City of PerrisFirst‐Time HomebuyerFirst Time HomebuyerHomebuyer Assistance Program(HAP)

Lender Training20102010

Agenda Staff Introductions HAP Program Summary HAP Program Requirements HAP Program Procedures Becoming an Approved Lender Questions & Answers

HAP Program Summary The HAP Program makes available a limited number of deferred payment second mortgages for low and moderate income applicants who would not otherwise moderate income applicants who would not otherwise be able to purchase a property without the City’s assistance

The City of Perris must hold second position

HAP Program Summary HAP Program is specifically designed to provide qualified families or individuals with down payment/closing cost assistance necessary to secure financing towards the assistance necessary to secure financing towards the purchase of an existing or newly constructed single‐family home in the City of Perris

Qualified homebuyers may receive up to $25,000 towards the purchase price of the home 

$370 00 City Fees are added on top of the requested HAP  $370.00 City Fees are added on top of the requested HAP loan amount.  Do not include this fee with your requested amount.  At the time of funding, this amount will not be i l d d i   h   i    b    included in the wire to buyers escrow. 

Funding is based on the availability of fiscal year funding

Summary Applicants must meet Eligibility Requirements Purchase Price Requirements Property must be existing or newly constructed single family home or mobile home on permanent foundationfoundation

Only single‐family homes with one dwelling unit on a lot are eligible.  Homes with two or more units on a lot lot are eligible.  Homes with two or more units on a lot are not eligible

SummarySummary The HAP Program is a deferred/equity appreciation gloan secured by a second deed of trust

There are NO monthly payments and the loan is due d  bl   h   h    i   ld   fi d  i h and payable when the property is sold, refinanced with 

cash out, a change in title occurs, at the end of 20 years, or other non compliance of program guidelines.years, or other non compliance of program guidelines.

Equity appreciation loan.  At the time of repayment, the City will share in equity gained.  The percentage of equity shared is equal to the percentage borrowed from the HAP Program

Loan Principal Forgiven The City will forgive all or part of the principal balance based on the following chart

Y   %  f  i i l b l  f iYears 5‐9 25% of principal balance forgivenYears 10‐14 50% of principal balance forgivenY   %  f  i i l b l  f iYears 15‐19 75% of principal balance forgivenYears 20+ 100% of principal balance forgiven

Principle Loan Forgiveness & Equity Share Calculation*Based on man HAP loan amount Principle Loan Forgiveness:

Owner Occupied (years) % Forgiven  Amount Owed5 9 25% $19 027 505‐9 25% $19,027.5010‐14 50% $12,685.0015‐19 75% $6,342.5020 100% $0.00

Capital Improvement Credits: $38,055.00 max. (Cannot exceed 150% of HAP loan $)                $12,685.00 min.  (minimum amount to obtain credits)

Equity Sharing: please note, equity share is based on the appreciation value of your home at the time of repayment of HAP loan  If ≥50% of Capital Improvements are made  home at the time of repayment of HAP loan. If ≥50% of Capital Improvements are made, the appreciated value of the property may be reduced by the same value of the improvements.  HAP Loan amount $25,370.00 ÷ Total Purchase Price $191,000.00 = 13% Equity Share

% Equity Share X appreciation value = $ Returned to HAPEXAMPLE:HAP Loan amount $13,120.00 ÷ Total Purchase Price $150,000.00 = 9% Equity Share9% X 50 000 00 = $4 500 009% X 50,000.00 = $4,500.00

I t C dit A li t l fImprovement Credits – Applicants may apply for Capital Improvement Credits when eligible i t d t th timprovements are made to the property Improvements must be made to the property during the Participant’s 

ownership of the propertyownership of the property The value of the eligible improvements may be deducted form the 

appraised value of the property at the time of sale, transfer, refinance with cash out  or repayment in full and therefore reduces the amount with cash out, or repayment in full and therefore reduces the amount of Equity Sharing

Notification to the City prior to construction of improvements is required to ensure improvements are eligible to receive creditsrequired to ensure improvements are eligible to receive credits

Qualifying improvements must equal or exceed 50% of the amount of the City Loan and shall not exceed 150% of the City Loan

1st M R i1st Mortgage Requirements HAP funds may be used with conventional  fixed‐ HAP funds may be used with conventional, fixed‐loans, and with FHA, FNMA, FHLMC and privately insured loans with up to 40 year terms

Loan must have fixed rate for the full term of the loan Variable/adjustable rate loans or negative amortization are not permitted

No balloon payment loansh  i     h ll   b     h   h     The interest rate shall not be more than the current 

market rate for the type of property being financed

Homebuyer Requirements At a minimum, the borrower’s deposit monies must be equal to one percent (1%) of the total purchase price from any source. 

All Applicants will be required to satisfactorily l t    8 h  HUD d h b  complete an 8‐hr HUD‐approved homebuyer 

educational workshop.  The workshop is designed to educate homebuyers on the process of becoming a y p gresponsible homeowner

A Homebuyer Training Certificate will be accepted for up to one (1) year after the date of training

P t R i tProperty Requirements The home to be financed by HAP funds must be inspected y pby a City inspector and must meet Minimum Housing Quality Standards

HAP assistance will not be funded if major building code j gviolations, such as illegal construction, illegal additions, garage conversions or any sever health and safety hazards are found. 

f d b d d l HAP funds cannot be used to correct code violations It is the lenders responsibility to schedule the inspection with the Redevelopment Project Coordinator

Inspections only conducted on Tuesdays & Wednesdays  Prior to loan closing City staff will conduct a meeting with borrower(s) to review major terms of the City assistance & j yexecute HAP loan documents

HAP Program Requirements Applicant Eligibility Requirements

In addition to meeting the credit and underwriting criteria established by the Participating Lender providing the first mortgage loan, the applicant must independently meet the requirements for HAP p g g g , pp p y qfunding

3‐Year Requirement1. The applicant may not have held any ownership interest in a pp y y p

property within the past 3 years2. HAP Applicant must occupy the acquired property as their 

“Principal Residence”.  The applicant and anyone holding title must use the property being purchased as their principal residence.  Lender will obtain from the borrower, using the programs affidavits, a statement of the borrower’s i t t t    th   id    hi /h  P i i l R idintent to use the residence as his/her Principal Residence

Income RequirementsIncome RequirementsQualified Applicants must have an annual gross household income not exceeding current Moderate‐Income levels based on County f Ri id di i l lof Riverside median income levels (subject to change without notice)

Household Size Maximum IncomeO $One $52,100

Two $59,500

Three $67,000

Four $74,400

Five $80,400

Six $86,300$ ,3

Seven $92,300

Eight $98,200

Determining Household IncomeDetermining Household Income Income includes the income of all adult household members 18 years of age or older who will be living in the members 18 years of age or older who will be living in the principal residence

If adult is part/full time student, income documentation adu s pa / u e s ude , co e docu e a ois not required.  Instead, school transcripts of current enrollment is required. 

Income of a co‐signer who will not be occupying the financed home will not be used in qualifying the applicantapplicant

Cosigners occupying the home must also be on title Anyone holding title must reside in the financed y gproperty as their principal residence and must meet all other program requirements

Aff d bl H i C tAffordable Housing Costs Applicant must meet all applicable Affordable  Applicant must meet all applicable Affordable Housing Cost Standards, as defined by California Redevelopment Lawp

“Affordable” Housing Costs are based on the percentage of the family’s monthly gross household income and/or bedroom size of the unit

Applicant’s total housing expenses cannot exceed the “Affordable Housing Cost”Affordable Housing Cost

Determining Affordable Housing Cost Step 1: Calculate applicant’s total housing 

expensesS   D i  h h ld i   Step 2: Determine household income category

Step 3: Calculate affordable housing cost according to household categoryto household category

Step 4: Determine whether or not the total housing expenses exceeds the Affordable Housing expenses exceeds the Affordable Housing Cost

If total housing expenses exceeds the affordable housing cost, Applicant DOES NOT qualify

Step 1:  Borrower Gross Annual Income: $ Monthly Income: $ Household Size:  Buyer’s Bedroom Size:  

Step 2: CalculationStep 2:  Calculation 100% HUD Income Limits: $

FY 2009 Income Limits SummaryRiverside County, California

Income Limits 

1 Person 2 Persons

3 Persons

4 Persons

5 Persons

6 Persons

7 Persons

8 Persons

V  L   6 6 8 6Very Low (50%)

$23,300 $26,650 $29,950 $33,300 $35,950 $38,650 $41,300 $43,950

ExtremelyLow 

$14,000 $16,000 $18,000 $20,000 $21,600 $23,200 $24,800 $26,400Low (30%)

Low (80%)

$37,300 $42,650 $47,950 $53,300 $57,550 $61,850 $66,100 $70,350

Low‐Moderate (100%)

$44,760 $51,180 $57,540 $63,960 $69,060

$74,220 $79,320 $84,420

Moderate  $53 712 $61 416 $69 048 $76 752 $82 872 $89 064 $95 184 $101 304Moderate (120%)

$53,712 $61,416 $69,048 $76,752 $82,872 $89,064 $95,184 $101,304

Step 2: CalculationStep 2:  Calculation % AMI (Gross Annual Income/100% HUD Income):  % ( % AMI   l )    % (8 %  % AMI)   30% (79% AMI or less) or 35% (80% ‐ 120% AMI):  Borrower’s Income Threshold (Monthly x 30% or 35%):  Affordable Housing Cost (See Chart for Buyer’s Unit  Affordable Housing Cost (See Chart for Buyer s Unit Size below) : 

Step 2: CalculationStep 2:  CalculationAFFORDABLE HOUSING COST (AHC) 2008/2009

Unit SizeOf Purchase

Category (2,3)Low Income(monthly)Below 80% AMI

Category (4,5)Moderate Income(monthly)80%‐120% AMI

Studio $733 $1,344

1‐Bedroom $837 $1,534

2‐Bedroom $942 $1,726

3‐Bedroom $1,047 $1,919

4 Bedroom $1 131 $2 0734‐Bedroom $1,131 $2,073

5‐Bedroom $1,215 $2,228

6‐Bedroom $1,298 $2,382, 9 ,3

Step 2: CalculationStep 2:  Calculation Actual Housing Cost (add the following): $

P&I  $ P&I: $ Mtg Ins: $ Hazard Ins: $ Hazard Ins: $ Taxes: $ HOA: $ Maintenance: $50 Utilities (See Chart below): $

Housing Authority of the County of RiversideUtility Allowances for Tenant Furnished Utilities and Other Services

Effective: 07/01/2008 Locality: West County

0BR 1BR 2BR 3BR 4BR 5BR 6BR0BR 1BR 2BR 3BR 4BR 5BR 6BR

$74.00 $103.00 $133.00 $163.00 $206.00 $237.00 $265.00

Step 3: AffordabilityStep 3: Affordability Is the Actual Housing Cost of $ less than Borrower’s Income Threshold of         $ ?  Yes, the A t l H i  C t   t  HAP R i t  (if  t    Actual Housing Costs meets HAP Requirements (if not, see Option 2).

Is Borrower’s Income Threshold of $ less s o o e s co e es o d o $ essthan Affordable Housing Cost of     $ ? (if no, reduce purchase price).If    d “Y ”     &   id if   h  l     If you answered “Yes” to 1 & 2, identify the larger amount between the Borrower’s Income Threshold or the Affordable Housing Cost (bedroom size) and use in Step 3 g p 3as the Affordable Housing Cost.

Is the Actual Housing Cost of $ _ less than the Affordable Housing Cost (Borrower’s Income Threshold or Affordable Housing Cost (Borrower s Income Threshold or Affordable Housing‐Bedroom Size) of $ __? Yes, Actual Housing Costs meets HAP Requirements.

Examples of Determining Affordable Housing Cost

Example 1: Term of 1st Trust Deed LoanLoan Amount  $265 353 00Applicant – Household of 6

Property – SFR with 3 bedroomsTotal Gross Annual Income ‐ $78,084T l G  M hl  I   6

Loan Amount ‐ $265,353.00Loan Type – ConventionalTerm – 30 yearInterest – 6 375% Fixed Total Gross Monthly Income ‐ $6,507

Step 1: Determine Housing Expense$1 655 46 Principal & Interest

Interest  6.375% Fixed 

Step 2: Determine Household CategoryCategory:  80%‐120% AMI$1,655.46 Principal & Interest

$355.00 Property Taxes$130.40       Insurance$50.00        Maintenance

g y

Step 3: Calculate Affordable Housing Cost

$  b d   #  f b d$5$156.00       Utility Allowance$2,326.80 (back out $50 = $2,276.80)

$1,919.00 based on # of bedrooms$2,277.45 based on 35% of monthly 

incomeBUYER QUALIFIESU QU

Examples of Determining Affordable Housing Cost Example 2:A li   H h ld  f 

Term of 1st Trust Deed LoanLoan Amount  $269 388Applicant – Household of 5

Property – SFR with 3 bedroomsTotal Gross Annual Income ‐

$54,516

Loan Amount ‐ $269,388Loan Type – FHATerm – 30 yearInterest – 5 625% Fixed $54,516

Total Gross Monthly Income ‐$4,543

Interest  5.625% Fixed 

Step 2: Determine Household Category

Step 1: Determine Housing Expense

$1,550.92   Principal & Interest$280 61 Property Taxes

Category:  Below 80% AMI

Step 3: Calculate Affordable Housing Cost$280.61 Property Taxes

$177.75      Insurance$50.00        Maintenance$156.00       Utility Allowance

Housing Cost$1,047.00 based on # of bedrooms$1,362.90 based on 30% of monthly 

income$156.00       Utility Allowance$2,215.28 BUYER DOES NOT QUALIFY

HAP Program ProceduresRESERVATION PHASE Lender determines if Applicant is eligible for HAP loan 

l b d   i  fi   i  h b ’  approval based on income, first time homebuyer’s determination, affordability housing limits and related HAP requirementsHAP requirements

If Applicant preliminarily qualifies, lender requests from City a HAP Reservation by completing and y y p gsubmitting a “HAP Request for Funds”

HAP Program ProceduresHAP Program Procedures City responds to Lender on Lender’s Request for reservation of 

HAP funds (either provides reservation, request more information for reservation, or rejects within 72 working hours

Money is reserved for 45 days Lender has 45 days to

Submit complete loan application “copy package” Schedule City HAP inspection y p Receive final commitment form from City Allow five working days to draw City Loan Docs Schedule Program Meeting for buyer(s)Schedule Program Meeting for buyer(s) Allow escrow to pick up signed HAP loan docs & forward to County 

for recording Allow 2 days for City to prepare wire & fundy y p p Close Escrow

HAP Program ProceduresHAP Program ProceduresAPPLICATION PHASE Lender certifies that applicant and the mortgage transaction comply with HAP program restrictions on Income  Affordability  and First Time Homebuyer Income, Affordability, and First‐Time Homebuyer status

Lender certifies that lender has underwritten the maximum principal loan applicant qualifies to receive

Lender submits “Copy Package” to City for underwritingunderwriting

During the Reservation Phase, Lender must immediately notify the City in writing of withdrawals y y y gfor request of funds

Copy Packet FNMA Form 1003 Application, completed and signed  MCAW or 1008 Form, completed and signed Escrow instructions, certified copy Preliminary title report H h ld  b   k h t Household members worksheet Appraisal Household members worksheet Credit report Tax Returns from previous (3) years  completed and signed for all adults who will occupy the Tax Returns from previous (3) years, completed and signed for all adults who will occupy the 

home W2’s from all adults who will occupy the home (1) month current pay stubs from all adults who will occupy the home (3) months bank statements for all sources from all adults who will occupy the home VOR’s form VOE’s form Gift letters (if applicable) Explanation of derogatory credit HUD 1 Settlement Statement by escrow HUD‐1 Settlement Statement by escrow Statement of Information

HAP Program ProceduresCITY REVIEW

Step Deliverable Deadline

E  Cl i  D tEscrow Closing Date 4‐01‐2010

1 Issuance of Request for Funds 2‐16‐2010

2 City Inspection 2‐23‐2010

3 Copy Packet 3‐15‐2010

4 Final Loan Approval 3‐25‐2010

5 Program Meeting 3‐29‐20105 Program Meeting 3 29 2010

6 Loan Docs  3‐29‐2010

7 Wiring 3‐30‐2010

dl45 Day Reservation Deadline (Calendar)

4‐01‐2010

HAP Program Procedures LOAN CLOSING/FUNDING Program Staff will contact buyers Escrow directly to 

  h  f ll irequest the following: Vesting Information Updated Escrow Settlement indicating all final costs Updated Escrow Settlement indicating all final costs Pick up of executed HAP loan documents Determine scheduling of fundingDetermine scheduling of funding

Becoming an Approved Lender Lenders must attend a HAP Program Training before being able to participate in the HAP ProgramL d   t  d  d  i  L d  A t  ft   Lender must read and sign Lender Agreement after training seminar to be placed on the approved lender list

Lender must be in good standing with California Lender must be in good standing with California Department of Real Estate

Lender must obtain a City of Perris Business License due in 2 weeks (March 9, 2010)

Continued qualification for the Program will require participation in future lender meetingsparticipation in future lender meetings

Approved Lenders If the individual who attended the HAP Lender Training is not with the same Lending Company, the individual must notify staff in writing &  submit an individual must notify staff in writing &  submit an update Lender Agreement within 2 weeks of this change. g

If Lender fails to comply with the terms and conditions of the Lender Agreement, the City may immediately terminate the Agreement and prohibit the Lender from participation in the HAP Program

Lender Responsibility Lender will process and review the application for any potential borrower in order to determine eligibility for the HAP Programthe HAP Program

Lender shall disqualify applications in which the submitted information indicates that either the submitted information indicates that either the applicant of the home does not qualify for the program

Lender is responsible for submitting required p g qinformation to City and complying with Program Guidelines

QUESTIONS