8/3/2019 Areas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES) (2010)

1/5Ingeniera Civil rgano ocial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 497 septiembre de 201028

Durante los ltimos diez aos, la poltica nacional de

vivienda ha inducido crecimientos urbanos dispersos enlas perierias, lo que ha ocasionado grandes dcits deinraestructura, equipamiento y servicios urbanos que asu vez requerirn inversiones muy altas para satisacerlos crecientes rezagos. Esta situacin se ha creadoprincipalmente por el modelo de produccin de viviendanueva que esta poltica lleva implcita, en el que se deja aldesarrollador privado de vivienda la responsabilidad deadquirir suelo al precio del mercado, construir y comer-cializar sus desarrollos. El desarrollador maximiza susutilidades; por esta razn siempre busca adquirir sueloen las zonas que orecen la tierra ms barata, que por logeneral coincide con la que no cuenta con inraestructuray equipamiento, y los servicios son inadecuados.

La vivienda es un rea prioritaria para el desarrollonacional en trminos de la Constitucin Poltica de losEstados Unidos Mexicanos, artcu-lo 4, y de la Ley de Vivienda, queestablece que toda amilia tienederecho a disrutar de una viviendadigna y decorosa.

La Ley de Vivienda y el PlanNacional de Desarrollo 2007-2012,entre otros ordenamientos legalesy de poltica pblica, establecen or-ganismos y estrategias orientadosa proveer la constitucin de reser-

vas territoriales y la planeacin, laconstruccin, el nanciamiento yla mejora de la vivienda, as comoel mejor desarrollo urbano en quese insertan las reas habitacio-nales. La Comisin Nacional deVivienda (Conavi) cuenta, a partirde la Ley de Vivienda, con todaslas atribuciones para instrumentarel mandato constitucional; ade-ms, esta ley le otorga tambin un

instrumento muy poderoso para coordinar esuerzos enbenecio de la vivienda, que puede aprovecharse deotras dependencias ederales a travs de su ComisinIntersecretarial de Inraestructura.

En consecuencia, para lograr un desarrollo habi-tacional y urbano como lo establece el marco jurdicoconstitucional, se requiere llevar a cabo una coordina-

cin multisectorial de los programas del sector pblicoque tenga como eje el territorio, y como ancla, la gene-racin de vivienda para amilia de bajos ingresos. Eneste artculo se desarrolla una propuesta para abordar laproblemtica relacionada con la vivienda: la necesidadde crear suelo apto y barato para el desarrollo urbanocon un esquema de planiicacin de largo plazo, elotorgamiento de incentivos y la gestin para el desarrolloy la operacin de los proyectos habitacionales para lapoblacin de menos recursos, tanto asalariados comono asalariados (vivienda econmica).

reas de crecimiento especfco sustentablesUno de los ejes centrales de esta propuesta es laconormacin de reas de crecimiento especicassustentables (ACES) para la planicacin de desarro-

Hacia ciudades sustentablescon visin socialEl problema para edifcar vivienda econ-

mica urbana no es que el suelo sea caro,

sino que no lo usamos de orma innova-

dora y efciente.

VIVIENDA

LUIS JAVIER

CASTROCASTROIngeniero civilcon maestraen Ciencias ycandidato al

doctorado enPolticas Pblicas

Urbanas yRegionales. Tiene

35 aos deexperiencia en

desarrollo deciudades y regionesen reas de polticas

pblicas urbanasy regionales,

planeacin,economa

urbana, vivienda,inraestructura,

desarrolloinstitucional,

poblacin,migracin y

gobernabilidad.

La poltica actual de vivienda ha llevado a crecimientos urbanos en perierias.

FOTOD

ELAUTOR

8/3/2019 Areas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES) (2010)

2/5

Hacia ciudades sustentables con visin social

espacial, econmico y social de las ciudades y, dentro destas, las reas de vivienda de todo tipo, principalmentela econmica, denidas en su magnitud en uncin delcrecimiento urbano sustentable de la ciudad dondeestarn ubicadas.

ObjetivosLos objetivos que se plantean con la creacin de ACESse encuentran enmarcados en las siguientes prioridadesque infuyen en el omento del suelo para vivienda:

Incrementar la produccin incipiente de viviendaeconmica nueva.

Corregir el desequilibrio territorial en ciudades y en elpas de produccin de vivienda nueva.

Incidir para corregir la acelerada y descontroladaespeculacin de suelo urbano para vivienda.

Mejorar rpidamente la insuciente y mala calidad deinraestructura y oerta de servicios urbanos en apoyoa la vivienda.

Fortalecer la coordinacin intersectorial ederal enapoyo al desarrollo habitacional sustentable.

Los objetivos tienen una mayor probabilidad delograrse por ser una estrategia incluyente en la queprcticamente todos los actores relevantes participan

llos urbanos con usos mixtos destinados a garantizar elcrecimiento ordenado y sustentable de la ciudad en unuturo cercano. Estas reas pueden ser las inductorasdel crecimiento de la ciudad en la direccin ms apta adesarrollarse.

Las ACES constituyen supericies delimitadasde suelo, determinadas por acuerdo de los sectorespblico, privado y social involucrados (principalmenteejidatarios), con un enoque de integralidad y equidad,que contribuyan a orientar y lograr el mejor desarrollo

FOTO:SkySCRAPERCITy.C

OM

Es necesario avorecer el desarrollo sustentable.

8/3/2019 Areas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES) (2010)

3/5Ingeniera Civil rgano ocial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 497 septiembre de 201030

cios; en su caso, construccin de viviendas y reas co-merciales en la ACES seleccionadas y comercializacinde supercies.

Viabilidad econmicaLos tres rdenes de gobierno tienen limitantes de recur-sos presupuestales para hacer rente a los rezagos devivienda y de otros servicios pblicos bsicos. En estecontexto, al igual que en otras reas de inraestructu-ra y servicios pblicos, los esquemas de asociacinpblico-privada se utilizan en orma creciente comoun mecanismo para potenciar los recursos pblicos ygenerar sinergias con el sector privado y social, no slocomo uentes complementarias de recursos nancieros,sino adems para aprovechar las ventajas de la capa-cidad gerencial del sector privado y lograr una mejorasignacin y manejo de los riesgos involucrados en eldesarrollo de inraestructura.

La mayora de las asociaciones pblico-privadas tie-

nen un operador que se encarga de prestar los servicioso proveer la inraestructura, que se elige con base en suexperiencia y capacidad gerencial. Los compradoresde los bienes que genera la asociacin pblico-privadason una parte central de este tipo de esquemas, puesde ellos provienen los ingresos del proyecto.

Con el propsito de contar con mayores elementospara el mejor diseo e integracin del esquema de ope-racin de las ACES, es conveniente analizar las diversasormas de participacin de la inversin privada en laejecucin de proyectos de desarrollo de inraestructura,equipamiento y programas de vivienda.

El establecimiento de relaciones de concurrencia ycoinversin en materia de suelo urbano a travs de ACESentre el sector pblico (gobiernos ederal, estatales ymunicipales y sus entidades paraestatales y paramuni-cipales), el sector privado (promotores y constructores)y el sector social (ejidatarios) constituye uno de losactores primordiales para la atencin de la demanda deese bien para la produccin de vivienda, principalmentela econmica.

En ese sentido, el establecimiento de una asocia-cin pblico-privada y de un operador, y la creacinde un deicomiso como esquema nanciero permitea los sectores privado y social captar nanciamientoen los procesos de incorporacin de suelo al desarrollourbano, a la vez que contribuye a mejorar su viabilidad

nanciera. La premisa undamental para lograr la par-ticipacin de los sectores privado y social radica en laseguridad jurdiconanciera de la recuperacin de susinversiones en los plazos convenidos, con una rentabi-lidad razonable.

Fideicomiso para el desarrollo de ACESLas ventajas que orece la gura del deicomiso para larealizacin de los programas de vivienda econmica yde desarrollo urbano dentro del ACES son, entre otras,las siguientes:

como socios. Para lograr los objetivos anteriores sernecesario desarrollar acciones estratgicas como lasque se presentan en el cuadro 1.

EjecucinEl esquema de operacin que se propone para el de-sarrollo de ACES se compone de cuatro etapas, las cua-les incluyen todos los procesos necesarios para llevar acabo su constitucin y operacin:

Primera etapa. Seleccin de ACES a desarrollar: sedeben delimitar supercies de terreno adecuadas quecumplan con las condiciones jurdicas aplicables y conla normatividad ederal, estatal y municipal en materiaurbana y de vivienda, donde sea actible construir inra-estructura y operar servicios para realizar desarrolloshabitacionales y urbanos de acuerdo con el crecimientourbano esperado en los prximos 25 aos.

Segunda etapa.

Propuesta del plan maestro para eldesarrollo de la ACES: elaboracin del plan maestro paradenir usos y destinos del suelo, actibilidad nancieray socioeconmica del proyecto, as como un plan deinversiones para desarrollar la ACES. El plan maestrodeber incluir un plan nanciero multianual.

Tercera etapa. Gestin urbanstica: desarrollo del planparcial y obtencin de licencias y permisos.

Cuarta etapa. Construccin y comercializacin: rea-lizacin de obras de cabeza, inraestructura primaria ysecundaria, equipamiento e introduccin de los servi-

Hacia ciudades sustentables con visin social

Cuadro 1. Acciones estratgicas de crecimiento corresponsable

Accin Objetivos estratgicos

1 Propuesta al gobierno estatal.Oerta sin precedente de vivienda

econmica en ciudades del estado.

2 Corresponsabilidadde presidentes municipales.

Los municipios acilitan trmites.

3Convocatoria a constructores

y desarrolladores de vivienda.Alianzas del sector privado por ciudad.

4

Identifcacin, por parte de los

tres rdenes de gobierno, de

prioridades de accin territoriales.

ACES y proyectos con economas de escala.

5Identifcacin de trmites,

obras y responsables.

Los tres rdenes de gobierno y el

sector privado programan acciones,

designan responsables y tiempos.

6Coordinacin con

entidades fnancieras.

Mecanismos de captacin de plusvalas

generadas por inversin pblica y privada

en rea especfca de crecimiento.

7Plan de accin de los tres rdenes

de gobierno y del sector privado.

Integracin de plan de accin para lograr

una eectiva coordinacin en ejecucin.

8Estado y municipios identifcan

benefciarios de crditos y subsidios.

Identifcar demanda de vivienda

econmica en ciudades.

9Entidades fnancieras evalan

benefciarios potenciales.Seleccin y aceptacin de benefciarios.

10 Seguimiento y evaluacin. Mecanismos de seguimiento e implementacin.

8/3/2019 Areas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES) (2010)

4/5

Hacia ciudades sustentables con visin social

Conjuntar en una sola entidad la participacin de lossectores pblico, privado y social para la realizacin deacciones de desarrollo urbano.

Garantizar los usos y destinos del suelo, denidos enlos planes maestros de los desarrollos inmobiliarios.

Adquisicin de suelo.Dar transparencia al ejercicio de los recursos (pblicos

o privados).Garantizar el desarrollo de los predios en los plazos

establecidos.Programar ms ecientemente la aplicacin de los

recursos y su recuperacin.Garantizar la transparencia en la asignacin de las

obras y asegurar la calidad proyectada.Aislar el ejercicio de los recursos y su recuperacin

respecto a las nanzas de los participantes.Posibilitar la ecaz operacin y el mantenimiento de

los desarrollos inmobiliarios a largo plazo.

Se deber determinar la estructura nanciera deacuerdo con lo establecido en el plan maestro. Laestructura nanciera comprende la denicin de lasuentes de recursos nancieros, de donde provendr eldinero con el que se realizarn los proyectos, as comosu composicin, con la nalidad de determinar la mezcla

adecuada con base en la capacidad, particularmente delas disponibilidades del sector pblico. En la estructurananciera se debern tomar en cuenta los incentivos queen orma de obra pblica otorguen los tres rdenes degobierno en uncin de la ubicacin del ACES.

Los incentivos a las ACES dentro de las ciudadessern mayores que los destinados a las ubicadas ueray alejadas de las manchas urbanas, que recibirn muchomenos. Los incentivos pblicos deben omentar cambiosy mejoras sustanciales para aprovechar el suelo enubicaciones cercanas a inraestructura, equipamiento yservicios ya existentes.

El desarrollo urbano debe ser planifcado.

FOTOD

ELAUTOR

8/3/2019 Areas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES) (2010)

5/5Ingeniera Civil rgano ocial del Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico Nm. 497 septiembre de 201032

Hacia ciudades sustentables con visin social

Con el propsito de que el plan maestro constituyael marco para la programacin de las acciones y losrecursos, se requiere que sea revisado y acordado porlas partes relevantes. Se propone celebrar un acuerdopara el desarrollo de las ACES entre el gobierno delestado, los gobiernos municipales participantes y ungrupo intersecretarial ederal.

El plan maestro denir usos y destinos del sueloconsiderando la normatividad aplicable; determinarla actibilidad nanciera y socioeconmica del proyec-to, as como un plan de inversiones para desarrollar elrea; asimismo, incluir un plan nanciero multianualdonde se denan:

Inversiones a realizar con aportaciones de los gobier-nos estatal y municipal.

Inversiones y acciones nanciadas mediante progra-mas del gobierno ederal (SCT, CNA, SEP, SS, Sedesol,Semarnat, Conavi). Estas inversiones son las que nor-malmente llegan a cada ciudad, pero se ocalizarn en

las ACES a partir de acuerdos en el seno de la Comisinde Inraestructura de la Conavi.Aportaciones del sector privado y del sector social.

Los incentivos sern principalmente los provenientesde las inversiones de la obra pblica, sin que esto impli-que la aplicacin de nuevos recursos (vase cuadro 2).En la actualidad, hay mucha inversin en obra pblicaen las ciudades del pas que proviene de dierentesdependencias ederales, como la SEP y la SS para laedicacin de distintos equipamientos educativos y desalud, respectivamente, las inversiones cuantiosas de laSCT en libramientos de reas metropolitanas, las deConagua para la habilitacin de nuevos pozos de aguay acueductos, etctera.

Una vez identicadas todas las inversiones ederalescomo las indicadas anteriormente, se puede integrar unacanasta importante de inversin que, canalizada a lasACES, generara un gran impacto en muchos sentidos.Se puede sugerir de igual orma ocalizar inversiones es-tatales y municipales en las ACES seleccionadas. Otrosimportantes incentivos son todos aquellos relacionadoscon la normatividad ederal, estatal y local.

Para asegurar una integracin coordinada de losprogramas del gobierno ederal, se someteran los pla-nes de inversin a la consideracin de la Comisin In-tersecretarial de la Conavi.

Mecanismo de recuperacin de plusvalasde la inversin pblicaSe propone el siguiente mecanismo de recuperacin dela inversin pblica realizada en las ACES:

Con el esquema de ACES, los propietarios de tierraaportan stas al Fidaces para desarrollar el rea deconormidad con el plan maestro acordado.

Los gobiernos estatal y municipal realizan las inver-siones que les corresponden de acuerdo con el plan deinversin y de nanciamiento acordado.

El gobierno ederal realiza las inversiones que lecorresponden de acuerdo con el plan de inversin y denanciamiento acordado.

En la etapa de comercializacin de los terrenos urba-nizados, el Comit Tcnico del deicomiso determinalas reas sujetas a recuperacin de inversin pblica;determina la base, que ser el clculo que puede serel costo actualizado de la inversin pblica realizadaen el rea, y aplica su cobro al propietario del terreno almomento de la comercializacin.

Los ingresos obtenidos por la recuperacin de lainversin pblica se destinan a una cuenta especcadel deicomiso para constituir un Fondo de DesarrolloSocial.

Los recursos del Fondo de Desarrollo Social se des-tinan a construir ms viviendas para amilias de bajosingresos o a mejorar las caractersticas de las viviendaspara este tipo de amilias (ampliar los metros de cons-truccin o su equipamiento, por ejemplo).

Los recursos se aplican en la misma ACES y se cons-tituyen en un mecanismo de subsidios cruzados paraavorecer a las amilias de bajos ingresos. Con ello, losdesarrollos inmobiliarios realizados con el enoque deACES adoptarn un carcter social sin aectar la ren-tabilidad del capital privado, con lo que asegurarn unrendimiento razonable, ya que la recuperacin se realizasobre el costo de la inversin del sector pblico.

El esquema propuesto permitira omentar el desarro-

llo de ciudades con una visin integral social, en la quese prev que no sera necesaria la derrama de nuevospresupuestos, sino hacer uso de los ya comnmenteintegrados, pero con una aplicacin ms eciente atravs, principalmente, de la ocalizacin concertada deacciones e inversiones pblicas, privadas y sociales

Este es un resumen del trabajo original. Si desea obtener la versincompleta puede solicitarla a ic@heliosmx.org

Desea opinar o cuenta con mayor inormacin sobre este tema?Escrbanos a ic@heliosmx.org

Cuadro 2. Incentivos

Tipo de incentivo Descripcin

Reduccin de impuestos locales

Permisos de usos de suelo

y de construccinImpuesto predial

Obra pblica ederal,

estatal y municipal

Obra pblica de inraestructura

y equipamientos

Focalizacin de programas

pblicos dentro de

polgonos de ACES

Programa Oportunidades

Programa Hbitat

Asistencia tcnicaModernizacin de registros pblicos

Modernizacin de catastros