Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus · 2017-10-31 · Credit Suisse Real Estate Fund...

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Augmentation de capital 2015

Mai 2015

Real Estate Investment Management

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Résumé

Mai 2015 Real Estate Investment Management

Une augmentation de capital de plus de 150 millions CHF sera réalisée en juin 2015

Le coefficient d’endettement de CS REF Interswiss s’élève à près de 31%. Les révisions apportées à la LPCC et à l’OPCC fixent le taux d’endettement maximal à 33%

Pour garantir la croissance future et être en mesure d’agir de manière flexible sur le marché, des capitaux supplémentaires sont nécessaires

Afin que le portefeuille d’immeubles reste commercialisable, nous investissons en permanence dans cette position.

Centre commercial, Spreitenbach

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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Facteurs du succès


La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur.

Plus grand fonds immobilier commercial en Suisse avec une valeur vénale de 2235 mio. CHF au 31.03.2015.

Le fonds compte 78 immeubles avec plus de 4000 loyers

Rendement direct de 4,06% au 30.09.2014 – la moyenne de tous les fonds immobiliers cotés s’élève à 2,90% (31.12.2014)

Faible quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREFGAV) de 0,67%, au-dessous de la moyenne de 0,81% pour tous les fonds immobiliers cotés (31.12.2014)

Zurich, Sihlcity

(copropriété 12,9%)

3

Source: SIX Swiss Exchange, rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Politique et stratégie de placement

Politique de placement

− Investissements dans les immeubles à

revenus élevés, à usage commercial ou

mixte

− Portefeuille très diversifié à l’échelle

régionale en Suisse avec focalisation sur les grandes villes suisses et leurs

agglomérations

Stratégie

− Elaboration d’un rendement direct stable et élevé

− Concentration sur la croissance qualitative du portefeuille ainsi que le renouvellement constant du parc d’immeubles


Source: Credit Suisse AG

Berne, Scheibenstrasse

Siège IV, canton de Berne

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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Chiffres-clés et caractéristiques des produits

Large base d’investisseurs avec plusieurs milliers d’investisseurs privés et institutionnels

Transactions en bourse à la SIX Swiss Exchange avec un chiffre d’affaires moyen de

1 068 000 CHF par jour1

Surveillé par l’Autorité fédérale de surveillance des

marchés financiers (FINMA) sur la base de la Loi

sur les placements collectifs (LPCC) et de l’Ordonnance sur les placements collectifs de

capitaux (OPCC), p. ex.:

Les fonds de tiers ne peuvent représenter au

maximum qu’un tiers de la valeur vénale

30% de terrains constructibles et de bâtiments commencés

La monnaie du fonds est le franc suisse (CHF)

Le fonds a été fondé en 1954. Il détient les

immeubles en propriété foncière indirecte.


Source: SIX Swiss Exchange, Credit Suisse AG

1: moyenne des cinq dernières années La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur.

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Berne, Belpstrasse 48

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Chiffres-clés


Rapports annuels 31.03.2015 30.09.2014 30.09.2013 30.09.2012

Fortune nette du fonds en mio. CHF 1404,9 1436,0 1427,7 1426,2

Valeur vénale des immeubles en mio. CHF 2235,3 2206,7 2041,8 1790,9

Agio/disagio 21,60% 8,62% 4,18% 15,66%

Distribution par part en CHF n/a 8,40 8,40 8,40

Rendement de distribution n.i 4,06% 4,26% 3,84%

Quote-part de distribution n.i 84,43% 98,19% 93,85%

Rendement du placement 2,31%1 5,21% 4,72% 6,35%

Coefficient d’endettement (en % des valeurs vénales)

31,14% 28,86% 24,17% 16,47%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREFGAV)

0,67% 0,67% 0,69% 0,70%

Taux de perte sur loyer 7,25% 5,94% 5,11% 3,66%

Source: rapports annuels révisés et rapports semestriels non révisés de Credit Suisse REF Interswiss

Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur. Les chiffres-clés ont été calculés sur la base de la nouvelle information spécialisée «Indices des fonds immobiliers» de la SFA, en vigueur depuis le 17.11.2010.

6

1Calcul pour 6 mois

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Performance nette au 30.04.2015

Source: Credit Suisse AG Dernières données au: 30.04.2015

Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur.

Mai 2015 Real Estate Investment Management 7

120

140

160

180

200

220

240

260

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Valeur d’inventaire par part Cours de bourse

CHF

Distribution

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Evolution du cours par rapport à la valeur nette d’inventaire

Source: Credit Suisse AG Dernières données au: 30.04.2015

Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique et les scénarios élaborés pour les marchés financiers ne constituent aucune garantie de rendement actuel ou futur.


Agio de 23,1% (au 30.04.2015)

Agios et disagios des fonds immobiliers suisses Moyenne des fonds CH cotés1: 36,4%


Dernières données au: 30.04.2015 Source: Credit Suisse AG, Datastream, rapports semestriels et annuels des fonds

1 Agio pondéré tenant compte des fonds non cotés et internationaux (CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF LogisticsPlus et CS REF Global): 34,7%

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Rendement direct des fonds immobiliers suisses Distribution par part mesurée en fonction du prix du cours

Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l’émission et du rachat. La performance historique ne constitue pas une garantie pour l’évolution des valeurs et pour les rendements actuels et futurs.

Source: Credit Suisse AG, Datastream, dernier rapport annuel des fonds Dernières données au: 30.04.2015


Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Concentration sur les centres économiques


Zurich 32,00%

Suisse du Nord-Ouest 30,00%

Lac Léman 24,25%

Berne 10,55%

Suisse centrale 1,85%

Suisse romande 1,05%

Tessin 0,30%

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Source: rapport semestriel non révisé au 31 mars 2015 de CS REF Interswiss

Valeur vénale

Plus de 50 mio. CHF

10-50 mio. CHF

Sous 10 mio. CHF

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Diversification selon l’affectation

32.00%

27.30%

5.75%

4.45%

18.80%

3.65%8.05% Bureaux

Vente

Cinéma/hôtel/restaurant

Entrepôts

Appartements

Autres

Parking


Répartition de la surface utile selon le revenu locatif net

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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Chiffres-clés concernant l’augmentation de capital

Type d’émission: émission «best effort» avec négoce des droits de souscription

Période de souscription: 01.06. – 12.06.2015 (12h00)

Négoce droits de souscription SIX: 01.06. – 11.06.2015

Libération: 19.06.2015

Prix d’émission 197.00 CHF net par certificat de part

Parité de souscription 10:1 (10 anciens certificats de part pour 1 nouveau)

Volume ciblé: 148,6 mio. CHF max.

Commission d’émission: 2,5% de la VNI (inclus dans le prix d’émission)

Identification de la part de fonds: Numéro de valeur: 276 935

ISIN: CH0002769351

Identification droit de souscription: Numéro de valeur : 18 981 407

ISIN: CH0189814079


Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Pipeline immobilier 2015


Terrain Hönggermarkt Zurich

Divers objets / projets en cours d’examen

8,9 mio.

30.06.2015

Rénovations / repositionnements Investissemen

t en CHF Exercice

Achats Investisse-

ment en CHF Date d’achat

Rénovations / repositionnements divers


80 mio.

2014/2015

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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Assainissement complet



Schaffhouse, Schwertstrasse 6

Immeuble commercial

Assainissement complet Volume d’investissement: 4,1 mio. CHF

Valeur vénale*: 8,2 mio. CHF

Revenus locatifs*: 0,4 mio. CHF

Achèvement: mai 2015

Surface louée totale: 1400 m2

Locataires: bijouterie, cabinet dentaire,

bureaux

*Valeurs après achèvement

15




Zoug, Innere Güterstrasse 2, 4

Immeuble commercial




Achèvement: décembre 2014


Places de stationnement: 79

Locataires: VZ Vermögenszentrum, salle de

sport


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Zurich, Hallwylstrasse 71

Immeuble commercial




Achèvement: mai 2015



Locataire: STF Schweizerische

Textilfachschule


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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Repositionnement



Zurich, Hönggermarkt

Centre commercial

Repositionnement Volume d’investissement: 4,5 mio. CHF



Achèvement: printemps 2015



Locataires: Coop, petits commerçants,

bureaux, cabinets, appartements


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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Assainissement complet et repositionnement



Ambassador House, Opfikon

Assainissement complet

(propriété par étage à 50%)

Immeuble commercial avec offre de prestations en rez-de-chaussée (restauration, conférence, garderie, etc.)

Volume d’investissement d’env. 70 mio. CHF (installation de l’immeuble 50%)

Achèvement au printemps 2017

Bureaux / surface prest. totale 50 000 m2

Projet attractif de grande qualité

Vaste entrée représentative avec réception (concierge)

Grande qualité de la surface (flexible, efficace)

Durabilité: Leed Platin

19

0

50

100

150

200

250

300

2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Hypothèques à taux fixe Prêt

Montant en mio. CHF

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Durée des fonds de tiers



Hypothèque à taux fixe 445,0 mio. CHF

Prêt 251,1 mio. CHF

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Utilisation du montant d’émission


La gestion active permet un renouvellement permanent des actifs immobiliers.

Besoin en capital pour les acquisitions d’objets prévues

Les assainissements ciblés des objets du portefeuille permettent à CS REF Interwiss d’accroître

durablement l’attractivité et la capacité bénéficiaire du portefeuille.

Besoin en capital pour les assainissements en cours

Le fonds adopte une stratégie de croissance qualitative et met l’accent sur une solide capitalisation

propre.

Réduction des fonds de tiers à court terme


Amélioration constante de la qualité du portefeuille et renforcement durable de la

substance et de la capacité bénéficiaire.

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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Participation à l’augmentation de capital: avantages pour les

investisseurs


Revenus immobiliers constants grâce à des locataires présentant une excellente solvabilité et à un entretien durable des immeubles.

Exigences élevées en matière de sites, de structures des bâtiments et concepts d’affectation des immeubles commerciaux.

Gestion active des immeubles et des objets vacants grâce à des spécialistes

renommés et chevronnés présents sur place.

Participation à un fonds immobilier largement diversifié par secteurs et

régions, détenant des immeubles commerciaux à fort rendement.

CS REF Interswiss affiche le rendement direct le plus élevé (4,1%1) parmi

les fonds immobiliers suisses cotés en bourse (2,9% en moyenne).

Faible corrélation de l’immobilier avec d’autres classes d’actifs comme les

instruments du marché monétaire, les actions ou les obligations.

Garantie de revenus

durable

Croissance qualitative

Gestion de portefeuille

professionnelle

Portefeuille immobilier à

fort rendement

Rendement de

distribution élevé

Diversification des

risques


Les baux de biens immobiliers à usage commercial sont axés sur le long

terme et liés à l’inflation grâce à l’indexation. Protection contre

l’inflation

1 au 30.09.2014 – Le rendement visé n’est pas une projection, une prévision ou une garantie de performance future ou d’atteinte de celle-ci.

22

Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Vos interlocuteurs

Radhia Rüttimann

Product Management

Director [email protected]

Tél. +41 44 332 81 74


Ulrich Braun

Strategies & Advisory

Director [email protected]

Tél. +41 44 332 58 08

23

Annexes

Mai 2015

Real Estate Investment Management

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Quelles sont les caractéristiques des immeubles à utilisation commerciale?

Avantages

Solide garantie de revenus

Rendement robuste

Rendements plus élevés que les immeubles d’habitation

Baux à loyer à plus long terme (généralement 5 à 10 ans)

Indexation partielle ou complète, liée à l’indice des prix à la consommation (IPC)

Frais d’administration moins élevés en raison d’un taux de rotation des locataires et d’un besoin d’entretenir les locaux moins élevés

Inconvénients

Dépendance conjoncturelle

Marché immobilier suisse très plébiscité

Dépendance concernant la solvabilité des locataires

En cas de changement de locataire, des surfaces importantes peuvent se libérer (relocation = défi)


Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Les 10 locataires les plus importants représentent env. 25% des revenus locatifs


4,1% Swisscom AG

3,4% Coop

3,1% Walter Meier AG

3,0% MP Hotelbetriebs AG (Mövenpick Hotels & Resorts)

2,2% Migros

1,8% Maus Frères SA

2,1% Assurance-invalidité du canton de Berne

1,9% Schöni Transport AG

1,8% Lloyds TSB Bank

1,5% Hennes & Mauritz SA

26


0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

> 10 ans

9 - 10 ans

8 - 9 ans

7 - 8 ans

6 - 7 ans

5 - 6 ans

4 - 5 ans

3 - 4 ans

2 - 3 ans

1 - 2 ans

< 1 an

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Durées des baux à loyer



Logements et parkings: 27%

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Taux de perte sur loyer


Source: rapports semestriels et annuels de CS REF Interswiss

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Part des surfaces vacantes en raison de projets

d’assainissement

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

Mrz

07

Sep 0

7

Mrz

08

Sep 0

8

Mrz

09

Sep 0

9

Mrz

10

Sep 1

0

Mrz

11

Sep 1

1

Mrz

12

Sep 1

2

Mrz

13

Sep 1

3

Mrz

14

Sep 1

4

Mrz

15

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Rémunération pondérée moyenne des fonds de tiers



Moy.: 1,46%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Immeubles dans la fortune du fonds (extrait)



Zurich, Limmatquai 80 Bâle, Steinengraben 18, 22

30




Zurich, Löwenstrasse 29 Pregny-Chambésy, Chemin de Cornillons

72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 104, 106

31




Plan-les-Quates, Ch. du Pré-Fleuri «Bluebox» Nyon, Place Bel Air 8

32

Disclaimer

Ce document a été élaboré par Credit Suisse AG et/ou ses filiales (ci-après «CS»), avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l'exactitude et à l'exhaustivité du présent document et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l'utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction;

celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n'ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d'information et à l'usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l'achat

ou de la vente d'instruments financiers ou de services bancaires et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d'examiner ces informations, le cas échéant avec l'aide d'un conseiller, sous l'angle de la compatibilité avec ses ressources personnelles et celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales, etc. La reproduction intégrale ou partielle du présent document sans l'accord écrit préalable du CS est interdite. Il est expressément stipulé que ce document ne s'adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l'accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Par ailleurs, il est interdit d’envoyer, d’introduire ou de distribuer ce document ou une copie de celui-ci aux Etats-Unis ou de le

remettre à une personne US (au sens de la Regulation S du US Securities Act de 1933, dans sa version amendée). Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. En outre, les monnaies étrangères sont

exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l'investisseur. Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats courants ou futurs. Les indications des rendements ne considèrent pas les commissions et frais appliqués lors de la souscription ou du rachat. En outre, il ne peut pas être garanti que la performance de l’indice de

référence sera totalisée ou excédée. Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss est un fonds de placement de droit suisse de la catégorie « Fonds immobiliers » selon la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). La direction des fonds est Credit Suisse Funds AG, Zurich. Credit Suisse AG, Zurich, est la banque dépositaire. Les souscriptions ne sont valables que sur la base du prospectus en vigueur avec contrat intégré, du prospectus simplifié et du dernier

rapport annuel (ou, le cas échéant, semestriel si celui-ci est plus récent). Le prospectus avec contrat intégré, le prospectus simplifié ainsi que les rapports annuels et semestriels sont disponibles gratuitement auprès de Credit Suisse Funds AG, Zurich, et de toutes les banques

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