民宿行业发展研究报告

摘要

行业状况新兴风口，燎原之势

民宿行业作为非标住宿行业,在获得各路资本持续助力中已走向最新风口，市值巨大。

来自易观智库的数据显示，2016年我国民宿市场规模为77.5亿元，2017年则估算可达127.1

亿元。而根据国家旅游部门统计，我国民宿市场预计到 2020 年能达到 300 亿规模。伴随 2017

年至 2019 年住宿业上升周期回暖，ADR（平均房价）与 Occ（平均入住率）齐升，将会带动

RevPar（单房平均收益）走向新高。同时，目前国内住宿业中民宿业渗漏率还不到 5%，而

国外发达成熟经济体中早已占比 20%以上，国内市场潜力无穷。

群龙无首，各显神通

民宿 5.0 时代的到来催生了国内品牌商（有家民宿、花间堂、大乐之野）、平台商（小

猪、Airbnb、途家）、服务商（Locals）等已初步构造起完整民宿生态圈，与平台商早已形

成三足鼎立之势相比，品牌商目前并未实现规模化和连锁化，市场集中度低，亟待民宿知名

IP 利用内生增长和资本运作完成口碑垄断与品牌集聚，迅速成为头部品牌。目前来看，既

有平台商如携程前向一体化扶植直属民宿品牌，也有千宿科技和千里走单骑重在流量开发、

积极与政府合作打造文旅小镇，还有相伴文旅改造与整合存量村落打造“田园综合体”，未

来将会有更多方式促进民宿业走向大一统时代。

抱团取暖，业态反转

民宿产业早期的零散性使得其在整条产业链中对上下游的议价能力极弱，一方面下游平

台商和渠道商早已实现了资源整合，OTA 费用率居高不下压缩利润空间；另一方面租赁物业

主受持续上行的房价和租售比影响，也会随之增高租赁费用，民宿业的高毛利空间存在上下

游同时夹击的风险。单体民宿走向群落民宿的业态升级将会使得民宿整体开源节流，未来民

宿细分行业龙头企业一旦确立，在产业链中将会逐渐把握话语权和争还生存空间。

中端发力，斗争加剧

民宿行业普遍价格在 300 元到 500 元，对等中端酒店定价，国内三大酒店集团锦江国际、

首旅如家和华住集团在高端受限和低端乏力的情况下积极拓展维也纳、橘子水晶等中端品牌

的市场份额，瓜分消费升级后的住宿需求，对民宿业发展而言无疑是最直接的障碍。

风险提示

环保消防风险；监管风险；团队管理及运营风险；定价风险

目录

一． 基本情况.............................................................................................................................21.1 民宿定义及分类..................................................................................................................31.2 民宿及其行业基本特征......................................................................................................3

1.2.1 民宿基本特征..........................................................................................................31.2.2 民宿行业基本特征................................................................................................. 4

1.3 民宿发展历史.....................................................................................................................6二． 行业环境分析（PEST 分析）........................................................................................... 7

2.1 政治环境..............................................................................................................................72.2 经济环境..............................................................................................................................9

2.2.1 消费水平提升........................................................................................................102.2.2 共享经济升级........................................................................................................10

2.3 社会环境............................................................................................................................102.4 技术环境............................................................................................................................10

三． 发展现状及趋势.............................................................................................................. 113.1 发展现状概况....................................................................................................................113.2 现行民宿生态构成............................................................................................................123.3 市场容量及预测................................................................................................................163.4 竞争环境分析....................................................................................................................173.4.1 波特五力分析................................................................................................................173.4.2 竞争对手分析................................................................................................................193.5 产业链分析及预测............................................................................................................213.6 发展趋势............................................................................................................................22

3.6.1 由重资产投资走向轻资产运营——轻便化.......................................................223.6.2 由独立民宿走向连锁民宿——连锁化............................................................... 223.6.2 由单体民宿走向民宿群落——规模化............................................................... 23

四． 价值驱动分析...................................................................................................................274.1 关指标解释........................................................................................................................284.2 估值逻辑框架....................................................................................................................29

4.2.1 单体民宿................................................................................................................294.2.2 民宿群落................................................................................................................31

4.3 未来投资策略....................................................................................................................314.3.1 先行指标走向................................................................................................................314.3.2 投资策略........................................................................................................................32

五． 民宿行业总结...................................................................................................................325.1 现状及未来走势...............................................................................................................325.2 投资亮点............................................................................................................................335.2 投资风险分析....................................................................................................................33

附件：...............................................................................................................................................35

一． 基本情况

1.1 民宿定义及分类

民宿由共享经济的兴起带动，指的是由业主、房源承租者或商业机构利用空闲房间提供

的住宿。从定义上看，民宿和个人业主的短租业务有重叠的部分，但从两者定位上来说，民

宿更多面向旅游需求，因此更加注重地方特色的打造和舒适分为的营造，是短租房的升级版。

游客可以在民宿中体验当地生活，感受人文情怀。

按市场划分，由以丽江、凤凰为代表的古镇旅游区民宿、以成都、杭州为代表的旅游城

市民宿、以桂林、鼓浪屿为代表的知名景区民宿和以莫干山、桐庐为代表的乡村旅游区民宿。

所以千里走单骑属于专注于高端景区的综合型民宿。

1.2 民宿及其行业基本特征

1.2.1 民宿基本特征

1.非标准化

民宿与其他类型的酒店区别十分明显，酒店重视规范化、标准化和高效率，追求舒适感

和豪华感，而民宿重视在地性和特色化，具备家庭的尺度和氛围，民宿尚未有十分成熟的行

业标准和管理规范进行严格约束。

2.人文情怀

主人文化是民宿的灵魂，民宿的主题是主人爱好和信仰的放大与物化，民宿区别于酒店

能够盈利的也就是“认同经济”，这将大大提升旅游体验和观光价值。

3.平民色彩

从本质上讲，民宿来源于民居，既富有生活气息，又带有当地乡土特色。住民宿可以领

略当地百姓的生活、品味当地地道的美食、体验当地纯正的民俗。但伴随着资本巨鳄进入民

宿市场，高端化和商业化也使得民宿的平民色彩渐次变淡。

4.关注体验

消费群体在选择民宿时，会更多关注价格、居住体验和房屋性能，价格适中、性能良好、

数量众多正是民宿在发展中的优势。

1.2.2 民宿行业基本特征

1.量价齐飞

2012 年以后，中国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务出行转向个人旅游，

居民对于民宿等个性化主体酒店需求大幅增加，民宿市场快速进入爆发式增长期。2014 年

我国客栈民宿为 3.02 万家，而 2016 年末达到 53.9 万家，2 年增长超过 16 倍。同时，2012

年我国在线短租市场交易规模为 5.5 亿元，2016 年达到 87.8 亿元，4年增长超过 15 倍。同

时，2016年我国在线短租市场200到300元的房间数量占比约为43.6%，300到500元为36.9%，

合计已占据 80%以上。用中位数加权估计，民宿房间均价为 256.6 元，远远高于一般经济型

连锁酒店普通房间价格。

2.资本青睐

随着产业机构调整、线上支付常态化，共享经济作为一种新兴经济模式逐渐兴起，民宿

作为共享经济的典型业态，已经站在新的“风口”。民宿的体量普遍偏小，投资总量可控，

是理想的轻资产快收益的投资平台。目前投资民宿行业的资本方构成比较复杂，包括专业的

资本运作机构、资本巨鳄以及民宿产业链上下资本方。专业资本运作机构倾向于投资民宿预

定平台、相关民宿的金融产品，资本巨鳄倾向于高端民宿，自然人投资人更是通过众筹进入

非标住宿。

3.类周期性

我国星级饭店代表了住宿行业大的发展方向，可推断出住宿行业整体呈现出不稳定的周

期性变化，且每一轮的高低点并不一致。以行业复苏作为新周期的起点，可以看出两个明显

的周期，即 2004-2009 年和 2010-2016 年，每个周期历经 6-7 年，且呈现出上升周期短下降

周期长的特点。按照过去的表现情况推演，从 2017 年起预计复苏上升周期可持续至 2019

年，下降周期将持续 3-4 年，至 2023 年左右结束本轮周期。同时，还应注意到受单体民宿

向民宿群落这一趋势影响，单体民宿受周期影响较为敏感，民宿群落中的项目运营公司对周

期并不特别敏感，以重资产转为轻资产后固定收取管理费而不是自负盈亏将会削弱周期性，

同时 IP 聚集、客源共享也能较好平衡旅游周期。

4.强季节性

参照酒店行业可知，住宿行业受季节影响较大，民宿作为非标准住宿行业也会受到旅游

淡旺季的影响。一般来说，Q3>Q2>Q4>Q1,由于租金、人力等经营成本相对固定，业绩端季节

性也较为明显，由此类推民宿行业普遍来看也应为二三季度业绩由于一四季度。

5.年轻红利

中国客栈民宿的预订用户有 50.7%集中在 26 到 35 岁之间，38%在 18 到 25 岁，市场消

费群体呈现哑铃状分布。伴随着 90 后集体进入社会，其消费力和对民宿接纳程度的提升将

会大大推动民宿发展，年轻一代的代际红利将会在民宿这一风口上得到释放和爆发。

1.3 民宿发展历史

民宿发展分别经历了 1.0 时代、2.0 时代、3.0 时代、4.0 时代和 5.0 时代，大致上来

看，我国民宿行业起源于上世纪 90 年代，最初业态还包括农家乐、驿站等形式，这是民宿

行业的初始状态，即为 1.0 时代。从 2016 年 7 月开始，民宿搜索量井喷上增长，到 8 月份

甚至超过酒店，民宿行业正式进入 2.0 时代。从 2017 年 12 月开始，伴随千宿科技、千里走

单骑等民宿品牌相继正式提出“民宿群落”概念，民宿行业正式进入 3.0 时代。

民宿发展阶段 阶段特征 代表案例 经济形式

1.0 时代 由农家乐升级而成，

依靠家庭积蓄投资改

造

家庭旅馆 分享经济

2.0 时代 由个体积蓄投资而

得，蕴含生活美学

初始客栈 个体经济

3.0 时代 依赖于业主自身特质

和个性十足的主人文

化，具有自发性和零

云南西北一线 共享经济

20c90s 2003 年 2012 年

1.0 时代 2.0 时代 3.0 时代

2008 年 2015 年

4.0 时代5.0 时代4.0 时代

散性，人力成本和时

间成本极高，合伙人

入股投资改造

4.0 时代 呈现出高端化、连锁

化和专业化发展趋

势，高端设计师进入

市场，小团体投资开

始进入，竞争加剧，

由“蓝海”步入“红

海”

浙江莫干山 品牌经济

5.0 时代 品牌民宿走向连锁民

宿，民宿群落兴起、

周边行业对接、政府

持续关注、资本市场、

互联网资金平台、国

企平台联合持续进入

市场

普陀山 品牌经济

二． 行业环境分析（PEST 分析）

2.1 政治环境

1.政治基调

2017 年十九大报告提出的“乡村振兴战略”，为新时期中国民宿的发展带来了新方向。

随着人们对美好生活的期盼逐步增加，民宿行业的发展前景变得愈发明朗。2018 年 2 月 4

日，公布了 2018 年中央一号文件，即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。2018

年 3 月 5 日，国务院总理李克强在作政府工作报告时说，大力实施乡村振兴战略。由此，农

村包围城市、改造原生村落为民宿以实现农村产业结构调整、加快农村经济发展已成为上下

级政府工作的共识。

2.政策梳理

中国民宿行业政策汇总

发布时间 发布单位 政策名称 主要内容

2015 年 11 月 国务院办公厅 《国务院办公厅关

于加快发展生活服

务业促进消费结构

升级的指导意见》

强化服务民生的基

本功能，形成以大众

化市场为主体、适应

多层次多样化消费

需求的住宿餐饮业

发展新格局。积极发

展绿色饭店、主题饭

店、客栈民宿、短租

公寓、长租公寓、有

机餐饮、快餐团餐、

特色餐饮、农家乐等

满足广大人民群众

消费需求的细分业

态

2016 年 1 月 国务院 《中共中央国务院

关于落实发展新理

念加快农业现代化

实现全面小康目标

的若干意见》

明确提出大力发展

休闲农业和乡村旅

游，依据各地具体条

件，有规划地开发休

闲农庄、乡村酒店、

特色民宿、自驾露

营、户外运动等乡村

休闲度假产品

2016 年 10 月 住建部、中国农业发

展银行

《住房城乡建设部、

中共农业发展银行

关于推进政策性金

融支持小城镇建设

的通知》

进一步明确农业发

展银行对特色小镇

的融资支持办法。住

建部负责组织，推动

全国小城镇政策性

金融支持工作，建立

项目库，开展指导和

检查，中国农业发展

银行将进一步争取

国家优惠政策，提供

中长期、低成本信贷

资金

2017 年 2 月 社科院 《 旅 游 绿 皮 书 ：

2016-2017 年中国旅

游发展分析与预测》

建议各地探索合理

合法、高效一体的民

宿行业管理规范，推

行行业许可经营制

度，建立统一的民宿

审批监管机制，提高

民宿经营的规范性

和稳定性

2017 年 8 月 国家旅游局 《旅游民宿基本要

求与评价》

在市场准入方面，强

调民宿经营者必须

依法取得当地政府

的相关证明，并满足

公安机关治安消防

相关要求，民宿单幢

建筑客房数量应不

超过 14 间

3.地方政府规定

中国民宿行业地方政府规定汇总

发布时间 发布单位 政策名称 主要内容

2014 年 11 月 浙江德清县政府 《德清县民宿管理

办法（试行）》

针对莫干山民宿，明

确了民宿只能是利

用原有宅基地，必须

有主人自我经营，民

宿在土地利用上是

存量改造，并对申办

审批、监督管理、法

律责任、政策扶持等

提出了要求，成立德

清县民宿发展协调

领导小组，负责办法

实施

2016 年 12 月 浙江省人民政府 《浙江省人民政府

办公厅关于确定民

宿范围和条件的指

导意见》

明确指出民宿的经

营规模，单栋房屋客

房数不超过 15 间，

建筑层数不超过 4

层，且总建筑面积不

超过 800 平方米，并

对民宿的消防安全

和经营管理提出了

详细要求。

2018 年 2 月 海南省政府 海南省人民政府关

于促进乡村民宿发

展的指导意见

提出要加强引导乡

村民宿连点串线成

片规模发展，重点针

对乡村休闲度假型

民宿、农家乐型民

宿、候鸟型民宿、基

地型民宿四类民宿

进行分类指导、规划

与建设

2.2 经济环境

2.2.1 消费水平提升

根据《中华人民共和国 2017 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2017 年全国居民

人均可支配收入 25974 元，同比增长 9.0%，扣除价格因素，实际增长 7.3%。全国居民人均

可支配收入的稳定增加以及消费结构快速升级，将会积极引导需求进入民宿产业，带动民宿

产业发展。

2.2.2 共享经济升级

随着共享经济的发展与观念的开放，共享经济将会继续渗透，房屋共享将会升级，由传

统的房屋共享升级为空间共享。例如，沙发共享，房屋共享甚至个人经营的咖啡店的休息间、

花店、书店等凡是可以用于租住空间的共享。共享升级后，价格会随着数量增多而变化，一

些高质量高档房源的价格会根据服务种类增多而调整，而一些小空间或简单空间的共享则会

降低价格来获取低端出行人群的需求。

2.3 社会环境

消费习惯升级、女性经济实力提升、全国劳动力平均受教育年限在 1985 到 2016 年间由

6.38 上升到了 10.05 年，高中及以上受教育程度人口占比从 14%上升到了 36%，对共享经济

和民宿的接受程度逐渐提高，并逐渐转化为消费动力。

2.4 技术环境

在未来 5 年里，信息技术将会继续发展，针对现在民宿短租平台的需要，增强信息透明

程度与真实感，民宿短租平台可引入三维全景虚拟现实技术，利用虚拟现实技术全方位展示

房源，实现房客预定时通过网络就能一堵房源真容。同时，视频通话等功能已经陆续引入，

房客可以在网络中实现与房东面对面交流，这种交流比现存的直接联系等方式更进一步让房

客在预订前期就可以全方位了解房东信息，增加对房源和房东的信任度。同时，大数据和云

计算也使得针对客户的业务数据能及时进行分析，以使得民宿业用户体验不断提升。

三． 发展现状及趋势

3.1 发展现状概况

从数量上看，根据中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会发布的《2017 年民宿产业发

展研究报告》， 2017 年我国民宿客栈初步估算达到 20 万家，同比增长超过 300%。

从价格上看，根据民宿短租预定平台途家发布的《2017 年民宿短租发展报告》，国内民

宿平均价格已达到 401 元/晚，价格已与四星级酒店不相上下。全年来看，10 月、8 月、9

月均价最高，7月均价最低价格为 311 元/晚，高峰期比淡季上涨幅度高达 76%，而国外民宿

价格波动较为稳定，高峰期均价仅高出淡季均价 29%。在地区分布上，长三角平均房价在 900

到 1200 元之间，浙闽粤在 700 到 900 元之间，云南在 400 到 1000 之间。

从运营上看，长三角及东部沿海的入住率维持在 65%到 70%，西南和华北地区在 40%到

45%之间。

3.2 现行民宿生态构成

现行民宿生态主要由平台商、品牌商、服务商三类主体构成。

其中，在平台商内部按照 B2C 和 C2C 模式可以又分为两大阵营：从 2017 年至今，民宿

体量大、业务模式清晰、发展潜力更大的在线民宿预定头部企业，相继获得各路资本的青睐。

包括 C2C 模式（房源主要来自个人/二房东，平台从每笔交易中提取佣金）的 Airbnb、小猪

短租、蚂蚁短租、木鸟短租，以及 B2C 模式（平台与开发商/专业二房东合作，独占房源，

按比例分成）的途家，都相继获得了可观的融资金额，不断扩大规模的同时，以在线住宿租

赁为流量入口，逐步向旅游产品、综合服务业务延伸。

现阶段，占领 90%以上市场的第三方在线预订平台 OTA 已经基本完成了重新布局，携程

并购了艺龙和去哪儿，随后途家整合了蚂蚁短租、携程和去哪儿的公寓民宿业务，过于集中。

一方面对第三方预订平台过于依赖导致 OTA 费率居高不下，压缩利润空间；另一方面平台间

竞争激烈，为应对激烈竞争产生的偏弱势平台的补贴及差异化低价竞争方式直接影响了民宿

业的良性价格策略。

目前基本形成了途家、小猪和 Airbnb 这三大民宿预定平台三足鼎立之势。

1. 平台商

Airbnb，全球最大的住宿租赁平台

2017 年 3 月，完成 10 亿美元 F 轮融资，Google Capital 和 Technology Crossover

Ventures 领投，AndreessenHorowitz 和 Sequoia Capital 跟投，从而使公司的估值高达 310

亿美元。

一家民宿，全球华人民宿预订平台

2017 年 7 月，完成 A+轮千万美元融资，晨兴资本领投，湖畔山南、创新工场、光合明

景跟投，是 2 年内获得的第三笔融资。

途家网，全球公寓民宿预订平台

2017 年 10 月 10 日，完成 3 亿美元 E 轮融资，携程与全明星投资基金领投，华兴新经

济基金、Glade Brook Capital 资本（Uber 和 Airbnb 的投资方）、高街资本（滴滴的投资

方之一）跟投。途家线上独立估值达 15 亿美元，成为国内第一家分享住宿领域的独角兽

小猪短租，国内短租民宿预定平台

2017 年 11 月 1 日，完成 1.2 亿美元 E 轮融资，云锋基金（马云和聚众传媒创始人虞锋

联合创立的私募基金）领投，原有股东愉悦资本、晨兴资本、今日资本继续增持，使平台估

值超过 10 亿美元，晋级独角兽行列。

木鸟短租，国内短租房、日租房在线预订平台

2017 年 11 月 8 日，完成 B+轮融资，投资方包括“海泉基金”和英诺及东方富海联合的

火橙资本，以及达晨投资、梅花创投等全部老股东。

青芒果旅行网，国内客栈民宿预订平台

2017 年 12 月，完成新一轮融资，投资方为逍遥资本。同时，青芒果发起成立 5 亿人民

币民宿产业投资基金，在原有业务上开展民宿供应链和金融服务。

2.品牌商

花筑，自带互联网基因

根据迈点研究院（MTA）对 2017 年 5、6 月客栈民宿品牌指数的不完全统计，

花筑蝉联民宿客栈风云榜榜首。花筑是携程战略投资公司旅悦旅游集团旗下的首

个客栈民宿品牌，花筑品牌秉承感恩，关怀、智能的设计理念，并结合当地特色

融入现代设计，利用智能科技和高端睡眠系统，带入旅悦集团品质服务。依托自

身强大的互联网基因在品牌建立短短一年的时间内迅速打开国内外市场，目前在

国内开设直营店三家、海外直营店一家、国内加盟店 16 家，在筹店 23 家。

久栖，后起之秀

携程首次战略投资非标住宿域客栈品牌便是曾在2017年12月由迈点研究院

（MTA）统计的民宿客栈风云榜勇夺第二名的久栖。该笔投资将用于久栖连锁精

品客栈的规模扩张与产品升级。久栖酒店管理有限公司于 2014 年 6 月成立，已

经在西塘、乌镇、杭州、宏村、厦门等热门旅游目的地拥有 12 家连锁精品客栈。

携程旅行网将不断加码布局民宿市场，致力于构建非标住宿产业生态链。

大乐之野，网红爆款

大乐之野是一家从山居小镇到水乡台地，不断探索不断迅速成长的度假品牌酒店。我们

放慢节奏，不急不躁，一砖一瓦用心搭建你心中的另一个家，找寻每一个被人们遗忘的美好

之地，我们复制美好，体验最乡野的生活，做美好乡野生活方式的传播者。目前，大乐之野

已经在莫干山北麓的碧坞山村里，民国风情特色的“小镇姑娘”，安吉杭垓镇临河山丘上的

“绿山墙”拥有了多家独具风格，绿意相融的乡野别墅。旗下还拥有“野有食”、“野有集”、

“野有酒”“野有咖”等系列配套设施，通过发现更多有趣好玩的事和你共享美好生活的体

验

3.服务商

路客 Locals，正规军半路出走专打运营外包服务

Locals 由曾经带领 7 天酒店成为经济型酒店品牌榜首的 CEO 苏同民创建，截至 2018 年

1 月，完成数亿元 A 轮融资，洪泰基金领投，高和翰同股权基金和真格基金跟投，是非平台

类民宿领域单笔最大金额的融资。而紧接着 3 月 7 日，路客获得来自顺为资本的 1 亿元 A2

轮融资，计划扩充房源规模至现有的 5倍。

为了帮助房东解决服务问题，Locals 路客打造了一套给房东提供服务的服务体系：在

与房东签约后，路客承担房屋的设计、工程改造、上线运营以及接待住客等一系列服务

Locals 路客团队有自己的签约设计师、工程团队和清洁阿姨团队，同时为房源所在的每一

个城市都配备了助理房东，协助房东接待住客等琐事并与住客互动、帮助住客解决各种问题。

助理房东都是房源所在地的当地人，对当地文化有深入的了解，能带领住客深入了解当地生

活，像当地人一样旅行，这也是 Locals 路客的含义所在。

苏同民透露，Locals 路客打理的房源，每月比长租提升至少 50%的收入。同时，并不是

所有房源都能上线 Locals 路客平台，只有按照其标准进行配套的精品民宿才会推荐给住客。

每完成一单交易，平台向房东和消费者分别收取 3%和 5%的平台服务费。Locals 路客目前有

800 多套房源，平均每套房源月营业额在 1 万元到 1.5 万元之间，入住率一直保持在 90%以

上，路客每做一套房源都在赚钱；此外，Locals 路客另有 200 多套处于在建状态，房源已

经扩张到北京、上海、青岛等十几个城市。

借宿，非标住宿融资服务平台

除了资本追捧，众筹作为融资方式的一种，也发展迅速。2016 年 11 月，“借宿”作为

众筹平台“开始吧”旗下的民宿业务独立而成，至 2017 年底为超过 400 个民宿项目筹募资

金超过 15 亿元，仅 2017 年 8 月的民宿筹募资金就达到 2.2 亿元，平均每家民宿拿到约 250

万元。借宿未来还将深度切入民宿行业各个垂直细分领域，以金融解决方案、品牌媒体解决

方案、线下行业品牌活动、行业基础教育培训、借宿严选榜单等五大矩阵服务非标住宿行业。

3.3 市场容量及预测

来自易观智库的数据显示，2016 年我国民宿市场规模为 77.5 亿元，2017 年则估算可达

127.1 亿元。而根据国家旅游部门统计，我国民宿市场预计到 2020 年能达到 300 亿规模。

根据海纳国际集团数据显示，2018 年全球民宿市场规模将达到 1060 亿美元，占全球酒店住

宿预定额的 19%，民宿市场前景广阔。

相较于传统住宿客房收入 25%到 58%的增长率，近年来民宿预订增速一直维持在 60%以

上，民宿在整体在线住宿市场的比例正在逐年提升，占比已从 2015 年的 4.3%提升至 2016

年的 6.2%，截至 2016 年底，国内民宿预订平台的房源数量累计约 190 万套；行业参与者超

过 3500 万人，其中提供服务者约 200 万人（包括房东、平台企业员工及相关合作商）。

市场容量自行测算：

需求端伴随经济平稳增长，推断民宿业住宿行业总需求以每年 10%左右速度平稳增长。

住宿业总需求基本等于过夜旅客数，所以可以用铁路、公路、民航与水运的交运数据来倒退

住宿需求，从平均出行距离来看，公路与水运都较短，对应出行时间小于 1 小时，并不能产

生住宿需求，而铁路与民航出行距离分别在 447 公里及 1700 公里，当天往返的可能性较小，

与我国住宿业需求基本匹配。近年来，民航运量与铁路基本维持在年均 10%的增速，由此可

推断住宿业的需求侧也以 10%的速度递增，在假设民宿行业在住宿业中渗漏率不变的情况下，

民宿行业也将以 10%的增速递增。

3.4 竞争环境分析

3.4.1 波特五力分析

上游度假地产物业公司、公寓运营厂商和个人房东受宏观经济影响较大，对于物业租金

有较强的议价能力，可以随着房价上升而提高租赁费，同时下游 OTA 平台商抱团取暖，市场

集中度过高，有较强的 OTA 收费议价权力。伴随民宿行业走向品牌化和集群化，民宿行业的

进入壁垒水涨船高，未来将会出现由大 IP 主宰和加盟方式成为主导的局面，现在正是各家

民宿 IP 发力抢占市场的最好时机。对于民宿产品而言，绝大多数民宿的定价空间在 300 到

500 元间，这正好是四星级酒店产品的竞争领域，伴宿高端乏力低端成本抗压能力不足，以

华住、锦江国际、首旅如家、格林豪泰为首的前四大酒店集团正在频频发力中段市场，未来

住宿行业必将面临中端酒店与连锁民宿的相互厮杀。

顺应市场趋势，三大龙头率先大力拓展中段酒店。在中段酒店布局上，华住发力较早，

自 2014Q1 开始中端酒店数呈现稳定增长趋势；而锦江自 2016Q1 起进入快速扩张状态，增速

跃居第一，自 2017 年开始，各大酒店集团布局整体向中段倾斜，截至 17 年 Q3 末，锦江（国

内）、首旅、华住旗下酒店总数分别为 5222、3397、3656 家，中高端酒店数量分别为 1198、

386、717 家，占比分别达到 22.9%、11.4%、19.6%，该比较相较 2017 年初分别提升 5.20pct、

1.82pct、5.66pct。

3.4.2 竞争对手分析

1.现有知名 IP

①花间堂

花间堂于 2009 年诞生于丽江，以独具特色的花间美学、家为理念的优质亲切服务、融

入每一地的人文和历史传承，将高端精品酒店的服务理念与地方民居、民俗等人文特色完美

融合，开创了国内文化精品度假酒店的先河。如今，花间堂旗下的酒店产品已逐渐拓展成花

间堂唯美人文客栈与唯美人文度假村两个系列，截至目前为止，已开业的项目有 19 个，分

别位于丽江、束河、香格里拉、周庄、苏州、杭州、阆中、无锡、同里、西双版纳、浙江南

浔古镇等各个旅游目的地，乌镇、无锡阳山桃花岛、宁波东钱湖、湖州长兴、丽水松阳、四

川雅安等地也即将有花间堂入驻。花间堂以传递中国文化之美为核心理念，传承及保护所在

地自然人文特色，将酒店作为分享与连接的平台，融入历史传统、人文景观、文化创意、休

闲娱乐、旅游特色等资源，期望为世人打造欢乐而美好的的人文休闲度假生活模式。

布洛斯酒店投资管理(昆山)股份有限公司(花间堂)与同程旅游于 3 月 30 日宣布，同程

旅游完成对花间堂的战略投资，双方将在打造高端旅游度假产品等方面展开深入合作。此次

花间堂的股权重整工作完成后，北京青普文化旅游有限公司成为花间堂的第一大机构股东;

同程旅游则成为花间堂的第二大机构股东。另外，创始人刘溯作为个人最大股东继续担任董

事长及青普高级合伙人;创始人何少波保留原花间堂股份，继续担任花间堂总裁以及青普高

级合伙人。

②松赞度假酒店

松赞品牌于 2001 年在香格里拉正式成立，旗下拥有 5 家藏式精品山居酒店

和 3家林卡度假酒店。一直以来，松赞以特有的方式接近于自然，阐述着藏区文

化的内里。售价过万元的松赞环线产品，在 2015 年就售卖了近 2000 份，截至当年 12 月，

旅行带动的房间收入贡献已经占到总收入的 70%；TripAdvisor 连续 9年将其评为“中国最

好的 25 家酒店”；英国贵族杂志《Tatler》将其列入“101 家全世界最好的酒店”；美国 CNN

将其列入中国风景最好的 9 家酒店。

③原舍

从迈点网的数据可以看出，原舍的媒体指数达到 48.15，大幅领先于排名第二、媒体指

数为 20.35 的亲的客栈。与此同时，在中国客栈民宿品牌发展报告的另一个榜单中，原舍亦

以 169.45%的品牌指数环比增幅位居榜单第一位，成为成长最快的民宿品牌。

2012 年末，首家原舍在莫干山开启，一跃成为小有名气的民宿，到了 2017 年，原舍在

云南、松阳、苏州、南京、周庄、锦溪、莫干山全面开花，原舍的创始人朱胜萱认为：中国

的乡村富有独特的美，面对如今日益凋敝的乡村，城乡间日益渐增的裂缝，他决定通过原舍

的理念

④宛若故里

“每一个被贪婪做烂的市场，必将有新的、用诚意做大的机会。”近日，宛若故里这家

曾经上过阿里巴巴海外招股书的美宿品牌，在经历小型试错实践后，于本月敲定 1000 万知

名投资机构的天使投资，正式进军民宿业。

民宿业，即将成为中国旅游投资的下一个风口。而作为宛若故里的创始人，金杜反复强

调故里做的不是民宿，而是美宿(美丽的住宿)。“宛若故里”的初心是通过“五个一”：“一

个故乡人＋一座美宿＋一个私旅行+一个物产＋一个故里客社群”，发起新的上山下乡运动，

在全国热门旅游目的地、及北上广深周边 2小时车程的美丽乡村实现简单复制。通过众筹、

众包、内部创业模式，在民宿业来一场故乡控、设计控、生活美学控的逆袭。

⑤幸福时光

浙江幸福时光旅游开发有限公司位于杭州，是以保护性旅游开发为宗旨，以打造深度旅

游产业链为战略发展思想，与旅游目的地原住民、精品民宿创客共同构筑的深度体验原住地

民俗、民风的“会员制旅居平台”。

线上运营（Online）：公司自主研发了集周边旅行指南及预订、民宿预订、民宿云 PMS

管理和游客信息管理等系统为一体的民宿共享预订平台，并通过对接 PC 端、微信端及移动

APP 端进行在线预订及销售，以注册会员制模式，将幸福时光平台上的精品民宿、民俗推荐

给国内外中高端消费群体。

线下运营（Offline）：依托长三角地区的核心市场，利用特色主题拓展辐射环渤海湾经

济圈、珠三角地区和成渝经济带地区等国内专项旅游市场。

2.未来强劲对手

由携程领衔投资，蚂蚁短租推出的首个连锁民宿品牌有家民宿，预计 2018 年全年，将

在全国 50 多个城市，为超过 200 万人次提供民宿服务。

为了保障入住品质，有家民宿在行业首创“五星级民宿服务标准”，布草“一房一客”，

智能门锁“扫脸入住”，专业服务管家“随传随到”。此外，有家民宿还精准定位用户族群，

全球独家首创“有家亲子民宿”、“有家商旅民宿”等系列主题民宿。其中，有家亲子民宿

独有儿童房，配置亲子活动区，并提供绘本、玩具、儿童车等亲子设施；有家商旅民宿还提

供打印机、复印件、扫描仪、胶囊咖啡机、挂烫机等商旅人士常用设备，以满足不同类型用

户的住宿需求。在有家民宿的运用模式下，房东业主、民宿投资人只需提供闲置房产，全权

交由有家民宿来负责，由有家来进行统一的托管服务，在运营期间所产生的水电等消耗、保

洁、管家等人力成本以及品牌推广费用全部由有家民宿承担。

3.5 产业链分析及预测

民宿按照产权不同又可分为自有型民宿和租赁型民宿，根据《艾瑞咨询 2017 年中国在

线短租行业小猪平台案例研究报告》可知，绝大多数短租的房源都来自于租赁房，所以在产

业链上下游分析时通常要将物业主的租赁费用考虑进去。

由此，民宿行业的上下游分析如下所示：

上游主要由度假地产物业公司、民宿管理系统供应公司、民宿用品供应公司、旅游景点

开发公司组成，下游主要由民宿预定平台等 OTA 公司、团购电商平台公司组成。伴随下游

OTA 和团购电商的并购整合，下游企业市场集中度愈高，议价能力愈强，平台费和渠道费高

企，这对新兴的民宿行业构成挑战，只有内生通过规模化、品牌化、连锁化才能构建自身营

销渠道，降低依赖性，从而降低销售费用的负担。

3.6 发展趋势

3.6.1 由重资产投资走向轻资产运营——轻便化

参照于经济型酒店由直营走向加盟的历史趋势，未来的民宿客栈也有由重转轻的发展方

向，以千宿科技、Locals 和千里走单骑等为首的民宿品牌已经开始偏向轻资产运营端发力

而卸下传统民宿的产权包袱，注重品牌和文化输出，减少投资周期，以管理团队和管理经验

作为核心竞争优势，获得资本持续青睐。

在民宿运营这个领域，36 氪此前还报道过「梦之宿」、「易民宿」、「潮宿」；做类

似民宿集群式运营，并加入配套设施的，还有做田园综合体的「田园东方」和 36 氪之前报

道过的乡伴文旅，后者由曾任上海世博会景观总顾问的朱胜萱创立。千宿表示在选址逻辑上

跟乡伴文旅较大不同，主要还是流量优先，倾向于建在国家 5A 级景区或者大城市周边。

3.6.2 由独立民宿走向连锁民宿——连锁化

旅游住宿全面升级，作为这一领域重要组成部分的民宿短租将从以依托平台流量为主的

“草根民宿”时代进入由口碑传播主导的“品牌化”时代，连锁酒店用 10 年完成市场教育，

诞生了像如家、七天、汉庭等家喻户晓的连锁酒店品牌，预计未来 5 年内连锁民宿将占取民

宿市场大部分份额，民宿行业将走向品质升级。

3.6.2 由单体民宿走向民宿群落——规模化

1.存量整合——现有民宿走向联盟

以莫干山等民宿群落为例，千里走单骑希望联合现存的民宿 IP 大乐之野、紫云川等形

成集聚效应，完成民宿存量的生态升级。

2.流量开发——培育特色文旅小镇

为贯彻党中央、国务院关于推进特色小镇、小城镇建设的精神，落实《国民经济和社会

发展第十三个五年规划纲要》关于加快发展特色镇的要求，住房城乡建设部、国家发展改革

委、财政部（以下简称三部委）决定在全国范围内开展特色小镇培育工作。

在民宿 3.0 时代，单体民宿走向民宿群落是必然趋势。所谓民宿群落，是指以精品民宿

为主体，拥有统一的规划设计、生活配套和文创体验的开放式、平台化休闲度假综合体。民

宿群落相较于单体民宿优势突出，相较于单体民宿因为大宗接待能力薄弱、配套设施不足，

受淡旺季影响引流困难的弱点，民宿群落由于 IP 聚集效应、销售联动、客源共享、配套业

态共享而具备强劲的业态整合能力和接待能力，这将助力资源获取和资本引入。

包括千宿科技（由云掌柜孵化）、乡伴文旅、千里走单骑在内，具有专业化、规模化运

营能力的民宿品牌已经开始涉足民宿群落的建设。

品牌 特色 群落地点 商业模式 备注

千宿科技 开放式旅游集

群

普陀山、莫干

山、杭州、苏州、

大理

基金+运营+群

落

和浙旅酒店集

团共同合作开

发，引入各类优

质 IP

乡伴文旅 对传统自然群

落进行改造

昆山计家墩、周

庄绿乐园、南京

苏家、苏州树

山、宁波余姚、

丽水松阳、云南

阿者科

田园综合体 将精品民宿集

群、儿童乐园、

咖啡馆、餐厅、

手工作坊、游艺

体验、特色零售

店相结合

千里走单骑 依托古镇等天

然经典

莫干山、无锡、

北京、武夷山

成立项目开发

公司和项目管

理公司轻资产

运营

项目还未正式

上线

1. 千宿科技“三板斧”

具体来说，千宿目前的业务包括三块：民宿基金、民宿运营和民宿群落的开发。

第一块业务是中民千宿投资的千宿基金，这是由中国民生投资集团旗下中民航旅投资与

千宿科技合资成立的一家专注于民宿产业私募股权投资的基金管理公司。这主要是为了解决

民宿行业的融资问题，其投资方向一是民宿单体与连锁项目，为民宿品牌提升、规模扩张和

升级换代提供资金支持； 二是民宿群落项目，打造以民宿为主体具有度假休闲体验配套的

开放综合体。

第二块业务是民宿的运营和管理，包括给民宿老板提供优化分销、 提升直销、塑造品

牌、会员共享、 收益管理等服务，合作模式是每月基础服务费+佣金提成的方式。在青岛和

大理的 108 度禅意酒店，都是千宿团队在管理，目前千宿已与栖迟、旧舍、无弦、水墨蓉庄、

108 度禅意主题民宿等国内近二十家民宿达成合作，覆盖莫干山、杭州、苏州、大理、 丽

江、青岛等热门旅游目的地。

这块业务希望解决上面提到民宿老板运营力不从心的问题。由于一家民宿房间数量太少，

雇佣全职专业团队运营成本和收益不对等，因此“共享”其实是最好的解决方案。千宿科技

拥有一个约 30 人民宿运营的民宿运营团队，囊括专业的摄影和自媒体运营等内容团队、销

售和收益管理团队，同时为十几家民宿服务。

以苏州的一家温泉主题的精品民宿为例，在千宿运营管理一年之后，该民宿的房间平均

售价从 510 元提高到 780 元，上涨了 34%，比对标的精品民宿高出 15%。该民宿的微客栈和

OTA 合计的线上预订收益占比从个位数上涨到接近 70%。

第三块业务是做民宿群落的开发。现在中国绝大多数的民宿，是散落的，即便是像莫干

山这样中国民宿的高地，依然面临“好山好水好无聊”的问题。客人冲着民宿品牌来到莫干

山，但是却没有可以消磨时间的配套设施和文创类项目，由于这类项目的投资周期比民宿更

长，因此如果没有政府，几乎没有人去做。因此，民宿需要建设成集群化，同时消费、文创

等配套项目的度假型综合体。

这个民宿群落有点像旅游界的万达广场，千宿的角色有点像景域的角色，政府有土地和

景色，但是缺少运营人才。因此，千宿跟政府合作，政府出土地，千宿负责解决这个群落或

说度假村的品牌打造和营销推广的问题，最终产品做出来有点像北京周边的古北水镇，不同

之处在于千宿采用的是开放式而非完全自营的方式，引入各类做得不错的民宿、酒店、旅游、

文创类 IP，比如民宿过云山居、猫空概念书店等。目前即将落地的项目之一，是千宿和浙

旅酒店集团合作开发的，位于普陀山的一个村落改造项目。

根据 36 氪此前对云掌柜的报道，后者的团队全部由原来做酒店预订的米途团队转型而

来，两者同属于北京米天下科技股份有限公司旗下品牌，后者曾获得艺龙投资。七万原来是

米途的创始团队之一，也是原来云掌柜的 COO，在去年跟云掌柜合资成立了千宿。通过云掌

柜积累下来的民宿间夜预定数据，可以判断某地的民宿数量是不足还是饱和，有助于团队做

民宿营销、运营管理，甚至是投资。

2. 乡伴文旅

乡伴文旅集团以 2013 年在无锡阳山首创的“田园综合体”概念和基础业务形态闻名于

乡村建设圈。五年来，始终行走在行业前列，并且业务版图不断拓张，到 2015 年末，乡伴

文旅集团一举拿下昆山、树山、余姚、丽水、衢州、元阳、建水等 20 多个精品民宿和田园

综合体项目，存量可运营物业面积已达到近 20 万平米。

乡伴的核心商业模式是“田园综合体”运营商。具体做法，是透过上述母子公司的全方

位能力，对乡村或城郊区域居民已经外迁的传统自然村落进行改造，以精品民宿集群、儿童

乐园、咖啡店、餐厅、手工作坊、游艺体验项目、特色零售店等作为主力店或支持店，配合

周边的农田、山林、水系等环境要素，形成主要为城市周边服务的旅游度假地。同时发展部

分度假屋、专业工作室、卫星办公（未来可能拓展至教育、养老）等半长居形态，平衡环境

承载力和服务产能的波动性。这样一个田园综合体项目占地大约数百亩，经营面积

5,000~50,000 平米不等，整体被命名为“乡伴理想村”。

2018 年，乡伴文旅顺势拿下中青旅红奇基金 6350 万元 A轮融资，为乡村规模化、可持

续发展匹配了强有力的资金保障，于此同时，引入浙旅集团、国开金融、泰康健投、兴业银

行、纯元素文化、苏州新城园林、景域园林、涂鸦科技、益田投资等行业的共同加入，为创

新型乡村建设开发之路谋求跨界合作的切入点。此前，乡伴文旅完成 PreA 融资数千万元人

民币。成都正见、七熹投资领投。上一轮天使轮于今年 2月完成，由寒武纪投资。目标在今

年年底正式完成 A轮融资。乡伴旗下的原舍酒店、宿派科技、绿乐园项目也于上半年陆续完

成独立融资。

据悉，由中青旅、IDG、红杉联合创建的中青旅红奇基金选择与乡伴文旅集团的联手，

不仅在于乡伴文旅富有独特乡村美学的乡建履历，更在于其背后强大的创始人团队，他们分

别来自东方园林、万达、万科、国泰君安四大行业巨头，高度互补的专业能力和共同价值愿

景，构筑了乡村发展行业内罕见而强悍的能力结构。

3. 千里走单骑

千里走单骑旗下拥有杨丽萍艺术酒店、云何住、六和、六悦、雪山庄园等 IP 项目，每

个 IP 项目都各具风格，也因此，千里走单骑被称作是“最好的风格非标住宿品牌”。

随着在非标住宿行业的不断深耕，千里走单骑不仅在度假旅行产品上继续精进，同时也

将业务模块朝产业上下游延伸，逐渐形成以精品艺术酒店为核心，包含文化艺术、生态农业、

旅游产品定制及开发、文旅项目的投资孵化等产业模块。

而阳山项目正是千里走单骑在生态农业方向上，进行产业布局的重要一环。

千里走单骑·阳山座落于传统旅游胜地无锡阳山的近四百亩桃林中，以当地桃文化为基

底，通过对现有自然资源的利用，设有温泉、休闲农业以及亲子三大核心体验模块，并配有

花海、果蔬棚、大草坪等配套场景，从不同维度提供用户休闲度假生活所需。此外，项目也

与国内知名亲子农业开发与运营机构等达成战略合作机构，将千里走单骑 ·阳山塑造成为

融合了亲子、文化、休闲、住宿等多种业态的田园度假综合体，这也是千里走单骑在休闲农

业领域的首次尝试。

在千里走单骑看来，住宿产业与原生农业的结合，并不局限于将新鲜农产品作为酒店供

应链上的一环，而是可以成为与酒店相辅相成的产业业态，既可以独立运营，又能以配套业

态的形式与酒店客人产生互动，这也是千里走单骑首次尝试的休闲农业与民宿的跨界融合。

四． 价值驱动分析

4.1 关键指标解释

重要指标梳理-ADR、RevPAR、Occ 的概念及关系解释如下：

ADR（Average Daily Rate）——已售客房平均房价，等于客房收入除以实际售出客房

数量。其替代指标为 APR（Average Published Rate）——平均牌价，当酒店普查报告或者

年报里未提供 ADR 的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ADR）

Occ（Occupancy）——入住率，是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比

率，等于实际售出客房数量处于可售房数量。

RevPAR（Revenue Per Available Room）——每间可售房收入等于客房收入除以可售客

房数。

RevPAR=入住率（Occ）*平均房价（ADR）

单房平均价格 ADR 由 CPI、经济宏观环境、区域特征以及供求关系等宏观经济变量驱动，

入住率除受到 GDP 影响外还更受民宿个体经营状况以及住宿业季节特征影响。

按照 Occ 和 ADR 的双向变动，参照酒店行业，民宿行业也会依次经历复苏期、繁荣期、

衰退期和消退期，换言之，民宿行业也具有自身的经济周期。

复苏期：入住率增速企稳逐步转正，之后伴随 ADR 增速止跌回升；

繁荣期：入住率、ADR 双升（后期伴随有入住率增速放缓）

衰退期：入住率增速转负（即绝对值开始下降），后期伴随 ADR 增速反转下滑；

萧条期：入住率、ADR 齐跌（由于酒店一般会刻意降价保证入住率，后期伴随入住率增

速回升）

4.2 估值逻辑框架

4.2.1 单体民宿

参照酒店的估值框架，民宿行业的估值也依赖于入住率 Occ 和平均房价 ADR，所以收入

端的量价拆分如下：

指标 运算逻辑

关键假设点 ADR yoy A

Occ yoy B

年初店家总数/家 C

新开店数 D

关闭店数 E

年末店家总数/家 C+D-E

调整店家总数/家 C+(D-E)/2

客房指标 客房数/间 F

平均面积/平方米 G

总面积/平方米 F*G

年初平均房价/元 P0

年末平均房价/元 P0*(1+A)

年平均房价/元 P0*(1+A/2)

年初入住率（%） R0

年末入住率（%） R0*(1+B)

年平均入住率（%） R0*(1+B/2)

每间可售房收入/

元

R0*P0*(1+B/2)*(1+A/2)

收入指标

（万元）

含税总收入 R0*P0*(1+B/2)*(1+A/2)*(1+6%)*[C+(D-E)/2]*360/10000

增值税 R0*P0*(1+B/2)*(1+A/2)* [C+(D-E)/2]*6%*360/10000

净收入 R0*P0*(1+B/2)*(1+A/2)*[C+(D-E)/2]*360/10000

注明：增值税按照营改增之后，生活服务业的一般纳税人按 6%价外税处理。

再根据净收入与息税前利润 EBIT 的稳定比例预估出 EBIT，再根据 EBIT 与经营活动净

现金流量间的稳定比例预估出经营活动净现金流量净额。再按照 DCF 估值法大致估测出绝对

估值。

与此同时也需关注成本端：成本端主要包括折旧摊销、物业租金、人工、能耗、物料、

信息系统及其他费用，主要分为固定成本和经营成本，固定成本包括租金（与总面积和物业

地段相关），前期投资等的折旧摊销费用（主要是房间装修成本，按现有业内标准，经济型

6 万元/间，中端 10-12 万元/间）。该部分与营收相关性不大，主要关注房间数量，属于固

定成本。经营成本主要包括人工成本（人房比和人均成本共同决定），以及能耗、物料、印

刷、邮电等费用。如能耗物料实际上并不是全部房间的费用，而是与实际入住率有关，因此

该部分费用可以据此进行相应分类，这也正是 ADR 增长弹性高于 Occ 的根本原因。

类别 成本构成 运算逻辑

固定成本 物业租金成本 A

固定资产折旧费用 B

总固定成本 A+B

经营成本 人员成本 C

与实际使用房间数有关的成

本

D

与实际使用房间数无关的成

本

E

总经营成本 C+D+E

其中，比较有代表性的成本组成项为 OTA 成本，品牌加盟店具有较低的获客成本，自销

渠道可以解决 70%到 80%以上的客源，品牌加盟店 OTA 提成在 12%到 20%ADR，单体店 OTA 获

客成本在 20%到 30%ADR 之间。单体酒店对 OTA 的依赖程度较大，平均 OTA 渠道占比达 40%

到 60%不等，同时由于依赖程度较高（OTA 企业的议价能力强）OTA 的提点比例也会相应提

升。

4.2.2 民宿群落

民宿群落的盈利模式主要分为以下板块：土地转让、项目开发公司、项目运营公司、

直营业务。

土地转让主要是指疏通地方政府关系低价获得一级市场土地出让再在二级市场进行转

让，属于一次性收益，直接用转让价格减去土地原价及相关税费即得利润；和合作商成立项

目开发公司，按照股权比例获得项目转让后净收益及运营收益，较土地转让而言持续性更强；

同时成立项目运营公司对民宿群落进行轻资产运营，负责项目物业管理、整体规划、运营招

商、品牌影响等，其主要依靠运营管理服务创收，成本主要为职工薪酬；直营业务即在民宿

群落里培养直营门店，自负盈亏，可参见单体民宿的盈利模式。

4.3 未来投资策略

4.3.1 先行指标走向

住宿行业入住率与 GDP 关联性显著、ADR 与 CPI 关联性逐渐增强，且长期来看平均房价

是驱动 RevPAR 增长的核心驱动力，RevPAR 呈现周期性波动，易收到突发事件和宏观经济大

幅波动的影响，RevPAR 的上升周期明显长于下降周期，且上升周期一般在 3 年以上。从美

国经验数据来看，美国住宿业行业增加值与 GDP 增速、住宿业 PPI 增速基本保持一致，GDP

增速变动相较住宿业行业增加值领衔 0到 1年，住宿业 PPI 的增速变动 2009 年以前较住宿

业行业增加值增速变动滞后 1年左右，但 2009 年之后其变动与行业增加值变动基本一致。、

数据来源：Wind

GDP:现价:当季值

92-Q4 94-Q4 96-Q4 98-Q4 00-Q4 02-Q4 04-Q4 06-Q4 08-Q4 10-Q4 12-Q4 14-Q4 16-Q492-Q40 0

30000 30000

60000 60000

90000 90000

120000 120000

150000 150000

180000 180000

210000 210000

240000 240000

数据来源：Wind

CPI PPI:全部工业品

1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 20131978

96 96

100 100

104 104

108 108

112 112

116 116

120 120

124 124

由 GDP 与 CPI 的变得趋势，可推算未来 ADR 和 Occ 的变动趋势,未来投资决策需建立先

行宏观指标的基础上。

4.3.2 投资策略

在单体民宿向民宿群落转换的行业趋势未完全落地前，可重点关注民宿行业垂直细分领

域的准龙头企业，未来具备独立 IPO 或被文旅巨头收购的潜力。

五． 民宿行业总结

5.1 现状及未来走势

来自易观智库的数据显示，2016 年我国民宿市场规模为 77.5 亿元，2017 年则估算可达

127.1 亿元。而根据国家旅游部门统计，我国民宿市场预计到 2020 年能达到 300 亿规模，

相较于 2016 年已经翻了近 4倍，消费人群的更迭以及消费结构的升级，将加快民宿行业走

向规范化、集群化和资本化的进程。同时，与欧美国家 20%以上的民宿渗透率相比，我国民

宿渗透率还不到 3%，传统酒店行业的式微与非标住宿行业的兴起，将是未来文旅行业直迎

个性化、精准化需求的缩影。

5.2 投资亮点

1.新兴风口，水大鱼大

以民宿为代表的非标住宿，在近两年持续获得资本持续关注，既有 C2C、B2C 等民宿订

购平台的崛起，又有民宿连锁品牌正在追求经验曲线，还有民宿融资服务平台和运营外包服

务机构补充整个生态，以民宿为核心的全新住宿时代将孵化更多企业进入风口，传统文旅、

地产板块的经营团队频频投身非标住宿也印证了这块后期蓝海市场的潜在价值。

2.进入尚易，千帆竞逐

民宿行业尚处于企业生命周期中成长期和成熟期之间的阶段，正是需要迅速打响品牌占

领市场。就目前来看，民宿生态中平台类企业曝光度和活跃度最高，例如 Airbnb、小猪短

租和途家，这类依托互联网+的企业已经因口碑效应和集聚效应而具备了初步的进入障碍，

然而民宿生态中上游的品牌商仍处于春秋战国时代，客栈民宿品牌指数排名前十家的民宿市

场集中度并不高，目前正是新生企业涌入市场和原生企业巩固市场两项角力的时候。

3.政策关注，乡村振兴

党的十九大首次提出“乡村振兴计划”，聚焦三农问题，以改造农舍形成民宿群落加速

农村旅游经济调整成为民宿业发展的重要政治基调，后期地方政府也将围绕这一政策思路给

予土地、基建等政府补贴和优惠。民宿产业具有广泛的扶贫政治基础。

4.业态升级，缩减周期

民宿行业由单体向群落转型，和酒店行业由直营向加盟转型的历史转向不谋而合，规模

化、集群化前提下商业模式更进需要随之由重资产投资向轻资产经营方向转变，这将缩短项

目投资周期，在短时间内获得高回报的可能性将大大提高。

5.2 投资风险分析

1.定价过高，消费疲软

消费者对民宿的预期价集中在 300 到 500 元之间，占比达 52.4%,这对于追求打造精品

民宿的品牌商而言，无疑是消费预期定价低于供给预期定价，会限制高端民宿的市场容量和

市场价值，消费疲软甚至会使供给端产能过剩，价值亏损。

2.酒店转型，挤占空间

民宿的替代产品酒店类传统住宿产品也在需求突破，高端和低端市场竞争日趋激烈，反

而促生中端酒店发展机遇。以华住酒店在 2010 年扩展旗下全季酒店为开始，2013 年进入中端

酒店发展元年。当年华住酒店集团开始对旗下标准化中端品牌全季和非标准化品牌星程进行大规

模招商；铂涛推出丽枫、喆·啡、 ZMAX 三个中端品牌；锦江系也增加了新的中端品牌——锦

江都城。在此轮发展中，华住以布局快和经营效率高的特点成为领头羊，并购桔子水晶后进一步

完善品系，如家旗下如家精选、和颐及锦江旗下国内第一大中端酒店维也纳亦不断壮大。

3.依赖团队，缺乏经验

民宿运营将会绝大依赖于主人文化或者是运营团队的经营理念，乡旅文伴的“田园综合

体”和千宿科技最早实践的民宿群落概念，都会直接影响民宿的发展。并且，传统住宿业出

身的民宿团队在建筑、设计、品牌构建上都明显更具备优势。

4.环保消防，整治风险

国家旅游局在《旅游民宿基本要求与评价标准》中明确提出生活用水符合 GB5749 要求，

食品来源、加工、销售应符合 GB14881 要求，卫生条件应符合 GB 16153、GB14934、GB9663

等要求，易发生危险的区域和设施应设置安全警示标志，安全标志应符合 GB2894 要求，易

燃易爆物品的储存和管理应采取必要的防护措施，符合相关法规。

5.民宿悖论，无法两全

民宿连锁品牌所追求的学习曲线、成本控制和规模化优势，与民宿文化自带的主打个性

文化、主人文化的渊源，有相互冲突的地方，一旦民宿批量化布局后就会直接迎接经济型连

锁酒店的痛击，而在高端市场上与超豪华五星级酒店又无法直面迎战，未来将会面对夹击的

惨状。

附件：

1.36 氪

http://36kr.com/newsflashes/25289

2．迈点研究院

http://res.meadin.com/IndustryReport/150221_1.shtml

3．2016 年中国民宿行业市场现状分析及发展趋势预测

http://www.chyxx.com/industry/201606/426790.html

4.2016-2017 年中国客栈民宿行业发展研究报告

http://res.meadin.com/HotelData/142175_1.shtml

5.客栈行业数据报告

http://res.meadin.com/HotelData/142838_1.shtml

6.中国景区民宿市场研究报告 2017

http://tour.rednet.cn/c/2017/06/19/4328261.htm

7.旅游民宿基本要求与评价

http://www.sohu.com/a/166293222_168296

8.民宿行业 2018 年到 2024 年市场分析及发展趋势

http://www.chyxx.com/research/201711/581573.html

9.2017 年民宿品牌发展报告

http://res.meadin.com/IndustryReport/150221_1.shtml

10.我国的民宿现状：数量不断增长，个性特征张扬，平民特征突出

https://item.btime.com/m_9731fd0c044ad1a01

11．莫干山民宿发展给中国旅游投资的借鉴价值

http://www.traveldaily.cn/article/120857

12．2016 民宿市场发展报告及经典案例赏析

http://blog.sina.com.cn/s/blog_856476410102x12e.html