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Debates celebrados los días 4 y 11 de diciembre de 1996 en la

Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid.

Los ponentes cuyos intervenciones se transcriben fueron:

Debates held on the 4th and

the 11th of December 1996 in

the Escuela Técnica Superior

de Arquitectura de Madrid.

The participants, whose texts

follow, were:

Carmen Díaz Fernández

Fernando Nassare

Francisco Perales

José Eugenio Soriano

Relator/Chairman:

Ramón López de Lucio

Los siguientes textos son transcripciones directas

de las intervenciones. Han sido corregidos en

mayor o menor grado por los respectivos autores.

The following articles have been transcribed

directly from the «debates». The texts have been

corrected in variable degrees by their respective

authors.

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La reforma de la Ley de Suelo


This paper is focussed on answering theconference organisers' question regarding thefactors involved in artificially boosting real estateprices, including especially Administrationregulations on the possibilities of building.The question requires an explanation of the factthat in Spain, the mere qualification of land, orjust reasonable expectations of such qualification,immediately puts up the price per square metre.The answers must refer to the specific context ofSpain from 1956 to 1996. although there are otherfactors at work that date back to earlier periods.We should also point out that although thisimmediate rise in price is often remarked upon. itdoes not always occur, and also that the«inflationary effects» do not always have thesame impact on prices. Our approach here will beeconomics-based, and I only wish to offer a fewbasic points for further discussion, divided intothree main areas.Firstly, we can look at the legal aspects of thequestion, as economists. Apart from town-planning practices, whose specific forms aresometimes especially pertinent to inflationaryphenomena, one of the elements to take intoaccount is the actual classification of the landfrom the formal. legal viewpoint. Contrary to theidea that Non-Urbanizable Land is the residualelement «left over» after town planninglegislation is done, it would seem that the real«left-over» is Urbanizable Land.Under Spanish legislation, the different landclassifications are not defined within the sameorder of things, i.e. do not refer to the sameeconomic level. Urban Land and Non-Urbanizable Land, above all Non-Urbanizableland eligible for special protection, are defined bytheir specific physical characteristics and can be«evaluated according to economic criteria».However, Urbanizable Land is defined by apossibility whose evaluation will depend ontechnical capacities, wishes, expectations andinterests, not to mention hopes. Consequently, the«thing» that is on the market can varyconsiderably, since it is defined by futureeconomic attributes (cf. articles 9-14 of the 1992Spanish Land Law), however valient an attemptis made to objectively identify these attributes.Secondly, the explanation of the exceptional pricebehaviour of real estate «commodities» can befocussed on the different functions of these.commodities. from an economic and socialpoint of view. Thus, housing (or any other land-based real estate commodity) is various things atonce. This has often been remarked upon butrarely analysed in any depth. Any adequateanalysis must be based on observation of howprices and the components defining them behave.Housing is an economic good, a product, which


Esta intervención pretende centrarse enalgunas respuestas a la preguntaformulada por la organización delseminario acerca de las cuusas queoperan en el encarecimiento«artificial» de los productosinmobiliarios, entre ellas y en especiala la regulación administrativa de lasposibilidades de edificación.

La cuestión planteada nos remite a daruna explicación del hecho de que, enEspaña, la simple calificación de unterreno, o la mera expectativa, implicainmediatamente un precio del m 2 desuelo superior a la no calificación y a lano existencia de expectativas. Lasrespuestas hay que referirlas al contextoespecífico español y al período 1956-1996, aunque existan elementosexplicativos que vienen de etapashistóricas anteriores. También hay quedecir que el hecho, constatado enmúltiples ocasiones, no siempre seproduce y, en todo caso, los «efectosinflacionistas» no tienen siempre lamisma fuerza. La perspectiva que sepretende utilizar es la económica, desdela que sólo quiero ofrecer algunosapuntes para su discusión, estructuradosen tres ámbitos.

En primer lugar quiero referirme alámbito jurídico y observarlo comoeconomista. Al margen de las prácticasurbanísticas, cuyas formas específicasadquieren a veces una relevanciaespecial en la explicación del fenómeno

inflacionista, uno de los elementos quepueden aclarar algo al respecto es lapropia clasificación del suelo desde elpunto de vista legal y formal. Contra laidea de que es el suelo No Urbanizableel elemento residual de la legislaciónurbanística, parece que el auténtico«residuo» es el Suelo Urbanizable.

En la legislación española las distintasclases de suelo no están definidas en elmismo orden de cosas; es decir, noestán referidas al mismo niveleonómico. El Suelo Urbano y el SueloNo Urbanizable, sobre todo elsusceptible de protección, se definenpor sus características físicasespecíficas, y « valorableseconómicamente», mientras que elSuelo Urbanizable se define por unaposibilidad cuya valoración depende deintereses, expectativas, voluntades ycapacidades técnicas, por no decir dedeseos. En consecuencia, la «cosa» queesté en el mercado es cualquier cosa,definida por atributos económicosfuturos (Vs. arts. 9 a 14 de la LS/92),aunque se haga el esfuerzo deidentificar objetivamente tales atributos.

En segundo lugar, la explicación delcomportamiento excepcional de losprecios de las «mercancías» territorialespuede centrarse en las diferentesfunciones que, desde el punto de vistaeconómico y social, tienen estas«mercancías». Así, la vivienda (ocualquier otra mercancía territorial quenecesite el suelo como soporte) esvarias cosas al mismo tiempo, cuestión

Debate: La reforma de la Ley de Suelo

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satisfies human needs that the constitution definesas rights. This means that housing is the target ofspecific policies aimed at covering a need at thelowest possible price, at least when it is first sold.with regulated prices for the building, urbaninfrastructure and the land itself. But if housingwere only built to satisfy the housing needs of thegeneral public, the number of units would bemore or less predetermined. If everybody needshousing, it would be sufficient to know howmany homes are being formed at any time and actin consequence.But we all know that housing is also, and aboveall, a commodity, i.e. something that is producedin order to be sold. This means that putting uphousing, as it is done in Spain, is not just a way ofcovering a basic need, but is based on mercantilemotivation in a production industry. The set ofagents involved in the process of producing urbancommodities (land owners. developers, managers.builders and the Administration itself) behaveaccording to market mechanisms that clearly havenothing to do with social needs. The market isorganised around the existence of solventdemand, i.e. a set of individuals or organisationsthat «can afford it», and a supply that responds tothe requirements of the solvent demand in termsof product and to the requirements of the agentsinvolved, in terms of profits. ground rents,commissions. etc.. and even in terms ofAdministration revenues. Thus, this marketdepends on people having money and on theinvestment being put into the production processhaving a yield equal to or greater than the averageyield in the economy as a whole, which in thiscase means the Spanish economy.However, housing (like many real estate«products») is not just a product and acommodity that is produced for sale andconsumed, but is also a capital good a way ofputting family savings into a tangible investmentwith the expectation of capital gains over time.This is common knowledge. since it is knownthat housing isahnost the only sizeable investmentthat the average Spanish family will be likely tomake. But the «pressure» that this attitude exertsover the market can lead to inflation under certaineconomic circumstances, when monetaryuncertainty and surplus money supply occurtogether alongside erratic behaviour in the realproductive economy.These three functions of housing -as product,commodity and capital good- should be analysedin the light of historical processes that haveaffected land ownership in Spain. Unfortunately,this is an issue that goes beyond the scope of thisshort paper.Finally, the third set of explanatory factors has todo with the behaviour of the Spanish economy inthe five years from 1986 to 1990, when land.housing and other real estate commodity prices

ésta que ha sido planteada en diversasocasiones, pero no analizada enprofundidad apoyando tal análisis en laobservación del comportamiento de losprecios y los componentes que losdefinen.

Por un lado. la vivienda es un bieneconómico, un producto, que satisfacenecesidades humanas que tienen elcarácter de derechos constitucionales.En este sentido, la vivienda es objeto depolíticas específicas a través de las quese pretende cubrir una necesidad alprecio más bajo posible, al menos en elmomento de la primera venta, con laregulación de los precios deconstrucción, urbanización y del suelomismo. Si sólo se construyese parasatisfacer las necesidades dealojamiento de la población, la cantidadde viviendas necesarias estaría más omenos predeterminada: si todos loshabitantes necesitan vivienda, bastaconocer cuántos hogares se vanformando en el tiempo y actuar enconsecuencia.

Pero todos sabemos que la vivienda es,además y sobre todo, una mercancía, esdecir, algo que se produce para serrendido. Esto supone que laconstrucción de viviendas, tal y comose realiza en España, no responde alhecho de que cubra una necesidadbásica sino a las motivacionesmercantiles de un sector de la actividadproductiva. El conjunto de agentes queinterviene en el proceso urbanísticoproductor (propietarios del suelo,promotores, gestores, constructores y lapropia Administración) se comportande acuerdo con los mecanismos delmercado que, por supuesto, no tienennada que ver con las necesidadessociales. La organización del mercadodepende de que exista una demandasolvente; es decir, un conjunto depersonas físicas o jurídicas que «tengan

dinero para», y una oferta que respondaa las exigencias de la demanda solventey a las propias exigencias de losagentes que intervienen, en términos debeneficios empresariales, rentas delsuelo, comisiones, etc., incluso entérminos de ingresos para laAdministración. Así las cosas, estemercado depende de que haya dinero enlas manos de la población y de que lainversión dirigida hacia el procesoproductivo tenga una rentabilidad igualo superior a la media del conjunto de laeconomía, en nuestro caso, la española.

Por otro lado, la vivienda (y una buenaparte de los «productos» territoriales)no es sólo un producto y una mercancíaque se produce para vender y seconsume, sino que es un bien decapital, una forma de materializar elahorro familiar con la expectativa de surevalorización en el tiempo. Estaconsideración se ha formulado enmuchas ocasiones, dado que se sabeque es la inversión, casi única, que lafamilia española media vienerealizando de forma preponderante. La«presión» de esta actitud sobre elmercado conlleva efectos inflacionistasen ciertos períodos económicos en losque la inseguridad monetaria y unexceso de dinero se unen frente alcomportamiento errático de laeconomía productiva real.

Estas tres funciones de la vivienda -producto, mercancía, bien de capital-habría que analizarlas a la luz de losprocesos históricos que han afectado ala propiedad territorial en España,cuestión que por sí misma merece unamplio tratamiento que aquí nopodemos dar.

Finalmente, y en tercer lugar, el ámbitoexplictaivo al que quiero referirme es eldel comportamiento de la economíaespañola en el quinquenio 1986-90,

Carmen Diaz Fernández

shot up. This period marked the beginning ofSpain's integration into the European economyand its attempt to «modernise the Spanishproduction structure» to compete on theinternational market stemming from economicglobalisation. Somehow, both integration andglobalisation boil down to the same thing. At theend of the day. they simply mean changes in thedeployment of financial capital and re-location ofproduction capital.The immediate consequence was that inv estmentpossibilities (financial and productioninvestment) varied substantially for domestic orlocal capital, partly due to the characteristics ofthe production structure and partly due to thecomposition of the local capital itself. In Madrid,this internationalisation occurred throughfinancial markets, which channelled internationalcapital into the most profitable production sectors(upmarket services and some industries), leavingdomestic capital with the real estate industry,since local capital is better able to control thecomplex relations between owners, developers.Administration and builders of the land-relatedproducts and commodities.The situation generated by high expectations that.the crisis was nearly over», the low profitsshown by local industry and the high price ofmoney. facilitated the partnership of local capitalwith real estate interests and led to extraordinaryprofits for several years, often way above theprice of money.The more diversified economies of the ValencianCommunity and Catalonia sheltered otherinvestment niches and market niches for regionalor national domestic capital, offering differentalternatives to the real estate industry.What I have said is not meant to imply that thesole cause of inflation in Madrid has been thespecific interests of local capital, but rather thatthe behaviour of the production structure canprovide us with a framework to explain inflation.which we should not fail to take into account.To sum up, it would seem that the causes of theextraordinary rise in prices of real estate productscould be indirectly linked to the possibilities ofbuilding and building regulations. However, thedirect causes seem to have more to do with, onthe one hand. the social and economic behaviourof family units (responding to historicaltendencies related to land ownership) and, on theother, the evolution of the Spanish productionstructure. the different economic areas within it.and the role currently reserved for domesticcapital within the context of supranationaleconomic integration.

CDF

cuando la subida de precios del suelo,de la vivienda y de otras mercancíasterritoriales se disparó de modoespectacular. Como es sabido, esteperíodo supuso el inicio de laintegración económica en Europa y elintento de «modernización de laestructura productiva» española parahacer frente a la competitividadinternacional derivada de laglobalización mundial de la economía.De alguna forma, ambos procesos sonuno mismo y suponen, en definitiva,una nueva disposición del capitalfinanciero y la relocalización del capitalproductivo.

La consecuencia inmediata fue que lasposibilidades de inversión (financiera yproductiva) variaron substancialmentepara el capital doméstico o local, enparte por las características de laestructura productiva y en parte por lacomposición del propio capital local.En el caso de Madrid. lainternacionalización se produjo a travésde los mercados financieros,penetrando de paso el capitalinternacional en los sectoresproductivos más interesantes (TerciarioSuperior y algunas ramas industriales)y dejando para el capital doméstico elsector inmobiliario, ya que éste era máscapaz de controlar el complejo procesode relaciones entre propietarios-promotores-administración-constructores de losproductos/mercancías territoriales.

La situación generada por las fuertesexpectativas de «salida de la crisis», losbajos beneficios de la industria local ylos elevados precios del dinero,facilitando la asociación del capitallocal en torno a las actividadesinmobiliarias, propiciando beneficiosextraordinarios durante unos años porencima, y a veces muy por encima. delprecio del dinero.

Las economías más diversificadas delPaís Valenciano o de Cataluñafacilitaron la permanencia de nichos deinversión y de mercado a los capitalesdoméstidos regionales o nacionales,dando otras alternativas diferentes alsector inmobiliario.

Con todo esto no quiero decir que laúnica causa de la inflación en Madridhayan sido los intereses concretos delcapital local, sino que en elcomportamiento de la estructuraproductiva hay un marco para laexplicación que no debe ser desechado.

En resumen, parece que las causas de laelevación extraordinaria de los preciosde los productos inmobiliarios puedenestar ligados de modo indirecto con lasposibilidades de edificación y suregulación. Pero las causas directasparecen más vinculadas, por un lado, alcomportamiento social y económico delos hogares (respondiendo a pautashistóricas en relación a la propiedadterritorial) y, por otro lado, a laevolución de la estructura productivaespañola, de los diferentes espacioseconómicos que la componen, y alpapel reservado de momento al capitalinterno en el marco de la integracióneconómica supranacional.

CDF


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Fernando Nasarre

It has been said, and said here, that wherever onegoes. or wherever the new Administration goes,there are doubts about planning and that planningis to blame for everything. I have never said thisand I do not think that one can deduce this fromthe Decree Law, nor from the draft Bill, becausein principle, both of these are measures that showrespect towards the existing distribution ofpowers in the Spanish State.Urban planning legislation has been devolved tothe Autonomous Communities and the CentralAdministration only retains those powers that theConstitution has declared to be its ineludibleresponsibility. In the area of urban planning,because of the ownership content. thisresponsibility is limited to evaluations andexpropriation. Thus, we are not casting doubts onplanning as such, because we do not even getinvolved in it. If there is any urban-planninglegislation that overturns the current planningsystem, then that is their responsibility and willform part of the ideological assumptionsunderlying the policy of the Community'sGovernment and Parlament. We have nothing todo with that. Personally, I believe in the need forurban planning. But that does not mean I believein the plans that have been drawn up so far, forthere are many kinds of planning. I believe inestablishing the future of the towns in terms ofhow they will look and how they will work.Under the current situation, with the newGoverment's first steps to put the Decree Lawinto operation have tried to solve seriousproblems on a case-by-case basis. At the moment.land prices account for too high a proportion ofthe final cost of housing. The Decree Law and theDraft Bill are aimed at regulating land in such away that the final product, i.e. housing. aconstitutional right, is affordable. which itcurrently is not. It is true, according to the data ofthe Expert Committee, that over the last ten years,whilst consumer prices went up 60%, housingprices went up 180%. If the price of building,throughout Spain, went up by 78%. all in all, so-called "urbanised land" (buildable land) hasmultiplied fourfold and gone up by about 300%.The ratio of land cost to total cost has gone upfrom 25% on average to 45%. We think that thisis not a good thing, because it makes the finalprice of housing too high and thus makes it hardto provide all citizens with the possibility ofdecent, affordable housing. according to a rightestablished in the Spanish constitution.This is the basic framework of the ideas behindthe forthcoming Draft Bill, which is intended toregulate land in the only way that the CentralAdministration can, through the statutory regimeof land ownership and the system of evaluationand expropriation. The first measures in the

Fernando Nasarre

Se afirma y se ha afirmado aquí, quepor donde se camina, o por dondecamina ahora la nueva Administración,se pone en duda el planeamiento y quetoda la culpa es del planeamiento, etc.Yo, nunca he afirmado esto y creo quedel Decreto-ley tampoco se deduce, nitampoco del Proyecto de Ley se dedu-cirá tal aseveración porque, en princi-pio, y eso hay que dejarlo bien claro,tanto el Real Decreto-ley como elProyecto de Ley sobre el cual se estátrabajando, son medidas respetuosascon la distribución de competencias queexisten en el Estado español.

La legislación urbanística está transfe-rida a las Comunidades Autónomas y laAdministración Central mantiene sola-mente aquello que la Constitución leasigna como competencia ineludible.En relación con el urbanismo, estacompetencia está limitada al régimenurbanístico del suelo por el contenidode propiedad que tiene, al tema de lasvaloraciones y al de las expropiaciones.Es decir, nosotros no ponemos en dudael planeamiento, porque ni siquieraentramos en él. Si existe en algunaComunidad Autónoma una legislaciónurbanística que da la vuelta al sistemade planeamiento actual, esa será su res-ponsabilidad, y lo será bajo los supues-tos ideológicos que tenga el Gobierno yel Parlamento de la Comunidad corres-pondiente. Nosotros en ese tema noentramos. Yo, además, personalmentecreo en la necesidad del planeamiento yde la ordenación urbana de las ciuda-des; lo cual no quiere decir que crea enlos planes que se han estado redactandohasta ahora porque, hay muchos mode-los de planes. Creo en el planeamientoy en la necesidad de ordenar el territo-rio y, establecer el futuro de la ciudadcomo imagen y como proyecto.

En la situación actual, con la llegadadel nuevo Gobierno las primeras accio-nes que se instrumentan con el Decreto-ley, quieren resolver situacionespuntuales graves. El precio del suelo enestos momentos es una componenteexcesiva en el precio final de lavivienda; hechos que nos preocupa. Lasmedidas que se toman en el Decreto.leyy en el Proyecto de Ley están encami-nadas a regular el suelo para que el pro-ducto final, que es fundamentalmente lavivienda, tenga -como derecho consti-tucional- precios asequibles, que ahorano lo son. Es cierto, y son datos deComisión de expertos, que en los últi-mos diez años, mientras los precios alconsumo suben el 60%, el precio devivienda sube el 180%; es decir, si elprecio de la construcción en todaEspaña, en general, aumenta el 78%, elsuelo urbanizado como tal, se ha multi-plicado por cuatro, en suma, ha subidoalrededor del 300%. La repercusión delsuelo sobre el coste de la vivienda hapasado del 25% en términos generales,al 45%. Entendemos nosotros que estono es bueno, porque hace que el preciofinal de vivienda sea excesivo y seadifícil de cumplir el precepto constitu-cional que otorga a los ciudadanosderecho a disfrutar una vivienda dignay a precios asequibles.

Esto es lo que enmarca fundamen-talmente las ideas del futuro Proyectode Ley, como medida para regular elsuelo desde lo único que puede hacer laAdministración Central, que es el esta-tuto del régimen de la propiedad delsuelo y del sistema de valoraciones yexpropiaciones. Como primeras medi-das en el Real Decreto-ley se planteauna reducción de las cesiones, que nose ha planteado hoy aquí, sin embargoalgo que si se ha comentado, que es elaumento de la oferta de suelo urbaniza-ble. Se dice que hay suelo clasificadosuficiente para diez, para doce años,

Fernando Nasarre

Decree Law establish a reduction in assignments,which has not been focussed on much here. Whathas been mentioned is the increased supply ofland classified as "urbanizable" (land that can bebuilt up). It is said that there is sufficientclassified land for ten or twelve years, etc. Butaccording to the land classification in the generalplans, in most cases, only two thirds of theclassified land is un-programmed urbanizableland on which prevailing legislation (from the1976 Law and the 1992 legislation) establishescertain rights that are lost if certain obligationsare not met. This means that un-programmedurbanizable land has not been developed in hardlyany cases, and where it has, it has been done so ina manner that, whilst not exactly contrary to theletter of the law, does run counter to its spirit withrespect to this land category. It seemed to us thata measure that may have a positive impact onland prices is for uncategorised urbanizable landto be more widely available, with the possibilityof such and being encumbered, wherever theinitiative arose. However, there were always thesafeguards goveming any proposed solution forthe infrastructures belonging to the land and, ofcourse, any connections with the city and themetropolitan environment serving it.I do not think there are risks of too much landbeing qualified. Because, where the plan is doneright, if urbanizable land is built up, that does notentail any risk, because otherwise the plan isbadly done and it should not have beenurbanizable in the first place. The problem is thatat the moment the programme (i.e. the specificplanning programme) makes land become scarcein four to eight years, and then more land has tobe made urbanizable, but too many obstacles areplaced on it that stop it coming out onto themarket. This means that the price of programmedurbanizable land, being so scarce, becomesovervalued, especially when speculation isallowed free rein over pricing, and because it canreally be encumbered at any time.Another of the issues that has been mentioned isthe idea of the compact, densely populated town.Here, after reading the many studies on thesubject, I believe that below a certain densitythreshold, the cost of basic urban services, whichhave to be maintained and connected, can becomeexcessive. But this does not mean that all townsmust be dense and compact, with the existingurban core paying for new development. Thisdensity threshold can be establishedindependently and not necessarily at the cost ofthe existing inhabitants.Finally, with reference to land prices, it has beensaid that we should deal with initial land values inthe case of urbanizable land. I think that what weshould deal with is the enforcement of theExpropriation Law, in that if land needs to beexpropriated, the price paid should be what the

etc, pero la clasificación del suelo quecontienen los planes generales, en lamayoría de los casos, es que dos terciosde ese suelo clasificado, es urbanizableno programado sobre el que la legisla-ción vigente, arrastrada de la Ley del 76y de la legislación del 92, plantea unosderechos que se van perdiendo si no secumplen determinadas obligaciones,que hace que ese suelo urbanizable noprogramado, no se haya puesto en cargaen casi ninguno de los casos, y en loscasos en que se ha puesto, se ha puestode una manera, digámoslo, no en contrade la ley pero sí en contra el espíritu dela ley que planteó esta categoría de sue-los. Nos parecía que una medida quepuede incidir positivamente en el preciodel suelo, es que el suelo urbanizablesin categorías sea mayor y con la posi-bilidad, de que sin ningún tipo de tra-bas, cualquier sector o ámbito de esesuelo urbanizable, pudiera ponerse encarga si hubiera, por supuesto, inicia-tiva. Todo ello con las cautelas de quecualquier propuesta dé solución a lostemas infraestructurales propios delámbito y, por supuesto, de conexióncon la ciudad o con el entorno metropo-litano al que sirve.

Yo creo que no existe riesgo desobrecalificación. Porque, si razonable-mente el plan está bien hecho, ese suelourbanizable no supone ningún riesgoque se urbanice porque si no, está malhecho el plan y tendría que ser no urba-nizable. La cuestión es que actualmentese programa suelo escaso a cuatro y aocho años y luego se programa otrosuelo que se entiende que puede serurbanizable, pero al que se le ponenexcesivo número de trabas para quepueda ponerse en el mercado, lo cualhace que el precio del suelo urbanizableprogramado, al ser escaso, adquiera unvalor excesivo y sobre el cual se pue-dan permitir procesos especulativos encuanto al precio, porque es escaso y

porque puede estar realmente en cargaen cualquier momento.

Otro de los temas que se ha comentado,es el de la ciudad densa y compacta.Sobre la ciudad densa y compacta yoentiendo, y de ello hay diversos estu-dios, que por debajo de un ciertoumbral de densidad, el coste de los ser-vicios urbanísticos que hay que hacer,que hay que mantener y que hay quellevar, puede resultar excesivo. Peroeso no quiere decir que esa ciudaddensa y compacta se tenga que hacersiempre, pagando el núcleo urbanoexistente los nuevos desarrollos. Eseumbral de densidad puede establecersepor separado y no necesariamente acosta de la ciudad existente.

Por último, y sobre el precio del suelo,se ha comentado aquí que hay que ten-der a su valor inicial en el caso delsuelo urbanizable. Yo creo que lo quehay que tender es que la Ley deExpropiación se cumpla, en el sentidode que si hay que expropiar un suelo, sepague por lo que vale, pero sin especu-lación. Es decir, por lo que vale elsuelo, por lo que el mercado es capazde ofrecer por ese suelo. Cuanto mássuelo haya, indudablemente el preciobajará porque el mercado, supuesta-mente inteligente, o por lo menos, notonto, sabrá que existe mayor oferta ysabrá que el precio (estoy hablando delsuelo bruto) será efectivamente menor.Por lo tanto no debe asustarnos que unamayor cantidad de suelo urbanizablepueda suponer un incremento de losprecios del suelo.

Lo importante no es lo que vale el sueloque no se va a utilizar. Lo que real-mente importa es que el precio delsuelo que se va a utilizar sea másbarato. Ahora hay muy poco suelourbanizable programado y mientras queese suelo vale mucho dinero, el resto no


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land is worth, but without speculation. What theland is worth is what the market is able to pay forit. The more land there is, obviously, the lowerthe price, because the market, which we canassume to be intelligent or at least, not stupid,will know that there is higher supply and that theprice (I am speaking of the land alone,unadorned) will therefore have to be lower.Therefore, we should not be frightened of moreurbanizable land meaning higher land prices.What is important is not what the land is worthwhen it is not going to be used anyway. Whatreally matters is that the price of the land that isgoing to be used is lower. Right now, there isvery little programmed urbanizable land and aslong as this land is worth so much money, the restis not worth anything. Since we necessarily haveto act upon the programmed urbanizable land, therepercussion on the final price of real estate willalways be high. If the supply were greater and wecould act on many points, it is only reasonable toassume that the price would have to go done fromits current level under the present model.

FN

Once again the reform of Spain's Land Law hasbeen tabled, this time due to fundamentalquestions which call for addressing certainessential aspects of the regulation of urban land,planning and it's management. The amendmentsapproved on July 25, 1990 are in crisis. But inorder to analyse the problem with a proper focuswe should recall some of the background.The need for the 1990 amendments was justifiedon the basis of the extraordinary rise in the priceof land, ostensibly because of the excessivelypermissive legislation and policies of theauthorities towards private landlords. This, as weshall see, would give rise to new and stronglyinterventionist regulations of private initiative,but without any correction of the administration'sstructural effects, and with no thought at all to themarket and its fluctuations.The Land Law of 1956 established a codifiedurban planning system, in which the regulation ofzoning, planning and implementation were allintegrated in statutory arrangements whichsubjugated proprietary rights to a legal planningframework.The planning system introduced on May 12,1956, whose main tenets are still in force, is ahierarchical system based on a Master Plan orSubsidiary Norms applied by municipalauthorities, i.e. a comprehensive planning

vale nada. Como se tiene necesaria-mente que actuar sobre el suelo urbani-zable programado, la repercusión sobreel precio final del producto inmobiliarioserá siempre alta. Si la oferta fuera másamplia y se pudiera actuar en muchospuntos, el precio, razonablemente,ten-dría que bajar en relación con la situa-ción anterior, que es la que correspondeal modelo actual.

FN

Francisco Perales

Una vez más surge la cuestión de lareforma de la Ley del suelo, y surgemotivada por cuestiones de fondo quesuponen la necesidad de replantearseciertos aspectos esenciales en torno alrégimen urbanístico del suelo, al plane-amiento y a la gestión. La reformaaprobada por la Ley de 25 de julio de1990 se encuentra en crisis. Para anali-zar el problema con un enfoquecorrecto es conveniente tener a la vistaciertos antecedentes.

La necesidad de la reforma de 1990 sejustificaba en su exposición de motivospor el incremento extraordinario delprecio del suelo, atribuyéndose losmotivos a una excesiva permisividad dela Ley y de la Administración con res-pecto a la actuación de los propietariosparticulares de suelo. Esto daría lugarcomo luego veremos, a una regulaciónextraordinariamente intervenida de lainiciativa privada sin haber corregidolos efectos estructurales de laAdministración y con olvido del mer-cado y sus fluctuaciones.

Desde la Ley del Suelo de 1956 se haestablecido en España un sistema urba-nístico codificado, en el que la regula-ción del régimen urbanístico del suelo,del planeamiento y de la gestión estánintegrados. El régimen urbanístico delsuelo da lugar a un régimen estatutariode la propiedad del mismo de suerteque las facultades dominicales han desujetarse al marco legal y de planea-miento.

El sistema de planeamiento instauradopor la Ley de 12 de mayo de 1956,cuyos principios básicos siguen estandovigentes, es un sistema jerarquizadoque se basa en un Plan General o enNormas Subsidiarias del PlaneamientoMunicipal, es decir en un planeamiento

Francisco Perales

Fernando Nasarre/Francisco Perales

scheme, to be developed further by means ofSpecial or Partial Plans. The relation between theMaster and Partial Plans thus became a rigid one,enshrined in a hierarchical legal formula. Eventhe most minor deviations from the generalscheme were tantamount to a breech of theprincipal of hierarchy, and posed a problem ofillegality.This rigidity was exacerbated by the long timeframe of the comprehensive plans and theirstages. The upshot of such an arbitrary systemwas a large number of infringements, along witha series of amendments.The revision of May 2, 1975 was intended toovercome this situation by rationalising zoningprocedures, planning and land-use ordinances, bymeans of eclectic formulas.Zoning rules were modified by classifying land asurban only when it really possessed urbancharacteristics based on location or type ofbuilding, and two categories of land wereestablished, based on their foreseeabledevelopment, whether actually planned or not,while rural land was deemed as not suitable fordevelopment.Accordingly, comprehensive plans came to beapplied in detail to the regulation of urban land,li miting the uses of programmed land anddenying permission to develop unprogrammed(non-programmed) land.Non-programmed urban land was to become thetest or key to innovation in planning andmanagement, but this failed because of thereductionist interpretation made of thepossibilities envisaged and the limitationsi mposed by the Land Law itself. Privatedevelopment of such land was made contingenton the granting of permission in advance bymunicipal authorities, and a call for bids. This hasmeant that little use has been made of such land,and an unvarying policy and developmenttechnique based on the rigidity and hierarchicalnature of MASTER and partial plans, whichsignified the exclusions of all other possibilities.With regard to the regulation of urban land uses,the 1975 reform, enshrined in the Recast Text ofApril 9, 1976, consolidated these statutes andpreserved the connection between developmentand building rights and property rights,notwithstanding the opinion to the contraryexpressed by many. Indeed, if we are to examinethe question rigorously, we should recall thatwhat the law stipulated, in keeping with thelegislation of 1956, was the imposition ofconditions for urban development and theassignment of rights to exercise these powers, butnot to acquire them.By failing to treat separately the question ofproperty rights, and yet making it subject to thelaw and to planning regulations, and making theexercise of such rights contingent upon

general, que se desarrolla mediante unsegundo escalón de planeamiento, con-formado en aquella Ley por los PlanesEspeciales y Parciales. Importa aquídestacar la rigidez de la relación entreel planeamiento general y el planea-miento parcial convertida en una rela-ción jurídica a la que se aplica elprincipio de jerarquía normativa y portanto plantea un problema de ilegalidadaunque las determinaciones afectadascarezcan de importancia desde el puntode vista de la estructura del planea-miento.

La rigidez señalada venía acentuada porel largo plazo del planeamiento generaly de su programación. La consecuenciade este sistema tremendamente volunta-rista fue la existencia de un elevadogrado de incumplimiento, acompañadode un proceso de revisiones anticipadas.La revisión de 2 de mayo de 1975 tratóde superar esta situación racionalizandola clasificación del suelo, el planea-miento y el régimen urbanístico delsuelo, con fórmulas eclécticas.

La clasificación del suelo se modificóidentificando el urbano con el que real-mente disponía de características urba-nas por razón de la urbanización o de laedificación, distinguiendo dos catego-rías en el urbanizable en función de suprevisible desarrollo -programado o noprogramado-, e identificado el rústicocon el no urbanizable.

En consecuencia, el planeamiento gene-ral llegaba a pormenorizar la ordena-ción en el suelo urbano, regulaba losusos con carácter global en el suelourbanizable programado y de formanegativa en el no programado.

El suelo urbanizable no programadoestaba llamado a ser la prueba o clavede la innovación en materia de plantea-miento y gestión, pero esta prueba se

malogró por una interpretación reduc-cionista de las posibilidades que brin-daba la Ley y por las limitaciones queestablecía la propia Ley. El desarrolloprivado de este suelo se sometía a lanecesidad de una previa autorizaciónmunicipal y a la convocatoria de con-cursos. El resultado ha sido una muyescasa utilización de este suelo, y unapolítica y técnica de desarrollo conti-nuista basada en el binomio rígido yjerarquizado del planeamiento general ydel planeamiento parcial fuera del cualqueda excluida toda actuación.

En cuanto al régimen urbanístico delsuelo la reforma de 1 975, integrada enel Texto Refundido de 9 de abril de1976, consolidó el régimen estatutario ymantuvo la vinculación de las faculta-des de urbanización y edificación alderecho de propiedad, pese a una opi-nión muy frecuentemente sostenidasegún la cual ya aquella Ley produjo ladesvinculación de las facultades. Porcontrario, si se quiere ser riguroso, hayque recordar que lo que aquella Leyestableció, siguiendo la línea iniciadapor la de 1956, fue la imposición decondiciones de urbanización y decesión para el ejercicio de aquellasfacultades, pero no para la adquisiciónde las mismas.

Aquella Ley, al no desvincular lasfacultades del derecho de propiedad,sometiendo, no obstante su delimita-ción a la Ley y al planeamiento, y suejercicio al cumplimiento de obligacio-nes legales, tampoco tuvo que llegar aestablecer el falso concepto de la patri-monialización de facultades urbanísti-cas, que es contradictorio con el iusvariandi de la Administración y con elrégimen de las situaciones de fuera dela ordenación. La evolución del planea-miento y de su gestión resultaba conello más flexible.


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compliance with legal obligations, the law did nothave to establish a false notion of the ownweshipof urban planning powera, which would be incontradiction to the ius variandi of the publicadministration and to the regulation of situationsfalling outside the scope of planning. This madecity planning and its implementation somewhatmore flexible.Without considering in depth the problems inapplying the Land Law in its Recast Text of April9, 1976, which did, however, give rise to thecomprehensive plans of the 1980s, and with amore dogmatic than empirical approach, thereform of Law 9/1990 was addressed, resulting ina new codification enshrined in the Recast Textof June 26, 1992, at a time when responsibilityfor urban administration had already devolvedfrom the central government to Spain's regionaladministrations.Now that central government authority in thisarea was more limited, the reform focused on theappraisal and classification of urban land,although the expansive force of the reform wassuch that it reached other fields, such as planningand implementation, while remaining highlyinterventionist.The regulation of urban land was based on theseparation of city planning authority fromproperty rights, and the establishment of agradual system for acquiring powers, and thusalso for the loss of such powers through failure tomeet obligations or deadlines set by planningschemes or the law itself. These consequenceshad their greatest impact on private urbandevelopment.This regulation of urban land would have calledfor the most rigorous monitoring by municipalgovernments in order to ensure the timelyfulfilment of commitments, leading toexpropriations or forced sales when suchcommitments were not met.One need not look very far to realise that theprocess we have been discussing has not beencarried out, nor is it likely to be in the foreseeablefuture. Moreover, it makes little sense for thereform to concentrate on the training of teams tooversee private developers to the detriment of themore creative management of urban land. Thislegal system also fails to consider that non-compliance with deadlines for execution of plans,when it exists, is often due to circumstancesbeyond the control of the developer, having to dowith real management, finance, market,administrative or other problems. This mean thatthe mindless application of these regulationscould prove grievously unfair, if not unlawful.If the classification of urban land may becriticised, so may be the rigidity engendered inplanning, through the ill-considered extension ofurban land use strictures, and the imposition ofobligatory delimitations of areas to be shared,

Sin estudiar a fondo los problemas de laaplicación de la Ley del Suelo según suTexto Refundido de 9 de abril de 1976,que dió lugar, sin embargo, al planea-miento general de los años ochenta, ycon una base más dogmática que empí-rica se planteó la reforma de la Ley9/1990, que dió lugar a la nueva codifi-cación del Texto Refundido de 26 dejunio de 1992, en un momento en quehabía variado completamente el marcode las competencias urbanísticas, trasla-dadas a las Comunidades Autónomas.

Limitadas las competencias estatalespor el nuevo régimen competencia) lareforma se centró en el régimen urba-nístico del suelo y en las valoraciones,aunque la reforma tuvo tal fuerzaexpansiva que se extendió a otros cam-pos como el del planeamiento y de lagestión, siempre en un sentido emi-nentemente intervencionista.

El régimen del suelo se basó en la des-vinculación de las facultades urbanísti-cas del derecho de propiedad,estableciendo un sistema gradual deadquisición de facultades y, por consi-guiente, también de pérdidas de estasfacultades por incumplimiento de obli-gaciones en los plazos establecidos porel planeamiento o por la Ley. Estasconsecuencias afectarían, de modo par-ticular, a los supuestos de gestión urba-nística de iniciativa privada.

Este régimen urbanístico del suelohubiera requerido la instrumentación deun seguimiento muy riguroso por partede la Administración municipal quegarantizase el conocimiento continuodel grado de cumplimiento, así comolos supuestos de incumplimiento a tra-vés de la apertura de expedientes paradeclarar tales incumplimientos, dandolugar a las expropiaciones y ventas for-zosas consiguientes.No hay que hacer una investigación

muy extensa para concluir que el pro-ceso a que hemos aludido no se hacumplido ni es previsible que se puedacumplir. Además, tampoco tiene lógicaalguna que el esfuerzo de la reformaadministrativa se concentre en la prepa-ración de equipos controladores de lagestión privada en perjuicio de la ges-tión creativa de suelo urbanizado. Notiene en cuenta el sistema legal, ademásque los incumplimientos de plazos deejecución, cuando los hubiere, se debenen muchos casos a circunstancias noimputables al propio promotor, sino adificultades reales de gestión, proble-mas financieros o de mercado, adminis-trativos o de otra variada naturaleza queharía injusta, cuando no ilegítima, laaplicación mecánica de tan graves con-secuencias.

Si el régimen urbanístico del suelo escriticable, también lo es la rigidezque indirectamente, ha producido en elplaneamiento al extender, sin meditarexcesivamente las consecuencias, elaprovechamiento tipo al suelo urbano,imponiendo la delimitación obligatoriade áreas de reparto a través de las cua-les se vuelve a distribuir lo ya distri-buido anteriormente. Esta aplicación alsuelo urbano de técnicas de distribuciónde beneficios y cargas del planeamientode las zonas de nueva urbanización, escontradictoria con la naturaleza deaquel suelo y ha obligado a los redac-tores de los nuevos planes generales abuscar fórmulas que aparenten el cum-plimiento de la Ley pero que no pro-duzcan una alteración de las situacionesedificatorias existentes. Es una pruebaevidente de la innadecuación generali-zada de las áreas de reparto y de losaprovechamientos tipo en el suelourbano consolidado.

La consecuencia de todo lo anterior esuna situación de inestabilidad e insegu-ridad que, razonablemente, no debe

Francisco Perales

where land distributed previously is distributedagain. This application to urban land of means ofdistributing benefits that were designed for rawdevelopment land constitutes a contradiction withthe nature of such land, and has obliged theframers of new comprehensive plans to seekformulas that appear to comply with the lawwhile not modifying existing building situations.This attests plainly to the inadequacy of the areasto be shared and the general strictures on land usein existing urban areas.The consequence of all the foregoing is asituation of instability and insecurity which it isunreasonable to maintain. As an example of thisinsecurity we may cite Article 42 of the RecastText of the Land Law, which allows for thepenalisation of developers and builders who failto meet deadlines by reducing their landoccupation rights by 50%, and this only whenthey have not been notified of proceedings tocancel their rights altogether. It is inconceivablethat such a precept could be applied.Regulations covering the appraisal of urban landalso need revision to adjust them to criteria whichcome somewhat closer to real market values,since the application of artificial coefficients orvalues added to the initial ones arising fromdevelopment costs cannot be justified.All the foregoing shows the need for a revision ofthe Land Law which at present can only affecturban planning regulations and appraisals becauseit must carefully consider the authority now heldby regional administrations so that the centralgovernment does not again overreach its powers,leading to new appeals to the ConstitutionalCourt. This factor greatly limits the scope of thereform, since a planning system, which is anotherbottleneck in the production of urban land, canonly be addressed by regional administrations.Nevertheless, there should be at the very least aregulation of urban planning which does notengender the insecurity caused by the artificialand inapplicable current system.

mantenerse. Como ejemplo de estasituación de inseguridad merece citarseel art. 42 del Texto Refundido de la Leydel Suelo que habilita la prosecución dela urbanización y de la edificación fuerade los plazos con reducción del aprove-chamiento al 50% y siempre que nohubiera recibido la notificación de lainiciación de un expediente de extin-ción de derechos. La aplicación de esteprecepto es inimaginable.

El régimen de valoración del suelorequiere igualmente ser revisado paraajustarlo a criterios más cercanos a losvalores reales del mercado, porque tam-poco tiene justificación la aplicación decoeficientes artificiales o de valoresañadido a los iniciales derivados decostes de urbanización.

Todo lo anterior justifica la necesidadde una revisión de la Ley del Suelo que,ahora, sólo puede afectar al régimenurbanístico y a las valoraciones porquese deberá tener muy en cuenta el régi-men de competencias de lasComunidades Autónomas para que elEstado no vuelva a incurrir en excesoscompetenciales que induzcan a aquellasa la interposición de nuevos recursos deinconstitucionalidad. Ello limita muchoel alcance de la reforma porque el sis-tema de planeamiento, que es otro cue-llo de botella de la producción de suelourbanizado, sólo puede ser acometidopor las Comunidades Autónomas. Noobstante, por lo menos, debe alcanzarseuna regulación del régimen urbanísticodel suelo que no cree los problemas deinseguridad que son consecuencia delartificioso e inaplicable sistema actual.

FP••


Yo también creía, cuando venía aquí,que íbamos a hablar del Decreto ley5/1996. No se está haciendo, pero yo nopuedo dejar pasar esta ocasión de citar,no se si pública o privadamente, porquees un seminario pequeñito, a laDirección General de Arquitectura y alMinisterio de Fomento, por habertenido coraje político, por intentar cam-biar las cosas. En un país como el nues-tro en el que la cultura es inercial ymáxime en el que la tradición dogmá-tica, monopolista, vinculada tradicio-nalmente a políticas de demanda muyen conexión con esa visión propia denuestro país, país en origen pobre ycatólico, y que ha creado ese tipo dementalidades tan rígidas en que loúnico que al parecer vale, son los valo-res supuestamente colectivos, y hatenido el valor de intentar modificar,muy modestamente, mi queridoDirector General, las cosas. Yo, desdeluego, habría llegado a ir, incluso unpoco más lejos, pero, desde luego, hatenido el valor del intento de modifica-ción, y además de entrar en unas políti-cas de oferta que son rigurosamentenovedosas. Por eso, mi segunda felici-tación, porque hay algo nuevo en estetipo de cambio ( está fijada la exposi-ción de motivos) y esto es, y se ve cla-ramente, en la línea de combatir laespeculación, fijando, en definitiva, loque es la especulación, que no es otracosa que una actividad muy racional decualquier operador económico, de cual-quier agente económico, cuando se leofrece escasez, y por tanto, a mi juicio,una medalla de honor que hay que colo-car al actual equipo que dirige la polí-tica urbanística de nuestro país.

FPY dicho esto, yo brevemente, como situviera la Tabla de los DiezMandamientos, voy a contestar en diezpuntos muy breves, quiero ser breve, 101


I also thought, when I came here, that we weregoing to speak about the Decree Law 5/1996.Although we are not, I do not want to miss thisopportunity to congratulate (I am not surewhether publicly or privately) the DirectorateGeneral of Architecture and the Ministry ofPublic Works, who have shown the politicalcourage to try and change things. Spain is acountry where there is a lot of inertia andtradition is dogmatic and monopolistic; there has Debate: La reforma de la Ley de Suelo

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always been a preference for demand-sidepolicies in a country which has historically beenpoor and Catholic, with this rigid mindset whereall that seems to matter is upholding what arethought to be collective values. And yet my dearDirector General has, very modestly, been braveenough to try to change all this. Indeed, I shouldhave even gone a bit further, but, nonetheless, weshould recognise his valour in even trying, andabove all, for attempting to bring in supply-sidepolicies, which are a totally novel idea. Thus, mysecond congratulations must be because there issomething new in this kind of change, which isstated in the preamble, i.e. it is clearly aimed atstopping speculation. Given that speculation is avery rational occupation for any economicoperator faced with scarcity, I really think weshould award a medal of honour to the currentteam running urban policy in our country.Having said this, very briefly, and as if I had theTablets with the Ten Commandments on them, Ishall quickly deal with ten questions. I want to bebrief, since that is about the only courtesy that Ican really offer you, apart from having worn a tiecovered by tiny houses and Spanish architecture,to try to get on your good side before starting.However, I would now like to quickly answer ourdear colleague, Ramon Lopez Lucio, who I havealready had the chance to cross swords with onprevious occasions.So here are the Ten Counter-Commandments. Ihave made a book that I shall be giving to theSchool of Architecture. I do not know if there isany proffesor here who could pass it on to theAuthorities or the Library. It is called "Towardsthe Third Disentailment 1 " and when you spoke,dear Lopez Lucio, I saw that you were sayingexactly the opposite of what I said in the book.Point number one: planners know everything andmoreover can see into the future. Well, I thinknot. And I believe the results are there for all tosee. We have to make planning more flexible.Two: plans (and I think many would agree) aretoo rigid and this means that, like bad boxers,they have jaws of glass. There is no point inasking for a general plan to be amended, justbecause an apartment has become, perhaps, atourist let, or simply because a shopping mall hasbeen turned into a gymnasium. But sometimes,that is precisely what has to be done. Thus, thegeneral plans are continually being debunked. Itwould be very interesting to survey thirty, forty orfifty plans in Autonomous Communities, chosenat random, because their arbitrary nature wouldbecorpe clear to see, as would the arbitrary natureof the one-off amendments made to them. Theseglass jaws have no meaningful purpose and weshould get rid of them and establish more flexibleplanning.Three: if we are talking of plans and rules andthere is some overlap, then I think we could have

por lo menos es la única cortesía queles puedo ofrecer realmente, aparte deque me he puesto una corbata llena decasitas y que se llama Arquitecturaespañola para intentar congraciarmecon ustedes y contestar brevemente alquerido colega Ramón López Lucio,con quien tuve ocasión de discutir enalgún otro foro ya hace algún tiempo.

Bueno, yo en diez puntos voy a resu-mir, como las Tablas, mi contrain-forme. Yo he hecho un libro, que voy aregalar a la Escuela de Arquitectura, nose si aquí hay algún profesor que puedadárselo al Decanato o a la biblioteca, yque se llama "Hacia la tercera desamor-tización", y cuando has hablado, que-rido López Lucio, yo he visto queestabas diciendo exactamente lo contra-rio a lo que yo decía.

Punto número uno: el planificador todolo sabe y además adivina el futuro.Pues yo creo que no, y creo que losresultados están a la vista, hay queintroducir flexibilización en la planifi-cación.

Dos: Los planes, a mi juicio, creo quees compartido este punto, son dema-siado rígidos y eso hace que, como losmalos boxeadores, sean mandíbulas decristal. No tiene sentido que se puedallegar a pedir la modificación de unplan general porque un apartamentopase a ser, a lo mejor, turístico, o no, osimplemente porque una galería comer-cial pase a ser gimnasio, y a veces estoexige, según el tipo de planificación, lamodificación de todo un plan general.Esto no tiene ningún sentido, y hay queromperlo continuamente. Sería muyinteresante que se hiciera una recopila-ción, en el ámbito de las ComunidadesAutónomas, de treinta, cuarenta o cin-cuenta planes elegidos arbitrariamente,ya que sale la arbitrariedad, y estoparece consustancial, y se vean las

modificaciones puntuales o concretasque se han venido haciendo. No tieneningún sentido estas mandíbulas decristal, con esdo hay que acabar, y hayque otorgar mayor flexibilidad a losplanes.

En tercer lugar, el tercer mandamientode esta Tabla, es que si estamoshablando de planes o reglas y haycoincidencias ahí, pues yo creo que ahípodemos tener algún punto, si no deacuerdo, por lo menos de aproxima-ción, creo que puede haber efectiva-mente una serie de reglas que permitanuna mayor devolución de poder a lasociedad y, por tanto, menos autorita-rismo, que es otro de los temas de lacultura urbanística, mayor flexibilidadpara recuperar parte de esa culturademocrática, en definitiva.

En cuarto lugar ha hablado, con todacorrección mi buen amigo Perales, detiempos. Y es que, efectivamente, comoseñala muy bien Francisco Perales,parece que ese planificador que todo losabe, entre otras cosas, tiene una ten-dencia vocacional a equivocarse por-que, cada vez que se pone un plan enmarcha (ahí está el del 85 y lo que haido pasando), se disparan los precios,por lo tanto habría que pedirle simple-mente que se planificara a si mismo,por lo menos en el ámbito temporal.Tiene una vocación especial para equi-vocarse. En el tema de los tiemposcuriosamente se hacen planes enmomentos en los cuales la bonanza eco-nómica obliga a tener unas determina-das ideas y entonces, a continuación,por ejemplo crecimiento cero, y a conti-nuación aparece la necesidad dedemandas de viviendas y de equipa-mientos y, en general, urbanísticas,justo cuando se está produciendo unmomento de presión económica. A quéestá jugando el planificador, siemprecon una tendencia a equivocarse.


a point, if not of agreement, at least ofapproximation. I think that, indeed, we couldhave a set of rules to permit greaterempowerment of society, i.e. lessauthoritarianism, which is another of theproblems with the urban planning culture. Greaterflexibility entails recovering a more democraticculture.Four: Francisco Perales, has spoken veryrightly about times. And, indeed, as FranciscoPerales has so correctly pointed out, it seems thatthese all-knowing planners, amongst other things,have a vocational tendency to make mistakes.Every time they put a plan into operation, there isthe `85 one and just look what happened to it:prices soared. So we should simply ask them toplan themselves, at least in terms of time. Theyhave this very special drive to get it wrong. Oddlyenough, they make plans at times when economicboom obliges them to have certain ideas and then,for example, comes a time of zero growth andneeds arise for housing demand and otherbuilding and in general, urban requirements,exactly when people cannot afford it. What areplanners playing at, with this tendency to makemistakes?Five: the fifth and very serious commandment.Urban planning has, I think, become a cursedplanning, because the so-called urban planning isbeing used to plan everything. Economicplanning is done through urban planning, and Ihave no idea whether urban architects are awareof this or not. Moreover, in Italy, withenormously high prices, which can be seen in theretail price index, the number of shoeshops thatfit in a street is being limited. We are reachingthat point too, and it is very serious. One cannotdo this kind of thing. One starts with the bigdepartment stores, for example. The so-calledurban commerce planning is basically that. Andnow they are held guilty of emptying the towncentres, as if people did not perhaps want to goand live elsewhere. And from then on, atechnique is used, a part of "concerted urbanplanning" which is really a convention for thetown. The town is bought by someone and thencomes the economic planning, which can go intoall sorts of detail. It is now accepted that thereasons for the emptying of the city centres aremultiple. All this is, in my opinion, extremelydangerous.Very often, a big establishment is set up whichserves as an anchor to hold people down in thearea and, precisely, stops them leaving. Bigdepartment stores and hypermarkets are set upexactly where they can provide a service topopulations, thereby contributing to establishthose populations and keep them where they are.If we look at demographic trends and the virtualdisappearance of many of our villages, we can seethat the drop in population and the disappearance

Quinto lugar, quinto y grave manda-miento de esta Tabla, y es que el urba-nismo se ha convertido en unurbanismo, a mi juicio, maldito, porquese está utilizando la supuesta planifica-ción urbanística para planificarlo todo.Se está haciendo planificación econó-mica a través del urbanismo, y de estono se si son conscientes o no son cons-cientes los arquitectos urbanistas y ade-más se están dando pasos, en Italia sehan llegado a dar esos pasos con unaenorme carestía que se refleja siempreen el IPC, se llega a limitar el númerode zapaterías que caben en una calle, seestá llegando a ese extremo, eso es gra-vísimo. No se puede llegar a dar esetipo de pasos, se da en primer lugar elpaso, vía contra las grandes superficies,por poner un ejemplo, el llamado urba-nismo comercial es eso básicamente,ahora se les culpa de la desertización delas ciudades como si la gente no qui-siera a lo mejor irse a vivir a otrossitios, y a partir de ese momento seempieza a utilizar una técnica, unaparte del urbanismo concertado que es,en definitiva, el convenio de la ciudad,se compra la ciudad por alguien y , ensegundo lugar, se llega a la planifica-ción económica, que puede ser de lomás concreto. Hoy se acepta que lascausas de la desertización urbana sonmúltiples y esto es peligrosísimo, a mijuicio, peligrosísimo. Hoy se acepta quelas causas de la "desertización" urbanason múltiples y que en muchas ocasio-nes la llegada de un gran estableci-miento hace de ancla que permitearraigar la zona y, justamente, evitar ladesertización. Aparte, está el hecho deque las grandes superficies se instalanprecisamente donde pueden dar servicioa las poblaciones contribuyendo así afijar sobre el terreno a poblacionesenteras. Si repasamos el discurso demo-gráfico y la virtual desaparición demuchos de nuestros pueblos, podemoscomprobar cómo la caída de la pobla-

ción y la desaparición de pueblos ente-ros, no tiene nada que ver con la exis-tencia o no de grandes superficies ; elfenómeno viene de mucho más atrás ymás lejos. El intento de "demonizar" alas grandes superficies es simplementepolítico y consolida la tradición hispá-nica de monopolio y desprecio a lalibertas de empresa.

En sexto lugar, es el urbanismo en laactual planificación, el culpable, (lo hadicho López de Lucio de una maneradiscreta, y yo creo que hay que ser unpoco menos pudoroso), de prácticas deinformación privilegiada, en definitivacorruptelas, que hacen que unos pocosapoyen evidentemente el sistema, porcuanto que evidentemente les interesa,interesa al final para su bolsillo, y ade-más la compra de la discrecionalidad,puede acabar siendo un valor muy caroy corrupto y esto es algo de lo cual,cualquier persona que se acerque alurbanismo, y cualquier abogado que seacerque al urbanismo, al cabo de dosmeses de ejercicio de la profesión, sabeperfectamente, y esto es lamentable. Sellega a extremos absolutamente incon-cebibles, más acentuados en unas ciu-dades que en otras y no hay que dardatos, porque no se debe hacer.

En séptimo lugar, la afirmación, que-rido amigo, que se ha dejado caer poraquí de la especialidad del mercado delsuelo. Siempre, cuando estaba en elTribunal de Defensa de la Competencia,oía lo siguiente a cualquier agente eco-nómico que aparecía por las puertas delTribunal, "Mire usted, yo si creo en lacompetencia, pero este es un caso muyespecial". Todo el mundo tiene algúntipo de especialidad ; que el suelo lastiene, pues sí tendrá las suyas, pero deahí a negar que puedan existir compo-nentes de mercado, me parece que es unpaso nada autorizado.


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of entire settlements has nothing to do with theexistence or indeed the absence of departmentstores. The phenomenon comes from way backwhen. The attempt to "demonise" big stores issimply a political gamble, a way of consolidatingthe Spanish tradition of monopolies and disdainfor business freedom.Six. Lopez de Lucio has put this very discreetlyand I think that one should be a little less delicateabout the subject. Urban planning as part ofplanning is to blame for practices of insiderinformation, i.e. corruption, that means that a feware very much in favour of the system, since it isclearly in their interest, or the interest of theirpocket, and also the purchase of discretionalitycan end up being a very expensive, very corruptsecurity. This is something that anyone who startsto look at urban planning, and definitely anylawyer that starts to look at urban planning, aftertwo months of practice, will know, and that islamentable. We are reaching absolutelyunconceivable extremes, more acute in sometowns than others, and we do not need to givedata because we are not allowed to.Seven. Dear friend, you made a statement aboutspecialisation in the land market.. When I was atthe Court for the Defence of Competition, I onceheard an economic agent who was hangingaround the place say, "Look, ! do believe incompetition, but this is a very special case."Everyone has their own specialisation. In land,perhaps there have to be some too. But to use thatto deny that there could be market componentsdoes not seem to me above board.Nor is point eight in my Soriano Tablet of Laws,which states that only professionals should getinvolved in this game. Well, I do not personallyhandle my bank account, but I know where to putit. Obviously there are professionals and somebecome more professional than others. I am sureyou are excellent professionals in your field. If Ihave to go to someone to create a plan for me, Iknow where to go. But to go from that to sayingthat individual owners have to be replaced in theirdecisions about how to lay out their own land, forthe sake of some kind of vaunted professionalism,just means an antidemocratic culture ofprofessional elites that ends up in a kind of cliquementality. Personally, I cannot agree with theformation of such cliques. I do agree with thenormal professionalisation that naturally occurs inmarkets, even in the rental market. Nowadays,nearly everyone who is . buying and selling doesso through agencies. But they do so naturally, notbecause they are not allowed to handle their ownaffairs if they so desire.And there are two more points, commandmentsnine and ten. Firstly, then, number nine. Myradical opposition to the politicising anddeprofessionalising of provincial zoning boards. Ithink a step forward has been taken, but in the

Como es nada autorizado el octavopunto de la Tabla de la Ley de Sorianode hoy, que es afirmar que sólo los pro-fesionales deben entrar en este juego.Eso es también muy peligroso. Mirenustedes, yo no manejo mi cuenta banca-ria, pero se donde tengo que colocarla,ya sabrán aparecer los profesionalesevidentemente, se van creando profe-sionales. Si ustedes, son, excelentesprofesionales, si yo tengo que acudir aalguien que me vaya a crear un plan,pues sé por donde me tengo que mover,pero de ahí a intentar sustituir indivi-dualmente, en nombre de una supuestaprofesionalidad, al propietario, en elejercicio sobre la disposición en su pro-pio terreno me parece que está creandouna cultura antidemocrática , una cul-tura de los profesionales que, al final,sólo acaba en puro gremialismo y yo,personalmente, pues no estoy deacuerdo con esa fórmula, no estoy deacuerdo con ese gremialismo. Sí estoyde acuerdo con la normal profesionali-zación que se produce en los mercados,hasta en el mercado de alquileres. Hoycasi todo el mundo, cuando compra yvende, pues está poniendo agencias, lova haciendo de una manera natural,pero eso no tiene nada que ver con laposibilidad de que uno tenga que ges-tionar sus propios asuntos.

Y dos cosas, la novena y la décima,para concluir son: primero, mi radicaloposición a la politización y desprofe-sionalización de los jurados provincia-les. Ya se ha dado un paso adelante, ami juicio, gravísimo. Si lo que se pre-tende es sencillamente decir, se socia-liza el suelo y a partir de este momento,vale el suelo lo que diga cualquiera quevale en función de los nabos y tomatesque puede hacer, pues, dígase, eso es lapura socialización en contra de losparámetros por donde van otros países,pero, desde luego, puede decirse evi-dentemente. Podemos acabar sociali -

zando eso, por qué no, luego lavivienda, también se puede dar esepaso. La idea además extraña es seg-mentar a los propietarios en buenos ymalos, el malo es el propietario inicialque tiene el terreno y el bueno, sinembargo, es el propietario final, que semerece toda clase de bendiciones, deayudas públicas, de acceso a líneas pri-vilegiadas de crédito, de supresión deimpuestos, ese es un propietario buení-simo y el anterior es un propietariomalísimo. Bueno, el derecho de propie-dad así no se puede concebir, el dere-cho de propiedad es para todos y tendráque jugar un papel.

Especular, a mi juicio, es combatir lasituación de políticas de demanda ypermitir que justamente no se puedanadoptar comportamientos estratégicosen función de la escasez. Combatir eso,a mi juicio, es el buen mandato.

Y, por último, y para concluir dentro yantes de los quince minutos que se mehabían asignado, diré que creo que esapolítica de afirmar que lo bueno es unaciudad densa y compacta y vivir enesos pequeños sitios, o si prefiere unaspolíticas más amplias con esa oferta yotro tipo de urbanismo, los jóvenes, meda la impresión, de que más bien pre-fieren otro tipo de urbanismo que laciudad densa y compacta.

JES


Resumen de Debates

Debate del día 4-XII-1996

wrong direction. If the aim is simply to place landin the ownership of society, then the ground isworth whatever any old soul says it is worthaccording to the turnips and tomatoes you cangrow on it. That is pure socialised ownership, butit goes totally against the parametres beingestablished in other countries. And how. If wesocialise land ownership, then why not end upputting house ownership in the hands of society,for example? Look at the way that the provincialboards work, where they are judge and judged atthe same time, according to the latest amendmentof the Autonomous Community Laws. Thereseems to be a move afoot to segment owners intothe good guys and the bad guys. The bad guys arethe original land owners and the good guys arethe final owners, who merit all kinds of blessings,public grants, access to preferential credit lines,tax exemption, etc. Well, the right to ownershipcannot be conceived in these terms. Everyone hasa right to ownership and the role of that right hasto be recognised.As I see it, speculation is a way of fighting thedemand-side policies and preventing strategicgames being played out as a function of scarcity.Fighting against that, I believe, is a worthwhilemission.Finally, I will say that these 33 years that seem tobe what we will get in Barcelona, have definitesimilarities with the 33 years of Christ. We shallsee who is still there and what they are doing in33 years. I think that this policy of saying that adense, compact city is good and it is good to livein small places, or if you prefer, more broad-ranging policies with this supply and another kindof urban planning. I get the impression that youngpeople would prefer another kind of urbanplanning to any densely populated, compacttown.I The First and Second Spanish Disentailments have been

confiscations of property equivalent to Henry VIII's Dissolution

of the Monasteries.

JES

Summary of the Debates4.12.1996

Carmen Díaz insiste en que «el planea-miento urbanístico es sólo una causamuy indirecta de la carestía de los pro-ductos inmobiliarios» y que como «lavivienda es una mercancía; los inverso-res privados buscan los sectores contasas de beneficio más elevadas».

A su vez Jesús Gago subraya que «elmercado de la vivienda usada es eldeterminante actual de los precios.tanto por el stock de vivienda cons-truida que hay en las ciudades españo-las como por las proporciones delmercado de compraventa de viviendausada en relación con el de viviendanueva».

En este sentido Carlos Sánchez Casasplanteaba que «los gradientes de pre-cios se establecen de acuerdo con unosparámetros generales de localización(centralidad vs periferia, zonas residen-ciales/zonas mixtas, calidad medioambiental o proximidad a zonas verdes)y a características de microlocalización(los lugares de la ciudad son siempreúnicos y distintos entre sí) y a partir deahí se determina una geografía precisade los precios que sitúa los niveles deventa de la vivienda nueva».

Carmen Díaz precisa que «la remunera-ción del suelo (su «precio») es siempreun valor marginal que se calcula encada lugar por sustracción a los nivelesmáximos de venta en ese sitio del costede los factores de producción, tasas ybeneficios industriales».

Juan Barrado y Jesús Gago señalan unhecho en el que, en su parecer, no se hainsistido lo suficiente: «en España nohay un aparato productivo moderno desuelo urbanizado», los propietarios de

Carmen Diaz insisted that ourban planning is justone very indirect cause of the high price of realestate products.» She then went on to add that«housing is a commodity; private investors seekout the sectors with the highest profit rates.»Jesus Gago emphasised that «the market forsecond-hand housing is the current determinantof prices, both for the already-built housing stockin Spanish towns and for the relationship betweenthe prices on the market for buying and sellingused housing and the market for new housing.» Resumen

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To which Carlos Sanchez Casas pointed out that«the pricing patterns are established according tosome general parameters of location (central vs.periphery, residential areas vs. mixed areas,environmental quality or proximity to greenzones, etc.) and to micro-location specifications(the setting in the town is always unique anddifferent). It is on the basis of this that a precisegeography of pricing is determined, whichsituates the selling prices for new housing.»However, Carmen Diaz clarified this, saying that«the remuneration of land (its «price») is alwaysa marginal value, which is calculated in eachplace by subtracting from the maximum selling-price levels in the place the cost of the factors ofproduction, rates and industrial profits.»Juan Barrado and Jesus Gago then drew attentionto something that they thought had not beensufficiently emphasised. «In Spain, there is nomodern production apparatus for urbanised land.The land owners (given fragmented ownership,not necessarily by professionals, etc.) makeoperations even more difficult. Lead times forurban development are long and drawn out.Expropriation legislation bogs things down evenfurther.»Finally, Jesus Gago added a set of conclusionsregarding the mechanisms for expropriation andurban development, and the role of urbanplanning. «The reform of forcible expropriationlegislation is vital to facilitate the involvement ofthe private sector in modern urban developmententerprises. The final evaluation (ExpropriationJuries) cannot multiply initial agricultural landvalues by 100 nor by 500.»«Urban planning cannot solve the problem of realestate product pricing, nor is this is main function(regardless of the technical discussion over theamount of urbanisable land that should beestablished as a function of expected need). »«Nor is it its task to achieve an absolutelybalanced sharing out of costs and benefits.Planning should focus on the traditional aspectsof physically ordering development, lay-out,medium- and long-term strategic decisions,solving problems affecting changingrequirements for the location of use, etc.» (JesusGago).The formula of urbanisation by concession willfacilitate the appearance of more professional,efficient developers. The «radical» alternativethat Luciano Parejo and Garcia Bellido suggest isbased on this.» (Jesus Gago)«The current combination of bureaucracy andplanning may have negative aspects (slow, etc.),but the possible combination of Neo-Liberalism(absence of a physical framework for regulatingdevelopment) and bureaucracy (given that theAdministration is not going to wither away) couldbe explosive.» (Jesus Gago)(Summary by R. Lopez de Lucio)

suelo- fraccionados, no necesariamenteemprendedores, etc., dificultan las ope-raciones. Los períodos de urbanizaciónson muy dilatados. La legislaciónexpropiatoria dificulta aún más lascosas». Finalmente Jesús Gago añadeuna serie de conclusiones en torno a losmecanismos expropiatorios y urbaniza-dores así como a las funciones del pla-neamiento urbanístico. «Esfundamental la reforma de la legisla-ción de expropiación forzosa para faci-litar la entrada del sector privado en laempresa urbanizadora moderna. Lasvaloraciones finales (Jurados deExpropiación) no pueden multiplicarpor 100 ni por 500 los valores inicialesagrícolas de un suelo».

«El planeamiento urbanístico no puederesolver el problema de los precios delos productos intnobiliarios ni es sufunción principal (con independenciade la discusión técnica sobre el tamañoque debe darse del suelo urbanizable enfunción de las necesidades previstas)».

«Tampoco es su misión producir unreparto equilibrado absoluto de cargas ybeneficios. El planeamiento debe cen-trarse en los aspectos tradicionales deordenación física, trazado, decisionesestratégicas a medio y largo plazo,resolución de problemas que afectan alos cambiantes requisitos de localiza-ción de los usos, etc.»

«La fórmula de la urbanización porconcesión facilitará la aparición deurbanizaodres profesionalizados y efi-caces. La alternativa «radical» deLuciano Parejo o García Bellido va porahí».

«La actual combinación de burocracia yplanificación puede tener aspectosnegativos (lentitud, etc.), pero la posi-ble combinación de neoliberalismo -ausencia de marco físico de

ordenación- y burocracia (puesto quela Administración no va a desaparecer)puede ser explosiva».(Resumen de R. Lopez de Lucio)

Debate del día 11-XII-1996

Tanto Fernando Nasarre comoFrancisco Perales en sus exposicionesabogan por conservar la «cultura delplaneamiento». Nasarre se define, noobstante, como un «decidido partidariodel planeamiento flexible» aunque pre-cisa que la forma y contenido de lasposibles nuevas figuras de planea-miento no las va a definir la legislaciónestatal en estudio sino las legislacionesurbanísticas específicas de cadaComunidad Autónoma al ser esa unacompetencia transferida.

-Nasarre, contestando a la pregunta deJuan Barrado sobre las directrices de lanueva legislación estatal, responde queno puede hacer todavía una exposicióndetallada pero si fija una serie de orien-taciones: «Se va a ser muy respetuosocon la división de competenciasEstado/Autonomías; por lo tanto ape-nas se podría entrar en temas de plane-amiento. Sólo en aspectos de régimende suelo y valoraciones.

En relación con el régimen de suelo seva a intentar modificar el actual régi-men de adquisición gradual de dere-chos.

Se suprimirán los aspectos relaciona-dos con la programación, los plazos ylas sanciones (las obligaciones de lospropietarios serán básicamente los queestablecía la Ley de 1975).

En su opinión la Administración debe-ría acercarse a los precios de mercadocuando expropia suelo.»


11.12.1996

Both Fernando Nasarre and Francisco Perales intheir statements are in favour of conserving the«planning culture». However, Nasarre defineshimself as «decidedly in favour of flexibleplanning, although he adds that the shape andcontent of the possible new kinds of planning willnot be defined by the State-level legislation beingstudied, but by the specific urban legislation ineach Autonomous Community, since urbanplanning powers have been devolved toCommunity level.Nasarre, answering Juan Barrado's question onthe guidelines for the new State-level legislation,answered that it was too early to give details, butthat he could give a general idea of suchguidelines:• The division of authorities between the Stateand the Autonomous Communities would beclearly respected. Therefore, the State would havelittle involvement in planning issues, except inaspects related to the land regime and landevaluation.• With regard to the land regime, attempts will bemade to amend the current regime of gradualacquisition of rights.• Aspects relating to programming, deadlines andsanctions will be eliminated. The obligations ofowners will be basically the same as thoseestablished under the 1975 Law.• Nasarre believes that the Administration shouldcome closer to market prices when carrying outland expropriation.This last statement was and is especiallycontroversial. For Luis Calvo, having ProvincialExpropriation Juries fixing prices is .ridiculous..He gave the example of the expropriation of ElCulebro under the Madrid PAU Plan (Plan deActuación Urbanistica). Rural land that was beingsold at 500 ptas./m2 was given values of up to4,000 ptas./m2 by the Jury, i.e. 40 million pesetasper hectare. In his opinion, the evaluation regimeestablished under Law 8/1990 needs to beamended. Unless this hurdle is overcome, lawssuch as the new Regulatory Law in Valencia willhave serious problems when applied, since theyapply not to land owners but to professionaldevelopment companies, which urbanise the land.Jose Eugenio Soriano expressed his «radicalopposition» to the disappearance of the ProvincialExpropriation Juries. He accused Carlos SanchezCasas of being «arbitrary» when suggesting thatthe price of land should not be more than 20% ofthe price of real estate products (housing, etc.).For Soriano, faithful to his free-market beliefs,«the price of houses should be the price peopleestablish freely», without any governmentinterference. Thus, he states that the ValencianLaw is an attack on the freedom of land owners.The debate continued on the theory of land price

Por supuesto este último tema es unaspecto muy controvertido (ya lo fue enel debate del 4-12-1996). Para LuisCalvo la fijación de precios por losJurados Provinciales de Expropiaciónes, en la actualidad, «disparatada»(expone el ejemplo de la expropiaciónen el PAU del Culebro, en Madrid: parasuelos rurales que se vendían a 500ptas./m2 se han fijado en el contenciosovalores que alcanzan las 4.000 ptas./m 2 ,40 millones por hectárea). En su opi-nión hay que modificar el régimen devaloraciones de la Ley 8/1990. Si no seresuelve este escollo legislacionescomo la nueva Ley ReguladoraValenciana tendrán problemas gravesde aplicación en el caso de no ser lospropietarios del suelo, sino empresasurbanizadoras profesionales, las queurbanizan.

José Eugenio Soriano expresa su «radi-cal oposición» a la desaparición de losJurados Provinciales de Expropiación;acusa de «arbitrista» a Carlos SanchezCasas que plantea la posibilidad de quese fijara en un 20% del precio de losproductos inmobiliarios (vivienda, etc.),la repercusión máxima del suelo; paraSoriano, fiel a su fe en ell mercado, el«precio de las casas debe ser el quelibremente .fijen las personas», sinintromisión administrativa alguna; eneste sentido afirma que la LeyValenciana atenta contra la libertad delos propietarios.

Se sigue debatiendo asimismo, sobre lateoría de la formación de los preciosdel suelo; Luis Calvo reitera la posición«marginalista», el precio del suelo esuna resultante de los precios de losdiferentes productos inmobiliarios enlas distintas localizaciones una vez quese han deducido todos los costes deproducción de aquéllos, incluyendohonorarios profesionales, beneficiosempresariales, etc. Francisco Perales

expone su desacuerdo con dicha teoría.En la carestía influye sobre todo la«escasez» de suelo clasificado y tam-bién (muchísimo) la falta de fluidez delos trámites administrativos, es decir, lalentitud y dificultades de la gestiónurbanística.

Enrique Porto precisa esta última opi-nión. En el suelo urbano no rigen lasleyes de mercado ya que el precio -como las características de localiza-ción- de cada solar es único. Pero en elsuelo urbanizable exterior sí rigendichas leyes: cuanto mayor sea la canti-dad de suelo urbanizable clasificadomenores serán los precios iniciales deese suelo. Sin embargo apunta una difi-cultad que puede anular esa ventaja departida: para él el mayor problema es lafalta de profesionalidad de los promo-tores (y, se supone, que de los propieta-rios) de suelo privados y la lentitud delos plazos de urbanización que ellosupone. No esta convencido de que elabaratamiento del suelo inicial serefleje en el del suelo urbanizado que esel que en realidad se transmite a losproductos inmobiliarios. El procedi-miento administrativo de la Ley de1990 debe simplificarse notablemente.

Juan Barrado afirma que, a pesar de lasopiniones a favor y en contra, nadiesabe «científicamente» si los preciosdel suelo bajarán efectivamente caso dehaber mucho suelo clasificado comourbanizable. Como ya se «ha probado»con los Planes restrictivos opina quepuede ser ahora el momento de com-probar el comportamiento de los pre-cios con Planes dimensionados demanera mucho más generosa. Se trata-ría, en suma, del método de «prueba yerror».

En concreto y refiriéndose al RDL5/1996, Carlos Sanchez Casas afirmaque la disminución del 15% al 10% de

Resumen

la cesión de aprovechamiento privado alos municipios no va a traducirse enuna bajada del precio de la viviendasino, simplemente, en una transferenciade renta a la propiedad del suelo.

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formation. Luis Calvo reiterated his « marginalist»position, i.e. that land prices are the result ofsubtracting from the prices of the different realestate products in different locations, the costs ofproducing such products, including professionalfees, business profits, etc. Francisco Peralesstated his disagreement with this theory. The highprice of these products is largely due to the«scarcity» of classified land and also (veryimportantly) the bureaucratic tangles involved.i.e. the slow, difficult nature of urban planning.Enrique Porto took up this opinion. Market lawsdo not govern urban land, since the price and thespecifications of location, etc. are unique for eachplot of land. However, such laws do governurbanisable land outside the urban area: thegreater the amount of urbanisable land classified,the lower the initial land prices there.Nonetheless, he pointed out a difficulty that couldcounteract this advantage from the outset: in hisview, the lack of professionalism amongstdevelopers (and, one can assume, amongst landowners) in private land and the slow rate of urbandevelopment that this entails. He was notconvinced that making the initial land pricescheaper would be reflected in the urbanised landprices, which is what is really passed on to realestate product prices. The Administrativeprocedures of the 1990 Law need to besignificantly simplified.Juan Barrado stated that, despite having heardopinions for and against, nobody can«scientifically» state whether land prices wouldindeed go down if there were more land classifiedas urbanisable. As «has been proven» by therestrictive Plans, he was of the belief that nowcould be the time to test out the behaviour ofprices with Plans that were much more generouswith the amounts of land in question. He was infavour of a trial and error approach.Referring specifically to the Royal Decree Law5/1996, Carlos Sanchez Casas stated that a dropfrom 15% to 10% in the assignment of private useto the municipalities is not going to lead to a dropin housing prices, but simply to a transfer ofincome to land owners.Finally, Francisco Perales advocated what couldbe considered a compromise or pragmaticposition: To conserve the essential parts ofplanning culture, whilst correcting the things thatdo not work properly. In particular, to avoid the«cultural trap» of a legal system like the Spanishone that has become increasingly complex anddifficult and increasingly hard to manage. Hestated that «we must learn to do without granddogmas, but without succumbing to thetemptation of dangerous leaps into the dark».

(Summary by Ramon Lopez de Lucio)

Para finalizar Francisco Perales abogapor una posición que se podría calificarde intermedia o pragmática. Conservaren lo esencial la cultura del planea-miento, pero corregir las cosas que nofuncionan adecuadamente. En particu-lar salirse de la «trampa cultural» de unsistema legal como el español que se haido haciendo cada vez más complejo ydifícil, menos manejable. Dice que hayque «saber prescindir de los grandesdogmas» pero sin caer tampoco enpeligrosos «saltos en el vacío».

(Resumen de Ramón Lopez de Lucio)

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