- 1 -

합필기반 주민자력 주택개량기법 매뉴얼

<목 차>

제1절. 합필기반 주민자력 주택개량의 개요 ························································· 31. 개념 ······································································································································ 3

가. 합필(合筆)의 정의 ····································································································· 3나. 주택개량 정비모델(안)의 정의 ··············································································· 3

2. 필요성 ·································································································································· 43. 매뉴얼의 목적과 활용 ······································································································ 4

제2절. 합필의 장점 및 관련규정 ············································································· 51. 합필개발의 장점 ·················································································································· 52. 합필개발의 관련규정 ·········································································································· 53. 합필개발의 한계점 및 대응방안 ······················································································ 6

제3절. 합필개발의 추진절차 및 내용 ····································································· 71. 합필개발의 원칙 ·················································································································· 72. 합필개발의 추진절차 ·········································································································· 73. 기초조사 단계 ······················································································································ 8

가. 조사항목 ························································································································ 8나. 조사방법 ························································································································ 9다. 합필 방향 설정 ·········································································································· 10라. 합필 대상지 선정 기준 설정 ·················································································· 11

4. 기본구상 단계 ··················································································································· 11가. 주민의견 수렴을 통한 기본구상 ············································································ 11나. 합필 규모 설정 ·········································································································· 12다. 필지의 유형분류 ········································································································ 13라. 개발 주체 선정 ·········································································································· 14마. 개발 규모 및 가이드라인 도출 ·············································································· 14바. 최종 대상지 선정 ······································································································ 15

5. 실시계획 및 실행단계 ····································································································· 16가. 정비계획 작성 ············································································································ 16나. 구역별 합필설계 ········································································································ 16

제4절. 합필개발의 지원방안 ··················································································· 191. 제도적 지원체계 ··············································································································· 19

가. 지원방향 ······················································································································ 19나. 지원원칙 ······················································································································ 19다. 차등화 된 지원방안 ·································································································· 20

2. 재정적 지원체계 ··············································································································· 19가. 지원방향 ······················································································································ 21나. 지원원칙 ······················································································································ 21다. 차등화 된 지원방안 ·································································································· 21

- 2 -

【15】합필기반 주민자력 주택개량기법 매뉴얼

제1절. 합필기반 주민자력 주택개량의 개요

1. 개념

가. 합필(合筆)의 정의

◯ 합필은 “토지등기부에 갑(甲)·을(乙) 등 여러 필로 되어 있는 토지를 합쳐서

갑이라는 한 필의 토지로 하는 일(부동산등기법 97조)”을 의미한다.

개별필지 개발 합필공동개발

※출처: 도시재생사업단(2012), 전주 주거지 테스트베드 기법 적용 연구-노송마을

마스터플랜, p.80

<그림 1> 개별필지 개발과 합필공동 개발의 예

나. 주택개량 정비모델(안)의 정의

① 필지 및 합필단위 정비: 필지단위 주민자력 주택개량

◯ 주거지의 노후도 및 면적, 도로여건 등의 주거환경이 비교적 양호하여 기존

의 공간구조 및 커뮤니티를 유지하면서 필지단위로 점진적으로 정비할 경우

필지 및 합필단위 정비기법을 적용할 수 있다.

② 미니가구단위 정비: 주민협력에 의한 협동형 주택개량

◯ 주거지의 노후도 및 면적, 도로여건 등의 주거환경이 양호한 구역과 불량한

구역이 혼재된 지구로 필지 및 가구단위 정비방식의 복합적 정비가 필요할

경우 미니가구단위 정비기법을 적용할 수 있다.

③ 가구단위 정비: 공공과 주민의 협력에 의한 합의형 주택개량

◯ 주거환경이 열악하고 필지 규모도 협소하여 기존의 공간구조 및 커뮤니티를

유지하며 정비하기 곤란한 지역으로 전체 가구단위의 전면적 정비가 필요할

경우 가구단위 정비기법을 적용할 수 있다.

- 3 -

2. 필요성

◯ 우리나라는 1960년대 이후 급속한 산업화로 인해 도시로 인구가 집중하면

서 도시는 절대적 주택량 부족현상을 겪게 되었고, 증가하는 인구를 수용하

기 위해 영세한 필지에 과밀한 소단위 건축물의 개발이 불가피하게 이루어

졌다.

◯ 영세필지 및 불규칙한 도로, 도시기반시설의 부족, 낡고 무계획적인 건축물

등 주거지의 열악한 환경은 각종 도시문제를 야기하게 되었으며, 지역의 주

거환경정비를 위해 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경정비사업 등의

계획적 정비 사업이 추진되기 시작하였다.

◯ 그러나 고층/고밀 아파트 중심의 정비 사업은 기존 노후주거지 내부의 사회

적 관계, 신뢰, 유대 등 사회적 자본과 장소로서의 고유한 가치를 잃어버리

게 하면서 정주환경이 더 열악해 지는 문제점을 야기하였다. 또한 사업성이

없는 저층고밀 주택밀집지역의 경우 물리적 환경의 악화에도 불구하고 영세

규모의 필지, 권리관계의 복잡성 등으로 정비방안의 강구에 어려움을 겪고

있다.

◯ 노후 쇠퇴지역은 단독주택이 밀집하여 있으며, 거주자의 고령화와 낮은 경제

력과 함께 4m 미만의 미접도 필지비율이나 소규모 필지비율이 높아 법정

건축기준을 적용할 경우 기준 용적률을 맞추기 어려워 필지단위 주택정비가

지역 내에서 확산되기 어려운 상황이다(서수정·성은영, 2011).

◯ 그러나 노후 쇠퇴지역의 주거환경개선을 위해서는 4m 미만 도로의 유효 폭

원 확보, 과다열 가구(街區)의 도로와 대지 관계 개선, 소규모, 부정형 필지

의 개선 등 필지단위의 주택정비가 필요하다.

◯ 이렇듯 물리적, 사회․경제적으로 열악한 노후 쇠퇴지역에서의 주거환경개선

은 전면철거형 주택재개발, 주택재건축 등의 방법보다는 기존의 도시공간조

직을 유지하면서 지역 주민의 사회·경제적인 여건에 맞추어 개발할 수 있는

합필단위 정비기법을 통해 지속가능한 주거지 재생을 실현할 필요성이 있다.

◯ 주거지 정비를 위해서는 다양한 유형을 고려한 정비방안이 제시될 필요가

있는데, 노후주거지 개선을 위한 합법적 정비방안은 합필(합병), 맞벽건축 등

이 있으며, 법적 기준에 미달되는 소규모 필지를 위해서는 개발을 유도할 수

있는 특례조항이 필요하다.

3. 매뉴얼의 목적과 활용

◯ 「합필단위 정비기법 매뉴얼」은 기존 도시의 커뮤니티를 유지하면서 주민

자력의 주거지 정비가 가능하도록 건축법에 의한 단위개발 사업을 추진하여

- 4 -

필지 단위로 점진적인 주거환경을 개선하는 정비방식을 제안하는 데 목적이

있다.

◯ 본 매뉴얼은 합필개발을 통해 주거지 정비를 시행하고자 하는 지역의 공무

원, MP팀, 엔지니어링, 지역주민들이 활용할 수 있다.

◯ 공무원 및 MP팀은 기법과 사례를 통해 해당 대상지에 적합한 유형을 선택

하여 계획을 세울 수 있으며, 엔지니어링 등은 사업의 시행 절차 등을 참고

하여 주민의견 수렴을 통한 주거지 정비사업의 효율성을 증진시킬 수 있다.

제2절. 합필의 장점 및 관련규정

1. 합필개발의 장점

◯ 합필개발은 기성시가지의 노후주택지나 불량주택지로 개별 필지규모가 영세

하고 형태가 부정형으로 단독개발이 불가능한 곳을 대상으로 적용할 수 있

으며, 건물 형태 및 시설 개선 등을 통한 환경수준 제고 및 건물규모 확대에

따른 영세 개발 방지와 배치의 융통성을 증대시킬 수 있다.

◯ 합필개발을 하면 단독 주택지역에 부족한 오픈스페이스가 자연스럽게 만들

어지며, 이 공간에는 주민들의 커뮤니티 공간, 아이용 놀이공간, 외부 주차

장 등의 주민 편익을 위한 공공시설을 조성할 수 있다.

◯ 합필된 대지에서 주동을 배치할 때 인접 건물과의 거리 및 각 주호의 향, 일

조, 통풍을 고려할 수 있기 때문에 주호간의 진입 및 창의 위치를 조정하여

프라이버시 침해 문제를 해결할 수 있다.

2. 합필개발의 관련규정

◯ 합필은 연속된 지반의 요건을 갖추고, 지번, 지역의 축척 및 지목이 동일해

야 가능하다. 단, 소유권·지상권·전세권·임차권 및 지역권의 등기 이외의 권

리에 대한 등기가 있는 토지는 합필의 등기를 할 수 없다(부동산등기법 37

조).

- 5 -

부동산등기법[시행2012.6.11] [법률 제10580호, 2011.4.12, 전부개정]

제37조(합필 제한)

① 소유권·지상권·전세권·임차권 및 승역지(승역지: 편익제공지)에 하는 지역권의

등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 토지에 대하여는 합필(合筆)의 등기를 할 수

없다. 다만, 모든 토지에 대하여 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당

권에 관한 등기가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 등기관이 제1항을 위반한 등기의 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 지적소

관청에 알려야 한다.

제38조(합필의 특례)

①「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지합병절차를 마친 후 합필등

기(合筆登記)를 하기 전에 합병된 토지 중 어느 토지에 관하여 소유권이전등기가

된 경우라 하더라도 이해관계인의 승낙이 있으면 해당 토지의 소유권의 등기명의

인들은 합필 후의 토지를 공유(共有)로 하는 합필등기를 신청할 수 있다.

②「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지합병절차를 마친 후 합필등

기를 하기 전에 합병된 토지 중 어느 토지에 관하여 제37조제1항에서 정한 합필등

기의 제한 사유에 해당하는 권리에 관한 등기가 된 경우라 하더라도 이해관계인의

승낙이 있으면 해당 토지의 소유권의 등기명의인은 그 권리의 목적물을 합필 후의

토지에 관한 지분으로 하는 합필등기를 신청할 수 있다. 다만, 요역지(요역지: 편익

필요지)에 하는 지역권의 등기가 있는 경우에는 합필 후의 토지 전체를 위한 지역

권으로 하는 합필등기를 신청하여야 한다.

3. 합필개발의 한계점 및 대응방안

◯ 단독주택지는 민간 토지소유자에 의한 소유권 상황이 복잡하며 지가양등에

대한 기대심리로 인해 토지보유 의식이 강하게 작용하고 있기 때문에 사업

방식 선택의 어려움이 많다.

◯ 민간 차원에서 각 토지소유자의 합의에 의해 추진되는 합필개발 사업은 법

적인 강제성이 없으므로 합의가 이루어지지 않을 경우 개발이 불가능하다.

또한 합필 개발 후 소유권 형태가 지분으로 가지고 있어 추후 매매 등에 어

려움이 따른다.

◯ 민간간의 이해관계에 따라 합필을 하다보면, 난개발, 맹지, 부정형 필지 등

다른 문제들이 발생하게 된다.

나. 대응방안

◯ 정비계획 수립시 합필계획에 대해 검토하고, 정비계획에 의해 합필된 경우는

세금 감면 등의 혜택을 줌으로써 정비를 유도해야 한다.

◯ 민간간의 합필은 계약서 작성 등 합의방안 제시, 공공소유의 자투리땅은 공

- 6 -

공이 혹은 민간과 합필해서 개발할 수 있도록 유도해야 한다.

◯ 대상지의 여건에 따라 합필단위 정비, 미니가구단위 정비, 가구단위 정비기

법을 활용하여 주민 스스로 노후불량주택을 정비할 수 있도록 유도해야 한

다.

제3절. 합필개발의 추진절차 및 내용

1. 합필개발의 원칙

◯ 합필개발은 과소필지 및 맹지형 필지의 최소화를 원칙으로 하며, 정비대상지

의 개발 잠재력에 상응하는 적정 필지규모를 산정한다.

◯ 토지소유자의 개발의사 반영과 소유자 사이의 합의 유도를 통한 정비계획의

실효성을 극대화한다.

◯ 기존의 도로체계를 유지하되 협소한 폭원을 확충하고 단절된 골목 및 공공

공간을 연계 및 확장한다.

◯ 기존 커뮤니티의 유지를 위한 점진적인 정비 방식을 취하며, 영세필지 및 노

후불량주택을 합필을 통한 재건축으로 개별 필지별 개선방안을 제시한다. 기

존의 도시 조직을 파괴하지 않고 최대한 활용하는 수복형 정비방식이 필요

하다.

2. 합필개발의 추진절차

◯ 합필개발의 추진절차는 기초조사 단계, 기본구상단계, 실시계획 및 실행단계

로 구분할 수 있으며, 기초조사 후 결과를 토대로 합필의 방향, 대상지 선정

기준, 규모, 개발주체를 선택하여 최종 대상지를 도출한 뒤 정비계획을 작성

하고, 구역별 합필 설계를 시행한다.

- 7 -

그림. 합필개발의 추진절차에 대한 세부 내용

3. 기초조사 단계

가. 조사항목

◯ 합필 개발을 위한 기초조사 항목은 상위계획, 대지현황, 건축물 현황, 사회·

경제적 현황으로 구분할 수 있다.

◯ 필지의 형상, 면적, 접도 상태, 건축물 유무, 토지 소유관계, 건축물 소유관

계 등은 토지대장, 건축물 대장, 지자체 자료, 수치지적도 등 2차 자료를 활

용한다.

◯ 반면 대지의 이용상태, 합필개발 참여의지, 경제적 여건 등은 해당지구 및

대상 주민들에게 면접 조사를 통해 자료를 수집·활용한다.

- 8 -

구분 항목 내용

조사범위 자료범위자료

출처시군구 읍면동 지구 필지도시

전체

쇠퇴

지구

상위

계획

용도지역 및

구역 현황

해당 지구의 용도지역 및

용도구역● ●

지자체

자료

도시계획시설

결정 현황

도로, 공원 등 도시계획

시설 결정 유무● ●

지자체

자료

대지

현황

필지면적필지 면적 조사를 통한

과소필지 도출● ●

토지대

장

대지의

이용상태방치, 미방치 상태 확인 ● ●

현장조

사

토지가격 사업성 검토시 반영 ● ●토지대

장

필지 형태

부정형, 세장형 필지

(도로에 면한 면이 좁은

직사각형 필지) 도출

● ●수치

지적도

접도 상태 접도조건 만족 여부 ● ●수치

지적도

해당 토지 소유

현황

실 소유자, 임차 현황 등

해당 토지의 소유관계

파악

● ●토지대

장

주변 필지 소유

현황

연계 정비 가능한

공공소유 부지 등● ●

토지대

장

건축물

현황

건축물 유무해당 필지 내 건축물

유무● ●

건축물

대장

노후도

건축물 노후도를

반영하여 정비가 필요한

건축물 도출

● ●지자체

자료

건축물 밀도

해당 건축물 및 주변

건축물의 밀도(용적률,

건폐율, 높이 등)

● ●건축물

대장

소유관계건축물 실 소유자 및

임차현황 파악● ●

건축물

대장

사회·경

제적

현황

합필 및

공동개발 참여

의지

물리적 조건을 만족하는

필지의 소유자를

대상으로 참여의지, 참여

유도 방법 등 조사

● ●면접조

사

경제적 여건자력 개발이 가능한

경제적 능력 보유 여부● ●

면접조

사

표. 합필개발을 위한 조사항목

나. 조사방법

◯ 합필 및 공동개발을 위한 기초조사는 정비모델의 물리적 조사 및 사회경제

적 조사와 함께 실시한다.

◯ 「주민주도 공공사업형」은 지구진단단계의 ‘물리적 지구진단’ 및 ‘사회경제

적 특성조사’에 항목을 포함시켜 실시한다. 「행정 및 센터지원형」은 합필

및 공동개발이 필요한 사업(ex-커뮤니티 센터, 공동주차장 건설, 개별 주택

개량)의 물리적·사회적 조사단계에서 실시한다.

- 9 -

기초조사 (전주테스트베드 노후주거지구)

전주 테스트베드 노후주거지구는 과소필지와 미접도 필지는 단독필지로 신축이

불가능하거나 공간 확장의 제약을 받는 필지로 효율적인 토지이용이 어렵다.

도로 한 켜 안의 주거지는 2.5m 이하의 도로에 접하여 겨우 보행자만이 통과

가 가능하여 단독개발 시 차량접근이 어려워 주차장 설치의 어려움이 따른다.

약 30%의 필지가 90㎡ 이하로서 단독개발의 어려움이 있다.

대다수의 건축물이 건축주 소유의 대지가 아닌 다른 소유주의 대지에 건축되어

있으며, 대지내의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다.

Legend

주거지구내 과소필지

전주TB 노후주거지구 과소필지 현황

Legend

접도필지(건축가능지)

주거지구내미개설도로

전주TB 노후주거지구 접도필지 현황

다. 합필 방향 설정

◯ 합필개발 시 기존의 도시조직을 파괴하지 않고 최대한 보존하며, 기존의 구

성된 동네주민들의 커뮤니티 및 체계를 유지한다.

◯ 경제성 등을 고려한 적정필지규모를 산정하면서, 토지소유자의 개발 의사 반

영 및 소유자 사이의 합의를 유도한다.

◯ 합필개발을 통해 단절된 골목 및 공공공간의 연계 및 확장을 유도하고, 가능

하다면 다수의 녹지공간과 커뮤니티 공간, 후면 주차공간을 확보한다.

- 10 -

합필방향 (전주테스트베드 노후주거지구의 예)

경제성 등을 고려한 적정필지규모를 산정

기존의 구성된 동네주민들의 커뮤니티 및 체계유지

토지소유자의 개발 의사 반영 및 소유자 사이의 합의 유도

기존의 도시조직을 파괴하지 않고 최대한 보존

단절된 골목 및 공공공간의 연계 및 확장 유도

다수의 녹지공간의 확보

라. 합필 대상지 선정 기준 설정

◯ 합필개발 대상 필지의 선택의 물리적 기준은 접도조건, 필지규모, 필지형상,

주택노후도 등을 고려하여 선택한다.

합필 대상지 선정의 물리적 기준

구분 세부 기준 비고

접도조건

2m 이하의 도로에 접하지 못하는 필지

해당 지자체 건축조례의 대지와 도로와의 관계를

충족시키지 못하는 필지

(건축법 제44조)

대지와

도로와의 관계

필지 규모 90㎡이하

(건축법 시행령

제80조)

대지 분할제한

기준

필지 형상

세장형

필지대지폭 5m 미만

서울시 내부

지침1)부정형

필지

지적상 정방형·장방형 면적이 60㎡ 이하

장방형의 경우 한 변의 길이가 5m 이상

인 경우에 한함

도로 및

공동시설 용지

매각 후

잔여용지

도시계획 사업으로 필지규모, 형상 등이 위 조건을

만족하는 필지

도시계획 사업 등에 의해 20%이상 필지가 제공되

는 필지

4. 기본구상 단계

가. 주민의견 수렴을 통한 기본구상

◯ 주민친화형 주거지 정비모델의 기본구상단계에서 마을만들기 디자인 게임,

공공시설 디자인게임 등과 연계하여 진행한다.

1) 2007.2.13 서울시 방침으로 정비구역 지정시 세장형 필지는 1필지 토지의 폭이 5m미만인 경우에 대하여, 부정형

필지는 지적상 토지내 최대의 정방형, 장방형 면적이 60㎡ 미만 필지(장방형은 한변의 길이가 5m 이상인 경우에 한함)

로 정하고 있음(과소필지 기준은 90㎡).

- 11 -

◯ 마을만들기 디자인 게임 등의 과정을 통해 주민들이 원하는 주거유형, 주택

개량 방식 등 지역여건에 알맞은 사업방식을 모색해야 한다.

◯ 엔지니어링은 주민들에게 합필의 형태, 합필 후 모습, 주택개량에 따른 디자

인(담장, 색채 등) 등을 제시하고, 주민들의 의견을 수렴하여 기본구상(안)을

작성하도록 한다.

그림. 합필 시뮬레이션 (전주테스트베드 노후주거지구)

나. 합필 규모 설정

◯ 합필개발 되는 필지의 개수는 2~4개로 제안한다.

◯ 필지의 권장규모는 165㎡∼200㎡로 제안한다(2필지 합필 후 기준).

◯ 공공이 합필되는 토지를 매수하여 공동주택 등을 건설하는 경우에는 주변

경관 및 물리적 여건을 고려하여 합필 규모를 결정한다.

합필적정 규모 및 수준 (전주테스트베드)

다가구 적정 규모를 고려하여 합필 가능 필지수 6~7개

합필 권장 규모는 다가구 신축에 유리한 495㎡내외

후면부위에 주차장 설치를 의무화하고 주변 경관 및 환경 고려

구분 내용 비고

필지의 개수합필 및 공동개발 되는 필지의 수는

6~7개로 제한

495(다가구 적정면적)/

90(과소필지)=5.5개

필지의 권장 규모 합필된 필지 권장규모는 495㎡내외다가구 신축에 유리한

토지면적

필지의 부속 시설합필된 필지는 후면부위에

부설주차장을 설치 후면부위 주차장 설치

필지의 주변경관주변경관 및 물리적 여건을

고려하여 합필 규모를 제한

- 12 -

다. 필지의 유형분류

◯ 현재 노후주거지에서 개별적으로 신축시 법률적 제약을 받거나 필지의 사용

이 비효율적인 필지들에 대한 유형을 분류한다.

유형 내용 도면

법률적

제약을

받는

경우

과소필지

Ÿ 면적이 90㎡이하인 필지로서 법률적으

로 건축행위는 가능하나 그 효율이 매

우 낮은 유형

Ÿ 현재 법률상 과소필지는 필지의 교환,

부분거래 등의 행위를 할 수 없음

미접도 필지

Ÿ 4m 이상의 도로에 접하지 않아 주차

공간을 확보할 수 없는 필지 유형

Ÿ 골목길이나 사도에 연결되어 있는 필

지

Ÿ 과소필지가 아닌 일반필지가 맹지인

경우 도로에 접하고 있는 과소필지와

의 합벽 신축 고려함

형상으로

제약을

받는

경우

과소필지가

일(一)자로

연결된 유형

Ÿ 일반적으로 과소필지는 개별적인 신축

이 어려우나 필지가 일렬로 있어 합벽

주택 건축에 유리한 유형

Ÿ 2개 필지뿐만 아니라 여러 개의 필지

를 공동으로 개발하는 방식에 대한 고

려가 필요함

필지의

형태가

부정형인

유형

Ÿ 여러개의 필지가 부정형으로 붙어있으

며 그 형상이 매우 복잡하여 현실적으

로 현상태로는 건물신축이 불가능하며

공동개발시 지적선의 조정이 필요한

유형

Ÿ 지적선에 따른 건축선도 복잡한 경우

가 많음

Ÿ 필지의 형태 및 배치에 따라 다양한

양식의 건물설계가 가능하나 기본적으

로는 一자형으로 연결된 필지들보다

효율성이 떨어짐

복합적인 제약을 받는

경우

Ÿ 노후주거지의 경우 많은 필지들이 앞

의 법률적 제약과 형상적인 제약을 동

시에 받고 있음

Ÿ 대표적으로 접도되지 않은 부정형인

필지, 부정형이면서 과소필지, 미접도

이면서 부정형인 과소필지 등이 있음

Ÿ 노후주거지 재생을 위해서는 이러한

복합적인 문제들을 동시에 풀 수 있는

기법의개발이 필요함

표. 전주TB 노후주거지구 필지의 유형분류

- 13 -

라. 개발 주체 선정

① 직접개발

◯ 토지소유자가 사업기획능력, 기술 know-how, 자금 등이 있을 경우 기획 및

운영을 자력으로 시행하고 공사만 건축업자에게 의뢰하여 개발하는 방식이

다.

◯ 지분에 따라 토지 및 건물을 구분소유한다.

② 위탁개발

◯ 토지소유자들이 사업기획능력, 기술 know-how, 자금 등이 없는 경우 전문

개발업체에게 개발을 위탁하여 건축하도록 하는 방식이다.

◯ 개발비용은 금전이나 건물 소유권으로 지불하고 나머지 토지 및 건물은 토

지소유자들이 구분소유한다.

③ 공공개발

◯ 공공이 합필 대상 필지 및 주변의 공공소유 또는 개인소유 필지를 매수하여

정비하는 방식이다.

◯ 합필 대상 필지가 밀집되어 있는 지역을 대상으로 적용 가능하다.

◯ 소규모 공동주택을 건설하여 기존 소유주는 지분만큼 구분소유하고, 나머지

세대는 공공이 순환형 임대주택, 저소득층 임대주택 등으로 활용한다.

마. 개발 규모 및 가이드라인 도출

① 건축 가이드라인 구상 도출

◯ 합필 및 공동 개발시 기존 밀도보다 높게 개발되기 때문에 주변과 조화를

이루지 못하는 문제가 발생할 수 있다.

◯ 주민 및 전문가의 구상을 통한 주택 건축 가이드라인 구상을 도출한다.

Ÿ 지역의 정체성 및 고유한 물리적 환경 등을 보존하기 위한 가이드라인

구상

Ÿ 건축밀도, 배치, 지붕, 외벽 형태 등 필요에 따라 결정

◯ 건축물 밀도는 지역 주민의 의견 및 지역 특성의 반영, 경제성을 통합적으로

고려한다.

Ÿ 자력개발을 유도하기 위해서는 경제적 타당성이 필요

Ÿ 경제적 타당성 검증을 위해 전문가 자문을 통한 개발규모를 산정

- 14 -

Ÿ 지역의 특성, 주민의 의견, 경제성을 반영한 개발 규모 산정

◯ 협소한 부지면적에 최대한 건폐율로 건축물을 개량했을 때 인접한 대지 내

건축물과 충분한 이격거리 없이 마주보고 개구부가 형성되어 소음, 일조, 프

라이버시 침해 등의 문제가 발생할 수 있기 때문에 건축물 배치는 프라이버

시, 주차장 확보 등을 고려하여 결정한다.

◯ 가로공간에서 주민 접촉기회 증대를 위해 가급적 가로에서 직출입할 수 있

는 주택으로 계획하며, 합벽개발 등을 활용해 오픈스페이스를 확보하여 주차

장, 녹지 등을 배치한다.

② 공공시설 연계 확보 방안 구상

◯ 블록내의 기존가로 유지를 기본으로 하되 협소하거나 노후한 가로의 경우

담장, 가로, 도로상태 등을 개선하여 양호한 보행환경을 조성한다.

◯ 가로공간 활성화를 위해 1미터 이내의 건축선을 지정하여 녹화공간을 도로

변에 조성하는 것을 권장한다.

◯ 공공커뮤니티시설인 노인정, 주민센터, 복지관, 어린이집 등을 야간에 주차

장으로 활용하여 거주민을 위한 주차공간 확보방안을 마련한다.

◯ 건축선 후퇴에 의해 조성된 보행공간은 반공적 영역으로 활용할 수 있도록

하며, 대상지의 외곽도로 확장 등을 검토하여 정비지구의 대중교통 시설을

원활하게 한다.

바. 최종 대상지 선정

◯ 구역 내 국공유지와 사유지를 구분하고, 건물 수, 과소필지 수, 소유자 수

등의 특징을 정리하여 사업계획 및 설계 이전 단계에 기본정보를 구축한다.

그림. 전주TB 노후주거지구 합필 대상지 선정(예)

- 15 -

◯ 최종 대상 필지는 기본구상단계를 거쳐 기반시설 및 공공시설 계획과 연계

하여 최종적으로 확정하며, 물리적 계획과 함께 해당 필지 소유자의 경제적

능력, 동의 여부를 포함시켜 결정한다.

5. 실시계획 및 실행단계

가. 정비계획 작성

◯ 사업계획단계에서 기반시설정비계획 및 주택개량계획과 함께 작성한다.

◯ 기본구상단계에서 주민 협의, 전문가 자문, 주민설명회 및 집담회 등을 거친

구상안에 대해 지침도를 작성하며, 지침도에는 개발 유형, 건축선, 밀도 등

을 명시한다.

나. 구역별 합필설계

① 설계 기본목표 및 방향 설정

◯ 구역별 합필 설계의 기본목표 및 방향은 합필개발의 방향과 일치해야 하며,

경제성을 강화하고, 주차공간 및 녹지를 확보하며, 경관을 향상시킬 수 있는

계획을 세워야 한다.

◯ 이 외에 주민 의견 수렴을 통해 대상지 상황에 맞추어 필요한 공공시설을

설치할 수 있도록 한다.

그림. 전주TB 노후주거지구 과소필지 합병, 건축개념, 배치 개념

② 개별구역 합필 설계

◯ 개별구역의 합필 설계시 먼저 소유주와 필지별 공시지가 현황을 파악해야

- 16 -

한다. 구역별 자료를 토대로 주민의 의견을 수렴한다.

그림. 전주TB 노후주거지구 A구역 소유주, 공시지가 현황

◯ 합필 이후 대상지의 법적 상태를 고려한 건축물 설계를 통해 가상의 주택

형태를 확인한다.

그림. 전주TB 노후주거지구 A구역 건축 설계

◯ 경제적 이익이 남는지에 대해 확인하기 위해 사업성 분석을 실시한다. 건축

공사비, 임대료 등을 시세에 맞게 산정하여 실제 투입 금액 및 이익을 분석

하고, 주민 의견을 수렴하여 사업 시행여부를 결정한다.

- 17 -

전주 테스트베드 노후주거지구(예) - A구역 사업성 분석

예시된 사례는 공사 완성 후 임대가 완료되었을 경우의 가정이며, 임대 금액은

시세에 따라 가변될 수 있음

1평당 전세금액은 근생시설은 450만원, 주택은 300만원, 1평당 공사비는 250만

원으로 책정함

토지주는 현재 거주면적 이상의 공간에 거주하는 것을 원칙으로 하고 국공유지

는 시범사업을 감안하여 무상사용을 가정함

전세금 발생 총 금액

Ÿ 건축 총 면적은 982.78㎡로 예측

Ÿ 추정 가능한 전세금은 약 10억원

층수 면적(㎡) 1평당 전세금(원) 1㎡당 전세금(원) 전세금 총액(원)

1F 322,78 4,500,000 1,363,363 440,154,545

2F 220 3,000,000 909,090 200,000,000

3F 220 3,000,000 909,090 200,000,000

4F 220 3,000,000 909,090 200,000,000

계 982.78 1,040,154,545

건축 공사비

Ÿ 총 공사비는 약 7억5천만원으로 추정

면적(㎡) 1평당 공사비 (원) 1㎡당 공사비 (원) 총 공사비 (원)

982.78 2,500,000 757,575 744,530,303

토지주민 입주

Ÿ 토지주가 거주할 면적은 2층 전부와 3층 일부

Ÿ 전세금으로 환산한 경우 3억으로 추정됨

층수 면적(㎡) 1평당 전세금(원) 1㎡당 전세금(원) 전세금 총액(원)

2F 220 3,000,000 909,090 200,000,000

3F 110 3,000,000 909,090 100,000,000

계 330.00 300,000,000

실제 전세가능 금액 추정

Ÿ 총 전세금 - 주민입주 면적 전세비 = 실제 전세가능 액

Ÿ 1,040,154,545원 - 300,000,0000원 = 740,154,545원

토지주가 투자금액

Ÿ 총 공사비 - 실제 전세가능 액 = 투자 필요 금액

Ÿ 744,530,303원 - 740,154,545원 = 4,375,757원

- 18 -

제4절. 합필개발의 지원방안

1. 제도적 지원체계

가. 지원방향

◯ 합필개발이 민간시장에서 원활하게 작동할 수 있으려면 기존의 획일적인 지

원방식에서 탈피하여 공공기여도에 따라 차등화되고 유연한 지원방안을 적

용시켜야 한다.

◯ 제안하고자 하는 정비방식들이 기존 방식에 비해 경관적인 조화, 가로체계의

유지, 순차적 사업에 의한 도시부하 경감, 공공기반시설의 체계적 정비 등

공공성 확보 등에 기여하는 바가 크므로, 별도의 인센티브를 부여함이 타당

하며 이를 보완할 수 있는 인센티브 제공방안이 마련되어야 한다.

그림. 정비방식별 지원사항의 내용

나. 지원원칙

◯ 정비대상지 주민에게 지원함에 있어서 과도한 인센티브 부여를 지양하고, 유

형별 정비방식에 따라 발생가능한 공공기여도를 감안하여 정비방식별로 차

등화된 인센티브를 부여한다.

- 19 -

◯ 유형별 특성과 목적에 따라 인센티브가 탄력적으로 적용될 수 있도록 하고,

용적률, 건폐율, 건축물 높이 등 인센티브 요소들의 종합적인 운용체계를 구

축하여 정비계획의 실효성을 높인다.

◯ 세제, 보조금 등 비물리적 요소를 인센티브로 활용할 수 있는 방안을 검토하

여 다양한 인센티브 적용기준을 설정하고, 합리적이고 유연한 건축완화 기준

을 마련하도록 한다.

그림. 정비방식별 공공지원 MATRIX

다. 차등화 된 지원방안

① 합필단위 정비방식

◯ 과소필지 및 맹지형 필지의 최소화를 도모하면서 개발 잠재력에 상응하는

적정필지규모에 개발을 유도하고자 하는 합필개발방식은 공공의 기여 측면

에서 주거환경개선 및 공공임대주택의 확보, 그리고 도로폭원의 확대의 효과

가 있다.

◯ 따라서 이러한 효과가 극대화될 수 있도록 용적률 및 건폐율의 완화, 높이

제한의 완화 등 이에 상응하는 인센티브를 제공할 수 있다.

◯ 기존 필지의 접도수와 전면도로의 너비 등 합필 후 개발용적의 확보가 용이

한 필지들과 그렇지 못한 필지들 간의 인센티브의 차이를 두어 개발의 형평

성을 부여하여야 한다.

◯ 그러므로 합필 후에 발생하는 개발용적에 따른 인센티브의 차등화가 필요하

다.

◯ 합필을 하고자 하는 기존 필지들의 전면도로의 너비, 접도수, 대지크기, 형

- 20 -

상비, 일조권 확보 등에 따라 합필 후 발생하는 개발용적은 <그림11>과 같

이 서로 상이하다.

② 필지단위 정비방식

◯ 필지 단위에서 건축법에 의한 단위개발 사업을 추진하여 점진적으로 정비하

는 방식을 택할 경우 공공기여 측면에서 주거환경개선의 효과만을 얻을 수

있다. 또한 기존의 적용 되어진 건축법 특례조항으로 인해 미약하지만 공공

임대주택의 확보와 건축선 및 벽면선 지정 등으로 도로 폭원의 확대 효과를

얻을 수 있다.

◯ 최대한의 주거환경개선 효과를 얻기 위하여 공공에서는 기존 건축법 특례

조항 내에서의 인센티브를 주어 더욱 극대화 시켜야 한다.

◯ 또한 부수적으로 공공임대주택의 확보와 도로폭원의 확대로 공공의 기여를

한다면 이에 따른 추가적인 용적률 및 건폐율의 완화, 높이 제한의 완화를

부여할 수 있다.

2. 재정적 지원체계

가. 지원방향

◯ 현재 주택환경개선주택자금과 농어촌주택개량자금을 활용한 저리융자가 이

루어지고 있으나, 제한된 규모의 주거유형에 따른 지원 금액이 주민부담비용

을 늘이고 있는 실정이다. 이에 주거환경개선주택자금의 대상 확대와 융자조

건개선이 요구된다.

◯ 일률적으로 정해져 있는 지원 금액을 주택의 노후화 상태, 주택개량부담능

력, 개량방식 및 내용 등을 고려하여 차등지원 하도록 한다.

나. 지원원칙

◯ 주택개량자금지원을 받을 수 있는 주거지 전용면적을 확대 및 융자조건개선

을 통해주민부담비용을 최소화한다. 또한 융자 및 지원을 받기위한 복잡한

절차를 간소화하는 시스템 도입을 원칙으로 한다.

◯ 불량주택/노후화된 주택의 적정기준 마련을 통해 주택의 노후화 상태에 따

라 주택개량자금 지원기준을 설정하고, 주택개량비용 부담능력(주택소유자와

세입자의 경우)에 따라 지원금을 다르게 적용한다.

◯ 주택개량 방식 및 내용에 따라 지원내용 및 융자, 취·등록세 등 다양한 재정

적 지원 및 감면 기준을 마련하도록 한다.

다. 차등화 된 지원방안

- 21 -

◯ 합필에 의한 공동재건축을 추진하고자 하는 토지 소유주들에 대해서는 철거

비, 건축설계비, 공동시설정비비 등에 대한 지원 및 융자, 취·등록세 등에 대

한 세금감면 등을 지원한다.(세금감면 지원은 공동주택방식에서 이미 이루어

지고 있기 때문에 참조 가능)

◯ 인접필지를 공동으로 구입하여 협조재건축을 추진할 경우에는 인접필지 구

입자금에 대한 부분까지 융자대상을 확대한다. 또한 협조재건축을 추진함에

있어 부정형필지를 정형필지로 만들기 위하여 부분적인 토지의 교환 및 구

입 등으로 발생하는 취·등록에 등에 대한 세금감면 등을 지원한다.

◯ 주택개량이 완료된 이후, 임대료 상승에 따른 세입자의 재정착율 감소를 방

지하기 위해 해당지구의 평균 임대료 상승분을 넘지 않도록 임대료 상승폭

을 규제함으로써 세입자의 재정착을 보장한다.

사업구분 협조재건축 공동재건축

주택개량의 형태

복수의 토지소유자가

일체성을 배려한 설계를

바탕으로 각각의 필지에서

추진하는 재건축

복수의 토지소유자가

공동으로 추진하는

재건축

요건

구조 내화구조물 또는 준내화구조물

주택형식 단독주택, 합벽에 의한 단독주택

층수 1~2층 3층 이상

지원

내용

철거비 ○ ○

건축설계비 ○ ○

공동

시설

정비비

공지정비비 ○ ○

공급처리시설

정비비X ○

기타시설 정비비 X ○

표. 주택개량의 형태에 따른 지원대상(예시)