Title CDCsと行政のパートナーシップ : サンフランシスコ市・市長室住宅部門

Author(s) 小野, 啓子

Citation 地域開発(360): 41-46

Issue Date 1994-09-01

URL http://hdl.handle.net/20.500.12001/10022

Rights 日本地域開発センター

<インタビュー>

CDCsと行政のパートナーシップ

一一サンフランシスコ市・市長室住宅部門

サンフラン シス コ市は、 CDCsを早くからア

フオーダブル住宅供給やコミュニティ開発の主

体と見なし、積極的に支援してきた自治体とし

て知られている。ここでは、サ ンフランシスコ

市の住宅施策の中心的な推進機関であり、連邦

政府のコ ミュニティ包括補助金 (CDBG)等を

財源として活用した CDCsへの直接的な資金

提供を行う市長室住宅部門 (Mayor'sOffice of

Housing)の住宅財政主任、オルソン ・リ一氏

へのインタビュー1)を通して、市の CDCs支援

に対する考え方や背景、支援の具体的な仕組み

を紹介する。

1. 市長室住宅部門とは

市長室住宅部門の住宅財政主任、オルソン リ一氏。

連邦議会がコミュニティ再生のために設立した近隣再投資機構 (NRC)で9年間、地域ペースの住宅供給に携

わった経験を持つ。

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質問:市長室住宅部門は、サンフランシスコ市の

住宅局と考えてよいのですか。一般の市の住宅局

とはどう違うのですか。

市長室は、市の一般の行政部門から独立 した

組織で、市長の任命によるスタッフによって運

営されます。住宅部局は普通、行政内部に置か

れていることが多いのですが、サンフランシス

コ市は市長の政策が直接反映されるユニークな

体制だといえるでしょう 。

市長室のスタッフ数は約200人で、住宅の他

に、コミュニティ開発、経済計画 ・開発部門が

それぞれあります。

質問.市の住宅政策を担うのは、 市長室住宅部門

ですか。

サンフランシスコ市の住宅に関わる行政機関

は分散していますが、主要な機関として次の 3

つがあります。

第一が市長室住宅部門で、 CDCsとの連携に

よるアフオーダブルな住宅供給を進める他、

CHAS2)もこのセクションのスタッフが作業を

まとめ、諮問委員会が組織され、最終的には市

長が承認します。

第二は、ハウジング ・オーソリティです。こ

の機関は、最も住宅に困窮する層への住宅供給

を行います。

第三は、サンフランシスコ再開発公社 (San

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CDCsと行政のパートナーシップ

Francisco Redevelopment Agency)で、主に

再開発地域での住宅供給を進めています。

質問:それぞれの役劃は。

(1)市長室住宅部門:CDCsとの共働による住

宅供給

私たち市長室住宅部門の役割は、 CDCsとの

協力によりアフオーダブルな住宅供給に取り組

むことです。

市がコミュニテイで直接公的な住宅供給を行

おうとすれば、住民に反対されやすいのですが、

CDCsの住宅開発であれば受け入れられます。

これが、市がCDCsの住宅開発をサポートす

る第一の理由です。

もちろん、 CDCsの住宅開発の際にも反対は

あります。地域に低所得者を連れてくることを

住民が恐れるからです。しかし、これは誤解で、

実際には CDCsの住宅はハウジング・オーソ

リティが対象とする層よりも収入が上の人々を

対象としていますし、管理運営も建物の状態、も

ハウジング-オーソリティよりず、っとよいはず

です。

市が近隣ベースの組織をサポートするもうひ

とつの理由は、彼らは地域の状況をよく把握し

ており、現状やニーズについてもよく理解して

いるからです。必ずしもそうではない場合もあ

りますが、そう望んでいます。

CDCsの多くは、 高齢者住宅を供給したいと

考えます。高齢者住宅は、政治的にも地域では

受け入れられやすいからです。しかし、サンフ

ランシスコ市の住宅ニーズはもっと広範です。

そこで、市では住宅のための財源をタイプ別に

設けることで、ファ ミリ一向け賃貸住宅等、ニー

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ズに応える住宅の供給を促進しています。

(2)ハウジング・オーソリティ:福祉的住宅f共給

ハウジング・オーソリティは、最も住宅に困

窮する層、収入のない人々への住宅供給を行い

ます。いわゆる「公共住宅」です。

その財源、は、主に連邦政府から来ていて、公

共住宅の管理運営、家賃補助、修復や新規建設

のために使われています。

アメリカでは、公共住宅はあまり好まれませ

ん。この場合の市の役割は、他では対応できな

い人々への住宅を提供することです。

ハウジング・オーソリティは、過去には大規

模な公共住宅をつくっていました。悪名高いセ

ントルイス市のプルイ ッ卜・アイゴー住宅ほど

の規模ではないにしても、中層、 高層の大規模

なものが多かったのですが、最近は、大規模な

団地を取り壊し、小規模な住宅に建て替えてい

ます。大規模な団地では、外からのアクセスが

容易で、麻薬の売買なども日常茶飯事でした。

建物の規模を小さくすることで防犯性を高め、

住民自身が守りやすい場所とすることが目的で

す。

ハウジング・オー ソリティはまた、連邦政府

のセクション 8プログラム(家賃補助)の運営

も行っています。証書やパウチャー (家賃補助

支給引換証)を受け取った住民が自分で住宅を

探すというものです。このプログラムはそれな

りにうまくいったともいえますが、低所得者へ

の差別は免れえず、政府が保障しでも家主が賃

貸を断るケースもありました。

こうした経験が、アメリカの多くの自治体が

公共住宅でもなく、パウチャー制度でもない、

CDCs等の非営利の住宅開発組織による住宅開

発を支える方向に進んで、いった背景にあります。

(3)サンフランシスコ再開発公社:再開発地域で

の住宅供給

サンフランシスコ再開発公社もまた、 CDCs

と協力して住宅供給を進めていますが、この機

関は同時に民間ディベロッパーとも一緒に開発

を行います。私たちとの大きな違いは、市長室

は市長の指揮下にあるのに対し、再開発公社は

州が設立を認可するサンフラ ンシスコ再開発委

員会の下にあることです。

再開発公社は「プロジェク ト地域J(多 くが

荒廃地域で何らかの行政的アクションが必要と

されている)を設定し、そこの再開発を進める

のが主な役割です。最近の最も大きなプロジェ

クト地域は、イエパ・ブエノ・センターでした。

マリオ ット・ホテル、モスコーニ・セ ンタ 一、

新しい美術館などができているエリアです。大

規模なインフラ整備が行われましたが、再開発

公社は、州、|法により予算の20%をアフオーダブ

ル住宅開発にあてなくてはならないことになっ

ており、あの周辺の賃貸集合住宅の多くは、こ

の財源を使って供給されています。

再開発地域での不動産税の増収分も財源となっ

ています (TaxIncrement Financing)。プロ

ジェクト地域で不動産税収入のベースラインを

予め設定し、それを越える分をすべてタ ックス・

インクリメント基金に入れ、プロジェクト地域

に再投資する仕組みです。再開発局は、税収を

見込んで債券を発行し、それをセンタ一等の建

設資金や住宅開発にあてています。

再開発局は現在、次の 3つの住宅関連基金を

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持っています。

①市全域タックス・インクリメント基金

②プロジェク ト地域タ ックス ・イン クリメント

基金

③エイズの人々のための住宅機会基金 (Hous-

ing Opportunity for People With AIDS，

HOPWA) (連邦政府の財源による。身体的、

精神的支援を必要としている人々のためのスペ

シャルニーズ住宅として分類される。)

再開発公社は、こうした財源を用いた住宅供

給を、民間ディベロッパーや CDCs等の住宅

開発組織に資金提供を行うことによって、進め

ているのです。

2. 市長室住宅部門の財源

質問 :市長室住宅部門の財源はどこから来るので

すか。

市長室住宅部門の財源としては、 次のような

ものがあります。

①連邦政府のコ ミュニティ包括補助金 (CDBG)

の住宅部分。

②連邦政府の HOMEプログラムによる補助金。

③市ホテル税の住宅部分。ホテル税のうち、 6

%が高齢者、障害者住宅にあてられます。

④市の開発リンケージプログラム等

市長室住宅部門はこうした財源からの資金を

CDCsに提供し、サンフランシスコのほとん

どの CDCsが何らかのかたちで市の資金を使っ

て活動しています。資金は、直接組織に出す場

合と、プロジェクトに対して出す場合とがあり

ます。

市長室住宅部門は、 CDCsが直接アプローチ

できる他の財源の紹介もします。 CDCsが、州、

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CDCsと行政のパートナーシップ

連邦政府の財源に申請する際には、なるべく市

を通すようにしています。たと えば什|の低所得

者住宅タ ックス ・クレジット基金に資金を求め

る申請を出す場合、必ず市を通してもらいます。

それは、この地域の住宅価格は大変高いので、

1つの財源ではとても間に合わないからです。

市が補助をつけることを条件にしてお くと、 州

や連邦政府から資金提供を受けやすくなりま

す。

3. 市長室住宅部門の CDCs支援の具体的内円相

台

質問 市長室住宅部門による COCs支援の具体

的内容を教えてください。

供給側では、アフオーダブル住宅の絶対数が

足りないので、その供給を促進し、需要側では、

セクション 8など家賃補助により居住者を支援

することにより、市場を活性化します。

(1) CDCsへの無利子の長期「融資j

供給側では、次のような戦略をとっています。

低所得者向け住宅を供給する際、低所得者が払

える家賃では資金の借入分の支払いをカバーで

きません。そこで市は、家賃補助を20年間続け

る代わりに、プロジェクトに対して当初のキ ャ

ピタルを「融資」することにより借入額を逓減

させ、あとは家賃収入だけで維持管理、借入分

の支払いが自立的に行われるようにするもので

す。

CDCsの住宅プロジェ クト に対して市が当初

のキャピタルを提供する条件には、次のような

ものがあります。

CI住宅のアフオーダピリティを維持する

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②建物を基準にのっとったものとする

③建設労働に際し、市の設定する雇用条件、 賃

金を充たす

④環境に適した開発である(連邦政府の承認が

必要)等

CDCsに対して行う融資は、無利子で55-75

年間の長期の償還期間という条件です。この場

合、 市は償還を期待していません。「助成Jで

はなく「融資Jとしている理由は、それによっ

て市が規制を働かせることができるからです。

条件不履行の場合、融資時点から10%の利子を

つけて償還しなくてはなり ません。55年後に、

はじめて「助成」となるわけです。

こうして「融資」した後は、 毎年年間報告を

義務づけています。プロジェクトごとに誰が対

象か、収支、財政状況等を常に見ます。無利子

の「融資」であるので、 CDCがあげることの

できる利益に制限を設け、毎年、現状調査も行っ

ています。

(2) 全過程を通じての CDCs支援

市長室住宅部門の役割は、 申請のあったプロ

ジェク トの内容を評価することから始まります。

連邦政府の場合は、たとえば書類が1枚足りな

いという理由で申請を却下することもあります

が、私たちは単に拒否することはありません。

より確かなプロジェクトとするために、 CDCs

と一緒にその内容を検討改善し、実現に向け

て努力します。

今まで財政的に成立するすべての申請プロジ‘ェ

クトに対して資金提供を行ってきました。毎年

100以上の申請がありますが、その半分くらい

でしょうか。財政的に無理があったり、計画内

容に無理があって不可能だと判断されたものや、

CDCs自身にそのプロジェクトを遂行する力が

ないと判断された場合等が残りの半分です。力

の不足している CDCsに対しては、実力のあ

るCDCsと組むことを勧めます。助成額は年

間4，200万ドルを越えます。

市長室住宅部門はまた、 CDCsと建築局や計

画局等の行政機関とのリエゾン (つなぎ役)と

しても働き、適切な許可や処遇を受けられるよ

う取り計らいます。

非常に稀なケースですカ仁プロジェクトに問

題が生じ、市長室が 「最後の頼み綱」となる役

割を果たす場合もあります。不足している資金

を更に上乗せして投入したり、場合によっては

デイベロッパーを他の CDCに代えることによっ

て、プロジェクトの実現を図ります。

プロセスとしては、敷地評価のような計画初

期の段階から、建設完了まで、 CDCsとは密接

に付き合います。不動産の売買契約、建築計画

図面の評価、見積り、現場管理などさまざまな

技術支援も行います。建設関係の技術者も市長

室住宅部門にいます。

他方、市長室コミュニティ 開発部門は、 CDCs

の運営に対して資金提供をし、CDCsが賃貸

住宅の利益収入のみに頼らなくても運営できる

ようにしています。その金額は10-40万ドルで

幅があります。

デイベロッパー・フイーとは、建物や土地を

開発した際に生じる利益のことですが、私たち

は一定の制限付きで CDCsがこうした利益を

出すことを認めています。10万ドルまでは特に

制限はなく、それ以上は制限があります。この

利益を用いて CDCsが次のプロジェクトや、

4う

CDCsと行政のパートナーシップ

スタッフの拡充に投資できるように、という考

え方です。

行政から完全に財政的に自立したいと考える

CDCもあります。市のお金を使うと規制が多

いためです。しかし、個人的な見解ですが、お

そらくそれは不可能だろうと考えています。

CDCsは何らかのかたちで行政の資金、補助を

必要とすると思います。

質問:CDCsを必要としていても、 CDCsが存在

しない地域もあるのでは。

プロジェクトは CDCsの発意によって始め

られるので、こちらからこの地域に必要だから、

といって誘導することはありません。

CDCsは住宅開発をやるとは限らないし、住

宅開発をやる CDCsはどの地域で住宅開発を

やってもよいのです。また、 CDCsの住宅開発

を好まない地域もあります。

質問.チャイニーズーコミュ二ティ ・ハウジング・

コーポレーションやミッション・ハウジング・ ディ

ぺ口、ソプメント コーポレーションなどはCDCs

の成功例でしょうか。また、CDCs聞の競争は

ありますか。

成功例でしょう。能力も、生産力もある最も

優れた CDCsだと思います。

サンフランシスコでの CDCs聞の競争は非

常に激しいといえます。そのため、プロジェク

トに問題が生じた時、お互いの失敗の教訓が共

有されないことが問題です。CDCs聞でネット

ワークできる仕組みが必要でしょう。

(3) 組織づくり、社会システムづくりを

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質問.日本での非営刺組織による住宅供給につい

て、どう思われますか。

まず需要があるかどうか。アフオーダブルな

住宅に対する需要は日本でもありそうですね。

そして時間と、お金と、熱意を持って取り組も

うとする人材があるかどうかが大きな問題でしょ

う。アメリカの CDCsも、個々の発意で始ま

りました。

住宅開発を進めるためには必ず組織が必要で

す。同時進行で組織づくりをやるべきです。私

は以前、サクラメント市でミューチュアル・ハ

ウジングという新しい仕組みの住宅開発に関わっ

たことがありますが、これは住宅と同時に組織

をっくり出す試みでした。プロジェクト資金と

同時に組織の運営資金を見ておく必要がありま

す。

また、アメリカでは、不動産の提供等で、税

額控除が受けられます。こういったものは、社

会的システムとして普及していることが重要で

しょう 。

1) インタ ビュー日時:1993年 9月7日午後

インタピュアー:伊藤雅春 (大久手計画工房)、

浅賀明子 (ノ、ウ ジン グア ンドコ ミュニティ財団)、

小野啓子 (0術計画技術研究所)記録:小野啓子

2) CHASは、ComprehensiveHousing Afforda-

bility Strategyのことで、連邦政府のコ ミュニティ

包括補助金を自治体が受ける際に義務づけられて

いるアフオーダブル住宅の開発戦略のこと。

計画技術研究所・小野 啓子

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