Global Investor Sentiment - Colliers States/PG and Service Lines... · Categorías de...
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18 a Edición 2013 Colliers Overview Investments Global Investor Sentiment Durante los últimos 3 años, Colliers International ha realizado una encuesta mundial en la que entrevista a inversores institucionales y privados sobre sus perspectivas globales y regionales del desempeño del mercado. Este año se entrevistó a cerca de 500 inversores alrededor del mundo para medir la impresión que éstos tienen de invertir en sus regiones y en las demás. TIR por Región Bajo 10% 10 - 15% 15 - 20% Sobre 20% Sentimiento de Inversión para los próximos 5 años 105 Positivo 99 Negativo La mayoría de los inversionistas prefieren invertir localmente, siendo los estadounidenses y canadienses los más propensos a invertir fuera de sus países. Aquellos inversores dispuestos a invertir en regiones fuera de la suya, Latino América se mostró como la opción con expectativas más positivas, seguida por Europa del Este y Australia. El sector de oficinas fue el destino de inversión más demandado, aunque Estados Unidos y Latino América fueron la excepción, ya que el sector industrial y bodegas fueron los más predominantes. Gran parte ve probable o muy probable solicitar endeudarse en sus inversiones. Los que se vieron menos predispuestos a esto fueron los Latino Americanos, lo que va en contra de la tendencia ya que en la zona se perciben las condiciones de préstamo más positivas, mientras que las demás regiones sienten condiciones cada vez más estrictas. La encuesta reveló varias tendencias, entre las cuales destacan:
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18a Edición 2013
Colliers Overview Investments
GlobalInvestor SentimentDurante los últimos 3 años, Colliers
International ha realizado una
encuesta mundial en la que entrevista a
inversores institucionales y privados sobre
sus perspectivas globales y regionales del
desempeño del mercado. Este año se entrevistó
a cerca de 500 inversores alrededor del mundo
para medir la impresión que éstos tienen de invertir
en sus regiones y en las demás.
TIR por RegiónBajo 10% 10 - 15% 15 - 20% Sobre 20%
Sentimiento de Inversión para los próximos 5 años105 Positivo99 Negativo
La mayoría de los inversionistas prefieren invertir localmente, siendo los estadounidenses y canadienses los más propensos a invertir fuera de sus países. Aquellos inversores dispuestos a invertir en regiones fuera de la suya, Latino América se mostró como la opción
con expectativas más positivas, seguida por Europa del Este y Australia.
El sector de oficinas fue el destino de inversión más demandado, aunque Estados Unidos y Latino América fueron la excepción, ya que el sector industrial y bodegas fueron los más predominantes.
Gran parte ve probable o muy probable solicitar endeudarse en sus inversiones. Los que se vieron menos predispuestos a esto fueron los Latino Americanos, lo que va en contra de la tendencia ya que en la zona se perciben las condiciones de
préstamo más positivas, mientras que las demás regiones sienten condiciones cada vez más estrictas.
La encuesta reveló varias tendencias, entre las cuales destacan:
LatinoaméricaSupera a países desarrollados
Mercados Americanosde Segunda y Tercera Línea son los más Interesantes
Al analizar los cap rates chilenos de
los sectores de oficina e industrial,
y comparándolos con los de otras
grandes ciudades Latinoamericanas,
vemos que no son los más altos sino
que en realidad rondan entre los más
bajos de la región.
Con un 8% en oficinas, Chile se ubica en
la posición más baja entre las ciudades
top de Latino América, pero superando
bastante de los promedios de Europa,
el Medio Oriente y África e incluso
el de Norte América. Estas regiones
cuentan con promedios de alrededor
del 6%, dejando a Asia como la única
región con promedios similares a
los de Latino América. Sin embargo
cuenta con promedios tan bajos como
de 2,5 y 3,9 en Hong Kong y Singapur
respectivamente.
El 9% de cap rate en el sector
industrial también deja a Chile en
los últimos lugares de estas ciudades
Latinoamericanas, con solo Ciudad
de México, detrás, con un 7,75%. Sin
embargo mirando al resto del mundo,
el cap rate de 9% sitúa a Chile entre las
ciudades de la delantera. En Asia iguala
a Yakarta, Indonesia, cuyo cap rate es
el más elevado de la región, y en todas
las demás regiones también lidera,
posicionándose 1% a 2% por encima de
los promedios.
Los cap rates de Chile, altos a
nivel mundial pero bajos a nivel
Latinoamericano, podrían explicarse
por el alto desarrollo que existe en la
región,que alza los precios de renta,
pero con un bajo riesgo país como es el
de Chile, único país Latinoamericano
clasificado como para un alto grado de
inversión por todas las calificadoras,
lo que alza los precios de venta.
Aunque no sean los primeros lugares en los que un inversor pensaría, las ciudades
de segunda y tercera línea de los Estados Unidos demuestran ser una mejor opción
que las ciudades de primera línea debido a sus altos cap rates y a que comparten el
mismo riesgo país. Ciudades como Cincinnati (OH), Savannah (GA) y St. Louis (MO),
muestran cap rates en oficinas con promedios mayores a los 9,5%, mientras que el
promedio de los Estados Unidos es de 7,4%. Ciudades como Boston (MA), Chicago
(IL), Miami (FL) y Nueva York (NY) en tanto muestran niveles bastante inferiores
a este promedio, con cap rates de entre 5% y 6%. Esto no solo se da en el sector
de oficinas, ya que analizando el sector industrial podemos observar la misma
realidad. Esta peculiaridad se debe probablemente a la liquidez de los activos, ya
que propiedades en ciudades como Nueva York tienen una liquidez más alta dado
el gran número de inversores que están interesados en invertir en ciudades de
primera línea.
9,50%Savannah, GA
9,75%St. Louis, MO
9,75%Cincinnati, OH
Oficinas: 9,0%
Oficinas: 10,9%Lima
Oficinas: 8%Santiago
Oficinas: 9,7%
Oficinas: 8,3%
Oficinas: 8,1%
Oficinas: 10,3%
Industrial: 7,8%
Ciudad de México
Ciudad de Panamá
Bogotá
San Pablo
Buenos Aires
Industrial: 11,0%
Industrial: 9%
Industrial: 9,5%
Industrial: 9,8%
Industrial: 10,5%
Industrial: 10,3%
Lima
TOP 3 INDUSTRIAL
Ciudad de Panamá
San Pablo
TOP 3 OFICINAS
Lima
San Pablo
Buenos Aires
Fuente: Colliers International Researh
LatinoaméricaSupera a países desarrollados
La importancia de evaluar y obtener un buen financiamiento para la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
CERTIFICACIÓN LEED® AGREGA VALOR A LA INVERSIÓN
Categorías de requerimientos leed®
Cada vez existe mayor conciencia en el mercado de la
construcción, que los edificios con certificación LEED®
no son solo una moda asociada a una tendencia social
por preservar el medioambiente, sino que más bien se ha
constituido como una nueva forma de construir de manera
más eficiente y pensando en los beneficios que este tipo de
edificaciones reportan al usuario final.
Es común escuchar inversionistas que preguntan ¿cuál es
el valor que aporta a su inversión el contar con certificación
LEED®?, o ¿cómo se captura en el largo plazo la inversión
derivada de la obtención de esa certificación?, o ¿qué tan
valorado es por los arrendatarios el contar con este sello?
A continuación, buscamos responder a estas preguntas en
base a la evidencia que se ha observado en mercados más
desarrollados en este tipo de normativa, como es el de
Estados Unidos.
Cuando las empresas se ven en la necesidad de financiar un
activo o proyecto inmobiliario, éstas fijan como prioridad la
tasa, monto a financiar y plazo, sin embargo, no consideramos
aspectos relevantes como el vehículo financiero, la estructura
de la deuda, las condiciones de prepagos, los covenants, las
garantías, los aspectos tributarios, entre otros, los que podrían
afectar fundamentalmente en la rentabilidad del negocio.
Existen variados aspectos que inciden directamente en los
costos de endeudamiento, tales como los aspectos tributarios
del financiamiento de un crédito hipotecario o leasing, el
tratamiento del IVA, valor en la venta del bien inmueble,
utilidades de sociedad y contribuciones según la figura a
utilizar.
Sucede en algunos financiamientos en que vehículo seleccionado de financiamiento (Leasing VS
Crédito Hipotecario) podría afectar hasta en 2 a 3 puntos la TIR de una inversión inmobiliaria, por lo que
recomendamos asesorase por un experto antes de tomar cualquier decisión.
Podemos señalar el hecho de que los arrendatarios han observado un aumento en la
productividad de sus empleados derivado del mejor ambiente de trabajo que entregan los
edificios verdes. De esta manera, tener arrendatarios más satisfechos con su entorno de trabajo
ha significado una mayor disposición a pagar rentas más altas y un menor riesgo de vacancia. De
acuerdo a estudios realizados en Estados Unidos, las rentas de edificios con certificación LEED®
supera el promedio de las rentas de los edificios tradicionales con similares características, en un
7 a 12%.
Se ha observado que la certificación LEED® entrega mayor valor a la propiedad. Lo anterior
se ha evidenciado en las últimas actualizaciones que han realizado las empresas tasadoras
de propiedades en Estados Unidos, las cuales han incorporado los efectos derivados de los
ahorros por certificación LEED® en el valor final del activo. Lo anterior cobra especial relevancia
si consideramos el impacto que tiene el valor de liquidación de los edificios en los retornos
finales que obtienen los inversores una vez terminado el horizonte de inversión. De esta forma,
el mercado ha tendido a asociar este tipo de productos con una mejor calidad de construcción y
capacidad de reutilización.
Ciertamente, los beneficios señalados anteriormente son posibles de ser conseguidos en la
medida que exista un adecuado uso de las instalaciones. Es decir, no basta con que el edificio
tenga certificación LEED® de construcción si esto no es complementado con la operación de las
instalaciones de forma coherente. Ante esto, se hace necesario contar con la asesoría de una
empresa experta en este tipo de certificaciones y su adecuada implementación, para obtener los
beneficios derivados de la certificación LEED®.
30%ahorro de energía
35%menos de emisiones de co2
40% - 50%uso de agua
50% - 90%costos por residuos
Emplazamiento Sustentable
Uso Eficiente del Agua
Eficiencia Energética
Materiales y Recursos
Calidad del Espacio Interior
Innovación en Diseño
Este documento ha sido elaborado por Colliers International el cual es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web colliers.com/chile
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