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Congreso Internacional sobre Catastro Unificado Multipropósito
Universidad de Jaén, España
Del 16 al 18 de junio de 2010
“Presente y futuro de las relaciones de colaboración entre el Registro de la
Propiedad y el Catastro. La identificación geográfica de las fincas registrales y la
interoperabilidad entre cartografías”
Por
Joaquín Delgado Ramos
18 de Mayo de 2010
Registrador de la Propiedad. Notario en excedencia.
Vocal de urbanismo y medio ambiente de los Registradores de la propiedad de Andalucía
Oriental
ÍNDICE
1.- El Registro de la Propiedad y el Catastro. Sus respectivos fines y principios
organizativos.
.- La tesis de la “integración o fusión”
.- La tesis de la “coordinación”
.- La tesis de la “colaboración e interoperabilidad”
2.- Requisitos y efectos jurídicos de la identificación geográfica de las fincas registrales.
3.- Posibilidades de colaboración e interoperabilidad entre ambas instituciones.
2 Joaquín Delgado Ramos
RESUMEN
Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario son instituciones que resultan
absolutamente imprescindibles en los Estados modernos para hacer efectivos los
principios constitucionales de seguridad jurídica y justicia tributaria.
Ambas tienen en común que el soporte físico de referencia es el suelo, la superficie
terrestre en un ámbito concreto, por lo que pese a las evidentes y justificadas diferencias
de objetivos, y de principios organizativos y funcionales, tienen indudables puntos de
conexión en los que la colaboración entre ambas instituciones resulta de extrema utilidad
para cada una de ellas, y por tanto, para la sociedad a la que sirven.
Dicha colaboración se facilita y potencia enormemente desde el momento en que ambas
instituciones tienen, por fin, un lenguaje común y efectivo de comunicación: la
identificación geográfica, tanto de las fincas registrales como de las parcelas catastrales,
como conceptos necesariamente distintos, aún cuando en algunos o muchos supuestos
puedan llegar a coincidir.
En la presente ponencia se trata de analizar las actuales relaciones de colaboración
entre Catastro y Registro de la Propiedad, a la vista de la legislación vigente en España,
así como las nuevas posibilidades que se abren con la interoperabilidad entre las bases
gráficas de ambas instituciones.
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1.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO. SUS
RESPECTIVOS FINES Y PRINCIPIOS ORGANIZATIVOS.
Registro y Catastro son dos instituciones de larga tradición en el derecho español, y en
otros ordenamientos modernos, que fueron concebidas para servir a distintos objetivos y
fines.
El Registro de la Propiedad es un registro jurídico, que califica, y por tanto, admite o
rechaza, y, finalmente, ordena y proclama oficialmente los derechos inmobiliarios de los
particulares y las administraciones, con los más plenos efectos legales, a fin de
proporcionar la máxima seguridad jurídica y del tráfico, y con ello, la ausencia de
conflictos y la prosperidad económica.
El Catastro es en esencia un registro administrativo que trata de reflejar la realidad
aparente de territorio y la riqueza territorial para servir a la mejor gestión de los recursos
públicos, tanto a la hora de recaudar los tributos, como de invertir los fondos públicos en
actuaciones que afecten al territorio.
Ambos tienen en común que el soporte físico de referencia es el suelo, la superficie
terrestre de un Estado concreto, por lo que pese a las evidentes diferencias de objetivos,
medios y principios organizativos y funcionales, tienen indudables puntos de relación en
los que la colaboración entre ambas instituciones resulta de extrema utilidad para cada
una de ellas, y por tanto, para la sociedad a la que sirven. 1
Para la mejor comprensión de las posibilidades de colaboración entre ambas debemos
partir del análisis de las semejanzas y de las divergencias de los fines y de los principios
organizativos de cada una, a fin de valorar si tal organización actual es la más racional
posible, y cuáles puedan ser las mejoras o avances en esa colaboración eficaz.
El Catastro inmobiliario, por razón de los fines a que pretende servir, que
fundamentalmente, pero no en exclusivo, son auxiliar a las Administraciones públicas en
la más eficaz gestión de la recaudación e inversión de los recursos públicos, ha de
reflejar, obligatoriamente, y efectivamente así lo hace, la totalidad del territorio de su
ámbito competencial.
1 Como acertadamente señala Angel Alvarez Capón, Director General del Catastro en España, “aunque
con distinta naturaleza, son instituciones complementarias que se necesitan mutuamente”. Revista
Registradores. Marzo-abril 2010.-
4 Joaquín Delgado Ramos
Ha de estar en continuo proceso de actualización obligatoria y universal, y los costes de
su mantenimiento han de ser sufragados principalmente por el presupuesto de las
administración pública o administraciones públicas a las prioritariamente sirve.
Y todo ese ámbito territorial que ha de reflejarse, de modo obligatorio, completo y
actualizado, a efectos de gestión catastral, está compartimentado atendiendo a diversos
parámetros, que se aplican por un orden escalonado:
En primer lugar, criterios político-administrativos, que dividen el territorio en provincias
y términos municipales. Dentro de cada término, se divide por criterios urbanísticos,
como la distinción entre suelo urbano y rústico. Dentro de cada tipo de suelo, y en
función de accidentes físicos naturales o artificiales, se divide en polígonos rústicos, o
manzanas urbanas; y finalmente, cada polígono o manzana se subdivide en parcelas
catastrales, en función sobre todo de delimitación física de sus contornos y de la
apariencia de pertenencia a un mismo poseedor
Se llega así por fin a definir la parcela catastral, como unidad básica de la organización
catastral.
Y para cada una de esas parcelas, a modo de registros de la base de datos catastral, han
de describirse, como campos distintos de esa base de datos, sus características físicas,
(como la localización y representación gráfica, la superficie y número de plantas
edificadas y antigüedad del edificio), jurídicas (como la identidad del poseedor de la
parcela) y económicas, (como el tipo de cultivo, o aprovechamiento).
Pero además de tratar de reflejar con la mayor precisión y acierto posible esas
características descriptivas preexistentes, el Catastro, tras la tramitación y aprobación de
las correspondientes ponencias de valores, le asigna otra más, importantísima para los
fines catastrales, como es el valor catastral.
Y en ese proceso continuo y obligando de actualización a que antes aludimos, la
existencia física de una parcelación o de una edificación actual es condición necesaria
para que pueda, y además deba obligatoriamente, reflejarse esa alteración en la
Cartografía Catastral.
Además, esa existencia física actual, es también condición suficiente para su acceso al
Catastro, pues se trata de inventariar toda la realidad y riqueza territorial existente, con
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independencia de la validez y legalidad de los actos que originaron tal parcelación o
edificación.
Como dice el Reglamento de Catastro, para esa provocar tal alteración será suficiente
cualquier medio de prueba que acredite el hecho, acto o negocio que haya de motivar
una alteración catastral, tanto facilitados por los obligados a declarar datos, o por los
sujetos obligados a comunicarlos, u obtenidos de oficio.2
Y el resultado de toda esta ingente y meritoria labor, es puesto al servicio de las distintas
administraciones públicas para sus respectivos fines.
Y también a disposición de los particulares, con la salvedad de que respecto de ésos
últimos, se excluyen de acceso los datos protegidos, tales como la titularidad catastral y
el valor catastral.
En el Registro de la Propiedad, dado los fines a los que legalmente pretende servir
esta institución, fundamentalmente la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, el
proceso y enfoque lógico es absolutamente distinto. Incluso podríamos decir que es casi
radicalmente opuesto.
Al ser una institución que proporciona la máxima seguridad jurídica a quien quiera
utilizarla, su utilización no es nunca obligatoria, sino voluntaria. Por eso el coste del
servicio público corre a cargo del usuario, y no de los presupuestos públicos.
Cada propietario o titular de derecho, o interesado en llegar a serlo o asegurar su
crédito, decide en cada caso si quiere o no utilizar este servicio.
Por las importantísimas ventajas jurídicas y económicas que proporciona la protección de
la calificación registral, y de la inscripción misma, y los correlativos inconvenientes de la
no inscripción, la inmensa mayoría de los particulares inscriben sus derechos, y consultan
el Registro.
Por su parte, las Administraciones públicas, por esas mismas ventajas, también han
tomado por ley la decisión de inscribir siempre sus bienes, todos sus bienes, tanto de
dominio público como patrimoniales, (así lo ha decidido en España la ley de patrimonio
2 El Art. 24 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, dispone que”Para la práctica de las inscripciones catastrales derivadas de los distintos procedimientos de incorporación previstos en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y en este real decreto, se podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven”.
6 Joaquín Delgado Ramos
de las administraciones públicas) y entender sus procedimientos administrativos y
adquirir y pagar inmuebles, sea por compra o expropiación, a los que figuren como
titulares registrales del correspondiente derecho. 3
En el Registro de la Propiedad, al ser de utilización voluntaria, no está ni tiene por qué
estar inscrito todo el territorio, sino que se va inscribiendo poco a poco, a medida que los
usuarios solicitan la inmatriculación de sus bienes.
En cuanto a la fragmentación del territorio, que es una realidad continua, en fincas
concretas, no existe ningún condicionante administrativo ni físico previo como ocurre en
Catastro. Una misma finca puede abarcar distintos términos municipales, o ser en parte
urbana y en parte rústica, y su perímetro o volumen puede tener una existencia palpable
en el terreno, o no tenerla todavía.
En efecto, para el Registro, la existencia física de un parcela o de una edificación actual
no es condición necesaria de su ingreso en el Registro, pues legalmente cabe configurar
objetos jurídicos, susceptibles de tráfico y crédito inmobiliario, aunque todavía no tengan
existencia física actual, como ocurre, por ejemplo, con los distintos elementos en que se
divide horizontalmente una edificación que todavía se encuentre meramente iniciada y
declarada en construcción.
Y por supuesto, la existencia física de una parcelación o edificación no es nunca condición
suficiente para su inscripción registral.
La condición necesaria para el acceso al Registro es doble: Primero, que el propietario de
una finca solicite voluntariamente la inscripción de la misma y de su dominio sobre ella.
Y segundo, que tal pretensión y hechos, actos y contratos contenidos en los documentos
en los que se fundamente cumplan todos los requisitos validez y legalidad cuya
comprobación se encomienda a la calificación registral.-
3 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Artículo 36. Obligatoriedad de la inscripción. “1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.” REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. Art. 30. 3. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas.-
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Las modificaciones de las fincas, y las alteraciones de derechos sobre las mismas no son
tampoco objeto de incorporación obligada y permanente con independencia de su validez
y legalidad, como en Catastro, sino que se rigen por el doble requisito de solicitud
voluntaria y calificación registral de la validez y legalidad del acto.
Y el resultado final de toda esta labor de calificación e inscripción, constituye el contenido
de un Registro que se define como público, accesible tanto para administraciones como
para particulares, en el que el dato de la titularidad del derecho no es un dato protegido
de acceso vedado a particulares, como ocurre en Catastro, sino precisamente, el dato
público y accesibles de mayor relevancia para el tráfico inmobiliario.-
Por tanto, Catastro y en Registro, se rigen por principios absolutamente distintos, que en
cada caso son imprescindibles para servir eficazmente al respectivo fin para el que fueron
creados.
A modo de cuadro resumen podríamos, en líneas generales, guiarnos por el siguiente:
CATASTRO REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Obligatoriedad
Universalidad del territorio
Actualización obligada y periódica
Voluntariedad y solicitud por el interesado
Costeado por la Administración a la que
sirve
Costeado por el usuario que lo solicita
La parcela es la última compartimentación
del territorio (tras la provincia, el municipio,
y el polígono)
La finca es la primera delimitación,
incondicionada por otras de tipo
administrativo.
Recoge datos descriptivos existentes en la
realidad aparente
Define y delimita el ámbito objetivo del
derecho de propiedad, aunque no tenga
todavía reflejo físico aparente.
Admite cualquier medio de prueba, privado o
público
Se requiere documento público y auténtico
La validez y legalidad no impide la
constancia catastral.- Ni la falta de previa
liquidación de impuestos del acto o negocio
La calificación registral exigirá comprobación
previa de la validez y legalidad de hecho,
acto o negocio, e incluso su liquidación fiscal
previa.
Para alterar una titularidad, no es
imprescindible el consentimiento del
afectado, basta notificación.-
Es imprescindible el consentimiento de
titular registral o la existencia de un
procedimiento en el que haya sido parte con
todas las garantías legales.
La titularidad catastral se otorga al poseedor No se inscribe ni la posesión, ni los
8 Joaquín Delgado Ramos
aparente o contratante del negocio. contratos, sino los derechos reales
adquiridos del anterior titular registral
conforme a las leyes
La titularidad catastral se define como un
dato descriptivo de la parcela
La titularidad registral es otorgada por el
acto formal y solemne de la inscripción
Los datos catastrales se presumen ciertos a
los efectos catastrales y sin perjuicio de la
prevalencia de los pronunciamientos
jurídicos del Registro de la Propiedad
Los derechos que proclama el registro se
presumen válidos a todos los efectos legales
y están bajo la salvaguardia de los
tribunales.
4
Pero todas estas diferencias no empañan la importancia de las similitudes entre
CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. No podemos olvidar, que, ante todo, ambas
instituciones:
Son instituciones de la Administración pública.
Sirven a los intereses generales de la sociedad, como suma de intereses públicos
y privados.
Se refieren al territorio.
Lo delimitan y compartimentan en porciones.
Describen cada una de esas porciones.
Actualmente son muy eficaces y tecnológicamente muy avanzadas.
Pueden colaborar intensamente al perfeccionamiento mutuo de cada institución.
La sociedad demanda perfeccionar esa colaboración.
Por eso, en muchos países como el nuestro, Catastro y Registro, aún conservando
funciones separadas y distintos principios organizativos, están llamados a intensificar sus
relaciones mutuas.
Por supuesto, hay varios posibles enfoques acerca del alcance que puede o debe llegar a
tener tal interrelación entre instituciones:
4 Sobre comparación crítica entre los criterios y conceptos catastrales y registrales, puede verse el magnífico articulo de VÁZQUEZ ASENJO, Óscar: “Concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad. (Relaciones entre el Registro y el Catastro).En Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad. Año XXXIX; número 109 (2ª época); noviembre 2004.
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.- La tesis de la “integración o fusión”:
Esta tesis sostiene la conveniencia de atribuir ambas funciones (la catastral y la registral)
a una misma institución o registro único.
Pero la única manera plena de de evitar disfunciones entre la realidad jurídica registral y
la extrarregistral y satisfacer a la vez la exigencia catastral de universalidad y
actualización obligada, y la exigencia registral de seguridad jurídica y celeridad del tráfico
inmobiliario, pasaría necesariamente por implantar la inscripción constitutiva, es decir,
proclamar que los derechos reales sobre inmuebles no nacen ni existen hasta el
momento en que se inscriben.
Y, por razones de congruencia, exigiría determinar legalmente que sólo las titularidades
inscritas serían reconocidas por el ordenamiento jurídico, tanto a efectos civiles, como
administrativos o tributarios, de modo que los hechos, actos, negocios y derechos no
inscritos no podrían someterse a tributación.
En España, tal tesis es escasamente defendida, tanto por respeto a los pilares de la
tradición jurídica de inscripción no constitutiva, como por la conciencia de que un cambio
tan revolucionario podría no alcanzar la eficacia que en principio persigue, sino, por el
contrario, ocasionar problemas de transición importantes, y aunque eventualmente
consiguiera la más plena seguridad jurídica, al eliminar del Derecho lo no inscrito
probablemente supondría sacrificar otros principios como la libertad y celeridad del
tráfico inmobiliario, la optimización de la recaudación tributaria, y en general, la
prosperidad económica. 5
5 En la revista Registradores de España, nº 54, señala Angel Alvarez Capón, Director General del Catastro en
España, que “… en muchos países de nuestro entorno (Catastro y Registro de la Propiedad) forman parte de
una organización común o dependen del mismo centro directivo. Por consiguiente, las relaciones entre ambas
instituciones son necesarias y con un importante contenido, si bien, desde mi punto de vista, para ser eficaces
no es imprescindible o estrictamente necesario modificar en el modelo español el régimen de competencias
establecido o llegar al grado de integración mencionado”
10 Joaquín Delgado Ramos
.- La tesis de la “coordinación”.
Con frecuencia, y a lo largo de los muchos años que ambas instituciones llevan
funcionando, se han planteado diversas propuestas e intentos de coordinación entre
Catastro y Registro de la Propiedad.
Pero el propio concepto de “coordinación” resulta desafortunado e impropio, pues en
derecho constitucional la “coordinación” es un principio que se proclama como el
contrapeso obligado a la “descentralización”, a fín de que el acercamiento al ciudadano
que se consigue con una administración descentralizada no conlleve perturbaciones en el
servicio público por falta de coordinación entre lo distintos órganos descentralizados de
una única personalidad jurídica pública.
La realidad en España, nos muestra, como se ha expuesto más arriba, que Catastro y
Registro no son órganos descentralizados de una misma institución u administración, sino
instituciones distintas, que sirven a fines distintos a través de medios y procedimientos
distintos, por lo que resulta más apropiado enfocar sus relaciones mutuas desde el
principio constitucional de la “colaboración”, como acertadamente proclama la vigente
Ley del Catastro Inmobiliario.
.- La tesis de la “colaboración e interoperabilidad”.
Por lo antes expuesto, resulta más apropiado conceptualmente acudir al concepto de
colaboración administrativa. Dentro de este enfoque de colaboración, cabe defender
diferentes ritmos, intensidades y ser más o menos ambicioso y creativo.
Por una parte hay quienes sostienen que esa colaboración debe seguir unos cauces
limitados y unidireccionales. Otros, en cambio, apostamos por una colaboración de mayor
envergadura y bidireccional.
Los partidarios de la primera tesis afirman que el Registro debe aportar al Catastro
información sobre los cambios de los sujetos titulares de derechos, para general
exclusivamente alteraciones en la titularidad catastral, pero que la identificación y
delimitación gráfica de las fincas registrales ha de ser competencia exclusiva del
Catastro, porque si se permitiera al Registro tener su propio sistema de identificación
gráfica de fincas, se crearían “duplicidades”, “solapamientos” y “disfunciones” del
sistema.
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Según esta tesis, el Registro de la Propiedad sólo puede dar certeza jurídica de las
titularidades, pero no certeza jurídica de la descripción física de las fincas que
constituyen el objeto de tales titularidades. Afirman que ésta última tarea sólo la cumple
el Catastro. Y que, en consecuencia, “el fondo del asunto que es tan simple como
solucionar la dualidad de instituciones para publicitar lo mismo, esto es, la titularidad y
descripción física de la finca”. 6
La premisa de que ambas instituciones publicitan lo mismo es tan equivocada, que la
propuesta carece de todo fundamente, pues es evidente, como se ha expuesto antes,
que Catastro y Registro no “publicitan lo mismo”.
Por el contrario, los que propugnan unas relaciones de colaboración más racionales,
amplias y fructíferas entre Registro y Catastro, al servicio de la sociedad, en el ámbito de
la interoperabilidad que promueven las directivas y legislación europeas, entienden que
los distintos conceptos de finca registral y parcela catastral, los distintos ritmos y
velocidades que imperan en la contratación inmobiliaria y en la gestión tributaria, y, en
definitiva, la satisfacción de los distintos fines a que sirven cada institución hacen
imprescindible que cada institución goce de la necesaria autonomía en la delimitación
gráfica de su objetos básicos, sean fincas registrales o parcelas catastrales. Para ello
habrán de aprovechar, eso sí, los recursos disponibles en cada sede, y de sacar el
máximo fruto y utilidad a la coincidencia, cuando se produzca entre finca y parcela. Y por
supuesto, también obtener fruto y consecuencias del contraste de información cuando tal
coincidencia no se produzca, ya sea por razones lógicas, que deban mantenerse, o
patológicas que deban subsanarse.
Desde esa perspectiva vamos a analizar los requisitos y medios de identificación
geográfica de las fincas registrales, destacando la importante colaboración que el
Catastro puede prestar en esta tarea.
Y seguidamente, tras comentar los importantes efectos jurídicos que se producen por la
inscripción registral, tanto de la delimitación del sujeto del derecho, como de la
delimitación del objeto del mismo, abordaremos en qué medida el Registro puede y debe
poner tal información al servicio del perfeccionamiento del Catastro, y así realimentar
una colaboración fructífera, recíproca y continua entre ambos.
6 Esta tesis se defiende, por ejemplo, en el editorial titulado “Economía sostenible y seguridad” del nº 62-
marzo-abril 2010 de la revista “Escritura pública”, editada por el Consejo General del Notariado Español.
12 Joaquín Delgado Ramos
2.- REQUISITOS Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA
DE LAS FINCAS REGISTRALES. 7
El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las
titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la
identificación de las fincas registrales que los propietarios definen como objeto de tales
derechos.
Una finca, en su acepción más común y tradicional, es una porción delimitada de la
superficie terrestre. Con ese criterio, el actual Art. 17 del Texto Refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por R.D.Legislativo 2/2008 define la finca como “La unidad de suelo o de
edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en
proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando
conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad,
tiene la consideración de finca registral”.
Pero en nuestro sistema registral es obvio que las fincas no están previamente inscritas y
delimitadas a la espera de que se inscriban sobre ellas las titularidades jurídicas: no
constituyen un tablero de juego predefinido sobre el que los futuros jugadores podrán
ocupar una o varias casillas predeterminadas.
Ocurre exactamente al revés. Son los interesados que se van sumando voluntariamente
al juego (pues la inscripción, como regla general, es potestativa), los que, a medida que
lo hacen, como requisito de admisión, han de identificar la finca concreta objeto de sus
actos y contratos inmobiliarios y sobre la que recaen sus derechos, y sólo entonces esa
finca se incorpora al tablero de juego, a través de la primera inscripción del dominio, que
llamamos inmatriculación.
Es cierto que cuando el Registro de la Propiedad fue brillantemente concebido y
alumbrado en nuestro país en el siglo XIX, no se contaba con medios ni técnicas
cartográficas lo suficientemente precisas, generalizadas y económicas como para
imponer la obligatoriedad de aportar un plano identificativo de cada finca que se
pretendiera inmatricular sin correr el riesgo de condenar al fracaso el propósito principal:
7 Sobre esta materia, debe recomendarse la lectura de la obra “Descripción geográfica de las fincas en el
Registro de la Propiedad”, de Jorge Requejo Liberal, editada por Lex Nova.
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dar publicidad y seguridad a las titularidades inmobiliarias y con ello, fomentar el tráfico
y la prosperidad económica.
De ahí que durante más de un siglo desde su nacimiento, la identificación registral de las
fincas, salvo escasas excepciones, hubo de quedar confiada a su descripción literaria,
hecha por el propietario, expresiva del paraje de situación o nombre y numero de calle,
el nombre de los propietarios colindantes, y, a partir de cierto momento, también su
superficie. 8
En cualquier caso, y afortunadamente, las modernas técnicas topográficas, cartográficas
e informáticas han venido a cambiar radicalmente el enfoque de la cuestión:
La sociedad, a través de los avances tecnológicos, ya cuenta con técnicas y medios
topográficos suficientemente precisos y asequibles que permiten definir e identificar
gráficamente las fincas objeto de la contratación inmobiliaria, con precisión suficiente,
aunque conceptualmente nunca podremos hablar de exactitud, pues toda técnica tiene
un margen de error.
Muestra de ello son las técnicas de ortofotografía, y los indudables avances en los
sistemas de cartografía oficial (como el Catastro) o privados.
Por eso mismo, el legislador ya ha dado importantes pasos en el anhelo, postergado en
el siglo pasado, pero ya ineludible en el presente, de fomentar unas veces, o exigir otras,
la aportación de bases gráficas de las fincas para su inscripción en el registro de la
propiedad, así como ha regulado los efectos jurídicos que ello producirá.
Los registradores de la propiedad, por su parte, también se han dotado de las modernas
tecnologías para estar en condiciones de poder procesar adecuadamente y sistematizar
toda la información gráfica que pueda acceder al registro de la propiedad, y ser objeto de
publicidad. Y ya no se trata, obviamente, de tener un plano en papel donde dibujar cada
finca. Ese objetivo, que parecía una utopía hace un siglo, ha pasado a quedar obsoleto
sin siquiera haberse realizado. La tecnología permite, y por ello nos exige, ser más
8 Debe reconocerse que no siempre, o casi nunca, una descripción literaria permite identificar con
precisión la ubicación y delimitación de una finca. Pero también ha de admitirse que, incluso con descripciones
meramente literarias, el Registro de la propiedad ha servido y sirve muy eficazmente a su propósito principal,
que no era realmente evitar pleitos sobre deslindes (pues ese no era ni es un problema estadística ni
económicamente importante en la práctica), sino evitar pleitos e inseguridades sobre la titularidad y cargas de
las fincas, que era y es lo esencial.
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ambiciosos. Lo que por imperativo legal se ha implantado en cada registro de la
propiedad de España en los últimos años es una aplicación informática de procesamiento
y tratamiento de bases gráficas, denominado GEOBASE, que, a modo tablero digital de
juego, ofrece la representación fotográfica y topográfica de todo el territorio de cada
registro de la propiedad, para sobre ella poder superponer distintas capas de información
territorial. Así, aunque cada capa de información proceda de una fuente distinta, exprese
una información distinta, y persiga unos efectos distintos, todas ellas, si están
correctamente georreferenciadas –es decir, que contengan las coordenadas geográficas
precisas de cada punto- y digitalizadas, quedan perfectamente integradas sobre una
misma realidad física, el territorio, e interrelacionadas, de modo que pueden ser
visualizadas u ocultadas a voluntad gracias al programa informático que las procesa.
Con ello, el Registro de la Propiedad, además de ser la institución jurídica encargada de
proteger y publicar oficialmente las titularidades inmobiliarias, ofrece también a la
sociedad servicios de información territorial en sentido amplio. Incluso podríamos decir
que está en condiciones de idoneidad para ofrecerse a la sociedad como la oficina de
información territorial por excelencia, pues permite recibir, procesar, integrar y divulgar
toda la información territorial imaginable (por ejemplo, de carácter urbanístico, o
medioambiental, o de delimitación del dominio público, etc.).9
De entre todas esas capas de información territorial hay unas concretas en las que
precisamente se centra la atención de este trabajo: nos referimos a la delimitación
gráfica de las fincas registrales, o lo que es lo mismo, a la representación visual del
objeto dominical, la finca registral.
Pero precisando algo más, debemos distinguir:
1.- La base gráfica de la finca, según manifiesta su titular.
2.- La base gráfica de la finca, según opinión o dictamen pericial del registrador de la
propiedad
3.- La mención registral de localizadores geográficos extrarregistrales.
4.- La base gráfica de la finca formalmente inscrita en el Registro de la Propiedad.
9 Sobre condiciones de idoneidad del Registro de la Propiedad como oficina de información territorial, puede
verse la obra de Joaquín Delgado Ramos, “Protección registral del medio ambiente”, publicada en “Cuadernos
de derecho registral”.
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Desde el punto de vista jurídico, cada supuesto tiene un régimen particular, unos
requisitos previos, y unos efectos jurídicos peculiares, que tratamos de analizar a
continuación.
2.1. La delimitación gráfica de la finca por su propietario.-
La legislación siempre ha permitido que las partes intervinientes en un contrato de
naturaleza inmobiliaria puedan completar la descripción literaria que hacen de la finca
objeto del contrato con la remisión a un plano identificativo de la misma.
Con frecuencia, ese plano era un simple croquis de situación, o en algunos casos incluso
un levantamiento topográfico efectuado por un técnico, con precisión, pero casi nunca
con coordenadas geográficas que permitieran su replanteo, o transcripción precisa del
dibujo al terreno.
En otras ocasiones, si la finca coincidía con el parcelario catastral, los otorgantes del
documento podrían expresar el número de polígono y parcelas catastrales, ya fuera con
inclusión del plano catastral, o con mera remisión a lo que bajo tales números de parcela
conste en los planos oficiales del Catastro.
Y tales datos, si constaban en los títulos públicos presentados a inscripción en el registro
de la propiedad, eran habitualmente transcritos en la inscripción registral de las fincas,
entendidos como meramente descriptivos, sin ser objeto de previa comprobación o
calificación registral.
Ahora bien: ¿Cuál es el efecto jurídico de las afirmaciones de los propietarios sobre la
delimitación grafica de sus fincas?
Por el principio o doctrina de los actos propios, quien delimita y precisa su propiedad,
queda vinculado por tal afirmación. En cambio, su oponibilidad a terceros es sólo relativa.
Tal régimen jurídico puede inducirse de los preceptos del Código Civil sobre la fuerza
probatoria de los documentos públicos (Art. 1218) y sobre los criterios aplicables al
deslinde de fincas colindantes (Art. 385), cuando establecen que “Los documentos
públicos hacen prueba, aun contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de la
16 Joaquín Delgado Ramos
fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en
cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.”, o que “El deslinde
se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos
suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”.
Pero si los datos alegados sobre polígono y parcela catastrales, - por sí solos o
integrados en la referencia catastral completa- , hubieran sido transcritos en la
inscripción registral: ¿supone ello unos efectos jurídicos adicionales? Sabemos que en
nuestro sistema registral, el efecto jurídico de oponibilidad de lo inscrito tiene siempre un
presupuesto previo: el principio de legalidad, que se materializa mediante la calificación
registral de los documentos que pretenden acceder al registro.
Por ello consideramos, como luego se razona con más detalle, que la delimitación gráfica
de la finca meramente alegada por los interesados y mencionada en la inscripción
registral no goza siquiera de la presunción de veracidad derivada del articulo 38 de la ley
hipotecaria, pues no ha sido objeto de comprobación y calificación registral, y por tanto,
no puede obtener ni obtiene ningún efecto jurídico añadido por el mero hecho de su
mera mención en el folio registral.
2.2. La delimitación grafica de la finca por la opinión o dictamen pericial del
registrador.
El registrador puede y debe intentar la localización e identificación gráfica masiva de las
fincas inscritas, pues ello le resultará de extrema utilidad en su labor profesional. Si
consigue localizar en el plano, aunque sea de manera aproximada y a efectos meramente
internos, las fincas inscritas, podrá mejorar su eficacia a la hora de evitar o al menos
detectar supuestos de doble inmatriculación, o dar respuesta a las peticiones de
publicidad registral que no identifiquen las fincas por su número registral sino por su
situación en un plano.
Pero por la simple localización gráfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por
muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada
finca inscrita, no se puede ni se debe practicar ningún asiento registral en los libros de
inscripciones, pues para ello hace falta rogación o solicitud del titular registral. La misión
legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los
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interesados, a fin de producir la inscripción o modificación de un derecho real
inmobiliario, y no practicar más asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y
taxativamente previstas por la ley.
Por eso mismo, esa mera "identificación gráfica interna y de oficio" que haya hecho
determinado registrador, o determinado empleado u oficina técnica a su servicio, no
debería nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por vía de nota simple, ni por
supuesto por vía de certificación, pues no es un contenido inscrito en los libros
registrales. Ni produce en consecuencia los efectos propios de los asientos registrales.
En cambio, sí podrá ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea
útil para fundamentar una nota de calificación relativa a las dudas sobre posible doble
inmatriculación, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios
descriptivos, u otros supuestos.
E igualmente podrá hacerlo cuando, a petición de algún interesado, emita dictamen
profesional sobre tal extremo, cuyo valor jurídico será el de un dictamen de peritos, y no
el de un documento público ni una certificación registral.
Si, y solo si -como dicen los matemáticos- el interesado pide la inscripción de una base
grafica identificativa de su finca, - y a tal efecto se puede considerar hecha tácitamente
tal petición si en el documento se expresa la referencia catastral, que no es otra cosa que
la forma de designar con 20 caracteres una base gráfica concreta de la cartografía
catastral, fácilmente accesible a través de la oficina virtual del Catastro-, entonces el
registrador, ya no como perito que opina, sino como funcionario público que califica e
inscribe, calificará tal pretensión con los criterios legales aplicables, y si accede a ella,
inscribirá en toda regla la base gráfica extendiendo, según Art. 9 LH una nota marginal, y
archivando copia de la base gráfica aportada por el interesado, e incorporándola
mediante validación a la aplicación informática de tratamiento de bases gráficas
registrales, y produciéndose así los importantes efectos jurídicos a que nos vamos a
referir más adelante.
18 Joaquín Delgado Ramos
2.3.-La mención registral de identificadores geográficos extrarregistrales: La
constancia de la referencia catastral como mero dato descriptivo, al amparo de
la ley 13/1996 y normativa catastral posterior.
Se trata del supuesto en que los otorgantes del titulo inscrito, voluntariamente antes de
la ley 13/1996, y obligatoriamente tras ella, han expresado la referencia catastral de la
parcela o inmueble, los cuales remiten a la cartografía oficial del Catastro, y tras ello,
(con una comprobación legalmente poco rigurosa por el registrador), se haya hecho
constar tal referencia catastral en el asiento de inscripción “como uno más de los datos
descriptivos de la finca”, y al objeto, entre otros, de “posibilitar el trasvase de
información” entre el Registro y el Catastro, como dice la ley.
El Art. 28 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario expresa que
“El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento
como uno más de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral que se le
atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia
entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el
artículo 45.
Y, según el citado Artículo 45 se entenderá que la referencia catastral se corresponde con
la identidad de la finca en los siguientes casos:
a. Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta
última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre
que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de
otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y
numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le
constaran al órgano competente, notario o registrador.
A la vista de tales preceptos, se aprecia que el legislador permite que la referencia
catastral alegada por los interesados se haga constar y mencione en el Registro de la
Propiedad sin superar una calificación rigurosa sobre la correspondencia entre la finca
inscrita y la finca delimitada en los planos catastrales bajo esa referencia.
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Con ello, a nuestro juicio, está enturbiando el contenido y los efectos de los asientos
registrales.
Y es que la delimitación gráfica de una finca que se designa con su referencia catastral no
es “un dato descriptivo más”, sino que es o aspira a ser, como se ha argumentado más
arriba, la propia delimitación perimetral del objeto del derecho de propiedad.
Curiosamente, cuando estamos ante una simple “mención de derechos reales limitativos
del dominio”, la legislación registral pone todo su celo y empeño en tratar de evitar su
acceso al registro como simples menciones, pues lo que procede, en su caso, es su
inscripción separada y especial, e incluso, y si se descubren inscritas, exige su
cancelación, (Art. 98 de la Ley Hipotecaria).
En cambio, la legislación “catastral” admite y ordena con demasiada ligereza la
constancia registral de la referencia catastral, que siendo potencialmente como es una
forma de delimitación plena y completa de la finca por remisión a la cartografía catastral,
aparece “maquillada” o “minimizada en su importancia”, y así accede más fácilmente al
registro, como si fuera, y así se atreve a denominarla la ley, “un dato descriptivo más”.
La razón de ello, a mi juicio, se encuentra en que al aprobarse la normativa sobre
constancia registral de la referencia catastral, sin duda primó más la utilidad fiscal que el
Catastro obtiene con ello, por agilizar el trasvase de información del Registro al Catastro,
que el perjuicio que sufre el Registro de la Propiedad al enturbiarse la claridad de los
asientos registrales y sus efectos jurídicos, del cual perjuicio y de sus consecuencias el
legislador en materia “catastral” no era plenamente consciente. Y probablemente sigue
sin serlo.
Dice el citado artículo 48 de la ley del Catastro que “La constancia de la referencia
catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros,
posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro
Inmobiliario.”Pero olvida que en el Registro de la Propiedad no se puede mezclar la
simple información, (que siempre es útil, pero dependiendo de la fiabilidad de su origen),
con el contenido inscrito en los libros registrales, que tiene la condición y efecto de ser la
verdad jurídica oficial en materia de titularidades jurídicas.
Y tras mezclar lo que nunca debió mezclarse tan a la ligera, la legislación “catastral”
confía, quizá ingenuamente, en minimizar los problemas jurídicos que ha creado,
20 Joaquín Delgado Ramos
diciendo en el propio Art. 48.5, que “Las discrepancias en la referencia catastral no
afectarán a la validez de la inscripción”. Realmente, con tal afirmación no solo no
resuelve el problema, sino que ni siquiera acierta al plantearlo: lo que está en cuestión,
no es la validez, sino los efectos jurídicos de la inscripción.
Posiblemente, tampoco hayan sido plenamente conscientes de la gravedad de esta
confusión legal y de lo pernicioso de sus efectos muchos registradores: la referencia
catastral no es más que un identificador alfanumérico para designar una concreta parcela
catastral en la cartografía oficial del Catastro.
Por eso, el registrador que hace constar en la inscripción la referencia catastral por el
mero criterio de la coincidencia del paraje y margen superficial del 10 %, está haciendo
constar en realidad, a ciegas, una base gráfica que no ve, y cuya correspondencia con la
finca inscrita (por ejemplo, cambio de linderos fijos, o de la delimitación de los mismos)
no está comprobando.
Y con todo ello, generando consecuencias perturbadoras e inseguridades jurídicas:
1.- FALTA DE PRECISIÓN: No se sabe con certeza, pues la legislación no lo
define, cuál es el efecto jurídico añadido que produce la mención registral de una
referencia catastral.
2.-FALTA DE INTEGRIDAD Y PERMANENCIA: Caso de que se sostenga que
tal mención registral produce algún efecto jurídico añadido, se estarían
atribuyendo efectos registrales a pronunciamientos extrarregistrales, pues por la
remisión registral actual a una referencia catastral, puede ocurrir que en Catastro
se altere después esa parcela manteniendo la misma referencia catastral, por
ejemplo, en segregaciones o agregaciones.10
10 La referencia catastral, al ser veinte caracteres alfanuméricos, se expresa y recoge en el cuerpo de la
inscripción, que está redactada con caracteres también alfanuméricos. Con lo cual, los libros o legajos oficiales
del Registro no contienen la base gráfica propiamente dicha, sino que se estarían remitiendo a otro organismo
distinto: el Catastro. Y con ello resulta, no sólo que el Registro queda incompleto y dependiente de una fuente
externa, sino que puede ocurrir que en el Catastro se modifique posteriormente la base gráfica asignada a una
referencia catastral, con lo que se alteraría y perturbaría la inicial conexión o remisión del Registro a la base
gráfica catastral.
En cambio, cuando se aporta u obtiene físicamente la base gráfica catastral (el plano en papel o en
soporte informático), el Registro de la Propiedad sí que lo archiva, procesa y conserva. Materialmente no se
imprime ni fotocopia sobre el folio registral, sino que se archiva en un legajo aparte en papel y se pone nota al
margen de la inscripción principal expresiva de tal extremo y, si no hay impedimentos técnicos, se integra en la
cartografía registral digital mediante el programa colegial llamado “Geobase”. Desde ese momento el Registro
puede proporcionar a cualquier interesado que lo solicite la base gráfica que consta inscrita y archivada o
procesada, y que permanece inalterada a los efectos registrales y a todos los efectos jurídicos que le
corresponden con independencia de los eventuales cambios que pudieran operarse en la cartografía catastral.
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2.4. La delimitación grafica de la finca inscrita formalmente en los libros
registrales.
Dentro de este apartado, que es el auténticamente registral, y de mayor relevancia, es
necesario, a su vez, distinguir dos supuestos:
.- Inscripción y archivo de la base gráfica en el mismo acto de la
inmatriculación de la finca.
.- Inscripción y archivo de la base gráfica de una finca que se inmatriculó
sin ella.
2.4.1.- Inscripción y archivo de la base gráfica en el mismo acto de la
inmatriculación de la finca.
En el ordenamiento jurídico español había ya diversos supuestos en los que para
inmatricular determinadas fincas se exigía aportar su base gráfica. Pero casi todos esos
supuestos se referían a propiedades de los entes públicos, o a fincas resultantes de
expedientes administrativos de reorganización de la propiedad, como los de
concentración parcelaria, o reparcelaciones urbanísticas.
Al amparo de dicha normativa, son muchas las fincas registrales que constan
inmatriculadas desde hace años con su correspondiente base gráfica que las ubica y
delimita.
Pero respecto de las inmatriculaciones aisladas de fincas de particulares, no había tal
exigencia normativa, hasta la ley 13/1996, que en su artículo 53.siete, estableció lo
siguiente:
Es indudable que resulta mucho más conveniente que el registrador vea, califique y en su caso inscriba
y archive la base gráfica, a que solamente tenga a la vista los 20 caracteres de la referencia catastral que se
remiten a ella, y la información escueta que figura, por ejemplo, en un recibo de IBI.
La posibilidad del acceso a la oficina virtual del Catastro, a mi juicio, no sólo le permite al registrador,
sino que le aconseja seriamente, y casi obliga, a que obtenga de oficio la certificación catastral grafica
telemática que corresponda a la referencia catastral expresada en el documento, pues sólo a la vista de ella
tendrá información suficiente para apreciar plenamente la identidad de la finca, por ejemplo, en función de la
ubicación física y linderos fijos, de los cuales un simple recibo de IBI no aporta información alguna.
22 Joaquín Delgado Ramos
“En lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta
junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en
términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho titulo.”
Respecto de las fincas rústicas, aunque la aplicación de tal norma estaba suspendida
según la disposición final 3ª de la ley 66/1997, la disposición final 1ª de la ley 53/2002
de 30 de Diciembre dispuso finalmente su aplicación también para fincas rusticas
situados en los municipios renovados así como en aquéllos otros en los que se vaya
renovando el Catastro rustico.
Gracias a estas previsiones legales, se puede afirmar que en el sistema registral español,
para la inmatriculación de cualquier finca es preciso aportar su base gráfica, y
concretamente la catastral, pudiendo admitirse otro tipo de representaciones gráficas
solamente en supuestos especiales en que la ley así lo haya previsto. 11
Y con ello, cuando el objeto del derecho de propiedad se ajusta a la delimitación
preexistente de las parcelas catastrales, se consiguen importantes efectos ventajosos:
.- Para el Registro, como institución, se produce una importante mejora y
perfeccionamiento al conseguir que toda finca que nace a la vida registral lo haga con
una base gráfica georreferenciada que se inscribe y archiva debidamente.
.- Para el Catastro, se evita que la descripción de las fincas que se inmatriculen
sea distinta de la que previamente consta en la cartografía catastral.
.- Para la colaboración futura entre ambas instituciones, dado que finca registral
nace ya plenamente coordinada y coincidente con una o varias parcelas catastrales, se
agilizará y simplificará el proceso del futuro intercambio de datos por la colaboración
entre ambos.
Pero cuando el objeto del derecho de propiedad (o del contrato o negocio con virtualidad
jurídica para llegar a adquirir tal derecho), NO coincide con la delimitación preexistente
de las parcelas catastrales, todo se tornan inconvenientes:
11 Por ejemplo, entre otros muchos, en materia de expropiaciones, tanto si se refiere a fincas ya inmatriculadas,
como si va a generar una inmatriculación de nuevas fincas, el Art. 31 del Texto refundido de la ley de suelo
exige “la representación gráfica mediante un sistema de coordenadas” y añade que “la referencia catastral y la
representación gráfica podrán ser sustituidas por una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble
de que se trate”.
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.- Para el propietario de la finca, porque ve como su derecho constitucional de
acceso a la seguridad jurídica que le puede proporcionar el Registro de la Propiedad se ve
condicionado, mediatizado, y retrasado por la necesidad de conseguir la previa
rectificación de los pronunciamientos catastrales.
.- La celeridad del tráfico jurídico y la seguridad jurídica se resienten, pues en la
legislación catastral no están suficientemente claros cuales son los criterios jurídicos con
los que esta institución ha de resolver las pretensiones de alteración que colisionen con
pronunciamientos catastrales previos. Y además, los plazos legales de resolución son
excesivamente largos.
.- Se produce el efecto pernicioso de que sólo quien tenga el Catastro a su favor
tiene la llave de entrada en el Registro.
.- Al igual que en una contrarreloj ciclista por equipos, ocurre lo que en todo
sistema en que se obliga legalmente a que varios sujetos o instituciones se muevan a la
vez: la velocidad final la marca el más lento.
Por ello, el régimen legal vigente en España sobre requisitos de identificación gráfica de
las fincas que se pretenden inmatricular en el Registro, implantado por la citada ley
13/1996, merece a la vez elogio y crítica:
Elogio porque exige siempre una base gráfica georreferenciada.
Critica, porque obliga a que sea exclusivamente la catastral y cierra el paso a
otras bases gráfica georrerenciadas de elaboración extracatastral.
Los trastornos e inconvenientes jurídicos que causa esta situación legal de dependencia,
se ven acentuados cuando el procedimiento inmatriculador sea en concreto el previsto en
el articulo 205 de la ley Hipotecaria (doble titulación consecutiva de la adquisición), pues
en tal caso, el articulo 298 del Reglamento Hipotecario añade otro requisito que acentúa
esa dependencia al exigir que la finca esté previamente catastrada a favor del
transmitente o del adquirente.
Por el contrario, si legalmente se configurara la cartografía catastral como prioritaria para
los casos de coincidencia entre la parcela y la realidad jurídica objeto del negocio, pero
no excluyente de otras representaciones gráficas cuando no haya tal coincidencia previa,
el tráfico jurídico y su seguridad y agilidad saldrían reforzados, sin merma alguna para el
24 Joaquín Delgado Ramos
Registro, pues tendría siempre identificadas geográficamente las fincas, ni tampoco para
el Catastro, pues la colaboración que le prestará el Registro poniendo a su disposición los
pronunciamientos registrales le permitirá al Catastro agilizar y efectuar con mayores
garantías y menores complejidades las alteraciones catastrales que sean precisas para
ajustarse a la realidad jurídica.-
2.4.2.- Inscripción y archivo de la base gráfica de una finca que se inmatriculó
sin ella.
.- La forma y procedimiento para solicitar, obtener y practicar la inscripción de la
base grafica de una finca ya inmatriculada, es materia actualmente regulada en el
articulo 9 de la Ley Hipotecaria, que prevé la posibilidad de completar la identificación de
la finca con una base gráfica inscribible. 12
Art. 9.
Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:
1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales
afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si
constaren del título.
Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible
de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de
coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en
proyecto expedido por técnico competente.
Como se observa de la redacción del precepto, aquí ya no se configura la base gráfica
catastral como la única admisible para identificar geográficamente fincas ya
inmatriculadas.
Por ejemplo, si la base gráfica catastral disponible no coincide con la finca objeto del
negocio, el propietario puede acudir a un técnico en topografía para que efectúe un
levantamiento topográfico, con coordenadas geográficas, de su finca, y solicitar la
inscripción de ese plano georreferenciado.
Incluso hay quien interpreta que al ser este precepto redactado por ley 24/2001,
posterior a la ley 13/1996, podría entenderse que esta admisión legal de distintas bases
gráficas, (catastral, topográfica o urbanística), es aplicable también al supuesto de la
12 Este precepto de rango legal, fruto de la reforma introducida por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre,
es casi reproducción otro anterior de rango meramente reglamentario (Art. 51.4, en redacción dada por RD
1867/1998), que fue anulado por sentencia de 31 de enero de 2001 de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, porque
entendió que la materia, por su trascendencia, exigía precisamente rango legal, y no meramente reglamentario.
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inmatriculación de fincas, ya que el Art. 9 de la ley hipotecaria no hace distinción de
supuestos.
En cuanto a la posibilidad de utilizar una base gráfica de origen administrativo o
urbanístico, el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio que aprueba las normas
complementarias sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza
urbanística, ordena en su art 3 que “los documentos públicos a que se refiere el articulo
2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se
presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos registrales,
acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten”, y que “cuando el acto
inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el
plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo
procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los
demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas
objeto del título inscribible”.
En cualquier caso, la calificación registral para acceder a la inscripción de la base gráfica
que se aporte respecto de una finca ya inmatriculada, habrá de comprobar que los datos
resultantes de la descripción gráfica que resulta de la base gráfica coincida con los de la
descripción literaria previamente inscrita, sobre todo en cuanto a la denominación del
paraje o calle de ubicación, su número si lo tiene, su superficie y sus linderos, en especial
los linderos fijos.
En caso de que el registrador aprecie la no coincidencia, la legislación registral prevé
cuales son los medios idóneos para rectificar la descripción registral.
No es el objeto de este trabajo detenernos en el examen detallado de tales medios de
subsanación o rectificación, pero sí queremos apuntar que en función de la magnitud e
importancia del dato a rectificar, la ley ofrece diversos procedimientos con mayor o
menor complejidad y garantías:
Para que el registrador califique favorablemente la correspondencia entre la base gráfica
aportada, sea catastral, urbanística o topográfica, y la finca inscrita, y pueda inscribirlo
formalmente, hay que cumplir una serie de requisitos legales, tanto de orden formal 13
como sustantivo:
13 Requisitos formales: Si se trata de certificación catastral descriptiva y gráfica, al ser un documento
público, no se precisan ulteriores requisitos formales para acreditar su autenticidad.
26 Joaquín Delgado Ramos
Para esto último, que constituye la esencia de la cuestión, la ley establece una serie
de criterios, aunque no exhaustivos, que debe seguir el registrador en su
calificación acerca de la identidad de la finca:
Primero: se precisa, evidentemente, como cuestión previa o condición sine qua non,
comprobar que no existe previamente inscrita esa misma finca o parte de ella en otro
historial registral, (con o sin base gráfica inscrita) pues en caso contrario estaríamos ante
un supuesto potencial de doble inmatriculación que se ha de intentar detectar y evitar a
toda costa.
Segundo: que, como dice la propia ley del Catastro, haya coincidencia entre el nombre y
en su caso número del paraje o calle de situación de la finca, o se acredite la
correspondencia, por ejemplo, por certificación municipal.
Tercero: que haya coincidencia en los llamados “linderos fijos” (calles, caminos, arroyos,
barrancos, etc.). Es perfectamente comprensible que haya cambiado el nombre del
propietario colindante, pero si ahora hay una calle, o río, o barranco donde antes no lo
había, o a la inversa, ello induce a dudar de la identidad de la finca.
Cuarto: que haya coincidencia entre la superficie inscrita y la que resulte de la medición
técnica. O que la discordancia no sea superior a la quinta parte de la cabida inscrita, (un
20% de diferencia), que es el margen máximo que el Art. 298 del Reglamento
Y Si fuera el plano aprobado administrativamente en algún procedimiento urbanístico, deberá ir
diligenciado en tales términos.
En cambio, si se trata del plano elaborado por un técnico, para acreditar la autoría de la toma de
datos, medición, plano e informe técnicos, (y con ello permitir exigir la responsabilidad que proceda) que la
firma del técnico que lo suscriba conste legitimada notarialmente o reconocida ante el registrador.
.- Que tal persona ostente la titulación competente para ello. En caso de duda, el registrador podrá pedir
certificación colegial al respecto.
.- Para permitir la localización de la finca: que contenga las coordenadas geográficas de los vértices del
polígono que delimita tal finca.
.- Para contar con la conformidad del titular registral, que éste afirme expresamente, como acto propio, que esa
base gráfica se corresponde con su finca, bien sea porque la incorpore al documento que otorgue relativo a
algún acto jurídico sobre esa finca, o porque la incorpore a un acta notarial de manifestaciones o a una
instancia dirigida al registrador con la firma legitimada o reconocida.
.- Para permitir su cotejo con la superficie inscrita, que el plano topográfico no sólo exprese la delimitación y
ubicación de la finca, sino también su superficie y demás características interiores relevantes, pues aunque
sean superfluas a los estrictos efectos de ubicar y delimitar una finca ya suficientemente identificada por su
perímetro, sí son útiles en la labor registral de calificar la correspondencia o no entre la finca objeto del plano y
la que consta inscrita con simple descripción literaria.
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Hipotecario admite cuando se trata de acreditar una diferencia de superficie por medición
técnica.
Quinto: Como criterio residual, de cierre, que no consten otros datos que pongan en
duda la correspondencia con la finca inscrita. Criterio amplio, pero no discrecional, sino
que el registrador deberá expresar y fundamentar sus dudas al respecto.
Si se superan todos estos criterios de obligada calificación, el registrador inscribirá la
base gráfica que se le aporta. Y ello sin necesidad de pedir conformidad, ni siquiera
notificación, a titulares colindantes.
La no necesidad de notificación ni conformidad de los colindantes tiene su explicación y
fundamento:
Si los colindantes no están inscritos porque no han querido hacer uso de su derecho a
inscribir su propiedad, (o no han cumplido tal obligación en los supuestos en que es
obligatorio) no gozan de ninguna protección registral, por lo que el registrador no ha de
velar en modo específico por ellos, sino sólo calificar si la documentación presentada
cumple los requisitos legales para ser inscrita.
Si los colindantes están inscritos, pero no han hecho uso de su derecho a inscribir la base
gráfica de sus fincas, resultará difícil, y casi imposible en la práctica que el registrador
pueda apreciar siquiera la existencia de colindantes inscritos, para exigir su notificación.
Y más difícil aun será apreciar si tales fincas colindantes cuyos propietarios no se han
molestado en delimitar con precisión se ven o no afectadas por la nueva base gráfica
cuya inscripción se pide. De todos modos, en el peor de los casos, no estaríamos
llevando a cabo ahora ni agravando una situación de doble inmatriculación, sino que tal
anomalía sería algo preexistente.
Y por último, si los colindantes sí están inscritos, y con sus respectivas bases gráficas, el
registrador tampoco necesita notificarlos en modo alguno. Porque sin necesidad de tal
notificación, el registrador denegará de oficio la pretensión de inscribir una nueva base
gráfica que se solape o superponga, ni siquiera en parte, con otra previamente inscrita.
En estos casos los colindantes sí que resultan, porque así procede por ley, plenamente
protegidos y defendidos por el registrador de oficio, gratis, y sin que ni siquiera se
enteren.
28 Joaquín Delgado Ramos
Ahora bien: Si no hay coincidencia inicial entre la finca inscrita y el plano que se
pretende inscribir: cómo se puede lograr la coincidencia e inscripción:
Algún irreflexivo podría sugerir cambiar el plano, para adaptarlo a la descripción registral.
Pero eso podría suponer, en el peor de los casos, manipular y falsear datos técnicos
objetivos, y en el mejor de los casos, renunciar a resolver un problema.
Evidentemente, lo que procede es cambiar la descripción registral, para que coincida con
el plano. Lo que ocurre es que esa descripción registral se inscribió con unos requisitos
jurídicos determinados, (que según los supuestos legales pudieron ser más o menos
rigurosos), y para cambiarla en el Registro se han de cumplir otros requisitos jurídicos,
probablemente incluso más rigurosos que los iniciales, pues en algunos casos la ley sí
que exige (ahora sí) tomar en consideración a los colindantes y darles determinadas
oportunidades de alegar y oponer sus derechos.
Veamos cuáles son:
.- Si la discrepancia se debe a que hay una parte concreta de finca que no se ha inscrito,
habrá de procederse a su inscripción por alguno de los procedimientos hábiles para la
inmatriculación de fincas, y tras ello, en su caso, agrupación con la porción
previamente inscrita. En tales procedimientos, como el expediente de dominio y las actas
de notoriedad, sí se prevé la citación a colindantes, tanto registrales como catastrales. Y
si el procedimiento es el del art 205 de la Ley Hipotecaria (doble titulo traslativo), la
notificación la efectúa el registrador mediante edictos.
.- Pero si conceptualmente la finca se inscribió “entera” y, (de nuevo “conceptualmente”)
se delimitó correctamente, pero se describió con algún error de medición, se tratará
ahora de rectificar tal error de medición, siempre y cuando ello no implique ni encubra
una modificación de la ubicación de los linderos. Sólo así estaremos ante el llamado
“exceso o defecto de cabida”, que por definición sólo es y sólo puede ser la
rectificación de una medición interior errónea, no la alteración de una delimitación
perimetral concreta.
El problema se complica cuando, como suele ser históricamente habitual, la delimitación
perimetral inscrita no es precisa, sino que sólo alude al nombre del propietario
colindante. En tales casos, una rectificación de medición puede estar encubriendo una
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alteración de linderos, (o puede que no). Por eso la legislación admite la posibilidad de
rectificar la medición pero con determinados márgenes y cautelas. Y arbitra diversos
procedimientos posibles, unos con posibilidad de intervención de colindantes y terceros, y
otros sin ella.
a.- Procedimientos “unilaterales” o sencillos:
El procedimiento a seguir puede ser, según el Art. 298 del Reglamento Hipotecario, y
normativa concordante, simple declaración, si el exceso o defecto no supera el 5%. O
certificación catastral, si no supera el 10%. O certificación técnica si no supera el 20%.
b.- Procedimientos “cualificados”.
También es posible utilizar otros procedimientos más complejos, hábiles a estos efectos
aunque la magnitud del exceso o defecto de cabida supere el 20%:
Uno de ellos es el “procedimiento inmatriculador” del Art. 205 de la Ley Hipotecaria
(doble titulación sucesiva que afirme el exceso de cabida y certificación catastral
coincidente, y publicación registral de edictos). Este procedimiento, que se concibió para
inmatricular fincas, también es utilizable para inscribir un exceso o defecto de cabida,
que, como hemos comentado, es algo conceptualmente distinto.
O bien acudir a un procedimiento judicial, llamado expediente de dominio, en el cual han
se ser citados los colindantes tanto registrales como catastrales.
O a un procedimiento de naturaleza notarial, con ciertas semejanzas en su tramitación a
los expedientes de dominio, llamado acta de presencia y notoriedad, en el que también
se cita a los colindantes.
En cada uno de estos tres procedimientos cualificados (el inmatriculador del Art. 205 LH,
el expediente de dominio del Art. 201, o el acta de presencia y notoriedad del Art. 203 al
que remite con ciertas especialidades el Art. 53 de la ley 13/1996)), la ley sí que tiene en
cuenta los posibles intereses y derechos de colindantes y terceros en general, y regula
determinadas citaciones o notificaciones o edictos, según los casos, dirigidos a los
colindantes concretos o a terceros indeterminados por si quisieran personarse y hacer
alegaciones en el expediente judicial o acta notarial, o bien impugnar la inscripción
registral practicada.
Con ello, la legislación registral, por entrar de lleno en su objeto propio y finalidad,
regula con claridad los procedimientos y garantías legales aplicables en cada caso,
conjugando así los distintos intereses en juego y determinando con claridad cuándo
30 Joaquín Delgado Ramos
procede dar audiencia a colindantes y terceros, y cuándo no es preciso. Y regula los
efectos jurídicos pertinentes y posibilidades respectivas de defensa previa a la inscripción
o impugnación de ésta. (Cosa que no hace ni podría en modo alguno hacer, por no ser su
objeto ni finalidad, la legislación catastral).
De entre los medios indicados, hay uno especialmente ágil, útil y eficaz a los efectos que
aquí nos ocupan, y es el acta notarial de presencia y notoriedad regulada en el Art.
53 de la ley 13/1996 y Art. 203 de la ley hipotecaria.
En este tipo cualificado de actas notariales se persigue acreditar por notoriedad que el
plano y medición efectuados por un técnico en topografía se corresponden con la finca
inscrita, incluso aunque el margen de diferencia de superficies supere el 20 por ciento, o
exista un cambio de linderos fijos o de cualquier otra naturaleza que induzca a dudas
sobre la identidad de la finca.
La razón por la que legalmente se atribuyen a este tipo de actas efectos potencialmente
tan importantes está en que en su tramitación se incorporan y toman en consideración,
en la forma prevista por la ley, todos los elementos relevantes: los datos catastrales, los
datos registrales, los datos topográficos, los intereses de colindantes, que han de ser
notificados individualmente, y la propia apreciación del notario, que resultará por un lado
de su apreciación física de la finca en la que ha de personarse, y por otro, de su juicio de
valor acerca de si le consta acreditado, por notoriedad, la correspondencia entre la finca
que consta en la delimitación topográfica incorporada y la finca que consta inscrita en el
registro.
En todo caso, la ley encomienda la registrador la calificación y decisión y responsabilidad
final en la materia, y dentro de ella, no sólo comprobar si se han cumplido los requisitos
y trámites legales aplicables, sino también, la difícil tarea de tratar de detectar si hay o
no una alteración encubierta de los linderos, lo cual afectaría a la identidad de la finca, o
si hay riesgo de afectar a otra finca previamente inmatriculada. Si considera que así
ocurre, o que simplemente hay riesgo fundado de cualquiera de ambas posibilidades,
debe suspender la inscripción, y expresar los motivos de tales dudas.
Pero si la calificación registral es favorable, se procederá a la inscripción de la base
topográfica incorporada al acta de notoriedad, con los cambios descriptivos pertinentes
en cuanto a la medición y linderos de la finca.
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De este modo vemos cómo, incluso en la hipótesis más desfavorable (finca con cambio
de linderos fijos, con diferencia de superficie superior al 20% y con datos catastrales no
coincidentes) se puede conseguir legalmente, con un coste razonablemente bajo en
términos económicos y de tiempo, pero cumpliendo escrupulosamente los procedimientos
y garantías legalmente previstas, el deseado objetivo de actualizar y rectificar la
descripción registral e inscribir la base gráfica de la finca, mediante un procedimiento en
que el se implican, bajo su responsabilidad respectiva, el propietario, el topógrafo, el
notario, y por supuesto, el registrador, que ha de tomar la decisión final para la
inscripción.
Y tras ello, el propio registrador, en cumplimiento de su deber legal de colaboración con
el Catastro, remitirá de oficio la información pertinente sobre el contenido de la
inscripción que acaba de practicar y de la base gráfica que acaba de inscribir, a fin de
que el Catastro a su vez la incorpore a su propia base de datos catastral, conforme a lo
que ordena su legislación específica. De este modo se culmina y cierra el proceso, y se
logra la concordancia entre ambas instituciones respecto de esa finca concreta, y la
satisfacción simultánea de los fines e intereses del propietario particular (proteger su
derecho al máximo nivel posible), y del Registro de la Propiedad, y del Catastro
inmobiliario (mejorar el grado de cumplimiento y satisfacción de los fines a los que
respectivamente sirven).
2.4.3.- La mecánica registral en la inscripción, archivo y proceso de bases
gráficas:
Sea como fuere, tanto si la base gráfica de la finca se aporta obligatoriamente al
inmatricular la finca, como si se aporta voluntariamente para identificar geográficamente
una finca que ya estaba inmatriculada sin base gráfica, y cualquiera que sea el origen
catastral, urbanístico o topográfico de esa base gráfica, una vez que haya sido calificada
favorablemente su correspondencia con la finca, la mecánica registral para su inscripción,
archivo y proceso se regula en el mismo articulo, que es el 9 de la ley hipotecaria, en
concreto, en los párrafos tercero y cuarto del numero 1, con el siguiente tenor literal.
32 Joaquín Delgado Ramos
Art. 9.1. Párrafos tercero y cuarto:
“La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán
acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el
Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado
se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el
ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente.
Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante
acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se
incorpore la base gráfica.
Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases
gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de
la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.”
2.4.4.- Los efectos jurídicos de la inscripción registral de la base gráfica de la
finca.
Hemos visto que la base gráfica ha podido llegar a ser inscrita en el mismo momento de
la inmatriculación o con posterioridad. Y en este segundo supuesto, puede que no haya
sido preciso rectificar previamente la descripción literaria que constaba en el registro, o
que sí haya sido necesario. Y si lo ha sido, se habrá seguido el procedimiento que las
leyes exigen para cada caso, exigiendo mayores o menores complejidades y trámites en
función de la naturaleza y magnitud de la discrepancia.
Pero cualquiera que sea la vía por la que la base gráfica ha llegado a ser inscrita, la
mecánica registral para su archivo y proceso informático es la misma. Como también son
los mismos los efectos del asiento practicado para dejar constancia de la inscripción de la
base gráfica, que, por expresa previsión legal, es una nota marginal.
Ahora bien, al tratar de analizar los efectos jurídicos de ese específico asiento registral
hemos de ser conscientes de que la cuestión que nos ocupa no se resuelve simplemente
acudiendo a la vieja máxima de que “el registro de la propiedad no da fe de los datos de
hecho o descriptivos”.
Obviamente, ni la ley, ni la autoridad judicial, ni ninguna otra meramente administrativa
pueden crear de la nada una realidad material que no exista previamente, como tampoco
pueden desde el papel alterarla ni hacerla desaparecer.
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Aun siendo ello cierto, aquí nos ocupamos de un problema más sutil: no de si el Registro
da fe de los datos descriptivos interiores del objeto del derecho de propiedad, sino
plantearnos si da fe de la ubicación y delimitación perimetral del mismo. Por tanto, no
debemos confundir varios conceptos relacionados pero distintos:
La identificación, (que es el fin que se persigue).
La delimitación y la descripción, (que son técnicas o medios distintos que se
pueden utilizar para intentar alcanzar la más precisa identificación de la finca)
Cualquier derecho sujetivo ha de identificar, de manera precisa su sujeto y su objeto,
excluyendo cualesquiera otros sujetos u objetos.
Para identificar al sujeto, hay varias técnicas imaginables, y que se han ido
perfeccionando a lo largo del tiempo (el nombre, al que se añaden otros datos como la
edad, profesión, estado civil, número de documento de identificación fiscal, etc)
Por su parte, la identificación de cualquier objeto, no necesariamente inmobiliario, se
puede hacer mediante la delimitación de su contorno exterior, o mediante la descripción
de sus características interiores, o mediante la combinación de ambas técnicas.
Si, como es nuestro caso, el objeto del derecho es un bien inmueble, y en concreto, una
finca o porción de la superficie terrestre, se hace imprescindible para lograr identificarla,
la delimitación de su contorno o perímetro. Y si ello se consigue con precisión suficiente,
resulta ya superfluo, a tales efectos identificativos, la descripción de sus características
interiores, como por ejemplo, su superficie, que viene predeterminada por la ubicación
de su perímetro, o sus cultivos o edificaciones, que son, estos sí, datos puramente de
hecho, y por tanto, cambiantes.
Es cierto, que por las carencias históricas antes aludidas, nuestra legislación ha
consentido, aún a sabiendas de lo impreciso del método, que se intente identificar las
fincas expresando simplemente el nombre con que se designa al paraje o calle y numero
de su situación y los nombres de los propietarios colindantes, y expresando otros datos
descriptivos interiores tales como su superficie o la existencia de cultivos o
construcciones.
34 Joaquín Delgado Ramos
Con ello, ni había auténtica delimitación (pues el nombre del colindante no precisa en
modo alguno cuál es la ubicación de la linde), ni la descripción de meros datos de hecho
era suficiente para identificar con precisión la finca.
En cambio, en aquellos casos en los que, utilizando otras técnicas, sí que se logre
registralmente el ansiado objetivo de una auténtica delimitación de la finca (o lo que es
lo mismo, de su contorno en el terreno), los efectos jurídicos de ello ya no se podrán
analizar y explicar con los viejos esquemas argumentales habituales referidos a los
meros datos descriptivos, sino, necesariamente con un nuevo enfoque jurídico.
Una vez obtenida la inscripción formal y archivo registral de la base gráfica de una finca,
conforme al precepto legal citado, los efectos jurídicos de tal asiento registral de
identificación gráfica no necesitan ser establecidos en una norma nueva, sino que por el
mero hecho de ser un asiento registral, tiene los mismos e importantes efectos que los
demás asientos registrales y que ya vienen determinados de antiguo en la legislación
registral. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está
proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal
se confiere al pronunciamiento formal sobre “quién” es dueño, como al de “de qué es
dueño”.
Si tradicionalmente la identificación registral del objeto del dominio –la finca- era muchas
veces imprecisa, la protección legal, cuando se cuestionara la delimitación misma del
objeto del derecho inscrito, también lo era.
Pero si ahora, con la aportación de su base gráfica, calificación rigurosa de la misma, e
inscripción formal conforme al articulo 9 de la ley, tal identificación registral tiene mucha
mayor precisión, la protección legal que proporciona su inscripción, aún siendo
conceptualmente la misma y regulada por los mismos preceptos, resultará ahora mucho
más efectiva y precisa también, e impedirá cuestionar la delimitación del objeto mismo
de los derechos inscritos, que, insistimos, no es el reflejo registral de una realidad
preexistente, sino una decisión y pronunciamiento registral en sí mismo.
Afirmar lo contrario, queriendo desgajar un aspecto del otro y atribuirles diferentes
efectos, sería todo un contrasentido; el dominio se define por recaer sobre un objeto
delimitado, que es la finca registral: y la finca registral se delimita no por su
correspondencia con accidentes geográficos, términos municipales o parcelarios
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extrarregistrales, sino por el único criterio de su pertenencia a un único titular o varios
indiviso en la forma proclamada por su inscripción.
Por tanto, la inscripción de la identificación gráfica y razonablemente precisa del objeto
del dominio, como la identificación del titular del dominio mismo, gozarán de los
siguientes efectos jurídicos, en aplicación de los principios registrales básicos:14
2.4.4.1.- La protección registral derivada del principio de prioridad y de tracto
sucesivo:
Debemos recordar que todo titular registral, por el mero hecho de serlo,, gozará de
manera automática de una importantísima protección legal, que, a diferencia de la que
pueda obtener de los órganos judiciales, es incondicionada, instantánea, gratuita, y
opera de oficio en interés del titular registral: es la protección que le confiere la
calificación registral.
14 Puede defenderse que los artículos y principios actualmente vigentes, aplicados a la inscripción registral de
la base gráfica de la finca, pueden perfectamente entenderse y ser leídos del siguiente modo:
EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA BASE GEOGRÁFICA DE LA FINCA.
La inscripción de la base geográfica de la finca registral mediante la nota marginal y archivo de la base gráfica a
que se refiere el número 1º del articulo 9 de la Ley hipotecaria, ya sea en el momento de su inmatriculación, o
con posterioridad, produce los efectos propios de los asientos registrales y entre ellos, y de modo destacado,
los siguientes:
1.- Principio de salvaguardia judicial.
Su contenido está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en la ley.
2. – Principio de prioridad excluyente: Cierre registral.
Una vez inscrita y archivada registralmente la delimitación geográfica de una finca no podrá inscribirse ni
archivarse para ninguna otra finca, ni en el momento de su inmatriculación, ni con posterioridad, una base
geográfica que coincida, ni siquiera en parte, con la previamente inscrita.
3.- Principio de legitimación.
A todos los efectos legales se presumirá que la finca inscrita con base geográfica registrada existe y tiene la
ubicación y delimitación geográfica determinada por el asiento respectivo.
4.- Principios de inoponibilidad y fe publica registral.
Las acciones o procesos tendentes a destruir la presunción a que se refiere el articulo anterior no serán
oponibles al tercero que haya inscrito su adquisición onerosa y de buena fe de derechos sobre una finca cuya
delimitación geográfica constara previamente inscrita, salvo en los procedimientos de defensa, deslinde o
recuperación del dominio público supuestamente invadido, o en los plazos y supuestos a que se refieren los
artículos 28 y 207 de la Ley Hipotecaria.
La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a titulo gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o
transferente.
36 Joaquín Delgado Ramos
De la función del registrador y su calificación tradicionalmente se ha dicho y
destacado que tiene la misión legal de velar por la legalidad y, en los términos que la
misma prevé, por los terceros conocidos o no.
Pero no olvidemos que, además, y esto es lo ahora relevante, tiene que velar y
vela por los intereses del titular registral inscrito, de la siguiente forma:
1.- El registrador, en virtud del principio de prioridad, evitará por todos los
medios que en lo sucesivo se inscriba una base gráfica de una finca que coincida, ni
siquiera en parte, con otra previamente inscrita.
Tradicionalmente tales medios eran simples índices de fincas y de personas, muy
rudimentarios, pero ahora, si partimos de que una finca concreta tiene inscrita su base
grafica, y que cualquier inmatriculación que se pretenda tiene que aportar la suya, (ex
Art. 53 de la ley 13/1996), el cotejo entre ambas bases gráficas, facilitado por la
herramienta informática que las procesa (GEOBASE), permitirá impedir la doble
inmatriculación, ni siquiera parcial.
2.- Además, el registrador, en virtud del principio de tracto sucesivo, exigirá para
practicar cualquier asiento que afecte a una titularidad inscrita o a una delimitación
gráfica inscrita, que conste consentido por el titular registral, o al menos, que se haya
seguido el procedimiento legalmente establecido y que el titular registral haya tenido las
posibilidades de defensa que nuestro ordenamiento le confiere.
Si no fuera así, la obligada calificación registral de los trámites e incidencias esenciales
del procedimiento, y de la no indefensión de los titulares registrales, impedirá la
inscripción de los procedimientos judiciales o administrativos que cuestionen total o
parcialmente la ubicación o delimitación inscrita de su finca.
2.4.4.2.- Las ventajas procesales que implica el principio de legitimación
registral.
Nos referimos aquí a la fuerte presunción iuris tantum a favor del titular registral de que
a todos los efectos legales su finca tiene la ubicación y delimitación que expresa su base
grafica inscrita, y de que el mismo tiene la posesión de toda ella, a todos los efectos,
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incluidos la posible prescripción adquisitiva. Todo ello resulta del Art. 38 de la ley
Hipotecaria, cuando proclama que “A todos los efectos legales se presumirá que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo”, y de otros preceptos de la legislación hipotecaria
y procesal que materializan el llamado principio de legitimación registral a favor del
titular tabular, con las importantes ventajas procesales que nuestro ordenamiento le
concede, tanto como actor (acciones posesorias, de protección sumaria de la propiedad
inscrita, cómputo privilegiado de plazos posesorios, etc.), como en la hipótesis de ser
demandado (inadmisión procesal de documentos no inscritos, exigencia de simultánea
impugnación del contenido registral, tercería registral, etc.).
No procede aquí extenderse sobre los efectos del principio de legitimación registral, pero
sí destacar que son plenamente aplicables también a la delimitación gráfica inscrita en el
registro de la propiedad. Por tanto, si en el registro consta inscrito que una finca tiene
una determinada ubicación y delimitación, expresada gráficamente con precisión
suficiente, en términos que permiten su traslación sobre el terreno, tal extremo se
presume cierto “a todos los efectos legales”.
Como antes dijimos, y volvemos ahora a insistir, la delimitación inscrita del objeto mismo
de los derechos inscritos, no es el simple reflejo registral de una realidad fáctica
preexistente, (si lo fuera admitiría prueba del hecho contrario), sino una decisión y
pronunciamiento registral en sí mismo, que en su caso habrá de combatirse
jurídicamente.
Pero además de esta presunción iuris tantum, concedida a todo titular registral, puede
llegar a operar otra protección mayor aún, si ese titular reúne además otros requisitos
cualificados.
2.4.4.3.- La protección legal máxima: la fe pública registral del Art. 34 de la Ley
hipotecaria.
Además de lo anteriormente dicho, y esto es lo verdaderamente importante, si el titular
registral cumple los requisitos cualificados del articulo 34 de la Ley Hipotecaria,
(onerosidad y buena fe) gozará también de la protección cualificada de que tal
presunción legal no admitirá prueba en contrario, sino que los jueces, en virtud de dicho
38 Joaquín Delgado Ramos
precepto, deberán ampararlo y mantenerlo en su adquisición de esa concreta finca que
consta identificada gráficamente mediante un asiento registral expreso al efecto y previo
a su adquisición.
Por tanto, al titular registral del artículo 34 de una finca con base gráfica inscrita sólo le
podrán afectar acciones de deslinde o reivindicatorias de terceros sobre una parte
concreta del perímetro de su finca, pero sólo en la estricta medida en que ello quepa
conceptualmente dentro del margen de error, matemáticamente siempre existente, en la
precisión de los trazos de un plano inscrito.
Tal margen de error puede deberse a la propia escala del plano, al grosor del trazado de
los lados o perímetro de la finca, u a otros extremos.
Pero en la medida en que un tercero pretenda cuestionar, no la ubicación concreta de
ese margen posible de error en el trazado de las lindes, metro arriba o metro abajo, sino
la identificación y ubicación misma de la finca, y pretender que la finca en realidad está
situada en otro lugar del territorio, debería ver rechazada judicialmente su pretensión,
conforme ordena el Art. 34 citado.
Del mismo modo que frente al tercero registral del articulo 34 no cabe oponer
argumentos extrarregistrales diciendo que en realidad el dueño de la finca no era quien
constaba en el registro y le transmitió, sino otro, tampoco cabe oponer que la finca que
adquirió en realidad no es la que el registro proclama que es, sino otra.
Ciertamente, el pensamiento jurídico al respecto viene anclado de antiguo en el viejo
aforismo, ya comentado, de que “el registro no da fe de los datos de hecho”. Tal axioma
es cierto, pero aquí no viene al caso, pues se ha argumentado que la delimitación de la
finca, no es un dato de hecho, (como lo sería la descripción de su características
interiores, cultivos, edificaciones, etc.) sino un pronunciamiento jurídico inscrito, que
determina, de manera exclusiva y excluyente, la ubicación y extensión del derecho de
propiedad inscrita, y por tanto, goza de todos los efectos legalmente inherentes a los
pronunciamientos jurídicos inscritos, y con las únicas excepciones contempladas en la
ley.15
15 Las excepciones a la aplicación de la protección del artículo 34 de Ley Hipotecaria a la delimitación
grafica inscrita de una finca pueden resumirse en las siguientes:
Siendo la base gráfica inscrita de la finca la proclamación oficial del “objeto” del derecho, gozará de los
mismos efectos legales que la proclamación tabular del “sujeto”, y, por tanto, también con las mismas
excepciones o limitaciones, que, en lo que se refiere a la fe publica registral, son fundamentalmente:
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3.-Posibilidades de colaboración e interoperabilidad entre ambas instituciones.
Actualmente se debate en España, y en general en todo el ámbito de la unión europea,
acerca de la conveniencia de potenciar tales relaciones de colaboración, y en esa línea, el
actual proyecto de ley de economía sostenible prevé algunas reformas en la legislación
catastral vigente.
Algunas de ellas son acertadas. Pero más allá de la agilización de plazos de remisión de
información, el citado proyecto, a mi juicio, no acierta descubrir ni plantear con claridad
que el punto de origen y a la vez el centro de gravedad a la hora de “subsanar
discrepancias”, para reflejar la realidad jurídica, no ha de estar en el Catastro, ni en el
Registro, ni en la realidad física, sino en la iniciativa y voluntad de los intervinientes en
los actos y contratos inmobiliarios, que son los que delimitan cual es el objeto de sus
actos negocios jurídicos, y por tanto, cuál es el objeto sobre el que quieren hacer recaer
los derechos que pretender transmitir o adquirir.
Por ese motivo, se sugiere que el nuevo enfoque debería estructurarse en torno a las
siguientes ideas, integrando a todas las partes implicadas: otorgantes, fedatarios
públicos, registradores de la propiedad y funcionarios de Catastro.
1.- Que los otorgantes del negocio precisen y delimiten geográficamente cuál es
el objeto del contrato.
2.- Que la intervención del fedatario público, cuando se produzca, ayude a los
otorgantes en esa tarea, y finalmente refleje tales manifestaciones contractuales. Y en su
.- Que no se cumplan los requisitos del propio artículo 34, ya sea porque falte la onerosidad, o la
buena fe, o porque la base gráfica no conste previamente inscrita antes de la adquisición, sino que resulte
aportada por primera vez en el propio título de adquisición.
.- O que la fe publica registral conste enervada mediante el asiento destinado a ello (la anotación
preventiva que la pone en cuestión) o mediante la limitación temporal que imponen los articulo 28 y 207 de la
Ley hipotecaria.
.- O que la finca inscrita pueda haber invadido el dominio público, inscrito o no, el cual legal y
constitucionalmente ha de prevalecer incluso frente a inscripciones dominicales contradictorias.
.- O que exista un caso de doble inmatriculación, total o parcial, que según la doctrina mayoritaria
produciría la inaplicación del Art. 34, que está destinado a regular la relación entre el titular registral y terceros,
y no entre historiales registrales enfrentados.
Si, por algún fallo en la calificación registral previa, dos fincas tuvieran inscritas sus respectivas bases
gráficas y de ellas resultara la coincidencia total o parcial en el terreno, sería evidente que nos encontramos
ante un supuesto de doble inmatriculación. Lo que no es tan evidente es la solución judicial al problema, pues
no hay regulación normativa al respecto, por lo que, en principio, ambas partes partirían en situación procesal
de igualdad, ya que según doctrina mayoritaria, en virtud de la idea de que se neutralizan los efectos
registrales opuestos, ninguno gozaría de presunciones legales ni ventajas probatorias.
Pero si sólo una de las dos fincas tiene inscrita su base gráfica, su titular tendrá todavía una posición
procesal muy ventajosa, pues tal base gráfica se presume exacta y válida, y habrá de ser el titular de otra finca
sin base gráfica inscrita quien soportará la cargar de probar en el proceso cuál es la delimitación de su finca y
con ella la posible coincidencia entre ambas.
40 Joaquín Delgado Ramos
caso, pueda tramitar los expedientes de jurisdicción voluntaria que prevé la ley para
promover la rectificación de los datos catastrales y/o registrales discordantes con el
objeto definido por los otorgantes.
3.- Si se trata de fincas no inmatriculadas y cuya inmatriculación registral no se
solicita, la legislación catastral fije con mayor claridad los criterios con arreglo a los
cuales deberá decidir el Catastro la práctica o no de la alteración catastral
correspondiente.
4.- Si por el contrario se trata de fincas inscritas o cuya inmatriculación se solicite,
será el Registro de la Propiedad, una vez que resuelva y se pronuncie acerca de la
práctica de los pertinentes asientos registrales, el ponga sus pronunciamientos jurídicos a
disposición del Catastro, para que puedan provocar directamente las alteraciones
catastrales que procedan.
Así realmente se evitarían duplicidades y reiteración de trámites, y se aprovecharían al
máximo las ventajas de, cuando existan, la intervención de fedatarios públicos, que
acreditarán la realidad de los hechos, actos y negocios; y la calificación e inscripción
registral, resolverá, ordenará y proclamará los derechos inmobiliarios.
Recordemos que Catastro necesita conocer tanto lo uno como lo otro: tanto los hechos,
para reflejar las características descriptivas física de los inmuebles, como los derechos,
para poder reflejar sus características jurídicas, y en particular, su titularidad.
En muchos casos, el Catastro conoce la realidad de la existencia de un acto o contrato
potencialmente traslativo del dominio o usufructo antes de que la calificación registral
compruebe y proclame oficialmente y a todos los efectos legales que ese contrato cumple
todos los requisitos de validez y legalidad para operar una efectiva transmisión de
derechos inmobiliarios.
Pero la función tributaria que, -junto con otras-, todavía sigue desempeñando con
eficacia el Catastro, exige no eximir de tributación a los que no hayan inscrito su
derecho, ya sea por no haberlo solicitado, o porque la calificación registral lo ha
rechazado al advertir defectos de validez o de legalidad en el acto o contrato. Por eso, el
Catastro, para producir una alteración de la titularidad catastral, le basta acudir a hechos
o actos acreditados de los que se puede inducir la probabilidad o apariencia de un
derecho inmobiliario, como por ejemplo, la existencia de un acto o contrato
potencialmente traslativo del dominio o del usufructo. Y en este ámbito se desenvuelve y
de manera eficaz, la colaboración notarial y de otros entes u órganos obligados a la
comunicación de datos.
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Pero cuando el inmueble sí esté inscrito en el Registro de la Propiedad, y éste proclame
su titularidad jurídica y la delimitación de su objeto, con los más plenos efectos legales, y
esos pronunciamiento jurídicos son puestos a disposición del Catastro, éste podrá ya
asignar la titularidad catastral a quien sea titular registral del derecho, con la seguridad
de que ya no está reflejando indicios de titularidad, sino auténticos derechos
inmobiliarios oficialmente comprobados y oficialmente declarados por la institución que
tiene encomendada esa tarea en el ámbito inmobiliario.
De este modo, así como cuando Catastro necesita moverse en el mundo de los hechos,
actos y contratos, no debiera cuestionar ni necesita volver a verificar ni la realidad de los
hechos, actos o negocios de los que dan fe los fedatarios públicos, del mismo modo,
cuando Catastro quiere moverse con seguridad en el mundo de los derechos y de la
legalidad comprobada, no procede cuestionar ni tendría sentido volver a verificar la
validez, legalidad, eficacia y oponibilidad plena a todos los efectos legales de los
derechos, delimitados en cuanto a su sujeto y a su objeto, proclamados por el Registro
de la Propiedad. 16
16 Materializando tales propuestas en una posible redacción normativa, se sugiere el siguiente enfoque en
la regulación de la subsanación de discrepancias y colaboración e interoperabilidad entre Catastro y Registro de
la Propiedad: Art. 18. Subsanación de discrepancias
Artículo 18.1.: Actuaciones catastrales de oficio.- (…)
Artículo 18.2: Modificaciones de índole tecnológica. Nueva redacción
La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de
datos catastral en cuanto sea necesario para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía,
o cuando se lleven a cabo otras operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad
mantener la adecuada concordancia entre el catastro y la realidad inmobiliaria. En particular, tendrán este
carácter las rectificaciones de la descripción de los inmuebles por ajuste a cartografía básica oficial o a
ortofotografías inscritas en el registro central de cartografía, así como al sistema de referencia geodésico.
Del mismo modo se integran en estas actuaciones las correcciones de superficie efectuadas dentro
del margen de tolerancia técnica reglamentariamente definido.
A fin de procurar mantener el contraste y coordinación integral e integrada de la información grafica
registral y catastral, las rectificaciones efectuadas en base a lo dispuesto en el presente punto se comunicarán
por el Catastro a los Registros de la propiedad de modo centralizado en la sede electrónica única de los
registradores.
-
Articulo. 18.3: Actuación de los otorgantes y del notario para la identificación geográfica de la finca
objeto del negocio:
Para autorizar una escritura pública que tenga por objeto uno o varios inmuebles, el Notario
solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la certificación catastral que debe incorporarse, de acuerdo con
lo previsto en el artículo 3.2, se corresponde en cuanto a la ubicación y delimitación del inmueble catastral con
42 Joaquín Delgado Ramos
la realidad física del inmueble objeto del otorgamiento, para lo cual el notario pondrá también a disposición de
los otorgantes el material ortofográfico disponible en el Plan Nacional de Ortofotos Aéreas.
a.- Si los otorgantes le manifiestan que existe plena correspondencia en la ubicación y delimitación
física, se expresará así, y se describirá el inmueble conforme a la certificación catastral.
b.- Si le manifiestan que no hay tal correspondencia, se expresará así, y los otorgantes deberán
ubicar y delimitar la finca objeto del negocio mediante su trazado sobre el material ortofotográfico referido, que
se incorporará a la escritura matriz, y describirla en consecuencia. En tal caso, el notario comunicará las
discrepancias resultantes a la Dirección General del Catastro a efectos de que, en su caso, se inicie el
procedimiento administrativo oportuno de rectificación catastral.
Salvo manifestación en contrario, se entenderá que los otorgantes solicitan la inscripción registral de
la base grafica, catastral u ortofotográfica, que hayan manifestado corresponder a la finca objeto del negocio.
c.- Si la finca objeto del negocio ya constara inscrita en el registro de la propiedad con su base gráfica
también inscrita en virtud de la nota marginal a que se refiere el Art. 9 de la ley hipotecaria, bastará que los
otorgantes se remitan a tal descripción e inscripción gráfica.
Art. 18.4: Subsanación de discrepancias con el Registro de la Propiedad. Si la finca objeto del
negocio constara previamente inscrita pero sin base gráfica inscrita, y el notario apreciara discrepancias
importantes entre la descripción y base gráfica alegada por los otorgantes, y la descripción registral
previamente inscrita, advertirá en el propio documento y por escrito de los medios idóneos para rectificar la
superficie, o, si se tratara alterar linderos fijos, la conveniencia de instar la tramitación del acta de presencia y
notoriedad a que se refiere el Art. 53 de la ley 13/1996.-
Si fuese requerido y competente para ello, iniciará y tramitará dicha acta en los términos
legalmente previstos.
Art. 18.5.- Subsanación de discrepancias con el Catastro. Si la finca objeto del negocio difiere en su
ubicación y delimitación geográfica de la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica
incorporada al negocio, el acta de presencia y notoriedad del Art. 53 de la ley 13/1996 y a que se refiere el
punto anterior, será documento suficiente para que el Catastro efectúe las correspondientes alteraciones en la
cartografía catastral de la parcela o parcelas afectadas.
A los solos efectos catastrales, también bastará acta notarial de notificación a los titulares
catastrales afectados, sin que formulen oposición en el plazo de 20 días desde la notificación, que comprenderá
tanto la situación gráfica de partida que consta en la certificación catastral, como la ubicación y delimitación
gráfica alegada por los otorgantes para la finca objeto del negocio.
Artículo 18.6.- Contraste de discrepancias y colaboración entre el Catastro y el Registro de la
propiedad.
En los términos del artículo 33 de esta ley y con el objeto de alcanzar un contraste y coordinación
integral e integrada entre la base gráfica registral y la cartografía catastral se procederá en la forma que se
describe a continuación:
Cuando se inscriba la base gráfica de una finca en el Registro de la Propiedad con arreglo a un
plano que no sea la propia cartografía catastral, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro y
por procedimientos telemáticos, aviso informativo de alerta en tal sentido, expresando el identificador registral
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CONCLUSIONES
La legislación catastral española, como no podía ser de otra manera, reconoce y
proclama en el Art. 3 del texto refundido de su ley reguladora la prevalencia de los
pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad, e impulsa la colaboración más
plena y recíproca entre el Catastro y el Registro.-
Como se ha argumentado en este trabajo, la base gráfica inscrita de una finca en el
Registro de la Propiedad no es un simple dato de hecho que admita simple prueba del
hecho contrario, sino muchísimo más: es un pronunciamiento jurídico registral expreso
que, tras las garantías de toda calificación registral, jurídicamente delimita, y por tanto
define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la extensión objetiva del derecho
subjetivo que se califica, se inscribe, se publica, y por todo ello, se protege legalmente.
Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está
proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal
derivada de los principios de legitimación (Art. 38 LH) y del de fe publica registral (Art.
34) se confiere al pronunciamiento jurídico formal sobre “quién” es el dueño, como al
pronunciamiento jurídico formal de “de qué delimitación geográfica del territorio es
dueño” pues son dos aspectos interrelacionados, y cualquier disociación al respecto
conduciría al absurdo jurídico o la inutilidad práctica.
Y si la técnica disponible permite, y la legislación vigente, por fin, permite y en muchos
casos exige, con el ofrecimiento de disponibilidad y colaboración de los medios
catastrales, la inscripción registral de la base gráfica de las fincas, debemos ser
conscientes de la extraordinaria importancia de ello, pues no sólo se mejora la precisión
en los pronunciamientos jurídicos de esta institución, sino que, gracias a debida
colaboración con el Catastro, se contribuye también a la mejora decisiva de éste último,
de modo que el contraste de información y la interoperabilidad entre las respectivas
de la finca en cuestión.-
La Dirección General del Catastro gozará de acceso en línea a la trama de bases gráficas
registrales de los Registros de la Propiedad de toda España, a través de la sede electrónica única de los
registradores, a fin de que puedan interoperar ambas capas de información territorial, y de que el Catastro
pueda efectuar las incorporaciones de datos, subsanaciones de discrepancias, o actuaciones de inspección que
en cada caso procedan.
No se considera discrepancia la que se derive de la diferente concepción entre la finca registral y el
bien inmueble definido en esta ley.