BÁO CÁO NGHIÊN CỨ

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU

ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG

CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN

DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Hà Nội, tháng 09 năm 2016

RECOMMENDATIONS TO THE DRAFT LAW TO REVISE LAWS ON BUSINESS ANDINVESTMENT TO REDUCE GAPS IN REGULATIONS ON THE ESTABLISHMENTAND IMPLEMENTATION OF INVESTMENT PROJECTS INVOLVING LAND USES

RECOMMENDATIONS TO THE DRAFT LAW TO REVISE LAWS ON BUSINESS ANDINVESTMENT TO REDUCE GAPS IN REGULATIONS ON THE ESTABLISHMENTAND IMPLEMENTATION OF INVESTMENT PROJECTS INVOLVING LAND USES

EXECUTIVE SUMMARY

Over the years and for several reasons, the business environment of Vietnam has notbeen assessed as enabling to investment and business activities of organizations andindividuals in all economic sectors. Multiple overlaps and gaps in the legal framework isone of the key reasons.

Several regulations of law pertaining to business and investment activities should beamended to improve the business environment. This could prove challenging due to thecost of the process to amend several regulations and the political determination to identifywhat needs to be revised and why.

Against this backdrop, a group of experts of the Central Institute for EconomicManagement in collaboration with the United States Agency for InternationalDevelopment's (USAID) Governance for Inclusive Growth Program have developed aproposal on several issues to be addressed by the draft law to revise laws on businessand investment to reduce gaps in regulations on the establishment and implementationof investment projects involving land uses. A number of issues have been selected forstudy and analysis related to the accessibility of market and land resources. As revealedby field surveys, meetings, and discussion with relevant state agencies in some localities,and enterprises, many problems pertain to overlaps, inconsistencies, contradictions andeven gaps in the regulations of the law, which are causing difficulties for enterprises andinvestors of different sizes, and to the agencies that handle administrative procedures asrequired by law.

The research methodology is based on the mapping of administrative procedures andprocesses, both under the law and in practice. This approach makes it possible tosystematically review the provisions of a specialized law within a system of variousspecialized laws. At the same time, this approach also makes it possible to evaluatewhich proposed revisions are likely to be compatible with a specialized legal systemwithout creating new overlaps and contradictions, without affecting other subjects ofapplicability of each specialized legal system.

In addition to the mapping of administrative procedures, recommendations are alsobased on legal issues laid out in the 2013 Constitution and the 2015 Law on thePromulgation of Legal Normative Documents to ensure the constitutionality anduniformity of the legal system. The opinions expressed in the proposal reflect not only theviews of the group of experts but also the recommendations made by many governmentagencies, experts, lawyers and businesses via local surveys, seminars, and workshops.

The proposal is presented in this report, and includes the following documents:

1. Proposal on the revision of several issues of the Investment Law, the Construction Law, the Housing Law, the Real Estate Business Law, and the Law on Environmental Protection. 2. Annex 1: Recommendations on amendments of, and supplements to, specific provisions in the draft law to revise laws on business and investment to reduce gaps in regulations on the establishment and implementation of investment projects involving land uses. 3. Annex 2: Licensing diagrams on investment and business activities that involve businesses’ access to land.4. Annex 3: A summary review table of the laws proposed for revisions.

Đề xuất sửa đổi các quy định về đầu tư kinh doanh 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong nhiều năm qua, môi trường kinh doanh của Việt Nam chưa được đánh giá là một môi trường tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư và kinh doanh của các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế với nhiều lý do. Trong đó, các quy định pháp lý còn nhiều chồng chéo, thiếu thống nhất và tương thích là một lý do chính.

Chủ trương sửa đổi một số quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhằm cải thiện môi trường kinh doanh là một chủ trương đúng đắn. Nhưng để thực hiện được việc sửa đổi này là thách thức đáng kể về nguồn lực, phương pháp luận cũng như quyết tâm chính trị để lựa chọn, xác định những vấn đề cần sửa và mục tiêu sửa đổi.

Nhận thức được vấn đề này, bản Báo cáo nghiên cứu Đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất do Nhóm chuyên gia của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương CIEM phối hợp cùng Dự án Quản trị nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện thuộc Cơ quan phát triển quốc tế Hoa Kỳ USAID GIG đã lựa chọn nghiên cứu và phân tích một số nội dung liên quan đến hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất từ góc độ tiếp cận thị trường, tiếp cận thị trường nhằm tạo môi trường kinh doanh hiệu quả cho doanh nghiệp trên cơ sở nền tảng pháp lý minh bạch và thống nhất. Kết quả khảo sát, làm việc, trao đổi với các cơ quan nhà nước có liên quan ở một số địa phương và các doanh nghiệp đã cho thấy nhiều vấn đề về mặt quy định pháp luật do sự chồng chéo, mâu thuẫn, không thống nhất và các khoảng trống pháp luật đang gây nên những vướng mắc, khó khăn cho không chỉ các doanh nghiệp, nhà đầu tư ở các quy mô khác nhau mà cho cả các cơ quan khi giải quyết thủ tục hành chính theo quy định.

Nhóm chuyên gia thực hiện nghiên cứu sử dụng phương pháp sơ đồ hoá các quy

trình, thủ tục hành chính, bao gồm theo quy định của pháp luật và trên thực tiễn. Phương pháp này giúp cho việc xem xét có tính hệ thống các quy định pháp luật chuyên ngành trong hệ thống các quy định pháp luật chuyên ngành khác nhau. Đồng thời phương pháp này cũng giúp cho việc đánh giá các kiến nghị sửa đổi, bổ sung có khả năng phù hợp với một hệ thống pháp luật chuyên ngành, không gây nên những chồng chéo, mâu thuẫn mới; bảo đảm không phá vỡ nguyên tắc thống nhất và đồng bộ pháp luật; không ảnh hưởng đến các đối tượng điều chỉnh khác của từng hệ thống luật chuyên ngành.

Bên cạnh việc áp dụng phương pháp sơ đồ hóa, các đề xuất còn được xây dựng trên

cơ sở xem xét các vấn đề pháp lý được quy định tại Hiến pháp 2013 và Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 để nhằm bảo đảm tính hợp hiến, tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật. Các ý kiến được nêu tại Đề xuất này không chỉ phản ánh quan điểm của Nhóm chuyên gia về vấn đề bất cập cũng như kiến nghị mà là ý kiến của nhiều cơ quan nhà nước, chuyên gia, luật sư và doanh nghiệp thông qua các cuộc khảo sát địa phương, toạ đàm, hội thảo.

Đề xuất này bao gồm các tài liệu sau:

1. Bản đề xuất sửa đổi một số nội dung tại các Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, và Luật Bảo vệ Môi trường.

2. Phụ lục 1_Bản kiến nghị sửa đổi, bổ sung những quy định cụ thể tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh.

3. Phụ lục 2_Sơ đồ các quy trình cấp phép liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

4. Phụ lục 3_Bảng tổng hợp rà soát các luật được kiến nghị sửa đổi, bổ sung.


Nhóm chuyên gia rà soát và nghiên cứu của CIEM và Dự án USAID GIG: ___________________________________ Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Nguyễn Minh Thảo, Trưởng Ban, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Nguyễn Mạnh Hiển, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Nguyễn Hưng Quang, Giám đốc Công ty Luật NHQuang Phạm Ngọc Linh, Giám đốc Công ty tư vấn MCG Trần Thị Thanh Huyền, luật sư Công ty Luật NHQuang Phùng Thị Thanh Xuân, chuyên gia Công ty tư vấn MCG Phan Thị Thái Hà, Quản lý chương trình, Dự án USAID GIG ___________________________________

Báo cáo này là kết quả nỗ lực hợp tác giữa Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID) thông qua Dự án Quản trị Nhà nước nhằm Tăng trưởng Toàn diện (GIG). Mọi quan điểm và nhận định trình bày trong Báo cáo là của nhóm chuyên gia và không nhất thiết thể hiện quan điểm của USAID hay Chính phủ Hoa Kỳ.


NHỮNG BẤT CẬP VÀ ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI

I. CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỦ TỤC QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐƯỢC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG QUA ĐẤU GIÁ, ĐẤU THẦU Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư là một thủ tục được ghi nhận chính thức tại Luật Đầu tư 2014 (Mục 2). Trên thực tế, quyết định chủ trương đầu tư đã được thực hiện tại nhiều cấp có thẩm quyền từ trung ương tới địa phương. Một số quy định pháp luật có quy định về chủ trương đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau, như: giới thiệu địa điểm đầu tư, chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở… Mặc dù, quy định này mới được ban hành nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện việc ra quyết định chủ trương đầu tư dưới các hình thức khác nhau từ trước khi Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực, và việc thực thi thủ tục này trên thực tế có nhiều vấn đề cần phải hoàn thiện, chỉnh sửa để tạo sự thống nhất trong khung pháp lý, và thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, như dự án được giao đất, cho thuê đất không qua đấu thầu, đấu giá đối với quyền sử dụng đất. 1. Chồng chéo về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và

Luật Nhà ở

Điều 170 và Điều 17 Luật Nhà ở quy định một số dự án đầu tư xây dựng thuộc các trường hợp phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư của Uỷ ban nhân dân tỉnh:

a. Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

b. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

c. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

d. Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Đối với các dự án khác, hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư hoặc Luật Đầu tư công.

Trong khi đó, Luật Đầu tư Điều 32 và Điều 33 quy định về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của Uỷ ban Nhân dân tỉnh đối với: (i) dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu

hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; và (ii) dự án sử dụng công nghệ thuộc danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo

quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.

Theo các quy định trên, tiêu chí phân loại dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau nên thực tế dẫn đến sự chồng chéo,không thống nhất và các cơ quan nhà nước cũng như nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng. Ví dụ như nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thì phải áp dụng các quy định của Luật Nhà ở. Tuy nhiên, nếu dự án này lại được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu thì doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước đều lúng túng không biết phải thực hiện thủ tục theo Luật Nhà ở hay Luật Đầu tư như đã trích dẫn ở trên. Do đó, thực tế, Nhà đầu tư phải thực hiện quy trình quyết định chủ trương đầu tư hai (02) lần: một (01) theo Luật Đầu tư; và một (01) theo Luật Nhà ở. Vấn đề nữa là cơ quan phê duyệt của cả hai thủ


tục hành chính này là như nhau: Uỷ ban Nhân dân Tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ. Do đó, cần xác định rõ có cần thiết phải thực hiện cả hai thủ tục này hay không?

Trên thực tế đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, một số địa phương chỉ yêu cầu Nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần trong khi một số địa phương khác vẫn yêu cầu Nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Việc này đã gây nên thực trạng áp dụng pháp luật không thống nhất trên toàn quốc.

Đề xuất:. Đề nghị sửa đổi Điều 170 Luật Nhà ở để giải quyết vấn đề này theo hướng bãi bỏ thủ tục chấp thuận dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo Luật Nhà ở, thống nhất áp dụng việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Đối với thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn Luật chưa quy định về trình tự, thủ tục thực hiện thủ tục. Do vậy, thống nhất áp dụng việc điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư. Xin xem Phụ lục 1 kèm theo.

2. Thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng không tương thích giữa Luật Xây dựng, Luật

Nhà ở và Luật Đầu tư Theo quy định tại Điều 46 Luật Xây dựng, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các nhà đầu tư khi có yêu cầu. Tuy nhiên Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định trình tự thực hiện giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng.

Luật Đầu tư Điều 33 quy định hồ sơ thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư yêu cầu Nhà đầu tư phải nộp ”Đề xuất dự án đầu tư trong đó có nội dung về địa điểm đầu tư”. Như vậy, nhà đầu tư phải có địa điểm đầu tư trước khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư.

Luật Nhà ở và Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong hồ sơ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư yêu cầu phải có ”Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư”. Như vậy, đối với các dự án theo Luật Nhà ở, Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm trước khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Cả ba luật, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, không thống nhất thời điểm giới thiệu địa điểm đầu tư cho các nhà đầu tư – trước hay sau khi Nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trên thực tế, có địa phương thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, có địa phương lại thực hiện sau khi có quyết định chủ trương đầu tư, có địa phương lồng ghép thủ tục giới thiệu địa điểm thực hiện dự án vào thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Vấn đề này cũng gây nên việc áp dụng pháp luật không thống nhất trên toàn quốc.

Đề xuất: Sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng theo hướng thống nhất với quy định tại Điều 33, Luật Đầu tư. Quyết định giới thiệu địa điểm sẽ là một nội dung của Quyết định chủ trương đầu tư. Xin xem Phụ lục 1 kèm theo.


3. Thời điểm cấp giấy phép quy hoạch không được quy định rõ ràng trong Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà Ở.

Khoản 5 Điều 33 Luật Đầu tư quy định trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có quy định điều chỉnh trường hợp khu đất đầu tư chưa có quy hoạch chi tiết về xây dựng thì việc thực hiện thủ tục hành chính (TTHC) để cấp Giấy phép quy hoạch được thực hiện như thế nào? (i) Giấy phép quy hoạch sẽ được cấp luôn cho nhà đầu tư cùng với chấp thuận chủ trương đầu tư; hay (ii) Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy phép quy hoạch trước khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư? Luật Xây dựng không có quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, Điều 32 Nghị định 44/2015/NĐ-CP và Điều 9 Nghị định 59/2015/NĐ-CP lại quy định dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung, riêng lẻ tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch nhưng cần điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất; hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công trình công nghiệp tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, thì nhà đầu tư sẽ phải thực hiện TTHC để được cấp Giấy phép quy hoạch. Giấy phép quy hoạch là cơ sở để lập Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án.

Tương tự như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở không quy định cụ thể vấn đề này nhưng Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên sẽ phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong bộ hồ sơ (Điều 10, NĐ 99/2015) yêu cầu Nhà đầu tư phải có ’’Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư’’. Yêu cầu này gây khó khăn đối với Nhà đầu tư trong trường hợp khu đất chưa có quy hoạch chung được phê duyệt. Ngoài ra, để có những tài liệu này Nhà đầu tư phải thực hiện nhiều TTHC rất phức tạp bao gồm: Giấy phép quy hoạch, Phê duyệt nhiệm vụ, Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết trước khi thực hiện TTHC quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở do Bộ Xây dựng chủ trì.

Như vậy, quy định pháp luật của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở hiện không thống nhất về thời điểm cấp Giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tư – trước hay cùng thời điểm với chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thực tế, nhiều địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp giấy phép quy hoạch theo quy định của Luật Xây dựng. Một số địa phương cấp giấy phép quy hoạch luôn cho Nhà đầu tư cùng với việc thực hiện thủ tục thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này đã gây nên việc áp dụng pháp luật không thống nhất trong cả nước.

Đề xuất: Sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng theo hướng thống nhất với quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư. Gộp thủ tục cấp giấy phép quy hoạch với thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư sẽ xem xét và cấp giấy phép quy hoạch đồng thời với Quyết định chủ trương đầu tư cho Nhà đầu tư. Do đó, quyết định cho phép quy hoạch sẽ là một nội dung của Quyết định chủ trương đầu tư. Xin xem đề xuất sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng tại Phụ lục 1 kèm theo.

4. Thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất không thống nhất về thời điểm thẩm định

hồ sơ đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất


Theo Luật Đầu tư, đối với trường hợp nhà đầu tư có đề xuất giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Điều 14 khoản 4), Nghị định 118/2015/NĐ-CP (Điều 30 khoản 1 điểm b) quy định thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư. Tuy nhiên, tại Điều 7, khoản 1 của Thông tư 30/2014/TT/BTNMT quy định về văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định này được hiểu là việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được tiến hành trong giai đoạn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất.

Ngoài ra thời gian thẩm định và cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải quyết TTHC cũng quy định không thống nhất giữa pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai. Thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư là 15 ngày trong khi các quy định hướng dẫn Luật Đất đai là 30 ngày. Cả hai cơ quan là cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan tài nguyên và môi trường đều có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ giải quyết TTHC.

Trên thực tế, đa số địa phương thực hiện thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Vì tại thời điểm này, cơ quan có thẩm quyền mới có đầy đủ thông tin về dự án của nhà đầu tư để xác định một cách chính xác nhu cầu sử dụng đất của Nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng có địa phương, tuỳ từng dự án, Nhà đầu tư phải tiến hành thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất một cách chính thức hoặc không chính thức trước khi thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Mặt khác, hiện chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực hiện thủ tục này nên các yêu cầu về hồ sơ, trình tự, thời gian thực hiện là khác nhau ở mỗi địa phương, gây khó khăn và lúng túng cho nhà đầu tư, cũng như cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ.

Đề xuất: Sửa đổi Điều 33 Luật Đầu tư để thống nhất thời điểm này. Thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng thực hiện đồng thời tại thời điểm giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ cho ý kiến về sự phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng, chỉ tiêu sử dụng đất theo quy định tại Khoản 4, Điều 33 Luật Đầu tư. Xin xem đề xuất sửa đổi Điều 33 Luật Đầu tư tại Phụ lục 1 kèm theo.

5. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ trong một số

dự án bị trùng lặp với thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị

Theo quy định tại Điều 44 Luật Quy hoạch Đô thị, các dự án sau thuộc thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị của Thủ tướng Chính phủ:

a) Quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh là đô thị loại I, quy hoạch chung đô thị mới có quy mô dân số dự báo tương đương với đô thị loại III trở lên và đô thị mới có phạm vi quy hoạch liên quan đến địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên;

b) Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật của thành phố trực thuộc trung ương là đô thị loại đặc biệt;

c) Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế - xã hội, văn hoá, lịch sử, của quốc gia theo quy định của Chính phủ;


d) Các quy hoạch khác do Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng tổ chức lập.

Sau khi đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch, dự án vẫn tiếp tục phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ với quy trình tương tự quy trình phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch. Theo quy định tại Điều 31 Luật Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư sau đây:

“1. Dự án không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau: a) Di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; b) Xây dựng và kinh doanh cảng hàng không; vận tải hàng không; c) Xây dựng và kinh doanh cảng biển quốc gia; d) Thăm dò, khai thác, chế biến dầu khí; đ) Hoạt động kinh doanh cá cược, đặt cược, casino; e) Sản xuất thuốc lá điếu; g) Phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu chức năng trong khu kinh tế; h) Xây dựng và kinh doanh sân gôn; 2. Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên; 3. Dự án của nhà đầu tư nước ngoài trong các lĩnh vực kinh doanh vận tải biển, kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí, thành lập tổ chức khoa học và công nghệ, doanh nghiệp khoa học và công nghệ 100% vốn nước ngoài; 4. Dự án khác thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật.”

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở (khoản 4 Điều 9)

“• Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị;

• Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị;

• Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.”

Những quy định nêu trên cho thấy, cho dù Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch xây dựng, phát triển ngành... thì lại tiếp tục xem xét và chuẩn thuận những dự án cụ thể có trong những quy hoạch đó. Quy định này dẫn đến việc Thủ tướng phải thực hiện thủ tục hai (02) lần. Thủ tục theo quy trình được Thủ tướng phê duyệt thường mất rất nhiều thời gian dẫn đến nhiều dự án nhà đầu tư đã phải ngừng kế hoạch đầu tư do không thể chờ đợi trong một khoảng thời gian quá dài.

Đề xuất: Đề xuất bãi bỏ thủ tục xin quyết định chủ trương của Thủ tướng Chính phủ đối với các dự án đã phù hợp với quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Xin xem đề xuất sửa đổi Điều 31 Luật Đầu tư tại Phụ lục 1 kèm theo.

6. Thủ tục đánh giá tác động môi trường không thống nhất giữa Luật Đầu tư và Luật

Bảo vệ Môi trường


Theo quy định tại Điều 25 khoản 2 điểm a Luật Bảo vệ Môi trường, quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án. Nhà đầu đầu tư phải thực hiện thủ tục xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường trước khi thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư không yêu cầu nhà đầu tư phải nộp quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Như vậy hai quy định này đã xung đột nhau.

Qua khảo sát thực tế, thủ tục xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường rất phức tạp và tốn kém. Do vậy, nếu chưa nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư mà thực hiện thủ tục đánh giá tác động môi trường thì sẽ tạo một chi phí tuân thủ tốn kém cho nhà đầu tư và có thể là rủi ro cho nhà đầu tư nếu dự án không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, tại giai đoạn sơ khởi này, dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, các thông tin về dự án chưa cụ thể để có thể thực hiện các phương án thiết kế, tính toán chính xác nên lập báo cáo đánh giá tác động môi trường trong giai đoạn này không có nhiều ý nghĩa. Để bảo đảm chất lượng báo cáo đánh giá tác động môi trường, một số địa phương đã yêu cầu phê duyệt các báo cáo đánh giá tác động môi trường sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư.

Đề xuất: Phân chia phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (“ĐTM’’) thành hai loại: Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) sơ bộ và ĐTM chi tiết. ĐTM sơ bộ thực hiện trong giai đoạn nghiên cứu lập dự án đầu tư. ĐTM chi tiết thực hiện sau khi có quyết định chủ trương đầu tư. Đối tượng phải thực hiện ĐTM hai bước (ĐTM sơ bộ và ĐTM chi tiết) là các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ có khả năng hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường. Do đó, cần sửa đổi một số điều của Luật Bảo vệ môi trường. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Bảo vệ môi trường theo Phụ lục 1 kèm theo.

II. LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ, ĐẤU THẦU, CHỈ ĐỊNH NHÀ ĐẦU TƯ. 1. Mâu thuẫn về điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng giữa Luật Kinh doanh bất động

sản và Luật Đất đai trong thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Về điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng. Pháp luật đất đai (Điều 14, Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai) yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Như vậy, mức vốn chủ đầu tư phải đáp ứng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã có sự không tương thích.

Theo khảo sát thực tế, sự không tương thích giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai về mức vốn chủ đầu tư phải đáp ứng trong trường hợp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình nhà ở, công trình kinh doanh bất động sản. Sự không tương thích này dẫn đến: (i) Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư lúng túng trong việc lựa chọn quy định pháp luật để thực hiện; (ii) Thực trạng thực hiện không thống nhất giữa các địa phương; (iii) Xu hướng chung yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện cao hơn.


Đề xuất: Thống nhất áp dụng điều kiện về mức vốn pháp định theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất cho các dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản. Quy định mức vốn tối thiểu đối với các dự án có công trình không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo Phụ lục 1 kèm theo.

2. Việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất, quyết định chủ trương đầu tư quy định tại các luật không thống nhất

Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thông qua đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đất đai quy định rõ các trường hợp đấu giá, không đấu giá đất. Pháp luật đầu tư quy định các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng), Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu rồi có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không? Điều này dẫn đến sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất. Do sự không thống nhất giữa các quy định pháp luật trong việc quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá, đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư nên có tình trạng không thực hiện đấu giá, đầu thầu dự án đầu tư có gắn liền với quyền sử dụng đất mà thay vào đó là thực hiện thông qua cơ chế cấp chủ trương đầu tư.

Đề xuất: Luật Đấu thầu cần quy định loại đất nào đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Luật Đất đai cần quy định rõ đã đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu thì có cần đấu giá theo pháp luật đất đai không ? Do đó, cần sửa đổi Luật Đấu thầu và Luật Đất đai để xác định rõ các trường hợp này. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đấu thầu và Luật Đất đai tại Phụ lục 1

III. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

1. Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất Theo quy định của Điều 4 khoản 9 Luật Doanh nghiệp, “doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam”. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp Việt Nam.

Tuy nhiên, Điều 3 khoản 27 Luật Đất đai đã loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ra khỏi khái niệm về “tổ chức kinh tế”, theo đó: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Do đó, một số quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bị hạn chế so với tổ chức kinh tế, trong đó có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới để thực hiện dự án đầu tư.


Với quy định của pháp luật đất đai hiện hành, trong điều kiện quỹ đất để Nhà nước giao, cho thuê ngày càng thu hẹp do Nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, khả năng tiếp cận quỹ đất của nhà đầu tư nước ngoài càng bị hạn chế, đặc biệt là đối với các dự án không nằm trong danh mục các dự án được Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi quốc gia, công cộng như du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng; nông nghiệp công nghệ cao. Hạn chế quyền tiếp cận đất đai cũng đồng nghĩa với việc hạn chế quyền tự do kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án đầu tư nhưng không có quỹ đất để thực hiện. Điều này dẫn đến tâm lý tiêu cực của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc cho rằng họ không được đối xử bình đẳng với các doanh nghiệp Việt Nam.

Đề xuất: Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong tiếp cận đất đai bằng một trong hai hình thức: (1) cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư; hoặc (2) mở rộng diện nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tại Phụ lục 1

2. Không tương thích về chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp giữa Luật Đất đai

và Luật Đầu tư

Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất (Điều 149). Luật Đầu tư cũng quy định cho phép các địa phương gặp khó khăn trong bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp được điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để dành một phần diện tích đất phát triển nhà ở, công trình, dịch vụ, tiện ích công cộng (Điều 21). Tuy nhiên, quy định tại Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà ở sẽ nằm trong hay ngoài khu công nghiệp.

Thực tế, các địa phương lúng túng không biết quy hoạch phần diện tích phát triển nhà ở, công trình công cộng phục vụ cho người lao động. Để an toàn, nhiều địa phương đã điều chỉnh quy hoạch đưa diện tích đất này ra ngoài khu công nghiệp để phù hợp với Luật Đất đai.

Đề xuất: Quy định rõ trong pháp luật đầu tư việc điều chỉnh quy hoạch đưa diện tích đất phát triển nhà ở, công trình công cộng phục vụ cho người lao động nằm ngoài khu công nghiệp. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư tại Phụ lục 1

3. Không tương thích về quyền cho thuê tài sản giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự

Điều 175 Luật Đất đai chưa quy định về quyền được cho thuê lại tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Điều này không thống nhất với quy định về quyền cho thuê tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Về vấn đề này, có nhiều quan điểm cho rằng, Luật Đất đai không quy định quyền nhưng cũng không cấm các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền cho thuê tài sản trong trường hợp này. Tuy nhiên, Điều 19, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với quy định: “Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất


được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” đã “tuýt còi” các doanh nghiệp trong việc cho thuê tài sản trên đất trả tiền thuê đất hàng năm.Các giao dịch cho thuê tài sản trên diện tích đất trả tiền thuê đất hàng năm bị ngừng trệ, trong khi nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường tương đối lớn.

Đề xuất: Bổ sung quy định về quyền cho thuê tài sản trên diện tích đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm vào Luật Đất đai để bảo đảm quyền tài sản của các tổ chức, cá nhân và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tại Phụ lục 1

4. Hạn chế quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai

Điều 174 Luật Đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài là chưa được phép. Quy định này hiện đang hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thông qua hoạt động mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc các giao dịch mua bán nợ xấu trên thị trường.

Về quy định không cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài. Trên thực tế, nhiều dự án đầu tư có quy mô lớn đòi hỏi phải tiếp cận vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong khi đó nguồn vốn trong nước rất hạn chế, dẫn đến chủ đầu tư mặc dù có đất, công trình xây dựng trên đất với giá trị lớn nhưng không được thế chấp vay vốn của ngân hàng ở nước ngoài để tiếp tục đầu tư mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc tháo gỡ tình trạng khó khăn của doanh nghiệp. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn mua lại nợ xấu trong các doanh nghiệp Việt Nam nhưng không thể thực hiện việc mua bán vì không có giải pháp thế chấp tài sản gắn liền với đất hiệu quả nhằm khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp sau khi đã hoàn thành thủ tục mua bán.

Đề xuất: Cần thiết phải mở rộng quyền của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài trong việc thế chấp tài sản trên đất tại ngân hàng nước ngoài để thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển nền kinh tế và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư. Tuy nhiên đây là vấn đề phức tạp, trước mắt pháp luật đất đai cần quy định giao cho Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể về việc người sử dụng đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tại Phụ lục 1

5. Xung đột giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt hoạt động dự án đầu

tư

Theo quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư, dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong trường hợp: sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án (Điều 48 khoản 1 điểm g). Dự án chấm dứt đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư sẽ bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, Điều 64 Luật Đất đai quy định các trường hợp thu hồi đất, theo đó, tại khoản 1 điểm i quy định trường hợp thu hồi: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà


nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Như vậy, giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai đã có sự xung đột trong quy định về việc chấm dứt dự án và thu hồi đất. Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện. Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.

Ngoài ra, liên quan đến việc xử lý tài sản gắn liền với đất, pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai cũng quy định không tương thích. Pháp luật đầu tư quy định nhà đầu tư tự thanh lý tài sản khi dự án chấm dứt hoạt động. Nếu không tự thanh lý thì cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất (Điều 48 Luật Đầu tư). Pháp luật đất đai quy định chủ đầu tư được gia hạn thêm 24 tháng, hết thời hạn này mà Nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai. Như vậy, thời điểm chấm dứt hoạt động dự án và thời điểm xử lý vi phạm về đất đai đối với nhà đầu tư hiện không thống theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Do sự xung đột giữa quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai liên quan đến việc chấm dứt dự án nên các địa phương lúng túng trong việc lựa chọn giải pháp để thực hiện. Nhiều dự án đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng. Nhiều dự án không thể đưa ra quyết định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tư vì sợ vi phạm quy định của Luật Đất đai. Việc thanh lý tài sản trên đất đối với diện tích đất bị thu hồi cũng gặp khó khăn do thời điểm Nhà nước được quyền thanh lý quy định tại Luật Đầu tư và Luật Đất đai không tương thích.

Đề xuất: Thống nhất quy định chấm dứt dự án tại Luật Đầu tư theo Luật Đất đai để tăng cơ hội triển khai dự án cho Nhà đầu tư. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư tại Phụ lục 1

6. Miễn giảm tiền thuê đất – không tương thích giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai

Theo quy định của pháp luật đầu tư, các dự án thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư thì được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15). Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định, trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. Như vậy, các doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm, do vậy, không thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn. Quy định này hiện đang hạn chế quyền tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang tìm mọi phương án để tháo gỡ khó khăn, ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đề xuất: Để tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, đã được Nhà nước miễn hoặc giảm tiền sử


dụng đất, tiền thuê đất thông qua quy định cho phép các doanh nghiệp được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (như thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn). Mặt khác, tạo sự công bằng giữa doanh nghiệp được giao đất, thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; doanh nghiệp kinh doanh nhà ở; doanh nghiệp đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao với các dự án xã hội hóa thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư, ngành nghề ưu đãi đầu tư được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tại Phụ lục 1.

7. Quy định về ký quỹ - không tương thích giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai

Các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư và các quy định hướng dẫn Luật Đất đai chỉ quy định một hình thức bảo đảm dự án đầu tư duy nhất là ký quỹ. Trong khi đó, phạm vi các dự án phải ký quỹ theo quy định của các quy định này là khác nhau: Các quy định hướng dẫn Luật Đất đai phân loại ký quỹ theo loại dự án, trong khi đó các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư phân loại ký quỹ theo nguồn gốc đất của dự án dẫn đến phát sinh nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.

Sự không tương thích trong quy định về phạm vi các dự án phải ký quỹ giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai gây khó khăn và lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định yêu cầu ký quỹ và số tiền ký quỹ của các Nhà đầu tư. Ngoài ra, việc quy định một hình thức bảo đảm đầu tư duy nhất là ký quỹ cũng làm giảm đi tính linh hoạt và hiệu quả của biện pháp bảo đảm đầu tư.

Đề xuất: Bổ sung thêm một hình thức bảo đảm dự án đầu tư là bảo lãnh cho các Nhà đầu tư. Sửa lại phạm vi các dự án áp dụng việc ký quỹ hoặc bảo lãnh theo quy định của pháp luật đầu tư. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tại Phụ lục 1.

IV. XÂY DỰNG

1. Bất hợp lý trong việc phân quyền thẩm định thiết kế cơ sở

Theo điểm a, Khoản 5, Điều 10, Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I (nhà ở > 20 tầng hoặc >20,000 m2 sàn). Quy định này là bất cập khi chủ đầu tư phải trình nộp hồ sơ cho Bộ Xây dựng thẩm định, trong khi đó trước đây, Sở Xây dựng tại mỗi địa phương đã thực hiện việc quản lý nhà nước về xây dựng một cách hiệu quả.,

Quy định yêu cầu các dự án đầu tư xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I (nhà ở > 20 tầng hoặc > 20,000 m2 sàn) phải thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở tại Bộ Xây dựng đang gây ra sự lãng phí nguồn lực lớn cho cơ quan quản lý Nhà nước và chủ đầu tư. Trên thực tế, chi phí phát sinh cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước là rất lớn. Thiệt hại trong trường hợp này, người tiêu dùng sản phẩm cuối cùng là người phải gánh chịu vì tất cả chi phí sẽ được chủ đầu tư chuyển vào giá thành sản phẩm.

Đề xuất: Cần phân quyền quản lý thiết kế cơ sở cho địa phương để tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp cũng như nguồn lực Nhà nước trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính. Xin xem đề xuất sửa đổi tại Phụ lục 1


2. Sự cần thiết của việc thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng

Luật Xây dựng, Điều 82, Khoản 3 quy định công trình xây dựng sử dụng vốn khác, như sau: a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế kỹ thuật trong trường hợp thiết kế ba bước, thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp thiết kế hai bước đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Phần thiết kế công nghệ (nếu có), dự toán xây dựng do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định; b) Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng đối với các công trình xây dựng còn lại; Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Điều 26, Khoản 1.a quy định: Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định tại Điều 76 Nghị định chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật (trường hợp thiết kế ba bước), thiết kế bản vẽ thi công (trường hợp thiết kế hai bước) của công trình cấp đặc biệt, cấp 1, công trình theo tuyến đi qua hai tỉnh trở lên và công trình do Thủ tướng Chính phủ giao. Theo các quy định hiện hành nêu trên, có ba sự bất hợp lý trong thủ tục này đối với công trình cấp I:

i. Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Cục quản lý các hoạt động xây dựng) thuộc

Bộ Xây dựng phải chủ trì thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở của tất cả các công trình cấp 1 trên cả nước. Như trình bày tại thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, việc này là không khả thi.

ii. Sau khi được thẩm định, chủ đầu tư sẽ phải nộp kết quả thẩm định thiết kế xây dựng cho cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh để được cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, về mặt thẩm quyền, cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh hoàn toàn có thể đảm nhiệm cả việc thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở của các công trình cấp I khi họ là cơ quan cấp Giấy phép Xây dựng và sau đó thanh tra, giám sát quá trình xây dựng công trình.

iii. Khoản 2 Điều 30 Nghị định 59/2015/NĐ-CP chỉ rõ nếu cơ quan chuyên môn không đủ điều kiện thẩm định, cơ quan chuyên môn yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn trực tiếp tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp đã đăng ký công khai thông tin năng lực hoạt động xây dựng trên Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng để chủ đầu tư ký kết hợp đồng thẩm tra phục vụ công tác thẩm định. Theo khảo sát tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng, việc thẩm tra phần lớn được chủ đầu tư ký kết với một đơn vị thẩm tra độc lập và cũng theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP này, Cơ quan, tổ chức, cá nhân thẩm tra…chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm tra do mình thực hiện. Với quy định này i) liệu việc thẩm định của Cơ quan Nhà nước có thực sự cần thiết đối với công trình sử dụng vốn khác khi mà thiết kế cơ sở đã được Cơ quan Nhà nước thẩm định và thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở đã được một đơn vị tư vấn thẩm tra được Bộ Xây dựng công nhận tổ chức thẩm tra? và ii) nếu việc thẩm định là cần thiết, có cần cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc cấp Bộ thực hiện đối với công trình cấp I khi mà việc thẩm định được thực hiện dựa trên kết quả thẩm tra của một tổ chức, cá nhân thứ ba?


Quy định tập trung quyền thẩm định thiết kế xây dựng tại Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý Nhà nước tại Trung ương đang gây ra các hệ luỵ (i) Lãng phí nguồn lực của Nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước trong việc thực hiện TTHC; (ii) Quá trình thực hiện TTHC bị trì trệ, thời gian thực hiện TTHC kéo dài làm giảm cơ hội đầu tư kinh doanh và thiệt hại kinh tế cho Nhà đầu tư; (iii) Tạo tâm lý tập trung quyền lực.

Đề xuất: Phân quyền thẩm định thiết kế xây dựng cho cơ quan quản lý Nhà nước địa phương. Tăng tính chịu trách nhiệm của tổ chức, cá nhân tiến hành thẩm định thông qua việc công nhận kết quả thẩm định của các tổ chức trong trường hợp này. Cụ thể hóa hồ sơ cấp phép xây dựng nhằm tạo điều kiện cho Cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng khi không thực hiện thẩm định Thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Xây dựng tại Phụ lục 1

3. Trùng lặp về nội dung phê duyệt của giấy phép xây dựng với quy hoạch chi tiết xây dựng trong Luật Xây dựng

Theo quy định tại Điều 91 Luật Xây dựng: Giấy phép xây dựng được cấp khi công trình xây dựng đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, các thiết kế kỹ thuật công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.

Nội dung của giấy phép xây dựng (Điều 90 – Luật Xây dựng) một lần nữa thể hiện lại những nội dung đã có trong quy hoạch chi tiết xây dựng, các thiết kế kỹ thuật công trình mà không có thêm thông tin bổ sung cũng như các điều kiện pháp lý cho cả Cơ quan quản lý nhà nước và Nhà đầu tư so với các kết quả của thủ tục hành chính về thẩm duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, các thiết kế kỹ thuật công trình. Trùng lặp và lãng phí nguồn lực để thực hiện cấp Giấy phép xây dựng cho các dự án công trình xây dựng đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, và các thiết kế kỹ thuật công trình xây dựng (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật) cũng đã được cơ quan quản lý xây dựng thẩm định và phê duyệt.

Đề xuất: Miễn cấp giấy phép xây dựng cho các công trình xây dựng đã có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định của Luật Xây dựng. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Xây dựng tại Phụ lục 1

4. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài

Luật Xây dựng 2014 đã không có các quy định cải thiện về thời gian thực hiện TTHC cấp giấy phép xây dựng so với các quy định trước đây. Theo khảo sát về môi trường kinh doanh của Ngân hàng thế giới, trong năm 2015, chỉ số cấp phép xây dựng của Việt Nam không có sự cải thiện, và thời gian cấp phép xây dựng kéo dài thêm 52 ngày,

kéo dài nhất trong các thành viên ASEAN1. Thời gian cho TTHC cấp GPXD thực tế

của các doanh nghiệp năm 2015 là 82 ngày, trong khi so với trước đây (năm 2014) chỉ có 30 ngày.

1 http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/vietnam#dealing-with-construction-permits

http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/vietnam#dealing-with-construction-permits


Theo Điều 102, Luật Xây dựng, thời gian để cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp giấy là 30 ngày. Tuy nhiên nếu đến thời hạn cấp giấy phép mà cơ quan cấp phép thấy cần phải xem xét thêm thì sẽ có thể kéo dài thêm 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định. Như vậy, Nhà đầu tư có thể phải chờ đến 40 ngày để có được giấy phép xây dựng kể từ ngày nộp bộ hồ sơ đầy đủ cho cơ quan cấp phép. Thủ tục thực hiện kéo dài làm giảm cơ hội đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư và tăng chi phí tuân thủ của dự án.

Đề xuất: Bỏ quy định về việc thẩm định thiết kế xây dựng sau Thiết kế cơ sở đối với công trình cấp I của cơ quan chuyên môn về xây dựng và rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Xây dựng tại Phụ lục 1.

V. CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, DỰ ÁN NHÀ Ở, DỰ ÁN ĐẤT ĐAI

1. Điều kiện chuyển nhượng dự án ngặt nghèo làm giảm cơ hội triển khai dự án

Các doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án hầu hết đều đang ở trong tình trạng thiếu nguồn tài chính nên không thể đền bù giải phóng mặt bằng hoặc triển khai việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhưng lại phải đáp ứng các điều kiện (Điều 49 Luật KDBĐS).

i. Phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành xong việc bồi thường, giải

phóng mặt bằng hoặc phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; và

ii. Phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng dự án theo đánh giá của cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, giới nghiên cứu, hành nghề Luật sư là tương đối khó khăn, làm giảm cơ hội chuyển nhượng dự án cho đối tác có khả năng triển khai tiếp dự án, gây thiệt hại cho địa phương và người dân.

Đề xuất: Giảm điều kiện chuyển nhượng dự án để tăng cơ hội đưa các dự án tiếp tục đi vào giai đoạn triển khai và hoạt động. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản tại Phụ lục 1

2. Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu

tư và Luật Kinh doanh Bất động sản

Điều 51 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đó nhà đầu tư phải xin Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Nhưng theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng đủ điều kiện. Điều 37 khoản 3 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định cụ thể về thủ tục thay đổi nhà đầu tư đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng kí đầu tư và thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh. Theo đó, khi thay đổi nhà đầu tư, nhà đầu tư phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.


Như vậy, để thực hiện chuyển nhượng dự án trên thực tế, Nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư trước tiên. UBND cấp tỉnh sẽ tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý tại địa phương như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư, Cục thuế trước khi quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho Nhà đầu tư. Tiếp đến, Nhà đầu tư tiếp tục thực hiện thủ tục xin quyết định phê duyệt chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của UBND tỉnh. Trong thủ tục này, UBND cấp tỉnh lại một lần nữa tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý nhà nước như ở thủ tục ban đầu (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục thuế) trước khi quyết định ban hành quyết định phê chuyển việc chuyển nhượng dự án cho Nhà đầu tư. Sự chồng chéo này: (i) gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các thủ tục; (ii) lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, quy định chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật KDBĐS dẫn đến tình trạng thực hiện không thống nhất của các địa phương. Một số địa phương để tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà Đầu tư, chỉ yêu cầu Nhà đầu tư thực hiện thủ tục một lần theo Luật Đầu tư và cơ quan quản lý đầu tư là cơ quan đầu mối tiếp nhận và giải quyết TTHC. Tuy nhiên, nhiều địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực hiện thủ tục hai lần theo quy định của hai Luật.

Đề xuất: Bãi bỏ thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đầu tư. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản tại Phụ lục 1

3. Thời hạn thực hiện thủ tục quy định không rõ ràng ở cả Luật KDBĐS và Luật Đầu tư

Luật KDBĐS, Luật Đầu tư không quy định: (i) thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến (“Cơ quan phối hợp”) phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ; và (ii) phương án xử lý của cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp cơ quan phối hợp không gửi văn bản trả lời. Thời hạn thực hiện thủ tục không rõ ràng dẫn đến: (i) Sự tuỳ tiện của các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện thủ tục; (ii) Thời gian thực hiện thủ tục của các Nhà đầu tư trên thực tế bị kéo dài so với quy định của Luật vì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời của cơ quan phối hợp.

Đề xuất: Quy định rõ thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến phải gửi ý kiến trả lời cho cơ quan có thẩm quyền và phương án giải quyết trong trường hợp không nhận được ý kiến trả lời của cơ quan được tham vấn ý kiến trong thời hạn luật định. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản tại Phụ lục 1

4. Xung đột về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai

Quyền chuyển nhượng dự án được thực hiện đối với tất cả các loại dự án (Điều 45 Luật Đầu tư, Điều 25 Luật Nhà ở, Điều 51 Luật Kinh doanh Bất động sản). Trong khi


đó, Luật đất đai lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án hẹp hơn - theo từng loại dự án đầu tư cụ thể. Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng các dự án mới dừng lại ở dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, các dự án còn lại Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật xây dựng các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải lấy ý kiến của các bộ ngành (mặc dù Chính phủ đã quy định về điều kiện) gây khó khăn cho các địa phương và doanh nghiệp.

Quy định giới hạn chuyển nhượng dự án theo từng dự án cụ thể của Luật Đất đai đã hạn chế cơ hội chuyển nhượng dự án của Nhà đầu tư. Trong nhiều trường hợp nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án để tăng nguồn vốn đầu tư cho dự án nhưng không thể bảo đảm được các điều kiện có Giấy chứng nhận cũng như là thời gian được cấp Giấy chứng nhận. Cũng theo quy định của Luật Đất đai, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chỉ được chuyển giao toàn bộ mà không được chuyển giao một phần đã gây lúng túng trong việc thi hành của cơ quan nhà nước lẫn nhà đầu tư. Bởi lẽ, khái niệm dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng không được định nghĩa cụ thể là bao gồm một hoặc nhiều loại dự án sau:

i. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;

ii. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nhà ở; iii. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho sân bay, bến cảng…

Đề xuất: Xem xét điều chỉnh bổ sung pháp luật đất đai cho phù hợp với pháp luật đầu tư về điều kiện và phạm vi chuyển nhượng dự án. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tại Phụ lục 1.

5. Thiếu vắng quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư

Điều 170 Luật Nhà ở 2014 quy định:

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì việc quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công.

- Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

- Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Chương III, Mục 1, Điều 9, Khoản 5, Khoản 6 quy định về một số trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở không có quy định cụ thể về thủ tục trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư.


Mặc dù Luật Nhà ở quy định dẫn chiếu đến Luật Đầu tư nhưng Luật Đầu tư lại không quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nên dẫn đến các địa phương lúng túng không biết thực hiện thủ tục như thế nào, có địa phương áp dụng thủ tục theo Luật Đầu tư để thực hiện cho các nhà đầu tư, có địa phương từ chối việc thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư.

Đề xuất: Ngoại trừ các dự án theo Luật Đầu tư công, tất cả các dự án còn lại thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Xin xem đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư tại Phụ lục 1

VI. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI CÁC QUY ĐỊNH HƯỚNG DẪN THỰC THI PHÁP LUẬT 1. Quy trình thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài và không quy định

rõ thời hạn tại các văn bản quy phạm pháp luật

Theo quy định tại Chương II, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, ba phần tư (¾) quy trình của thủ tục hành chính là thủ tục nội bộ giữa các cơ quan có thẩm quyền. Các thủ tục nội bộ chia thành rất nhiều bước nhỏ (15 bước) với nhiều quy trình lặp lại. Ngoài ra, thời hạn thực hiện thủ tục hành chính không được quy định trong Luật Nhà ở.

Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài, trùng lắp, không quy định rõ thời hạn và việc phát sinh thêm thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án dẫn đến (i) lãng phí thời gian và nguồn lực của cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục và chủ đầu tư; (ii) Sự tuỳ tiện của các cơ quan thực hiện thủ tục hành chính.

Đề xuất: Quy định rút gọn đối với quy trình thực hiện thủ tục nội bộ giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất và thời hạn thực hiện thủ tục hành chính.

2. Một số thủ tục hành chính đang phát sinh thêm cho chủ đầu tư

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP "nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư.... Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu".

Quy định này làm phát sinh thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư cho dự án. Trong trường hợp này, xuất hiện sự trùng lắp các tài liệu (về hồ sơ pháp lý, chứng minh năng lực tài chính…) giữa hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án và hồ sơ dự thầu.

Đề xuất: Chủ đầu tư chỉ thực hiện thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư, thủ tục đấu thầu do cơ quan có Nhà nước thẩm quyền thực hiện. Do đó, đề nghị sửa lại Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

VII. ĐỀ XUẤT QUY TRÌNH THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH THỐNG NHẤT


Các thủ tục hành chính nhà đầu tư phải thực hiện trong một dự án đầu tư có sử dụng đất hiện đang được quy định rải rác trong các Luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu… và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật, gây rất nhiều khó khăn, lúng túng cho các nhà đầu tư cũng như cơ quan có thẩm quyền trong hành trình tìm kiếm và thực thi các quy định pháp luật. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc thi hành thủ tục không thống nhất giữa các địa phương. Hệ luỵ của vấn đề này là tại mỗi tỉnh tiến hành hoạt động đầu tư, nhà đầu tư phải nghiên cứu, tìm hiểu quy trình thực hiện thủ tục như ban đầu; ngoài ra phải thực hiện lặp đi lặp lại các quy trình, thủ tục giống nhau do sự chồng chéo trong các quy định pháp luật. Để khắc phục thực trạng nêu trên, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và cán bộ công chức trong quá trình thực thi nhiệm vụ, cần xây dựng các quy định pháp luật thống nhất về quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong Luật Đầu tư. Xin xem quy trình đề xuất tại Phụ lục 2.

Phụ lục 1 – Đề xuất đối với Luật sửa đổi các luật về đầu tư kinh doanh

Phụ lục 1: BẢNG GÓP Ý CỤ THỂ VÀO DỰ THẢO LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC LUẬT VỀ ĐẦU TƯ, KINH DOANH

STT QUY ĐỊNH TẠI DỰ THẢO ĐỀ NGHỊ SỬA ĐỔI CỦA CIEM/ USAID GIG NHẬN XÉT

LUẬT NHÀ Ở

1. Không có

Sửa đổi Điều 22, Khoản 1 như sau:

"1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải

được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực

hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về đất

đai và xây dựng"

Pháp luật đất đai cũng có liên quan đến các dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Do vậy, quá trình thực hiện các dự án này cũng

phải tuân theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Không có

Sửa Điều 170 Luật Nhà ở như sau:

“Điều 170. Quyết định chủ trương đầu tư dự án

xây dựng nhà ở

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ

tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn

đầu tư công thì trước khi lập, phê duyệt hoặc điều

chỉnh dự án, việc quyết định chủ trương đầu tư dự

án, điều chỉnh dự án thực hiện theo quy định của

Luật đầu tư công. Trường hợp dự án đầu tư bằng

nguồn vốn trung ương thì phải có ý kiến thẩm định

của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng

nguồn vốn địa phương thì phải có ý kiến thẩm định

của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện

quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của

Luật đầu tư và Luật Nhà ở thì thực hiện thủ tục đầu

tư và điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của

Luật đầu tư””.

Tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu

tư và Luật Nhà ở khác nhau nên thực tế dẫn đến

sự chồng lấn trong áp dụng thủ tục hành chính.

Việc thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương

đầu tư chồng chéo giữa Luật Nhà ở và Luật Đầu

tư. Nhà đầu tư phải thực hiện 2 thủ tục (i) theo

Luật Đầu tư; (ii) theo Luật Nhà ở với quy trình

giống nhau để nhận được 2 văn bản chấp thuận

của cùng một cơ quan – UBND cấp Tỉnh hoặc

Thủ tướng Chính phủ. Đề xuất bãi bỏ thủ tục

chấp thuận dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo

Luật Nhà ở, thống nhất áp dụng việc xin chấp

thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Đối với thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, Luật Nhà

ở và văn bản hướng dẫn Luật chưa quy định về

trình tự, thủ tục thực hiện thủ tục. Do vậy, thống

nhất áp dụng việc điều chỉnh dự án theo Luật Đầu

tư.

3. Bãi bỏ Điều 171 Bãi bỏ Điều 171 Ý kiến tương đồng, đồng ý với Dự thảo

LUẬT ĐẤT ĐAI



4.

Sửa đổi điểm b Khoản 3 Điều 58 như

sau:

“b. Bảo đảm đầu tư theo quy định của

pháp luật về đầu tư”

Sửa đổi Điểm b, Khoản 3, Điều 58, Luật Đất đai

như sau:

"b) Ký quỹ hoặc bảo lãnh theo quy định của pháp

luật về đầu tư”

Quy định "bảo đảm đầu tư theo quy định của

pháp luật đầu tư" là không rõ ràng, gây khó khăn

cho nhà đầu tư trong việc tìm hiểu các viện dẫn

của pháp luật. Ngoài ra, Chương II, Luật Đầu tư

quy định về bảo đảm đầu tư, nhưng đây là nội

dung bảo đảm của nhà nước đối với nhà đầu tư,

do vậy, không phù hợp với hàm nghĩa của Luật

Đất đai trong việc quy định các biện pháp bảo

đảm mà nhà đầu tư có nghĩa vụ thực hiện để

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Khuyến nghị sửa đổi chi tiết như Cột 2 để nội

dung quy định luật được rõ ràng và phù hợp với

ý nghĩa của quy định pháp luật.



5.

Bổ sung Khoản 4 vào Điều 118 như sau:

“4. Ngoài hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu

giá quyền sử dụng đất quy định tại Khoản

1 Điều này, nhà đầu tư thực hiện dự án

đầu tư còn được giao đất, cho thuê đất

thực hiện dự án đầu tư lựa chọn nhà đầu

tư có sử dụng đất theo quy định của pháp

luật về đấu thầu hoặc được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền quyết định, chấp

thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật

đầu tư.”

Bổ sung Khoản 4, Điều 118, Luật Đất đai như

sau:

“4. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, Nhà nước

đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy

định của pháp Luật Đấu thầu thì không phải đấu

giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho

thuê đất”.

Quy định như Dự thảo là không cần thiết vì tại

Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai, các trường hợp

không đấu giá quyền sử dụng đất đã được đưa

ra. Theo đó, những trường hợp này, thay vì đấu

giá quyền sử dụng đất, các hình thức khác sẽ

được tiến hành, bao gồm đấu thầu, lựa chọn nhà

đầu tư, và được quy định cụ thể trong luật chuyên

ngành (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động

sản,…)

Luật Đầu tư, Luật Đất đai đã có những quy định

cụ thể về việc quyết định chủ trương đầu tư, đấu

giá quyền sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư.

Nhưng Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu

đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được

giải phóng mặt bằng), đã đấu thầu lựa chọn nhà

đầu tư theo pháp Luật Đấu thầu rồi có phải đấu

giá quyền sử dụng đất theo pháp Luật Đất đai

không? Điều này dẫn đến sự lúng của các địa

phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp

luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất

6.

Bổ sung điểm đ khoản 3 Điều 167 Luật

Đất đai như sau:

“đ. Ban quản lý khu kinh tế, khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn

bản thực hiện các quyền của người sử

dụng đất trong khu kinh tế, khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.”

Sửa đổi, bổ sung Điểm d, Khoản 3, Điều 167,

Luật Đất đai như sau:

“d) Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu

chế xuất, khu công nghệ cao có quyền công chứng

và chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các

quyền của người sử dụng đất trong khu công

nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ

cao”.

Khuyến nghị theo sửa đổi tại Cột 2 vì nội dung

sửa đổi này bao hàm cả việc công chứng bên

cạnh thẩm quyền chứng thực để tạo điều kiện

thuận lợi cho người sử dụng đất trong khu công

nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ

cao.



7.

Không có Sửa đổi Điểm d, Khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai

như sau:

“Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam; tại các ngân hàng nước ngoài

theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.”

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định người sử

dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 174).

Như vậy, việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại

các ngân hàng nước ngoài là chưa được phép.

Quy định này hiện đang hạn chế sự phát triển của

nền kinh tế thông qua hoạt động mở rộng hoạt

động sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư

hoặc các giao dịch mua bán nợ xấu trên thị

trường.

Cần thiết phải mở rộng quyền của nhà đầu tư

trong nước, nhà đầu tư nước ngoài trong việc thế

chấp tài sản trên đất tại ngân hàng nước ngoài

để thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển nền kinh

tế và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu

tư. Tuy nhiên đây là vấn đề phức tạp, trước mắt

pháp luật đất đai cần quy định giao cho Thủ

tướng Chính phủ quyết định đối với từng trường

hợp cụ thể về việc người sử dụng đất được thế

chấp tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất

tại các ngân hàng ở nước ngoài

8. Không có

Sửa lại Điều 174, Luật Đất đai như sau:

“4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa

vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như

trường hợp không được miễn hoặc không được

giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất

có mục đích sử dụng tương ứng.”

Quy định này nhằm đảm bảo sự thống nhất thực

hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp

luật về đất đai giữa trường hợp được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả

tiền một lần cho cả thời gian thuê và trường hợp

không được miễn hoặc không được giảm tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất



9.

Sửa đổi điểm b, d Khoản 1 Điều 175 như

sau:

“b) Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê,

thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;”

“d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất thuê. Trường

hợp thành lập pháp nhân do góp vốn thì

pháp nhân được Nhà nước tiếp tục cho

thuê đất theo mục đích đã được xác định

trong thời gian góp vốn.”

Sửa đổi Điểm b, Khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai

như sau:

“Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê; thế chấp tài

sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê

tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam”

Ý kiến tương đồng, đồng ý với Dự thảo



10.

Không có Phương án 1: Sửa đổi điều 62 khoản 2 điểm a

và Điều 62 khoản 3 điểm d, Luật Đất đai như

sau:

”2.Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ

chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất,

bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao; khu đô thị mới; dự án đầu tư

bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

dự án du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng;

nông nghiệp công nghệ cao.

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp

tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất, bao gồm:

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông

thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn,

cụm công nghiệp, khu sản xuất, chế biến nông sản,

lâm sản, thủy sản tập trung; dự án phát triển rừng

phòng hộ, rừng đặc dụng; dự án du lịch sinh thái,

bất động sản nghỉ dưỡng; nông nghiệp công nghệ

cao.”

Phương án 2: Bổ sung Điểm b Khoản 1, Điều

169, Luật Đất đai như sau:

”b)....Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực

hiện dự án đầu tư, nhận chuyển nhượng vốn đầu

tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật đầu tư và của Chính phủ”.

Pháp luật hiện hành đang hạn chế quyền tiếp cận

đất đai của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài. Với quy định hiện hành, trong điều kiện

quỹ đất để Nhà nước giao, cho thuê ngày càng

thu hẹp do Nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển

kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, khả

năng tiếp cận quỹ đất của nhà đầu tư nước ngoài

càng bị hạn chế, đặc biệt là đối với các dự án

không nằm trong danh mục các dự án được Nhà

nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi

quốc gia, công cộng như du lịch sinh thái, bất

động sản nghỉ dưỡng; nông nghiệp công nghệ

cao.

Hạn chế quyền tiếp cận đất đai cũng đồng nghĩa

với việc hạn chế quyền tự do kinh doanh của các

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Doanh

nghiệp muốn thực hiện dự án đầu tư nhưng

không có quỹ đất để thực hiện. Điều này dẫn đến

tâm lý tiêu cực của các doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài trong việc cho rằng họ không

được đối xử bình đẳng với các doanh nghiệp Việt

Nam

Cần mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài trong tiếp cận đất đai bằng

một trong hai hình thức: (1) cho phép nhà đầu tư

nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để

thực hiện dự án đầu tư; hoặc (2) mở rộng diện

nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế -xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng.


11.

Không có Sửa đổi Điều 194, Luật Đất đai như sau:

“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với

chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu

tư phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của

pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất

động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1

Điều 188 của Luật Đất đai;

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính

liên quan đến đất đai của một phần hoặc toàn bộ

dự án đầu tư;

3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự

án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định

tại Điều 58 của Luật Đất đai và phải sử dụng đất

đúng mục đích;

4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh

nhà ở, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển

nhượng hoặc cho thuê ngoài việc bảo đảm các

điều kiện quy định tại các khoản 1,2,3 Điều này,

việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án

chỉ được tiến hành sau khi đã xây dựng kết cấu hạ

tầng kỹ thuật theo tiến độ đã được phê duyệt. Đối

với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức

phân lô chỉ được thực hiện tại các khu vực không

nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô

thị đặc biệt, khu vực trung tâm, các tuyến đường

chính trong thành phố, thị xã và sau khi đã hoàn

Quy định giới hạn chuyển nhượng dự án theo

từng dự án cụ thể của Luật Đất đai đã hạn chế

cơ hội chuyển nhượng dự án của Nhà đầu tư và

không phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư (Điều

45), Luật Nhà ở (Điều 25), Luật Kinh doanh Bất

động sản (Điều 51). Trong nhiều trường hợp nhà

đầu tư muốn chuyển nhượng dự án để tăng

nguồn vốn đầu tư cho dự án nhưng không thể

bảo đảm được các điều kiện có Giấy chứng nhận

cũng như là thời gian được cấp giấy chứng nhận.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai, Dự án đầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng chỉ được chuyển

giao toàn bộ mà không được chuyển giao một

phần đã gây lúng túng trong việc thi hành của cơ

quan nhà nước lẫn nhà đầu tư. Bởi lẽ, khái niệm

dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng không

được định nghĩa cụ thể là bao gồm một hoặc

nhiều loại dự án sau:

i. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho khu

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;

ii. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nhà ở;

iii. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho

sân bay, bến cảng…

Vì vậy, cần điều chỉnh bổ sung pháp luật đất đai

cho phù hợp với pháp luật đầu tư về điều kiện

và phạm vi chuyển nhượng dự án



thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo tiến độ

đã được phê duyệt. “

LUẬT ĐẤU THẦU

12. Không có

Sửa đổi Khoản 3, Điều 1, Luật Đấu thầu như

sau:

"3. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư

theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư

có sử dụng đất đối với đất chưa được giải phóng

mặt bằng;"

Luật Đấu thầu chưa quy định rõ các loại đất được

đấu thầu (đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải

phóng mặt bằng), đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu

tư theo pháp Luật Đấu thầu rồi có phải đấu giá

quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không?

Sửa đổi để tạo ra quy định rõ ràng cho việc áp

dụng trên thực tiễn.

LUẬT XÂY DỰNG

13.

Không có

Sửa Điều 46. Giới thiệu địa điểm xây dựng như

sau:

“1. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách

nhiệm, phối hợp với cơ quan đăng ký đầu tư, giới

thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các chủ đầu tư

có yêu cầu trong hồ sơ thủ tục quyết định chủ

trương đầu tư.

2. Địa điểm được giới thiệu để đầu tư xây dựng,

được ghi rõ trong quyết định chủ trương đầu tư,

phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy mô, tính

chất đầu tư, tiết kiệm diện tích đất xây dựng; không

làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và

môi trường của vùng, khu chức năng đặc thù và

khu vực nông thôn.”

Theo quy định tại Điều 46 Luật Xây dựng: cơ

quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm

giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các nhà

đầu tư khi có yêu cầu. Tuy nhiên Luật này và các

văn bản hướng dẫn thi hành không quy định trình

tự thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư xây

dựng.

Hồ sơ thực hiện thủ tục quyết định chủ trương

đầu tư tại Điều 33 Luật Đầu tư yêu cầu Nhà đầu

tư phải nộp ”Đề xuất dự án đầu tư trong đó có nội

dung về địa điểm đầu tư”. Như vậy, nhà đầu tư

phải có địa điểm đầu tư trước khi thực hiện thủ

tục quyết định chủ trương đầu tư.

Luật Nhà ở và Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP,

trong hồ sơ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ

trương đầu tư yêu cầu phải có ”Quyết định phê

duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi

tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm



quyền phê duyệt; và nội dung chương trình, kế

hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được

phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực

hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư”.

Như vậy, đối với các dự án theo Luật Nhà ở thì

Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục giới thiệu địa

điểm trước khi thực hiện thủ tục quyết định chủ

trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Hiện quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư

và Luật Nhà ở đang không thống nhất thời điểm

giới thiệu địa điểm đầu tư cho các nhà đầu tư –

trước hay sau khi Nhà đầu tư nhận được chấp

thuận chủ trương đầu tư dẫn tới việc thực hiện

không thống nhất giữa các địa phương.



14.

Không có Bổ sung Điều 47, Luật Xây dựng như sau:

Điều 47. Giấy phép quy hoạch xây dựng

“ 6. Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ

trương đầu tư của Luật Đầu tư, cơ quan có thẩm

quyền cấp giấy phép quy hoạch xem xét cấp giấy

phép quy hoạch cho nhà đầu tư đồng thời với việc

ra quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm

quyền.

7. Chính phủ quy định chi tiết nội dung, trình tự cấp

giấy phép ”

Quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật

Nhà ở hiện không thống nhất về thời điểm cấp

Giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tư – trước hay

đồng thời với chấp thuận chủ trương đầu tư dẫn

đến việc thực hiện không thống nhất giữa các địa

phương. Nhiều địa phương yêu cầu Nhà đầu tư

thực hiện thủ tục cấp giấy phép quy hoạch theo

quy định của Luật Xây dựng. Một số địa phương

cấp giấy phép quy hoạch luôn cho Nhà đầu tư khi

thực hiện thủ tục thẩm định chấp thuận chủ


Đề xuất: Gộp thủ tục cấp giấy phép quy hoạch

với thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo

Luật Đầu tư. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền

quyết định chủ trương đầu tư sẽ xem xét và cấp

giấy phép quy hoạch đồng thời với Quyết định

chủ trương đầu tư cho Nhà đầu tư



15.

Không có Sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng, Điều 82,

Khoản 3.

“ 3. Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn khác

được quy định như sau:

a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân

cấp chủ trì thẩm định thiết kế kỹ thuật trong trường

hợp thiết kế ba bước, thiết kế bản vẽ thi công trong

trường hợp thiết kế hai bước đối với công trình xây

dựng cấp đặc biệt, công trình công cộng, công trình

xây dựng có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi

trường và an toàn của cộng đồng. Phần thiết kế

công nghệ (nếu có), dự toán xây dựng do cơ quan

chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư

thẩm định;”

Quy định tập trung quyền thẩm định thiết kế xây

dựng tại Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý

Nhà nước tại Trung Ương hiện nay đang gây ra

các hệ luỵ (i) Lãng phí nguồn lực của Nhà đầu

tư và cơ quan quản lý Nhà nước trong việc thực

hiện TTHC; (ii) Quá trình thực hiện TTHC bị trì

trệ, thời gian thực hiện TTHC kéo dài làm giảm

cơ hội đầu tư kinh doanh và thiệt hại kinh tế cho

Nhà đầu tư; (iii) Tạo tâm lý tập trung quyền lực.

Đề xuất bỏ quy định về việc thẩm định thiết kế xây

dựng sau TKCS đối với công trình cấp I của cơ

quan chuyên môn về xây dựng

16.

Không có Sửa đổi Luật Xây dựng, Điều 89, Khoản 2.đ như

sau:

“đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự

án khác có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được

thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định của Luật

này”;

Theo quy định, không phải tất cả các dự án/ công

trình xây dựng nằm trong khu vực đã có quy

hoạch chi tiết 1/500 được duyệt và được thẩm

định thiết kế xây dựng theo quy định được miễn

thực hiện TTHC này. Tất cả các các công trình

nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao, dự án nhà ở thuộc dự án phát

triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô ≥ 7

tầng và tổng diện tích sàn ≥ 500 m2 dù đã có quy

hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt và có thiết kế xây

dựng đã được thẩm duyệt bởi các cơ quan quản

lý quy hoạch và/ hoặc cơ quan quản lý xây dựng

đều phải thực hiện TTHC cấp giấy phép xây

dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.



17.

Sửa đổi Điểm e Khoản 1 Điều 102 như

sau:

“e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ

quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây

dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép

trong thời gian 25 ngày đối với trường hợp

cấp giấy phép xây dựng công trình, bao

gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn,

giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép

di dời và trong thời gian 15 ngày đối với

nhà ở riêng lẻ và công trình quảng cáo đã

có trong quy hoạch quảng cáo. Trường

hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng

cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp

giấy phép xây dựng phải thông báo bằng

văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng

thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý

trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện,

nhưng không được quá 10 ngày kể từ

ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.

Sửa đổi Luật Xây dựng, Điều 102, Khoản 1e:

e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có

thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét

hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối

với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm

cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây

dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian

15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời

hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì

cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo

bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời

báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem

xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 05

ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản

này.

Theo Điều 102, Luật Xây dựng, thời gian để cơ

quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp giấy

là 30 ngày. Tuy nhiên nếu đến thời hạn cấp giấy

phép mà cơ quan cấp phép thấy cần phải xem

xét thêm thì sẽ có thể kéo dài thêm 10 ngày kể

từ ngày hết hạn theo quy định. Như vậy, NĐT có

thể phải chờ đến 40 ngày để có được giấy phép

xây dựng kể từ ngày nộp bộ hồ sơ đầy đủ cho cơ

quan cấp phép.

Thủ tục thực hiện kéo dài làm giảm cơ hội đầu tư

kinh doanh của nhà đầu tư và tăng chi phí tuân

thủ của dự án

LUẬT BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG



18.

Sửa đổi, bổ sung Điều 18 như sau:

“Điều 18. Đối tượng phải thực hiện đánh

giá tác động môi trường

1. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác

động môi trường sơ bộ là các dự án đầu

tư có tiềm ẩn nguy cơ gây tác động lớn,

sâu, rộng đến môi trường trong danh mục

dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng

Chính phủ.

2. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác

động môi trường chi tiết gồm:

a) Dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều

này.

b) Dự án đầu tư có sử dụng đất của khu

bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu

dự trữ sinh quyển đã được xếp hạng;

c) Dự án đầu tư có nguy cơ tác động xấu

đến môi trường.

3. Dự án đầu tư thuộc bí mật quốc gia, dự

án phòng chống thiên tai khẩn cấp không

phải thực hiện đánh giá tác động môi

trường

4. Chính phủ quy định danh mục dự án

quy định tại khoản 1 và điểm b, điểm c

khoản 2 Điều này.

Sửa đổi Điều 18 như sau:

Điều 18. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác

động môi trường

1. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác động môi

trường sơ bộ là các dự án đầu tư thuộc thẩm quyết

định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng

Chính phủ có khả năng hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh

hưởng nghiêm trọng đến môi trường.

2. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác động môi

trường chi tiết gồm:

a) Dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều này.

b) Dự án đầu tư có sử dụng đất của khu bảo tồn

thiên nhiên, vườn quốc gia, khu dự trữ sinh quyển

đã được xếp hạng;

c) Dự án đầu tư có nguy cơ tác động xấu đến môi

trường.

3. Dự án đầu tư thuộc bí mật quốc gia, dự án phòng

chống thiên tai khẩn cấp không phải thực hiện

đánh giá tác động môi trường

4. Chính phủ quy định danh mục dự án quy định tại

khoản 1 và điểm b, điểm c khoản 2 Điều này.

Ý kiến tương đồng, đồng ý với Dự thảo


19.


“Điều 19. Thực hiện đánh giá tác động môi

trường

1. Chủ dự án thuộc đối tượng quy định tại

khoản 1, khoản 2 Điều 18 của Luật này tự

mình hoặc thuê tổ chức tư vấn thực hiện

đánh giá tác động môi trường và chịu

trách nhiệm trước pháp luật về kết quả

thực hiện đánh giá tác động môi trường.

2. Việc đánh giá tác động môi trường sơ

bộ phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị

đề xuất chủ trương đầu tư hoặc lập báo

cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án.

3. Việc đánh giá tác động môi trường chi

tiết phải thực hiện trong giai đoạn lập dự

án đầu tư hoặc báo cáo nghiên cứu khả

thi của dự án.


“Điều 25. Phê duyệt báo cáo đánh

giá tác động môi trường chi tiết

1. Trong thời hạn 20 ngày kể từ

ngày nhận được báo cáo đánh giá tác

động môi trường chi tiết đã được chỉnh

sửa theo yêu cầu của cơ quan thẩm định,

thủ trưởng hoặc người đứng đầu cơ quan

thẩm định có trách nhiệm phê duyệt báo

cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết;

trường hợp không phê duyệt phải trả lời


“Điều 19. Thực hiện đánh giá tác động môi trường

1. Chủ dự án thuộc đối tượng quy định tại khoản 1,

khoản 2 Điều 18 của Luật này tự mình hoặc thuê

tổ chức tư vấn thực hiện đánh giá tác động môi

trường và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết

quả thực hiện đánh giá tác động môi trường.

2. Việc đánh giá tác động môi trường sơ bộ phải

thực hiện trong giai đoạn quyết định chủ trương

đầu tư.

3. Việc đánh giá tác động môi trường chi tiết phải

thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư hoặc

báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án


“Điều 25a. Báo cáo kết quả thẩm định báo cáo

đánh giá tác động môi trường sơ bộ

1. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được

báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ đã

được chỉnh sửa theo yêu cầu của cơ quan thẩm

định, cơ quan thẩm định có trách nhiệm gửi báo

cáo kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động

môi trường sơ bộ đến cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt chủ trương đầu tư dự án. Trường hợp chưa

đạt yêu cầu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền

phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, cơ quan thẩm

định phải trả lời cho chủ dự án bằng văn bản và

nêu rõ lý do.

2. Báo cáo kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác

động môi trường sơ bộ là một trong các căn cứ để

Theo quy định tại Điều 25 khoản 2 điểm a Luật

Bảo vệ Môi trường: Quyết định phê duyệt báo

cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ để

cấp có thẩm quyền Quyết định chủ trương đầu tư

dự án. Như vậy, theo quy định này, nhà đầu đầu

tư phải thực hiện thủ tục xin phê duyệt báo cáo

đánh giá tác động môi trường trước khi thực hiện

thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư trong thủ tục quyết định

chủ trương đầu tư không yêu cầu nhà đầu tư phải

nộp Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác

động môi trường, quy định này không tương

thích với quy định tại Điều 25 khoản 2 điểm a Luật

Bảo vệ Môi trường.

Thủ tục đánh giá tác động môi trường rất phức

tạp và tốn kém, do vậy, nếu chưa nhận được

chấp thuận chủ trương đầu tư mà thực hiện thủ

tục đánh giá tác động môi trường sẽ rủi ro cho

nhà đầu tư. Ngoài ra, tại giai đoạn này, trong điều

kiện dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, các

thông tin về dự án chưa cụ thể nên hiệu quả của

báo cáo đánh giá tác động môi trường không

cao. Vì thế, tại các địa phương, thủ tục quyết định

phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường

thường phải làm sau khi đã có quyết định chủ


Phân chia phê duyệt báo cáo đánh giá tác động

môi trường (“ĐTM’’) thành hai loại: ĐTM sơ bộ và

ĐTM chi tiết. ĐTM sơ bộ thực hiện trong giai

đoạn nghiên cứu lập dự án đầu tư. ĐTM chi tiết

thực hiện sau khi có quyết định chủ trương đầu

tư. Đối tượng phải thực hiện ĐTM hai bước (ĐTM



cho chủ dự án bằng văn bản và nêu rõ lý

do.

2. Quyết định phê duyệt báo cáo

đánh giá tác động môi trường chi tiết là

một trong các căn cứ để cấp có thẩm

quyền thực hiện các việc sau đây:

a) Quyết định đầu tư đối với dự án

có sử dụng vốn nhà nước thuộc đối tượng

phải đánh giá tác động môi trường chi tiết;

b) Cấp, điều chỉnh giấy phép thăm

dò, giấy phép khai thác khoáng sản đối với

dự án thăm dò, khai thác khoáng sản;

c) Phê duyệt kế hoạch thăm dò, kế

hoạch phát triển mỏ đối với dự án thăm

dò, khai thác dầu khí;

d) Cấp, điều chỉnh giấy phép xây

dựng đối với dự án có hạng mục xây dựng

công trình thuộc đối tượng phải có giấy

phép xây dựng.

3. Dự án thuộc đối tượng đánh giá

tác động môi trường chi tiết nhưng không

thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều

này, chủ dự án chỉ được khởi công thực

hiện dự án sau khi có quyết định phê

duyệt báo cáo đánh giá tác động môi

trường chi tiết.”

cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt chủ

trương đầu tư dự án.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết

Điều này.”

“Điều 25b. Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động

môi trường chi tiết

1. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được

báo cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết đã

được chỉnh sửa theo yêu cầu của cơ quan thẩm

định, thủ trưởng hoặc người đứng đầu cơ quan

thẩm định có trách nhiệm phê duyệt báo cáo đánh

giá tác động môi trường chi tiết; trường hợp không

phê duyệt phải trả lời cho chủ dự án bằng văn bản

và nêu rõ lý do.

2. Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động

môi trường chi tiết là một trong các căn cứ để cấp

có thẩm quyền thực hiện các việc sau đây:

a) Quyết định đầu tư đối với dự án có sử dụng vốn

nhà nước thuộc đối tượng phải đánh giá tác động

môi trường chi tiết;

b) Cấp, điều chỉnh giấy phép thăm dò, giấy phép

khai thác khoáng sản đối với dự án thăm dò, khai

thác khoáng sản;

c) Phê duyệt kế hoạch thăm dò, kế hoạch phát triển

mỏ đối với dự án thăm dò, khai thác dầu khí;

d) Cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với dự

án có hạng mục xây dựng công trình thuộc đối

tượng phải có giấy phép xây dựng.”

sơ bộ và ĐTM chi tiết) là các dự án đầu tư thuộc

thẩm quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội,

Thủ tướng Chính phủ có khả năng hoặc tiềm ẩn

khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi

trường



LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

20.

Không có Bãi bỏ quy định tại Điều 51 Luật KDBDS

Sửa Điều 48 khoản 3 Luật KDBDS như sau:

“3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn

bản theo quy định tại Luật Đầu tư. Chủ đầu tư nhận

chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào

giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển

nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng

toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS theo quy định

của luật KDBDS chồng chéo với thủ tục thay đổi

nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án theo quy

định của Luật Đầu tư.

Theo đó, Nhà đầu tư phải xin chấp thuận của Uỷ

ban nhân dân cấp tỉnh 02 lần khi có nhu cầu

chuyển nhượng dự án: (i) theo Luật KDBDS; (ii)

theo Luật Đầu tư). Quy trình thực hiện thủ tục

theo hai Luật hoàn toàn giống nhau với nhiều hồ

sơ trùng lặp (Báo cáo thực hiện dự án, Báo cáo

tài chính 02 năm gần nhất của bên nhận chuyển

nhượng...). Các cơ quan tham mưu và cơ quan

quản lý tại địa phương như Sở Xây dựng, Sở

TNMT, Sở KHĐT, Cục thuế phải tham vấn ý kiến

02 lần đối với việc chuyển nhượng dự án. Nhà

đầu tư mất tổng cộng thời gian ít nhất là 71 ngày

làm việc để nhận được hai phê chuẩn của cùng

một cơ quan (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) về việc

chuyển nhượng dự án.

Đề xuất Bỏ thủ tục xin quyết định cho phép

chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

bất động sản theo quy định của Luật KDBDS,

thống nhất thực hiện theo Luật Đầu tư.



21.

Không có

Bãi bỏ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49:

“Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành

xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với

trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư

xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong

các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến

độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”

ii. Bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 49.

“2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng

nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc

phần dự án chuyển nhượng”

iii. Sửa quy định tại khoản 3 Điều 49, như sau:

“3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc

một phần dự án bất động sản phải cam kết tiếp tục

việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo

đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội

dung dự án”

Điều kiện chuyển nhượng ngặt nghèo làm giảm

cơ hội chuyển nhượng dự án cho đối tác có khả

năng triển khai tiếp dự án, gây thiệt hại cho địa

phương và người dân.

LUẬT ĐẦU TƯ


22.

Sửa đổi, bổ sung Điều 31 Luật Đầu tư

như sau:

Điều 31. Thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

Trừ những dự án thuộc thẩm quyền quyết

định chủ trương đầu tư của Thủ tướng

Chính phủ theo pháp luật về đầu tư công

và các dự án quy định tại Điều 30 của Luật

này, Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ

trương đầu tư đối với các dự án sau đây:

1. Dự án không phân biệt nguồn vốn thuộc

một trong các trường hợp sau:

a) Di dân tái định cư từ 10.000 người trở

lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở

vùng khác;

b) Xây dựng mới cảng hàng không, sân

bay;

c) Xây dựng và kinh doanh cảng biển quốc

gia;

c) Thăm dò, khai thác, chế biến dầu khí;

d) Hoạt động kinh doanh cá cược, đặt

cược, casino;

đ) Sản xuất thuốc lá điếu;

e) Phát triển kết cấu hạ tầng khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu chức năng

trong khu kinh tế;

g) Xây dựng và kinh doanh sân gôn;

Sửa đổi, bổ sung Điều 31 Luật Đầu tư như sau:

“Điều 31. Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu

tư của Thủ tướng Chính phủ

Trừ những dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo pháp

luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều

30 của Luật này, Thủ tướng Chính phủ quyết định

chủ trương đầu tư đối với các dự án sau đây:

1. Dự án không phân biệt nguồn vốn thuộc một

trong các trường hợp sau:

a) Di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền

núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;

b) Thăm dò, khai thác, chế biến dầu khí;

c) Hoạt động kinh doanh cá cược, đặt cược,

casino;

d) Các dự án chưa có quyết định quy hoạch của

Thủ tướng Chính phủ dưới đây:

i) Xây dựng và kinh doanh cảng hàng không; vận

tải hàng không;

ii) Xây dựng và kinh doanh cảng biển quốc gia;

iii) Sản xuất thuốc lá điếu;

iv) Phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu chức năng trong khu kinh tế;

v) Xây dựng và kinh doanh sân gôn;

vi) Các dự án khác theo quy định của pháp luật.

2. Dự án của nhà đầu tư nước ngoài trong các lĩnh

vực kinh doanh vận tải biển, kinh doanh dịch vụ

viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản,

Hiện tại thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu

tư của Thủ tướng Chính phủ trùng lặp với thẩm

quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch

đô thị.Sau khi đã được Thủ tướng Chính phủ phê

duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch, dự án vẫn

tiếp tục phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ

trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ với quy

trình tương tự quy trình phê duyệt nhiệm vụ và

đồ án quy hoạch.

Việc phải thực hiện hai lần quy trình xin phê

chuẩn của Thủ tướng Chính phủ (i) phê chuẩn

nhiệm vụ và đồ án quy hoạch; (ii) phê chuẩn chủ

trương đầu tư làm mất rất nhiều thời gian và chi

phí cho nhà đầu tư. Nhiều dự án nhà đầu tư đã

ngừng kế hoạch đầu tư do không thể chờ đợi

trong một khoảng thời gian quá dài.

Đề xuất bãi bỏ thủ tục xin quyết định chủ trương

của Thủ tướng Chính phủ đối với các dự án đã

phù hợp với quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ

phê duyệt



2. Dự án không thuộc trường hợp quy

định tại khoản 1 Điều này có quy mô vốn

đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên;

3. Dự án của nhà đầu tư nước ngoài trong

các lĩnh vực kinh doanh vận tải biển, kinh

doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng

mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí,

thành lập tổ chức khoa học và công nghệ,

doanh nghiệp khoa học và công nghệ

100% vốn nước ngoài.

4. Dự án khác thuộc thẩm quyền quyết

định chủ trương đầu tư hoặc quyết định

đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy

định của pháp luật.

5. Dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh thực hiện tại địa bàn từ hai tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương trở lên.

6. Dự án quy định tại các khoản 2, 3 và 4

Điều này phù hợp với quy hoạch được

Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc ủy

quyền phê duyệt thì không phải trình Thủ

tướng Chính phủ quyết định chủ trương

đầu tư. Trong trường hợp này, việc quyết

định chủ trương đầu tư được thực hiện

như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

chủ trương đầu tư đối với dự án thực hiện

ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao;

báo chí, thành lập tổ chức khoa học và công nghệ,

doanh nghiệp khoa học và công nghệ 100% vốn

nước ngoài;

3. Dự án khác thuộc thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ

tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật”.



b) Ban quản lý quyết định chủ trương đầu

tư đối với dự án thực hiện trong khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,

khu kinh tế.”


23.

“Điều 32. Thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh

1. Trừ những dự án thuộc thẩm quyền

quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh theo pháp luật về đầu

tư công và các dự án quy định tại Điều 30

và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối

với các dự án sau đây:

a) Dự án được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất không thông qua một trong các

hình thức sau: đấu giá quyền sử dụng đất;

đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng

đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử

dụng đất;

c) Dự án sản xuất có nguy cơảnh hưởng

đến môi trường theo quy định của Chính

phủ;

d) Dự án sử dụng công nghệ thuộc Danh

mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo

quy định của pháp luật về chuyển giao

công nghệ;

đ) Dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ

chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

thuộc trường hợp quy định tại Khoản 6

Điều 7 Luật này.

2. Dự án đầu tư quy định tại Khoản 1 Điều

này thực hiện tại khu công nghiệp, khu

Bổ sung Điều 32, khoản 1, điểm c Luật Đầu tư

như sau:

“c) Các Dự án quy định tại Điều 31 khoản 1 điểm d

của Luật này đã có quyết định quy hoạch của Thủ

tướng Chính phủ;

d) Các Dự án khác theo quy định tại Luật Nhà ở và

Luật KDBDS”.

Đồng ý với dự thảo, ngoài ra cần bổ sung thêm

một số loại dự án xây dựng thuộc phạm vi điều

chỉnh của Luật Nhà ở, Luật KDBDS và Dự án đã

có quyết định quy hoạch của Thủ tướng Chính

phủ nhằm thống nhất việc xin chấp thuận chủ

trương đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư, tiết

kiệm nguồn lực cho cơ quan quản lý Nhà nước

và Nhà đầu tư.



chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

phù hợp với quy hoạch đã được cấp có

thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý cấp

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc

quyết định chủ trương đầu tư (đối với

trường hợp không cấp Giấy chứng nhận

đăng ký đầu tư) mà không phải trình Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ


3. Dự án đầu tư quy định tại điểm a và b

Khoản 1 Điều này do hộ gia đình, cá nhân

thực hiện ngoài khu công nghiệp, khu chế

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định

chủ trương đầu tư mà không phải trình Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ

trương đầu tư.”



24.

Không có Sửa đổi Điều 33 khoản 3 Luật Đầu tư như sau:

“3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày

nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu

tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản

lý chuyên ngành có liên quan đến những nội dung

quy định tại khoản 6 Điều này. Đối với các dự án

đầu tư quy định tại Điều 31 khoản 1 điểm d của

Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư phải gửi hồ sơ

lấy ý kiến thẩm định của Bộ Kế hoạch Đầu tư và

các Bộ quản lý chuyên ngành có liên quan”.

Sửa đổi Điều 33 khoản 4 Luật Đầu tư như sau:

“4. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được

hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý

kiến thẩm định những nội dung thuộc phạm vi quản

lý nhà nước của mình, và gửi cơ quan đăng ký đầu

tư. Cơ quan được lấy ý kiến được xem là đồng ý

với nội dung dự án trong trường hợp không gửi ý

kiến cho cơ quan đăng ký đầu tư trong thời hạn

được quy định tại khoản này”

Sửa đổi Điều 33 khoản 6 điểm đ như sau:

“6 (đ).Đánh giá căn cứ pháp lý về quyền sử dụng

địa điểm đầu tư của nhà đầu tư;”

Đối với thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất: đa

số địa phương thực hiện thủ tục xác định nhu cầu

sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng tại

thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất. Vì tại thời điểm này, cơ quan

có thẩm quyền mới có đầy đủ thông tin về dự án

của nhà đầu tư để xác định một cách chính xác

nhu cầu sử dụng đất của Nhà đầu tư. Tuy nhiên,

cũng có địa phương, tuỳ từng dự án, Nhà đầu tư

phải tiến hành thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng

đất một cách chính thức hoặc không chính thức

trước khi thực hiện thủ tục xin quyết định chủ

trương đầu tư. Mặt khác, hiện chưa có văn bản

hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực hiện thủ

tục này nên các yêu cầu về hồ sơ, trình tự, thời

gian thực hiện là khác nhau ở mỗi địa phương,

gây khó khăn và lúng túng cho nhà đầu tư, cũng

như cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ.



25.

Sửa đổi Khoản 1 Điều 42 như sau:

“1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc bảo lãnh

để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất.”

Sửa đổi Khoản 1, Điều 42 Luật đầu tư như sau:”

1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc bảo lãnh để bảo

đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”

Đồng ý với dự thảo

26.

Không có Sửa đổi Điều 21, Luật Đầu tư như sau:

2. Đối với các địa phương gặp khó khăn trong bố

trí quỹ đất để phát triển nhà ở, công trình dịch vụ,

tiện ích công cộng cho người lao động làm việc

trong khu công nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm

quyền quyết định việc điều chỉnh quy hoạch khu

công nghiệp để dành một phần diện tích đất ngoài

khu công nghiệp để phát triển nhà ở, công trình,

dịch vụ, tiện ích công cộng.

Luật Đầu tư quy định chưa rõ phần diện tích để

phát triển nhà ở nằm trong hay ngoài khu công

nghiệp, không phù hợp với Luật Đất đai. Đề xuất

sửa đổi để phù hợp với Luật Đất đai.



27.

Không có Sửa đổi Điểm g, Khoản 1, và Khoản 4, Điều 48,

Luật Đầu tư như sau:

“1.Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong các

trường hợp sau đây:

…

g) Sau 12 tháng liên tục không triển khai dự án

hoặc triển khai dự án chậm 24 tháng so với tiến độ

ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất

trên thực địa và không thuộc trường hợp được giãn

tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại

Điều 46 của Luật này;

…

4. Việc gia hạn thời hạn sử dụng đất; xử lý tài sản

gắn liền với đất đối với dự án đầu tư bị chấm dứt

hoạt động quy định tại Điểm g, Khoản 1 Điều này

thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.”

Tồn tại sự không tương thích giữa Luật đầu tư,

Điều 48 và Luật đất đai, Điều 64 về thời gian

chấm dứt hoạt động của dự án gây khó khăn cho

các địa phương trong quá trình thực thi pháp luật.

Đề xuất sửa đổi Luật Đầu tư thống nhất với Luật

Đất đai để tăng cơ hội triển khai dự án cho Nhà

đầu tư



28.

Không có Sửa đổi Điều 34 khoản 3 Luật Đầu tư như sau:




lý nhà nước của mình, gửi cơ quan đăng ký đầu tư

và Bộ Kế hoạch Đầu tư. Cơ quan được lấy ý kiến

được xem là đồng ý với nội dung dự án trong

trường hợp không gửi ý kiến cho cơ quan đăng ký

đầu tư trong thời hạn được quy định tại khoản này”.

Sửa đổi Điều 34 khoản 3 Luật Đầu tư như sau:




lý nhà nước của mình, gửi cơ quan đăng ký đầu tư

và Bộ Kế hoạch Đầu tư.Cơ quan được lấy ý kiến

được xem là đồng ý với nội dung dự án trong

trường hợp không gửi ý kiến cho cơ quan đăng ký

đầu tư trong thời hạn được quy định tại khoản này”.

Pháp luật hiện hành không quy định phương án

giải quyết trong trường hợp cơ quan được lấy ý

kiến không gửi ý kiến thẩm định cho cơ quan

đăng ký đầu tư trong thời hạn 15 ngày dẫn đến

sự tuỳ tiện của cơ quan được lấy ý kiến và lãng

phí thời gian của nhà đầu tư.

PHỤ LỤC 2:

Sơ đồ các quy trình cấp phép liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

PHỤ LỤC 2a. Trình tự thực hiện các TTHC liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

(trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất không qua đấu thầu, đấu giá đối với quyền sử dụng đất)

NĐT (giao/ thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu về quyền sử

dụng đất)

Chủ trương đầu tư

Sở KHĐTUBND Tỉnh

1) Văn bản đề nghị thực hiện dự án;2) Bản sao CMND/ thẻ căn cước/ hộ chiếu đối với NĐT cá nhân; bản sao giấy chứng nhân thành lập/ tài liệu tương đương xác nhận tư cách pháp lý đối với NĐT tổ chức;3) Đề xuất dự án đầu tư;4) Bản sao BCTC 02 năm gần nhất của NĐT/ cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ/ bảo lãnh về năng lực tài chính/ thuyết minh năng lực tài chính;5) Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;6) Giải trình về sử dụng công nghệ đối với Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao.7) Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC

Quyết định chủ trương đầu tư

cấp Tỉnh

CQQL quy hoạch XD các cấp

Không có quy định cụ thể

Giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng*

GCN Đầu tư*

Sở KHĐTBQL KCN/KKT/KCX/CNC


Cấp GCN Đăng ký đầu tư (Nhà đầu tư

nước ngoài)

Quy hoạch*

Sở XDCơ quan liên quanUBND tỉnh

1) Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt đồ án; 2) Thuyết minh tổng hợp bao gồm bản vẽ in màu thu nhỏ; 3) Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt; 4) Dự thảo quyết định phê duyệt đồ án; 5) Bản vẽ in màu đúng tỷ lệ quy định; 6) Các văn bản pháp lý có liên quan;7) Văn bản giải trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung đồ án quy hoạch; 8) Hồ sơ pháp nhân và hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây dựng; 9) Đĩa CD sao lưu toàn bộ nội dung hồ sơ đồ án.

Phê duyệt Đồ án quy hoạch

Sở XDCơ quan liên quan

1) Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt; 2) Thuyết minh nội dung nhiệm vụ bao gồm các bản vẽ in màu thu nhỏ; 3) Dự thảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ; 4) Các văn bản pháp lý có liên quan; 5) Văn bản giải trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung nhiệm vụ quy hoạch; 6) Hồ sơ pháp nhân và hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập QHXD.

Phê duyệt Nhiệm vụ quy

hoạch

Sở XD

1) Đơn đề nghị cấp GPQH;2) Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp GPQH.3) Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch4) Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư5) Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án

Cấp Giấy phép quy hoạch

Phê duyệt tổng mặt bằng và kiến trúc công trình (dự án

<5ha)

Đất đaiSở TNMT

Chưa có hướng dẫn về thành phần hồ sơ.

Xác định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất. cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất

Thiết kế xây dựng

Sở/ Bộ Xây dựng

1) Tờ trình thẩm định thiết kế;2) Thuyết minh thiết kế, các bản vẽ thiết kế, các tài liệu khảo sát xây dựng liên quan;3) Bản sao quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;4) Bản sao hồ sơ thiết kế cơ sở được phê duyệt/ Phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng công trình;5) Bản sao hồ sơ về điều kiện năng lực của các chủ nhiệm, chủ trì khảo sát, thiết kế xây dựng công trình; 6) Văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu có);5) Báo cáo tổng hợp của chủ đầu tư về sự phù hợp của hồ sơ thiết kế so với quy định hợp đồng;6) Dự toán xây dựng công trình đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách.

Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật/ thiết kế bản vẽ thi

công


1) Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng/GCN đăng ký đầu tư;2) Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án;3) Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc giấy phép quy hoạch của dự án;4) Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);5) Văn bản thỏa thuận độ cao tĩnh không (nếu có);6) Các văn bản thông tin, số liệu về hạ tầng kỹ thuật đô thị;7) Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức đầu tư (dự toán)

Thẩm định thiết kế cơ sở

Cục Tác Chiến (Bộ QP)

Thỏa thuận chấp thuận

chiều cao tĩnh không*

Xây dựng công trình

Chủ đầu tư

Thông báo khởi công xây dựng (dưới 7 tầng và

tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi

tiết 1/500)

Sở Xây dựng

1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;2) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất 3) Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;4) Bản vẽ thiết kế xây dựng; 5) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.6) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến (đối với công trình theo tuyến)7) Văn bản thẩm định thiết kế đối với công trình có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định (nếu có)

Cấp Giấy phép xây dựng

CS PCCC

Thẩm duyệt thiết kế PCCC

Sở TNMT/ UBND cấp huyện

Xác nhận đăng ký Kế hoạch BVMT*

Cộng đồng (tham vấn)Sở TNMTHội đồng thẩm địnhUBND tỉnh

Thẩm định, phê duyệt Đánh giá tác

động MT*

Chuyển nhượng dự án Nhà ở,

BĐS

Sở KHĐT

1) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư2) Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh3) Quyết định của NĐT về việc điều chỉnh dự án ( nếu có )4) Giải trình hoặc cung cấp các giấy tờ liên quan đến nội dung cần điều chỉnh

Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Sở KHĐTSở TCSở TNMTSở XDCục thuế Tổ chức thẩm địnhUBND tỉnhBộ KHĐT*TTg*1) Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng;

2) Văn bản cho phép/ chấp thuận đầu tư của dự án được chuyển nhượng;3) Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng;4) GCN QSDĐ5) Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.6) Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng7) GCN ĐKKD/ĐK doanh nghiệp nhận chuyển nhượng8) Văn bản chứng minh có vốn sở hữu của NĐT nhận chuyển nhượng

Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ

hoặc một phần dự án BĐS

Dự án Nhà ở, BĐS

Sở XDCQ liên quan (Đất đai, quy hoạch)UBND tỉnhBộ XD*TTG*

1) Hồ sơ pháp lý (Giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản; Giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý; Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; Kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật)2) Trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì bổ sung báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư;3) Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở (Cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; Các nội dung đề xuất chấp thuận lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình)4) kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, 5) Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;6) Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.

Quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Quy hoạch đô thị

Đánh giá tác động môi

trường

Có thể thực hiện Song song

TTHC thực hiện theo Luật Đầu tư

Giai đoạn chính của dự

án

Xác định nhu cầu sử dụng

đất

Đánh giá tác động môi

trường

TTHC thực hiện theo Luật Đát đai

TTHC thực hiện theo Luật Quy hoạch/ Xây

dựng

TTHC thực hiện theo Luật Môi trường

TTHC thực hiện theo Luật Nhà ở/ KDBĐS

TTHC thực hiện theo các luật chuyên ngành khác

Yêu cầu về hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơCơ tham tham gia thẩm tra hồ sơCơ quan phê duyệt

(*) TTHC có thể không phải thực

hiện trong một số trường hợp

Ngân hàng thương mại

Ký quỹ đầu tư

'- Luật Xây dựng và các VBQPPL hướng dẫn chưa có các hướng dẫn thực hiện;

- Không tương thích với Luật Đầu tư và Luật Nhà ở về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư.

' Quy trình thực hiện không rõ ràng, xung đột giữa Luật Đầu tư

và Luật Nhà ở;

' Quy trình thực hiện không rõ ràng, xung đột giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở;

Xung đột về trình tự thực hiện với Luật đầu tư


'Trùng lặp với TT Chấp thuận chủ trương đầu tư'Không cần

thiết

Không thống nhất với luật ĐT, thời gian thực

hiện kéo dài

'Phân cấp dự án chưa hợp lý, phát sinh chi phí DN

'Phân cấp dự án chưa hợp lý, phát sinh chi phí DN

Trùng lặp với TT quyết định chuyển nhượng


Xung đột về trình tự thực hiện với

Luật đầu tư

Vấn đề tồn tại

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ trong một số dự án bị trùng lặp với thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị

Chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật KDBĐS;Cơ quan tiếp nhận TTHC không rõ ràng ;

Điều kiện chuyển nhượng ngặt nghèo;Hồ sơ quy định không cụ thể; trùng lặp về thành

phần hồ sơ;Thời hạn thực hiện không rõ ràng.

Xung đột về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật

Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai

PHỤ LỤC 2b. Trình tự thực hiện các TTHC liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

(trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, đấu giá đối với quyền sử dụng đất)

NĐT Được lựa chọn qua đấu giá/ đấu thầu

GCN Đầu tư*

Sở KHĐTCấp giấy chứng

nhận đầu tư

Đất đai

Sở TNMT


Xác định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất. cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất



1) Tờ trình thẩm định thiết kế;2) Thuyết minh thiết kế, các bản vẽ thiết kế, các tài liệu khảo sát xây dựng liên quan;3) Bản sao quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;4) Bản sao hồ sơ thiết kế cơ sở được phê duyệt/ Phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng công trình;5) Bản sao hồ sơ về điều kiện năng lực của các chủ nhiệm, chủ trì khảo sát, thiết kế xây dựng công trình; 6) Văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu có);5) Báo cáo tổng hợp của chủ đầu tư về sự phù hợp của hồ sơ thiết kế so với quy định hợp đồng;6) Dự toán xây dựng công trình đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách.

Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật/ thiết kế bản vẽ

thi công


1) Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng/GCN đăng ký đầu tư;2) Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án;3) Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc giấy phép quy hoạch của dự án;4) Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);5) Văn bản thỏa thuận độ cao tĩnh không (nếu có);6) Các văn bản thông tin, số liệu về hạ tầng kỹ thuật đô thị;7) Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức đầu tư (dự toán)



Thỏa thuận chấp thuận chiều cao tĩnh

không*


Chủ đầu tư

Thông báo khởi công xây dựng (dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2

có quy hoạch chi tiết 1/500)

Sở Xây dựng

1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;2) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất 3) Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;4) Bản vẽ thiết kế xây dựng; 5) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.6) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến (đối với công trình theo tuyến)7) Văn bản thẩm định thiết kế đối với công trình có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định (nếu có)


CS PCCC





Thẩm định, phê duyệt Đánh giá tác

động MT*


Tổ chuyên gia được giao đánh giá hồ sơ năng lực của NĐT

1) Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án của NĐT;2) Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận ĐKKD/ ĐKĐT kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ số vốn được hoạt động kinh doanh BĐS;3) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính.

Chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng

nhà ở thương mại



án


TTHC thực hiện theo Luật Quy

hoạch/ Xây dựng

TTHC thực hiện theo Luật Môi

trường

TTHC thực hiện theo Luật Nhà ở/

KDBĐS

TTHC thực hiện theo các luật chuyên ngành khác



(*) TTHC có thể không phải thực

hiện trong một số trường hợp



Đơn vị được giao đấu giá

1) Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án của NĐT;2) Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận ĐKKD/ ĐKĐT kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ số vốn được hoạt động kinh doanh BĐS;3) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính.

Đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị được giao đấu thầu

1) Đơn dự thầu;2) Thỏa thuận liên danh, Giấy ủy quyền ký đơn dự thầu (nếu có);3) Bảo đảm dự thầu;4) Các tài liệu chứng minh năng tư cách hợp lệ;5) Tài liệu chứng minh năng lực và kinh nghiệm;6) Đề xuất về kỹ thuật, tài chính;7) Các thành phần khác

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng

đất

Không thống nhất với luật ĐT, thời gian thực hiện kéo dài

'Phân cấp dự án chưa hợp lý, phát sinh chi phí

DN

'Phân cấp dự án chưa hợp lý, phát

sinh chi phí DN

Vấn đề tồn tại

PHỤ LỤC 2c. Đề xuất Trình tự thực hiện các TTHC liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

(trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất không qua đấu thầu, đấu giá đối với quyền sử dụng đất)

NĐT (được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu, đấu

giá)

Chủ trương đầu tư




cấp Tỉnh

Giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng*

GCN Đầu tư*

Sở KHĐTBQL KCN/KKT/KCX/CNC


Cấp GCN Đăng ký đầu tư (Nhà đầu tư nước ngoài)

Quy hoạch*


1) Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt đồ án; 2) Thuyết minh tổng hợp bao gồm bản vẽ in màu thu nhỏ; 3) Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt; 4) Dự thảo quyết định phê duyệt đồ án; 5) Bản vẽ in màu đúng tỷ lệ quy định; 6) Các văn bản pháp lý có liên quan;7) Văn bản giải trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung đồ án quy hoạch; 8) Hồ sơ pháp nhân và hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây dựng; 9) Đĩa CD sao lưu toàn bộ nội dung hồ sơ đồ án.

Phê duyệt Đồ án quy hoạch

Phê duyệt Nhiệm vụ quy

hoạch

Cấp Giấy phép quy hoạch

Phê duyệt tổng mặt bằng và kiến trúc công trình (dự án

<5ha)

Đất đai Sở TNMT


Xác định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất. cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất


Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật/ thiết kế bản vẽ thi công







Thông báo khởi công xây dựng (dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500

m2 có quy hoạch chi tiết 1/500)

Sở Xây dựng

1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;2) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất 3) Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;4) Bản vẽ thiết kế xây dựng; 5) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.6) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự ph hợp với vị trí và phương án tuyến (đối với công trình theo tuyến)7) Văn bản thẩm định thiết kế đối với công trình có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định (nếu có)


CS PCCC



Thẩm định, phê duyệt Đánh giá tác động MT*

Chuyển nhượng dự án Nhà ở,

BĐS

Sở KHĐT

1) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư2) Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh3) Quyết định của NĐT về việc điều chỉnh dự án ( nếu có )4) Giải trình hoặc cung cấp các giấy tờ liên quan đến nội dung cần điều chỉnh


Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

BĐS


Quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Quy hoạch đô thị

Đánh giá tác động môi trường




án

Xác định nhu cầu sử dụng đất

Đánh giá tác động môi trường



dựng

TTHC thực hiện theo Luật Môi trường


TTHC được đề xuất bãi bỏ/ hoặc chuyển hình thức quản lý khác không phải là TTHC



TTHC thực hiện theo các luật chuyên

ngành khác



NĐT (giao/ thuê đất rời)


Quyết định chủ trương đầu tư cấp Tỉnh (GCN Đầu tư)


Phê duyệt Quy hoạch*

Sở TNMT

Xác định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất. cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Sở Xây dựngCấp Giấy phép xây dựng*

Sở KHĐT




Sở/ Bộ Xây dựngThẩm định thiết kế cơ sở

CS PCCCThẩm duyệt thiết kế PCCC

Ngân hàng thương mạiKý quỹ đầu tư



'Bỏ/ chuyển thẩm quyền phê duyện cho CĐT

Thực hiện theo luật đầu tư

Đề xuất cải thiện

Hoàn thiện quy trình thực hiện TTHC, rút ngắn thời gian thực hiện

Sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng theo hướng thống nhất với quy định tại Điều 33, Luật

Đầu tư.Quyết định giới thiệu địa điểm sẽ là một nội

dung của Quyết định chủ trương đầu tư.

Sửa đổi Điều 33 Luật Đầu tư để thống nhất thời điểm này. TT xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng thực hiện đồng thời tại thời điểm giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ cho ý kiến về sự ph hợp với quy hoạch , mục đích sử dụng, chỉ tiêu sử dụng đất theo quy định tại Khoản 4, Điều 33 Luật

Đầu tư

Gộp thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng vào thủ tục Quyết định chủ trương đầu

tư theo Luật Đầu tư

'ĐMT hai bước đối với các dự án lớn/ quan trọng: ĐTM sơ bộ giai đoạn Chấp thuận chủ trương; + ĐTM chi tiết giai

đoạn trước khi khởi côngXác định cụ thể thời điểm thực hiện (trước cấp GPXD)

Bổ sung thêm một hình thức bảo đảm dự án đầu tư là bảo lãnh cho các Nhà đầu tư. Sửa lại phạm vi các dự án áp dụng việc ký quỹ hoặc bảo lãnh theo

quy định của pháp luật đầu tư

'ĐMT hai bước đối với các dự án lớn/ quan trọng: ĐTM sơ bộ giai đoạn Chấp thuận chủ trương; + ĐTM

chi tiết giai đoạn trước khi khởi côngXác định cụ thể thời điểm thực hiện (trước cấp

GPXD)

Miễn cấp giấy phép xây dựng cho các công trình xây dựng đã có

quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định

của Luật Xây dựng

Rút ngắn thời gian cấp phép

Bãi bỏ thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đầu tư

Giảm điều kiện chuyển nhượng dự án để tăng cơ hội đưa các dự ántiếp tục đi vào giai đoạn triển khai và hoạt động

Phân quyền thẩm định thiết kế xây dựng cho cơ quan quản lý Nhà nước địa phương. Tăng tính chịu trách nhiệm của tổ chức, cá nhân tiến hành thẩm định thông qua việc công nhận kết quả thẩm định của các tổ chức trong trường hợp này. Cụ thể hóa hồ sơ cấp phép xây dựng nhằm tạo điều kiện cho Cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng khi không thực hiện thẩm định Thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sởBỏ quy định về việc thẩm định thiết kế xây dựng sau Thiết kế cơ sở đối với công trình cấp I của cơ quan chuyên môn về xây dựng

Sửa đổi Điều 46 Luật Xây dựng theo hướng thống nhất với quy định tại Điều 33, Luật Đầu tư.

Gộp TT cấp giấy phép quy hoạch với TT Quyết định chủ trương đầu tư Quyết định cho phép quy hoạch sẽ là một nội dung của Quyết định chủ trương đầu tư.

Bỏ các quy định xin Thủ tướng phê duyệt đối với các dự án thuộc vào quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch. Bãi bỏ thủ tục xin quyết định chủ trương của Thủ tướng Chính phủ đối với các dự án đã ph hợp với quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Sửa đổi Điều 170 Luật Nhà ở

PHỤ LỤC 2d. Đề xuất Trình tự thực hiện các TTHC liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

(trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, đấu giá đối với quyền sử dụng đất)

NĐT Được lựa chọn qua đấu giá/ đấu thầu

GCN Đầu tư*

Sở KHĐT

Cấp giấy chứng nhận đầu tư

Đất đai Sở TNMT


Xác định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất. cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất


Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật/ thiết kế bản vẽ thi

công







Thông báo khởi công xây dựng (dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới

500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500)

Sở Xây dựng

1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;2) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất 3) Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;4) Bản vẽ thiết kế xây dựng; 5) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm c a tổ chức thiết kế, cá nhân là ch nhiệm, ch t thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề c a ch nhiệm, ch t thiết kế.6) Văn bản chấp thuận c a cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự ph hợp với vị t í và phương án tuyến (đối với công t nh theo tuyến)7) Văn bản thẩm định thiết kế đối với công t nh có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định (nếu có)


CS PCCC



Xác nhận đăng ký Kế hoạch

BVMT*






Giai đoạn chính c a dự

án



dựng

TTHC thực hiện theo Luật Môi t ường


TTHC được đề xuất bãi bỏ/ hoặc chuyển h nh thức quản lý khác không phải là TTHC


Cơ quan tiếp nhận hồ sơCơ tham tham gia thẩm t a hồ sơCơ quan phê duyệt

TTHC thực hiện theo các luật chuyên

ngành khác



NĐT được lựa chọn qua đấu giá đấu thầu (được chỉ định)

Sở TNMT

Xác định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất. cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất

Sở Xây dựngCấp Giấy phép xây dựng*



Đơn vị được giao đấu giá


Đơn vị được giao đấu thầu

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng

đất

Tổ chuyên gia được giao đánh giá hồ sơ năng lực c a NĐT

Chỉ định nhà đầu tư thực

hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương

mại

Sở KHĐT

Cấp giấy chứng nhận đầu tư

Sở/ Bộ Xây dựngThẩm định thiết kế cơ sở

Ngân hàng thương mạiKý quỹ đầu tư

Đề xuất cải thiện

Hoàn thiện quy t nh thực hiện TTHC, út ngắn thời gian thực hiện

Luật Đấu thầu cần quy định loại đất nào đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Luật Đất đai cần quy định õ đã đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu th có cần đấu giá theo pháp luật đất đai không

Bổ sung thêm một h nh thức bảo đảm dự án đầu tư là bảo lãnh cho các Nhà đầu tư. Sửa lại phạm vi các dự án áp dụng việc ký quỹ hoặc bảo lãnh theo quy định c a pháp luật đầu tư

'ĐMT hai bước đối với các dự án lớn/ quan t ọng: ĐTM sơ bộ giai đoạn Chấp thuận ch t ương; + ĐTM

chi tiết giai đoạn t ước khi khởi côngXác định cụ thể thời điểm thực hiện (t ước cấp

GPXD)

Miễn cấp giấy phép xây dựng cho các công t nh xây dựng đã có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và

được thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định c a Luật Xây dựng

Rút ngắn thời gian cấp phép

Phân quyền thẩm định thiết kế xây dựng cho cơ quan quản lý Nhà nước địa phương. Tăng tính chịu t ách nhiệm c a tổ chức, cá nhân tiến hành thẩm định thông qua việc công nhận kết quả thẩm định c a các tổ chức t ong t ường hợp này. Cụ thể hóa hồ sơ cấp phép xây dựng nhằm tạo điều kiện cho Cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng khi không thực hiện thẩm định Thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sởBỏ quy định về việc thẩm định thiết kế xây dựng sau Thiết kế cơ sở đối với công t nh cấp I c a cơ quan chuyên môn về xây dựng

Phụ lục 3: Bảng rà soát các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh gắn với quyền sử dụng đất

Phụ lục 3: BẢNG RÀ SOÁT CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH GẮN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DO UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH QUYẾT ĐỊNH

Luật Kinh doanh BĐS Luật Đầu tư Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi VBQPPL và/hoặc

quy trình TTHC

Thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

Thủ tục thay đổi nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án

Chồng chéo thủ tục giữa Luật KDBDS và Luật Đầu tư Nhà đầu tư phải xin chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh 02 lần khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án: (i) theo Luật KDBDS; (ii) theo Luật Đầu tư). Sự chồng chéo này: (i) gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các thủ tục; (ii) lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.

I. Đối với Luật KDBĐS: 1. Bỏ thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật KDBDS. Cụ thể: i. Sửa Điều 48 khoản 3 Luật KDBDS như sau: “3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản theo quy định tại Luật Đầu tư. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”. ii. Bãi bỏ quy định tại Điều 51 Luật KDBDS

1. Thẩm quyền quyết định (Luật KDBDS, Điều 50) - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

1. Thẩm quyền quyết định (Luật Đầu tư 2014, Điều 45 Nghị định 118/2015, Điều 37) - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

2. Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính Chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

2. Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính Nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng

3. Cơ quan tiếp nhận thủ tục hành chính (Luật KDBDS, Điều 51; Nghị định 76/2015, Điều 12) - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau: + Sở Xây dựng (đối với dự án khu

đô thị mới, dự án phát triển nhà ở) + Sở quản lý chuyên ngành do Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với các loại dự án bất động sản khác)

3. Cơ quan tiếp nhận thủ tục hành chính (Nghị định 118/2015, Điều 37) Cơ quan đăng ký đầu tư ( Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - tùy thuộc vào dự án đầu tư nằm trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Cơ quan tiếp nhận TTHC theo quy định của Luật KDBDS không rõ ràng. Luật KDBDS và văn bản hướng dẫn đã không chỉ rõ: (i) loại dự án nhà đầu tư nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh; (ii) loại dự án nhà đầu tư nộp tại Sở quản lý chuyên ngành; (iii) các Sở quản lý chuyên ngành. Do đó,(i) gây lúng túng và khó khăn cho nhà đầu tư ngay từ khâu xác định cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ; (ii) Thực tế thi hành không thống nhất giữa các địa phương


4. Cơ quan phối hợp thực hiện thủ tục hành chính (Nghị định 76/2015, Điều 12) Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành

4. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính (Nghị định 118/2015, Điều 37) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trùng lặp về cơ quan thực hiện thủ tục hành chính giữa LKDBDS và Luật Đầu tư Luật KDBDS yêu cầu phải tham vấn ý kiến từ các cơ quan có liên quan (Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế) khi quyết định cho phép chuyển nhượng dự án; Luật Đầu tư yêu cầu phải tham vấn ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền (trên thực tế vẫn là: Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế) khi quyết định cho phép thay đổi nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án. Việc phải tham vấn ý kiến 2 lần dẫn đến (i) lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính; (ii) lãng phí thời gian và chi phí trong việc thực hiện các thủ tục hành chính của nhà đầu tư.

2. Sửa Điều 49 Luật KDBDS quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể: i. Bãi bỏ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” ii. Bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 49. “2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” iii. Sửa quy định tại khoản 3 Điều 49, như sau: “3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”


5. Điều kiện chuyển nhượng của dự án (Luật KDBDS, Điều 49) Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: - Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; - Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; - Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. - Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng

5. Điều kiện chuyển nhượng của dự án (Luật Đầu tư 2014, Điều 45) Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây: - Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo pháp luật đầu tư - Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài; - Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

Điều kiện chuyển nhượng dự án ngặt nghèo làm giảm cơ hội triển khai dự án Các doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án hầu hết đều đang ở trong tình trạng thiếu nguồn tài chính nên không thể đền bù giải phóng mặt bằng hoặc triển khai việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, lại phải đáp ứng các điều kiện: i. Phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; và ii. Phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện chuyển nhượng ngặt nghèo làm giảm cơ hội chuyển nhượng dự án cho đối tác có khả năng triển khai tiếp dự án, gây thiệt hại cho địa phương và người dân. Điều kiện về năng lực chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không rõ ràng Theo quy định Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính. Tuy nhiên, không có tiêu chí

II. Đối với Luật Đầu tư 1. Bổ sung Điều 32 khoản 1 Luật Đầu tư các dự án theo quy định tại Luật Nhà ở và Luật KDBDS, cụ thể: “Điều 32:

1. Trừ những dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án sau đây:

a) Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.

c) Các Dự án khác theo quy định tại Luật Nhà ở và Luật KDBDS”. 2. Bổ sung quy định về thành phần hồ sơ xin phép chuyển nhượng dự án tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP Điều 37 khoản 2 điểm a những giấy tờ sau để có thể phù hợp với mục tiêu quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng:


đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. - Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

rõ ràng để xác định năng lực tài chính của Chủ đầu tư. Điều này sẽ dẫn đến cơ chế “xin cho” hoặc “khai khống năng lực tài chính” và phát sinh các tiêu cực trong việc thực hiện thủ tục.

- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực – nếu có). 3. Sửa đổi Nghị định 118/2015/NĐ-CP, Điều 37 khoản 3 điểm c: “ Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan quy định tại Điểm b Khoản này có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình. Cơ quan được tham vấn ý kiến được xem là đồng ý với các điều kiện chuyển nhượng dự án trong trường hợp không gửi ý kiến cho cơ quan quản lý đầu tư trong thời hạn được quy định tại khoản này ”

6. Trình tự thực hiện ( Luật KDBDS, Điều 51; Nghị định 76/2012, Điều 12) - Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau: a) Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở: Sở Xây dựng; b) Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng (đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở) hoặc Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với các loại

6. Trình tự thực hiện (Nghị định 118/2015, Điều 37) - Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án gửi 04 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình; - Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo về

Chồng chéo về thủ tục và quy trình thực hiện thủ tục giữa Luật Đầu tư và Luật KDBDS như chúng tôi đã đề cập (xem thêm sơ đồ mô tả quy trình thực hiện thủ tục theo 2 Luật). - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP trên thực tế vẫn là: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục thuế... - Không quy định phương án giải quyết trong trường hợp cơ quan được tham vấn ý kiến không có ý kiến trong thời hạn 10 ngày. Thực tế, thời gian thực hiện thủ tục bị kéo dài do cơ quan đăng ký đầu tư phải chờ ý kiến của cơ quan có liên quan.


dự án bất động sản khác) có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành tổ chức thẩm định dự án và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; - Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của Cơ quan đăng ký đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư; - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.

7. Hồ sơ (Nghị định 76/2015, Điều 12) - Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng - Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

• Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

• Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

7. Hồ sơ (Nghị định 118/2015, Điều 37) - Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư - Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; - Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương; - Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư

Hồ sơ quy định không cụ thể: Không rõ loại văn bản Nhà đầu tư phải cung cấp để chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trùng lặp về thành phần hồ sơ Nhiều hồ sơ bị trùng lặp khi nhà đầu tư thực hiện hai thủ tục theo hai Luật: Báo cáo thực hiện dự án, Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của bên nhận chuyển nhượng...


• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng. - Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

• Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

• Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về

nhận chuyển nhượng; - Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có); bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; - Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.


mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

8. Thời hạn giải quyết (Nghị định 76, Điều 12, khoản 3,4) 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

8. Thời hạn giải quyết (Nghị định 118/2015, Điều 37) 41 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Thời hạn thực hiện thủ tục không rõ ràng Luật KDBĐS và văn bản hướng dẫn không quy định thời hạn cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư chuyển nhượng trong trường hợp dự án đã qua thẩm định và không đủ điều kiện chuyển nhượng. Ngoài ra, Luật KDBĐS cũng không quy định: (i) thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến (“Cơ quan phối hợp”) phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ; và (ii) phương án xử lý của cơ quan tiếp


nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp cơ quan phối hợp không gửi văn bản trả lời. Quy định không rõ ràng dẫn tới: i. Sự tuỳ tiện của các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện thủ tục. ii. Thời gian thực hiện thủ tục của các nhà đầu tư trên thực tế bị kéo dài so với quy định của Luật vì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời của cơ quan phối hợp. Tóm lại, khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà đầu tư phải trải qua hai thủ tục theo hai Luật với quy trình giống nhau, mất tổng cộng thời gian ít nhất là 71 ngày làm việc để nhận được hai phê chuẩn của cùng một cơ quan (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) về việc chuyển nhượng dự án.

9. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

9. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính (Nghị định 118/2015/NĐ-CP) Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư.

10. Lệ phí thực hiện: Luật không quy định về vấn đề này

10. Lệ phí thực hiện Luật không quy định về vấn đề này


THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DO THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ QUYẾT ĐỊNH

Luật Kinh doanh BĐS Luật Đầu tư Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi VBQPPL và/hoặc

quy trình TTHC

Thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

Thủ tục thay đổi nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án

Chồng chéo thủ tục giữa Luật KDBDS và Luật Đầu tư Nhà đầu tư phải xin chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ 02 lần khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án: (i) theo Luật KDBDS; (ii) theo Luật Đầu tư). Sự chồng chéo này: (i) gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các thủ tục; (ii) lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.

I. Đối với Luật KDBĐS: 1. Bỏ thủ tục xin quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật KDBDS. Cụ thể: i. Sửa Điều 48 khoản 3 Luật KDBDS như sau: “3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản theo quy định tại Luật Đầu tư. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”. ii. Bãi bỏ quy định tại Điều 51 Luật KDBĐS 2. Sửa Điều 49 Luật KDBDS quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể:

1. Thẩm quyền ban hành (Luật KDBDS, Điều 50) - Thủ tướng Chính Phủ

1. Thẩm quyền ban hành (Luật Đầu tư 2014, Điều 45 Nghị định 118/2015, Điều 37) - Thủ tướng Chính Phủ

2. Đối tượng thực hiện TTHC Chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.

2. Đối tượng thực hiện TTHC Nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

3. Cơ quan tiếp nhận TTHC (Luật KDBDS, Điều 51; Nghị định 76/2015, Điều 13) - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án

3. Cơ quan tiếp nhận TTHC (Nghị định 118/2015, Điều 37) Cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - tùy thuộc vào dự án đầu tư nằm trong hay ngoài KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

4. Cơ quan phối hợp thực hiện TTHC (Nghị định 76/2015, Điều 13) Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành.

4. Cơ quan thực hiện TTHC (Nghị định 118/2015, Điều 37) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trùng lặp về cơ quan thực hiện TTHC giữa Luật KDBĐS và Luật Đầu tư Luật KDBĐS yêu cầu phải tham vấn ý kiến từ các cơ quan có liên quan (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Cục thuế) khi quyết định cho phép chuyển nhượng dự án;


Luật Đầu tư yêu cầu phải tham vấn ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền (trên thực tế vẫn là: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Cục thuế) khi quyết định cho phép thay đổi nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án. Việc phải tham vấn ý kiến 2 lần dẫn đến (i) lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính; (ii) lãng phí thời gian và chi phí trong việc thực hiện các thủ tục hành chính của nhà đầu tư.

i. Bãi bỏ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” ii. Bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 49. “2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” iii. Sửa quy định tại khoản 3 Điều 49, như sau: “3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án” II. Đối với Luật Đầu tư 1. Bổ sung quy định về thành phần hồ sơ xin phép chuyển nhượng dự án tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP Điều 37 khoản 2 điểm a những giấy tờ sau để có thể phù hợp với mục tiêu quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng:

5. Điều kiện chuyển nhượng của dự án (Luật KDBDS, Điều 49) Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: - Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; - Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; - Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê

5. Điều kiện chuyển nhượng của dự án (Luật Đầu tư 2014, Điều 45) Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây: - Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo pháp luật đầu tư; - Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài; - Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp

Điều kiện chuyển nhượng dự án ngặt nghèo làm giảm cơ hội triển khai dự án Các doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án hầu hết đều đang ở trong tình trạng thiếu nguồn tài chính nên không thể đền bù giải phóng mặt bằng hoặc triển khai việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, lại phải đáp ứng các điều kiện: i. Phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; và ii. Phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt; - Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; - Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

Điều kiện chuyển nhượng ngặt nghèo làm giảm cơ hội chuyển nhượng dự án cho đối tác có khả năng triển khai tiếp dự án, gây thiệt hại cho địa phương và người dân. Điều kiện về năng lực chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không rõ ràng Theo quy định Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính. Tuy nhiên, không có tiêu chí rõ ràng để xác định năng lực tài chính của Chủ đầu tư. Điều này sẽ dẫn đến cơ chế “xin cho” hoặc “khai khống năng lực tài chính” và phát sinh các tiêu cực trong việc thực hiện thủ tục.

- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực – nếu có). 2. Sửa đổi Nghị định 118/2015/NĐ-CP, Điều 37 khoản 4 điểm c: “ Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan quy định tại Điểm b Khoản này có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình. Cơ quan được tham vấn ý kiến được xem là đồng ý với các điều kiện chuyển nhượng dự án trong trường hợp không gửi ý kiến cho cơ quan quản lý đầu tư trong thời hạn được quy định tại khoản này ” 6. Trình tự thực hiện

(Nghị định 76/2012, Điều 13) - Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế

6. Trình tự thực hiện (Nghị định 118/2015, Điều 37) - Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án gửi 08 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư - Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về

Chồng chéo về thủ tục và quy trình thực hiện thủ tục giữa Luật Đầu tư và Luật KDBDS như chúng tôi đã đề cập (xem thêm sơ đồ mô tả quy trình thực hiện thủ tục theo 2 Luật). - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP trên thực tế vẫn là: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục thuế...


hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định để báo cáo cho Thủ tướng Chính phủ quyết định Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình - Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư về điều kiện chuyển nhượng của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư - Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư - Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư. Văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Cơ quan đăng ký đầu tư

- Không quy định phương án giải quyết trong trường hợp cơ quan được tham vấn ý kiến không có ý kiến trong thời hạn 10 ngày. Thực tế, thời gian thực hiện thủ tục bị kéo dài do cơ quan đăng ký đầu tư phải chờ ý kiến của cơ quan có liên quan.


- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.

7. Hồ sơ (Nghị định 76/2015, Điều 12) - Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng - Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

• Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

• Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng. - Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

7. Hồ sơ (Nghị định 118/2015, Điều 37) - Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư; - Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; - Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương; - Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng; - Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có); bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; - Bản sao một trong các tài liệu sau

Hồ sơ quy định không cụ thể: Không rõ loại văn bản Nhà đầu tư phải cung cấp để chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trùng lặp về thành phần hồ sơ Nhiều hồ sơ bị trùng lặp khi nhà đầu tư thực hiện hai thủ tục theo hai Luật: Báo cáo thực hiện dự án, Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của bên nhận chuyển nhượng...


• Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án;

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

• Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại

của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.


nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

8. Thời hạn giải quyết (Nghị định 76, Điều 13, khoản 2) 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

8. Thời hạn giải quyết (Nghị định 118/2015, Điều 37) 60 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời hạn thực hiện thủ tục không rõ ràng Luật KDBĐS và văn bản hướng dẫn không quy định thời hạn cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư chuyển nhượng trong trường hợp dự án đã qua thẩm định và không đủ điều kiện chuyển nhượng. Ngoài ra, Luật KDBĐS cũng không quy định: (i) thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến (“Cơ quan phối hợp”) phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ; và (ii) phương án xử lý của cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp cơ quan phối hợp không gửi văn bản trả lời. Quy định không rõ ràng dẫn tới: i. Sự tuỳ tiện của các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện thủ tục. ii. Thời gian thực hiện thủ tục của các nhà đầu tư trên thực tế bị kéo


dài so với quy định của Luật vì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời của cơ quan phối hợp. Tóm lại, khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà đầu tư phải trải qua hai thủ tục theo hai Luật với quy trình giống nhau, mất tổng cộng thời gian ít nhất là 105 ngày làm việc để nhận được hai phê chuẩn của cùng một cơ quan (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) về việc chuyển nhượng dự án.

9. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

9. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính (Nghị định 118/2015/NĐ-CP) Quyết định điều chỉnh chủ chương đầu tư.

10. Lệ phí thực hiện: Luật không quy định về vấn đề này.

10. Lệ phí thực hiện Luật không quy định về vấn đề này.


LUẬT NHÀ Ở 2014

THỦ TỤC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THUỘC THẨM QUYỀN QUẢN LÝ CỦA UBND CẤP TỈNH

Luật Nhà ở Luật Đất đai Luật Đấu thầu Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi

VBQPPL và/hoặc quy trình TTHC

(Luật Nhà ở, Điều 22)

Thủ tục hành chính về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh sẽ được thực hiện theo 03 cách:

- Đấu giá quyền sử dụng đất;

- Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án.

Mỗi cách tiến hành sẽ dẫn đến quy trình thực hiện và các thủ tục khác nhau, được phân tích chi tiết như dưới đây:


Nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh TTHC

Quy định về TTHC rải rác tại nhiều văn bản pháp luật dẫn đến chủ đầu tư khó khăn trong việc xác định nội dung và thủ tục thực hiện

Đề xuất:

Bãi bỏ các quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật, quy định thống nhất trong Luật đất đai về đấu giá quyền sử dụng đất




TTHC

1. Phạm vi thực hiện TTHC

(Nghị định 118/2015/NĐ-CP, Điều 18, Khoản 1, Điểm a)

Khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

1. Phạm vi thực hiện TTHC

(Luật Đất đai, Điều 118, Khoản 1)

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

Đề xuất

I. Đối với Luật Nhà ở

• Sửa đổi Điều 22,

Khoản 1 như sau:

1. Dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thương

mại phải được lập,

thẩm định, phê

duyệt và triển khai

thực hiện theo quy

định của Luật này

và pháp luật về đất

đai và xây dựng

• Sửa đổi Nghị định

99/2015/NĐ-CP,

Điều 18, Khoản 1

như sau:

a) Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo các trường hợp tại Điều 118 Luật Đất đai; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo




h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá.

2. Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính


Chủ đầu tư đáp ứng được các điều kiện bao gồm:

- Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

- Chủ đầu tư phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (ít nhất là 20 tỷ đồng) và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Chủ đầu tư phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính

(Luật Đất đai, Điều 119, Khoản 2)

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư như sau:

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Mâu thuân về điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Luật Nhà ở yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Điều 14, Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên

Thực tế nhà đầu tư không biết phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở hay Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn

Thống nhất áp dụng điều kiện về mức vốn pháp định theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 14, Khoản 2 như sau:

2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện




Luật Đất đai.

dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

[…]

3. Cơ quan ban hành và quyết định TTHC:

(Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 18, Khoản 1, Điểm c)

UBND cấp tỉnh

3. Cơ quan ban hành và quyết định TTHC

(Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Điều 12, Khoản 1)

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Luật Đất đai Quy định chưa rõ ràng về thẩm quyền quyết định TTHC (Uỷ ban Nhân dân cấp có thẩm quyền)

Quy định chi tiết thẩm quyền quyết định TTHC thuộc về UBND cấp tỉnh

Đề xuất

Sửa đổi Điều 12, Khoản 1, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP như sau

1. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và




môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Cơ quan tiếp nhận TTHC:

(Luật Nhà ở, Điều 22, Khoản 3; Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Điều 7)

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh


(Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Điều 7 và Điều 3, Khoản 1)

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất (Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất)

4. Trình tự thực hiện

(Thông 19/2016/TT-BXD, Điều 18, Khoản 1)

Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai;

4. Trình tự thực hiện (Chương II, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP):

Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo UBND tỉnh chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 2: UBND cấp tỉnh phê

Quy trình thực hiện thủ tục kéo dài

¾ quy trình của TTHC là thủ tục nội bộ giữa các cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, các thủ tục nội bộ chia thành rất nhiều bước nhỏ không cần thiết gây lãng phí thời gian cho nhà đầu tư.

Quy định rút gọn đối với quy trình thực hiện thủ tục nội bộ giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cụ thể, những thủ tục từ Bước 3 đến Bước 6 có thể tổng hợp




duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 3: Đơn vị được giao tổ chức đấu giá chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định trước khi trình UBND tỉnh quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 4: UBND cấp tỉnh quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 5: Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Bước 6: UBND cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Bước 7: Chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá cho đơn vị tổ chức đấu giá

Bước 8: Đơn vị tổ chức đấu giá gửi hồ sơ của chủ đầu tư tới cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định

Bước 9: Cơ quan tài nguyên và môi trường gửi hồ sơ đã thẩm định tới UBND cấp tỉnh

Bước 10: UBND cấp tỉnh ban hành quyết định công nhận kết

thành 1 bộ hồ sơ và đệ trình lên UBND cấp tỉnh để ra quyết định một lần.

Đề xuất

Sửa đổi Điều 7, Điều 8 và Điều 9 của Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP theo hướng gộp các bước thủ tục nội bộ tại những điều này như sau:

1. Căn cứ phương án

đấu giá quyền sử

dụng đất đã được

phê duyệt, đơn vị

được giao tổ chức

thực hiện việc đấu

giá quyền sử dụng

đất có trách nhiệm

chuẩn bị hồ sơ của

các thửa đất đấu

giá, xác định giá

khởi điểm của thửa

đất đấu giá (gồm giá

đất, hạ tầng kỹ

thuật, tài sản gắn

liền với đất nếu có)




quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 11: Chủ đầu tư trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và nhận kết quả theo quyết định kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh.

Bước 12: Chủ đầu tư chuyển chứng từ nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường

Bước 13: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND tỉnh hợp đồng thuê đất đã ký với chủ đầu tư

Bước 14: UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư

Bước 15: Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư.

theo quy định của

pháp luật gửi đến

Sở Tài nguyên và

Môi trường để thẩm

định trước khi trình

Ủy ban nhân dân

cấp có thẩm quyền

quyết định đấu giá

quyền sử dụng đất.

2. Căn cứ vào hồ sơ

mà Sở Tài nguyên

và Môi trường trình

lên, Ủy ban nhân

dân cấp có thẩm

quyền quyết định

đấu giá quyền sử

dụng đất và phê

duyệt giá khởi điểm

của thửa đất đấu giá




5. Hồ sơ:

(Thông tư 19/2016/TT-BXD, Điều 7)

• Hồ sơ đăng ký làm chủ đầu

tư dự án xây dựng nhà ở

thương mại, bao gồm:

a) Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án của nhà đầu tư, bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất của nhà đầu tư, dự kiến tiến độ thực hiện dự án;

b) Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính để đối chiếu nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ số vốn được hoạt động kinh doanh bất động sản (vốn điều lệ) theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư (theo Điều 12 Nghị định 76/2015), sẽ tuân theo quy định pháp luật đầu tư bao gồm:

- Bản sao một trong các tài liệu sau (theo quy định của Điều 33, Luật Đầu tư: báo cáo tài chính

-




02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư (tài liệu chứng minh năng lực tài chính theo Điều 33 Luật Đầu tư);

- Tài liệu xác nhận về việc ký quỹ thực hiện dự án (khoản 3, Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14, Nghị định 43/2014/NĐ-CP), tài liệu xác nhận tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quyết định kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh

- Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh




nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp

6. Thời hạn giải quyết:

Luật không có quy định


(Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, các Điều 12, 13, 14)

Ít nhất là 15 ngày kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển hồ sơ và biên bản đấu giá cho UBND tỉnh

Không quy định thời hạn thực hiện thủ tục hành chính trong Luật Nhà ở dẫn đến sự tuỳ tiện của cơ quan thực hiện TTHC và lãng phí thời gian của chủ đầu tư

Quy định thời hạn giải quyết thủ tục hành chính trong Luật Nhà ở hoặc dẫn chiếu đến Luật Đất đai

Sửa đổi Khoản 1, Điều 14, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP như sau:

1. Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, trong vòng 05 ngày cơ quan tài nguyên và môi trường trình chứng từ lên Ủy




ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong vòng 05 ngày kể từ ngày nhận được chứng từ từ cơ quan tài nguyên và môi trường; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

7. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính

(Thông tư 19/2016/TT-BXD)

Văn bản phê duyệt kết quả đấu giá phải bao gồm cả nội dung công nhận nhà đầu tư trúng đấu giá làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

7. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính

(Nghị định 43.2014.NĐ-CP)

Sau khi chủ đầu tư trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Không có sự thống nhất về kết quả thực hiện TTHC theo 02 luật

Thiếu tính minh bạch trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính vì Luật Đất đai không quy định thời hạn chủ đầu tư được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

Quy định rõ về thời hạn mà chủ đầu tư trúng đấu giá chủ sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền




với đất sau khi trúng đấu giá và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đề xuất

Sửa đổi Khoản 1, Điều 14, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP như sau:

1. Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, trong vòng 05 ngày cơ quan tài nguyên và môi trường trình chứng từ lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong vòng 05 ngày kể từ ngày nhận được chứng từ từ cơ quan tài nguyên và môi trường; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày




15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

8. Lệ phí thực hiện:



Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quyết định kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh

Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

Không có quy định về thủ tục đấu thầu

Quy định thủ tục đấu thầu dự án xây dựng có sử dụng đất tại Luật Đấu thầu

1. Cơ quan ban hành và quyết

định TTHC:

(Luật Nhà ở, Điều 22; Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 18, Khoản 1, Điểm b)

UBND cấp tỉnh


(Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 18, Khoản 1, Điểm b)

Sở Xây dựng

3. Đối tương thực hiện TTHC: Nhà đầu tư đáp ứng được các điều kiện để trở thành chủ dự




án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 21, Luật Nhà ở

4. Trình tự thực hiện (Điểm b, khoản 1, Điều 18 Nghị định 99/2015):

Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại Điểm nầy. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

4. Trình tự thực hiện (Điều 38, Luật Đấu thầu):

Bước 1: Sở Xây dựng chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

a) Lập hồ sơ mời thầu;

b) Thẩm định và phê duyệt hồ sơ mời thầu.

Bước 2: Sở Xây dựng tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

a) Mời thầu;

b) Phát hành, sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu;

c) Chuẩn bị, nộp, tiếp nhận, quản lý, sửa đổi, rút hồ sơ dự thầu;

d) Mở và đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật.

e) Mở và đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại

Bước 3. Sở Xây dựng trình kết quả đấu thầu lên UBND tỉnh

Bước 4: UBND tỉnh thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

Bước 5. Chủ đầu tư trúng thầu đàm phán, hoàn thiện và ký kết

Phát sinh thêm thủ tục

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP "nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư.... Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu "

Quy định này làm phát sinh thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án gây lãng phí thời gian, nguồn lực của chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện và quản lý TTHC

Chủ đầu tư chỉ thực hiện thủ tục đăng ký tham gia làm chủ đầu tư, thủ tục đấu thầu do cơ quan có thẩm quyền thực hiện

Đề xuất

Sửa đổi Điểm b, khoản 1, Điều 18 Nghị định 99/2015 như sau:

1. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau đây:

[…]

b) Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện




hợp đồng với UBND tỉnh

theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư, hồ sơ đăng ký tham gia làm chủ đầu tư sẽ đồng thời là hồ sơ dự thầu; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại Điểm nầy. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu; […]

5. Thành phần số lượng hồ sơ:


5. Thành phần số lượng hồ sơ:

(Nghị định 63/2014/NĐ-CP, Điều 18, Khoản b)

Trùng lắp hồ sơ

Trong trường hợp chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư dự án, xuất hiện sự trùng lắp

Không yêu cầu chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư nộp hồ sơ dự thầu




Hồ sơ dự thầu, bao gồm:

- Đơn dự thầu;

- Thỏa thuận liên danh (nếu có), Giấy ủy quyền ký đơn dự thầu (nếu có);

- Bảo đảm dự thầu;

- Các tài liệu chứng minh tư cách hợp lệ;

- Tài liệu chứng minh năng lực và kinh nghiệm;

- Đề xuất về kỹ thuật;

- Đề xuất về tài chính; và

- Các thành phần khác thuộc hồ sơ dự thầu

các tài liệu (về hồ sơ pháp lý, chứng minh năng lực tài chính…) giữa hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư cho dự án và hồ sơ dự thầu.

6. Thời hạn giải quyết


6. Thời hạn giải quyết (chi tiết trong Điều 12, Luật đấu thầu):

Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là 45 ngày đối với đấu thầu trong nước, 60 ngày đối với đấu thầu quốc tế (Điểm g, Điều 12, Luật Đấu thầu, trong trường hợp này chỉ tính thời gian mà TTHC kéo dài cho đến khi có kết quả hồ sơ dự thầu)




7. Kết quả của việc thực hiện TTHC:

Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án (Thông tư 19/2016/TT-BXD)

7. Kết quả của việc thực hiện TTHC:

Hợp đồng thầu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 38, Luật Đấu thầu)

Không có sự thống nhất về kết quả TTHC theo các văn bản luật

Bổ sung kết quả thực hiện TTHC là hợp đồng thầu của dự án trong Luật Nhà ở hoặc dẫn chiếu đến Luật Đấu thầu

Sửa đổi Khoản 2, Điều 8, Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

2. Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì Sở Xây dựng chủ trì tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án và trình kết quả lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký hợp đồng thầu dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu

8. Phí, lệ phí


8. Phí, lệ phí (chi tiết tại Điều 7, Nghị định 30/2015 hướng dẫn Luật Đấu thầu):




Khoản 1, Điều 7, Nghị định 30/2015 hướng dẫn Luật Đấu thầu quy định rằng:

Không quá 25 triệu đối với đấu thầu trong nước và không quá 40 triệu đối với đấu thầu quốc tế.

Chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1. Cơ quan ban hành và quyết

định TTHC:

(Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 18, Khoản 2)

UBND cấp tỉnh

2. Cơ quan thực hiện TTHC:

(Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 18, Khoản 2; Thông tư 19/2016/TT-BXD, Điều 8, Khoản 3)

Sở Xây dựng

3. Đối tượng thực hiện TTHC:

Nhà đầu tư đáp ứng được các điều kiện để trở thành chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại




Điều 21, Luật Nhà ở

4. Trình tự thực hiện:

(Thông tư 19/2016/TT-BXD, Điều 8, Khoản 3)

Bước 1: Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại lên Sở Xây dựng;

Bước 2: Sau khi Sở Xây dựng tiếp nhận hồ sơ, UBND tỉnh quyết định thành lập Tổ chuyên gia để xem xét, đánh giá hồ sơ năng lực của nhà đầu tư. Thành phần Tổ chuyên gia bao gồm đại diện các Sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Quy hoạch - Kiến trúc (đối với các thành phố trực thuộc Trung ương có Sở Quy hoạch-Kiến trúc) do Sở Xây dựng làm thường trực.

Bước 3: Sở Xây dựng tổ chức họp Tổ chuyên gia để xem xét, đánh giá năng lực của nhà đầu tư;

Bước 4: Nếu nhà đầu tư đủ Điều kiện làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có văn bản kèm theo biên bản họp Tổ chuyên gia và hồ sơ pháp lý của

Trình tự thực hiện TTHC không minh bạch

Nhà đầu tư đủ điều kiện được UBND tỉnh ban hành kết quả công nhận. Nhà đầu tư không đủ điều kiện chỉ nhận được thông báo của Sở Xây dựng, không có bước thẩm định lại và ban hành quyết định không công nhận của UBND Tỉnh.

Sửa thông báo của Sở Xây dựng thành quyết định không công nhận của UBND tỉnh sau khi đã thẩm định và phê duyệt biên bản họp Tổ chuyên gia và hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư. tại Điểm b, Khoản 3, Điều 8, Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

b) Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng tổ chức họp Tổ chuyên gia (quy định tại Khoản 4 Điều này) để xem xét, đánh giá năng lực của nhà đầu tư; nếu nhà đầu tư đủ Điều kiện làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có văn bản kèm theo biên bản họp Tổ chuyên gia và hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án hoặc gửi




nhà đầu tư gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án

Nếu nhà đầu tư không đủ Điều kiện làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo để nhà đầu tư biết rõ lý do.

Bước 3: UBND tỉnh quyết định lựa chọn nhà đầu tư

văn bản thông báo trong trường hợp không đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án gửi tới nhà đầu tư

5. Thành phần hồ sơ:


Hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm:

a) Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án của nhà đầu tư, bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất của nhà đầu tư, dự kiến tiến độ thực hiện dự án;

b) Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính để đối chiếu nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ số vốn được hoạt động kinh doanh bất động sản (vốn điều lệ) theo quy định của pháp luật về kinh




doanh bất động sản;

c) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư (Điểm d Khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP), sẽ tuân theo quy định pháp luật đầu tư bao gồm:

- Bản sao một trong các tài liệu sau (theo quy định của Điều 33, Luật Đầu tư): báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

- Tài liệu xác nhận về việc ký quỹ thực hiện dự án (khoản 3, Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14, Nghị định 43/2014), tài liệu xác nhận tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quyết định kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh

- Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập




hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp

d) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.



30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.

7. Kết quả của việc thực hiện




TTHC:

(Thông tư 19/2016/TT-BXD, Điều 8, Khoản 3)

Quyết định của UBND tỉnh lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

8. Phí, lệ phí: Luật Nhà ở và các văn bản liên quan không có quy định về vấn đề này

THỦ TỤC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THUỘC THẨM QUYỀN QUẢN LÝ CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ

Luật Nhà ở Luật Đầu tư Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi VBQPPL và/hoặc quy trình TTHC

THỦ TỤC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THUỘC DIỆN PHẢI XIN QUYẾT ĐỊNH HOẶC CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ

Thủ tục hành chính về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thuộc diện phải xin quyết định/ chủ trương dự án đầu tư cấp trung ương sẽ gồm 02 phần



chính:

- Phần 1: Xin quyết định/ chấp thuận

chủ trương dự án đầu tư

- Phần 2: tiến hành lựa chọn nhà đầu tư

theo 03 phương thức: đấu giá quyền

sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có

sử dụng đất và lựa chọn nhà đầu tư

Mỗi phần sẽ dẫn đến quy trình thực hiện và các thủ tục khác nhau, được phân tích chi tiết như dưới đây:

PHẦN I: Xin quyết định/ chấp thuận chủ trương dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ

1. Cơ quan ban hành và quyết định

TTHC:


Thủ tướng Chính phủ

1. Cơ quan ban hành và quyết định TTHC:

(Luật Đầu tư, Điều 34)




Ủy ban nhân dân cấp tỉnh


(Luật Đầu tư, Điều 34, Khoản 1)

Cơ quan đăng ký đầu tư nơi thực hiện dự án đầu tư



Nhà đầu tư đáp ứng được điều kiện để trở


Tổ chức, cá nhân



thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 21, Luật Nhà ở

4. Trình tự thực hiện TTHC:


5. Trình tự thực hiện TTHC:


Bước 1: Tổ chức, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư gửi cơ quan đăng ký đầu tư

Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư và gửi hồ sơ lấy ý kiến của Bộ Xây dựng

Bước 3: Bộ Xây dựng có ý kiến về những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước, gửi cơ quan đăng ký đầu tư và Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Bước 4: Cơ quan đăng ký đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến thẩm định về hồ sơ dự án đầu tư và gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Bước 5: Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức thẩm định hồ sơ dự án đầu tư và lập báo cáo thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư.

Bước 6: Thủ tướng Chính phủ ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư



5. Hồ sơ


6. Hồ sơ

(Luật Đầu tư, Điều 33 và Điều 34)

a) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;

b) Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;

c) Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;

d) Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

đ) Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;

Bất cập về việc trùng lặp các thành phần hồ sơ theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở

Cụ thể, trong thành phần hồ sơ, các tài liệu (i) Đánh giá sơ bộ tác động môi trường, các giải pháp bảo vệ môi trường

(ii) Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

theo quy định của Luật Nhà ở sẽ có các nội dung trùng lặp với bản Đề xuất dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Đề xuất:

Loại bỏ yêu cầu đối với việc cung cấp 02 văn bản:

(i) Đánh giá sơ bộ tác động môi trường, các giải pháp bảo vệ môi trường

(ii) Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư



trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

e) Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính;

f) Phương án giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư (nếu có);

g) Đánh giá sơ bộ tác động môi trường, các giải pháp bảo vệ môi trường;

h) Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.

6. Thời hạn giải quyết TTHC:


7. Thời hạn giải quyết TTHC:


65 Kết quả thực hiện TTHC:


8. Kết quả thực hiện TTHC:

(Nghị định 118/2015/NĐ-CP, Điều 31)



Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

66 Phí, lệ phí: Luật Nhà ở không quy định

chi tiết về vấn đề này 9. Phí, lệ phí: Luật không quy định chi tiết về vấn đề này

PHẦN II: Lựa chọn nhà đầu tư thuộc về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

(xem tại TTHC lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh)


THỦ TỤC CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐƯỢC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

THUỘC THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH CỦA UBND TỈNH

Luật Nhà ở Luật Đầu tư Vấn đề tồn tại

Đề xuất sửa đổi

VBQPPL và/hoặc quy

trình TTHC

Thủ tục xin chấp thuận chủ trương

đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

được đầu tư xây dựng bằng nguồn

vốn không phải từ ngân sách nhà

nước

Thủ tục xin chấp thuận chủ trương

đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà

ở được đầu tư xây dựng bằng

nguồn vốn không phải từ ngân

sách nhà nước


Đề xuất bãi bỏ thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Thủ tục xin chấp thuận chủ trương được thực hiện thống nhất theo Luật Đầu tư.

Phù hợp với đề xuất này, sửa đổi:

Luật Nhà ở: Điều 170 “Điều 170. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở 1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì trước khi

1. Phạm vi các dự án áp dụng TTHC

(Điều 17 Luật Nhà ở, Khoản 2)

a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc

cải tạo một công trình nhà ở độc lập

hoặc một cụm công trình nhà ở;

b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở

có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông

thôn;

c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà

có dành diện tích đất trong dự án để

1. Phạm vi các dự án áp dụng TTHC

theo Luật Đầu tư (Điều 32, Luật

Đầu tư)

(i) Dự án được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất không thông qua đấu

giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển

nhượng; dự án có yêu cầu chuyển

mục đích sử dụng đất;

(ii) Dự án có sử dụng công nghệ

thuộc Danh mục công nghệ hạn chế

chuyển giao theo quy định của pháp

luật về chuyển giao công nghệ.

(iii) Dự án đầu tư quy định tại mục (i)

Tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật

Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau nên thực

tế dẫn đến sự chồng lấn.

Ví dụ, chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây

dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn

hợp để ở và kinh doanh (Luật Nhà ở), tuy

nhiên dự án này lại được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu

thầu (Luật Đầu tư), trên thực tế các cơ quan

có thẩm quyền và chủ đầu tư lúng túng trong

việc lựa chọn thủ tục (i) theo Luật Nhà ở, (ii)

theo Luật Đầu tư.


xây dựng nhà ở;

d) Dự án đầu tư xây dựng công trình

có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và

kinh doanh.

Các dự án khác thì hồ sơ, trình tự, thủ

tục và thẩm quyền quyết định chủ

trương đầu tư được thực hiện theo quy

định của Luật Đầu tư hoặc Luật Đầu tư

công.

thực hiện tại khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao, khu

kinh tế phù hợp với quy hoạch đã

được cấp có thẩm quyền phê duyệt

không phải trình UBND cấp tỉnh quyết

định chủ trương đầu tư.

lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh dự án, việc quyết định chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công. Trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn trung ương thì phải có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn địa phương thì phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và Luật Nhà ở thì thực hiện thủ tục đầu tư và điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của Luật đầu tư”.

II. Đối với Luật Đầu tư Sửa đổi Điều 33 khoản 3 Luật Đầu tư “3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan

2. Thẩm quyền quyết định

(Luật Nhà ở: Điều 170, Khoản 2; Nghị

định 99/2015/NĐ-CP: Điều 10 khoản 3

điểm c)

- UBND cấp tỉnh


(Luật Đầu tư, Điều 32 và 33)

- UBND cấp tỉnh

3. Đối tượng thực hiện thủ tục hành

chính


3.Đối tượng thực hiện thủ tục hành

chính



đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý chuyên ngành có liên quan đến những nội dung quy định tại khoản 6 Điều này”.

4. Cơ quan tiếp nhận thủ tục hành

chính (Thông tư 19/2016/TT-BXD,

Điều 5, Khoản 2, Điểm b; Nghị định

99/2015/ NĐ-CP, Điều 10, Khoản 3,

Điểm c)

Sở Xây dựng


chính

(Nghị định 118/2015/NĐ-CP, Điều 32)

Cơ quan đăng ký đầu tư

5. Cơ quan phối hợp thực hiện thủ

tục hành chính (Thông tư 19/2016/TT-

BXD, Điều 5, Khoản 2, Điểm b)

Cơ quan Nhà nước có liên quan

5. Cơ quan phối hợp thực hiện thủ

tục hành chính

(Nghị định 118/2015/NĐ-CP: Điều 30

Điều 32)

Cơ quan Nhà nước có liên quaN


(Nghị định 19/2016/TT-BXD, Điều 5,

Khoản 2, Điểm b)

Bước 1: Tổ chức, cá nhân chuẩn bị đầy

đủ hồ sơ đề nghị quyết định chấp

thuận chủ trương đầu tư nộp cho Sở

Xây dựng

Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm

việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Sở


(Luật Đầu tư, Điều 33, Nghị định

118/2015/NĐ-CP, Điều 30 và 32)

Bước 1: Nhà đầu tư nộp hồ sơ cho cơ

quan đăng ký đầu tư.

Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư gửi

hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ

quan nhà nước có liên quan

Bước 3: Cơ quan được lấy ý kiến có

Quy trình không rõ ràng, thiếu minh bạch

Luật Nhà ở và Luật Đầu tư không quy định

cụ thể các cơ quan nhà nước có liên quan

về dự án, dẫn đến tình trạng tuỳ tiện của cơ

quan lấy ý kiến và việc thực hiện không

thống nhất giữa các địa phương.

Xung đột về quy trình thực hiện thủ tục

giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở


Xây dựng gửi hồ sơ lấy ý kiến của các

cơ quan nhà nước có liên quan về dự

án. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày

nhận được hồ sơ lấy ý kiến, cơ quan

được lấy ý kiến phải có văn bản trả lời

về những nội dung thuộc phạm vi quản

lý nhà nước của mình liên quan đến

dự án gửi Sở Xây dựng.

Bước 3: Trong thời hạn 25 ngày, kể từ

ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị chấp

thuận chủ trương đầu tư, Sở Xây dựng

có tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND

cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ

trương đầu tư dự án.

Bước 4: Trong thời hạn 07 ngày làm

việc, kể từ ngày nhận được tờ trình

kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận

chủ trương đầu tư dự án của Sở Xây

dựng, UBND cấp tỉnh có văn bản chấp

thuận chủ trương đầu tư dự án; trường

hợp không chấp thuận chủ trương đầu

tư thì phải thông báo bằng văn bản và

nêu rõ lý do cho Sở Xây dựng và chủ

đầu tư biết.

ý kiến thẩm định những nội dung

thuộc phạm vi quản lý nhà nước của

mình, và gửi cơ quan đăng ký đầu tư

(Cơ quan quản lý về đất đai chịu trách

nhiệm cung cấp trích lục bản đồ; cơ

quan quản lý về quy hoạch cung cấp

thông tin quy hoạch để làm cơ sở

thẩm định; đối với dự án đầu tư có

quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng

trở Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến

thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư

và cơ quan nhà nước có thẩm quyền

– Nghị định 118/2015/NĐ-CP, Điều

30 và 32)

Bước 5: Cơ quan đăng ký đầu tư lập

báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh.

Bước 6: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định chủ trương đầu tư, trường

hợp từ chối phải thông báo bằng văn

bản và nêu rõ lý do.

Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào

Việt Nam phải thực hiện hai thủ tục: (i) chấp

thuận chủ trương đầu tư theo quy định của

Luật Đầu tư; (ii) chấp thuận chủ trương đầu

tư đối với dự án xây dựng nhà ở với hai quy

trình giống nhau để nhận được hai phê

chuẩn của cùng một cơ quan (Uỷ ban Nhân

dân Tỉnh).

Sự chồng chéo này: gây lãng phí cho nhà đầu tư, lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.

8. Hồ sơ

(Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 10,

Khoản 2)

• Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao

làm chủ đầu tư, bao gồm:

7. Hồ sơ


• Văn bản đề nghị thực hiện dự án

đầu tư;

• Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ

căn cước hoặc hộ chiếu đối với

Hồ sơ trùng lặp với thành phần hồ sơ của

thủ tục xin cấp Giấy phép quy hoạch

(Luật Quy hoạch đô thị 2009, Điều 71 và

Nghị định 37/2010/NĐ-CP, các Điều 35, 36,

37, 38)

Thủ tục xin cấp Giấy phép quy hoạch được

thực hiện trước thủ tục xin chấp thuận chủ

Đề xuất sửa đổi theo hướng nhà đầu tư không phải nộp các giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý, năng lực tài chính, kinh nghiệm tại bước xin cấp giấy phép quy


- Giấy tờ chứng minh chức năng

kinh doanh bất động sản;

- Giấy tờ chứng minh tư cách

pháp lý;

- Giấy tờ chứng minh năng lực

tài chính;

- Kinh nghiệm của chủ đầu tư

theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu

tư thì bổ sung báo cáo về hình thức

lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều

kiện để lựa chọn chủ đầu tư;

• Văn bản đề nghị chấp thuận chủ

trương dự án xây dựng nhà ở, trong

đó nêu rõ:

- Cơ sở pháp lý đề nghị chấp

thuận;

- Các nội dung đề xuất chấp

thuận lý do đề nghị chấp thuận

và chứng minh sự phù hợp của

nội dung dự án với chương

trình, kế hoạch phát triển nhà ở

của địa phương đã được phê

duyệt.

• Quyết định phê duyệt quy hoạch

kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết

khu vực có dự án đã được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt;

• Nội dung chương trình, kế hoạch

nhà đầu tư là cá nhân; bản sao

Giấy chứng nhận thành lập hoặc

tài liệu tương đương khác xác

nhận tư cách pháp lý đối với nhà

đầu tư là tổ chức;

• Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các

nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự

án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu

tư, vốn đầu tư và phương án huy

động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến

độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề

xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh

giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã

hội của dự án;

• Bản sao một trong các tài liệu sau:

báo cáo tài chính 02 năm gần nhất

của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài

chính của công ty mẹ; cam kết hỗ

trợ tài chính của tổ chức tài chính;

bảo lãnh về năng lực tài chính của

nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh

năng lực tài chính của nhà đầu tư;

• Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;

trường hợp dự án không đề nghị

Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất thì nộp bản sao thỏa

thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu

khác xác nhận nhà đầu tư có

quyền sử dụng địa điểm để thực

hiện dự án đầu tư;

trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và do

UBND cấp Tỉnh cấp. Nhiều hồ sơ (giấy tờ

chứng minh tư cách pháp lý, năng lực tài

chính, kinh nghiệm) nhà đầu tư đã đệ trình

đến UBND cấp Tỉnh. Tại bước chấp thuận

chủ trương đầu tư ngay sau đó, nhà đầu tư

tiếp tục phải nộp lại các tài liệu này.

hoạch.

(Tham khảo thêm ý kiến của chị Linh)


phát triển nhà ở của địa phương đã

được phê duyệt có liên quan đến

việc triển khai thực hiện dự án cần

chấp thuận chủ trương đầu tư.

• Giải trình về sử dụng công nghệ

đối với Dự án có sử dụng công

nghệ thuộc Danh mục công nghệ

hạn chế chuyển giao gồm các nội

dung: tên công nghệ, xuất xứ công

nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ;

thông số kỹ thuật chính, tình trạng

sử dụng của máy móc, thiết bị và

dây chuyền công nghệ chín


Tối đa 50 ngày theo quy định tại Điểm

b, Khoản 2, Điều 5, Thông tư

19/2016/TT-BXD



35 ngày làm việc

9. Kết quả thực hiện thủ tục hành

chính:

Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư


chính

(Luật Đầu tư, Điều 33, khoản 8)



Luật không quy định về vấn đề này




THỦ TỤC CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐƯỢC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BẰNG NGUỒN

VỐN KHÔNG PHẢI TỪ NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC THUỘC THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ/ QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƯ CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ

Luật Nhà ở Luật Đầu tư Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi VBQPPL

và/hoặc quy trình TTHC

1. Phạm vi áp dụng TTHC

(Nghị định số 99/2015/NĐ-CP,

Khoản 4 Điều 9)

• Dự án có quy mô sử dụng đất từ

100 ha trở lên hoặc có quy mô

dưới 100 ha nhưng có số lượng

nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao

gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ,

căn hộ chung cư) tại khu vực

không phải là đô thị;

• Dự án có quy mô sử dụng đất từ

50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới

50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ

2.500 căn trở lên tại khu vực đô

thị;

• Dự án không phân biệt quy mô

diện tích đất, số lượng nhà ở

nhưng thuộc địa giới hành chính

của nhiều tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương.

1. Phạm vi áp dụng TTHC


Dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000

tỷ đồng trở lên

Tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa

Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác

nhau nên thực tế dẫn đến sự chồng

lấn.

Luật Nhà ở theo tiêu chí quy mô sử

dụng đất, Luật Đầu tư theo tiêu chí quy

mô vốn đầu tư, trên thực tế các cơ

quan có thẩm quyền và chủ đầu tư lúng

túng trong việc lựa chọn thủ tục (i) theo

Luật Nhà ở, (ii) theo Luật Đầu tư đối

với dự án đồng thời đáp ứng quy dịnh

của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.


Đề xuất bãi bỏ thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ. Thủ tục xin chấp thuận chủ trương được thực hiện thống nhất theo Luật Đầu tư.

Phù hợp với đề xuất này, sửa đổi:

Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Điều 9 khoản 3, khoản 4: “3. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc dự án quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thuộc dự án quy định tại khoản 3 Điều này; Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về


các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư. 4. Trường hợp xây dựng nhà ở thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư: a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị; b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị; c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương”. II. Đối với Luật Đầu tư Sửa đổi Điều 34 khoản 2, khoản 6 Luật Đầu tư


“2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều này, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư và gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan quản lý chuyên ngành có liên quan đến nội dung quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật này”. “6. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư gồm các nội dung quy định tại khoản 8 Điều 33 của Luật này”.


(Luật Nhà ở, Điều 170 và Nghị định

99/2015/NĐ-CP, Điều 9)





3. Đối tượng thực hiện thủ tục

hành chính



hành chính



chính


Sở Xây dựng nơi có dự án


chính


Cơ quan đăng ký đầu tư nơi thực hiện


dự án đầu tư

5. Cơ quan thực hiện thủ tục hành

chính


Sở Xây dựng nơi có dự án


chính


Cơ quan đăng ký đầu tư nơi thực

hiện dự án đầu tư



Bước 1: Nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ

tại Sở Xây dựng nơi có dự án; nội

dung liên quan đến quy hoạch, bản

vẽ quy hoạch trong hồ sơ thực hiện

theo quy định của pháp luật về quy

hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

Bước 2: Sở Xây dựng gửi hồ sơ lấy ý

kiến của các cơ quan nhà nước có

liên quan về dự án.

Bước 3: Cơ quan được lấy ý kiến

phải có văn bản trả lời về những nội

dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước

của mình liên quan đến dự án gửi Sở

Xây dựng;

Bước 4: Sở Xây dựng có tờ trình kèm

theo hồ sơ, gửi Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh để đề nghị Bộ Xây dựng thẩm

định.

Bước 5: Bộ Xây dựng thực hiện thẩm

định và có tờ trình báo cáo Thủ tướng


(Điều 34 Luật Đầu tư):

Bước1: Tổ chức, cá nhân chuẩn bị

đầy đủ hồ sơ đề nghị quyết định chấp

thuận chủ trương đầu tư để nộp cho

cơ quan đăng ký đầu tư

Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư gửi

hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư và

gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà

nước có liên quan.

Bước 3: Cơ quan được lấy ý kiến có

ý kiến về những nội dung thuộc phạm

vi quản lý nhà nước, gửi cơ quan

đăng ký đầu tư và Bộ Kế hoạch Đầu

tư.

Bước 4: Cơ quan đăng ký đầu tư trình

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có

ý kiến thẩm định về hồ sơ dự án đầu

tư và gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Bước 5: Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ

chức thẩm định hồ sơ dự án đầu tư

và lập báo cáo thẩm định trình Thủ

Quy trình không rõ ràng, thiếu minh

bạch

Luật Nhà ở và Luật Đầu tư không quy

định cụ thể các cơ quan nhà nước có

liên quan về dự án, dẫn đến tình trạng

tuỳ tiện của cơ quan lấy ý kiến và việc

thực hiện không thống nhất giữa các

địa phương.

Xung đột về quy trình thực hiện thủ

tục giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở

Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư

vào Việt Nam phải thực hiện hai thủ

tục: (i) chấp thuận chủ trương đầu tư

theo quy định của Luật Đầu tư; (ii) chấp

thuận chủ trương đầu tư đối với dự án

xây dựng nhà ở với hai quy trình giống

nhau để nhận được hai phê chuẩn của

Thủ tướng Chính Phủ.

Sự chồng chéo này: gây lãng phí cho nhà đầu tư, lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.


Chính phủ

Bước 6: Thủ tướng Chính phủ xem

xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự

án

tướng Chính phủ quyết định chủ


Bước 6:Thủ tướng Chính phủ ban

hành văn bản chấp thuận chủ trương

đầu tư cho chủ đầu tư

7. Hồ sơ

(Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Điều 10

Khoản 1)

• Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao

làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ

chứng minh chức năng kinh doanh

bất động sản, tư cách pháp lý, giấy

tờ chứng minh năng lực tài chính,

kinh nghiệm của chủ đầu tư theo

quy định của pháp luật; trường hợp

chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có

báo cáo về hình thức lựa chọn chủ

đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa

chọn chủ đầu tư;



đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị

chấp thuận; các nội dung đề xuất

chấp thuận; lý do đề nghị chấp

thuận và chứng minh sự phù hợp

của nội dung dự án với chương

trình, kế hoạch phát triển nhà ở của

địa phương đã được phê duyệt;

7. Hồ sơ

(Luật Đầu tư: Điều 33)

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án

đầu tư;

• Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ

căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà

đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy

chứng nhận thành lập hoặc tài liệu

tương đương khác xác nhận tư

cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ

chức;

• Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các

nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự

án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư,

vốn đầu tư và phương án huy động

vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu

tư, nhu cầu về lao động, đề xuất

hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác

động, hiệu quả kinh tế - xã hội của

dự án;

• Bản sao một trong các tài liệu sau:

báo cáo tài chính 02 năm gần nhất

của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài

Thiếu thống nhất trong việc quy định

thành phần hồ sơ theo Luật Nhà ở

(Điều 171 khoản 2) và theo Nghị định

99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

(Điều 10 khoản 1)


• Quyết định phê duyệt quy hoạch

kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết

khu vực có dự án đã được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt;

(Luật Nhà ở: Điều 171 Khoản 2)



đó nêu rõ cơ sở pháp lý, các nội

dung cần chấp thuận và lý do đề

nghị chấp thuận;

• Bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực

có dự án đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt.

chính của công ty mẹ; cam kết hỗ

trợ tài chính của tổ chức tài chính;

bảo lãnh về năng lực tài chính của

nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng

lực tài chính của nhà đầu tư;

• Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;

trường hợp dự án không đề nghị

Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê

địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận

nhà đầu tư có quyền sử dụng địa

điểm để thực hiện dự án đầu tư;

• Giải trình về sử dụng công nghệ đối

với dự án gồm các nội dung: tên

công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ

đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ

thuật chính, tình trạng sử dụng của

máy móc, thiết bị và dây chuyền

công nghệ chính;


• Phương án giải phóng mặt bằng, di

dân, tái định cư (nếu có);

• Đánh giá sơ bộ tác động môi

trường, các giải pháp bảo vệ môi

trường;

• Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế

- xã hội của dự án đầu tư.



(Thông tư 19/2016//TT-BXD, Điều 4)

Ít nhất là 25 ngày

8. Thời hạn giải quyết (Luật Đầu tư,

Điều 34)

Ít nhất là 40 ngày

Luật Nhà ở và Luật Đầu tư không quy

định thời hạn Thủ tướng Chính phủ

phải ra quyết định chủ trương đầu

tư/văn bản quyết định chủ trương đầu

tư


chính

Văn bản chấp thuận chủ trương đầu

tư


chính:







THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở DO UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH QUYẾT ĐỊNH

LUẬT ĐẤT ĐAI

TTHC TRONG HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Luật đất đai 2013, Luật Bảo vệ Môi

trường 2015

Luật Đầu tư 2014 Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi VBQPPL

và/hoặc quy trình TTHC

I.Thủ tục xác định nhu cầu sử dụng

đất; điều kiện giao đất. cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Xác định nhu cầu sử dụng đất;

Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Thủ tục điều kiện giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất quy định tại LĐĐ

và bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

quy định tại LĐT là không thống

nhất.

Thực tế khảo sát, đa số địa

phương thực hiện thủ tục xác định

nhu cầu sử dụng đất và thủ tục

điều kiện giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử

dụng tại thời điểm giao đất cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất.

- Về thời điểm thực hiện thủ tục

xác định nhu cầu sử dụng đất và

thủ tục điều kiện giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng thực hiện đồng thời

tại thời điểm giao đất cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng

đất. Khi thực hiện thủ tục quyết

định chủ trương đầu tư cơ quan

tài nguyên và môi trường cho ý

kiến về sự phù hợp về quy hoạch,

mục đích sử dụng, chỉ tiêu sử

dụng đất theo quy định tại Khoản

4, Điều 33 LĐT.

- Bổ sung hình thức bảo đảm đầu

tư khác là bảo lãnh.

Sửa đổi Điểm đ, Khoản 6 Điều


(Luật đất đai, Điều 52,Điều 58)

- UBND cấp tỉnh



- UBND cấp tỉnh


33, Luật đầu tư như sau:

“6.Đánh giá căn cứ pháp lý về

quyền sử dụng địa điểm đầu tư

của nhà đầu tư;”

-Sửa đổi Khoản 1, Điều 42 Luật

đầu tư như sau:”

1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc

bảo lãnh để bảo đảm thực hiện

dự án được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất”

2. Đối tượng thực hiện thủ tục hành

chính

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất


hành chính

Nhà đầu tư dự án có sử dụng đất

Sửa đổi Điểm b, Khoản 3, Điều

58, Luật đất đai như sau:”

b) Ký quỹ hoặc bảo lãnh theo

quy định của pháp luật về đầu tư”

Nghị định hướng dẫn thi hành

luật

-Sửa lại thời điểm thẩm định nhu

cầu sử dụng đất, điều kiện giao

đất cho thuê đất , cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất là

sau khi có quyết định chủ trương

đầu tư, lồng ghép với thủ tục giao

đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất.


chính (Nghị định 43/2014, Điều 68)

- Sở Tài nguyên và Môi trường


chính (Luật ĐT, Điều 33)


Một thủ tục hai cơ quan tiếp nhận

dẫn đến khó thực thi



Sở Tài nguyên và Môi trường


chính

(Luật ĐT, Điều 33)

Một thủ tục hai cơ quan tiếp nhận

dẫn đến khó thực thi



5. Thời điểm thực hiện thủ tục hành


Thực hiện khi quyết định chủ trương đầu

tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư

Điều 7. TT 30/2014

Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất;

thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và

ý kiến tại cuộc họp thẩm định hoặc ý kiến

bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức,

cá nhân có liên quan hoặc kết quả kiểm

tra thực địa. Được hiểu là tại thời điểm

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất

5. Thời điểm thực hiện thủ tục

hành chính (Nghị định 118/2015,

Điều 30)

Cơ quan đăng ký đầu tư khi thẩm

định hồ sơ dự án đầu tư phải lấy ý

kiến cơ quan TNMT về giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất

Nghị định 118/2015, Điều 27

Việc ký quỹ được thực hiện sau khi

dự án đầu tư được quyết định chủ

trương đầu tư nhưng phải trước thời

điểm giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đối với dự án đầu tư không thuộc

diện quyết định chủ trương đầu tư

thì thời điểm ký quỹ là thời điểm giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất.

Thời điểm thực hiện thủ tục khác

nhau các địa phương lúng túng

trong tổ chức thực hiện. Mỗi địa

phương thực hiện một kiểu

-Sửa lại phạm vi các dự án áp

dụng việc ký quỹ hoặc bảo lãnh

theo quy định của pháp luật đầu

tư.

-Quy định thống nhất việc ký quỹ

hoặc bảo lãnh đối với các dự án

trong KCN.

6. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất

(Luật ĐĐ, Điều 58, NĐ 43/2014, Điều 14)

a) Các điều kiện đối với người được

6. Bảo đảm thực hiện dự án đầu

tư (Luật ĐT, Điều 42)

a)Nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo

đảm thực hiện dự án được Nhà

-Chỉ quy định một hình thức đảm

bảo đầu tư là ký quỹ, gây khó khăn

cho doanh nghiệp

-Phạm vi các dự án phải ký quỹ


Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử đất để thực

hiện dự án đầu tư :

- Có năng lực tài chính để đảm bảo việc

sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu

tư;

- Kỹ quỹ theo quy định của pháp luật đầu

tư;

- Không vi phạm quy định của pháp luật về

đất đai đối với trường hợp đang sử dụng

đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để

thực hiện dự án đầu tư khác.

b) Dự án phải áp dụng điều kiện

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp

cho thuê theo quy định của pháp luật về

nhà ở;

- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

gắn với quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử

dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

nước giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất:

- Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện

dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của

dự án căn cứ vào quy mô, tính chất

và tiến độ thực hiện của từng dự án

cụ thể.

- Khoản ký quỹ bảo đảm thực hiện

dự án đầu tư được hoàn trả cho nhà

đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án

đầu tư, trừ trường hợp không được

hoàn trả.

b) Dự án phải áp dụng việc ký

quỹ.

Nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường

hợp được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư, trừ các trường hợp sau:

- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê;

- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực

hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

quy định khác nhau: Pháp luật đất

đai quy định theo loại dự án, pháp

luật đầu tư quy định theo nguồn

gốc đất của dự án nên địa phương

rất khó thực hiện.

-Pháp luật đầu tư quy định việc ký

quỹ tại khu công nghiệp không

thống nhất nên các địa phương

khó thực hiện.


- Nhà đầu tư được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận

chuyển nhượng dự án đầu tư đã

thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn

thành việc góp vốn, huy động vốn

theo tiến độ quy định tại Giấy

CNĐKĐT, văn bản QQĐCTĐT;

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

đầu tư trên cơ sở nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất của người sử dụng

đất khác;

- Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có

thu, công ty phát triển KCNC được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất để

phát triển kết cấu hạ tầng

KCN,KCX,KCNC,khu chức năng

trong khu kinh tế.


(Nghị định 43/2014, Điều 68)

- Người xin giao đất, thuê đất, xin phép

chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sử

thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi

trường

- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ

ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở TNMT có


(Luât ĐT, Điều 33)

- Thực hiện theo quy định của pháp

luật đất đai

- Nghị định 118/2014 Điều 27

Việc ký quỹ định tại Khoản 1 Điều

này được thực hiện trên cơ sở thỏa

thuận bằng văn bản giữa Cơ quan


văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư

tỉnh ký ban hành quyết định cho phép

chuyển nhượng.

đăng ký đầu tư và nhà đầu tư

8. Hồ sơ


8. Hồ sơ

Trong thành phần hồ sơ thủ tục

quyết định chủ trương đầu tư có nội

dung ” xác định nhu cầu sử dụng

đất”.

Chưa quy định nên các địa

phương thực hiện khác nhau


(Nghị định 43, Điều 68, khoản 1)

30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

9.Thời hạn giải quyết

Thời gian giải quyết thủ tục quyết

định chủ trương đầu tư là 35 ngày

Còn dài so với tổng thời gian thực

hiện thủ tục quyết định chủ trương

đầu tư


chính

Văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để

lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất.

10. Kết quả thực hiện thủ tục

hành chính

- Quyết định chủ trương đầu tư

- Văn bản thỏa thuận việc ký quỹ





II.Việc đấu giá đất, đấu thầu dự án

1. Đấu giá đất (Điều 118 LĐĐ):

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng


( Điều 32 Luật ĐT)

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Luật đầu tư quy định UBND cấp

tỉnh quyết định chủ trương đầu tư

đối với dự án không thông qua đấu

giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu

Quy định rõ đấu thầu lựa chọn

nhà đầu tư thực hiện đối với đất

chưa được giải phóng mặt bằng;

đất đã đấu thầu theo quy định của


đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất trong các trường hợp

sau đây:

-Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê hoặc cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư

xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ

sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích để sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối;

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà

nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở

làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ

sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn

liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ

gia đình, cá nhân;

- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường

hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất.

chủ trương đầu tư đối với các dự án

sau đây:

- Dự án được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất không thông qua đấu

giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển

nhượng; dự án có yêu cầu chuyển

mục đích sử dụng đất;

- Dự án có sử dụng công nghệ thuộc

Danh mục công nghệ hạn chế

chuyển giao theo quy định của pháp

luật về chuyển giao công nghệ.

tư. Luật đất đai đã quy định rõ các

trường hợp đấu giá, không đấu giá

đất. Pháp luật đầu tư đã quy định

các trường hợp đấu thầu lựa chọn

nhà đầu tư . Tuy nhiên, Luật đấu

thầu chưa quy định rõ đấu thầu

đối với loại đất nào (đã được hoặc

chưa được giả phóng mặt bằng),

đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

theo pháp luật đấu thầu rồi có phải

đấu giá quyền sử dụng đất theo

pháp luật đất đai không? Điều này

dẫn đến sự lúng của các địa

phương trong việc áp dụng các

quy phạm pháp luật đối với các dự

án đầu tư có sử dụng đất.

pháp luật đấu thầu thì không phải

đấu giá đất.

Sửa đổi Khoản 3, Điều 1, Luật

đấu thầu như sau:

3. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện

dự án đầu tư theo hình thức đối

tác công tư (PPP), dự án đầu tư

có sử dụng đất đối với đất chưa

được giải phóng mặt bằng;

Bổ sung Khoản 4, Điều 118,

Luật đất đai như sau:

“4. Đối với dự án đầu tư có sử

dụng đất, Nhà nước đã tổ chức

đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

theo quy định của pháp luật đấu

thầu thì không phải đấu giá quyền

sử dụng đất khi Nhà nước giao

đất, cho thuê đất”.


2. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

-Khoản 3 Điều 1 Luật đấu thấu về phạm

vi điều chỉnh

3. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án

đầu tư theo hình thức đối tác công tư

(PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất;

-Pháp luật đấu thầu quy định các trường

hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:

+Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ

đất có giá trị thương mại cao, cần lựa

chọn nhà đầu tư để xây dựng công trình

thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương

mại; công trình thương mại và dịch vụ; tổ

hợp đa năng trừ các dự án đầu tư theo

hình thức PPT (Điều 1,Nghị định 30/2015)

+Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi

trong nước đối với Dự án đầu tư có sử

dụng đất mà sơ bộ tổng chi phí thực hiện

dự án (không bao gồm chi phí bồi thường,

giải phóng mặt bằng) dưới

120.000.000.000 (một trăm hai mươi tỷ)

đồng. (Điều 9, Nghị định 30/2015)

III.Việc tiếp cận đất đai của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Nhà đầu tư có vốn đầu nước ngoài được

tiếp cận đất đai thông qua các hình thức

Chính sách về đầu tư kinh doanh

-Nhà đầu tư được sử dụng đất đai

và tài nguyên khác theo quy định

của pháp luật.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài không được nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của tổ

chức, hộ gia đình mà chỉ được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất trong

Đây là vấn đề phức tạp do vậy

đề xuất hai phương án:

-Mở rộng phạm vi thu hồi đất để

phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích


sau đây:

+ Được giao đất có thu tiền sử dụng đất

khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng

nhà ở để bán.( Điều 55)

+ Được thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng

công trình công cộng có mục đích kinh

doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà

ở để cho thuê; ( Điều 56)

- Pháp luật đất đai hiện hành chưa cho

phép nhà đầu tư có vốn đầu tư nước

ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân để thực hiện dự án đầu tư ( Điều 73)

. Trong khi, phạm vi thu hồi đất của Nhà

nước so với Luật đất đai 2003 bị thu hẹp.

Nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển kinh

tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.(

Điều 62, LĐĐ)

- Nhà nước đối xử bình đẳng giữa

nhà đầu tư; có chính sách khuyến

khích và tạo điều kiện thuận lợi để

nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu

tư kinh doanh, phát triển bền vững

các ngành kinh tế. (Điều 5, LĐT)

khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất, khu công nghệ cao,

khu kinh tế, khu đô thị mới để thực

hiện dự án đầu tư dẫn đến tình

trạng không bình đẳng giữa doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

và doanh nghiệp trong nước trong

việc tiếp cận đất đai.

Mặt khác, Luật đất đai 2013 quy

định Nhà nước chỉ thu hồi đất để

phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích

quốc gia, công cộng, do vậy quỹ

đất để Nhà nước giao, cho thuê bị

thu hẹp lại. Một số doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài muốn

thực hiện dự án đầu tư nhưng

không có quỹ đất để thực hiện dự

án nhất là các dự án không nằm

trong danh mục các dự án Nhà

nước thu hồi đất để phát triển kinh

tế xã hội vì lợi quốc gia, công cộng

như du lịch sinh thái, bất động sản

nghỉ dưỡng; nông nghiệp công

nghệ cao.Vì vậy cần sửa đổi Luật

đất đai để nhà đầu tư nhà đầu tư

nước ngoài thuận tiện trong việc

tiếp cận đất đai.

quốc gia, công cộng .

- Cho phép nhà đầu tư nước

ngoài được nhận chuyển quyền

sử dụng đất.

Phương án 1: Sửa đổi điều 62,

Luật đất đai như sau:

2.Thực hiện các dự án do Thủ

tướng Chính phủ chấp thuận,

quyết định đầu tư mà phải thu hồi

đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao; khu đô thị mới; dự án

đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ

phát triển chính thức (ODA); du

lịch sinh thái,bất động sản nghỉ

dưỡng; nông nghiệp công nghệ

cao.

3. Thực hiện các dự án do Hội

đồng nhân dân cấp tỉnh chấp

thuận mà phải thu hồi đất, bao

gồm:

d) Dự án xây dựng khu đô thị

mới, khu dân cư nông thôn mới;

chỉnh trang đô thị, khu dân cư

nông thôn, cụm công nghiệp, khu

sản xuất, chế biến nông sản, lâm

sản, thủy sản tập trung; dự án


phát triển rừng phòng hộ, rừng

đặc dụng; du lịch sinh thái, bất

động sản nghỉ dưỡng; nông

nghiệp công nghệ cao.”

Phương án 2: Sửa đổi Điểm b

Khoản 1,Điều 169, Luật đất đai

như sau:

b)....Doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài được nhận chuyển

quyền sử dụng đất thông qua

nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư, nhận chuyển nhượng vốn đầu

tư là giá trị quyền sử dụng đất


tư và của Chính phủ .

IV.Về sử dụng đất trong khu công

nghiệp

- Chế độ sử dụng đất trong KCN (Điều

149 )

Quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công

trình công cộng nằm ngoài khu công

nghiệp, khu chế xuất.

Phát triển nhà ở và công trình

dịch vụ, tiện ích công cộng cho

người lao động trong khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu

kinh tế (Điều 21)

Quy định đối với các địa phương

gặp khó khăn trong bố trí quỹ đất để

phát triển nhà ở, công trình dịch vụ,

tiện ích công cộng cho người lao

động làm việc trong khu công

nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm

quyền quyết định việc điều chỉnh quy

Có sự không tương thích về chế

độ sử dụng đất trong khu công

nghiệp giữa Luật đất đai và Luật

đầu tư :

Luật đất đai yêu cầu xây dựng khu

nhà ở, công trình công cộng nằm

ngoài khu công nghiệp, khu chế

xuất phục vụ đời sống người lao

động làm việc trong khu công

nghiệp, khu chế xuất. Luật Đầu tư

quy định chưa rõ phần diện tích để

phát triển nhà ở nằm trong hay

Sửa đổi Điều 21, Luật Đầu tư

như sau:

2. Đối với các địa phương gặp

khó khăn trong bố trí quỹ đất để

phát triển nhà ở, công trình dịch

vụ, tiện ích công cộng cho người

lao động làm việc trong khu công

nghiệp, cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quyết định việc điều

chỉnh quy hoạch khu công nghiệp

để dành một phần diện tích đất

ngoài khu công nghiệp để phát


hoạch khu công nghiệp để dành một

phần diện tích đất để phát triển nhà

ở, công trình, dịch vụ, tiện ích công

cộng

ngoài khu công nghiệp.

triển nhà ở, công trình, dịch vụ,

tiện ích công cộng.

V. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về

đất đai ( Điều 64)

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để

thực hiện dự án đầu tư mà không được sử

dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc

tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với

tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi

nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa

đất vào sử dụng; trường hợp không đưa

đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia

hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà

nước khoản tiền tương ứng với mức tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian

chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời

gian này;

- Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư

vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà

nước thu hồi đất mà không bồi thường về

đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường

hợp do bất khả kháng .

-Chấm dứt hoạt động của dự án

(Điều 48 )

- Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không

thực hiện hoặc không có khả năng

thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký

với cơ quan đăng ký đầu tư và không

thuộc trường hợp được giãn tiến độ

thực hiện dự án đầu tư.

- Nhà đầu tư tự thanh lý tài sản khi

dự án chấm dứt hoạt động. Nếu nhà

đầu tư không tự thanh lý tài sản thì

cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ

chức thanh lý tài sản gắn liền với

đất.

Pháp luật về đầu tư quy định sau

12 tháng mà nhà đầu tư không thực

hiện hoặc không có khả năng thực

hiện dự án theo tiến độ đăng ký với

cơ quan đăng ký đầu tư và không

thuộc trường hợp được giãn tiến độ

thực hiện dự án đầu tư thì chấm

dứt hoaatj động của dự án, trong

khi pháp luật đất đai quy định về

thu hồi đất do vi phạm pháp luật

về đất đai đai quy định đất được

Nhà nước giao, cho thuê để thực

hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn 12 tháng

liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất

chậm 24 tháng so với tiến độ ghi

trong dự án đầu tư kể từ khi nhận

bàn giao đất trên thực địa phải đưa

đất vào sử dụng thì Nhà nước thu

hồi. Dẫn đến, sự không tương

thích giữa pháp luật đầu tư và

pháp luật đất đai về thời gian

chấm dứt hoạt động của dự án

gây khó khăn cho các địa phương

Sửa đổi Điểm g, Khoản 1, và

Khoản 4, Điều 48, Luật Đầu tư

như sau:

“1.Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt

động trong các trường hợp sau

đây:

…

g) Sau 12 tháng liên tục không

triển khai dự án hoặc triển khai dự

án chậm 24 tháng so với tiến độ

ghi trong dự án đầu tư kể từ khi

nhận bàn giao đất trên thực địa và

không thuộc trường hợp được

giãn tiến độ thực hiện dự án đầu

tư theo quy định tại Điều 46 của

Luật này;

…

4. Việc gia hạn thời hạn sử dụng

đất; xử lý tài sản gắn liền với đất

đối với dự án đầu tư bị chấm dứt

hoạt động quy định tại Điểm g,

Khoản 1 Điều này thực hiện theo


trong quá trình thực thi pháp luật.

Về xử lý tài sản gắn liền với đất

pháp luật đầu tư và pháp luật đất

đai quy định không tương thích.

Pháp luật đầu tư quy định nhà đầu

tư tự thanh lý tài sản khi dự án

chấm dứt hoạt động.Nếu không tự

thanh lý thì cơ quan ra quyết định

thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản

gắn liền với đất. Pháp luật đất đai

quy định chủ đầu tư được gia hạn

thêm 24 tháng, hết thời hạn không

đưa đất vào sử dụng thi Nhà nước

thu hồi đất mà không bồi thường về

đất và tài sản gắn liền với đất, trừ

trường hợp do bất khả kháng.

quy định của pháp luật đất đai .”

VI.Về quyền của người sử dụng đất

a)Quyền cho thuê tài sản gắn với quyền

sử dụng đất thuê hàng năm

-Luật đất đai ( điều 175): chưa quy định về

quyền được cho thuê tài sản gắn liền với

đất thuê hàng năm

Điều 175 Luật đất đai chưa quy

định về quyền được cho thuê lại tài

sản gắn liền với đất thuê trả tiền

hàng năm. Điều này dẫn đến việc

không thống nhất với quy định về

quyền thuê tài sản được quy định

trong Bộ luật dân sự. Vì vậy, cần

xem xét bổ sung quy định về quyền

tài sản vào Luật đất đai để bảo

đảm tính thống nhất trong hệ thống

pháp luật.

Sửa đổi Điểm b, Khoản 1, Điều

175 Luật đất đai như sau:

“Cho thuê tài sản gắn liền với đất

thuê; thế chấp tài sản thuộc sở

hữu của mình gắn liền với đất

thuê tại các tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt

Nam”

b) Thế chấp quyền sử dụng đất Chính sách về đầu tư kinh doanh Pháp luật về đất đai hiện hành quy Để thu hút nguồn vốn đầu tư phát


Luật đất đai (Điều 174) quy định tổ chức

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê được thế

chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại

các tổ chức tín dụng được phép hoạt động

tại Việt Nam

(Điều 5, LĐT)

-Nhà đầu tư được sử dụng đất đai

và tài nguyên khác theo quy định

của pháp luật.

- Nhà nước đối xử bình đẳng giữa

nhà đầu tư; có chính sách khuyến

khích và tạo điều kiện thuận lợi để

nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu

tư kinh doanh, phát triển bền vững

các ngành kinh tế.

định người sử dụng đất có quyền

thế chấp quyền sử dụng đất, tài

sản gắn liền với đất tại các tổ chức

tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam. Tuy nhiên, trong thực tế,

nhiều dự án đầu tư có quy mô lớn

đòi hỏi phải huy động vốn lớn từ

nhiều nguồn, trong khi nguồn vốn

trong nước hạn chế, chủ đầu tư có

đất, công trình xây dựng trên đất

có giá trị lớn nhưng không được

thế chấp để vay vốn của ngân

hàng ở nước ngoài. Nhiều nhà

đầu tư nước ngoài muốn mua lại

nợ xấu nhưng chưa thực hiện việc

mua bán vì pháp luật đất đai hiện

hành chưa quy định thế chấp tài

sản gắn liền với đất tại các ngân

hàng nước ngoài.

triển đất nước, đồng thời bảo

đảm bình đẳng trước pháp luật

đối với các nhà đầu tư thuộc mọi

thành phần kinh tế, giữa đầu tư

trong nước và đầu tư nước ngoài,

khuyến khích và tạo điều kiện

thuận lợi cho hoạt động đầu tư

cần thiết phải mở rộng quyền của

nhà đầu tư trong nước, nhà đầu

tư nước ngoài.Tuy nhiên đây là

vấn đề phức tạp, trước mắt pháp

luật đất đai cần quy định giao

cho Thủ tướng Chính phủ quyết

định đối với từng trường hợp cụ

thể về việc người sử dụng đất

được thế chấp tài sản gắn liền

với đất, quyền sử dụng đất tại

ngân hàng ở nước ngoài.

Sửa đổi Điểm d, Khoản 2, Điều

174 Luật đất đai như sau:

“ Thế chấp bằng quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam; tại các ngân

hàng nước ngoài theo quyết định

của Thủ tướng Chính phủ.”

VII. Điều kiện chuyển nhượng QSD đất

trong thực hiện dự án đàu tư xây dựng

kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây

Chuyển nhượng dự án đầu tư

(Điều 45 Luật đầu tư)

-Loại dự án được chuyển

nhượng

Sửa đổi Điều 194,Luật đất đai

như sau:


dựng kết cấu hạ tầng để chuyển

nhượng cho thuê ( Điều 194 LĐ Đ)

1.Loại dự án được chuyển nhượng

Luật đất đai quy định 2 loại dự án chuyển

nhượng

- Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà

ở ( gọi tắt là D1) trong đó có dự án đầu tư

xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất dưới hình

thức phân lô

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn

với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư

xây dựng kết cấu hạ tầng ( gọi tắt là D2)

Phạm vi chuyển nhượng:

-D1: Toàn bộ hay một phần dự án

-D2: Toàn bộ dự án

Điều kiện:

-D1: Đã hoàn thành kết cấu hạ tầng và

nghĩa vụ tài chính

-D2: Có đủ các điều kiện quy định tại

khoản 1 Điều 188 của Luật ĐĐ và phải

xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ

thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự

án đã được phê duyệt.

1.Nhà đầu tư có quyền chuyển

nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi

đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các

trường hợp bị chấm dứt hoạt động

theo quy định tại khoản 1 Điều 48

của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng

đối với nhà đầu tư nước ngoài trong

trường hợp nhà đầu tư nước ngoài

nhận chuyển nhượng dự án thuộc

ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp

dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy

định của pháp luật về đất đai, pháp

luật về kinh doanh bất động sản

trong trường hợp chuyển nhượng

dự án gắn với chuyển nhượng

quyền sử dụng đất;

Theo quy định của Luật đầu tư,

việc chuyển nhượng dự án đầu tư

được thực hiện ở tất cả các loại dự

án. Luật đất đai quy định phạm vi

chuyển nhượng dự án có hẹp hơn.

Một phần là do đối tượng điều

chỉnh của luật là đất đai nên Luật

chỉ quy định đối với dự án gắn liền

với chuyển quyền sử dụng đất, một

phần là việc chuyển nhượng mới

chỉ quy định đối với việc chuyển

nhượng các dự án đầu tư xây

dựng kinh doanh nhà ở và các dự

án xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Các dự án còn lại chưa có quy

định.

-Phạm vi chuyển nhượng dự án

Luật đầu tư quy định phạm vi

chuyển nhượng là toàn bộ hoặc

một phần dự án đối với tất cả các

dự án đầu tư. Luật đất đai quy định

phạm vi chuyển nhượng của dự án

theo từng loại dự án đầu tư cụ thể.

-Điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của pháp luật xây

dựng các dự án đầu tư xây dựng

kinh doanh nhà ở được chuyển

nhương quyền sử dụng đất dưới

“ Điều kiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong thực

hiện dự án đầu tư

Việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất gắn với chuyển nhượng

một phần hoặc toàn bộ dự án đầu

tư phải tuân thủ các điều kiện theo

quy định của pháp luật về đầu tư,

pháp luật về kinh doanh bất động

sản và phải bảo đảm các điều kiện

sau đây:

1. Có đủ các điều kiện theo quy định

tại Khoản 1 Điều 188 của Luật đất

đai;

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành

nghĩa vụ tài chính liên quan đến

đất đai của một phần hoặc toàn bộ

dự án đầu tư;

3. Người nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất gắn với chuyển

nhượng một phần hoặc toàn bộ dự

án đầu tư phải đáp ứng các điều

kiện theo quy định tại Điều 58 của

Luật đất đai và phải sử dụng đất

đúng mục đích;

4. Đối với các dự án đầu tư xây

dựng kinh doanh nhà ở, đầu tư xây

dựng kết cấu hạ tầng để chuyển


hình thức phân lô phải lấy ý kiến

của các bộ ngành (mặc dù Chính

phủ đã quy định về điều kiện) gây

khó khăn cho các địa phương và

doanh nghiệp.

Như vậy, Luật đầu tư quy định cả

về loại hình dự án, phạm vi chuyển

nhượng dự án rộng hơn quy định

về vấn đề này trong Luật đất đai.

Để thống nhất hệ thống pháp luật

về đầu tư cần xem xét điều chỉnh

bổ sung pháp luật đất đai cho phù

hợp với pháp luật đầu tư cũng như

cải cách thủ tục hành chính tạo

thuận lợi cho doanh nghiệp .

nhượng hoặc cho thuê ngoài việc

bảo đảm các điều kiện quy định tại

các khoản 1,2,3 Điều này, việc

chuyển nhượng một phần hay toàn

bộ dự án chỉ được tiến hành sau

khi đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ

thuật theo tiến độ đã được phê

duyệt. Đối với dự án đầu tư xây

dựng kinh doanh nhà ở được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

dưới hình thức phân lô chỉ được

thực hiện tại các khu vực không

nằm trong địa bàn các quận nội

thành của các đô thị đặc biệt, khu

vực trung tâm, các tuyến đường

chính trong thành phố, thị xã và

sau khi đã hoàn thành đầu tư xây

dựng kết cấu hạ tầng theo tiến độ

đã được phê duyệt. “

VIII. Việc công chứng, chứng thực hợp

đồng, văn bản thực hiện các quyền của

người sử dụng đất (Điểm d, Khoản 3,

Điều 167)

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức

hành nghề công chứng, việc chứng thực

thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban

Quản lý khu công nghiệp, khu chế

xuất, khu kinh tế (Điều 37.NĐ

29/2008)

2. Ban Quản lý thực hiện theo quy

định của pháp luật và theo hướng

dẫn hoặc ủy quyền của các Bộ,

ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

các nhiệm vụ:

g) Xác nhận hợp đồng, văn bản về

Việc giao cho Ban quản lý Khu kinh

tế, khu công nghiệp xác nhận hợp

đồng, văn bản về bất động sản

trong khu công nghiệp, khu kinh tế

cho tổ chức có liên quan là một nội

dung quan trọng của việc cải cách

hành chính trong lĩnh vực đầu tư.

Nhà đầu tư giải quyết các thủ tục

hành chính liên quan đến dự án

đầu tư thông qua cơ quan duy nhất

Sửa đổi, bổ sung Điểm d,

Khoản 3, Điều 167, Luật đất đai

như sau:

“d) Việc công chứng thực hiện tại

các tổ chức hành nghề công

chứng, việc chứng thực thực hiện

tại Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban

quản lý khu công nghiệp, khu kinh

tế, khu chế xuất, khu công nghệ

cao chứng thực hợp đồng, văn


bất động sản trong khu công nghiệp,

khu kinh tế cho tổ chức có liên quan;

Điều 1, Khoản 21, Nghị định

164/2013

3. Ban Quản lý thực hiện theo quy

định của pháp luật và theo hướng

dẫn hoặc ủy quyền của các Bộ,

ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

các nhiệm vụ:

g) Xác nhận hợp đồng, văn bản về

bất động sản trong khu công nghiệp,

khu kinh tế cho tổ chức có liên quan;

tiếp nhận đăng ký khung giá cho

thuê đất và phí hạ tầng khu công

nghiệp, khu kinh tế của nhà đầu tư

xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ

tầng khu công nghiệp, khu kinh tế.

là Ban quản lý KCN, KKT. Tuy

nhiên, pháp luật đất đai chưa quy

định nội dung này. Để bảo đảm

tính thống nhất trong hệ thống

pháp luật cần xem xét bổ sung quy

định này vào Luật đất đai.

bản thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trong khu công

nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,

khu công nghệ cao”.

IX. Quyền và nghĩa vụ của doanh

nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận

góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước

ngoài được chuyển đổi từ doanh

nghiệp liên doanh (Điều 184)

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

có sử dụng đất được hình thành do nhà

đầu tư nước ngoài mua cổ phần của

doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền

Thực hiện hoạt động đầu tư của

tổ chức kinh tế có vốn đầu tư

nước ngoài (Điều 23 Luật đầu tư)

Tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều

kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo

quy định đối với nhà đầu tư nước

ngoài khi đầu tư thành lập tổ chức

kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ

phần, phần vốn góp của tổ chức

kinh tế; đầu tư theo hợp đồng BCC

thuộc một trong các trường hợp sau

Hoạt động đầu tư của tổ chức kinh

tế có vốn đầu tư nước ngoài quy

định tại Luật Đầu tư 2015 có sự

thay đổi dẫn đến một số quy định

liên quan đến doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài trong Luật đất

đai không tương thích với Luật Đầu

tư 2015. Vì vậy, cần sửa đổi Điều

184 của Luật đất đai để đảm bảo

tính thống nhất trong hệ thống

pháp luật.

Sửa đổi khoản 4 Điều 184 Luật

đất đai như sau :

“4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài có sử dụng đất được

hình thành do nhà đầu tư nước

ngoài góp vốn, mua cổ phần,

phần góp vốn của tổ chức kinh tế

của doanh thì có các quyền và

nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp sau khi nhà đầu tư


và nghĩa vụ sau đây:

- Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài hình thành do nhận chuyển

nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100%

vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư

nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối

theo quy định của pháp luật về doanh

nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy

định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương

ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất;

-Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài hình thành do nhận chuyển

nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên

Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo

quy định của pháp luật về doanh nghiệp

thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức

kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175

của Luật này.

đây:

- Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ

từ 51% vốn điều lệ trở lên hoặc có

đa số thành viên hợp danh là cá

nhân nước ngoài đối với tổ chức

kinh tế là công ty hợp danh;

- Có tổ chức kinh tế quy định tại

điểm a khoản này nắm giữ từ 51%

vốn điều lệ trở lên;

- Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ

chức kinh tế quy định tại điểm a

khoản này nắm giữ từ 51 % vốn điều

lệ trở lên.

nước ngoài góp vốn, mua cổ

phần, phần góp vốn của tổ chức

kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài

sở hữu chi phối doanh nghiệp


tư thì doanh nghiệp có các quyền

và nghĩa vụ quy định tại khoản 2,

khoản 3 Điều này tương ứng với

hình thức nộp tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất;

b) Trường hợp sau khi nhà đầu tư

nước ngoài góp vốn, mua cổ

phần, phần góp vốn của tổ chức

kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài

không sở hữu chi phối doanh

nghiệp theo quy định của pháp

luật đầu tư thì doanh nghiệp có

quyền và nghĩa vụ như tổ chức

kinh tế quy định tại Điều 174 và

Điều 175 của Luật này.”

X. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một

lần cho cả thời gian thuê được miễn

giảm tiền sử dụng đất (Điều 174)

4. Tổ chức được Nhà nước giao

Hình thức và đối tượng áp dụng ưu đãi đầu tư (Điều 15.)

1. Hình thức áp dụng ưu đãi đầu tư

c) Miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

2. Đối tượng được hưởng ưu đãi

Theo quy định của pháp luật đầu

tư các dự án thuộc ngành nghề ưu

đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư

thì được miễn, giảm tiền thuê đất,

tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

Pháp luật đất đai quy định chỉ có

trường hợp được Nhà nước giao

Để tạo thuận lợi cho các doanh

nghiệp thực hiện các dựa án đầu

tư thuộc ngành nghề ư đãi đầu

tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, đã

được Nhà nước miễn hoặc giảm

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

cần cho các doanh nghiệp được


đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất thì có các quyền và

nghĩa vụ sau đây

- Trường hợp được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng

kinh doanh nhà ở ; trường hợp được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện

dự án đầu tư mà được giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ

theo quy định của pháp luật về đất đai như

trường hợp không được miễn hoặc không

được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

đối với loại đất có mục đích sử dụng

tương ứng;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì

mục đích lợi nhuận không thuộc trường

hợp quy định tại điểm trên mà được miễn

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có

quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp

luật về đất đai như trường hợp Nhà nước

cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

đối với loại đất có mục đích sử dụng

tương ứng.

đầu tư:

a) Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư ;

b) Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư;

c) Dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư;

d) Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên;

đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất trả tiền một lần cho cả thời

gian thuê được miễn tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất để thực hiện các

dự án xây dựng kinh doanh nhà ở

thì có quyền và nghĩa vụ theo quy

định của pháp luật về đất đai như

trường hợp không được miễn hoặc

không được giảm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất. Các trường hợp miễn

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác

có quyền và nghĩa vụ theo quy

định của pháp luật đất đai như

trường hợp Nhà nước cho thuê đất

hàng năm đối với loại đất có mục

đích sử dụng tương ứng.

thực hiện các quyền của người

sử dụng đất (như thế chấp QSD

đất tại ngân hàng để vay vốn).

Mặt khác, tạo sự công bằng giữa

doanh nghiệp được giao đất, thuê

đất có thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất với doanh nghiệp kinh

doanh nhà ở với các doanh

nghiệp thực đầu tư kết cấu hạ

tầng KCN, KKT, KCX, KCNC và

các dự án xã hội hóa thuộc địa

bàn ưu đãi đầu tư, ngành nghề

ưu đãi đầu tư được Nhà nước

miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất.

Sửa lại Điều 174, Luật đất đai

như sau:

“4. Tổ chức được Nhà nước giao

đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê nhưng được

miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất thì có các quyền và

nghĩa vụ theo quy định của pháp

luật về đất đai như trường hợp

không được miễn hoặc không

được giảm tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất đối với loại đất có mục

đích sử dụng tương ứng.”


XI. Xử lý tiền cho thuê lại đất trong khu

công nghiệp (Điều 210, Luật đất đai)

Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước

cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để

đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ

tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết

cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê trước ngày

Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp

tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính

phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa

vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền

một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ

đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân

sách nhà nước.

Bảo đảm đầu tư kinh doanh trong trường hợp thay đổi pháp luật ( Điều 13, Luật ĐT)

1. Trường hợp văn bản pháp luật mới được ban hành quy định ưu đãi đầu tư cao hơn ưu đãi đầu tư mà nhà đầu tư đang được hưởng thì nhà đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định của văn bản pháp luật mới cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án.

2. Trường hợp văn bản pháp luật mới được ban hành quy định ưu đãi đầu tư thấp hơn ưu đãi đầu tư mà nhà đầu tư được hưởng trước đó thì nhà đầu tư được tiếp tục áp dụng ưu đãi đầu tư theo quy định trước đó cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này không áp dụng trong trường hợp thay đổi quy định của văn bản pháp luật vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng, bảo vệ môi trường.

Pháp luật đất đai 2003 chỉ quy

định các hình thức giao đất, cho

thuê đất đối với doanh nghiệp đầu

tư kinh doanh kết cấu hạ tầng

trong khu công nghiệp, hình thức

giao đất, cho thuê đất đối với

người đầu tư vào sản xuất, kinh

doanh trong khu công nghiệp chưa

quy định rõ quyền và nghĩa vụ của

doanh nghiệp kinh doanh kết cấu

hạ tầng và người đầu tư vào SXKD

trong khu công nghiệp. Nhiều nhà

đầu tư được Nhà nước cho thuê đất

thu tiền thuê đất hàng năm để đầu

tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ

tầng khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất đã cho thuê lại

đất có kết cấu hạ tầng theo hình

thức trả tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê dẫn đến người thuê lại

đất chỉ có quyền của người thuê đất

hàng năm.

Để bảo bảo quyền lợi cho người

thuê lại đất trong khu công nghiệp

trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu

lực thi hành, Luật đất đai quy định

chủ đầu tư phải nộp đủ tiền thuê đất

Sửa đổi Khoản 2, Điều 210, Luật

đất đai như sau:

“2.Trường hợp nhà đầu tư được

Nhà nước cho thuê đất thu tiền

thuê đất hàng năm để đầu tư xây

dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng

khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất mà đã cho

thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo

hình thức trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê trước ngày

Luật này có hiệu lực thi hành thì

phải nộp tiền cho Nhà nước theo

quy định của Chính phủ.”


vào ngân sách nhà nước thì người

thuê lại đất mới có quyền và nghĩa

vụ như được Nhà nước cho thuê đất

trả tiền một lần cho cả thời gian

thuê. Tuy nhiên, do sự việc diễn ra

trong một thời gian dài, số tiền nhà

đầu tư thu của các doanh nghiệp tại

các thời điểm khác nhau, nhiều KCN

đã thay đổi nhà đầu tư, để giải quyết

vấn đề này cần có quy định cụ thể

của Chính phủ đối với từng loại

KCN. Do vậy cần sửa đổi Khoản 2,

Điều 210 Luật đất đai để đáp ứng

yêu cầu này.

XII.Đánh giá tác động môi trường (ĐTM)

Thời điểm thực hiện (Điều 25. Luật bảo

vệ môi trường)

Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác

động môi trường là căn cứ để cấp có thẩm

quyền thực hiện các việc sau:

- Quyết định chủ trương đầu tư dự án;

- Cấp, điều chỉnh giấy phép thăm dò, giấy

phép khai thác khoáng sản đối với dự án

thăm dò, khai thác khoáng sản;

- Phê duyệt kế hoạch thăm dò, kế hoạch

phát triển mỏ đối với dự án thăm dò, khai

-Hồ sơ, trình tự thủ tục quyết định

chủ trương đầu tư của UBND cấp

tỉnh (Điều 33 Luật ĐT)

Trong thành phần hồ sơ dự án đầu

tư không có quyết định phê duyệt

báo cáo đánh giá tác động môi

trường.

-Hồ sơ, trình tự thủ tục quyết định

chủ trương đầu tư của Thủ tướng

Chính phủ, Quốc hội (Điều 34, 35

Luật ĐT)

Trong hồ sơ dự án đầu tư có nội

dung “Đánh giá sơ bộ tác động môi

Luật bảo vệ môi trường quy định

Quyết định phê duyệt báo cáo

đánh giá tác động môi trường là

căn cứ để cấp có thẩm quyền thực

hiện quyết định chủ trương đầu tư.

Luật đầu tư không quy định đánh

giá động môi trường trong giai

đoạn quyết định chủ trương đầu tư

mà chỉ quy định đối với dự án do

Thủ tướng Chính phủ, Quốc hội

quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ

có đánh giá sơ bộ tác động môi

trường và các biện pháp bảo vệ môi

trường.

Phân chia ĐTM thành hai loại: ĐTM sơ bộ và ĐTM chi tiết; ĐTM sơ bộ thực hiện trong giai đoạn nghiên cứu lập dự án đầu tư. ĐTM chi tiết thực hiện sau khi có quyết định chủ trương đầu tư. Đối tượng phải thực hiện ĐTM chi tiết là các dự án đầu tư thuộc thẩm quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ có khả năng hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường. Sửa đổi Điều 18 như sau: Điều 18. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác động môi trường 1. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác động môi trường sơ bộ là


thác dầu khí;

- Cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng;

- Cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với dự

án không thuộc các dự án quy định trên.

trường, các giải pháp bảo vệ môi

trường”

Sự không tương thích về thời điểm

đánh giá tác động môi trường tại

hai luật đang gây khó khăn cho việc

thẩm định các dự án đầu tư khi

quyết định chủ trương đầu tư.

-Hiện nay danh mục các dự án đầu

tư phải đánh giá tác động môi

trường quá rộng, gây khó khăn cho

doanh nghiệp cũng như cơ quan

quản lý môi trường. Cần xem xét

thu hẹp lại, chỉ đánh giá ĐTM đối

với dự án có khả năng gây ô nhiễm

môi trường lớn.

các dự án đầu tư thuộc thẩm quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ có khả năng hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường. 2. Đối tượng phải thực hiện đánh giá tác động môi trường chi tiết gồm: a) Dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều này. b) Dự án đầu tư có sử dụng đất của khu bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu dự trữ sinh quyển đã được xếp hạng; c) Dự án đầu tư có nguy cơ tác động xấu đến môi trường. 3. Dự án đầu tư thuộc bí mật quốc gia, dự án phòng chống thiên tai khẩn cấp không phải thực hiện đánh giá tác động môi trường 4. Chính phủ quy định danh mục dự án quy định tại khoản 1 và điểm b, điểm c khoản 2 Điều này. Sửa đổi khoản 2,3 Điều 19 như sau: “Điều 19. Thực hiện đánh giá tác động môi trường 2. Việc đánh giá tác động môi trường sơ bộ phải thực hiện trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư. Kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường sơ bộ thể hiện dưới hình thức báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ.


3. Việc đánh giá tác động môi trường chi tiết phải thực hiện sau khi có quyết định chủ trương đàu tư, cấp phép đầu tư. Kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường chi tiết thể hiện dưới hình thức báo cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết. Sửa đổi, bổ sung Điều 25 như sau: “Điều 25a. Báo cáo kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ 1. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ đã được chỉnh sửa theo yêu cầu của cơ quan thẩm định, cơ quan thẩm định có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ đến cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Trường hợp chưa đạt yêu cầu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, cơ quan thẩm định phải trả lời cho chủ dự án bằng văn bản và nêu rõ lý do. 2. Báo cáo kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ bộ là một trong các căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.” Sửa đổi, bổ sung Điều 25 như


sau: “Điều 25b. Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết 1. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết đã được chỉnh sửa theo yêu cầu của cơ quan thẩm định, thủ trưởng hoặc người đứng đầu cơ quan thẩm định có trách nhiệm phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết; trường hợp không phê duyệt phải trả lời cho chủ dự án bằng văn bản và nêu rõ lý do. 2. Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường chi tiết là một trong các căn cứ để cấp có thẩm quyền thực hiện các việc sau đây: a) Quyết định đầu tư đối với dự án có sử dụng vốn nhà nước thuộc đối tượng phải đánh giá tác động môi trường chi tiết; b) Cấp, điều chỉnh giấy phép thăm dò, giấy phép khai thác khoáng sản đối với dự án thăm dò, khai thác khoáng sản; c) Phê duyệt kế hoạch thăm dò, kế hoạch phát triển mỏ đối với dự án thăm dò, khai thác dầu khí; d) Cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với dự án có hạng mục xây dựng công trình thuộc đối tượng phải có giấy phép xây dựng.”


LUẬT XÂY DỰNG

CÁC TTHC TRONG HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Luật Xây dựng 2014 Luật Đầu tư 2014 Vấn đề tồn tại Đề xuất sửa đổi VBQPPL và/hoặc

quy trình TTHC

I. Giới thiệu địa điểm xây dựng

(Điều 46, Luật Xây dựng)

Quyết định chủ trương đầu tư (Điều 33, Luật Đầu tư)

1. Hồ sơ

Chưa có hướng dẫn về thành phần hồ

sơ.

Gộp với thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư, theo Luật Đầu tư. Theo đó, những yêu cầu liên quan tới việc đánh giá phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy mô tính chất đầu tư… sẽ được cơ quan chủ trì thụ lý thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư yêu cầu các cơ quan liên quan xem xét tương ứng.

Đề xuất, bên cạnh việc sửa đổi Điều 33, Luật Đầu tư theo hướng gộp các yêu cầu của Điều 46, Luật Xây dựng vào thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư.

Sửa Điều 46, Luật Xây dựng như sau:

Điều 46. Giới thiệu địa điểm xây dựng

1. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm, phối hợp với cơ quan đăng ký đầu tư, giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các


(Điều 46 - Luật XD)

- Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho các chủ đầu tư khi có yêu cầu.

- Địa điểm được giới thiệu để đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy mô, tính chất đầu tư, tiết kiệm diện tích đất xây dựng; không làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và môi trường của vùng, khu chức năng đặc thù và khu vực nông thôn.

Không tương thích với Luật Đầu tư về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư:

Điều 33 – Luật Đầu tư về hồ sơ thủ tục quyết định chủ trương đầu tư yêu cầu NĐT phải nộp «Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án». Quá trình thẩm định cơ quan đăng ký đầu tư sẽ yêu cầu cơ quan quản lý cung cấp trích lục bản đồ, cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định. Trong Luật Đầu tư và các VBQPPL liên quan không nêu rõ nếu trường hợp NĐT chưa có phương án



quy trình TTHC

về địa điểm thì sẽ phải làm gì, trong khi thông tin về địa điểm và kế hoạch sử dụng đất là một trong những thông tin quan trọng của Quyết định quyết định chủ trương đầu tư. Quy định của Luật đầu tư có thể được hiểu là nếu NĐT chưa có phương án về địa điểm đầu tư thì sẽ có hai lựa chọn:

1. NĐT sẽ phải làm việc trước với các Cơ quan quản lý nhà nước liên quan (cụ thể là Cơ quan quản lý về Xây dựng, hoặc Cơ quan quản lý đất đai, hoặc Cơ quan quản lý về đầu tư) để tìm hiểu và lựa chọn địa điểm phù hợp trước khi tiến hành TTHC quyết định chủ trương đầu tư. TTHC Giới thiệu địa điểm xây dựng, như vậy, có thể coi là TTHC đầu tiên trong chuỗi TTHC về Đầu tư – Đất đai - Xây dựng mà NĐT cần thực hiện.

2. NĐT sẽ được giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng phù hợp ngay sau khi có quyết định đồng ý về chủ trương đầu tư. Trường hợp này, giới thiệu địa diểm đầu tư sẽ có thể được tích hợp trong Quyết định chủ trương đầu tư thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ở một số địa phương, Thủ tục Giới thiệu địa điểm xây dựng là một thủ tục tách rời, và thực hiện sau Quyết định

chủ đầu tư có yêu cầu trong hồ sơ thủ tục quyết định chủ trương đầu tư.

2. Địa điểm được giới thiệu để đầu tư xây dựng, được ghi rõ trong quyết định chủ trương đầu tư, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy mô, tính chất đầu tư, tiết kiệm diện tích đất xây dựng; không làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và môi trường của vùng, khu chức năng đặc thù và khu vực nông thôn.



quy trình TTHC

chủ trương đầu tư. Thực tế này đã tạo ra những sự trùng lặp, lãng phí về nguồn lực của cả cơ quan quản lý nhà nước và Doanh nghiệp/ NĐT.

Không tương thích với Luật Nhà ở về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư:

Theo Điều 9 – NĐ 99/2015, dự án nhà ở phải xin chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền (tùy theo quy mô dự án). Theo đó, hồ sơ của thủ tục này được quy định tại Điều 10 – NĐ 99/2015, yêu cầu «Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư». Như vậy, đối với các dự án theo Luật Nhà ở, thì NĐT phải thực hiện TTHC Giới thiệu địa điểm trước khi thực hiện TTHC quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Đây là điểm không tương thích giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, và Luật Đầu tư về hai TTHC Giới thiệu địa điểm xây dựng và Quyết định chủ trương đầu tư.

3. Thời gian

Chưa có hướng dẫn về thời gian.

Hiện nay Luật Xây dựng và các VBQPPL hướng dẫn đều chưa có các hướng dẫn thực hiện cho TTHC này, tuy nhiên theo thực tế thực hiện tại các



quy trình TTHC

địa phương, TTHC này thường được thực hiện cùng với thủ tục Quyết định chấp thuận chủ trương của UBND tỉnh. Các yêu cầu về hồ sơ, và trình tự thực hiện khác nhau ở mỗi địa phương đang gây nhiều khó khăn cho NĐT. Thời gian thực hiện TTHC này ít nhất là 7 ngày và nhiều hơn đến 30-40 ngày.

II. Giấy phép quy hoạch

(Điều 47, Luật Xây dựng)

Quyết định chủ trương đầu tư (Điều 33, Luật Đầu tư)

1. Hồ sơ

(Điều 34 - NĐ 44/2015/NĐ-CP)

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép quy hoạch bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch.

2. Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp giấy phép quy hoạch.

3. Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch.

4. Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư.

5. Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án.

Gộp với thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư, theo Luật Đầu tư. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp giấy phép quy hoạch sẽ thực hiện việc cấp giấy phép quy hoạch đồng thời với việc ra quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền ra Quyết định chủ trương đầu tư.

Đề xuất bổ sung Điều 47, Luật Xây dựng như sau:

Điều 47. Giấy phép quy hoạch xây dựng

6. Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch xem xét cấp giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tư đồng thời với việc ra quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền.



quy trình TTHC

7. Chính phủ quy định chi tiết nội dung, trình tự cấp giấy phép quy hoạch xây dựng.


(Điều 33, NĐ 44/2015)

- Căn cứ nhu cầu cụ thể, chủ đầu tư lập hồ sơ đề nghị cấp giấy phép quy hoạch theo các trường hợp quy định tại Điều 35 của Nghị định này gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch.

- Căn cứ vào yêu cầu quản lý, kiểm soát phát triển của khu chức năng đặc thù, Quy định quản lý theo quy hoạch chung xây dựng, đề xuất của chủ đầu tư, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng các cấp có trách nhiệm xem xét hồ sơ, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan và báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch về nội dung giấy phép quy hoạch. Thời gian thẩm định hồ sơ và lấy ý kiến không quá 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép quy hoạch hợp lệ.

- Cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp giấy phép quy hoạch trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ thẩm định cấp giấy phép quy hoạch của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng các cấp.

- Đối với dự án đầu tư xây dựng quy định tại Khoản 3, Điều 32 của Nghị định này, trong quá trình thẩm định hồ sơ cấp giấy phép quy hoạch, cơ quan

Điều 32 NĐ 44/2015/NĐ-CP và Điều 9 NĐ 59/2015/NĐ-CP quy định Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung, riêng lẻ tại các khu chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc đã có nhưng cần chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất; hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công trình công nghiệp tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, thì NĐT sẽ phải thực hiện TTHC để được cấp Giấy phép quy hoạch. Theo Điều 47 – Luật Xây dựng, nội dung giấy phép quy hoạch xây dựng gồm phạm vi, quy mô khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng cho phép, các yêu cầu về khai thác sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên mặt đất, dưới mặt đất, bảo vệ cảnh quan, môi trường đối với khu vực dự án, thời hạn của giấy phép quy hoạch xây dựng. Và giấy phép quy hoạch là cơ sở để lập Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án (Điều 9 – NĐ 59/2015).

Bất cập và không tương thích với Luật Đầu tư về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư:

Theo Khoản 5 Điều 33 Luật Đầu tư,



quy trình TTHC

quản lý quy hoạch các cấp phải tổ chức lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư có liên quan về nội dung cấp phép. Đại diện cộng đồng dân cư có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở.

trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư. Nếu trường hợp khu đất đầu tư chưa có quy hoạch chi tiết về xây dựng thì cơ quan quản lý về quy hoạch xây dựng sẽ có thể cấp Giấy phép quy hoạch (với các nội dung như theo Điều 47 Luật Xây dựng) cho NĐT để tiết kiệm thời gian cho NĐ không? Việc cấp GPQH tại bước này có thể được quy định như thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại Điều 37, Luật Đầu tư. Theo đó, dự án thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư, sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch chấp thuận cấp giấy phép này trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bất cập và không tương thích với Luật nhà ở về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở:

Theo Điều 9, NĐ 99/2015, Các Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên sẽ phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong bộ hồ sơ (Điều 10, NĐ 99/2015) yêu cầu «Quyết định phê duyệt quy



quy trình TTHC

hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư» là những yêu cầu gây khó khăn đối với NĐT trong trường hợp khu đất chưa có quy hoạch chung được phê duyệt. Để có những tài liệu này NĐT sẽ phải thực hiện các TTHC về quy hoạch chi tiết, bao gồm Giấy phép quy hoạch, Phê duyệt nhiệm vụ, Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết trước khi thực hiện TTHC quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở do Bộ Xây dựng chủ trì. Đây là điểm không tương thích giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, và Luật Đầu tư về hai TTHC Giấy phép quy hoạch và Quyết định chủ trương đầu tư.


(Khoản 4, Điều 47, Luật XD)

Thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch xây dựng được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép quy hoạch xây dựng cho dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù cấp quốc gia;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép quy hoạch xây dựng cho các dự án đầu tư xây dựng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này.



quy trình TTHC

III. Quy hoạch chi tiết xây dựng trong khu chức năng đặc thù (Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, Điều 28, Luật Xây dựng)

1. Hồ sơ

Điều 27 (NĐ 44/2015/NĐ-CP)

Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng (bao gồm cả QH chi tiết)

- Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch xây dựng gồm: Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt; thuyết minh nội dung nhiệm vụ bao gồm các bản vẽ in màu thu nhỏ; dự thảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ; các văn bản pháp lý có liên quan; văn bản giải trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung nhiệm vụ quy hoạch; hồ sơ pháp nhân và hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây dựng.

- Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt và hồ sơ lấy ý kiến thống nhất nội dung đồ án quy hoạch xây dựng gồm: Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt đồ án; thuyết minh tổng hợp bao gồm bản vẽ in màu thu nhỏ; quy định quản lý theo đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt; dự thảo quyết định phê duyệt đồ án; bản vẽ in màu đúng tỷ lệ quy định; các văn bản pháp lý có liên quan; văn bản giải trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung đồ án quy hoạch; hồ sơ pháp nhân và



quy trình TTHC

hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây dựng; đĩa CD sao lưu toàn bộ nội dung hồ sơ đồ án.

- Hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng phải được cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng đóng dấu xác nhận sau khi có quyết định phê duyệt.

- Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng và đĩa CD sao lưu toàn bộ hồ sơ đã duyệt phải được gửi về cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng, Bộ Xây dựng để lưu giữ.

- Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cách thể hiện và quy định về các loại hồ sơ nhiệm vụ, hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng.

2. Thời gian

(Điều 26 – NĐ 44/2015/NĐ-CP)

- Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù: b) Đối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đặc thù, thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá 15 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 10 ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

- Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng nông thôn: b) Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, thời gian



quy trình TTHC

thẩm định nhiệm vụ không quá 15 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 10 ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

3. Thẩm quyền lập và phê duyệt

Điều 24, Luật XD: b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù, trừ quy hoạch quy định tại điểm a khoản 2 Điều này và nhiệm vụ, đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực được giao quản lý hoặc đầu tư.

Điều 32, Luật XD: 2. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cùng cấp.

3. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cùng cấp.

Điều 34, Luật XD: 2. Ủy ban nhân dân



quy trình TTHC

cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sau: a) Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện; b) Quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù, trừ các quy hoạch quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; c) Quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch xây dựng nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

IV. Thẩm định Thiết kế cơ sở (Điều 58, Luật Xây dựng)



quy trình TTHC

1. Hồ sơ

(Mẫu số 01, Phụ lục II, NĐ 59/2015/NĐ-CP)

a) Văn bản pháp lý:

- Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công) hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án sử dụng vốn khác);

- Quyết định lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc thông qua thi tuyển hoặc tuyển chọn theo quy định và phương án thiết kế được lựa chọn kèm theo (nếu có);

- Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án;

- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (quy hoạch 1/2000 đối với khu công nghiệp quy mô trên 20 ha) được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc giấy phép quy hoạch của dự án;

- Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);

- Văn bản thỏa thuận độ cao tĩnh không (nếu có);

- Các văn bản thông tin, số liệu về hạ tầng kỹ thuật đô thị;

- Các văn bản pháp lý khác có liên quan (nếu có).

b) Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức

Tại bước này, NĐT đã phải nộp Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có). Theo Điều 25 Luật Bảo vệ Môi trường nêu rõ Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ để cấp có thẩm quyền ra quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng… Như vậy, văn bản phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền là không cần thiết ở bước này.



quy trình TTHC

đầu tư (dự toán):

- Hồ sơ khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án;

- Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm tổng mức đầu tư hoặc dự toán);

- Thiết kế cơ sở bao gồm bản vẽ và thuyết minh.

c) Hồ sơ năng lực của các nhà thầu:

- Thông tin năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu lập dự án, thiết kế cơ sở;

- Chứng chỉ hành nghề và thông tin năng lực của các chức danh chủ nhiệm khảo sát, chủ nhiệm đồ án thiết kế, chủ trì thiết kế của nhà thầu thiết kế.

3. Thời gian

(Điều 11 – 59/2015/NĐ-CP)

-Thời gian thẩm định dự án theo quy định tại Điều 59 của Luật Xây dựng năm 2014. Thời hạn thẩm định thiết kế cơ sở: Không quá 60 (sáu mươi) ngày đối với dự án quan trọng quốc gia, 30 (ba mươi) ngày đối với dự án nhóm A, 20 (hai mươi) ngày đối với dự án nhóm B và 15 (mười lăm) ngày đối với dự án nhóm C.

- Trường hợp cơ quan chuyên môn về xây dựng yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn trực tiếp đơn vị tư vấn thẩm tra theo quy định tại Điểm b Khoản 7 Điều 10 Nghị định này, trong thời gian 5 (năm) ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chuyên môn về xây dựng



quy trình TTHC

có văn bản thông báo cho chủ đầu tư các nội dung cần thẩm tra để chủ đầu tư lựa chọn và ký kết hợp đồng với tư vấn thẩm tra; thời gian thực hiện thẩm tra không vượt quá 30 (ba mươi) ngày đối với dự án quan trọng quốc gia; 20 (hai mươi) ngày đối với dự án nhóm A; 15 (mười lăm) ngày đối với dự án nhóm B và 10 (mười) ngày đối với dự án nhóm C. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kết quả thẩm tra cho cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư để làm cơ sở thẩm định dự án, thiết kế cơ sở.

4. Thẩm quyền

Luật XD, Điều 57. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng

4. Đối với dự án sử dụng vốn khác thì thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:

a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế công nghệ (nếu có), các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;

Theo Điều 10, Khoản 5a, Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I (đối với nhà ở > 20 tầng hoặc >20,000 m2 sàn). Theo phản ánh của nhiều chủ đầu tư các công trình nhà ở cao tầng sử dụng vốn khác, yêu cầu này là bất cập khi chủ đầu tư phải trình nộp hồ sơ cho Bộ Xây dựng thẩm định. Tại mỗi địa phương, Sở Xây dựng, cơ quan thực hiện việc quản lý nhà nước về xây dựng, đã từng thực hiện công việc này một cách hiệu quả. Nếu tiếp tục duy trì việc thẩm định theo quy định này, chi phí phát sinh cho cả chủ đầu tư và cơ quan nhà nước là rất lớn (chi phí đi lại, thời gian... cho các chủ đầu tư ở ngoài địa bàn Hà Nội). Chi phí này, đối với

Sửa đổi khoản 5 Điều 10 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP như sau:

a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định tại Điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở với các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Xây dựng năm 2014 (trừ phần thiết kế công nghệ) của dự án đầu tư xây dựng công trình cấp đặc biệt.

b) Sở Xây dựng, Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định tại Điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở với các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Xây dựng năm 2014 (trừ phần thiết kế công nghệ) của dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng, công trình có ảnh



quy trình TTHC

Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Điều 10, Khoản 5a

5. Đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác:

a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định tại Điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở với các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Xây dựng năm 2014 (trừ phần thiết kế công nghệ) của dự án đầu tư xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I;

b) Sở Xây dựng, Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định tại Điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở với các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Xây dựng năm 2014 (trừ phần thiết kế công nghệ) của dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng, công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng đối với công trình từ cấp II trở xuống được xây dựng trên địa bàn hành chính của tỉnh;

công trình nhà ở, sẽ được chủ đầu tư chuyển vào giá thành sản phẩm để người dân là người tiêu dùng cuối cùng gánh chịu.

hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng đối với công trình từ cấp I trở xuống được xây dựng trên địa bàn hành chính của tỉnh;

V. Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật/ thiết kế bản vẽ thi công (Điều 78, Luật Xây dựng)

1. Hồ sơ

a) Văn bản pháp lý:

- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;

Tại bước này, NĐT đã phải nộp Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có). Theo

Đề xuất bỏ quy định về việc thẩm định thiết kế xây dựng sau TKCS đối với công trình cấp I của cơ quan chuyên môn về xây dựng

Sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng,



quy trình TTHC

- Hồ sơ thiết kế cơ sở được phê duyệt cùng dự án đầu tư xây dựng;

- Văn bản phê duyệt danh mục tiêu chuẩn nước ngoài (nếu có);

- Văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);

- Báo cáo tổng hợp của chủ đầu tư;

- Các văn bản khác có liên quan.

b) Tài liệu khảo sát xây dựng, thiết kế, dự toán:

- Hồ sơ khảo sát xây dựng;

- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật/thiết kế bản vẽ thi công bao gồm thuyết minh và bản vẽ;

- Dự toán xây dựng công trình đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách.

c) Hồ sơ năng lực của các nhà thầu:

- Thông tin năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình;

- Giấy phép nhà thầu nước ngoài (nếu có);

- Chứng chỉ hành nghề của các chức danh chủ nhiệm khảo sát, chủ nhiệm đồ án thiết kế, chủ trì thiết kế của nhà thầu thiết kế

Điều 25 Luật Bảo vệ Môi trường nêu rõ Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ để cấp có thẩm quyền ra quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng… Như vậy, văn bản phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền là không cần thiết ở bước này.

Điều 82, Khoản 3.

3. Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn khác được quy định như sau:

a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế kỹ thuật trong trường hợp thiết kế ba bước, thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp thiết kế hai bước đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, công trình công cộng, công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Phần thiết kế công nghệ (nếu có), dự toán xây dựng do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định;


Điều 30 (NĐ 59/2015/NĐ-CP)

- Sau khi nhận được hồ sơ, cơ quan



quy trình TTHC

chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế, dự toán xây dựng công trình theo các nội dung quy định tại Điều 27 Nghị định này.

- Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm tổ chức thẩm định các nội dung của thiết kế, dự toán xây dựng công trình. Trong quá trình thẩm định, cơ quan chủ trì thẩm định được mời tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp tham gia thẩm định từng phần thiết kế xây dựng, thiết kế công nghệ, dự toán xây dựng công trình để phục vụ công tác thẩm định của mình.

Trường hợp không đủ điều kiện thực hiện công tác thẩm định, cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư được yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn trực tiếp tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp đã đăng ký công khai thông tin năng lực hoạt động xây dựng trên Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng để chủ đầu tư ký kết hợp đồng thẩm tra phục vụ công tác thẩm định. Trường hợp tổ chức, cá nhân tư vấn thẩm tra chưa đăng ký công khai thông tin năng lực hoạt động xây dựng trên Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thì phải được cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản. Tổ chức tư vấn thiết kế không được thực hiện thẩm tra công



quy trình TTHC

trình do mình thiết kế.

- Trong quá trình thẩm định thiết kế xây dựng, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thẩm định về môi trường, phòng, chống cháy, nổ và nội dung khác theo quy định của pháp luật.

Thời hạn có văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thẩm định về môi trường, phòng, chống cháy, nổ và nội dung khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành nhưng không được vượt quá thời gian thẩm tra thiết kế, dự toán xây dựng quy định tại Khoản 4 Điều này. Nếu quá thời hạn, các cơ quan, tổ chức liên quan không có văn bản trả lời thì được xem như đã chấp thuận về nội dung thẩm định và chịu trách nhiệm về lĩnh vực quản lý của mình.

- Trường hợp cơ quan chuyên môn về xây dựng yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn trực tiếp đơn vị tư vấn thẩm tra theo quy định tại Khoản 2 Điều này, trong thời gian 5 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan chuyên môn về xây dựng có văn bản thông báo cho chủ đầu tư các nội dung cần thẩm tra để chủ đầu tư lựa chọn, ký hợp đồng với tư vấn thẩm tra; thời gian thực hiện thẩm tra không vượt quá 20 (hai mươi) ngày đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt; 15 (mười lăm) ngày đối với công trình cấp II và cấp III; 10



quy trình TTHC

(mười) ngày đối với các công trình còn lại. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kết quả thẩm tra cho cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư để làm cơ sở thẩm định thiết kế, dự toán xây dựng.

- Trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng công trình gồm nhiều công trình có loại và cấp khác nhau thì cơ quan chủ trì tổ chức thực hiện thẩm định là cơ quan có trách nhiệm thực hiện thẩm định đối với công trình, hạng mục công trình chính của dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Đối với các công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp và công trình tạm thì việc thẩm định, phê duyệt thiết kế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình đặc thù.

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân thẩm tra, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm tra, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng do mình thực hiện.



quy trình TTHC

3. Thời gian

Điều 30 (NDD59/2015/NĐ-CP)

a) Không quá 40 (bốn mươi) ngày đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt;

b) Không quá 30 (ba mươi) ngày đối với công trình cấp II và cấp III;

c) Không quá 20 (hai mươi) ngày đối với các công trình còn lại.


-Luật Xây dựng, Điều 82, Khoản 3. Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn khác được quy định như sau:

a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế kỹ thuật trong trường hợp thiết kế ba bước, thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp thiết kế hai bước đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Phần thiết kế công nghệ (nếu có), dự toán xây dựng do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định;

b) Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng đối với các công trình xây dựng còn lại;

- Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Điều 26, Khoản 1.a: Cơ quan chuyên môn về

Theo quy định hiện hành, có ba sự bất hợp lý trong thủ tục này đối với công tình cấp I:

1. Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Cục quản lý các hoạt động xây dựng) thuộc Bộ Xây dựng phải chủ trì thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở của tất cả các công trình cấp 1 trên cả nước. Như trình bày tại thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, việc này là bất hợp lý.

2. Sau khi được thẩm định, chủ đầu tư sẽ phải nộp kết quả thẩm định thiết kế xây dựng cho cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh để được cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, về mặt thẩm quyền, cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh hoàn toàn có thể đảm nhiệm cả việc thẩm định thiết kế xây dựng sau TKCS của các công trình cấp I khi họ là cơ quan cấp GPXD và sau đó thanh tra, giám sát quá trình xây dựng công trình.

3. Khoản 2 Điều 30 NĐ 59/2015/NĐ-



quy trình TTHC

xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định tại điều 76 Nghị định này chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật (trường hợp thiết kế (trường hợp thiết kế ba bước), thiết kế bản vẽ thi công,( trường hợp thiết kế hai bước) của công trình cấp đặc biệt, cấp 1, công trình theo tuyến đi qua hai tỉnh trở lên và công trình do Thủ tướng Chính phủ giao.

CP chỉ rõ nếu cơ quan chuyên môn không đủ điều kiện thẩm định, cơ quan chuyên môn yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn trực tiếp tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp đã đăng ký công khai thông tin năng lực hoạt động xây dựng trên Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng để chủ đầu tư ký kết hợp đồng thẩm tra phục vụ công tác thẩm định. Theo khảo sát tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng, việc thẩm tra phần lớn được chủ đầu tư ký kết với một đơn vị thẩm tra độc lập và cũng theo NĐ 59 này, Cơ quan, tổ chức, cá nhân thẩm tra…chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm tra do mình thực hiện. Quy định này đưa ra hai câu hỏi i) liệu việc thẩm định của CQNN có thực sự cần thiết đối với công trình sử dụng vốn khác khi mà thiết kế cơ sở đã được CQNN thẩm định và thiết kế xây dựng sau TKCS đã được một đơn vị tư vấn thẩm tra được Bộ Xây dựng công nhận tổ chức thẩm tra? và ii) nếu việc thẩm định là cần thiết, có cần cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc cấp Bộ thực hiện đối với công trình cấp I khi mà việc thẩm định được thực hiện dựa trên kết quả thẩm tra của một tổ chức, cá nhân thứ ba?

VI. Cấp giấy phép xây dựng



quy trình TTHC

1. Đối tượng thực hiện

(Điều 89 – Luật XD)

- Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

- Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định

Theo quy định, không phải tất cả các dự án/ công trình xây dựng nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định được miễn thực hiện TTHC này. Tất cả các các công trình nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, dự án nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô ≥ 7 tầng và tổng diện tích sàn ≥ 500 m2 dù đã có quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt và có thiết kế xây dựng đã được thẩm duyệt bởi các cơ quan quản lý quy hoạch và/ hoặc cơ quan quản lý xây dựng đều phải thực hiện TTHC cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.

Bất cập về điều kiện thực miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình đã có quy hoạch chi tiết 1/500:

Theo quy định tại Điều 91, Luật Xây dựng, Giấy phép xây dựng sẽ được cấp khi công trình xây dựng đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, các thiết kế kỹ thuật công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt. Nội dung của giấy phép xây dựng (Điều 90, Luật Xây dựng) thể hiện lại những nội dung đã có trong quy hoạch chi tiết xây dựng, các thiết kế kỹ

1. Đề xuất miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định của Luật Xây dựng.

Sửa đổi Luật Xây dựng, Điều 89, Khoản 2.đ:

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự án khác có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định của Luật này;

2. Đề xuất cụ thể hóa hồ sơ cấp phép xây dựng nhằm tạo điều kiện cho CQNN cấp phép xây dựng khi không thực hiện thẩm định TKXD sau TKCS

Sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng:

Điều 95, Khoản 2e. e) Báo cáo thẩm tra thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Điều 95, Khoản 3a. a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d, đ, và e khoản 2 Điều này.



quy trình TTHC

thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi

thuật công trình, mà không có thêm giá trị gia tăng nào cho cả Cơ quan quản lý nhà nước và NĐT so với các kết quả của TTHC về thẩm duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, các thiết kế kỹ thuật công trình. Những quy định này cho thấy một sự trùng lặp và lãng phí nguồn lực để thực hiện cấp GPXD cho các dự án công trình xây dựng đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, và các thiết kế kỹ thuật công trình xây dựng (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật) cũng đã được cơ quan quản lý xây dựng thẩm định và phê duyệt.

3. Đề xuất giảm thời gian cấp phép xây dựng:

Sửa đổi Luật Xây dựng:

Điều 102, Khoản 1e: e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 05 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.



quy trình TTHC

công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

2. Hồ sơ

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm: (Điều 95 Luật XD)

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm: (Điều 95 Luật Xây dựng)

a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;

b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;

c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng yêu cầu “Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” là một quy định linh hoạt, được hiểu là có thể có nhiều loại giấy tờ hợp lệ khác nhau chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Các Điều 17 và 99-102 Luật Đất đai đã quy định rõ các trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, và Điều 100, Luật Đất đai (và Điều 18 NĐ 43/2014/NĐ-CP) có quy định rõ những giấy tờ hợp lệ có thể chứng minh quyền sử dụng đất trong khi người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những quy định này cho thấy không phải chỉ duy nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) mới chứng minh được quyền sử dụng đất như cách hiểu của một số cơ quan quản lý. Việc áp dụng cứng nhắc này tại một số địa phương đã gây bất lợi cho NĐT.

Ngoài ra, Điều 25 Luật Bảo vệ Môi



quy trình TTHC

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án (Điều 41 NĐ 59/2015/NĐ-CP):

a) Tài liệu quy định tại các Điểm a, b, c và đ Khoản 2 Điều 95 của Luật Xây dựng năm 2014;

b) Bản vẽ thiết kế của từng công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng, văn bản thẩm định thiết kế đối với công trình có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

trường nêu rõ Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường là căn cứ để cấp có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng… tuy nhiên, Điều 95 Luật Xây dựng không yêu cầu hồ sơ này. Vậy, NĐT sẽ phải trình nộp Quyết định này tại những thủ tục trước đó?

Bên cạnh đó, nội dung giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 90 Luật Xây dựng 2014, trong đó chủ yếu là các nội dung căn cứ theo quy hoạch xây dựng, ít liên quan đến yếu tố chất lượng công trình xây dựng (theo thiết kế xây dựng). Do đó, nên đơn giản hóa hồ sơ và đổi mới cách thức thực hiện giúp tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong thực hiện.



quy trình TTHC

3. Trình tự và thời gian thực hiện

Điều 102 (Luật XD)

Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng

- Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được

Luật Xây dựng 2014 đã không có các quy định cải thiện về thời gian thực hiện TTHC cấp giấy phép xây dựng so với các quy định trước đây. Theo khảo sát về môi trường kinh doanh của Ngân hàng thế giới, trong năm 2015, chỉ số cấp phép xây dựng của nước ta không có sự cải thiện, và thời gian cấp phép xây dựng kéo dài thêm 52 ngày, kéo dài nhất trong các thành viên ASEAN1. Thời gian cho TTHC cấp GPXD thực tế của các doanh nghiệp năm 2015 là 82 ngày, trong khi so với trước đây (năm 2014) chỉ có 30 ngày.

Theo Điều 102, Luật Xây dựng, thời gian để cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp giấy là 30 ngày. Tuy nhiên nếu đến thời hạn cấp giấy phép mà cơ quan cấp phép thấy cần phải xem xét thêm thì sẽ có thể kéo dài thêm 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định. Như vậy, NĐT có thể phải chờ đến 40 ngày để có được giấy phép xây dựng kể từ ngày nộp bộ hồ sơ đầy đủ cho cơ quan cấp phép.

1 http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/vietnam#dealing-with-construction-permits

http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/vietnam#dealing-with-construction-permits



quy trình TTHC

yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

d) Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

đ) Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết



quy trình TTHC

định việc cấp giấy phép xây dựng;

e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.

- Quy trình gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

b) Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.

- Việc nhận kết quả, nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng



quy trình TTHC

kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận;

b) Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết. Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan có thẩm quyền không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

BÁO CÁO NGHIÊN CỨ

Documents

Transcript of BÁO CÁO NGHIÊN CỨ