12/10/2016 Daily Labor Report

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Snapshot• High constructionvolumes mean labor willprimarily drive coststhrough at least mid­2017, real estatecompany estimates

• Company outlookpredicts 3 percentincrease in average hourlyconstruction wage byMarch 2017

• Trump policies mighthave substantial impacton volumes

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232 DLR A­15Economic OutlookLabor Shortage to Keep Driving Building Costs, JLL PredictsBy Elliott T. DubeDec. 2 — The construction industry's skilled labor shortage will continue to drive upbuilding costs in many U.S. markets for the near future, Jones Lang LaSalle Inc., areal estate financial and professional services company, predicted.

Construction labor is now in a “high demand, low supply scenario,” the Chicago­basedcompany said in a third­quarter industry outlook. This scenario takes into accountthat development volumes in many areas are at or near cyclical highs, the reportsaid.

Labor therefore will “continue to be a pain point that the market will have to adaptand adjust to,” Mason Mularoni, research lead for JLL's Project and DevelopmentServices, told Bloomberg BNA Dec. 1.

“There's no easy solution to it, and it's going to continue to be the main driver behindconstruction costs for at least the next three to four quarters,” he said.

Laborer Pool Hasn't Approached 2007 Peak

The construction laborer pool has leveled out at about 1.5 million for this cycle,compared with the prior cycle's peak of 2 million laborers in 2007, Mularoni said.

“I don't think we're going to get anywhere near that 2 million laborer number,” he said. “It's going to be years, ifat all.”

The combination of the smaller labor pool and the construction industry's low 4.5 percent unemployment rate hasturned labor into the primary driver for construction costs, Mularoni said. In comparison, the cost of buildingmaterials is increasing at a significantly slower rate, he said.

The industry's labor problem could get worse, Anirban Basu, chief economist for Associated Builders &Contractors, told Bloomberg BNA Dec. 1. He pointed to an elevated number of construction workers reluctantlyretiring because they can no longer meet their jobs’ physical demands, a shortage of young people entering theindustry relative to demand and construction contractors’ reported difficulty identifying “trainable talent.”

“Star construction talent” has leverage over employers in many cases, Basu said. As an example, he said, someconstruction superintendents in the “red hot” building market of New York are making roughly twice what theywere making a few years ago and some are refusing to take on jobs requiring a longer commute to New Jersey.

“It's an increasingly demanding construction workforce from the perspective of both compensation and flexibility,and I think that becomes even more onerous from the perspective of employers over the next year,” Basu said.

Wage pressure will continue to build as contractors provide a steady supply of job openings and compete witheach other for the “hot commodity” of labor, Mularoni said. The JLL outlook noted that the average hourly wagefor construction workers was $29.98 in July, more than 3.5 percent higher than the July 2015 rate and itpredicted another 3 percent rate increase by March 2017.

Unclear When Labor, Volume Will Start Equalizing

Pressure caused by labor shortages probably will “ease up as we go into mid­2017, stretching into mid­2018, atwhich point we're probably going to see the actual volume of construction work go down,” Mularoni said. Thedemand for construction labor will exceed supply “well into 2018,” but they will come closer to meeting, he said.

Volume figures going forward will be “very regionally based,” Mularoni said.

New York City probably will experience slowed labor cost growth, the JLL outlook said. Costs should flatten soonin Boston, Houston and Minneapolis and should maintain current rates in Denver, all of which have decent accessto skilled labor, the company said.

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But there are likely to be increased labor costs in Chicago, where there was low cost growth this quarter. Therewill be increased labor costs also in major California markets, which will continue struggling to fill job openings forbacklogged projects, the outlook said.

Basu said he doesn't expect to see a substantial slowdown in commercial construction spending by this time nextyear. He said before the recent presidential and congressional elections, he was more in agreement with JLL'sprediction of softening construction volumes, but his opinion changed because of the election results.

With Republicans soon to be in control of the White House, Senate and House, there is a greater likelihood thatlawmakers would pass any substantial infrastructure stimulus package of the type President­elect Donald Trumphas promoted, Basu said.

Basu also pointed to the possibility that certain tax policy changes under the incoming administration might create“growing appetites” for directing capital to real estate and development.

But though lawmakers’ decisions could have a “dramatic impact” on construction volumes, the uncertaintysurrounding those potential choices calls for more of a wait­and­see approach, Mularoni said. He reiterated thatvolumes are already close to peak strength for this cycle.

“I think we're sitting pretty close to the top in terms of total under­construction square footage,” Mularoni said. “Ithink it will increase for the next two, three, maybe even four quarters, but at a much slower rate than whatwe've been used to for the past two years.”

Meanwhile, lenders who took financial hits at the end of the previous construction boom are beginning to tightentheir standards, Mularoni said. While developers will continue being able to secure project funding, they will haveto “start being creative over the course of the next couple quarters” because of traditional lenders’ increasedcaution, he said.

To contact the reporter on this story: Elliott T. Dube in Washington at edube@bna.com

To contact the editor responsible for this story: Jo­el J. Meyer at jmeyer@bna.com

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