As IVS 2013: estado actual, comparativa e perspectivas.

Leandro S. Escobar Torres

3

Índice

1. IVS: International Valuation Standards 1.1 2013 1.2 2017 2. EVS: European Valuation Standars 3. Comparison: EVS 2016 vs IVS 2013 4. Two important issues: MLV and hope value

1. IVS: International Valuation Standards

1.1 IVS 2013

Filosofia e Conceitos Objetivo – confiabilidade para o usuário das avaliações.

1. Princípios e definições de aceitação genérica.

2. Comentários explicativos sem incluir orientações em técnicas de avaliação.

3. Conteúdo e não Forma da avaliação

4. “O que fazer” e não “como fazer”

•Primeiro nível - Normas Gerais Três normas têm aplicação geral para todos os tipos de ativos:

1. IVS 101 Alcance do Trabalho, 2. IVS 102 Implementação e 3. IVS 103 Relatório.

•Segundo nível - Normas sobre Ativos/Passivos (grupos 200 e 300)

As Normas sobre Ativos consistem de:

1. Uma Norma – estabelece requisitos que modificam ou aumentam as normas gerais e exemplos de aplicação.

2. Um Comentário - informações básicas adicionais sobre as características de cada tipo de ativo que influencia o valor e identifica métodos e abordagens usados.

•Normas sobre Ativos/Passivos

Grupo 200 – Normas sobre avaliações de ativos

• IVS 200 - Avaliação de negócios

• IVS 210 – Avaliação de bens intangíveis

• IVS 220 – Avaliação de Instalações e equipamentos

• IVS 230 – Avaliação de interesses em imóveis

• IVS 233 – Avaliação de imóveis em construção

• IVS 250 – Avaliação de instrumentos financeiros

Grupo 300 – Normas sobre avaliações com fins específicos

•Normas sobre Ativos/Passivos

Grupo 300 – Normas sobre avaliações com fins específicos • IVS 300 – Avaliações para demonstrações financeiras • IVS 310 – Avaliações de imóveis para garantias de

empréstimos

•Technical Information Papers (TIPs) Exemplos práticos de aplicação das normas evidenciando particularidades de cálculo

• TIP 1 – Discounted Cash Flow • Tip 2 – Cost Approach for tangible assets • TIP 3 – Avaliação de intangíveis • Tip 4 – Valuation uncertainty

•Terceiro nível - Aplicações de Avaliações Cada Aplicação contém: 1. Uma Norma que inclui eventuais adições ou emendas às Normas

Gerais e exemplos da aplicação das Normas Gerais e Normas sobre Ativos, para efeitos de avaliações com propósitos específicos.

2. Uma Orientação que presta informações sobre: a) Os requisitos de avaliações de regulamentos ou normas de

aplicação internacional emitidas por outros órgãos como, por exemplo, International Financial Reporting Standards.

b) Requisitos geralmente aceitos c) Procedimentos de avaliação

• Abordagem de Mercado • Abordagem de Renda • Abordagem de Custo

•Abordagens Principais

Origem dos dados de entrada para o cálculo

• Abordagens Abordagem de Mercado - Fornece uma indicação de valor comparando o

ativo objeto com ativos idênticos ou similares para os quais existam, no mercado, informações disponíveis sobre o preço.

• Transações recentes • Se não existirem transações é válido usar ofertas

justificando no relatório • Ajustar os preços para refletir diferentes prazos e bases de

valor • Analisar diferenças de ordem jurídica, física ou econômica

• Abordagens Abordagem de Renda – Fornece uma indicação de valor, convertendo fluxos

de caixa futuros em um único valor presente de capital.

• Considera a renda que um ativo gerará em sua vida útil e indica o valor mediante um processo de capitalização.

• A capitalização envolve a conversão da renda em uma soma de capitais pela aplicação de uma taxa de desconto apropriada.

• Pode ser usada para passivos • capitalização de receitas, na qual uma taxa incluindo todos os riscos ou taxa

única de capitalização é aplicada à renda de um único período representativo;

• fluxo de caixa descontado, no qual uma taxa de desconto é aplicada a uma série de fluxos de caixa de períodos futuros para descontá-los a valor presente,

• vários modelos de atribuição de preços de opções.

• Abordagens Abordagem de Custo – Fornece um indicador de valor aplicando o princípio econômico de que um comprador não pagaria, por um ativo, mais do que o custo de obter um ativo de igual utilidade, seja compra ou construção.

• Analisar restrições de tempo • Analisar restrições de inconveniência • Analisar restrições de riscos • Analisar e ajustar por obsolescência

• Abordagens

Cada uma destas principais abordagens inclui diferentes métodos de aplicação. Vários métodos são utilizados para diferentes classes de ativos e são discutidos nas Normas sobre Ativos.

• Abordagens Exemplos em IVS 230 – Equipamento e Instalações

• As três abordagens podem ser aplicadas.

• Para classes homogêneas como veículos, normalmente é usada a Abordagem de Mercado.

• Para especializados pode-se usar Abordagem de Renda ou Abordagem de Custo.

• A Abordagem de Renda - quando podem ser identificados fluxos de caixa específicos do ativo ou grupo de ativos complementares

• Parte dos fluxos de caixa pode ser atribuída a ativos intangíveis e difíceis de separar da contribuição de fluxo de caixa da instalação ou equipamento objeto.

• Abordagens Exemplo em IVS 230 – Equipamento e Instalações • Abordagem de Renda normalmente não é aplicável para itens

individuais. Faz mais sentido em grupo.

• Abordagem de Custo é usualmente adotada para ativos especializados. Isto é feito calculando o custo de reposição depreciado do ativo. É estimado o custo para, um participante do mercado, repor o ativo objeto.

• Do custo de reposição são feitas deduções para refletir a obsolescência física, funcional e econômica do ativo objeto comparado com o ativo alternativo que pudesse ser adquirido ao custo de reposição.

• Abordagens e métodos são conceitos distintos

• Abordagem é o princípio econômico sob o qual é feita a

avaliação • Equilíbrio de preços – (abordagem de mercado) os preços

de mercado tendem ao equilíbrio entre a demanda e a oferta de bens

• Antecipação de benefícios – (abordagem de renda) o valor de um bem não excede o valor presente dos benefícios futuros que pode proporcionar a seu detentor

• Substituição – (Custo) comprador não pagará por um bem mais do que o custo de substituir por outro de igual utilidade

• Abordagens e métodos são conceitos distintos

• Método é o processo de cálculo aplicado aos dados de entrada para obter o valor

• Abordagem de renda – usa a renda como base para os cálculos. Pode usar diversos métodos de cálculo:

• Método de capitalização de rendas

• Método do Fluxo de Caixa Descontado

• Métodos de opções (renda + probabilidade de ocorrência)

• Abordagem de custo– usa o custo como base para os

cálculos • Método de composição do custo (orçamento detalhado) • Método de comparação de capacidade • Aplica métodos de depreciação

• Linear • Não linear • Produção • Tolerância

• Abordagem de mercado – usa comparativos de mercado como

base para os cálculos

• Método de regressão linear

• Método de regressão não linear

• Método de fatores comparativos

• Método de opções reais (série temporal + cursos de ação)

• Múltiplos de mercado para índices

• Base de Valor – São premissas fundamentais de medição utilizadas em uma avaliação que dependem de: – Natureza da transação hipotética, – Relação e motivações das partes e – Prazo de exposição do ativo ao Mercado – Outras variáveis das quais dependa o valor – Legislação ou regulamentação específica que afete a transação

• Reflete como o valor calculado será utilizado

Uma base de valor pode:

(a) Indicar o preço estimado que seria alcançado em uma transação hipotética em um mercado livre e aberto. Valor de Mercado enquadra-se nesta categoria.

(b) Indicar os benefícios pela propriedade do ativo. O valor é específico para aquela pessoa ou entidade e pode não ter relevância para os participantes do mercado em geral. Valor de Investimento e Valor Especial enquadram-se nesta categoria.

(c) Indicar o preço que seria razoavelmente combinado entre duas partes específicas pela transação de um ativo. O ativo não é necessariamente exposto ao mercado e o preço combinado pode ser um preço que reflita os interesses das partes envolvidas e não para o mercado de forma geral. Valor sinérgico e Valor Justo, conforme definido nestas normas, enquadram-se nesta categoria.

• Valor de Investimento - Valor do Ativo para o proprietário atual ou potencial para objetivos de investimento individual ou operacional.

• Valor de Mercado – Quantia estimada pela qual um ativo ou passivo seria transacionado, em uma transação entre partes independentes, depois de um tempo adequado de exposição ao mercado, onde as partes ajam com conhecimento, prudência e sem compulsão.

Definições de valores

• Valor Especial – Quantia que reflete atributos particulares de um ativo que teriam valor somente para um comprador Especial.

• Valor Justo – Preço estimado para transferência de um ativo ou passivo entre partes identificadas, que reflita os respectivos interesses das partes.

• Valor Sinérgico – Elemento adicional de valor criado por uma combinação de dois ou mais ativos ou interesses, quando o valor combinado for maior do que a soma dos valores separados.

Valor não é um fato, mas uma opinião sobre:

1. O preço estimado que seria pago por um ativo em uma transação, ou

2. Os benefícios econômicos de possuir um ativo.

• Bases de valores - Definições

Valor de Mercado é a quantia estimada pela qual, na Data da Avaliação, um ativo seria transacionado entre um comprador e um vendedor predispostos, em uma transação entre partes independentes, após exposição apropriada ao mercado e onde as partes agem com conhecimento, prudência e sem compulsão para transacionar.

• Bases de valores – Valor de Mercado Comentários “ É o melhor preço que o vendedor pode razoavelmente obter e o

preço mais vantajoso que o comprador pode razoavelmente obter.

Esta estimativa exclui especificamente o preço estimado em circunstâncias especiais tais como financiamentos atípicos, contratos de venda e “lease-back”, considerações especiais ou concessões feitas por qualquer entidade associada com a venda ou quaisquer elementos de Valor Especial

• Bases de valores - Definições

Valor de Investimento é o valor de um ativo para um proprietário ou potencial proprietário para investimento individual ou objetivos operacionais.

• reflete o benefício recebido pela entidade pela posse do ativo e, portanto, não envolve uma hipotética transação.

Exemplo: • Valor investido em uma nova linha de produção

• Bases de valores - Definições Valor Justo é o preço estimado para a transferência de um ativo

ou passivo entre partes identificadas, informadas e predispostas a negociar, que reflete o respectivo interesse daquelas partes. • A definição de valor justo nas IFRS e USGAAP é diferente da

definição acima. A definição de valor justo das IFRS e USGAAP é consistente com a definição de Valor de Mercado pois uma das partes é “o mercado”.

• Exemplos – • Valor em risco – é justo para quem quer segurar um bem • Valor Patrimonial – exclui ICMS para cálculo tarifário

• Bases de valores - Definições Valor Especial é um montante que reflete atributos particulares

de um ativo e que são valiosos apenas a um Comprador Especial em função de vantagens, que não estariam disponíveis para outros compradores do mercado. Exemplo: Valor de um equipamento de terceiros já instalado na fábrica em vez de comprar um novo Valor Sinérgico é um elemento adicional de valor criado pela combinação de dois ou mais ativos onde o valor combinado é superior à soma dos valores individuais. Exemplo: Pedreira comprada por construtora de estradas. Redução de custos justifica.

• Hierarquia de valor (Explicitada no relatório) – Referem-se à origem dos dados e não a critérios espúrios de

fundamentação. O objetivo é que o usuário entenda como foram obtidos os dados que serviram de base para as conclusões

– Entradas de nível 1 – preços cotados em mercados ativos para bens ou passivos idênticos, aos quais a entidade pode ter acesso na data da medição.

– Entradas de nível 2 – “entradas que sejam observáveis para um ativo ou passivo de forma direta ou indireta”.

• Ex. Custo ajustado pela defasagem de tempo.

– Entradas de nível 3 – informações não observáveis sobre um ativo ou passivo.

• Ex. Custo por t em processo semelhante.

– Não tem nenhuma relação com grau de fundamentação da norma brasileira.

Normas Internacionais de Avaliação

NORMAS GERAIS IVS 101- Abrangência

IVS 102 – Implementação IVS 103 - Relatório

IVS 101 – Alcance do Trabalho Ousuário deve entender o conteúdo e as limitações da avaliação. Alcance define:

1. Propósitos desejados da avaliação, 2. Extensão da pesquisa, 3. Procedimentos que serão adotados, 4. Premissas que serão feitas, e 5. Limitações aplicáveis ao trabalho.

Pode ser definido no início ou durante o desenvolvimento do trabalho, mas antes que a avaliação e o relatório sejam preparados.

Confirmada por escrito com o cliente Identificação e qualificação do avaliador

• Imparcialidade • Relacionamento com objeto ou parte • Competência • Assistência de terceiros

Identificação do cliente e potenciais usuários Propósito da avaliação

• O propósito de avaliação determina a base de valor a usar

EX.: Subsidiar tomada de decisão gerencial não diz nada!!! • Declarar no relatório que não serve para nada além do

propósito declarado

IVS 101 – Abrangência do Trabalho

Identificação do objeto da avaliação • Ativo • Participação no ativo • Direito de uso • Ativos agrupados, especificar se os ativos associados

estarão disponíveis ou indisponíveis ao usuário Base de Valor

• Esclarecer qual a fonte pois podem ser usadas bases diferentes daquelas constantes da IVS

• Moeda na qual a avaliação será relatada Data da Avaliação – data para a qual o valor é

determinado

IVS 101 – Abrangência do Trabalho

Extensão da investigação • Limitações e restrições

Natureza e fontes presumidas como confiáveis Premissas e Premissas especiais

• Premissas especiais podem ser usadas para análise de sensibilidade

Restrição no uso e distribuição Confirmação de que será feita de acordo com IVS

• Apontar os desvios previstos. Na versão 2017 serão impostas limitações aos desvios previstos.

Formato do relatório Alterações de abrangência devem ser registradas

formalmente

IVS 101 – Abrangência do Trabalho

IVS 102 – Implementação A pesquisa deve ser apropriada para o propósito desejado. Devem ser consideradas as abordagens praticadas pelos participantes do mercado:

1. Mercado 2. Custo 3. Receita 4. Outras apropriadas

Se os dados forem insuficientes deve ser usada mais de uma abordagem

Devem ser mantidos papéis de trabalho

Princípios básicos

Seguir as normas IVSC Seguir o conteúdo da “Abrangência” Desvios devem ser justificáveis e justificados

Investigações (levantamentos)

Adequadas ao propósito Adequadas à base de valor Seguir estritamente o conteúdo da “abrangência” Se não for possível, rever a “abrangência”

IVS 102 – Implementação

Abordagens

Seguir todas as apropriadas Depende de:

oBase de valor oDisponibilidade de dados oAbordagens e métodos usados pelo mercado

Exiguidade de dados requer uso de mais de um método e conciliação entre eles

IVS 102 – Implementação

Registro do trabalho

Papéis de trabalho mostrando oEntradas o Investigações oCálculos oAnálises oConclusões

Reter por período legal ou contratual

IVS 102 – Implementação

IVS 103 - Relatório

Comunica as informações necessárias ao entendimento apropriado da avaliação.

Deve apresentar descrição precisa do alcance do trabalho, propósito e uso pretendido, confirmação da base de valor usada, abordagens usadas e declaração de quaisquer premissas, Premissas Especiais, incerteza material ou condições de limitação que afetem diretamente a avaliação.

IVS 103 - Relatório Identificação e qualificação do avaliador Identificação do cliente e outros destinatários Propósito da avaliação Identificação do ativo ou passivo a ser avaliado Data da Avaliação Extensão da investigação Limitações da Investigação Natureza e Fontes de Informação Presumidos como confiáveis Premissas e Premissas Especiais Restrições de Uso Abordagem e raciocínio Valor e Data do Relatório

• IVS 200 – Negócios e participações em negócios

• Aplica-se a negócios ou partes do negócio É afetado por exclusão de ativos ou passivos e pelas intenções dos

minoritários Considerar sempre a possibilidade de liquidação Especificar a confiabilidade das informações usadas Coerência entre histórico e Projeções Fatos econômicos relevantes que afetem o negócio Ativos e Passivos não registrados Abordagens de Mercado e Renda Participação controladora ou minoritária Desconto por falta de comerciabilidade (DLOM)

• IVS 210 – Ativos Intangíveis

Ativos que têm substância econômica sem ter substância física • Ágio por Expectativa de Rentabilidade - exige teste de substância

•Abordagens de avaliação Abordagem de Mercado Abordagem de Renda

Exclusão de Ativos Contributórios Abordagem de Custo

• IVS 210 – Ativos Intangíveis Ativos que têm substância econômica sem ter substância física

• Métodos de cálculo

Método da dispensa de royalties Método de lucros adicionados Método de ganhos excedentes

•Abordagens múltiplas

• IVS 220 – Instalações e Equipamentos

Considerar • Grau de agregação • Premissas relativas à disponibilidade de ativos complementares e

associados, continuidade do negócio e liquidação • Ativos intangíveis que afetem ou sejam afetados pelo valor do ativo • Financiamentos e termos contratuais • Venda forçada ( Desocupar prédio)

• IVS 230 – Direitos sobre imóveis

Tipos de Direitos

• Direito Superior – Domínio • Direito Subordinado – Posse, período limitado, restrições de uso • Direito de uso

Abordagens

Mercado Renda Custo – propriedades especializadas

Anexo – Propriedades históricas

• IVS 233 - Imóvel para Investimento em Construção

Abordagens de avaliação – Mercado, renda, custo Entradas para a Avaliação – Premissas de custo, uso e financiamento Considerações Especiais para Relatórios Financeiros

• Contratos não transferíveis podem ser considerados transferíveis

Considerações Especiais para Empréstimos Garantidos • Contratos são considerados não transferíveis exceto se houver provisão para transferência

IVS 250 – Instrumentos Financeiros

1. Instrumentos de caixa – avaliados em função de rendimentos

2. Instrumentos derivativos – avaliados em função do valor de mercado de ativos subjacentes

3. Riscos de crédito são fundamentais no processo 4. Independência das fontes de informação é

essencial

IVS 300 – Avaliação para Demonstrações Financeiras • Valor justo é o do IFRS (valor de mercado) • Alocação do preço de compra – ágio é o que sobra • Componentização – observar vidas diferentes • Arrendamento – podem ou não estar no ativo fixo. Cuidado na

reconciliação. • Teste de recuperabilidade

• Maior entre valor em uso e valor justo menos custo de vender • Anexo – bens no setor público

IVS 310 – Avaliação de Imóveis para Garantia Hipotecária

IVS 310 – Avaliação de Imóveis para Garantia Hipotecária • Podem ser necessárias premissas especiais:

• Ocupação • Rendimento • Exposição ao mercado • Prédio concluído

• Considerações sobre mercado e usos alternativos • Incentivos ao comprador devem ser desprezados • Fatores de risco que afetem a viabilidade como garantia • Ocupada pelo proprietário deve ser considerada como vaga • Imóvel especializado deve ser considerado como tendo o uso

alternativo se o processo tiver que ser desativado • Ativos exauríveis devem ter a vida estimada com precisão

1.2 IVS 2017

Draft Timing IVS 2017:

• October 2016: IVS 2017 to be launched at AGM, subject to final approval by the Standards Board.

• After AGM: Early adoption of IVS 2017 allowed. • 1 January 2017: IVS 2017 to be published. • 1 July 2017: IVS 2017 adoption becomes mandatory.

2. EVS: European Valuation Standars

• First published in 1977 • Latest edition 2016 (eighth) • Previous edition 2012 (seventh)

EVS

• Part 1: European Valuation Standards and Guidance Notes (EVS+GN) • Part 2: European Codes • Part 3: European Union Legislation and Property Valuation • Part 4: Technical Documents

EVS 2016

• Market Value • Valuation Bases other than Market Value • The Qualified Valuer • The Valuation Process • Reporting the Valuation

EVSs

• Financial Reporting • Lending Purposes • Securitisation Purposes • Insurable Value • Investment value (Worth) • Cross Border Valuation • AIFMD • Energy Efficiency • Commercial Loan Specification • Compliance with EVS.

GNs

• Ethics and Conduct • Measurement

EU Codes

• General Introduction • The EU Internal Market A. Provisions on Property Valuation B. Taxation Legislation • Health and Safety • Energy • Environment • Common Agricultural Policy

EU Legislation and Valuation

• Sustainability and Valuation • Valuation Certainty and Market Risk • Apportionment of Value between Land and Buildings • Valuation and Other Issues for Recurrent Property Tax Purposes • Valuation Methodology • Automated Valuation Models (AVMs) • European Property and Market Raiting: A Valuer’s Guide • Fair Value Measurement under IFRS 13

• Summary of TEGoVA’s MER • Summary of Recognition of Qualifications

Technical documents

PART 1 PART 2 PART 3 PART 4

EVS1. Market Value EC 1. European Valuers’ Code of Ethics and Conduct 1. Introduction IP1. Sustainability and Valuation

EVS2. Valuation Bases Other than Market Value EC 2. European Code of Measurement 2. Internal Market IP2. Valuation Certainty and Market Risk

EVS3. The Qualified Valuer 2A. Valuation of Property

IP3. Apportionment of Value between Land and Buildings

EVS4. The Valuation Process A1. Accounting IP4. Valuation and Other Issues for Recurrent Property Tax Purposes

EVS5. Reporting the Valuation A2. Investment Funds IP5. Valuation Methodology

GN1. Valuation for the Purpose of Financial Reporting A3. State Aid IP6. AVM

GN2. Valuation for Lending Purposes A4. AQR IP7. European Property and Market Rating: A Valuer’s Guide

GN3. Property Valuation for Securitisation Purposes 2B. Taxation Legislation IP8. Fair Value Measurement under IFRS 13

GN4. Assessment of Insurable Value and Damages 3. Health and Safety

GN5. Assessment of Investment Value 4. Energy

GN6. Cross-border Valuation 5. Environment

GN7. Property Valuation in the Context of the Alternative Fund Managers Directive 6. Agricultural Policy

GN8. Property Valuation and Energy Efficiency EMF

GN9. EMF and TEGoVA Commercial Loan Specification MER / REV / TRV

GN10. Valuations: Compliance with EVS

EVS

3. Comparison: EVS 2016 vs IVS 2013

3.1. Structure of EVS 2016 3.2. Comparison: a general view 3.3. Bases of value – Market value and market rent – Fair value: general (and fair rent) and accounting meanings – Special value and synergistic value – Investment value – Mortgage lending value

3. Comparison: EVS 2016 vs IVS 2013

PART 1 PART 2 PART 3 PART 4

EVS1. Market Value EC 1. European Valuers’ Code of Ethics and Conduct 1. Introduction IP1. Sustainability and Valuation

EVS2. Valuation Bases Other than Market Value EC 2. European Code of Measurement 2. Internal Market IP2. Valuation Certainty and Market Risk

EVS3. The Qualified Valuer 2A. Valuation of Property

IP3. Apportionment of Value between Land and Buildings

EVS4. The Valuation Process A1. Accounting IP4. Valuation and Other Issues for Recurrent Property Tax Purposes

EVS5. Reporting the Valuation A2. Investment Funds IP5. Valuation Methodology

GN1. Valuation for the Purpose of Financial Reporting A3. State Aid IP6. AVM

GN2. Valuation for Lending Purposes A4. AQR IP7. European Property and Market Rating: A Valuer’s Guide

GN3. Property Valuation for Securitisation Purposes 2B. Taxation Legislation IP8. Fair Value Measurement under IFRS 13

GN4. Assessment of Insurable Value and Damages 3. Health and Safety

GN5. Assessment of Investment Value 4. Energy

GN6. Cross-border Valuation 5. Environment

GN7. Property Valuation in the Context of the Alternative Fund Managers Directive 6. Agricultural Policy

GN8. Property Valuation and Energy Efficiency EMF

GN9. EMF and TEGoVA Commercial Loan Specification MER / REV / TRV

GN10. Valuations: Compliance with EVS

3.1. Structure of EVS 2013

3.2. Comparison: a general view

Type of property & purpose In general Financial

reporting Secured lending Securitisation Insuranc

e Investmen

t Cross-border AIFM Energy

efficiency

In general Bases, qualification,

process and reporting

VPGA1 VPGA2

Businesses VPGA3

Intangibles VPGA6

Plant and equipment VPGA5

Real property

Trade related properties VPGA4

Portfolios VPGA8

Personal Property VPGA7

Financial instruments Outside RB

Basis of value IVS 2013 EVS 2016

Market value · MV: Framework, 29 · MR: IVS 230, C9

· MV: EVS 1, 3.1 · MR: EVS 1, 3.4

Fair value · General: Framework, 38 · Accounting: IVS 300, G1

· General: EVS 2, 4.1 · Accounting: EVS 2, 4.1

Special value · General: Framework, 43 · Synergistic value: FW, 47

· General: EVS 2, 5.1 · Synergistic value: EVS 2, 5.3

Investment value Framework, 36

EVS 2, 6.1

Mortgage lending value Not included EVS 2, 7.1

Other bases Framework, 28 EVS 2, 8-10.

3.3. Bases of value in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016

The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.

The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.

Market value in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016

The estimated amount for which an interest in real property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.

The estimated amount of rent at which the property should be leased on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the actual or assumed tenancy agreement in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.

Market rent in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016

The estimated price for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and willing parties that reflects the respective interests of those parties.

The price that would be received to sell a property or paid to transfer a liability in an orderly transaction between identified willing market participants possessing full knowledge of all the relevant facts, making their decision in accordance with their respective objectives. Note: there is also a definition of “fair rent” (EVS 2, 4.1).

Fair value (general) in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016

The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date. IFRS 13, p. 1.

The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date. IFRS 13, p. 1.

Fair value (accounting) in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016

An amount that reflects particular attributes of an asset that are only of value to a special purchaser. Synergistic value: an additional element of value created by the combination of two or more assets or interests where the combined value is more than the sum of the separate values.

An opinion of value that incorporates consideration of characteristics that have a particular value to a Special Purchaser. Synergistic value: a higher value, created when the total value of several properties (or of several legal interests in the same property) combined is greater that the value of the sum of their parts.

Special value in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016

the value of an asset to the owner or a prospective owner for individual investment or operational objectives.

The value of a property to a particular identified party for investment, owner occupation or operational purposes.

Investment value in EVS 2016 and IVS 2013

IVS 2013 EVS 2016 Not included The value of immovable property

as determined by a prudent assessment of the future marketability of the property taking into account long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, the current use and alternative appropriate uses of the property.

Mortgage lending value in EVS 2016 and IVS 2013

4.1. Mortgage lending value in practice 4.2. Hope value as a special element of market value

4. Two important issues

• The Spanish case • Flow chart • Risk management • VaR approach

4.1. Mortgage lending value in practice

• Speculative elements • Risk of future falls in collateral value • Market Value adjustments

Mortgage lending value in practice – the Spanish case

Mortgage lending value in practice – flow chart

Mortgage lending value in practice – risk management

• Risk calculation and management • VaR approach in MLV • Probability calculation • Monitoring and revaluations

Mortgage lending value in practice – VaR approach

• Market Value • Hope value • Highest and best use • What should a valuer do?

4.2. Hope value as a special element of Market Value

• MV may take account of possible uses that may be unlocked • I.e. MV may reflect any “hope value” that the market may place on such

prospects • It should be distinguished from an assessment of market value limited by the

“highest and best use” assumption.

MV reflects the full potential of a property as recognised by the market

• Used to describe an uplift in value • which the market is willing to pay • in the hope of a higher value use or development opportunity being

achievable • than is currently permitted under development control, existing infrastructure

constraints or other limitations currently in place

Hope value – preliminary concept

• It reflects an assessment of: - Probability placed by the market on that higher value use - Costs likely to be incurred - Time scale - Other associated factors • It does not exist as a separate value but helps explain the MV

Hope value is an element within Market Value

Hope value

Market

MV

• Hope value represents the market’s reasonable expectations as to the opportunities offered by the property.

• It does not include any element of special value that may be available from particular purchasers.

• Special Value is defined (EVS 2) as an opinion of value that incorporates consideration of characteristics that have a particular value to a Special Purchaser.

• A Special Purchaser is a purchaser who can optimise the usefulness of a property compared to other market participants and whose opinion of price equates to a Special Value.

Hope value is not Special Value

Hope value

Special value

Market

Special purchaser

MV

• Concept: the use that is actually permitted as at the date of valuation that offers the highest value.

• That excludes the hope value that the market might place on a property’s potential opportunities that are not currently available.

Highest and best use – preliminary concept

Hope value

HABU ≥ Existing use value

Special value

Market

Special purchaser

MV

• The use of an asset that maximises its productivity and that is physically possible, legally permissible and financially feasible.

• There may be specific definitions of highest and best use applying under statute or practice in individual countries.

• Key components: - most reasonably probable use - legal - physically possible - supported by evidence - financially feasible - that offers the highest value for the property

Highest and best use – formal definition

Possible uses

Feasible uses

Legal uses

Use 1

Use 2

Use 3

Use 4

Use 5

HABU HABU

• HABU will depend on the specific nature of the property in question • It might change where the property is aggregated with others for the

valuation • Where applying the HABU assumption, that use gives guidance as to which

properties may offer the best comparable evidence to support a valuation and may affect the choice of valuation method.

Highest and best use - Comments

• Unless instructed otherwise, determine MV in accordance with the full analysis under EVS 1.

• The hypothetical seller will accept no less for his property and the hypothetical buyer will not want to offer more than he would pay for an equivalent property of similar usefulness to him.

• Each point of the definition of HABU places some constraint on the definition of MV.

• The HABU assumption will not necessarily be the same as MV, albeit that it might be higher than existing use value for which no alternative use could be considered.

• Most common point of difference: exclusion of potential permissions or other future opportunities for which the market might express hope value.

• My personal recommendation: make use of special assumptions.

What should a valuer do? General thoughts.

Muito obrigado

let@atasa.com