Elaboration du Programme Local de

l’Habitat 2017-2022

Bureau du CRHH

16 mars 2016

Plan de la présentation

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Un PLH co-construit

Orientation I : Maintenir l’attractivité du territoire du Sicoval

Orientation II : Maîtriser la consommation en polarisant le

développement de l’habitat

Orientation III : Répondre aux besoins diversifiés des ménages et les

accompagner dans leurs parcours résidentiels

Orientation IV : S’assurer de la qualité d’usage, de l’adaptation et de

la performance énergétique des logements

Le Sicoval au sud est de l’agglomération toulousaine

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Les éléments phares du diagnostic

Une croissance annuelle de 1000 habitants par an en moyenne

Une baisse de la taille des ménages : 2,3 personnes par ménage

Une baisse des 30-44 ans en part et en nombre

Une forte croissance des personnes seules : 1/3 des ménages en

2012

Une baisse importante des couples avec enfant(s)

Une augmentation de 80% de la part des retraités

Une offre de logements qui favorise peu le maintien et

l’installation des jeunes ménages mais une amorce de mutation

12,2% des résidences principales sont des logements locatifs

sociaux

Une reprise des effectifs depuis 2010

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Procédure d’élaboration

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L’élaboration du PLH s’appuie sur une large concertation et une

co-construction des perspectives de production de logements

Chaque commune a validé ses perspectives de production

Orientation I : Maintenir l’attractivité du territoire du

Sicoval

Traduction : accueillir 1000 habitants par an en moyenne en

produisant 1000 logements par an sur l’ensemble du territoire

Déclinaison au groupe de territorialisation et à la commune des

perspectives de production de logements

Le renforcement de l’appui du Sicoval aux communes dans la

production de logements selon 4 niveaux d’intervention techniques :

› Mission de conseil

› Mission d’assistance

› Mission de faisabilité (conception/programmation)

› Mission de réalisation (conception/travaux)

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70% des nouveaux logements portés par la Ville

Intense Nord

7

Logements familiaux Logements

dédiés

groupe production

/an 6 ans 6 ans

Ville intense

nord 570 3420 900

Ville intense

sud 100 600 30

Coteaux nord 37 220

Vallée 33 200

Coteaux sud 1 59 351

Coteaux sud 2 35 208

TOTAL

SICOVAL 834 4999 930

5929

SCOT : 20 à 30% de l’accueil en

secteur à développement

mesuré et 80 à 70% en ville

intense

vin 69%

vis 12%

cotn 4%

val 4% cots 1

7%

cots 2 4%

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groupe commune par an 6 ans

Ville

intense

nord

Auzeville 70 420

Castanet 250 1500

Escalquens 70 420

Labège 50 300

Pechabou 10 60

Ramonville 120 720

Coteaux

nord

Auzielle 5/6 35

Fourquevaux 5 30

Labastide 10 60

Lauzerville 10 60

Odars 5 30

Varennes 0/1 5

Vallée

Belberaud 6/7 40

Deyme 6/7 40

Donneville 5 30

Montlaur 10 60

Pompertuzat 5 30

Ville

intense

sud

Ayguesvives 25 150

Baziège 50 300

Montgiscard 25 150

Coteaux

sud 1

Clermont 4/5 25

Goyrans 2/3 15

Lacroix 19/20 115

Mervilla 5 30

Pechbusque 9 54

Rebigue 1/2 10

Vieille-T 7 42

Vigoulet 10 60

Coteaux

sud 2

Aureville 8/9 50

Belbeze 0/1 4

Corronsac 8/9 50

Espanes 1/2 10

Issus 3/4 20

Montbrun 10 60

Noueilles 1/2 8

Pouze 1 6

Orientation II : Maîtriser la consommation foncière en

polarisant le développement de l’habitat

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L’objectif est d’aménager le territoire en répondant aux exigences

environnementales : préserver les espaces naturels et agricoles, réduire

les déplacements et limiter les extensions de réseaux. Cette orientation

répond aux exigences du SCOT et de la loi ALUR qui cherchent à lutter

contre l’étalement urbain, notamment à travers la polarisation (pixels) et

la densification (densités recommandées) des secteurs de

développement de l’habitat.

Actions nouvelles ou renforcées au niveau du PLH :

› Priorisation du renouvellement urbain

› Mise en place d’une démarche BIMBY sur 3 communes pilotes

Orientation III : Répondre aux besoins diversifiés

des ménages et les accompagner dans leurs

parcours résidentiels

Objectifs :

› Tendre vers une production de 50% de logements aidés (logements

locatifs sociaux et logements en accession à prix abordable)

› Soutenir et informer les ménages pour accéder au logement

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Offre locative sociale : 1/4 de la production

neuve de logements

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Focus sur les communes soumises à l’article 55

de la loi SRU : comment atteindre 25% de

logements locatifs sociaux en 2025 (loi Dufflot)

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Bilan pour les communes du Sicoval (inventaire annuel 1er/01/2015 – DDT) :

Auzeville 35,6%

Labège 25,1% : la commune doit maintenir son taux

Castanet : 19,56% : la commune doit produire 38% pour atteindre l’objectif SRU

Escalquens : 18,23% : la commune doit produire 50% pour atteindre l’objectif SRU

Ramonville : 20,93% : la commune doit produire 50% pour atteindre l’objectif SRU

Pour Castanet, Escalquens et Ramonville un maximum de 30% de logements

sociaux familiaux est proposé en production neuve.

L’effort supplémentaire s’appuie sur :

• Une nouvelle action : la mutation de logements privés dans le parc social

(analyse et suivi des copropriétés en fin de défiscalisation). Cette action

favorise la mixité à une échelle fine et sans accroître le nombre de résidence

principale.

• Le développement de l’offre de logements dédiés.

La recherche d’un nouvel équilibre dans l’offre

locative sociale

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30% logements très sociaux (PLAI)

40 % logements sociaux classiques (PLUS)

30 % : introduction significative de logements intermédiaires (PLS)

Au-delà de la demande exprimée, il existe un fort potentiel de ménages éligibles au parc

social PLS mais qui ne s’inscrit pas dans une procédure de demande locative sociale

Le PLS permet d’offrir des logements locatifs en zone C, où le locatif privé est très peu

présent

Le PLS peut financer des projets d’acquisitions/améliorations dont l’équilibre financier est

parfois difficile mais qui participent activement à la revitalisation des centres-bourgs

Le PLS est un des outils essentiels sur la mutation de logements privés commercialisés

dans le la cadre des lois de défiscalisation vers le parc social

Le différentiel des loyers entre le parc privé (loyers Pinel) et les loyers PLS est

relativement important avec des écarts de 1,40 à 2€/m² soit environ 100€ par mois

Il est proposé que les programmes qui développeront 30% de logements financés en PLS

ne bénéficient pas des marges locales sur les logements PLAI et PLUS

Vers une gestion intercommunale des demandes

et attributions des logements sociaux

La loi ALUR confie de nouvelles missions aux intercommunalités :

- Le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et

d’information des demandeurs

1. Définition des modalités d’organisation et de fonctionnement d’un service d’accueil et

d’information des demandeurs

2. Organisation de la gestion partagée de la demande

3. Organisation collective du traitement des demandes des ménages en difficulté

- La conférence intercommunale du logement

Son rôle premier : adopter des orientations stratégiques concernant les attributions et

définir ainsi une politique de peuplement.

Associée au suivi du Plan partenarial, et donc à des orientations relatives à la demande.

Projet de loi égalité et citoyenneté qui place l’intercommunalité au

centre des attributions

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L’accession à la propriété à prix abordable : une

réponse à la majorité des demandes

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Les modes d’intervention:

Lots à bâtir à coût maîtrisé

PSLA

Villas clés en main

Appartements clés en main

…

Groupe ou Commune

Production neuve

En part de la production globale

Soit en nombre de logts sur 6 ans

Ville intense sud 20 à 30 % 120 à 180

Développement mesuré 20 à 40 % 196 à 392

Ville intense nord

Auzeville 25% 105

Castanet 20% 300

Escalquens 20% 84

Labège 25% 75

Pechabou 30% 18

Ramonville 20% 144

TOTAL 21 à 26 % 1042 à 1298

Publics cibles : jeunes ménages, primo-accédants, sorties du parc social

Budget : environ 200 000€

Le lot à bâtir à coût maîtrisé : un produit très

demandé sur le territoire

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Secteur Surface Prix du lot Prix / m² Prix constatés

Ville intense nord 400 m² 80 000€ 200 €/m² 200 à 250€/m² 1ère et 2ème couronne hors VIN 500 m² 80 000€ 160 €/m²

Ville intense sud 400 m² 60 000€ 150 €/m² 125 à 190€/m² 3ème couronne hors VIS 600 m² 75 000€ 125 €/m²

Critères d’attribution obligatoires

- Acquisition pour résidence principale

- Plafonds de ressources : cf PSLA ou

PTZ

Critères de priorisation (au choix des

communes)

- Primo-accédant

- Raison familiale

- Lieu d’emploi

Les logements clés en main à coût maitrisé : une

demande en croissance

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PSLA :

Zone B : 2 400 € /m² TTC (TVA 5,5%)

Zone C : 2 200 € /m² TTC (TVA 5,5%)

Appartements clés en main :

Zone B : 2 700 € /m² TTC (TVA 20%)

Zone C : 2 500 € /m² TTC (TVA 20%)

Villas clés en mains / logements intermédiaires

T3 – 60 à 70 m² : 165 000 à 175 000€ TTC

T4 – 80 à 85 m² : 190 000 à 200 000€ TTC

T5 – 90 à 100 m² : 210 000 à 220 000€ TTC

Prix de marché :

Appartements 3300€/m²

(hors parking)

Maisons 260 000€

Les logements dédiés

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Commune Type de logements Perspectives de production

Auzeville Logement étudiants

Extension foyer logement

500

30

Labège Logement étudiants et

jeunes

200

Castanet Logements étudiants 100

Escalquens Logement personnes âgées 60/70

Ville intense sud Logement personnes âgées 30

Le logement des personnes âgées

› Un bon taux d’équipement en structures spécifiques (foyer-logement, EHPAD)

› Des revenus confortables et 80% des > 65 ans propriétaires de leur logement

› Des actions en faveur du maintien à domicile et mise en œuvre des projets identifiés

Le logement des jeunes/étudiants

› une offre actuellement à l’équilibre mais étudier les besoins de développement d’une

offre complémentaire (1 projet de résidence Habitat Jeunes)

› Un besoin aigu d’informations qui passe notamment par une mise en réseau des

acteurs (CCLAJ, URHAJ, OHLM, CROUS, Mission locale, PIJ, CCAS …)

Accueil des gens du voyage : vers un

programme d’action transversal

Produire une offre

supplémentaire

› Aires de petits passages

› Lutter contre la sédentarisation sur

les aires d’accueil

Répondre aux préconisations

du schéma départemental

› Aire de grands passages

› Accompagnement social et

insertion

Renforcer la sécurité des sites

Gestion interco des terrains

d’accueil

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Manque de solution de

stationnement au

niveau départemental

Insuffisances des

procédures juridiques

L’accessibilité des sites

économiques

Les causes du stationnement illicite

Les leviers d’intervention

Orientation IV : S’assurer de la qualité d’usage, de

l’adaptation et de la performance énergétique des

logements

Objectif : veiller à la qualité des logements et s’assurer du respect des

exigences de la collectivité

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Cette orientation trouve sa traduction à travers :

› La mise en œuvre de la certification NF Habitat HQE pour les

nouveaux logements

› La poursuite de l’opération Rénoval et du PIG pour

l’amélioration et adaptation des logements du parc existant

› L’observation et la veille des copropriétés privées pour

anticiper toute dégradation