CALCULO DE VALORES LOCATIVOS - FECOVALCoeficiente de Explotación Comercial pag. 11 Coeficiente de...

CALCULO DE VALORES LOCATIVOS

EN LAS CONCESIONES PUBLICAS

XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACION

VERACRUZ 2013- MEXICO

ENRIQUE GERARDO BOSCH

Ingeniero Civil

[email protected]

TE + (54) 341 4554869 - +(54) 3415033292

Pago Largo N° 292 -CP 2005 LVF

Rosario - República Argentina

CALCULO DE VALORES LOCATIVOS EN LAS CONCESIONES PUBLICAS

XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACION - VERACRUZ 2013 2/21

INDICE

Introducción pag. 3

Definiciones y Vocabulario pag. 4

Consideraciones Generales pag. 5

Coeficientes, Magnitudes y Alcances pag . 7

Coeficiente de Estacionalidad en la Explotación pag 8

Coeficiente de Area de Concesión pag. 9

Coeficiente de Explotación Comercial pag. 11

Coeficiente de Uso pag. 11

Coeficiente de Transitabilidad pag. 12

Coeficiente de Explotación Temporaria pag. 13

Coeficiente de Exclusividad de la Concesión pag 14

Coeficiente de Homologación de Superficies pag. 15

Análisis de la Renta Anual a Aplicar pag. 16

Del Valor a Informar pag. 18

Conclusión pag. 19

Anexo I pag. 20

Bibliografía pag. 21



INTRODUCCION

En la labor profesional muchas veces se nos plantea la encomienda de

determinar el canon o valor locativo de un predio rústico, de un edificio público, de

un local comercial o de una explotación ya existente.

En el mercado inmobiliario privado, y regido por los artículos del Código Civil, la

fijación de este valor normalmente se realiza con prescindencia de técnicas

científicas y regido solo por las reglas del mercado, donde las partes contratantes

llegan a acuerdos económicos reglados por la apetencias dinerarias que ambas

tienen, llegándose a formalizar cuando todos consideran que han realizado una

buena operación económica.

Un cariz distinto se plantea cuando se debe formular un valor para un llamado a

licitación o renovación de locaciones en el ámbito estatal, dado que la tarea debe

incluir fundamentaciones técnicas del valor alcanzado.

El trabajo que se presenta refleja experiencias adquiridas a lo largo de la tarea

profesional y que han posibilitado la fundamentación de valores locativos para

bienes del estado.



DEFINICIONES Y VOCABULARIO

En forma previa daremos algunas definiciones referidas al vocabulario a

emplear que, si bien son de público conocimiento, conviene refrescar antes de

proceder a desarrollar el tema en particular

Valor (Del lat. valor, -ōris) .Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por

poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

Canon. (Del lat. canon, y este del gr. κανών). Prestación pecuniaria periódica

que grava una concesión gubernativa o un disfrute en el dominio público,

regulado en minería según el número de pertenencias o de hectáreas, sean o

no explotadas. / Derecho Precio del arrendamiento rústico de un inmueble. Canon

Conducticio Cantidad periódica pagada a la Administración por el titular de una

concesión demanial./ Derecho Cantidad periódica pagada a la Administración por el

titular de una concesión demanial.

Bruto. ta. (Del lat. brutus). Dicho de una cantidad de dinero: Que no ha

experimentado retención o descuento alguno. en contraposición a neto.

Locativo, va (Del lat. locātus, part. pas. de locāre, e -ivo).Perteneciente o

relativo al contrato de locación o arriendo.

Capital inmobiliario. Es el resultante de la suma de todos los montos

dinerarios que se encuentran involucrados para la determinación de la renta

que se debe calcular, principalmente se encuentra conformada por la suma

del valor de la tierra, el valor de las mejoras y los posibles intangibles que

afecten el valor del bien cuyo canon locativo se analiza.

Valor locativo neto Se define por este concepto el canon que, dicho de una

cantidad de dinero, ha experimentado la totalidad de las retenciones o

descuentos que gravan tanto al inmueble objeto de la locación como a las

ganancias que de ella se obtienen.

Valor locativo bruto Se entiende por este concepto el canon que, dicho de

una cantidad de dinero, no ha experimentado retención o descuento alguno,

en contraposición a neto.

IMPORTANTE:

En todo el desarrollo de este análisis, cuando se mencionen los términos “valor

locativo” o “canon”, se debe asociar dichos vocablos al concepto definido cono

“Valor locativo Neto” que debe percibir el locador.



CONSIDERACIONES GENERALES

En forma previa daremos por válido que el Método de Renta del Capital

Inmobiliario es una de las principales formas para la determinación del Canon o

Valor Locativo que un locatario debe abonar a un locador.

Esta tarea, en la mayoría de los casos, tiene dos características diferentes que

deben ser analizadas para proceder a devolver el trabajo solicitado.

En el primer caso incluiremos la determinación del valor locativo de inmuebles

que se encuentran vacantes, es decir sin contar con una explotación comercial

existente.

Para dicho análisis existen métodos tradicionales que solo numeraremos para

no extendernos en un tema ya desarrollado y del que existe bibliografía extensa al

respecto.

Uno de ellos es a partir del valor de la tierra y de las mejoras existentes,

teniendo en cuenta factores puntuales que puedan ser determinantes en el valor a

informar como la longitud del frente del inmueble en el caso de ser locales de venta

al público, la vinculación con rutas de acceso en el caso de locales con destino a

logística o la posibilidad de contar con estacionamiento y buena accesibilidad para

inmuebles destinados a oficinas.

Otro método normalmente empleado es el que resulta de la comparación

directa, en este caso deben existir inmuebles con características similares al

problema que se debe solucionar para realizar la homogenización correcta de los

comparables detectados.

Un caso adicional a contemplar es cuando nos involucra no solo el cálculo del

valor de un inmueble en si sino también la concesión de una marca.

Lógicamente debemos incluir en estas valoraciones, además del rubro antes

descrito referido a ubicación y mejoras, la valoración de intangibles que involucran

las características propias de la marca, si es local, nacional o internacional, sector de

consumidores al que esta dirigido, el tiempo que esta desarrollando la actividad en el

lugar, el nivel de ventas, etc. y que normalmente suelen representar un valor

superior al generado por la valoración de la tierra y las mejoras.

Pero que sucede cuando la valoración del canon locativo que se debe realizar

esta referida a espacios públicos, normalmente asociada a llamados a licitación por

concesiones nacionales, provinciales o municipales.



Cuando nos introducimos en esta especialidad comienzan a surgir

características especiales que deben ser evaluadas para la obtención del valor

correcto a informar a nuestro cliente o para ser utilizado en la base de un llamado a

licitación.

Normalmente estos cánones son por plazos mayores que los usuales del

mercado inmobiliario, donde la renegociación del valor del alquiler puede se objeto

de reconsideraciones en cada renovación.

En estos casos la rescisión de un contrato puede resultar muy onerosa si no se

han tenido en cuenta las utilidades de la explotación.

Además por lo general conllevan la ejecución de obras civiles para obtener un

rédito de la explotación licitada pero que luego quedan para la comunidad o para

futuras concesiones.

Este tipo de locaciones normalmente son por plazos superiores a 5 o 10 años,

e incluso contemplan la posibilidad de renovación si se iguala la oferta superior.

Las concesiones normalmente incluyen en sus pliegos vinculación con

elementos de atracción paisajística o turística por lo que el valor del canon se ve

fundamentalmente ligado a las condiciones meteorológicas del lugar y con lógica

relación con las estaciones climáticas.

También existen el caso de concesiones que no necesitan construcciones fijas

para su explotación e incluso no son explotadas todos los días de la semana.

Se debe analizar, y tener en muy en cuenta, la exclusividad que genera la

concesión.

Dentro de las concesiones temporarias nos encontramos con casos de muy

poco tiempo de explotación, incluso días y que no solo generan rentas interesantes

al locatario sino que al retirarse del predio provocan tareas de recuperación del

espacio público en el que se desarrollaron.

Finalmente y entre otras muchas mas características especiales podemos

encontrar concesiones que no requieren de superficies importantes para garantizar

una renta interesante o por el contrario forman parte de grandes superficies con una

gran interrelación con el medio, dificultando determinar el alcance real del área de

explotación.

En el análisis de estos casos es usual que el elemento ponderante para la

determinación del canon sea su exclusividad, su posición estratégica, sus vistas o

una mezcla de estos elementos.



No podemos desprendernos de que estos elementos nos asocian al valor de

la tierra, pero estos lugares no poseen usualmente un valor de mercado, ni se

pueden obtener ofertas de venta que nos permitan homogeneizar un valor de la

tierra.

En estos casos una metodología válida más aconsejable es el de la

Rentabilidad Presunta.

Para una correcta evaluación de este método se deben realizar estudios

precisos respecto de la potencialidad comercial de la locación, demandando en

algunos casos observaciones oculares del desenvolvimiento de la explotación a

licitar o de emprendimientos similares, incluso durante períodos mensuales, dado

que normalmente no es posible acceder a controles contables o pueden estar

desvirtuados.

Ante esta amplia gama de escenarios se plantea este trabajo fruto de la

recopilación luego de innumerables casos analizados, con el análisis que cada uno

trajo aparejado y las conclusiones de las evaluaciones que se debieron realizar para

determinar los valores locativos encomendados.

Para el cálculo del valor locativo se han estudiado diferentes planteos,

resultando de los mismos que deben tenerse en cuenta dos elementos distintos pero

fundamentales en la correcta formulación del valor:

Los coeficientes que se involucran en la determinación del capital

inmobiliarios

El numeral que constituye la renta anual a aplicar en el cálculo del canon

COEFICIENTES, MAGNITUD Y ALCANCES

Comencemos a analizar los diferentes coeficientes que se deben ponderar para

la correcta determinación del valor del capital inmobiliario.

La nomina de los mismos es la siguiente

Coeficiente de estacionalidad en la explotación

Coeficiente de área de concesión

Coeficiente de explotación comercial

Coeficiente de uso

Coeficiente de transitabilidad

Coeficiente de explotación temporaria

Coeficiente de exclusividad de la concesión

Coeficiente de homologación de superficies



COEFICIENTE DE ESTACIONALIDAD EN LA EXPLOTACION

El coeficiente de Estacionalidad (Ce) contempla situaciones de variación en el

rendimiento de la explotación comercial a través del año, fundamentalmente por

incidencia de las condiciones climáticas, teniendo especial incidencia en el caso de

arrendamiento de espacios abiertos.

Este fue el primer moderador que comenzó a analizarse dado que su

ingerencia era inobjetable.

En líneas generales se conviene en dividir al año en tres temporadas, alta (Ta),

media (Tm) y baja (Tb), contemplando las rentabilidades que el locador obtiene de la

explotación.

Se debe tener en cuenta que la Temporada Alta dependerá en forma directa del

uso comercial que se debe valorar, por ejemplo una confitería en un sector de playa

tendrá su alta en verano, la locación de un parque de diversiones en los períodos de

otoño y primavera, un circo en vacaciones de invierno o verano, etc..

La extensión de cada temporada, por ende, variara en cada caso que se

analice.

En el caso de que se justifique las temporadas pueden ampliarse a 4, debiendo

repartirse el año en la totalidad de las divisiones planteadas.

La correcta ponderación dependerá de cada zona, y será más precisa cuanto

mas información climatológica se posea (días de lluvia, temperaturas máximas y

mínimas, días ventosos, etc.)

Los coeficientes que se aconsejan, a excepción del coeficiente de temporada

alta (Ca) que es unitario (1), presentan un entorno de variación y son el resultado

de distintos casos analizados y guardan una relación con la restricción que el efecto

climático ejerce sobre la actividad que se desarrollara en el predio.

Los entornos de aplicación aconsejados son para el coeficiente de temporada

media (Cm) un máximo de 0,70 y un mínimo de 0,50 y el entorno para el coeficiente

de temporada baja (Cb) entre 0,30 y 0,10.

ALTA (Ca) 1,00

MEDIA (Cm) 0,50 a 0,70

BAJA (Cb) 0,10 a 0,30

El valor final del coeficiente saldrá del promedio resultante de la

suma de la multiplicación de cada coeficiente por los meses que corresponde a cada

temporada dividido por los doce meses del año de explotación,



Ca x Ta + Cm x Tm + Cb x Tb

Ce = -----------------------------------------

12

COEFICIENTE DE AREA DE CONCESIÓN

El coeficiente de área de Concesión (Cac) esta relacionado directamente con

las Dimensiones o Superficie locadas y contempla tanto situaciones de escasa

superficie y alta rentabilidad como el hecho de grandes superficies por

requerimientos de la actividad a desarrollar y rentabilidades normales o similares a

las de baja ocupación de la tierra.

Los coeficientes a aplicar en el caso de establecer relaciones entre grandes

superficies surgen de las tablas publicadas en manuales técnicos ampliamente

conocidos y son usualmente empleados, pero se produce un hueco en este aspecto

cuando hablamos de pequeñas dimensiones.

Si analizamos un pequeño kiosco ubicado en un parque para la venta de

golosinas o un puesto floral en una vía peatonal rápidamente nos daremos cuenta

que su rentabilidad no puede ser calculada por el solo producto de la superficie

ocupada por el valor de la tierra.

En primer término se debe considerar el área externa requerida para el

despacho y atención de los clientes, que incrementa la realmente edificada u

ocupada.

Este área complementaria, que generalmente no esta delimitada o cercada,

debe ser afectada por un coeficiente de uso, como se vera mas adelante pero se

requiere de un coeficiente que refleje el intangible de la potencialidad de la

comercialización, esto se analizará cuando se vea el coeficiente de explotación

comercial

Por lo tanto este coeficiente se debe aplicar en forma unitaria para lotes

menores de 300 m2 y a partir de allí considerar su influencia

Un parámetro que ha resultado aplicable es el formulado por el Ing. Dante

Guerrero en su libro “MANUAL DE TASACIONES Propiedades Urbanas y Rurales”

de Editorial Alsina, que su página 51 da una “Tabla de factores para reducir precios

de lotes urbanos hasta lotes de 50 Ha”.



La misma, en fracciones hasta 20.000 m2, ha resultado de mucha utilidad dado

que con su empleo se han obtenido valores locativos que finalmente lograron

aceptación por parte de los locatarios.

El estudio para fracciones de mayor superficie debe encuadrarse como casos

especiales, sobre todo porque estos casos se encuentran ligados a usos ligados

con las propiedades naturales del predio.

Una pequeña dificultad que plantea esta tabla se produce dado que el valor

homogeneizado unitario se fija para fracciones de 5.000 m2 mientras que el valor de

partida normalmente es el lote tipo de 300 m2.

El Dr. Eduardo Magnou ha realizado una nueva tabla, basado en la del Ing.

Guerrero, donde aporta una mayor cantidad de datos intermedios, facilitando la

interpolación de la primera tabla.

Esta tabla se reproduce como Anexo 1 al presente trabajo, pero se aconseja

para agilizar el cálculo del coeficiente de área de concesión (Cac) la aplicación de la

siguiente fórmula

Cac = 0,5291 x Q / 100

Donde 0,5291 es el coeficiente corrector para el empleo directo del valor

homogeneizado par 300 m2 y Q es el valor a tomar de la tabla del Dr. Magnou.

A forma de ejemplificación, valen los siguientes parámetros relacionados con

un valor homogeneizado para lote tipo (300 m2)

< = 300 m2 1.00

500 m2 0,82

1.000 m2 0.70

2.000 m2 0.62

3.500 m2 0,56

5.000 m2 0,53

7.500 m2 0,48

10.000 m2 0,44

15.000 m2 0,40

20,000 m2 0,39



COEFICIENTE DE EXPLOTACION COMERCIAL

El coeficiente de explotación comercial (Cec) es de aplicación directa en el caso

de locación de pequeñas superficies en espacios públicos preferentemente con alta

circulación de personas en cuyo caso el canon debe contemplar esta situación.

En el ámbito privado es fácilmente viable aceptar el planteo de exigir un

determinado valor y si el potencial inquilino lo considera factible para su

emprendimiento que se formule el correspondiente contrato de locación.

Pero en el ámbito estatal, en el que normalmente se especifica el uso a que

debe ser destinado el local, el justiprecio de este canon debe ser explicitado,

generando muy a menudo criticas de los potenciales arrendatarios, y muy

usualmente por la expectativa de obtener una utilidad comercial mayor con un bajo

canon locativo ligado a la baja superficie.

Tener una escala definida de ponderación es una forma clara de generar

igualdad en la formulación de los cánones, ya que nos separa de la arbitrariedad que

puede existir en la solicitud del monto del canon que existe en el ámbito privado.

Se debe tener cuidado en la aplicación de este coeficiente si se aplica también

el coeficiente de exclusividad en la explotación que mas adelante indicaremos, dado

que una carga excesiva puede provocar distorsiones en el valor final obtenido.

El coeficiente se debe aplicar considerando la superficie total, pero sobre el

área exclusiva en forma directa y sobre la superficie de uso moderada por el

correspondiente coeficiente

Para superficies en el entorno de 100 m2 a 300 m2 el coeficiente a adoptar es la

unidad (1)

Los valores aconsejados para el coeficiente de explotación comercial (Cec)

son

De 10 a 20 m2 8 a 4

De 30 a 50 m2 3 a 2

De 60 a 80 m2 1,5 a 1,25

COEFICIENTE DE USO

Los coeficientes de Uso (Cu) contemplan la situación que se plantea cuando,

por motivos de la explotación, se requieren espacios complementarios que, si bien

no son utilizados en forma directa, quedan generalmente cercados y afectados a la

libre disponibilidad del público.



En estos casos se debe analizar cual es la superficie que se requiere

efectivamente para la explotación directa del comercio cuyo canon se debe calcular

y cual es la superficie complementaria.

La superficie directamente asociada a la actividad comercial propiamente dicha

no debe sufrir ninguna reducción ni coeficiente minorante que la afecte ya que la

misma es indispensable para el desarrollo de la explotación.

La superficie complementaria es la que debe ser analizada dado que ella si

puede ser afectada por coeficientes minorantes.

La magnitud del coeficiente estará definida por el grado de ocupación que la

explotación origine sobre el predio.

Un ejemplo de aplicación de este coeficiente se puede obtener en los parques

de diversiones donde se requieren circulaciones internas que no hacen a la

explotación directa pero son imprescindibles para la circulación y generan

restricción del acceso del público al interior del mismo.

Para la correcta ponderación del coeficiente debe tenerse en cuenta si la

superficie complementaria contiene elementos que requieran de la conservación por

parte del concesionario, ejemplo forestación, dado que este elemento genera un

costo al locatario y suprime costos al locador.

El calculo de la superficie mínima requiere el estudio de un universo de

antecedentes similares, situación no fácilmente lograble.

Un caso especial es cuando la superficie no esta cercada y se produce en

locaciones de pequeñas dimensiones, kioscos, paradores de colectivos, etc. en cuyo

caso es válido considerar una superficie ampliando en 1 m ó 2 m los lados original

según el uso y luego aplicarle un coeficiente de uso del 50 % (0,50)

Los ejemplos que se realizan a continuación son al solo efecto del coeficiente

de uso (Cu), debiendo ser complementados con los demás elementos ponderativos

de cada caso.

COEFICIENTE DE TRANSITABILIDAD

El coeficiente de Transitabilidad (Ct) es un caso especial del coeficiente de uso.

El mismo debe ser tenido en cuenta cuando se determinan los valores locativos

que se deben abonar por concesiones de elementos móviles, que transitan espacios

públicos (trencitos de paseo, bicicletas, sulkis, ponis, autos eléctricos, etc.).



En estos casos el espacio que está alquilado normalmente no está cercado y el

público, mientras se está realizando la explotación, tiene libre acceso al mismo

espacio locado.

El valor nominal del coeficiente de transitabilidad no debería superar el 30 por

ciento (0,30) como máximo y su magnitud depende, al contrario del coeficiente de

uso, del deterioro que provoca la explotación en el espacio publico.

Vale como ejemplo de lo expuesto la locación del transito sobre el solado de

una rambla para autos eléctricos, en cuyo caso podría ser un coeficiente de 0,10 y

en el supuesto de la misma actividad sobre césped debería ser el máximo (0,30)

También debe tenerse en cuenta la cantidad de elementos que se colocan en

circulación en el plazo de tiempo, dado que son los que generan la ocupación del

espacio público.

Una forma de ponderar es el cálculo del tiempo que se demora en realizar un

circuito y multiplicar por el número de elementos que se autorizan.

El ancho para el cálculo de la superficie debe estimarse como mínimo en 0,80

m e incrementarse de acuerdo al tamaño del objeto que circulará, tomándose como

norma adoptar 0,40 m de incremento en el ancho del vehículo por la molestia que

pueden generar a los demás transeúntes que se encuentran en el predio...

COEFICIENTE DE EXPLOTACION TEMPORARIA

El coeficiente de Explotación Temporaria (Cet) es un término que considera el

hecho de una locación de muy corta duración respecto de una locación normal,

usualmente 2 ó 3 años o de concesiones con ejecución de obra pública, que

contemplan plazos que alcanzan los 5, 10 o aún los 20 años

El análisis genera dos situaciones a analizar. .

La primera consiste en la utilización de un espacio público del Municipio para

un uso privado en detrimento del uso de la población para una explotación lucrativa

de un particular-

La segunda, es que una vez terminado el contrato de locación del espacio

público el mismo ha sufrido deterioros, césped, desniveles, etc., propios de la

actividad desarrollada y que deben ser restaurados por el municipio a su costo.

Para la interpretación de este coeficiente se tiene en cuenta fundamentalmente

el plazo que dure la locación, dado que el coeficiente es inversamente proporcional a

la duración de la explotación temporaria



La justificación está dada porque en un corto plazo de locación el canon

cobrado puede incluso a no llegar a solventar los costos de recupero del suelo

locado.

El esquema de coeficientes de explotación temporaria (Cet) partiendo de un

valor unitario para la locación anual, mas aconsejado es el siguiente

ANUAL 1

SEMESTRAL 2

TRIMESTRAL 4

MENSUAL 8

Para períodos menores, días, semanas, quincenas se puede adoptar el valor

mensual, salvo características excepcionales que vinculen el contrato, ejemplo día

fundacional de la localidad, día del santo patrono, etc..

COEFICIENTE DE EXCLUSIVIDAD DE LA CONCESIÓN

Nos vemos en la obligación de emplear este tipo de coeficiente cuando el

espacio a locar ya sea por su ubicación estratégica dentro de la ciudad o por estar

ligado a un evento especial que no está relacionado con su propia explotación,

puede generar una ganancia adicional al locatario.

No sería de aplicación en el caso de la determinación del canon de puestos de

venta en una feria artesanal, donde todos los feriantes gozan de los mismos

privilegios, pero si una venta de comida exclusiva en el interior de dicha feria por

ejemplo.

Otro ejemplo válido es un puesto de venta de golosinas en un parque zoológico

si tiene exclusividad en la comercialización.

Esta ponderación debe ser estimada en un conjunto con los coeficientes de

explotación comercial, dado que una superposición excesiva de ambos puede

generar valores distorsionados.

Una forma de determinar el mismo surge de la interrelación urbana que

presenta el predio con otras explotaciones de similares características.

La amplitud del coeficiente de exclusividad comercial (Cex) puede oscilar entre

la unidad (1) y un máximo de 4.

En la práctica un coeficiente de 1,25 a 1,50 para una explotación de diversiones

en áreas parquizadas, con importante afluencia de público infantil, no resulta



distorsionante del canon y un coeficiente 2 ó 2,5 para una explotación de venta de

golosinas en iguales características es normalmente bien asimilado por el mercado.

Los coeficientes mayores (4) son de uso exclusivo para alquileres puntuales

ligados a eventos extraordinarios y con gran afluencia de público.

COEFICIENTE DE HOMOLOGACION DE SUPERFICIES

Al realizar cálculos de valores locativos para explotaciones similares es normal

encontrar que la superficie que cada emprendimiento utiliza no sea la misma.

En estos casos la rentabilidad de la locación es muy similar en todos los casos

y la mayor o menor superficie tiene solo una pequeña incidencia, en la generalidad

relacionada mas con la visión comercial del locatario que con la superficie

propiamente dicha..

La utilización de una mayor superficie incluso trae aparejado un mayor gasto de

conservación para el locatario.

También resulta que el empleo de una menor superficie en muchos de los

casos analizados se produce por los condicionamientos físicos del emplazamiento

de la explotación y no por requerimientos del locatario.

Es por ello que la diferencia existente con un área que denominaremos

Superficie ideal (Si) no debe ser ponderada en idéntica forma cuando hay exceso

de superficie que cuando es inferior a la ideal.

La determinación de la superficie ideal es el resultado de la comparación de

situaciones análogas, lo que requiere una larga tarea de relevamiento y su posterior

análisis.

El resultado de estos estudios ha arrojado dos fórmulas, para el cálculo de

Coeficiente de homologación de superficies (Chs), una para superficies menores que

la ideal y otra para superficies mayores. Ambas se empalman en la unidad que es

congruente con la Superficie ideal.

Las mismas son

Para superficies menores

Chs = 1 + 0,5 x ((Si –S)/SI + 0,5 x ((Si-S)/Si)2 ) )

Para superficies mayores

Chs = 1 + 0,5 x ((Si –S) / (2Si-S) + 0,5 x ((Si-S)/(2Si-S))2 )

Donde Si = Superficie ideal y S = Superficie a valorar



El siguiente cuadro da los coeficientes a aplicar en relación al porcentaje del

área a ocupar respecto de la Superficie ideal

%

Csh

50 1,313

60 1,240

70 1,173

75 1,141

80 1,110

90 1,053

100 1,000

110 0,948

120 0,891

125 0,861

130 0,832

140 0,778

150 0,750

ANALISIS DE LA RENTA ANUAL A APLICAR:

El cálculo del Valor Locativo Mensual Neto surge de una relación directa con la

Renta Neta Anual que se aplique ya que la misma incide sobre el capital inmobiliario

previamente determinado.

En este punto se deben distinguir dos planteos distintos y muy sencillos de

evaluar dado que se refieren al objeto de la locación. Estos escenarios son a partir

de si la locación se ejerce sobre un terreno baldío o el mismo cuenta con mejoras.

En el caso de que el terreno contenga mejoras la tasa de interés a considerar

es la que rija en el mercado inmobiliario al momento del cálculo, dado que el bien

sufre depreciaciones y además debe ser amortizado.

Pero en el supuesto que el canon se deba calcular solo sobre la tierra, como la

misma no es amortizable ni esta sujeta a depreciaciones por obsolescencia, la tasa

de interés es normalmente mucho menor y además en estos casos incide en forma

inversa la superficie del predio que es objeto del alquiler.

Una forma práctica de establecer la relación entre ambas tasas podría

obtenerse haciendo el cociente entre la tasa activa y la pasiva para depósitos a 30

días, dado que la tasa que se aplica para bienes con mejoras en el mercado

inmobiliario normalmente es conocida fácilmente.



No obstante para el caso de inmuebles con mejoras y hablando de locaciones

que se desarrollan en periodos ni inflacionarios ni recesivos, si partimos de una

amortización de la construcción normalmente reconocida en 10 años la tasa anual

neta razonable sería del 10 %.

En Argentina usualmente se emplea la tasa de 1% mensual, es decir del 12%

anual, pero en etapas recesivas la misma ha llegado incluso a la mitad de ese valor

(6% anual), manteniéndose incluso durante muchos períodos en un 7 u 8 % anual.

A continuación se acompañan dos tablas indicativas de valores a los efectos de

ser aplicadas en el cálculo de locaciones de tierra exclusivamente.

Esta tabla se considera válida en zonas urbanas y semiurbanas, debiendo

reducirse los valores explicitados en el caso de tierras rurales.

La primera nos da una relación entre el canon y la superficie a locar y la

segunda nos relaciona con el plazo de la locación.

El punto de interrelación de ambas tablas es el período de locación anual y los

10.000 m2 de superficie.

Ambas tabla son estimativas y varían según las condiciones del mercado

EN FUNCION DEL PLAZO DE LOCACION

(Para un lote de 10.000 m2)

ANUAL 4 %

SEMESTRAL 5 %

TRIMESTRAL 6 %

MENSUAL 8 %

EN FUNCION DE LA SUPERFICIE DE LOCACION

(Para un período anual)

1.000 m2 8 %

3.000 m2 7 %

5.000 m2 6 %

8.000 m2 5 %

10.000 m2 4 &

15.000 m2 3 %

La renta anual sale de la interrelación entre ambas tablas



DEL VALOR A INFORMAR

Al formular el informe final se debe analizar el destino del canon que se evalúa.

En el supuesto de que el valor determinado deba ser empleado para un

llamado a una nueva licitación de espacios públicos, donde no existen parámetros

previos de la rentabilidad concreta del emprendimiento, es necesario prever que el

valor, que va a ser empleado como base para los oferentes, debe resultar atractivo

a los mismos, liberando la potencialidad del valor final al libre juego del ofrecimiento

de los participantes en la licitación.

Esta situación se subsana aplicando el coeficiente denominado “retasa”, de

uso muy común en los remates al no aparecer oferentes al primer llamado.

En valor razonable del mismo puede oscilar entre un máximo de 0,85 y un

mínimo de 0,75.

Cuando se reitera el llamado a licitación de una concesión existente, se debe

tener en cuenta en primer lugar el estado de las edificaciones existentes.

Este párrafo atiende al hecho de que si bien las mismas pueden presentar

estados de conservación razonablemente buenos, dado que los plazos de locación

rondan los 5 ó 10 años, es muy probable que las mismas resulten obsoletas

respectos de las nuevas tendencias del consumo, situación que obligaría a castigar

las mejoras con un coeficiente que contemple esta situación y permita la inversión

del nuevo concesionario generando incluso una mejora y actualización de las obras

existentes en el espacio público.

En el caso del cálculo de valores locativos para renovación de alquileres de

establecimientos públicos, en especial el caso de escuelas, es conveniente adicionar

textos que contemplen los costos de impuestos y tasas que gravan la propiedad,

dado que los mismos no son contemplados usualmente en los contratos que se

realizan y deben ser asumidos por los propietarios.

Es un claro ejemplo del Valor Locativo Bruto enunciado al comienzo de este

análisis, y por lo tanto debe ser claramente explicitado en la formulación del informe.

Como corolario se reitera la recomendación de un análisis particular de cada

situación que se deba informar, considerando no solo la correcta ponderación de

cada uno de los coeficientes y tasas que se acompañan al presente, dado que una

superposición de factores puede arrojar valores distantes de la realidad, como

también los costos reales de inversión en el caso de que se deban desarrollar

construcciones en el predio.



CONCLUSION

El presente trabajo, con una fundamentación teórica que parte principalmente

de la formación y experiencia profesional, plantea una metodología para el cálculo

de valores locativos a los efectos de su estudio y aplicación práctica.

A futuro se proyecta la extensión del procedimiento propuesto para ser aplicado

al mercado inmobiliario en general.

Del mismo surgirán nuevos coeficientes a ponderar, frente del local, vidrieras,

marcas, etc. que deberán ser analizados oportunamente.

De la aplicación de los métodos propuestos en el presente trabajo en el

mercado inmobiliario y de los resultados logrados se podrán obtener conclusiones

que generen el intercambio de opiniones entre los profesionales ligados al tema para

el perfeccionamiento de la valoración un área que, a fecha actual, no posee

indicadores de comparación reconocidos.



ANEXO I

Superficie Q 1000 133 7000 91 60000 63

250 200 1100 132 7200 90 65000 62

260 198 1200 130 7400 89 70000 61

270 196 1300 129 7600 88 75000 61

280 193 1400 127 7800 87 80000 60

290 191 1500 125 8000 86 85000 59

300 189 1600 124 8500 85 90000 59

310 187 1700 122 9000 84 95000 58

320 185 1800 121 9500 83 100000 58

330 183 1900 119 10000 82 105000 58

340 181 2000 118 11000 81 110000 57

350 179 2200 116 12000 80 115000 57

360 176 2400 114 13000 79 120000 56

370 174 2600 113 14000 78 125000 56

380 171 2800 111 15000 77 130000 55

390 169 3000 109 16000 76 140000 55

400 167 3200 108 17000 76 150000 54

410 165 3400 106 18000 75 160000 54

420 164 3500 105 19000 75 170000 53

430 163 3600 105 20000 74 180000 53

440 162 3800 104 21000 74 190000 52

450 160 4000 104 22000 73 200000 52

460 159 4200 103 23000 73 210000 51

470 158 4400 102 24000 72 220000 51

480 156 4600 101 25000 71 230000 50

490 155 4800 101 26000 71 240000 50

500 154 5000 100 28000 70 260000 49

550 152 5200 99 30000 70 280000 49

600 150 5400 98 32000 69 300000 48

650 148 5600 97 34000 69 320000 48

700 146 5800 96 36000 68 340000 47

750 144 6000 95 38000 67 360000 47

800 142 6200 95 40000 67 380000 47

850 139 6400 94 45000 66 400000 47

900 137 6600 93 50000 65 450000 46

950 135 6800 92 55000 64 500000 45



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