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A U O A VA U A T 心 田0 · · C o n su ıto rıo, Av a lıo çóe s & P e ric io s 5/S Ltda n o v...
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+n w w w a fn jc lo s : m o e s c o m b f e - m o ll : a rru d o s Ëm o e s @ a iru c lo s im o e s c o m b
R tjo p o e 8 c le A ro u lo , 1 5 5 c . 3 - C E P 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lta m B ib l - Te l : (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - F a x : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5
A R R U D A S IM ō E S - C o n s u ıto rıa , A v a ııa ç i}e s & P e ric io s 5 /s Ltd a
Į A U ĐO A V A U A T 心田 0
re s p e ito s a m e n te a p r e s e n ta r o s e g u in te
r e a liz a d o to d o s o s e s tu d o s e d ilig ê n c ia s a tin e n te s a o c a s o , v e m m u i
D O S P IN H E IR O S c o n tr a E D U A R D O H O N O R IO D A S IL V A , te n d o
a ju iz a d a p o r c o N D O M IN ï o C O N J U N T O R E S ID E N C IA L V A L E
e n g e n h e ir o , p e rito ju d ic ia l, n o m e a d o n o s a u to s d a a ç ão s U M Á R IO
F E R N A N D O F L ÁV IO D E A R R U D A S IM ÖE S ,
一
。
M一一
一一
。
鬲。
-·
-
、
P R O C E S S 0 0 0 13 6 2 3 - 8 0 . 2 0 0 5 . 8 . 2 6 . 0 6 0 9
D O T A B O A O D A S E R R A
E X M O . S R . D R . J U IZ D E D IR E IT O D A ¡! V A R A C Í V E L
A R U D A S IM Õ E S
产
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sae o t? o « n o e s c o m d i e · m o ll n n u d n slm o e s © O rru d o sim o e s . c o m . b rJ a p o e s ? e # Io U o ,
15 5 c 3 C E P 0 4 5 3 ı- 09 0 - llo rm Bib f - Te ï . : (1 1) 3 0 79 4 6 3 3 · Fo x ·
111) 30 79 4 80 5* * R u D A sın õ ES - C o n s u ııo rıo , A v o ılo ç ô * s & P e ric ıa s 5 /s ltd a
c o m érc io d e âm b ito lo c a l.
e d ific a çö e s re s id e n c ia is e e d ific io s d e a p a r ta m e n to s d e p a d rão s im p le s e
A o c u p a ção lo c a l é c o n s titu íd a p re d o m in a n te m e n te p o r
P a u lo A y re s .
pú b lic o s e s s e n c ia is , e s ta n d o lo c a liz a d a n a s p ro x im id a d e s d a A v e n id a
A R u a M a r io L a to r r e ć p ro v id a d e to d o s m e lh o ra m e n to s
P a u lo ,
02 2 d a P la n ta G e n éric a d e V a lo re s e la b o ra d a p e la M u n ic ip a lid a d e d e S ão
a p to . 3 7 d o E d ific io B lo c o 1, n o b a ir v
o P a rq u e P in h e iro s , s e to r 0 2 2 q u a d ra
0 im ó v e l e m q u e s tão e s tá lo c a ıiz a d o R u a M o r L a to r re n° 2 5
2 . 1 .- LO C A L
2 .- V ıS T O RıA
U rb a n o s .
té c n ic a d a A B N T - N B R 14 . 6 5 3 - 2 - A v a lia ção d e B e n s - P a rte 2 : Im ó v e is
A a v a lia ção d o im ó v e l s e rá e x e c u ta d a d e a c o rd o c o m n o rm a
17 8 d o s a u to s .
C a rtó r io d e R e g is tro d e Im ó v e is d e Ita p e c iric a d a S e r ra e p e n h o r a d o às fls .
I, n o b a iıT o P a rq u e P in h e iro s , m a tr ic u la d o s o b n
o
5 3 . 4 9 8 p e ra n te o 19
d o im ó v e l s itu a d o n a R u a M a r io L a to rr e n o 2 5 a p to 3 7 d o E d ifıc io B ıo c o
O P re s e n te la u d o o b je tiv a a d e te rm in a ção d o v a lo r d e m e r c a d o
1 .- P R E LıM ıN A R E S
A R F U D A S IM Ö E S
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A R R U D A s IM ō ES · C o n s u ıto rıo , A v a lıo ç ó e s & P e ric io s 5 /S Ltd a
n o v a m e n te n ão e n c o n tra m o s n in g u ém n o lo c a l.
r e t o r n a m o s n o v a m e n te a o c o n d o m ín io n o d ia 19 . 0 6 . 2 0 15 , o c a s ião e m q u e
E m d e c o rrê n c ia d o r e q u e rid o n ão te r c o n ta to d o n o s s o e s c ritó ń o
in tu ito d e r e a liz a r a v is to r ia e a v a lia ção d o im ó v e l.
p a ra s e r e n tr e g u e a o r e q u e rid o o u e v e n tu a l o c u p a n te d o im ó v e l, c o m o
z e la d o r d o c o n d o m ín io , u m c a rtão d o e s c ritó r io c o m d a d o s d o p ro c e s s o
N e s ta o c a s ião , d e ix a m o s n a p o r ta r ia c o m o S r . E v e r ilto n
,
P in h e iro s, n ã o e n c o n tra n d o n in g u ém n o ıo c a l.
R u a M a r io L a to r re n9 2 5 a p to . 3 7 d o E d ific io B - 1 , n o b a irr o P a rq u e
N o d ia 16 . 0 6 . 2 0 15 e s tiv e m o s n o lo c a l d o im ó v e l,
s itu a d o n a
2 . 2 . 2 .- U N ıD A D E A U T ÖN O M A
re v e s tid a s e m p in tu r a láte x s o b re m a s s a c o r rid a fo rro d e laje .
p o r ta d e fe r v
o . 0 h a ll s o c ia l d o a n d a r a p re s e n ta p is o e m g r a n ilite ; p a r e d e sp a re d e s re v e s tid a s e m p in tu r a láte x s o b re m a s s a c o rr id a ; fo rro d e laje e
0 h a lt s o c ia l d o té r r e o d o e d ific io a p r e s e n ta p is o g ra n ilite
p e rfa z e n d o u m to ta l d e 16 (d e z e s s e is) u n id a d e s re s id e n c ia is .
p a v im e n to s s u p e r io re s c o m 14 (q u a to r z e ) a p a r ta m e n to s p o r a n d a r ,
té rre o d e s tin a d o a g a r a g e m, p a v im e n to tć r r e o c o m g u a r ita e 4 (q u a tr o )
ra sp a d a p is o c im e n ta d o ; fe c h a m e n to e m a lv e n a r ia , s e n d o c o n s titu ĺd o d e
u s o re s id e n c ia l, a p r e s e n ta n d o o p réd io e m q u e s tão fa c h a d a d e m a s s a
S o b r e o te rr e n o e n c o n tr a - s e e rig id o l (u m ) e d ific io d e s tin a d o a o
2 . 2 . 1 .- G E R A L
2 , 2 .- B E N FEıT O RıA s
A R R U D A S IM Ö E S
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iw v w m lłd o s m o e s c o m b r e- rr ia tł : o rru d a slm o e s © a n u d a sim o e s . c o m . b r
Q u a s ( } · A to u jo , 15 5 c . 3 - C EP 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lta im Bib i - Te ī. : (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - F o x : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5
A R R U D A sıM ó ES · C o n s u ıto rıa , A v a lia ç õ e s & P e ric ia s 5/s Ltd a
ıis o .
laje ; v a s o s a n itá r io e ıa v a tó r io e m lo u ça e sq u a d ria a lu m in io c o m v id r o
B A N H E IR O p is o c e râm ic o ; p a re d e s re v e s tid a s e m a z tılejo s ; fo iT o e m
m a s s a c o rr id a fo rr o d e la je ; e s q u a d ria d e a lu m in io c o m v id r o lis o .
D O R M IT ó R 10 : p is o c e râm ic o ; p a re d e s re v e s tid a s e m p in tu ra ıáte x s o b re
liso .
láte x s o b re m a s s a c o rr id a fo rv
o d e laje ; e sq u a d ria d e a lu m in io c o m v id r o
S A L A E S T A R /JA N T A R P is o c e râm ic o ; p a re d e s r e v e s tid a s e m p in tu r a
a c a b a m e n to s c o n s tr u tiv o s
A u n id a d e s im ila r a p re s e n ta a s s e g u in te s d e p e n d ên c ia s e
a v a lia n d o .
D e s te m o d o , v is to r ia m o s a u n id a d e s im iıa r a o im ó v e l
d e m e rc a d o c o m id e n tıfic a ç ã o d e c łrc u g s tå n c ia s a t ip ıc a s . v a lo r iz a n e s O U d e s v a ïo rız a n te s .
A vıs to rıa d e v e s e r c o m o ıe m e n ta d a c o m a in v e s tig a ç ã o d a v iz in h a n ç a e d a a d e q u a ç ä o d o be m a o s e g m e n to
c ) V is to n a e x te rn a n o c a s o d e u n rd a d e s ls o ıa d a s
e s c n to n o s o u c o s j ur to s h a b ıta c lo n a is ,
b ) V ıs to n a e x te rn a d e á re a s c o m u n s d e o u tr a s u n ıd a d e s d o m e s m o e d ific ıo r1o c a s o d e a p a rta m e n to s
a ) D e s c n ç ã o m e rn a
s it u a ç ã o p re s u m ld a a F a rt ır d e e ıe m e n o s q u e fo r p o s s iv e l o b te r ta ıs c o m o'
N e s s e c a s o . a v ıs to rıa ın te r n a D o d e s e r p re s c in d ıd a e a a v a lıa ç ä o p o d e p ro s s e g u ir c o m b a s e e m u m a
O u a n d o n ä o fo r p o s s iv e l o a c e s s o a o ın te rio r d o ¡m ó v e !. o m o tıv o d e v e s e r ju s tific a d o n o ıa u d o d e a v a lia ç ä o .
re $e v a n le s ä f o r m a c o d ? s e u v a lo r
E m o re s c in d iv e l a v ls to rıa d o b e m a v a lia n d o p a ra re g ıs tra r s u a s c a ra c le ris tıc a s fis ic a s e o u tr o s a s p e c to s
8 . 4 . V is to ria d o ım ó v e ı a v a ıia n d o
re p ro d u z id o a s e g u irp re s u m id a , a p a r tir d e e le m e n to s q u e fo r p o s s iv e ı o b te r , c o n fo r m e te x to
in te rio r d o im ó v e ı, a a v a ıia ção p o d e p r o s s e g u ir c o m b a s e e m u m a s itu a ção
U rb a n o s d o IB A P E /S P - 2 0 0 5, q u a n d o n ão fo r p o s s iv e l o a c e s s o a o
D e a c o r d o c o m ite m 8 , 4 d a N o rm a p a r a A v a lia ção d e Im ó v e is
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stie w w w o tru ? a a m o e s c a m b r e m o d o m d o sim o e sm o n u d o sim o e s c o m b r
u o P o e ū d e » to * o , 15 5 c 3 C E P 0 4 5 3 1 0 9 0 lïo im Bib l Te l (1 11 3 0 79 4 6 3 3 · Fa x (1 11 3 0 79 4 8 0 5
N »llU rO A s ın ô ¢S - C o n s u ıto rıo , A v o llo ç ó · 1 & P e ric le s 5 /s ltd a
q u e c o n s ta d o q u a d ro A d o ite m 5 . 9 d o re fe r id o e s tu d o .
e n tre re g u a la r e n e c e s s ita n d o d e re p a r o s s im p le s"
, s e g u n d o a g ra d u a ção
O e s ta d o d e c o n s e r v a ç ão d a e d ific a ç ão s e e n q u a d r a n o ite m"
d)
d a v id a re Ř r e n c ia l c o rr e s p o n d e a 0 , 4 1 o u 4 1% .
im ó v e ı a id a d e e s tim a d a d e 2 5 a n o s, d e m o d o q u e a id a d e e m p e r c e n tu a l
A v id a ú til d a e d ific a ç ão c o rre s p o n d e a 6 0 a n o s , p o s s u in d o o
P a d rā o S im p le s s e m e le v a d o r .
R e s id e n c ia l, g r u p o 1 . 3 .
- A p a r ta m e n to s , n o ite m 1 . 3 . 2 .
- A p a r ta m e n to s
d e E d ific a ç õ e s d e Im ó v e is U rb a n o s - IB A P E /S P - v e rs ão 2 0 0 6"
, n a c la s s e
O a p a r ta m e n to c la s s ific a - s e d e a c o rd o c o m o e s tu d o"
V a lo r e s
áre a d e 54 , 3 3 m2
e o c u p a n d o u m a fr a ç ão id e a l d e te lT e n o d e 0 , 7 1% .
g a ra g e m, ár e a p r iv a tiv a d e 4 8 , 5 9 m
2
, ár e a c o m u m d e 5 , 7 4 2 m
2
, to ta liz a n d o a
A u n id a d e e m q u e s tão p o s s u i 1 (u m a ) v a g a in d e te rm in a d a n a
fo rro e m la je ; ta n q u e e m ıo u ç a ; e s q u a d ria a lm in io c o m v id ro lis o .
Á? A D E S E R V IÇO : P is o c e râm ic o ; p a re d e s re v e s tid a s e m a z u le jo s
p ia g ra n ito ; e s q u a d r ia g r a n ito c o m v id r o lis o .
C O Z IN H A P is o c e râm ic o ; p a re d e s r e v e s tid a s e m a z u lejo s ; fo m o e m laje
A P R U D A S IM Ö E S
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Bib l - Te ı. : 11 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - Fa x ·
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F O T 0 1 : R U A M A R IO L A T O R R E D E F R O N T E A O IM ÓV E L .
s itu a ç ão d o im ó v e l s u b - ju d ic e n a ép o c a d a v is to r ia .
A P r e s e n ta m o s n e s te tó p ic o, v ia d o c u m e n ta ç ão fo to g rá fic a a
2 . 3 .- C A Đ A S rR A M EÞ 灯 0 FO T O G RÅFıc o
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多■自自自由 。 。 - 、 " - 一 - - - - 亀
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A v a lıo ç ó e s & P e ric ıa s 5 /s Ltd a
F O T 0 5 : G U A R U T A .
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Ço m p a ra ļ iv o s \ c e m a o m e s m o c o n d o m in io ,
F A T O R L O C A l IZ A ç Ã O N ão fo i u tiliz a d a p O is o s e le m e n to s
infìļ cionária o c o rT id a e n tr e a ? ta d a p e s q u is a e a d a ta d o la u d o .
m e rc a do p e rm a n e c e m e s tá v e is , n äo a c o m p a n h a n d o a v a r ia çā o
pm ad ig rıa s p e lo s ĺ n d ic e s in fla c io n ário s , u m a v e z q u e o s v a lo re s d e
F A T O R A T U A L Iz A ç ÃO O s ig n a tá r io n äo u tiliz a rá a a tu a liz a ção d o s
d e }? u d e z p o r c e n to ).
◆ desáo a tu a lm e n te p ra tic a d o n o m e rc a d o p a ra a p a r ta m e n to s é d a o rd e m
e fe tiv zŁd o d o n e g ó c io . E m c o n s u lta às im o b iliár ia s d a re g iã o a p u r a m o s q u e
C ĉ r i z a ? p e la re la ç ão e n tr e o v a lo r o fe rta d o d o im ó v e l e o v a lo r
v a ļ o r p e d id o n o m e r c a d o e m fu n ç ão d a n a tu ra l e la s tic id a d e d o s n e g ó c io s
F A T O R O F E R T A : O fa to r o fe rta re p re s e n ta u m d e s ág io e m re la ção a o
e łe m m to s
te n d o s ıd o a n a ıis a d o s o s s e g u in te s p a râm e tr o s p a r a a h o m o g e n e iz a ção d o s
u tiliz a d o d o s o fin'
a r e G e o a v a lia r in d ic a d o e re c o n h e c id o p e ıo IB A P E /S P ,
P a r a d e te r m in a ção d o v a lo r u n itá r io d e v e n d a d o im ó v e l, fo i
3 , 1 .- M ET O D O LO G IA D E c ÅLC U LO
ām õv e ļ n o e s ta d o a tu a l.
C øm p a r a ıiv o D ir e to d e D a d o s d e M e r c a d o , c o n s id e ra n d o a s itu a ç ão d o
O L ra ļ o r d e m e rc a d o d o im ó v e l s e rá o b tid o a tr a v és d o M éto d o
3 .- A V A U A ÇÅO D O ın ó V EL
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ı X H Ç S
d ,) 3 0 79 4 8 0 5
K = C o e fic ie n te d e R o s s/H e id e c k
R = C o e fic ie n te re s id u a l c o rr e sp o n d e n te a o p a d rão
F O C = R + K × (1- R ), o n d e
c o n s e r v a ção (F O C ), é d e te r m in a d o p e la s e g u in te e x p r e s s ão
0 fa to r d e a d e q u a ç ão a o o b s o le tis m o e a o e s ta d o d e
d ife re n ç a e m re a is e m r e la ção a o v a lo r u n itár io o r ig in a l.
E d iĥ c a ç õ e s d e Im ó v e is U rb a n o s- IB A P E /S P ,
b e m c o m o o c álc u lo d a
c o m p a ra tiv o s , c a lc u la d o s e m c o n fo m id a d e c o m o e s tu d o V a lo re s d e
e n tre o s ĺ n d ic e s d e o b s o le s c ê n c ia e c o n s e rv a ç ão d o a v a lia n d o e d o s
0 fa to r c o n s e r v a ç ão - o b s o le s c ên c ia é o b tid o p e la re la ç ão d ir e ta
IB A P E /S P .
c o n fo rm id a d e c o m o e s tu d o V a lo re s d e E d ific a çõ e s d e Im ó v e is U rb a n o s
o b s o le tis m o , d o a c a b a m e n to e d o e s ta d o d e c o n s e r v a ç ão d a e d ific a ção , e m
d e d e p re c ia ção d a e d ific a çã o a v a lia n d a e d o s c o m p a r a tiv o s e m fu n ção d o
F A T O R D E O B S O ]L E S C ÊN C IA A v a lia ç ão d a c o r r e la ção e n tre fa to r e s
u n itá r io o rig in a l.
a m o s tr a is , b e m c o m o o c álc u lo d a d ife r e n ç a e m r e a is e m r e la ção a o v a lo r
Im ó v e is U rb a n o s - IB A P E /S P re fe r e n te s a o a v a lia n d o e a o s d a d o s
d ire ta e n tr e o s in d ic e s c o n s ta n te s d o e s tu d o V a lo re s d e E d ific a ç õ e s d e
O c álc u lo d o fa to r p a d r ão c o n s tr u tiv o é o b tid o p e la r e la ç ão
n o g r u p o A p a r ta m e n to s P a d rão S im p le s s e m e le v a d o r .
e d ific a ção s u b - ju d ic e, e n c o n tr a - s e c la s s ific a d a c o m o c la s s e R e s id e n c ia l,
c o m o e s tu d o V a lo r e s d e E d ific a çõ e s d e Im ó v e is U rb a n o s - IB A P E /S P . A
p a drō e s c o n s tr u tiv o s d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s,
e m c o n fo rm id a d e
F A T O R P A D R Ã O C O N S T R U T IV O : V e rific a ç ão d a c o r v
e la ção e n tr e o s
d iŘ re n ç a e m r e a is o b tid a e m r e la ç ão a o v a lo r u n itá rio o rig in a l.
o s ĺ n d ic e s fis c a is d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s , b e m c o m o o c álc u lo d a
O c álc u lo d o fa to r lo c a liz a ç ão é o b tid o p e la r e la ç ão d ire ta e n tr e
- 2 2 -
八门同 U D 八 5 1M Ô E 5
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e · m o ll : a rru d o sim o e s@ o u u ? o s m io e s . c o m . b r5Pe , . w / r c ł'" c a s m e e s c o m . b
f;u o P o e s a Ð /? o úp . 1 5 5 c . 3 C Ep 0 4 5 3 1 - 0 90 - [lo m B ib l - ï e t
-
(] 1) 30 79 4 6 3 3 - Fo x [1 1) 3 0 79 4 8 0 5ÄĖĒüöĮiśıiiöȧtisńĮ uliońå, ÃVìiaçôes & P e ric ia s 5 /s Ltd a
im ó v e l a id a d e e s tim a d a de 2 5 a n o s , d e m o d o q u e a id a d e e m p e rc e n tu a l
A v id a ú til d a e d ific a ç ão c o rre sp o n d e a 6 0 a n o s , p o s s u in d o o
equ iv a le a 2 0 % .
sim ple s , a v id a re fe re n c ia l c o rr e sp o n d e a 6 0 a n o s e o v a lo r re s id u a lN o p re s e n te c a s o ,
im ó v e l re s id e n c ia l, tip o a p a r ta m e n to, p a d rã o
C O B E R T U R A S į_B ú s T\c o
. 1 2 0
S U P E R IO R 8 0
m É? o 80
S IM P L E S 6 0
G A L P Ö E S I R ū SĦC q §g
L U X 0 5 0
F IN 0 50
S U P E R IO R 6 0
n Ë 口10 60
S IM P L E S 70
C O M E R C E s c R rrö n ıo I,
E c o N ò m m ı 70
L U X 0 5 0
R N 0 50
S U P E R IO R 6 0
m ÉD IO 6 0
S IM P L E S 6 0
A P A R T A M E N T o t.
E c o N ó m tc o 1 6o
L U X O i 60
ĦN 0 6 0
S U P E R IO R 7 0
m Éo io 70
S IM P L E S 7 0
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p R O L E TÁ n [o 6 0
C A S A R ū s m c o 6 0
P L E S 1 1o 1 ·
R E S ID E N C IA L B A R R A C O 1 ú s c g 5 0
C LA S S E H P O P A D M O 'W D A R E F E R E N C IA L - V A L O R R E S ID U A L
E L A 1
d o im ó v e l c o n fo rm e ta b e la 1, a s e g u it ·
re p ro d u z id a
0 c o e ĥ c ie n te re s id u a l se rá o b tid o a tra v és d o tip o e d o p a d rão
- 2 3 -
A R R U D A S IM Ö E S
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C Ep 0 4 5 3 1 0 9 0 - lta m B ib i - Te l (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - Fa x : (1 1 ) 3 0 79 4 8 0 5A R R u D A s ıM o E s - C o n s u ıï o rıo , A v a ııa ç ó e s & P e ric ıa s 5 /S Ltd a
e sta d o d e c o n s e r v a çäQ .
m w n a ıin h a a id a d e e m p e rc e n tu a ı ? v id a re fe r e n c ia l e n a c o lu n a o
0 c o e fıc ie n te"
K-
s e rá o b tid o n a ta b e la 2 , m e d ia n te d u p la
e n qu a d ra n o ite m"
d , e n tre re g u la r e n e c e s s ita n d o d e r e p a r o s s im p le s
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N o p r e s e n te c a s o o e s ta d o d e c o n s e r v a ção d a c o n s tr u ção s e
■四国 æ v * ıo r l IE M E ça o c m e s ta d o d c ru ĺ n a .
v a ıo r LEa r c d e s . S u b s titu iç ū o d a im p c rm c a b iıiz a ç ū o o u d o te lh a d o
e d in c a ç ıo s e m h id rá u lic a s e c ıć tr ic a s . 5 u b s titu iç * o d o s re v e s t im e n to s d c p iso s e
h 7 5 1 0 a lv c n u i& re p a r o s d c li s s u ra s e u in c a s . S u b s titu iç a o d a s in s ta la ç ö c s
r e p a r o s im p o r t a n t e s re c u p c ra ç a o d o s is te m a e s tru tu ra l. s u b s titu iç a o d a rc g u la r iz a çlo d a
N e c e s s ita n d o d e ĺ d ific a ç à o c u jo e s ta d o g c r a ı s e jı r e c u p e ra d o c o m c sta b iliza ç a o c lo u
im p c rm c a h im āo o u n o te lh a d o .
c ö m o d o s . s c f? n e c e s s á r ia . S u b s titu iç a o o u re p a ro s im p o rta n te s n a
s u b s titu iç ä o d o s rc v c s tim e n [o s d c p is o s c p a r e d e s . Da m a io ria d o s
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E d ific a ç ä o n o v a o u c o m r e fo rm a g e ra l c s u b s [a n c ia ı. c o m m e n o s d c d o is
E d iĺic a ç a o n o v a o u c o n l re fo rm a B c ra ı c s u b s ta n c ia ı. c o m m e n o s dc d o is
Q U A D R O A
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- 24 -
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1 5 5 · c 3 C E p 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lto im B ib i - Te l. : (1 1 ) 3 0 79 4 6 3 3 - Fo x. : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5re la c io n a d a * R u D A s ıM ó E s - c o n s u ıto rıo ,
A v o ııa ç iie s & p e ric le s 5 /s Ltd a
Pe rte n c e n te s à m e s m a r e g iäo g e o - e c o n ôm ic a d o im ó v e l a v a lia n d o , a s e g u ir
E L E M E N T O S c o M p A M T ï V O S : F o r a m a n a lis a d o s 6 (s e is) e le m e n to s
v aıo r u n itá r io o r ig in a l.
de l% a 5% , b e m c o m o o c álc u lo ? d ife r e n ç a e m r e a is e m r e la ção a o
in c re m e n to d e v a lo r q u e a p r e s e n te a m e lh o r r e p r e s e n ta tiv id a d e , v a ria n d o
ga ra g e m d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s , p o n d e r a d o a u m p e r c e n tu a l d e0 fa to r v a g a s ,
o b tid o p e la r e la ç ão e n tre o n ú m e r o d e v a g a s d e
in c re m e n to d e p r e ç o .
v a g a s d o a v a lia n d o e d o s e le m e n to s c o m p a r a tiv o s e s e u e v e n tu a le m fu n ção d o n u m e r o d e v a g a s ,
a tr a v é s d a r e la ção e n tr e a q u a n tid a d e d e
F A T O R V A G A S : A n ális e ? v a ria ç ão a c u m u la tiv a d o v a ıo r d o im ó v e l
v a lo r u n i t i o o r ig in a ı.
de t% a 5% , b e m c o m o o c álc u lo d a d ife r e n ç a e m r e a is e m r e la ção a o
in c re m e n to d e v a lo r q u e a p r e s e n te a m e lh o r r e p r e s e n ta tiv id a d e , v a ria n d o
qu a rto s d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s , p o n d e r a d o a u m p e r c e n tu a l d e
0 fa to r d o r m itó rio s , o btid o p e la r e la ção e n tr e o n ū m e r o d e
q u a n tid a d e d e q u a r to s d o a v a lia n d o e d o s e le m e n to s c o m p a r a tiv o s e s e u
im ó v e l e m fu n ção d o n ū m e r o d e d o rm itó rio s , a tra v é s d a r e la çã o e n tre a
F A T O R D O R M ï T ÓR IO S : A n ális e d a v a r ia ç ão a c u m u la tiv a d o v a lo r d o
F O C = 0 , 7 16
FO C = 0 , 20 + 0 , 6 4 5 × (1 - 0 , 2 0)
FO C = R + K × (1 - R )
se g u in te m o n ta n te .
A s s im s e n d o o c o e fic ie n te d e d e p r e c ia ção F O C , e q u iv a le a o
d o ite m"
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c o m p e r c e n tu a l d e"
4 2"
, c o rr e sp o n d e a 0 , 6 4 5 .
D e s te m o d o o c o e ĥ c ie n te K, r e s u lta n te ? a p lic a ção d a e n tra d a
- 2 6 -
A P R U D A S IM O E S
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P a r a a d e te n r lin a ç ão d o v a lo r u n itá r io d o im ó v e l, fo r a m
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V i = 4 8 5 3 m2
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O v a lo r d o im ó v e l, n o w e s m te c a s o é d a d o \ la s e g u in te
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A v a ııa ç iie s & P e ric le s 5 /S Ltd a
O v a lo r é v álid o p a ra ju n h o d e 2 . 0 15 .
(C E N T O E O Į T E N T A M IL R E A IS )
V c p- R S 18 0 . 0 0 0 , 0 0
V c p = R S 18 0 . 0 0 0
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S u b s titu in d o e c a lc u la n d o , v e m
C p = C o ta p e n h o r a d a d o im ó v e l : 10 0 %
V i = V a lo r d o im ó v e l : R $ 18 0 . 0 0 0 , 0 0
V c p = V a lo r d a c o ta p e n h o ra d a
V c p = V i X C p , o n d e
O v a lo r d a c o ta p e n h o r a d a d o im ó v e l, c o rr e s p o n d e a o s e g u in te
- 3 8 -3 , 3 .- V A LO R D A C O T A P E N H o RA D A
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T a b o ão d a S e rr a, 2 4 d e ju n h o d e 2 . 0 15 .
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N a d a m a is h a v e n d o a r e la ta r, d a m o s p o r e n c e rr a d o o p r e s e n te
A N E X 0 1 : L o c a liz a ção d o Im ó v e l.
S e g u e e m a n e x o
O P r e s e n te la u d o e s tá im p r e s s o e m 3 9 (tr in ta e n o v e ) fo lh a s
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