APPs en el Sector Defensa Casos de Estudio · • La estructuración de la APP incluyo un estudio...

APPs en el Sector Defensa Casos de Estudio

Septiembre 2013

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Índice

• Sede del Ministerio de Defensa del Reino Unido

• Vivienda Militar Ejercito de EEUU

• Tribunal de Long Beach, EEUU

• Base del Comando Conjunto de las FFAA de Australia

• Sede de la Real Policía Montada del Canadá

• Arrendamiento de Terrenos de la NASA, EEUU

• Energía Solar para Fort Irwin, EEUU

• Redesarrollo de antiguas Base Navales

Sede del Ministerio de Defensa Reino Unido

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Sede del Ministerio de Defensa


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APP de Renovación de un edificio existente


APP

• Concedente: Ministerio de Defensa (Reino Unido)

• Concesionario: Modus (Innisfree Funds, Laing Investments, Amey Ventures)

• DBFOM a 30 años (incluyendo 3-4 años de construcción)

Proyecto

• £352 millones de construcción para renovar un edificio de 86,000 m2 construido en 1939-1959

• Operación y mantenimiento incluido (recepción, limpieza, etc.)

• El contrato se firmo en Mayo del 2000 y la construcción finalizo en Setiembre del 2004

Retribución

• Pagos anuales de £55 millones en años 5-30 sujetos a que el Concesionario cumpla con estándares de disponibilidad y calidad

• El Concesionario estuvo sujeto a penalidades de £1 millón por cada mes de retraso

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Comparación de APP versus Obra Publica


Descripcion APP Obra Publica

Costo para el Gobierno

(Valor Presente @ 6% durante 30

años)

£746 millones Probablemente igual con un

rango de £690 a 807 millones

Riesgo asumido por el Gobierno Sistemas de informática y

tecnológicos

Sistemas de informática y

tecnológicos, Diseño,

Construcción, Vicios ocultos,

O&M

Costo de los asesores £9 millones £9 millones

No. de contratos principales 1 3

Fin de construcción Noviembre 2004 Agosto 2005

Conclusión: se obtiene “Valor por Dinero”

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Lecciones Aprendidas

• Certeza en los costos de construcción y mantenimiento para el Gobierno. El

Proyecto fue concluido con el presupuesto previsto y antes del plazo

contractual establecido.

• El Concesionario implemento buenas practicas de arquitectura y desarrollo

inmobiliario para renovar el interior del edificio bajo el concepto de “espacio

abierto” que incentivan la colaboración de empleados. Aproximadamente 5

km de corredores innecesarios fueron demolidos. Como resultado, la

capacidad del edificio se incremento de 2,600 a 3,330 empleados.

• Adecuada estructuración de incentivos y penalidades. El Ministerio no esta

obligado a pagar por espacio que no cumpla con los estándares de

disponibilidad así ocupe el espacio. Asimismo, el Concesionario puede perder

su fee si 90% del espacio no cumple con los estándares.

• La estructuración de la APP incluyo un estudio de Valor por Dinero


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Vivienda Militar Ejercito de EEUU Maryland, EEUU

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Military Housing Privatization Act (MHPI)

En 1996 el gobierno americano autorizó al Ministerio de Defensa a realizar APPs

para viviendas militares, bajo los siguientes lineamientos:

• El Ministerio de Defensa provee los terrenos

• Plazos de concesión de 50 años con opción de extender otros 25 años

• El alquiler por vivienda se fija igual al Subsidio por Vivienda que cada

miembro de las FFAA americanas recibe por ley.

• El concesionario asume el riesgo de ocupación.

• Mantiene flexibilidad para negociar contratos en cada proyecto

• Se reporta aumentos en niveles de calidad de habitaciones

Vivienda Militar Ejercito de EEUU

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Implementación del Programa MHPI

• Los miembros activos de las FFAA de EEUU reciben un Subsidio por

Vivienda para cubrir sus gastos de alojamiento en el área donde son

asignados. Si eligen vivir en la base, el Departamento de Defensa retiene el

Subsidio por Vivienda.

• Bajo el Programa MHPI el Concesionario recibe los pagos del Subsidio de

Vivienda de los miembros activos de las FFAA que elijen vivir en la

comunidad desarrollada por el Concesionario.

• Un programa de rehabilitación y mejoras de vivienda es incluido en cada

APP.


Factibilidad Licitación Fin de

Proyecto Evaluación Monitoreo

|------------2 Años-----------|-----------50 Años----------|

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Resultados del Programa MHPI


• Eliminación del déficit de vivienda militar: 44 instalaciones (34 proyectos)

con 85,711 casas y 1,396 departamentos

• 98% del inventario de vivienda para miembros del ejercito con familias.

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• Programa masivo y único que atrae y fomenta la participación del sector

privado.

• Se obtuvo la experiencia, creatividad, innovación, y capital del sector privado

para diseñar y construir vivienda de calidad a bajo costo.

• Aportes limitados por parte del Gobierno. En las primeras 44 instalaciones el

ejercito americano aporto US$2,000 millones versus US$12,600 millones

aportados por el sector privado.

• Ahorros del Gobierno de 10% en comparación al programa anterior de obra

publica financiada por el Gobierno


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Vivienda Militar de Fort Meade, Maryland


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Vivienda Militar de Fort Meade, Maryland


APP

• Concedente: Ejercito de los Estados Unidos de América

• Concesionario: Corvias Group

• DBFOM a 50 años a partir de Diciembre 2012. Proyecto en ejecución.

Proyecto

• US$72 millones de inversión (~US$167K por vivienda)

• 432 departamentos de 1 y 2 dormitorios en 14 edificios dentro de una base del ejercito americano. Acabados completos incluyendo equipamiento de cocinas y maquinas de lavado y secado de ropa.

• Proyecto cuenta con piscina, gimnasio y areas recreativas.

Retribución

• Concesionario recibe “Subsidios de Vivienda” como renta pero toma el riesgo de atraer usuarios al Proyecto

• El ejercito americano no invierte en el Proyecto

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Viviendas Militares, EEUU


Tribunal de Long Beach California, EEUU

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2012: El Pasado

Tribunal de Long Beach

19

2014: El Futuro


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APP para Edificios Gubernamentales


APP

• Concedente: Gobierno del Estado de California

• Concesionario: Meridiam Infrastructure

• DBFOM a 35 años

Proyecto

• Nuevo edificio de 50,650 m2

• Inversión de ~US$344 millones

• Primer edificio gubernamental en los EEUU bajo un APP

Retribución

• Pagos anuales basados en rendimiento a partir de explotación

• Áreas extras que el Concesionario puede arrendar hasta que los ocupe el tribunal

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Proceso para el Gobierno

Evaluar métodos de financiamiento, 2007-2008

• Formar equipo de proyecto jul, 2007

• RFP para asesor de APP jul, 2007

• Valor por Dinero mar, 2008

Estudios preliminares, 2008-2009

• Criterios para diseño y mantenimiento ene, 2008 – abr, 2009

• Seleccionar el sitio nov, 2008

• Hacer estudio de impacto ambiental dic, 2008 – jul, 2009

Seleccionar Concesionario, 2009 - 2010

• Emitir RFQ nov, 2008 – abr, 2009

• RFP may, 2009 – jun, 2010

• Cierre financiero y comercial dic, 2010

Construcción 2011 - 2013

• 100% diseño preliminar y empiezo de obras may, 2011

• Elabora dibujos de construcción may, 2011 – dic, 2011

• Fin de construcción jun, 2013


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• Certeza en los costos de construcción y mantenimiento para el Gobierno . APP resultó

en una entrega anticipada del Proyecto.

• Ser realista en el cronograma cuando se trata de un primer proyecto.

• Visión estratégica en el largo plazo: el valor presente de los costos de construcción mas

operación y mantenimiento es menor en el caso de APP que en el caso de Obra Publica

(Valor por Dinero).

• Definir los requerimientos en termino de los servicios que se desean, no tareas u obras a

ser ejecutadas.

Base del Comando Conjunto de las Fuerzas Armadas (“Headquarters Joint Operations Command”)

Bungendorre, Australia

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Base del Comando Conjunto de las FFAA


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APP para desarrollo de una base militar


APP

• Concedente: Departamento de Defensa de Australia

• Concesionario: Praeco (ABN AMRO & Leighton Contractors)

• DBFOM por 30 años

Proyecto

• A$250 millones (~ US$250 millones) de inversión

• Edificio de 27,000 m2 para 1,185 personas

• Desarrollo de infraestructura en 280 hectáreas: carreteras y puentes, planta de energía, plantas de agua y tratamiento de aguas servidas

Retribución

• Pago Anual de A$39.99 millones una vez que la base entra en servicio.

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Responsabilidades


El Concesionario es responsable por el diseño, construcción, financiamiento, y

mantenimiento de:

• Edificios

• Planta de generación eléctrica

• Puentes de autopista y ferrocarril

• Sistema de tratamiento de aguas

• Servicios: mantenimiento, comidas, limpieza, residuos

El Ministerio de Defensa continua siendo responsable por:

• Monitoreo y seguridad de las instalaciones

• Sistemas de control, comando, comunicaciones, informática e inteligencia

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Desarrollo del Proyecto


Diciembre 2008: Ocupación de la Base

Julio 2008: Fin de construcción

Noviembre 2006: Inicio de Construcción

Julio 2006: Cierre Financiero

Mayo 2006: Selección de Concesionario

Febrero 2005: Recepción de Propuestas

Setiembre 2004: Selección de Tres Postores

Abril 2004: Precalificación de Postores

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• Ejemplo de APP en un proceso con temas de seguridad del Estado

involucrados. Es la primera APP del Departamento de Defensa de Australia.

El centro coordina los esfuerzos del ejercito, marina, y fuerza aérea.

• Ser claros frente al sector privado en los requerimientos. Definir que servicios

puedes ser prestados por el sector privado y cuales permanecerán bajo el

sector publico.

• Muchos postores fueron precalificados; sin embargo, solo tres postores fueron

seleccionados para presentar una oferta. Uno de los tres postores termino

retirándose del proceso.

• Manejar los tiempos adecuados para evaluar propuestas. El Ministerio de

Defensa se tomo 14 meses para la evaluación de ofertas.

• Certeza en los costos de construcción y mantenimiento.

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Sede de la Real Policía Montada del Canadá Surrey, Canadá

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Sede de la Policía Canadiense Real

Sede de la Real Policía Montada del Canadá

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APP co-financiada


APP

• Concedente: Real Policía Montana del Canadá

• Concesionario: HSCB, Bouygues Batiment & ETDE Facility


Proyecto

• Tres edificios de oficinas (76,000 m2) para 3,000 empleados

• C$263 millones de inversión (diseño y construcción)

• C$703 millones por el financiamiento, operación y mantenimiento por 25 años

Retribución

• El gobierno contribuyo con el terreno e invirtió C$120 millones para la construcción

• Pagos anuales sujetos a que el Concesionario cumpla con estándares de disponibilidad y calidad

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Distribución de riesgos


Riesgos de Concesionario

Riesgos de Concedente

Costo

Construcción

Cronograma

Concesionario responsable

para riesgos de diseño y

construcción con incentivitos

contractuales para terminación

temprana

Tasa de

ocupación

Renta del

mercado

Renta pre-determinada

según un cronograma de

estalación. Concesionario

no asume riesgos de tasa de

ocupación ni fuerzas del

mercado

OyM

Concedente solo tiene la

obligación para pagar renta

para los espacios disponibles y

que cumplen con una mínima

de calidad

Capacidad

del edificio

Obras según demanda

incluidos para acomodar

necesidades durante el plazo

de la concesión

Riesgos Compartidos

Const

rucc

ión

O

per

acio

nes

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Desarrollo del Proyecto


Marzo 2013: Ocupación del Edificio

Diciembre 2012: Fin de Construcción

Abril 2010: Cierre Financiero

Abril 2010: Firma del Contrato de Concesión

Enero 2010: Selección de Concesionario

Noviembre 2009: Recepción de Propuestas

Octubre 2008: Selección de Tres Postores

Julio 2008: Precalificación de Postores

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• Certeza en los costos de construcción y mantenimiento para el Gobierno. La

conclusión de la construcción esta prevista para Diciembre 2013.

• Flexibilidad para encontrar la manera mas eficiente para financiar el Proyecto.

El Gobierno invirtió C$120 millones.

• El nuevo edificio cuenta con sistemas de informática y tecnológicos de ultima

generación.

• Enfatizar ahorros en el largo plazo en lugar de ahorros en la construccion. Se

realizo un análisis de Valor por Dinero que indico ahorros de C$68 millones

(valor presente) para el Gobierno en comparación a realizar el proyecto como

obra publica.


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Sede de la Policía Canadiense Real


Arrendamiento de terrenos de la NASA California, EEUU

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Arrendamiento de Terreno

Arrendamiento de terrenos de la NASA

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APP

• Arrendador: NASA (Ames Research Center)

• Arrendatario: Google

• Plazo: 40 años con opción de prorroga hasta 90 años

Proyecto

• Google desarrollara a su costo 100,000 m2 de edificios de oficinas para su uso en terrenos que pertenecen a un centro de investigaciones de NASA

• Google invertirá US$300+ millones para la construcción de sus edificios

Retribución

• Pagos anuales de US$3.66 millones por el arrendamiento del terreno

• Los terrenos y edificios son propiedad de la NASA al final del plazo de arrendamiento

• Colaboración entre las divisiones de investigaciones de ambas entidades

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• Posibilidad del Gobierno de obtener ingresos por terrenos y facilidades del

sector defensa que interesan al sector privado.

• Arrendamientos de terrenos a largos plazo también clasifican como APPs.


Energía Solar para Fort Irwin California, EEUU

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Energía solar para Fort Irwin

Energía Solar para Fort Irwin

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Energía Solar para Fort Irwin, California


APP

• Concedente: Cuerpo de Ingenieros del Ejercito de EEUU

• Concesionario: Irwin Energy Security Partners (Clark Enterprises & Acciona Solar)


Proyecto

• Planta de generación de energía solar con capacidad para 500MW a construirse en 140,000 m2 de terrenos del ejercito americano

• Posibilidad de ampliar la planta a 1,000MW en 13 años usando una combinación de energía termal y fotovoltaica

• US$2,000 millones de inversión estimada por el sector privado sin costo para el Gobierno

Retribución

• El Concesionario pagara renta por el terreno en forma de servicios

• El ejercito ha firmado un contrato de compra de energía por largo plazo (Power Purchase Agreement) con el Concesionario.

• La energía no utilizada por la base puede ser vendida a las compañías de electricidad gracias a la interconexión con líneas de alta tensión cercanas.

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Programa de Energía Renovable


APP

• Concedente: Departamento de Defensa de los EEUU

• Concesionario: 22 Empresas de energía solar pre-calificados

• DBFOM por hasta 30 años

Proyecto

• US$7,000 millones de inversión estimada para dotar de energía solar a bases e instalaciones militares

• 22 empresas seleccionadas de 114 interesadas. Las 22 firmas competirán por cada proyecto proponiendo el precio de la energía en el contrato de largo plazo

Retribución

• El Departamento de Defensa proveera los terrenos para la construccion de las plantas de energia.

• El Departamento de Defensa firmara un contrato de compra de energía a largo plazo (PPA) con el concesionario seleccionado

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• Convertir una amenaza en una oportunidad. El Gobierno solicito al Ejercito en

el 2007 que el 25% de la energía que utilice en el 2025 provenga de fuentes

renovables. Esto llevo al Ministerio de Defensa a buscar programas para

explotar los terrenos que controlan.

• Fort Irwin controla un área de 18 km2 y es el mas grande campo de

entrenamiento del Ejercito de EEUU, recibiendo alrededor de 5,000 nuevos

reclutas cada mes. Fort Irwin es también una de las sedes de la NASA.

• El proyecto requiere la cooperación de diversas entidades gubernamentales.

Aunque el Departamento de Defensa controla los terrenos, mas de la mitad de

los terrenos son propiedad del Departamento del Interior y son prestados al

ejercito para usos militares.

• Un programa único y masivo atrae el interés del sector privado


Redesarrollo de antiguas Base Navales California, EEUU

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2013: El Pasado

Redesarrollo de antiguas Bases Navales

Antigua Base Naval de

Treasure Island

48

El Futuro


Un nuevo distrito para la

ciudad de San Francisco

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APP para redesarrollo de antiguas bases navales


APP

• Concedente: Marina de los EEUU y la Autoridad de Desarrollo de Treasure Island

• Concesionario: Lennar Corporation and Kenwood Investments


Proyecto

• Desarrollo Urbanístico de una antigua base naval

• Transferencia de terreno de la Marina de EEUU al gobierno local

• 8,000 residencias y 24,000m2 de comercio y oficina

Retribución

• En estudio

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