E-mail : [email protected] 1-3 Honda.pdf · 不動產估價與不動產證券化...

2007 11

MAY 19, pp18-44

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卓輝華董事長

宏大不動產估價師事務所 E-mail : [email protected]

;

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宏大不動產估價師聯合事務所宏大資產評估顧問股份有限公司

版權所有翻印必究

不動產估價與不動產證券化不動產估價與不動產證券化

宏大不動產估價師聯合事務所Honda Appraisers Joint Firm

宏大資產評估顧問股份有限公司Honda Assets Valuation Consultancy

主講人：卓輝華

以全球化觀點看不動產經營管理—國際估價準則

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簡歷卓輝華學歷：政治大學地政系碩士、台北大學地政系學士專長領域：不動產估價、不動產投資財務、不動產開發、房地產市場現職：中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長

宏大不動產估價師聯合事務所所長宏大資產評估顧問股份有限公司董事長台北市不動產估價師公會名譽理事長中華民國土地估價學會副理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員財政部國家資產經營管理委員會委員財政部國有財產估價委員會專家委員經濟部工業區土地建築物價格審定委員台北市都市設計與土地開發委員會委員台北縣都市更新審議委員會委員台北大學不動產與城鄉環境系兼任講師台北科技大學建築設計系兼任講師中國土地估價師協會顧問 (大陸)

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歷史罕見的房地產大牛市(1995-2005)

英國經濟學人統計：

從2000~2005年已開發國家住宅不動產增值達30兆美元

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全球房地產漲幅(1997~2005)

漲幅超過100%的有10個國家1.南非 244% 6.法國 87%2.愛爾蘭 192% 7.瑞典 84%3.英國 154% 8.荷蘭 76%4.西班牙 146% 9.美國 73%5.澳洲 114% 10.比利時 71%

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全球房地產跌幅(1997~2005)

下跌市場：

日本－28%德國－0.2%台灣－3%

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全球房市大多頭的原因

1. 2000年網路科技泡沫股民受創投資者資金大量湧向房市

2.柯林頓政府鼓勵購置自有房屋葛林斯班拉抬房地產拯救美國科技泡沫

＊九一一恐怖攻擊後，美國數度降息，利率從

6.5%→1%＊購屋者低利率貸到更多錢購屋

＊銀行大規模放款

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全球房市大多頭的原因

3. 金磚四國+新鑽11國崛起全球38億人口創造空前財富中國16.69兆人民幣儲蓄存款

4. 原物料(鋼材、水泥)價格大漲成本推升房地產價格

買屋對抗通膨觀念

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高盛公司.金磚四國.新鑽11國

金磚四國:ＢＲＩＣｓ，指巴西、俄羅斯、印度、中國）

新鑽11國:（Next-11，簡稱N－11)墨西哥、印度尼西亞、尼日利亞、南

韓、越南、土耳其、菲律賓、埃及、巴基斯坦、伊朗和孟加拉國。

高盛集團繼“金磚4國”之後，以同一預測模型，選出的11個新興市場

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房地產--永遠的投資工具

全世界名人有錢人都熱愛投資不動產

1.熱火俠客歐尼爾成立房地產投資集團2.香港名人熱衷投資房地產

周星馳.周潤發.古天樂.關芝琳.李澤楷3.中國富豪快速崛起，半數以上跟房

地產有關

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熱錢跨國尋找新商機

1. 比爾蓋茲與阿瓦里德王子投資國際飯店

2. 國際知名酒店集團來台搶三通商機：STREGIS、WESTIN、W. HOTEL、喜來登

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中東油元熱錢→錢進亞洲

2006年搶進亞太辦公大樓、工業園區

達430億美元 +40%日本佔一半

澳洲、中國、香港、新加坡受歡迎

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外資搶進中國房地產

宏觀調控壓不住房市火熱

上海盛大金磐：每平米4~6萬人民幣(52.8~79.2萬台幣)上海財富海景：每平米5.7萬人民幣上海湯臣一品：每平米11萬人民幣

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美國房市多頭轉空頭

2004年美國升息17次，利率1→5.25%• 引發次級房貸風暴• 造成約3000億美元的呆帳

NEW CENTURY股價暴跌

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台灣房地產市場

2003年終於觸底，結束十三年空頭行情

2004年向上彈升

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2006年國泰房價指數到達107.42，信義房價指數到達101.85台北市豪宅創天價

• 士林官邸→150萬• 璞園璞真→135萬• 元大一品苑→100萬

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台灣國際不動產商機

外資看好台灣商辦市場

台灣不動產證券化發行成功

兩岸三通旅遊飯店商機

台北仍居亞太重要外商據點

AMC大量購買NPL

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推動國際估價統一準則

因應國際不動產投資日益頻繁

世界是平的、企業投資國計畫

不動產估價師扮演公正客觀第三者角色

保障投資者與社會大眾公平價值評估

擬定統一估價準則適用財務會計原則

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國際評價組織

International Valuation Standards committee國際評價準則

委員會

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International Valuation Standards committee國際評價準則委員會緣起

英國皇家測量師學會(RICS)技術委員會之成員，及美國估價機構代表於1970年代末期開始交流，促成了1981年國際資產評價委員會(TIAVSC)之成立。委員會於1994年更名為現在的國際評價委員會(IVSC)。國際評價基準委員會是聯合國非官方組織(NGO)成員之ㄧ，於1985年曾受到聯合國經濟及社會會議所賦予之常任成員地位。

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國際評價準則委員會成立宗旨

促進國際間交易，並藉由促成財務報表、抵押擔保、所有權移轉交易、法律訴訟清算或稅賦事宜之評價可信度方面，對國際財產市場發展潛力有所貢獻。

為了世界各地評價人員，扮演專業基準或明燈，俾使評價人員能夠反應國際財產市場對可信度高之評價之需求。並符合全球企業社團之財務報表需要。

提供符合新興及發展中工業國家之評價基準及財務報表。

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國際評價準則委員會成立宗旨

調和世界各國之基準；當基準之陳述及應用產生歧異時，並得予以認定及揭露。

基於公共利益，規範並發布財產評價之評價基準，以使世界廣泛接受一般公認評價原則(Generally Accepted Valuation Principles; GAVP)。組成：42個會員國，8個觀察員，2個特派員

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Structure of the standards document基本歷史、前言、章程、組織、基準及一般評價概念與原則之格式

行為規範

評價傳達

市場價值

財產類型

不動產

非市場價值

財務利益

企業動產

基準2非市場價值評價

基準基準1市場價值評價

應用

基準3評價報告

見非市場價值圖表

財務報表評價應用

借貸目的評價應用

注意事項

不動產評價

租賃權利益評價

廠房及設備評價

企業評價

折現現金流量分析評價

於評價中考慮有害及有毒物質

折舊重置成本評價

動產評價

無形資產評價

農業用財產評價

白皮書

附錄

新興市場評價

評價審查

用詞解釋

財產課稅之大量估價

特殊性交易財產評價

採掘業財產評價

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基準及應用格式

國際評價基準

前言introduction

範圍scope

定義definition

討論discussion

基準/應用陳述statement of standard/application

與會計準則之關聯relationship to accounting standards

揭露要求disclosure requirement

背離條款departure provisions

生效日期effective date

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注意事項格式

國際評價基準

前言introduction

範圍scope

定義definition

生效日期effective date

指南guidance

與會計準則之關聯relationship to accounting standards

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General Valuation Concepts and Principles一般評價概念與原則

Introduction前言Land and property concepts土地與財產概念Real estate, property, and asset concepts不動產,財產與資產概念Price, cost, market, and value價格,成本,市場及價值Market value市場價值Highest and best use（HABU）最高最佳使用

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General Valuation Concepts and Principles一般評價概念與原則

Utility效用Other important concepts其他重要概念: Fair ValueValuation approaches估價方式: Sales comparison, 市場比較法

Income capitalization,收益法Cost approach 成本法Summary結論

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Code of Conduct行為規範Introduction前言Scope範圍Definitions定義

假設Assumption, 限制條件Limiting ConditionInternal valuer, External valuer

倫理Ethics正直Integrity, 利益衝突Conflict of Interest, 保密Confidentiality, 公平Impartiality

能力Competence揭露Disclosure評價報告Reporting of Values

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Property Type財產型態

Introduction前言Real property實質財產Personal property動產Businesses企業Financial Interests財務利益

General Partnership普通合夥, Limited Partnership有限合夥

Syndication辛迪加, Joint Venture短期合夥Option選擇權Securities證券化: REITs, CMOs, CMBSs,

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Standard 1: Market Value Basis of Valuation市場價值基礎之評價

市場價值:Market value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

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Standard 2 Valuation Bases other than Market Value 市場價值以外價值評價

1.使用價值（Value in Use）2.投資價值（Investment Value or worth）3.永續價值（Going Concern Value）4.保險價值（Insurable Value）5.評定價值（Assessed, Rateable, or Taxable Value）6.殘餘價值（Salvage Value）7.清算或急迫出售價值（Liquidation or Forced Sale Value）8.特殊價值（Special Value）9.抵押貸款價值（Mortgage Lending Value）

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Standard 3 Valuation Reporting評價報告

Valuation report, valuation certificate評價報告Certification of value評價報告簽證:

fact, assumption, fee, ethical and professionalCompliance statement遵守行為規範陳述:

ethical and professional…code of conductSpecification of the valuation assignment委託評價應載事項: 7 elementsSpecial, unusual, or extraordinary assumption獨特例外或特殊假設

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Application應用

Application 1 :Valuation for Financial Reporting為財務報告所需評價

Application 2: Valuation for Lending Purposes為借貸目的所需評價

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Guidance Note注意事項(14)1. Valuation of Real Propert2. Valuation of Lease Interests3. Valuation of Plant/ Equipment 4. Valuation of Intangible Assets5. Valuation of Personal Property6. Business Valuation7. Consideration of Hazardous and Toxic

Substances in Valuation

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Guidance Note注意事項(14)8 .The Cost Approach for Financial Reporting (DCR)9 .Discounted Cash Flow (DCF) Analysis10. Valuation of Agricultural Properties11. Reviewing Valuations12 .Valuation of Specialised Trading Property13 .Mass Appraisal for Property Taxation14 .Valuation of Properties in the Extractive

Industries• Information Paper Valuation in Emerging Markets

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Guidance Note 1 Valuation of Real Property

評價程序圖

委託作業之界定

實質財產確認

財產權確認

評價之用途

價值定義

價值日期

委託作業範圍

其他限制條件

初步分析資料之選取與收集

一般(區域、城市與鄰近地區)社會的經濟的政府的環境的

特定(標的與比較資料)

成本與折舊收益與費用資本化率所有權歷史財產使用

供需競爭(目標市場)

財產存量與競爭出售與擬售空地與提供需求調查去化率

最高最有效使用分析土地為空地財產為改良

使用、時間與市場參與的界定

土地價值估計

委託作業之界定

比較方式收益資本化方式成本方式

價值指示與最終價值估計的協調

界定價值的報告

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Guidance Note 1 :Valuation of Real Property實質財產評價

Sales comparison approach: Element of comparisonIncome approach: DCF折現現金流量分析 is a prominent example of Yield capitalization獲利資本化法Cost approach: Developer’s profit/loss, upper limit, proposed construction, special-purpose properties, new5.25 methods of valuing land土地評價方式1. Sales comparison technique實例比較法2. Subdivision development technique細分開發法3. Allocation分配4. Extraction抽出5. Land residual technique土地殘餘技術6. Ground rent capitalization土地租金資本化法

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Guidance Note 2 Valuation of Lease Interests租賃利益評價

Contractual relationship between a lessor and lessee承租契約關係Fee Simple Estate, Freehold所有權Leased Fee Estate, Leasehold EstateMarket rent經濟租金, Contract rent契約租金3.1.11 Sale and leaseback售後租回:…may or may not involve typical market termsLeasehold alteration: obligatory and voluntary

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Guidance Note 4 Valuation of Intangible Assets 無形資產評價

Financial Statement財務報表Market Value市場價值Intangible Assets無形資產: 3.15藉由經濟利益呈現其價值的資產。他們沒有具體的外形；他們將權利與特殊利益賦予其所有人，通常可藉此產生收益。無形資產的來源可被分類為權利、關係、集合無形資產、或智慧財產。

Rights權利, Relationships關係, Grouped intangibles集合無形資產(Goodwill商譽), Intellectual property智慧財產

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無形資產評價方式

5.8.1 無形資產評價之市場(買賣實例比較)Market (Sales Comparison) approach方式5.8.2 無形資產評價之收益資本化方式Income Capitalization approach5.8.2.1 收益方式透過計算預期收益之現值來估計一個無形資產或無形資產所有權利益價值。兩個最常見的收益方式是(直接)收益資本化及折現現金流量分析(DCF)。5.8.3 成本方式Cost approach，通常被稱為重置成本，或是調整資產方法。

5.9.2.2 determine the relative weight to be given to each of the value indication.決定方法權重

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Guidance Note 5 Valuation of Personal Property 動產評價

Personalty, Goods and chattels Personal動產, Plant and Equipment廠房及設備Auction price, Hammer price拍定價格Private treaty sale 私人協議出售/私約出售

Fixture and fittings附著物及配件Furniture, fixtures and equipment (FF&E)傢具附著物及設備

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Guidance Note 6 Business Valuation企業評價

5.1 企業評價也許因為數個可能目的而有其需要，包括個別企業之取得（acquisitions）與處分（dispositions）、併購（mergers）、股東持有股份（shareholder ownings）之評價以及其它類似情形。

5.1.1 當評價目的需要推估市場價值時，評價人員應該採用與IVS1規定相符合之定義、程序以及方法（methodologies）。

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5.14 企業評價方式5.14.1 企業評價之市場方式Market approach5.14.1.1 市場方式乃就標的物和市場中出售之類似企業、企業所有權利益以及證券加以比較。

5.14.2 企業評價之收益方式Income Capitalization approach5.14.2.1 收益資本化方式透過計算預期利益的現值，推估企業、企業所有權利益或證券的價值。兩個最常見的收益方法為，收益資本化方法以及折現現金流量方法或股利方法（dividends method）。5.14.3 資產基礎企業評價方式Asset-based Business approach5.14.3.1 在企業評價中，資產基礎方式可能類似於不同資產型態評價人員採用的成本方式。

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Guidance Note 7Consideration of Hazardous and Toxic Substances in Valuation

評價中有毒及有害物質之考量Disclosure, make known to the client, professional assistance

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Guidance Note 8 The Cost Approach for Financial Reporting財務報告之成本方式 (DRC)折舊後重置成本

Specialized assets特殊財產Adequate profitability適當獲利力, Service potential服務潛能

Replacement cost (new), Modern equivalent asset現代等效資產, Optimisation最適化Physical deterioration物理性折損,Functional or Technical obsolescence功能或技術性退化, Economic or External obsolescence經濟或外部性退化Impairment loss減損損失

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Guidance Note 9 Discounted Cash Flow (DCF) Analysis以市場及非市場為評價之折現現金流量分析

DCF, Income capitalization approachAll assumptions reasonableFinancial modeling財務模型, historical relationshipInvestment analysis投資分析,Feasibility study可行性研究,Marketability analysis市場性分析Market derived IRR, NPV;Non-market value for Investment value/worth投資價值

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Guidance Note 10 Valuation of Agricultural Properties農業財產評價

Economic benefit variesCropping farms耕作農場, Annual crops, Perennial plantings一年,多年生作物,Irrigated land灌溉地, Specialised livestock facilities特殊畜牧設施, Livestock ranches/stations畜牧場/站,Dairy farms酪農場, Forestry/Timberland林業用地/林地, Specialised, or Special purpose properties特殊或特定用途農業財產

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Guidance Note 11 Reviewing Valuations評價審查

Another valuerValuation review評價審查, or an updateAdministrative (Compliance) review作業(符合)審查Technical review技術審查Desk review書面審查Field review現場審查

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Guidance Note 12 Valuation of Specialised Trading Property特殊性交易財產評價

STP usually change hands, not usually consider tax, depreciation, borrowing cost…Goodwill商譽Reasonably Efficient Operator合理有效率經營者

Average Competent Management平均能力管理

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Guidance Note 13 Mass Appraisal for Property Taxation財產稅之大量估價

Ad Valorem Property Taxation從價財產稅, calibration校估Mass Appraisal process include 8 stepsMarket or Non-market valueWith or without computer assistanceShould follow recognised scientific standards in statistical applications.Code of ConductStandard of appraisal level估價層級 and uniformity一致性

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Guidance Note 14 Valuation of Properties in the Extractive Industries

採掘業財產評價.

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Information Paper Valuation in Emerging Markets新興市場國際評價白皮書

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中華民國不動產估價師公會致力加強於國際交流

翻譯國際估價準則

發行估價技術公報

近三年分別與香港、中國大陸、日本、新加坡、美國等國家，舉辦交流、參訪、座談、研討會等活動

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祝福大家

身體健康

萬事如意感謝

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