Escenario de Banca Hipotecaria, entre la UPAC y la UVR. Docente Juan Rodriguez PG IBFS

1

CRISIS FINANCIERA

BANCA HIPOTECARIA

Juan Rodríguez

Especialización Gestión Financiera

Universidad Sergio Arboleda

Mayo-2003

2

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio Arboleda).

UPAC and CAVs

The Pastrana administration (1970-1974), created the UPAC as a financial mechanism

to attract deposits, allocate resources and facilitate mortgages therefore encouraging

the housing activity. UPAC and the CAVs were established by the decrees 677 and

678. CAVs established UPAC as a unit of value to control the constant change on

prices, which directly affected the outstanding balance in savings and loans.

The Loans and Saving Banks CAVs were created with the purpose of promoting

private savings from the households and channelling funds into the housing sector to

promote economic growth to encourage construction along with exports as leading

sectors of the economy. The CAVs enjoyed three important advantages over the rest

of the credit institutions existing in Colombia such as; 1) Capitalization of interest in

their loans 2) saving account adjusted by inflation, 3) Access to the Specialized Fund

FAVI (Decree 677), created by the decree 678 to minimize the economic effect in case

of shortages of liquid funds

2003 Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio Arboleda).

3

SISTEMA UPAC EN COLOMBIA

COMO EJEMPLO DE LA

INESTABILIDAD DEL SISTEMA

FINANCIERO

4

INTRODUCCION

Las oportunidades de aprovechamiento de un portafolio de negocios dependen del

conocimiento, estructuración y dominio que se posea sobre el tema. La UVR como

prospectiva en el sistema de colocación de recursos en el sistema financiero resulta

bastante compleja e interesante. Las potencialidades de la nueva Ley Marco 546 de

Vivienda promulgada por acto legislativo del congreso de la Republica el 23 de

diciembre de 1.999, resulta muy practica y provechosa en su aplicación.

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio Arboleda). 2003

5

FORTALEZA

DEBILIDAD

Se legisla un sistema dinámico con base en

cual se estimulaba el ahorro y se fomentaba la

adquisición de vivienda.

La norma establecida como tal no prevaleció en

el transcurso del tiempo lo cual genero cambios

que perjudicaron el objetivo inicial de su

creación.

Al ligar el comportamiento de la variable

corrección a la tasa de interés (DTF), se

generaron excedentes remuneratorios sobre el

cobro de las tasas de interés lo cual mejora los

indicadores financieros para las CAV.

El ligar el comportamiento de la corrección

monetaria (CM) a las tasas de intereses

degenera en la globalización de las deudas de

largo plazo en un corto periodo de tiempo,

además de reducir la capacidad de pago de los

clientes por el incremento de las cuotas.

Al contar las CAV con los recursos suficientes,

se ampliaron las posibilidades de colocación de

créditos hipotecarios en el sistema financiero

Colombiano

No se tuvo en cuenta que al colocar créditos a

unas tasas efectivas demasiado altas en poco

tiempo sé desmotivaría la voluntad de pago del

cliente frente al crecimiento desmesurado de la

deuda y al no-decrecimiento de las cuotas


SISTEMA UPAC

6

Según Eduardo Villate Bonilla (1.992), el objetivo principal del Upac era

captar ahorros con el fin de integrarlos al sistema de crédito hipotecario

para la construcción y la adquisición de vivienda lo que contribuye a la

disminución del déficit habitacional existente. Al incrementarse la

construcción, incrementaban los niveles de empleo y fomentaban el

desarrollo de las industrias productoras de insumos para la

construcción. El Upac masifico la adquisición de vivienda en todos los

sectores de la población y se convirtió en un medio dinámico de

colocación y captación de recursos.


7

Comportamiento TEA Créditos Hipotecarios Bajo la variable: 13%+CM

Mes Valor CM Tasa pagare TEA

ene-98 17,96 13 33,2948

feb-98 18,12 13 33,4756

abr-98 20,09 13 35,7017

may-98 21,87 13 37,7131

jun-98 23,32 13 39,3516

jul-98 25,79 13 42,1427

ago-98 27,11 13 43,6343

sep-98 25,72 13 42,0636

oct-98 25,7 13 42,041

dic-98 27,2 13 43,736

ene-99 26,63 13 43,0919

feb-99 24,89 13 41,1257

mar-99 23,25 13 39,2725

abr-99 19,09 13 34,5717

may-99 16,68 13 31,8484

jun-99 13,67 13 28,4471

jul-99 13,5 13 28,255

ago-99 13,14 13 27,8482

sep-99 12,89 13 27,5657

oct-99 12,57 13 27,2041

nov-99 12,43 13 27,0459

dic-99 12,16 13 26,7408

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

en

e-9

8

ma

r-98

ma

y-9

8

jul-9

8

sep

-98

no

v-9

8

en

e-9

9

ma

r-99

ma

y-9

9

jul-9

9

sep

-99

no

v-9

9

COMPORTAMIENTO CM

Según la Asobancaria (1999), las altas tasas de interés son un

instrumento muy poderoso que rápidamente deprime la demanda

agregada y frena la dinámica del crecimiento económico.


Construction Cycles (1972-2000). Dane

The total licenses from 1972 to 200 were 405.970.


9

Control tasas de interés

Disminución encaje Bancario

Política = descenso tasas de interés

Reactivación economía

Activación actividad construcción

Reactivación Cartera Hipotecaria

Incremento márgenes

tasas de interés

Aumento del encaje

Bancario

Política = incremento

tasas de interés

Recesión economía

Estancamiento

actividad Construcción

Deterioro Cartera

Hipotecaria

ESCENARIOS POLÍTICA MONETARIA


10

Según MARIA MERCEDES CUELLAR (1999), la activación del

sistema hipotecario requería de liquidez estable de manera inmediata

respaldado en un mecanismo que le brindara estabilidad a largo

plazo. La solución esta dada en la activación del mercado de capitales

y para los usuarios del sistema hipotecario en implantar un sistema

que de alguna manera ò forma centralice el problema entre el IPC y la

corrección monetaria.


11

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio

Arboleda). 2003

12

Periodo cartera vigente cartera vencida

% CARTERA VENCIDA VS

VIGENTE

ene-97 8.256.634 473.662 5,74

jun-97 9.095.163 555.956 6,11

dic-97 8.484.504 561.856 6,62

feb-98 8.812.547 601.590 6,83

dic-98 6.593.640 658.647 9,99

abr-99 6.341.177 1.043.134 16,45

CARTERA CAV (DATOS ASOBANCARIA)

Comportamiento de la Cartera Hipotecaria


13

En períodos de tensión y crisis del sistema financiero, el Estado siempre interviene aportando recursos a través de diversos mecanismos. Esto tiene por objetivo evitar situaciones aun mas costosas. Por ejemplo el “contagio” financiero.

Estas decisiones tienen implicancia distributiva: es decir, constituyen decisiones de gasto público, que benefician el patrimonio de algunos actores, y son financiadas con impuestos, emisión monetaria o colocación de deuda que perjudican el patrimonio de otros actores distintos.


14

El efecto causado por las altas tasas de interés

La recesión de la economía

El deterioro en forma severa de la calidad de la cartera.

La iliquidez del sector de las CAV.

La desvalorización de los activos.

Lo anterior obliga al estado a declarar el 16 de noviembre de 1.998 el estado de

Emergencia Económica y Social, a cuyo amparo se dicto el decreto 2331, que creo el

(FOGAFIN)

Porque se dio el Decreto 2331

Emergencia Económica


15

Líneas de créditos blandos para abonos a saldo capital

Líneas de créditos blandos para dejar al día las obligaciones que tengan una

altura de mora no mayor a 120 días.

Reglamentación dación en pago inmuebles

Reducción tasas de interés para las obligaciones de vivienda que tengan una

tasa mayor de 10.1%+CM

Alivios Decreto 2331


16

Costo de Algunas Crisis Financieras

(% del PIB)

Argentina 95 1.6%

Japón 90s 14.0%

Corea 98 34.0%

Tailandia 98 42.0%

Malasia 98 21.0%

Indonesia 98 52.0%

E.U 85-91 3.2%

Noruega 87-91 8.0%

Suecia 91 4.0%

Fuente: Barth, et al (1999)

Banking Systems Around the Globe:

do regulation and ownership affect performance

and stability? (Banco Mundial, Mimeo)


Los costos directos de las crisis financieras son

elevados:

17

De otra parte, la asignación de estos costos asociados con la resolución del problema, una vez interviene el Estado, se dividen, en tres componentes:

• Costos para el contribuyente (presente y futuro)

• Costos para los dueños

• Costos para los depositantes


18

`

Fuentes Usos

Impuestos

Deuda Pública

Emisión

Préstamos Liquidez

Capitalización, liquidación y

fusión de entidades públicas

Préstamos capitalización

otras entidades

Alivios de deudores


19

La tensión financiera es evidente a partir de 1998:


20

Uso de recursos públicos liquidación (Caja Agraria)

capitalización (Banca Pública)

préstamos (banca cooperativa, banca privada, liquidez)

Financiados con: impuestos

deuda gobierno

deuda fogafin

emisión monetaria


21

Solvencia El eje fundamental es usar recursos públicos para socializar pérdidas de los bancos públicos

Liquidez Baja de encajes, emisión

Rentabilidad Desplome del crédito mayor a caída de depósitos. Es informal: ventanilla del BR para captar estos

excesos de liquidez de la banca privada (al 6%), TES.


22

Resumen: Recursos utilizados por el Estado 1998-2000

Concepto Billones %

Capitalización Banca Pública $5.4 44.6% Liquidación Caja Agraria $2.3 19%

Banca cooperativa (emergencia económica) $0.4 3.3% Deudores Hipotecarios (emergencia económica) $0.8 6.6%

Deudores hipotecarios (ley de vivienda) $2.0 16.5%

Prestamos banca cooperativa $0.6 4.96% Prestamos banca Privada $0.6 4.96%

TOTAL $12.1 100%


23

Impuestos presentes

Dos por mil

Deuda Pública (impuestos futuros + devolución de préstamos a entidades)

Títulos fogafin

Títulos gobierno

Emisión

Fuentes


Cuadro Resumen : Costos de las Innovaciones en Regulación

(Miles de Millones)

1999 2000 2001 2002 2003 2004

Alivio deudores hipotecarios 29.70 116.88 121.59 126.46 130.32 130.32

Inversiones en TRD 0.00 30.79 85.52 148.35 224.84 309.86

Reducción Remuneración Encaje 0.00 173.19 187.25 183.44 191.41 222.49

2 por mil 226.00 267.25 301.61 335.06 369.40 407.26

Usura 0.00 270.82 76.55 0.00 0.00 0.00

Cambio Formula Corr. Monet 111.16 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Efecto tributario 0.00 55.38 50.01 41.66 38.28 42.20

Total 366.9 914.3 822.5 835.0 954.3 1112.1

Costo total 5,005.1

VP $3,871.32

VP como % del PIB 2.63%

tasa de descuento 7%


25

La tensión experimentada por el sector financiero, implicó la utilización

de recursos públicos, como es usual internacionalmente.

El costo de intervenir asciende a unos $12 billones, (7 puntos del PIB)

hasta el momento, sin incluir la parte subsidiada de los préstamos de

liquidez.


26

Podemos decir que de los 7 puntos del PIB que se han usado

hasta ahora:

• 4.45 se han gastado en capitalizar y liquidar bancos públicos.

• 1.6 en aliviar deudores hipotecarios.

• 0.6 en tratar el problema del sector cooperativo.

• 0.34 en préstamos para la banca privada.

PIB


27

Se evitó contagio financiero capitalizando banca pública?

En dado caso, el seguro de depósitos (que existe para luchar contra el

contagio) demostró ser una figura completamente inútil cuando se

necesita.


28

Se solucionó una “injusticia” para con los deudores damnificados

por el alza de las tasas de interés que acompañó el derrumbe de la

banda cambiaria? Si, creando otra “injusticia” contra los contribuyentes

presentes y futuros, las entidades financieras y sus clientes que pagan

en conjunto el costo del alivio.

¿Beneficio?


29

22,5

11,4

31,0

14,3

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

jul-98 oct-98 ene-99 abr-99 jul-99 oct-99 ene-00

Ga

sto

in

tere

ses

/ Ac

tivo

s P

rod

uc

tivo

s (%

)

Riesgo Potencial

Fuente: Cálculos Dinero con bae en datos Superbancaria

Bancos

Cav s



According to Llewellyn (1999); “ If financial services were conducted in

perfect competitive markets there would be no case for regulation, and any

regulation that was imposed would be a net cost to the consumer.

Per contra if there are market imperfections and failures but no regulation,

the consumer pays a cost because the unregulated market outcome is sub-

optimum” .

32

1. Proteger el patrimonio de las familias representado en vivienda.

2. Proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiación y a la construcción de vivienda, manteniendo la confianza del público en los instrumentos de captación y en los establecimientos de crédito emisores de los mismos. 3. Proteger a los usuarios de los créditos de vivienda.

4. Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiación de vivienda a L.P 5. Velar para que el otorgamiento de los créditos y su atención consulten la capacidad de pago de los deudores.

6. Facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de equidad y transparencia. 7. Promover la construcción de vivienda en condiciones financieras que hagan asequible la vivienda a un mayor número de familias.


33

La U.V.R. (Unidad de Valor Real) es una Unidad de

cuenta creada por la ley 546 de 1999 para la

financiación de vivienda individual a largo plazo, y que

refleja el poder adquisitivo de la moneda con base

exclusivamente en las variaciones del Índice de

Precios al Consumidor, IPC.

Se valúa diariamente el valor en pesos del crédito con respecto a la

inflación


34

VR.

ALIVIO = Saldo de la deuda

liquidada en UPAC al 31

de Diciembre de 1999 -

Saldo final de la deuda reliquidada

en UVR desde Enero 1/93 o fecha

del desembolso (la más reciente)

hasta Diciembre 31/99.

La reliquidación de los créditos esta comprendida entre el 1° de

enero de 1993 y el 31 de diciembre de 1999 y el alivio resultante de

dicha reliquidación será retroactivo al 1o de enero del 2000. Sin

embargo, el deudor debe seguir pagando sus cuotas normalmente

mientras la entidad financiera le liquida el alivio. Si entra en mora en

estos tres meses, ésta se le descontará del monto del beneficio.


35

Créditos hipotecarios de Vivienda

Se excluyen los créditos diferentes de vivienda.

Obligaciones con saldo vigente al 31 de

Diciembre de 1999

Créditos al día y en mora.


36

Persona Natural titular de la obligación

Los créditos de PERSONAS JURÍDICAS pueden ser subrogados a una Persona Natural o hacer cambio de titular, y el nuevo titular hereda el Alivio.

Si el crédito es atendido por una PERSONA NATURAL diferente al

titular de la obligación puede subrogarlo o cambiar de titular, y el nuevo titular hereda el Alivio.


37

Alivio para una sola vivienda

Si varias obligaciones están respaldadas con una misma vivienda, cada obligación tiene derecho al Alivio.

Si varias obligaciones están respaldadas con diferentes viviendas, se debe elegir la VIVIENDA sobre la cual se aplicará el Alivio.


38

Primera Etapa (Febrero 14/2000). El alivio se aplicó automáticamente a los créditos que cumplieron las siguientes características:

Obligaciones al día al 31 de Diciembre/99.

Obligaciones FOGAFIN al día al 31 de Diciembre/99.

Segunda Etapa: Febrero 24/2000

Obligaciones en Mora que presentaron solicitud de reliquidación: se incluyen los créditos en proceso de cobro judicial, el cual se suspende una vez presentada la solicitud de reliquidación.

Obligaciones FOGAFIN en Mora que presentaron solicitud de reliquidación: el alivio se aplica al crédito Origen.


39

Si el cliente acepta más de un abono para varias viviendas,

deberá devolver las sumas abonadas en el término de un mes, de

lo contrario incurrirá en sanción penal por desviación de recurso

públicos. (Parágrafos 1 y 2, artículo 40, Ley 546).


40

Se pueden obtener las siguientes tasas:

Tasa UVR del Mes: Se calcula desde el primero, hasta el último día del mes (Ver fórmula).

Tasa UVR de Período: Se calcula desde el día 16 del mes

anterior, hasta el día 15 del mes siguiente (Ver fórmula).

Tasa Efectiva Anual : Se calcula tomando la inflación

Promedio del año por la tasa de interés de pagare


2003 SEMINARIO BANCA HIPOTECARIA REC. JRODRIGUEZ

41


42

T UVR M = ( Vr. UVR último día mes en curso

Vr. UVR último día mes anterior

N/n

) [ - 1 ] X 100

N = Número de días del año (el año 2000 tiene 366 días).

n = Número de días del mes (Marzo tiene 31 días).

Para MARZO/2.000 la tasa de la UVR es:

[ $106.7002

$104.7584 ( ) 366/31 ] X 100 24.21% =


Fórmula para calcular la tasa UVR del Mes:

43

Tasa Efectiva =(1+ inflación/100)*(1+tpagare/100)-1*100

TE =(1+0.06)*(1+0.11)-1*100 = 17.66 TEA

TN = 16.37

Tasa Nominal Mensual será equivalente a :TN/12 = 1.3642

La tasa efectiva mensual será equivalente a : 1.3727

CALCULO TEA CON LA TASA DE

CUBRIMIENTO INFLACION


44

Tasa UVR P = 1+inflacion

100

N / n

- 1 X 100 = TUP

If. Mes Anterior = Vr UVR mes Siguiente Dia 15- Vr. UVR mes en curso Dia 15 -1 X 100

Vr UVR mes en curso Día 15


45

Inf mes anteriror 1,710037106

entonces calculo;

Vr Uvr 15/05/2000 109,7255 (109,7255 Uvr May 15) - (107,8807Uvr april 15) /107,8807 Uvr april 15 ) * 100

Vr Uvr 15/04/2000 107,8807

Tasa Uvr del

Periodo Para el

mes de abril del

2000 22,98059294 entonces calculo ((1+ 1,71/100)^(366/30)-1)*100

Ejricicio para el mes de mayo del 2000 entonces calculo;

(110,8228(Uvr Jun 15) - 109,7255(Uvr May 15) / 109,7255Uvr May 15 ) * 100

Inf mes anterior 1,000041011

Vr Uvr 15/06/2000 110,8228

Vr Uvr 15/05/2000 109,7255

Tasa Uvr del

Periodo Para el

mes de Mayo del

2000 12,46569994

Jrodrigu

=((1+0,0171)^(366/30)-1)*100

Jrodrigu

=((1+0,01)^(366/31)-1)*100


46 EEJJEEMMPPLLOO 11

DDaattooss GGeenneerraalleess

Fecha del desembolso: 1 de Septiembre de 2000

Monto original del préstamo (desembolso): $1.000.0000,oo

Monto original del préstamo en UVR = 8.980,4979

Tasa de interés efectiva: 13.92%

Fecha de Proyección: 2 de Septiembre/2000

Valor de la unidad UVR a Sep. 1/2000: $ 111.3524

Valor de la unidad UVR a Sep. 2/2000: $ 111.3509

0,0003561461 Tasa nominal 13,0349468

999.986,53

356,141

Entonces el capital sera igual a : 999.986,53$ Para calcular los intereses tambien se puede aplicar la formula de

y los Intereses seran igual a: 356,14$ Valor Futuro ; Vr Futuro = Valor Presente * (1+ int/100) ̂n/m

entonces 356,146087

Saldo Total sera Igual a : 1.000.342,67$

Jrodrigu Factor int un dia

=(1,1392)^(1/366)-1

Jrodrigu Proyeccion capital un dia

Capital actual / Uvr actual * Uvr Futura

Jrodrigu Vr Intereses 1 dia:

0,0003561461* $999,986,53 =$356,14

Calculo Tasa Nominal

=(((1,1392)^(1/366)-1)*100)*366

Calculo de Intereses por valor Futuro

VF=Capital*(1,1392)^(1/366)- capital

Proyección Capital en Intereses


47

Créditos Otorgados: Entre Septiembre 1 de 2.002 y Enero 15 de 2.005, sin exceder 40.000 créditos.

•Este beneficio garantiza a los clientes una tasa de inflación fija para todo el plazo del crédito de

6.0% E.A. durante el 2003, cuando la inflación sea mayor el gobierno subsidia esta variación

garantizándole al cliente una cuota conocida.

Tasa Efectiva =(1+ inflación/100)*(1+tpagare/100)-1*100

TE =(1+0.06)*(1+0.11)-1*100 = 17.66 TEA

•Este beneficio aplica para compra de vivienda nueva o usada y construcción de vivienda

individual.

Valor del crédito y de la vivienda: El crédito no podrá exceder de $43’160.000 (130 SMLV) y la

vivienda respectiva no podrá tener un valor superior a $107’236.000 (323 SMLV).


48

•El plazo del crédito puede ser de 5 a 15 años.

•Si el crédito entra en mora en más de 60 días se pierde el beneficio.

•Ampara las primeras 40.000 familias que soliciten este beneficio.

•Esta cobertura solo se puede solicitar para un crédito.

•El beneficio es por una sola vez y aplica para todos los solicitantes del crédito.

•Este beneficio cubre para todos los créditos nuevos y los otorgados desde el 1 de

septiembre de 2002, que cumplan con las características anteriores.


49

• La mora del deudor que exceda de sesenta (60) días en el pago de los

montos que le correspondan por concepto de alguna cuota del Crédito

Objeto de la Cobertura, ocasionará la terminación de la misma.

• La terminación se hará efectiva en el Período de Facturación siguiente a

aquél en que sea notificada al Fondo de Garantías de Instituciones

Financieras (FOGAFIN) por el Banco Hipotecario a Cargo de la Obligación.

• Cuando la terminación anticipada se produzca por mora del deudor, las

sumas adeudadas por el deudor serán exigibles inmediatamente por el Banco

Hipotecario, quien cobrará estos montos en forma independiente de las

cuotas del crédito objeto de la cobertura.

• En consecuencia, no habrá lugar a la distribución proporcional de los pagos

recibidos del deudor.


50

The financial distress-banking crisis caused an adverse impact in the

economy. However, the Colombian government has been successful in setting up a number of measures to

improve the supervisory framework. As a consequence the banking system

appears stable.


51

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52

Gracias

Juan Rodríguez

Especialización Gestión Financiera [email protected]

Universidad Sergio Arboleda

Mayo-2003

Escenario de Banca Hipotecaria, entre la UPAC y la UVR. Docente Juan Rodriguez PG IBFS

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