GeodSluzba65 1993 VrednovanjeNekretninaIzazovZaGeodete-20141209

7/21/2019 GeodSluzba65 1993 VrednovanjeNekretninaIzazovZaGeodete-20141209

http://slidepdf.com/reader/full/geodsluzba65-1993-vrednovanjenekretninaizazovzageodete-20141209 1/9

54

Проф. др Марко Гостовић, дипл. инж.

Грађевински факултет, Суботица

ВРЕДНОВАЊЕ НЕКРЕТНИНА - ИЗАЗОВ ЗА ГЕОДЕТЕ

РЕЗИМЕ

Развој геодетске струке, с једне стране, и промена система пореза од имовине, с друге стране, ставају нас пред нови изазов: про!ирива"е поа рада на вреднова"у некретнина. #уду$и да код нас нема искуства у томе, прво је дата страна пракса, а затим је указано на могу$и развој код нас. Исти%е се да овај изазов геодети тре&а да при'вате, јер $е тиме, пара(е(но са о&разова"ем )И* / ГИ*, изменити статус про+есије и "ен економски по(о,ај.

SUMMARY

The development of surveying profession, on the one hand, and the change ofa tax system of the property, on the other hand, causes a new challenge: extension ofthe sphere of activity on the valuation of real estates. As there is no practice of anykind in this topic with us - first the experience from abroad is taken into consideration,afterwards, the possible development with us are pointed out. It is emphasized thatthis challenge should be acccepted parallel with forming of LIS/GIS by surveyors, be-

cause with this, the status of profession and its economic position will be improved.

1. Уводне напомене

-рема најновијој де+ини.ији геодетске струке (/е(синки, 1990),

изме0у "ени' 9 задатака наводи се и:1

1 Г* 65 (1993)1



55

п р о . е н а в р е д н о с т и и у п р а в а " е

п о с е д о м у г р а д у и с е ( у , з г р а д а м а и

з е м и ! т е м .

-рема пракси у Ве(икој #ританији, "про.ените је (и.е које вр!и про.ену" а про.ена се де+ини!е као "ми!е"е у одре0еном тренутку о нов%аној

вредности про.ене, дато од ква(и+икованог и искусног практи%ара, које одра,ава в(адају$е ус(ове на тр,и!ту и у оквиру утвр0ени' критериума" [1].

-ро.ена вредности некретнина је задатак на којем геодети тради.иона(но раде у анг(осаксонским земама и на северу Европе, а у новије време - упоредо са развојем ин+орма.иони' система, и у другим европским земама, на пример у -оској [2]. Ради се о де(атности од ве(иког зна%аја за др,аву, предузе$е и поједин.е, која анга,ује ве$и &рој геодета и знатна средства.

-ро.ени ве(ики зна%ај придаје 1ИГ (Интерна.иона(на +едера.ија геодета). То потвр0ује постоја"е Комисије за про.ену и управа"е (Комисија 9), као и из&ор

геодете - про.енитеа из *АД за потпредседника 1ИГ, са задатком да развија активности 1едера.ије на том поу.

И код нас геодети тради.иона(но у%ествују у про.ени у ок -виру своји' де(атности (премер, комаса.ија, експроприја.ија и др.). Ради се на ва,ним пос(овима - прикупа"у &азни' података, а(и саму про.ену вр!е друге струке (агрономи, гра0евин.и).

Измена пореског система води ка при'вата"у тр,и!не вред-ности као основи.е пореза од некретнина. То става у први п(ан разматра"е пита"а вреднова"а некретнина и нову у(огу на!и' геодета у томе. #уду$и да код нас нема искуства

у про.ени, у раду $е се прво изнети страна искуства, а потом указати на сада!"е ста"е и могу$ности развоја у на!им ус(овима.

2. Процена - страна искуства

2.1.Сједињене Америнке Државе

-ро+есија про.енитеа некретнина је м(ада струка, наста(а у XIX веку, а најве$и про.ват до,ивава у пос(ед"и' десет година. Раније је про.ена сматрана додатном де(атно!$у неки' струка, а(и је посао постајао све

с(о,енији те је &и(о неминовно да про.ените про!ири своје зна"е о тр,и!ту и са те'ни%ким дис-.ип(инама [7].

Модерна теорија про.ене је наста(а на основу теорија о вред-ности и вреднова"у, односно развијена је на зна"у европски' теорети%ара и практи%ара по%ев од XVII века. -отврда тога се на(ази у три приступа данас приме"ивана у про.ени. Тро!ковни приступ вредности потпуно прати те'нике к(аси%ни' !ко(а.Метод капита(иза.ије до'отка (тсоте саркаН'аиоп) је у ствари практи%но

мере"е вредности које користи сада!"у вредност &уду$и' до&итака имовине, не узимају$и у о&зир ре(евантне тро!кове средстава

производ"е, односно капита(, координа.ију, рад и земи!те. На%ин упоре0е"а с другим купо-продајама наг(а!ава е+екте тренутног



56

тр,и!ног ста"а понуде и потра,"е некретнина и користи индекс преов(а0ују$и' .ена у датом тренутку и месту, који мо,е, а(и не мора,&ити једнак дугоро%ној, ста&и(ној и гарантованој вредности.

-ро.ена је поста(а део тр,и!та некретнина кроз (агано а(и ста(но расту$и &рој практи%ара који су сти.а(и искуство кроз про.ену разни'

типова некретнина. 2 .иу развоја про+есије, ос-нована је посе&на организа.ија про.енитеа - Амери%ки институт про.енитеа некретнина (1932).*. За пријем у %(анство Института данас се тра,и 4године високо!ко(ског о&разова"а, ви!е година праксе, успе!но по(о,ен испит и демонстра.ија изр!ени' про.ена.**

Развоју про.ене је посе&ан импу(с да(а ин+ормати%ка те'-но(огија. Данас, ко ,е(и да опстане у стру.и мора +ормирати своје &анке података о тр,и!ту.

Од 1991. године све про.ене које се ти%у и др,аве морају &ити ура0ене од про.енитеа који има (и.ен.у и(и серти+икат, до&ијен од др,аве - према закону од 1989. године. Од про.енитеа се за'тева да се придр,авају јединствени' стандарда про+есиона(не праксе про.енитеа који су прописани од Комисије за стандарде про.ене и од 2дру,е"а про.енитеа.

2.2. Уједињено краљевство Велике Британије и Северне Ирске ( УК )

2 2К има око 14 ми(иона зграда у в(асни!тву од који' је, како се

.ени, само у току 1986. године 860 000 промени(о в(ас-ника. Ве$ина ти' трансак.ија је +инансирано преко 'ипотека од Гра0евински' удру,е"а,а незнатни део преко &анака. Таква 'ипотека се мо,е описати као зајам осигуран на закупено в(ас-ни!тво. Ако узима(а. зајма пропусти да п(ати дуг, дава(а. мо,е да преузме имовину и да прода ради нап(ате своји' потра,ива"а. З&ог тога је та%на про.ена, независна од пред(о,ене .ене продаје? неоп'одна да &и се за!титио интерес о&е стране.

-рописи данас ограни%авају ту про.ену и тра,е да мора &ити

извр!ена од "компетентног (и.а", искусног за с(у%ајеве 'ипотека;нај%е!$е то зна%и од ов(а!$еног геодете и(и про.енитеа.***2

2 * Ово удружење је, поред Америчког друштва за геодезију и кар-тографију, редовни

члан 10

** !а разлику од процените"а, постоји и струка за управ"ање / газ-довање поседом (а

ргореггу тапа^ег). ади се о стручњацима који раде на постизању што ве#ег до$отка од

некретнина.

*** Први су чланови %ра"евског института мерача, а други Ак-ционарског друштва

процените"а и акционара



57

Ра%уна се да су накнаде про.енитеа у 1986. години износи(е око 60ми(иона +унти.

Ве$ина из ове про+есије сти%е ква(и+ика.ију на Одсеку за оп!ту праксу Краевског института ов(а!$ени' мера%а, који о&у'-вата пет г(авни' о&(асти зна"а: аген.ије, развој, управа"е, п(анира"е и

про.ена. То зна%и да је ов(а!$ени про.ените ква(и+икован за сви' пет о&(асти, мада мо,е да ради само на про.ени. Он је оспосо&ен за про.ену сви' врста некретнина, за потре&е купопродаје, инвести.ија,зајмова и пореза, а уједно је и спе.ија(иста за управа"е ур&аним некретнинама [1].

2.3. Холандија

Има ви!е с(у%ајева када про.ена некретнина даје веома ва,не ин+орма.ије. За разне с(у%ајеве се користе разне методе про.ене, на пример [2]:

- про.ена у припреми за трансак.ију, тра,и податке о у%ес-ни.има и с(и%ним купопродајама;

- про.ена за припрему инвести.ије, као куповина зграде, тра,и економску ана(изу.

- про.ена за осигура"е од по,ара за'тева ана(изу конструк -.ије и тро!кова о&нове,

- про.ена као основи.а за порез, за'тева ана(изу ве(иког &роја +актора.

Овде $е &ити ре%и о тзв. +иска(ној про.ени, тј. основи за порез [6].

На зна%ај +иска(не про.ене указује податак да се од пореза годи!"е у /о(андији у&ере укупно 3.4 ми(иона до(ара. -орески систем поти%е јо! од Напо(еона, када су уведене катастарске и земи!не к"иге, %име је остварена веза изме0у поседа и правни' (и.а. То је &и(а основа за порез од некретнина заснованом на вредности.

#рој геодета који се &ави +иска(ном про.еном је ре(ативно ма(и и "и'ов посао се своди на развој моде(а за масовну про.ену. Од ин,е"ера су на овом пос(у јо! анга,овани гра0евин.и.

Ви!е органа в(асти користи вредност некретнина за разне порезе,на пример порез компанија (сотрапу г.а'), порез од до'отка (тсоте т.а'),порез од капита(а (сарн:а1т('), и порез од некретнина (геа1 е&3е 1а').*ваки орган в(асти има свој систем про.ене вред-ности. )о!а страна тог на%ина је да једна про.ена не мо,е &ити ви!еструко кори!$ена као и нејасно$е за пореског п(ати!у.

*ада је у току припрема Закона о про.ени некретнина, %ија $е г(авна карактеристика &ити уво0е"е једне и(и две &азне вред-ности за некретнине. Тиме $е се пове$ати зна%ај про.ене за др,аву и пореског

о&везника, тако да $е та%на про.ена &ити од најве$ег зна%аја.



58

-рема +иска(ној про.ени коју вр!и в(ада, основи.а пореза компанија,пореза од до'отка и пореза од капита(а је тр,и!на вредност, односно .ена коју некретнина пости,е под нај&оим ус-(овима. Ову .ену пред(а,е порески о&везник а контро(и!е је порески ревизор.

Од 1970. године, оп!тине могу да поди,у порезе те од тада саме

вр!е про.ену. Основа пореза од некретнина је тр,и!на вред-ност, која се мора про.енити најма"е једном у пет година, при %ему се по(ази од две претпоставке:

- да се некретнина мо,е продати &ез терета и

- да се некретнина одма' мо,е у .е(ости користити. -остоје и

нетр,и!не вредности, у с(у%ају !ко(а, &о(ни.а и с(.

За +иска(ну про.ену су ва,не с(еде$е дис.ип(ине: право,економија, гра0евинарство и организа.ија. -равне дис.ип(ине дају

оквир у којем се мора вредновати, а оста(е дају основу за стварну про.ену.

2(ога геодета у +иска(ној про.ени се види у:

- развоју математски' моде(а за масовну про.ену зграда на &ази продајне .ене,

- доприносу развоја про.ене з&ог &итни' зна"а о некрет-нинама и

- компјутериза.ији про.ене.

2.4.Финска

Нај%е!$е кори!$ен метод за про.ену је метод тр,и!не .ене, тј,упоре0ива"е о&јекта про.ене са тр,и!ном .еном. #уду$и да је &и(о те!ко до&ити податке о тр,и!ним .енама, геодети су сматра(и да тре&а основати звани%ан Регистар тр,и!ни' .ена нек -ретнина како &и се о(ак!а(а про.ена у пракси, јер $е тада сви пода.и &ити на распо(ага"у на једном месту. -о(азе$и од оваквог става, На.иона(ни комитет за геодезију је по%ео са радом у једној од провин.ија у 1975.години, а !ест година касније је донет закон.

Намена Регистра, према донетом закону, је да се унапреди про.ена за потре&е откупа за(о,ене својине, п(анира"а намене повр!ина, пореза, доде(у кредита и друге намене вреднова"а и истра,ива"а.

За раз(ику од други' звани%ни' регистара у 1инској, који су у над(е,ности *татисти%ке с(у,&е 1инске, овај Регистар одр,ава и пу&(икује На.иона(ни комитет за геодезију. Раз(ог (е,и у %и"ени.и да одр,ава"е Регистра тра,и спе.ија(на зна"а о вред-нова"у некретнина.

*купа"е података за Регистар по(ази од купопродајни' уговора.*ви уговори морају &ити одо&рени од звани%не институ.ије



59

која мора пријавити трансак.ију -ровин.ијској геодетској управи у року од седам дана. -ријава садр,и: .ену, податке о продав.у и куп.у, кратак опис (ока.ије и грани.а поседа [3].

-о пријему пријаве, -ровин.ијска геодетска управа проверава та%ност података и додаје нове, као нпр.:

- да (и постоји ур&анисти%ки п(ан за подру%је

- намена повр!ина за (ока.ију која је предмет трансак.ије,

- да (и се посед нас(а"а на морску о&а(у,

- координате поседа.

Годи!"е се региструје око 70 000 трансак.ија, %ија вредност је у 1988. години достиг(а 40 000 +ински' марака.3 Регистар је јаван и доступан сваком заинтересованом, по .ени од 9.5 марака по једној

трансак.ији.*ваке године се издаје пу&(ика.ија са пода.има из прет'одне

године, а На.иона(ни комитет за геодезију пу&(икује, као резу(тате истра,ива%ког рада, неко(ико студија на &ази регистра које се од-носе на о&разова"е .ена о&радивог земи!та, гради(и!та у с(а&о наста"еним подру%јима, !ума и гради(и!та поред морске о&а(е.

3. Процена код нас

За разматра"е у%е!$а геодета у про.ени по$и$е се од !еме на

с(. 1, према којој премер о&ез&е0ује податке за про.ену гра0евинског и поопривредног земи!та, а комаса.ија и експроприја.ија су уг(авном везане за поопривредно земи!те.

*).1

3.1. Гређевинско земљишше За кори!$е"е градског гра0евинског земи!та корисни.и п(а$ају накнаду према висини коју утвр0ује скуп!тина оп!тине (%(. 55.) [8].Накнада се п(а$а према једини.и повр!ине земи!та, односно према повр!ини изгра0еног корисног простора,а имају$и у виду погодности које

3 Ради сти.а"а с(ике о о&иму, тре&а иста$и да 1инска има око 5 ми(иона становника



60

одре0ено земи!те пру,а кориснику, као !то су степен уре0ености,по(о,ај у насеу и с(. (н(. 56.) [8].

Геодети о&ез&е0ују кроз премер податке за накнаду према једини.и повр!ине, а(и - &уду$и да јо! нисмо о&разова(и катастар зграда,податке о изгра0еним о&јектима дају друге с(у,&е.

3.2. ољо!ривредно земљиште

3.2.1. ремер

2 току премера се о&ез&е0ују основни пода.и за про.ену поопривредног земи!та: в(асник / корисник , по(о,ај и повр!ина сваке пар.е(е. Затим агроном вр!и про.ену - катастарско к(асира"е и &онитира"е, зна%и да се у +иска(ној про.ени земи!та једино узима у о&зир природни потен.ија( земи!та за производ"у, а не и економски %инио.и (%(. 53.) [1].

3.2.2. Комаса"ија земљишта

Основни прин.ип при замени земи!та у комаса.ији је "вред-ност за вредност". -рема прописима, "у поступку комаса.ионе про.ене,земи!та се разврставају у про.ем&ене разреде на основу &онитета и по(о,аја земи!та, као и други' ус(ова који су од зна%аја за утвр0ива"е вредности" (%(.64.) [10]. -ро.ена се детаније разра0ује у -рави(нику о на%ину вр!е"а геодетско - те'ни%ки' радова у поступку комаса.ије земи!та, који је у припреми, а према којем се про.ена заснива на економском %инио.у који %ини "прометна вредност земи!та

која је резу(тат природне спосо&ности (&онитета) и по(о,аја земи!та"(%(.38.) [12].

2 дана!"ој пракси се у комаса.ији про.ена ради на основу природни' производни' осо&ина земи!та, уз могу$ност доде(е ви!ег &онитетног разреда земи!ту поред изгра0еног пута.

3.2.3. #кс!ро!рија"ија

-ри(иком експроприја.ије, накнада за "поопривредно земи!те и гра0евинско земи!те у гра0евинском подру%ју одре0ује се у нов.у

према тр,и!ној вредности таквог земи!та Тр,и!на вредност земи!та утвр0ује се на основу података о тр,и!ној вредности земи!та коју даје с(у,&а дру!твени' при'ода ... за пос-(ед"у ка(ендарску годину у том месту". (%(.9.) [9]. За раз(ику од премера и комаса.ије, овде се изри%ито наг(а!ава да се про.е"ује тр,и!на вредност, од стране правно - имовинске с(у,&е оп!тине.

4. Правац развоја

-о(азе$и од развоја про.ене у свету и у(оге геодета, по свом

зна%ају се издвајају +иска(на про.ена и про.ена за накнаду од кори!$е"а гра0евинског земи!та. Другим ре%има, поједностав-ено



61

г(едано, раз(икују се про.ене за потре&е др,аве (порез од земи!та) и оп!тине (накнада за гра0евинско земи!те).

-рема недавно донетом Закону о порезима на имовину, порез се п(а$а на с(еде$е непокретности: земи!те, стам&ене и пос(овне зграде, станове, пос(овне просторије, гара,е, зграде и просторије за одмор и рекреа.ију и друге гра0евинске о&јекте (%(.2.) [14]. Ос-нови.а пореза на имовину је тр,и!на вредност непокретности, а изузетно основи.а за поопривредно земи!те је катастарски при'од (%(.4.)[13].

Из овог произи(ази да код пореза на поопривредно земи!те основи.у %ине постоје$и пода.и о природном потен.ија(у земи!та за поопривредну производ"у. О%екује се да ускоро ови пода.и &уду допу"ени стварним тро!ковима производ"е и оствареном до&ити, а даи развој тре&а о%екивати у прав.у усваја"а тр,и!не вредности. То

зна%и вреднова"е и по(о,аја пар.е(е (&(изина насеа, изгра0еног пута, кана(а, викенд зоне и с(.). Ради се о пода.има које $е геодети да скупе за потре&е новог ин+ор-ма.ионог система. Када се томе дода зна"е о математи%ким моде(има и ин+ормати%кој те'но(огији - у(ога и зада.и геодета постају јасни. А(и сада се постава +ундамента(но пита"е: да (и $е нека друга струка на основу ти' података изводити тр,и!ну вредност и(и $е то радити геодети?

Ради накнаде за кори!$е"е гра0евинског земи!та, сним-еним зградама тре&а додати нове карактеристике (ве(и%ину, годину изград"е,врсту материја(а, опременост комуна(ном ин-+раструктуром, ста"е одр,ава"а итд.). Другим ре%има, ради се о +ормира"у катастра зграда,као де(у !ирег ин+орма.ионог сис-тема. Наравно да ту тре&а користити ве$ прикупене податке о становима које поседују разне јавне с(у,&е.Као и у прет'одном с(у%ају, и овде про.ену тре&а завр!ити са изра%унава"ем тр,и!не вредности.

2 новом закону о порезима се предви0а "изград"а и развој ин+орма.ионог система јавни' при'ода" (%(ан.38) [13]. Ово даје геодетима о&е$авају$у !ансу за у&рзава"е рада на аутоматској јединственој евиден.ији о непокретностима, односно за развој ин-

+орма.ионог система заснованом на катастру непокретности.

5. Закључак

Развојем геодетске про+есије у свету, с једне стране, и ус-ваја"ем тр,и!не вредности за основи.у пореза од имовине код нас, с друге стране, про.ена тр,и!не вредности некретнина до&ија нови зна%ај.*ада се неме$е &итно пита"е: да (и $е геодети одма' при'ватити тај изазов, и(и $е у про.ени и дае имати другоразред-ну у(огу? -ри томе,не тре&а исти.ати !та &и вреднова"е као де(атност зна%и(а за статус струке и "ен економски по(о,ај. Ди(ема о оспосо&ености за тај посао



62

не сме постојати, јер, као !то показује пракса у развијеним земама,геодета уз одговарају$е о&разова"е и праксу успе!но вр!и про.ену.

-рви корисни.и &и тре&а(о &ити:

а) дефинисање и при$ватање улоге геодета у вредновању,

б) израда регистра трансакције непокретности и

в) допуна наставни$ планова и програма образовања

геодетски$ кадрова.

ЛИТЕРАТУРА И ГРАЂА

[1] Dixon, T. J.: Computerised property valuation and informationsystems for surveyors in the UK, XIX Congress of FIC, Papaer 9,

Helsinki 1990.[2] Kathamann, R.M.: Linearization in the mass appraisal process, ...

Hel-sinki, 1990.[3] Levainen, K.I.: The construction of building plot price bu the matrix

method,... Helsinki, 1990.[4] Mvhrberg, O. : The official market price register in Finland ...

Helsinki, 1990.[5] Plimmer, F. : Education and training of valeurs in Europe, ...

Helsinki, 1990.

[6] Scruggs,A.: The history and development of the U.S. appraisalprofession ...Helsineki, 1990.

[7] Smidth, Th. CJ. : Fiscal valuation of real estate in the Netherlands... Helsinki, 1990.

[8] Закон о гра0евиснском земи!ту, "*(у,&ени г(асник *Р*",&р.23 од 19.5. 1990.

[9] Закон о изменама и допунама закона о експроприја.ији, "*(у,&ени г(асник *Р*", &р. 6/90.

[10] Закон о поопривредном земи!ту, "*(у,&ени г(асник

*Р*", &р. 52/89.[11] Закон о премеру и уписима права на непокретностима,

"*(у,&ени г(асник *Р*," &р. 28/90.[12] -рави(ник о на%ину вр!е"а геодетско - те'ни%ки' радова у

поступку комаса.ије земи!та (у припреми).[13] Закон о порезима на имовину, "*(у,&ени г(асник Р*," &р.

76/91.

GeodSluzba65 1993 VrednovanjeNekretninaIzazovZaGeodete-20141209

Documents

Transcript of GeodSluzba65 1993 VrednovanjeNekretninaIzazovZaGeodete-20141209