ASPEK NILAI LAHAN
description
Transcript of ASPEK NILAI LAHAN
ASPEK NILAI LAHANASPEK NILAI LAHAN
Future Growth: Developing Future Growth: Developing CountriesCountries
Developing country
urban
urban
rural
rural
Sudut pandang
Kepentingan Makro
Geo-Ekonomi
Sudut pandang
Kepentingan Mikro
Geo-Pemasaran
• Land Policy
• Struktur Kota/Daerah
• Land Use Planning
• Lokasi Usaha
• Kawasan Industri
• Lokasi tempat tinggal
Pendekatan
Kapitalis
Pendekatan
Sosialis
Pendekatan Spiritual
SP
ATIA
L
AR
RA
NG
EM
EN
T
Str
uktu
r T
ata
Ru
an
g
VS
How do land use, and How do land use, and development development
►Land policy:Land policy: to control development, either in sense of to control development, either in sense of
shaping land use patterns or ensuring shaping land use patterns or ensuring degree of fairness and redistribution of degree of fairness and redistribution of gains to be madegains to be made
DEVELOPMENTDEVELOPMENT
► PROCESSPROCESS
development pressures and prospectsdevelopment pressures and prospects development feasibilitydevelopment feasibility implementationimplementation
Landowner CharacteristicsLandowner Characteristics
► Legal personality (individual, company, Legal personality (individual, company, public body)public body)
► Occupancy status (owner-occupied, Occupancy status (owner-occupied, landlord, etc)landlord, etc)
► Sources of income/wealthSources of income/wealth► Family/personal characteristics (age, Family/personal characteristics (age,
successor, etc.)successor, etc.)► Means of acquisition (inheritance, purchase, Means of acquisition (inheritance, purchase,
etc) and motive of ownershipetc) and motive of ownership► Knowledge and Attitude to RiskKnowledge and Attitude to Risk
Site characteristicsSite characteristics
►SizeSize►Current use and level of fixed Current use and level of fixed
investmentinvestment► location (in relation to existing location (in relation to existing
development, roads, services)development, roads, services)►Physical characteristics (drainage, Physical characteristics (drainage,
topography, etc)topography, etc)►Planning status (zoned for development, Planning status (zoned for development,
green belt, etc)green belt, etc)
Contextual FactorsContextual Factors
►Land Prices (current market value, Land Prices (current market value, state of economy)state of economy)
►Taxation policy (capital gains, Taxation policy (capital gains, development gains)development gains)
►Land policy (compensation and Land policy (compensation and betterment, etc)betterment, etc)
►Planning policy (growth or restraint Planning policy (growth or restraint area; decisions on appeal)area; decisions on appeal)
►Expectations of Political change?Expectations of Political change?
Instruments and Techniques of Instruments and Techniques of Land PolicyLand Policy
►Zoning: provisions for land use; Zoning: provisions for land use; associated with urban development plan; associated with urban development plan; may include building and construction may include building and construction standardsstandards
►Taxation: property and site taxationTaxation: property and site taxation
►Public v Private Land ownership: varies Public v Private Land ownership: varies from full nationalization to privatefrom full nationalization to private
Land restoration PoliciesLand restoration Policies
►Location, location, locationLocation, location, location
►MONEYMONEY
►Middle class resettlement in older Middle class resettlement in older urban neighborhoods; displacement urban neighborhoods; displacement dilemmadilemma
KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTASlum Area Kemacetan Hutan
bakau
Kampung Nelayan
Pelabuhan ikan
Endapan sampah
Abrasi
PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI
LUAS PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA) MERUPAKAN DATARAN RENDAH
40 %40 %
Qs<<QbQs<<Qb
KONDISI TOPOGRAFIS DKI JAKARTA
MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN GENANGAN AIR
PERDA 6/1999RTRW PROVINSI
DKI JAKARTA 2010
PETA RENCANA STRUKTUR TATA RUANG
LANDASAN HUKUM
RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA
Soekarno-HattaInternational Airport
JakartaOld City
AncolPLUIT
Pantai Kapuk
HARBOUR TOLLROAD
INNER RING ROAD
OUTER RING ROAD
OUTER-OUTER
RING ROAD
OUTER RING ROAD
KARANG TANJUNG TOLL
ROAD
AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION
WESTERN AREA (HOUSING) CENTRAL AREA (CBD) EASTERN AREA (INDUSTRY)
MARUNDAPORT OF TANJUNG
PRIOK
Sumber :MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTASUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN
RENCANA REL
KA
Nilai Tanah
Aksesibilitas
KenyamananLingkungan
KetersediaanUtilitas
KarakteristikBidang
StrukturKondisiLingkunganSekitarLangsung
Obyek Wisata
JalanKeamanan
Pendidikan PasarPusat Pemerintahan
KesehatanSarana Transportasi
TeleponListrik
TV Kabel
Gas
PAMKabel Internet
Struktur KotaPenggunaanTanah
PeruntukanTanah Letak Bidang
Terhadap Jalan
StatusTanah
Riol
Bantaran SungaiBanjirCagar Budaya
Tawuran Warga
Kriminalitas
Kerapatan Bangunan
KepadatanPenduduk
% BangunanTeratur
Penggunaan TanahMayoritas
FAKTOR PENENTU NILAI TANAH
Sosial-Politik-budaya-
Psikologis
1.1. VARIABEL DUMMY1.1. VARIABEL DUMMY
1. Peruntukan Tanah
2. Penggunaan Tanah
3. Status Tanah
4. Bentuk Bidang Tanah
5. Tinggi Bidang Terhadap Jalan
6. Daerah Banjir
7. Daerah Kumuh
8. Daerah Cagar Budaya
PENGKAJIAN VARIABELPENGKAJIAN VARIABELTahap 1
9. Bidang di bantaran sungai
10. Daerah Tawuran
11. Fasilitas Pelayanan TV Kabel
12. Fasilitas Pelayanan Internet
13. Frekwensi terjadinya kebakaran
14. Frekwensi tindak kriminal
1. 2. VARIABEL KONTINYU1. 2. VARIABEL KONTINYU1. Jarak ke Pasar Regional2. Jarak ke Pasar Kota3. Jarak ke Pasar Wilayah4. Jarak ke Pasar Lingkungan5. Jarak ke Mal/pertokoan6. Jarak ke Pasar Swalayan7. Jarak ke SD/Sederajat8. Jarak ke SD Unggulan9. Jarak ke SMP/Sederajat10. Jarak ke SMP Unggulan11. Jarak ke SMU12. Jarak ke SMU Unggulan13. Jarak ke Perguruan Tinggi14. Jarak ke Rumah Sakit Umum15. Jarak ke Rumah Sakit Khusus16. Jarak ke Rumah Sakit Bersalin17. Jarak ke Puskesmas18. Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama19. Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri20. Jarak ke Halte bis formal21. Jarak ke Halte bis informal22. Jarak ke Terminal Tipe A23. Jarak ke Terminal Tipe B
22. Jarak ke Stasiun kereta api antar kota23. Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota24. Jarak ke Pintu Tol Masuk25. Jarak ke Jalan protokol26. Jarak ke Jalan kolektor27. Jarak ke Jalan lingkungan28. Jarak ke Pusat pemerintahan kota29. Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan30. Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan31. Jarak ke Polsek32. Jarak ke Polres33. Jarak ke Emplasemen militer34. Jarak ke Obyek Wisata35. Kerapatan bangunan per hektar36. Jumlah penduduk per hektar37. Persentase daerah terlayani listrik per hektar38. Persentase daerah terlayani telpon per hektar39. Persentase daerah terlayani PAM per hektar40. Persentase daerah terlayani gas per hektar41. Persentase daerah tata letak bangunan teratur42. Koefisien Dasar Bangunan
Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis) Analisis regresi berganda;
dimana;
adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn)adalah vektor koefisien regresi ( )
X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebasadalah galat pengamatan ( )
Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:
ANALISIS KUANTITATIFDAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI
Y
k ,....,, 21
XY
YXXX 1)(
Tahap 3
PERBANDINGAN MODEL REGRESI
No Model R2 Hubungan Tidak Logis
Indikasi Kolinier KK Galat ModelVIF CIF
1 Stepwise, Dependen Harga 0,577 Jarak Ke Pintu Tol (+) SemuaVar < 10
Semua Var < 10
65,52%
2 Stepwise, Dependen Ln(harga) 0,787 Semua Variabel Logis SemuaVar < 10
Semua Var < 10
0,05%
3 Faktor, Dependen Harga 0,490 Semua Faktor (-) SemuaVar < 10
Semua Var < 10
60,38%
4 Faktor, Dependen Ln (Harga) 0,761 Semua Faktor (-) SemuaVar < 10
Semua Var < 10
5,46%
5 Stepwise, + Dummy, Dependen Harga
0,883 Jarak Ke Pintu Tol (+)Jarak Ke Jalan Lokal (+)
SemuaVar < 10
Semua Var < 10
81.02%
6 Stepwise, + Dummy, Dependen Ln (harga)
0,922 Semua Variabel Logis SemuaVar < 10
Semua Var < 10
6,00%
MODEL PREDIKSI HARGA TANAH
Harga prediksi = Ln(Y)
dimana = 2,72
Ln(Y) = 14.1466870045-.0000154397* X1 -.0003242708*X2-.0165733218*X3
-.0000046935*X4 -.0000441844*X5-.0000087106*X6-.0000099821*X7
+.0009254888*X8+.0026672653*X9-.0030037346*X10-.0010946693*X11
+.0031249982*X12-.0007895459*X13+.2576504352*PTBK
+.1463907125*PTBJ+.1127796794*PTBI+.6668331237*ZP+.3772358010*ZT +.2067959210*RIOOL+.0317728127*BBS+.1215646830*STUUPA +.0699006243*KTV+.1053534210*KIN+.2670233760*TRK +.2221313457*TRJ+.0817763688*TRI+.2702752526*PTMK +.1332677417*PTMJ+.1409064143*PTMI+.4286823496*LB3 +.1787370505*LB13+.1850018049*LB0~1+.0768815023*LB~10 +.0709869528*LB~12
KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH
X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor
X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer
X5 adalah Jarak ke Mall X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota
X7 adalah Jarak ke POLRES X8 adalah % Terlayani PAM
X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan
X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar
X13 adalah Kepadatan Penduduk PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil
PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang IndustriZP adalah Zone Inti Kota ZT adalah Zone TransisiRIOOL adalah Terlayani Riool BBS adalah Bukan Bantaran SungaiSTUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA KTV adalah Terlayani Kabel TVKIN adalah Teryani Kabel Internet TRK adalah Tata Ruang KomersiilTRKJ adalah Tata Ruang Jasa TRI adalah Tata Ruang IndustriPTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom. PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar JasaPTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas JalanLB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas JalanLB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan
Tahap 4
Rp 200.000 - 500.000Rp 500.001 - 750.000Rp 750.001 - 1.000.000Rp 1.000.001 - 2.500.000Rp 2.500.001 - 5.000.000Rp 5.000.001 - 7.500.000Rp 7.500.001 - 10.000.000Rp. 10.000.001 - 12.500.000> 12.500.000
BANJIR KANAL TIMURRencana Jalan, Lebar 26 mRencana Trace, Lebar 200 m; Panjang 850 mRencana Trace, Lebar 300 m; Panjang 350 mRencana Trace, Lebar 100 m; Panjang 22.375 m
HARGA TANAH
SUMBER :Hasil Pengolahan Data Survey Lapang, Tahun 2003
Petunjuk Letak Peta
BANTEN
JAWA BARAT
LAMPUNG
DKI JAKARTA
LAUT JAWA
SAMUDERA INDONESIA
U
TB
S
KETERANGAN :
0 2 4 6 8 10
Kilometer
Sekala 1 : 125.000
DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA
MODEL PREDIKSI HARGA TANAH
(BANJIR KANAL TIMUR)
Batas Propinsi
Batas Wilayah
Batas Kecamatan
Batas Kelurahan
Garis Pantai
PEMERINTAH PROPINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTADINAS PERTANAHAN DAN PEMETAAN
JALAN KUNINGAN BARAT NO. 2 JAKARTA 12710TELP. 522794-5209655-5209657-5209663-5209665 FAX. 5227941
FAKULTAS MATEMATIKA DAN ILMU PENGETAHUAN ALAMUNIVERSITAS INDONESIA
Kerjasama :
dengan
MARUNDA
ROROTAN
CAKUNG TIMUR
UJ UNGMENTENG
PULO GEBANG
PONDOK KOPI
MALAKAJAYA
MALAKASARIDUREN
SAWITPONDOKBAMBU
CIPINANGMUARA
CIPINANG BESARSELATAN
JAKARTA UTARA
JAKARTA TIMUR
JAKARTA PUSAT
JAKARTASELATAN
240000
240000
248000
248000
81
60
00
81
60
00
82
40
00
82
40
00
1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane
450.000 Empty Seats On the Street Everyday
1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane
450.000 Empty Seats On the Street Everyday
WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ?
51 Cars Carry85 Passengers
1 Bus Carry85 Passengers
ExistingExisting Future
JARINGAN TRANSPORTASI
“J” shape daerah masy. kelas atas
Both plans provide 36home sites.
Conventional Conventional Subdivision versusSubdivision versusCluster HousingCluster Housing(Open-Space (Open-Space Zoning)Zoning)
Quality of environment
but not waste, food
production