ANEXO - Loures · classificada na Carta de Classificação de Solo como Área habitacional a...

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PATRIMONIAL

ANEXO

Câmara Municipal de Loures Departamento de Planeamento e Gestão UrbanísticaDivisão de Planeamento Municipal de Ordenamento do Território

Janeiro de 2012

1. Introdução

- Lote 10: - Lote 10:

O presente relatório tem com objectivo determinar o valor de indemnização das parcelas de terreno e respectivas construções que são parte integrante do quarteirão Vila Valente. O motivo desta operação é montar uma unidade de execução com o obectivo de recuperar esta área. a) Composição O terreno e as construções são parte integrante dos imóveis. Os edifícios variam entre um e três pisos, existem uma serie de anexos (ilegais) de nível térreo. b) Idade e Estado de Conservação A área objecto de avaliação é parte de um quarteirão com construções que foram registadas em 1951 e outras que foram erguidas entre os anos 50/60. c) Descrição da zona onde se insere o imóvel Os Imóveis objecto da presente avaliação localizam-se numa zona residêncial consolidada, perto de comércio, escolas e serviços. Existem bons acessos viários e transportes públicos (autocarros e futuro metro). O estacionamento faz-se com bastante dificuldade. No âmbito da Revisão do PDM de Loures a área de intervenção do quarteirão da Vila Valente encontra-se classificada na Carta de Classificação de Solo como Área habitacional a reestruturar ficando sujeita ao disposto no artigo 104º do regulamento da Revisão do PDM. d) Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos A estrutura, materias de construção e acabametos utilizados nas construções variam consoante a idade: Registo de 1951: conjunto de construções que caracterizam as "Vilas Operárias": com paredes rebocadas e pintadas, no interior e exterior. As zonas húmidas são revestidas a material cerâmico. Caixilharia varia entre madeira e alúminio (melhoramentos dos proprietários). A cobertura é em telha. Anos 50/60: Estrutura de betão armado. As paredes são rebocadas e pintadas no exterior e estucadas e pintadas no interior. Os pavimentos são na sua maioria revestidos a madeira nas zonas secas e com revestimento cerâmico nas zonas humidas. Caixilharia em madeira ou alumínio. A cobertura em em telha.

- Lote 10:

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2.Proprietários

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3. Definições

- Lote 10: - Lote 10: - Lote 10:

Na determinação do valor de mercado à data de Junho de 2011, foi utilizado o critério de Mercado, Rendimento e de Custos. Entende-se por Valor de Mercado, a estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser trocado num mercado livre aberto e competitivo e após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendedor e um comprador que actuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesse equivalente e assumindo que o preço não é afectado por estímulos específicos ou indevidos. O conceito de Valor de Mercado, frequentemente referido como Presumível Valor de Transacção em Mercado Aberto (Open Market Value), atende às condições específicas de mercado e da conjuntura do momento em que ocorre a avaliação e ao conhecimento dos comportamentos dos compradores e vendedores que actuam no mercado nesse momento. O Critério da Comparação de Mercado têm por referência os valores de transacção de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objecto de estudo obtidos através de prospecção de mercado realizada na zona. De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona do imóvel são então feitos os devidos ajustamentos, tendo em consideração as diferenças como a localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc. de modo a obter o montante que melhor traduz o valor real do imóvel. Avaliação tendo por base o método do custo: De acordo com o Critério dos Custos a estimativa de valor é traduzida pelo custo de substituição do imobilizado por outro semelhante com iguais características utilizando materiais e tecnologias actuais a preços correntes de mercado. A esse montante é deduzido o valor correspondente à depreciação física verificada. A taxa de depreciação é determinada tendo em conta a idade, o estado de conservação dos sistemas e tecnologias construtivas, bem como das infraestruturas de apoio à utilização (eléctricas e mecânicas). Avaliação tendo por base o método do rendimento: Este método tem por finalidade estimar um rendimento potencial de um imóvel com as mesmas características.

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4. Considerações Gerais e Pressupostos de Avaliação

As áreas consideradas no estudo, tiveram por base as plantas fornecidas, os elementos matriciais e cadastrais, os quais consideramos como correctas e verdadeiros. Na obtenção do Valor de Mercado do Imóvel, teve-se em atenção os principais factores determinantes como sejam a localização, os acessos e as dimensões do imóvel. Na determinação da depreciação económica teve-se em atenção os valores de mercado dos imóveis com as mesmas características na zona de Moscavide e Expo. Critério de indeminização dos proprietários para os imóveis pressupõe a sua desocupação. O valor do imóvel considerado devoluto (Vd); Cálculo do valor do imóvel para compra pelo inquilino ao senhorio através da fórmula: Vci = (Vd+Vp) x 0,5 ; Cálculo do valor Diferencial entre Vd e Vp (VD = Vd-Vp); Cálculo do valor proposto para Indemnização através da fórmula: (Vd+Vp+Vci+VD) /5 Segundo o código das expropriações: Artigo 3.º Limite da expropriação 1 - A expropriação deve limitar-se ao necessário para a realização do seu fim, podendo, todavia, atender-se a exigências futuras, de acordo com um programa de execução faseada e devidamente calendarizada, o qual não pode ultrapassar o limite máximo de seis anos. 2 - Quando seja necessário expropriar apenas parte de um prédio, pode o proprietário requerer a expropriação total: a) Se a parte restante não assegurar, proporcionalmente, os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio; b) Se os cómodos assegurados pela parte restante não tiverem interesse económico para o expropriado, determinado objectivamente. 3 - O disposto no presente Código sobre expropriação total é igualmente aplicável a parte da área não abrangida pela declaração de utilidade pública relativamente à qual se verifique qualquer dos requisitos fixados no número anterior. Artigo 4.º Expropriação por zonas ou lanços 1 - Tratando-se de execução de plano municipal de ordenamento do território ou de projectos de equipamentos ou infra-estruturas de interesse público, podem ser expropriadas de uma só vez, ou por zonas ou lanços, as áreas necessárias à respectiva execução. 2 - No caso de expropriação por zonas ou lanços, o acto de declaração de utilidade pública deve determinar, além da área total, a divisão desta e a ordem e os prazos para início da aquisição, com o limite máximo de seis anos. 3 - Os bens abrangidos pela segunda zona ou lanço e seguintes continuam na propriedade e posse dos seus donos até serem objecto de expropriação amigável ou de adjudicação judicial, sem prejuízo do disposto no artigo 19.º 4 - Para o cálculo da indemnização relativa a prédios não compreendidos na primeira zona definida nos termos do n.º 2 são atendidas as benfeitorias necessárias neles introduzidas no período que mediar entre a data da declaração de utilidade pública e a data da aquisição da posse pela entidade expropriante da respectiva zona ou lanço. 5 - A declaração de utilidade pública a que se refere o presente artigo caduca relativamente aos bens cuja arbitragem não tiver sido promovida pela entidade expropriante dentro do prazo de um ano, ou se os processos respectivos não forem remetidos ao tribunal competente no prazo de 18 meses, em ambos os casos a contar do termo fixado para a aquisição da respectiva zona ou lanço. 6 - O proprietário e os demais interessados têm direito a ser indemnizados dos prejuízos directa e necessariamente resultantes de o bem ter estado sujeito a expropriação. 7 - A indemnização a que se refere o número anterior é determinada nos termos do presente Código, utilizando-se, na falta de acordo, o processo previsto nos artigos 42.º e seguintes, na parte aplicável, com as necessárias adaptações.

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Artigo 9.º Conceito de interessados 1- Para os fins deste Código, consideram-se interessados, além do expropriado, os titulares de qualquer direito real ou ónus sobre o bem a expropriar e os arrendatários de prédios rústicos ou urbanos. ... 3 - São tidos por interessados os que no registo predial, na matriz ou em títulos bastantes de prova que exibam figurem como titulares dos direitos a que se referem os números anteriores ou, sempre que se trate de prédios omissos ou haja manifesta desactualização das registos e das inscrições, aqueles que pública e notoriamente forem tidos como tais. TÍTULO III Do conteúdo da indemnização Artigo 23.º Justa indemnização 1 - A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data. 2 - Na determinação do valor dos bens expropriados não pode tomar-se em consideração a mais-valia que resultar: a) Da própria declaração de utilidade pública da expropriação; b) De obras ou empreendimentos públicos concluídos há menos de cinco anos, no caso de não ter sido liquidado encargo de mais-valia e na medida deste; c) De benfeitorias voluptuárias ou úteis ulteriores à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º; d) De informações de viabilidade, licenças ou autorizações administrativas requeridas ulteriormente à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º 3 - Na fixação da justa indemnização não são considerados quaisquer factores, circunstâncias ou situações criadas com o propósito de aumentar o valor da indemnização. 4 - Ao valor dos bens calculado por aplicação dos critérios referenciais fixados nos artigos 26.º e seguintes, será deduzido o valor correspondente à diferença entre as quantias efectivamente pagas a título de contribuição autárquica e aquelas que o expropriado teria pago com base na avaliação efectuada para efeitos de expropriação, nos últimos cinco anos. 5 - Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor. 6 - O Estado garante o pagamento da justa indemnização, nos termos previstos no presente Código. 7 - O Estado, quando satisfaça a indemnização, tem direito de regresso sobre a entidade expropriante, podendo, para o efeito, proceder à cativação de transferências orçamentais, independentemente de quaisquer formalidades. Artigo 24.º Cálculo do montante da indemnização 1 - O montante da indemnização calcula-se com referência à data da declaração de utilidade pública, sendo actualizado à data da decisão final do processo de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação. 3 - Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n.

6 do artigo 13.

, a actualização do montante da indemnização abrange também o período que mediar entre a data da decisão judicial que fixar definitivamente a indemnização e a data do efectivo pagamento do montante actualizado. Artigo 24.º

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Artigo 24.º Cálculo do montante da indemnização 1 - O montante da indemnização calcula-se com referência à data da declaração de utilidade pública, sendo actualizado à data da decisão final do processo de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação. 3 - Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n.

6 do artigo 13.

, a actualização do montante da indemnização abrange também o período que mediar entre a data da decisão judicial que fixar definitivamente a indemnização e a data do efectivo pagamento do montante actualizado. Artigo 27.

Determinação do valor de edifícios ou construções Na determinação do valor do edifícios ou construções atender-se-á aos seguintes elementos: a) Localização e ambiente envolvente, designadamente em termos de espaço urbano, sistemas de infra-estruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos; b) Nível de qualidade arquitectónica e conforto das construções existentes e estado de conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas; c) Área bruta; d) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas; e) Valor patrimonial para efeitos fiscais; f) Número de inquilinos e rendas; g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade; h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outro. Artigo 29.º Cálculo do valor nas expropriações parciais 1 - Nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública. 2 - Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada. 3 - Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1, quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 2 e o n.º 3 do artigo 3.º Artigo 30.º Indemnização respeitante ao arrendamento 1 - O arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou para habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º, bem como o arrendamento rural, são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários. 2 - O inquilino habitacional obrigado a desocupar o fogo em consequência de caducidade do arrendamento resultante de expropriação pode optar entre uma habitação cujas características, designadamente de localização e renda, sejam semelhantes às da anterior ou por indemnização satisfeita de uma só vez. 3 - Na fixação da indemnização a que se refere o número anterior atende-se ao valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre as rendas pagas por este e as praticadas no mercado. 4 - Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais de direito. 5 - Na indemnização respeitante a arrendamento rural atende-se, além do valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, ao valor das benfeitorias a que o rendeiro tenha direito e aos demais prejuízos emergentes da cessação do arrendamento, calculados nos termos gerais de direito. 6 - O disposto nos números anteriores é também aplicável se a expropriação recair directamente sobre o arrendamento e no caso de resolução do contrato de arrendamento nos termos dos artigos 8.º e 11.

do Decreto n.º 139-A/79, de 24/12.

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SUBSECÇÃO III Pedido de expropriação total Artigo 55.º Requerimento 1 - Dentro do prazo do recurso da decisão arbitral podem os interessados requerer a expropriação total, nos termos do n.º 2 do artigo 3.º 2 - A entidade expropriante é notificada para, no prazo de 20 dias, responder ao pedido de expropriação total. 3 - O juiz profere decisão sobre o pedido de expropriação total, no prazo de 10 dias, dela cabendo recurso, com subida imediata em separado e com efeito meramente devolutivo. 4 - Decretada a expropriação total, é a entidade expropriante notificada para efectuar depósito complementar do montante indemnizatório, nos termos aplicáveis do n.º 3 do artigo 51.º 5 - Enquanto não estiver definitivamente decidido o pedido de expropriação total, o expropriado e os demais interessados só podem receber o acréscimo de indemnização correspondente mediante prestação de garantia bancária ou seguro-caução de igual montante. 6 - Na hipótese prevista neste artigo, podem adquirir a parte do prédio que não seja necessária ao fim da expropriação as pessoas que gozem de preferência legal na respectiva alienação e os proprietários de terrenos confinantes, por esta ordem, gozando os segundos do direito de execução específica.

5 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios

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5. Prospecção de Mercado

Foi efectuada prospecção de mercado na zona, para recolha de valores de venda de imóveis semelhantes e comparáveis, de modo a poder concluir-se qual o valor real que melhor se ajusta ao imóvel objecto da avaliação. - Andar T1 em Moscavide, com 130m2 (abc), encontra-se à venda por 63.500,00€ (Home Solutions - Soc. Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T1 em Moscavide de 1960, com 75m2 (abc), encontra-se à venda por 75.000,00€ (Remax Lux - Soc. Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T1 em Moscavide de 1960, com 120m2 (abc), encontra-se à venda por 85.000,00€ (Markiclass - Mediação Imobiliária U., Lda) - Andar T1 em Moscavide de 1970, com 104m2 (abc), encontra-se à venda por 85.000,00€ (TZero - Mediação Imobiliária, Lda) - Loja em Moscavide em zona central, com 116m2 , encontra-se à venda por 116.000,00€ (ReiLar - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda) - Loja em Moscavide em zona central, com 68m2 com cave, encontra-se à venda por 126.229,00€ (Pro H - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda) Terrenos na Expo com uso tipo: serviçoes ou habitação 800Eur/m2 e equipamentos 300-350Eur/m2 de área construída. - Lote de terreno (residencial), Expo, com 20.721m2, com capacidade construtiva de 28.050m2 encontra-se à venda por 29.000.000 Eur. - Lote de terreno (residencial), Expo, com 15.000m2, com capacidade construtiva de 18.000m2 encontra-se à venda por 15.000.000 Eur. - Lote de terreno (serviços), Expo, com 1.970m2, com capacidade construtiva de 4.683m2 encontra-se à venda por 2.800.000 Eur. - Lote de terreno (residencial), com capacidade construtiva de 26.977m2 encontra-se à venda por 25.000.000 Eur. - Andar T1 nos Jardins de Cristo Rei novo, com 65m2 (abc), encontra-se à venda por 190.000,00€ (Santa Klaus - Mediação Imobiliária, Lda), - Andar T0 nos Expo de 2005, com 57m2 (abc), encontra-se à venda por 160.000,00€ (Nobre Lopes - Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T2 nos Expo de 2011, com 101m2 (abc), encontra-se à venda por 252.500,00€ (Riomagic deLuxe - Sociedade de Mediação, Lda)

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Proprietário P1

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros

VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros

11.389 Euros

Proprietário P2



9.443 Euros

Proprietário P3



16.256 Euros

Proprietário P4



615 Euros

Proprietário P5



1.691.400

454.821

Demolição e Reconstrução de Anexo

282.400

168.158

6. Avaliação

211.700


125.038

247.600

116.352


588.500

315.115


Na determinação do Valor de Mercado do Imóvel à data de Junho de 2011, utilizaram-se: -Critério de Comparação de Mercado; -Método de Custos; -Rendimento; Assim confrome os quadros de avaliação apresentados em anexo, de acordo com as condicionantes expostas e os critérios anteriormente especificados, atribui-se aos imóveis à data de Junho de 2011 o valor de:

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Proprietário P6


Proprietário P7



Proprietário P8



Assim:

VALOR DE MERCADO TOTAL DOS IMÓVEIS Euros

(livre de ónus ou encargos)

VALOR DE MERCADO (actual) Euros3.408.317

5.742.500

207.950

1.845.700

946.749

62.100

813.100

Página 10

7. Valor Potencial do Imóvel

VALOR POTENCIAL DE MERCADO DOS IMÓVEIS Euros

(depois da execução da unidade de intervenção)

15.214.588

A Unidade de Intervenção do presente estudo foi a base para a determinação do Valor Potencial do Imóvel.

Foram utilizados os seguintes métodos: -Critério de Comparação de Mercado; -Método de Custos; Conforme os quadros de avaliação apresentados em anexo de acordo com as condicionantes expostas e os critérios anteriormente especificados, o valor potencial à data de Junho de 2011 o valor de:

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Relatório de Avaliação Imobiliária e Património

Anexo I

Quadros Síntese e de Avaliação de Proposta

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor

unit/m2

Abc

Custos do

terreno

10.000,00 574,3 820 5.742.500

Valor

med.venda IUL IUL Minimo

2.174 0,7 ≥ 7.000 m2 7.000,00 Total 5.742.500

Quadro de relação

área bruta de

construçãoImplantação Anexos

valores de

indemnização

abc (m2) (m2) (m2) (Euro)

art. 52

art. 486

art. 487 247.600

art. 661

art. 48

art. 49

art. 50

art. 224

art. 248

art. 426

art. 481

art. 482

art. 237

art. 238

art. 247

art. 171

art.172

art. 173

art. 1670

art. 1671

art. 1191 210 210 0 5% 282.400,0

N.D. 148 0 0 1% 62.100,0

art. 114

art. 168

art. 169

art.170

art. 495

art. 1642

art. 1643

CMLoures 1.732 1.732 0 32% 1.845.700,0

TOTAL 7.968 5.742.500

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 5.741.960

Custos Indirectos (Projectos, Licenças, cedências, Outros) 401.937

Margem do Promotor 3.328.191

PVT a Novo 15.214.588

Valor da Operação 15.214.588

VALOR DA OPERAÇÂO Euros

804 340 206

3.174 1.175 8

350 90 152

250 105 37

15.214.588

292

211.700

0

4%

4%

Proprietário P8

Artigos

Proprietário P2

Proprietário P1

Proprietário P3

Proprietários

Proprietário P6

588.500

1.691.400

813.100

Proprietário P4

Proprietário P5

Proprietário P7 14%1.300

10%

29%

Quadro Sintese dos Proprietários

Descrição

Terreno

%

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TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor

unit/m2 AbcCustos do terreno

10.000,00 574,3 820 5.742.500

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 150 m2 7.000,00 Total 5.742.500

CUSTOS DE CONSTRUÇÃO

Área

bruta

de

construção

(m2) ab €/m2 ( C/ IVA ) Cc

(ml) m Ab Euros

Obras de urbanizaçao

Infraestruturas viarias 332,0 1.315 436.460

PT 0,0 0 0

3.710,0 75 278.250

Reabilitaçao da moradia 500,0 340 170.000

Silo 3.000,0 320 960.000

Obras de Edificaçao

Habitação 5.950,0 580 3.451.000

Serviços 1.050,0 425 446.250

TOTAL 10.000,0 574 5.741.960

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 5.741.960

Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) Taxas 4,00% 229.678

Projectos 3,00% 172.259

Margem do Promotor 3.328.191

PVT a Novo 15.214.588

PVT Actual 15.214.588

VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 15.214.588,42 Euros

Quadro de Avaliação da proposta baseado no Critério dos Custos

Descrição

Logradouros (Arranjos Exteriores)

Designação

*

Terreno

Natureza

de Custos de

Construção Ocupação

Página 13

Relatório de Avaliação Imobiliária e Património

Anexo II

Fichas por proprietário

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


349,55 400,0 571 139.820

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 244,7 m2 244,69 Total 139.820


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso 1 89,7 450 40.350

piso 2 89,7 425 38.108

piso 3 89,7 475 42.592

anexos 151,9 75 11.389

76,3 8 572

TOTAL 420,9 316 133.011

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 133.011

Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 13.301

Margem do Promotor 85.840

PVT a Novo 371.971

Depreciação Fisica 85% (124.365)

PVT Actual 247.606

VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 247.600 Euros


Designação

*

Ocupação

Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P1

Descrição

Natureza

Terreno

de Custos de

Construção

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Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P1

MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO

Valor

Taxa Valor Compra Valor Valor de

Área de Diferencial Pelo para Mercado

(m2) Capitalização Inquilino indeminização Devoluto

Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc Cc

% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Euros

Construção (habitação) 420,9 5,0% 2,5 1.031,67 12.380,00 29,42 12.380,00 235.220,00 129.990,00 125.038,00 247.600,00

Demolição e recons.de Anexo 151,9 11.388,75 11.388,75

TOTAL 420,9 235.220,00 129.990,00 136.427 247.600,00

VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 12.380 EUROS

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 247.600 EUROS

VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 136.427 EUROS

VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 11.389 EUROS

Potencial

Valor de reconstrução m2

Valor de

Financeiro

Rendimento Potencial

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Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P1

Natureza

de Lote

Ocupação Terreno TOTAL

*

Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2

piso 1 piso 2 piso 3 Anexos € € € € €

Construção 349,6 89,7 89,7 89,7 151,9 650 700 650 450 247.666

TOTAL 349,6 247.666

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 247.666 Euros

construção

bruta

Valores € / m2

Área

de

Página 16

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


250,00 400,0 571 100.000

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 175,00 Total 100.000


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso 1 104,6 450 47.057

piso 2 104,6 425 44.442

piso 3 104,6 475 49.671

anexos 94,4 75 7.082

36,7 8 275

TOTAL 408,1 364 148.527




PVT a Novo 342.394


PVT Actual 211.690


Ocupação


Descrição

Natureza

Terreno

de Custos de

Construção


Designação

*

Página 17


Natureza

de Lote


*


piso 1 piso 2 piso 3 Anexos € € € € €

Construção 250,0 104,6 104,6 104,6 94,4 625 650 610 300 225.443

TOTAL 250,0 225.443


construção

bruta

Valores € / m2

Área

de

Página 18



Taxa Valor Valor Valor de

Área de Diferencial para Mercado

(m2) Capitalização indeminização Devoluto

Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc

% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros

Construção (habitação) 408,1 5,0% 2,2 882,08 10.585,00 25,93 10.585,00 201.115,00 106.908,50 211.700,00

Terreno (livre) 250,0 455,00 113.750,00 NA NA 113.750,00


TOTAL 408,1 201.115,00 116.352 211.700,00






Valor de

Financeiro

Rendimento Potencial Potencial

Página 19

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


804,21 400,0 571 321.684

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 562,95 Total 321.684


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso - 1 (edifício 1) 130,0 300 39.000

piso 1 (edifício 1) 130,0 425 55.250

piso 2 (edifício 1) 53,0 475 25.175

piso 1 (edifício 2) 95,2 425 40.439

piso 2 (edifício 2) 95,2 475 45.196

piso 1(edifício 3) 77,4 450 34.812

anexos 216,7 75 16.256

256,2 8 1.922

TOTAL 797,4 324 258.049




PVT a Novo 787.199


PVT Actual 588.502



Designação

*

Ocupação


Descrição

Natureza

Terreno

de Custos de

Construção

Página 20


Natureza

de Lote


*


piso -1 piso 1 piso 2 Anexos € € € € €

Edificio 1 130,0 130,0 53,0 650,0 1250,0 1050,0 302.650

Edificio 2 804,2 95,2 95,2 94,4 1200,0 775,0 450,0 230.415

Edifício 3 77,4 725,0 56.086

TOTAL 589.151


construção

bruta

Valores € / m2

Área

de

Página 21









Construção (comércio) 278,2 9,0% 11,2 3.126,23 37.514,70 134,87 37.514,70 379.315,30 212.166,47 416.830,00


TOTAL 667,4 542.401,80 315.115 588.500,00





Potencial


Valor de

Financeiro

Rendimento Potencial

Página 22

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


3.174,43 400,0 571 1.269.772

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 2.222,10 Total 1.269.772


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso 1 1.174,5 300 352.356

piso 2 204,6 325 66.485

anexos 8,2 75 615

106,0 8 795

TOTAL 1.387,3 303 420.252




PVT a Novo 1.991.856



VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 1.691.400 Euros

Ocupação Construção

*

Designação



Descrição

Terreno

Natureza

de Custos de

Página 23


Natureza

de Lote


*

Designação (m2) m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2

piso 1 piso 2 Anexos € € € €

Construção 1.379,1 1174,5 204,6 8,2 655 625 400 900.447

Terreno 1.885,7 420 791.981

TOTAL 1.379,1 1.692.428

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1.692.428 Euros

construção

Área

bruta

de Valores € / m2

Página 24








Construção (habitação) 1387,3 5,0% 2,7 3.747,58 44.970,93 32,42 44.970,93 854.447,67 454.206,39 899.418,60

Demolição e recons.de Anexo 8,2 615,00 615,00

Terreno 1885,7 420,00 791.981,40 NA NA 791.981,40

TOTAL 1.395,5 836.952,33 854.447,67 454.821 1.691.400,00


VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 1.691.400 EUROS


VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 615 EUROS

VALOR DE MERCADO PARA O TERRENO 791.981 EUROS



Valor de

Financeiro

Página 25

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


210,00 400,0 571 84.000

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 147,00 Total 84.000


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso 1 210,4 500 105.210

piso 2 126,1 480 60.538

TOTAL 336,5 493 165.748




PVT a Novo 346.219


PVT Actual 282.406


de Custos de


Descrição

Terreno

Natureza


*

Designação

Página 26


Natureza

de Lote


*

Designação (m2) m2 m2 unit / m2 unit / m2

piso 1 Anexos € € €

Construção 1.379,1 210,4 126,1 925 750 289.229

TOTAL 1.379,1 289.229


construção

Área

bruta

de Valores € / m2

Página 27









Construção (comércio) 210,4 9,0% 6,9 1.459,79 17.517,47 83,25 17.517,47 177.121,04 123.838,75 194.638,50

TOTAL 336,5 21.905,54 260.494,46 168.158 282.400,00




Financeiro


Valor de

Página 28

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


147,82 400,0 571 59.128

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 103,47 Total 59.128


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

0 0,0 0 0

0 0,0 0 0

TOTAL 0,0 0 0

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 0

Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 0


PVT a Novo 62.084

PVT Actual 62.084



*

Designação

de Custos de


Descrição

Terreno

Natureza

Página 29


Natureza

de Lote


*

Designação (m2) m2 m2

piso Anexos €

Terreno 147,8 62.084

TOTAL 147,8 62.084


unit / m2

420,0

construção

Área

bruta

de Valores € / m2

Página 30

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


1.300,00 400,0 571 520.000

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 910,00 Total 520.000


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso 1 291,6 450 131.234

TOTAL 291,6 450 131.234




PVT a Novo 863.664


PVT Actual 813.139



*

Designação

de Custos de


Descrição

Terreno

Natureza

Página 31


Natureza

de Lote


*

Designação (m2)

€

Edificio 1 291,6 410.319

Terreno 1.008,4 403.348

TOTAL 1.300,0 813.667


construção

Área

bruta

de Valores € / m2

400,0

210,4 1950,0

m2

piso 1

unit / m2

€

NA

Página 32








Equipamento 291,6 6,0% 7,0 2.048,76 24.585,12 84,30 24.585,12 385.166,88 207.334,51 409.752,00

Demolição e recons.de Anexo 8,2 615,00 615,00

Terreno 1008,4 400,00 403.348,00 NA NA 403.348,00

TOTAL 291,6 24.585,12 385.166,88 207.950 813.100,00




VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 615 EUROS

VALOR DE MERCADO PARA O TERRENO 403.348 EUROS


Financeiro


Valor de

Página 33

TERRENO

Área de

terreno

Valor

unit/m2 At

Valor


1.731,00 400,0 571 692.400

IUL IUL Minimo

0,7 ≥ 175,2 m2 1.211,70 Total 692.400


Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

piso 1 1.560,6 550 858.347

171,0 8 1.283

TOTAL 1.560,6 551 859.629




PVT a Novo 2.129.389


VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 1.845.700 Euros

de Custos de


Descrição

Terreno

Natureza


*

Designação


Página 34


Natureza

de Lote


*

Designação (m2)

€

Edificio 1 1.731,0 1.872.756

TOTAL 1.872.756

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1.872.756 Euros

construção

Área

bruta

de Valores € / m2

1200,0

€

unit / m2

1560,6

m2

piso 1

Página 35








Construção (Equipamento) 1560,6 6,0% 5,9 9.228,50 110.742,00 70,96 110.742,00 1.734.958,00 933.924,20 1.845.700,00


TOTAL 1.560,6 110.742,00 1.734.958,00 946.749 1.845.700,00


VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 1.845.700 EUROS




FinanceiroRendimento Potencial

Potencial

Valor de

Página 36

ANEXO - Loures · classificada na Carta de Classificação de Solo como Área habitacional a...

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