National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Demographics and Real Estate: Redefining Core Strategies to Stay Ahead of the CurveWhitney Ifcher, Goldman Sachs Asset Management

NCPERS 2019 Annual Conference & ExhibitionMay 19 ‐ 22Austin, TX

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

What is Core Real Estate?Definitions

2

What Makes a Portfolio Core? What Makes a Property Core?

Diversification – geographic, sector, economic Liquidity Stability in Cashflows Staggered Debt Maturity & Lease Roll Lower Leverage Lower Volatility in Returns

Location Occupancy Liquidity Stability in Cashflows – longer term credit tenant leases, diversified 

lease roll Value Preservation and/or Appreciation Potential – desirable vs. 

competitive set, resilient to new supply, ability to attract strong tenant demand

Open‐end Diversified Core Equity (ODCE) Index Guidelines

> 80% of GAV in direct real estate > 75% of GAV invested in office, industrial, apartment and retail < 60% of GAV invested in any given property type  > 75% of GAV invested in operating assets (> 75% leased)  < 35% leverage

The ODCE index is comprised of private open‐end diversified core equity real estate funds in the U.S.  The index includes 25 funds with total net assets of ~ $215 billion as of 1Q19

Sample Definitions

Stabilized property in major metropolitan areas with predictable long‐term cash flow.  Office properties tend to be less risky as their cash flow tends to be more predictable given that tenants sign multi‐year leases

Assets that are 85‐100% leased with a rental stream secured by long‐term leases (over five years).  These assets are located in primary locations with strong market fundamentals and are typically newer, requiring very little capital improvements

1

2

Source: NCREIF

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

3

Past Present

What Does it Look Like?Example 1: Office

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

4

Past Present

What Does it Look Like?Example 2: Office

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

5

Past Present

What Does it Look Like?Example 3: Retail

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

What Makes a Location Core?San Francisco vs. Charlotte Office

6

San Francisco Charlotte

Office Stock 174mm SF1 114mm SF1

Vacancy 5.8% vacancy with 9.7% rent growth over the past year and scarce availability of large block space over 50k+ SF1

7.6% vacancy with 6.1% rent growth over the past year1

Employers Home to some of the fast growing companies including Salesforce, Google, Twitter, Facebook, Airbnb and Slack; 58% of tenant demand from tech2

Home to Wells Fargo, Bank of America and Wal‐mart, as well as healthcare and biotech companies; recent expansions or relocations by Allstate, Sealed Air and Honeywell

Airports Major international airport and 7th busiest in the US by passengers boarded annually

2nd largest hub for American Airlines and 10th busiest airport in the US by passengers boarded annually

Population Growth 2.6% projected population growth over the next 5 years3 15.1% projected population growth over next 5 years3

Education Levels 56% of population 25+ with bachelors degree4 42% of population 25+ with bachelors degree4

Transaction Volume $4.4 billion average annual transaction volume 2009‐20181 $1.0 billion average annual transaction volume 2009‐20181

Class A Office Pricing 4.2% cap rate / $800 PSF1 6.4% cap rate / $250 PSF1

Class A Office Rents $66 PSF FSG1 $30 PSF FSG1

1 Source: CoStar, MSA level data as of 1Q19. 2 Source: Cushman & Wakefield. 3 Source: Moody’s. 4 Source: U.S. Census, 2013‐2017.

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Is This Core?San Francisco Office

7

Class A Asking Rent vs. NASDAQ1

1 Source: Cushman & Wakefield

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

How is the Core Landscape Evolving?Secular Shifts

8

Technology / Disruption Changing Behaviors Changing Demographics & Preferences

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Technology / Disruption

9

Augmented reality Artificial intelligence Improved data availability Shared economy

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Changing Behaviors

10

E‐commerce sales have grown at ~15% per year over the past 9 years1

E‐commerce now represents up to 25% of overall sales for many traditional retailers2

Brick‐and‐mortar retailers will need to adapt to survive  Focus on experiential retail

But… E‐commerce can’t be the whole solution

1 Source: CoStar Portfolio Strategy, as of Q4 2018. 2 Source: Urban Land Institute, January 2019.

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Changing Demographics & Preferences

11

Millennials are expected to comprise 1 in 3 employees in the workforce by 2020 and 3 out of 4 employees by 20251

Employers, retailers and landlords must adapt to changing millennial preferences and priorities Boomers are living differently than prior generations

1 Source: US Census Bureau (2005‐2010). 2 Source: PwC US Commercial Real Estate Insights and Emerging Trends 2019. 3 Source: John Burns Real Estate Consulting, LLC.

81% of employers feel that theproper amenities are one of thetop 3 things they can offertheir employees2

63% homeownership rate represents the lowest level in 40 years3

58%of college degrees are earned by women and women earn more than their husbands 38% of the time3

1 in 9 households now rent a single family home3

2xas many people will turn 65 by the mid‐2020s than in the 1980s and 1990s3

1/3of population growth fueled by immigration; more immigrants legally moved to the US from 1990‐2009 than the prior 60 years combined3

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Population Shifts Projected Working Age Population Growth (Ages 25‐64)

12

1 Source: U.S. Census, Moody's Analytics, CoStar Portfolio Strategy as of 2Q18. The economic and market forecasts presented herein are for informational purposes as of the date of this presentation. There can be no assurance that the forecasts will be achieved.  Please see additional disclosures at the end of this presentation. 

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Employment Shifts Historical & Projected Job Growth

13

1 Source: U.S. Census, Moody's Analytics, CoStar Portfolio Strategy as of 2Q18. The economic and market forecasts presented herein are for informational purposes as of the date of this presentation. There can be no assurance that the forecasts will be achieved.  Please see additional disclosures at the end of this presentation. 

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Recent Employment GrowthMajor Corporate Expansions & Relocations since 2015 

14

Source: GSAM Private Real Estate, CoStar, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Millennial MigrationRevival of Suburban Living

15

Source: U.S. Census Bureau, CoStar Portfolio Strategy, 2Q2018

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Big Picture

16

MillennialsBaby Boomers

Climate Change Public Policy

Tax Reform

Immigration

Affordability

Education Disruption

Autonomous Vehicles

Labor Costs

Tariffs Public Transit

Artificial IntelligenceBig Data

Interest RatesTechnology

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Staying Ahead of the CurveInvestable Themes

17

Renter‐by‐choice properties with rent rolls exhibiting strong income‐to‐rent ratios in locations with limited supply and strong public schools and/or access to public transportation

Unit composition that caters to young families that offers a discount to homeownership in the surrounding area

Multifamily

Office

Retail

Industrial

Creative office properties in emerging work‐live‐play environments in affordable urban locations with favorable pricing, rental rate upside and access to a skilled millennial workforce

Transit‐oriented, amenity‐rich locations that provide lower living costs and occupancy costs for employers

Infill locations with higher barriers to entry, proximate to ports, rail and interstates and U.S. population centers Flex‐office product and/or product with the potential for higher and better use (e.g. land value, office flex conversion)

Neighborhood centers within dense population nodes with strong demographics (population, wage and household income growth)

Tenant use that is defensive to e‐commerce and provides current income and site value creation opportunities

Source: GSAM Private Real Estate

National Conference on Public Employee Retirement SystemsNational Conference on Public Employee Retirement Systems

Disclosures

18

This material is provided at your request for informational purposes only. It is not an offer or solicitation to buy or sell any securities.

This material is provided for educational purposes only and should not be construed as investment advice or an offer or solicitation to buy or sell securities. 

Economic and market forecasts presented herein reflect a series of assumptions and judgments as of the date of this presentation and are subject to change without notice.  These forecasts do not take into account the specific investment objectives, restrictions, tax and financial situation or other needs of any specific client.  Actual data will vary and may not be reflected here.  These forecasts are subject to high levels of uncertainty that may affect actual performance. Accordingly, these forecasts should be viewed as merely representative of a broad range of possible outcomes.  These forecasts are estimated, based on assumptions, and are subject to significant revision and may change materially as economic and market conditions change. Goldman Sachs has no obligation to provide updates or changes to these forecasts.  Case studies and examples are for illustrative purposes only.

Portfolio holdings and/or allocations shown above are as of the date indicated and may not be representative of future investments.  The holdings and/or allocations shown may not represent all of the portfolio's investments. Future investments may or may not be profitable.

Real estate investments are speculative and illiquid, involve a high degree of risk and have high fees and expenses that could reduce returns. These risks include, but are not limited to, fluctuations in the real estate markets, the financial conditions of tenants, changes in building, environmental, zoning and other laws, changes in real property tax rates or the assessed values of Partnership Investments, changes in interest rates and the availability or terms of debt financing, changes in operating costs, risks due to dependence on cash flow, environmental liabilities, uninsured casualties, unavailability of or increased cost of certain types of insurance coverage, fluctuations in energy prices, and other factors not within the control of the General Partner, such as an outbreak or escalation of major hostilities, declarations of war, terrorist actions or other substantial national or international calamities or emergencies. The possibility of partial or total loss of an investment vehicle’s capital exists, and prospective investors should not invest unless they can readily bear the consequences of such loss. 

Further, some real estate investments may require development or redevelopment, which carries additional risks relating to the availability and timely receipt of zoning and other regulatory approvals, the cost and timely completion of construction, and the availability of permanent financing on favorable terms. 

Real estate investments will be highly illiquid and will not have market quotations. As a result, the valuation of real estate investments involves uncertainty and may be based on assumptions. Accordingly, there can be no assurance that the appraised value of a real estate investment will be accurate or further, that the appraised value would in fact be realized on the eventual disposition of such investment.In addition, real estate assets may be highly leveraged, which leverage could have significant adverse consequences to the assets and therefore an investment vehicle. In particular, an investment vehicle will lose its investment in a leveraged asset more quickly than a non‐leveraged asset if the asset declines in value. You should understand fully the risks associated with the use of leverage before making an investment in a real estate investment vehicle. 

ConfidentialityNo part of this material may, without GSAM’s prior written consent, be (i) copied, photocopied or duplicated in any form, by any means, or (ii) distributed to any person that is not an employee, officer, director, or authorized agent of the recipient.

© 2019 Goldman Sachs.  All rights reserved. 166997‐OTU‐974407