2 ème Forum de lUNIS IDF Paris, 13 mars 2014 ALUR Gestion locative, Transaction locative.

2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

ALURGestion locative,

Transaction locative

La loi ALUR, la gestion locative

et la transaction locative

Maître Vincent CANU, Avocat à la Cour Pierre ASTRUP, Professionnel membre de l’UNIS


PLAN• L’encadrement des loyers et les observatoires• La modification de la législation relative au bail

d’habitation• La réglementation de la location meublée• L’encadrement des frais et honoraires• La prévention des expulsions• La garantie universelle des loyers


Encadrer durablement les loyersDans les zones de fortes tensions entre l’offre et la demande, les niveaux de loyers sont devenus incompatibles avec le budget des ménages.

Ces loyers très élevés sont la conséquence d’un marché livré à lui-même depuis des années.

En créant dans la loi un mécanisme d’encadrement des loyers, le Gouvernement va éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et ainsi protéger le budget des français.

Dossier de presse du Ministère


Création d’un mécanisme pérenne d’encadrement des loyers

1ère étape: décret n°2012-894 du 20 juillet 2012, de blocage des loyers

2ème étape: la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 20 février 2014 dont le but est:• d’éliminer les loyers excessifs, voire abusifs, constatés dans

les secteurs les plus tendus,• de limiter le niveau des loyers et contenir fermement leur

progression• de préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter

l’accès au logement.



Le calendrier

L’entrée en vigueur du dispositif se fera progressivement, à partir de la promulgation de la loi ALUR, après la décision du Conseil Constitutionnel, et au fur et à mesure que les agglomérations concernées seront dotées d’un observatoire des loyers.

L’encadrement des loyers pourrait être effectif dans l’agglomération parisienne ainsi que dans quelques autres agglomérations dès l’automne 2014.


Un dispositif destiné aux zones tendues

• Ces zones correspondent aux 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (et qui sont à ce titre soumises à la taxe sur les logements vacants), dont Paris.

• Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones.• Ces territoires devront être dotés d’un observatoire local des loyers,

agréé par l’Etat, et dont les méthodes de récolte et de traitement des données seront transparentes, impartiales, supervisées par un

comité scientifique indépendant au niveau national.


Les observatoires des loyers• Ils ne tiendront pas compte uniquement des loyers à la relocation,

mais ils intégreront l’ensemble des loyers pratiqués sur un même territoire, c’est-à-dire à la fois le flux des nouveaux loyers, mais aussi le stock de tous les loyers, même les plus anciens.

• Chacun de ces observatoires est le fruit d’une collaboration d’acteurs multiples.

• La loi prévoit l’obligation, pour les professionnels de l’immobilier, de communiquer leurs données à l’observatoire

des loyers.


Un mécanisme stable, fondé sur le loyer médian

A partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, 3 indicateurs (art.17)


Les indicateurs• Un loyer au M2 de référence fixé à partir de la médiane des loyers

observés pour la catégorie de bien et le quartier concerné,• Un loyer au M2 de référence majoré qui ne peut excéder de plus de

20% le loyer de référence; au delà, le loyer est anormalement élevé.• Un loyer de référence minoré, fixé en-dessous du loyer de

référence diminué de 30%; au delà, le loyer peut être considéré comme manifestement sous-évalué.


Le complément de loyer exceptionnel

• Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles, le bail peut déroger à ce plafond par l’ajout d’un complément exceptionnel;

• Les conditions et modalités d’application de ce complément seront précisées par un décret;

• S’il le juge injustifié, le locataire peut contester ce complément de loyer devant la commission

départementale de conciliation, puis, en cas d’échec, devant le juge.


Agglomération parisienne• Plus d’un quart des loyers pourra baisser;• Un quart des biens mis en location en 2012 en région

parisienne affichent un loyer au mètre carré qui se situera au-dessus du niveau du loyer de référence majoré que fixera le préfet;

• En Ile-de-France, un locataire sur quatre emménageant au moment de l’entrée en vigueur du dispositif verra le

loyer abaissé et ramené dans la fourchette.



Le recours du locataire• Si le loyer fixé au moment de la mise en location est

supérieur au niveau du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans les trois mois suivant la signature du bail, engager une action en diminution de ce loyer.

• En cas de renouvellement de bail, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut entreprendre un recours en diminution de loyer;

• phase amiable devant la commission, suivie en cas d’échec par une phase judiciaire.


Contenir fermement la progression des loyers

• Le Gouvernement prend chaque année un décret limitant à l’IRL les hausses de loyer à la relocation et au renouvellement du bail dans les zones les plus tendues;

• A la relocation ou au renouvellement, le loyer peut être révisé en fonction de la hausse de l’IRL, sous réserve que le nouveau loyer reste inférieur au loyer de référence majoré;

• Seule exception : une majoration de loyer peut intervenir, avec l’accord des 2 parties, en prévision ou à la suite de travaux

d’amélioration;

les conditions de cette majoration seront précisées dans le décret régissant les hausses de loyers.


Recours du bailleur en cas de loyer très bas

La réévaluation du loyer au delà de l’IRL est possible uniquement :• au moment de la signature d’un nouveau bail,• si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer de référence

minoré de 30%,• sur justification des raisons rendant légitime une telle réévaluation.• le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la date de

renouvellement du bail;• le loyer résultant de la réévaluation devra rester inférieur au loyer

de référence minoré.


DiscriminationL’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie aux motifs de discrimination visés à l’article 225-1 C.Pén.


Résidence principaleLa résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une

personne à charge au sens du

CCH (art.2).


La colocation (art.8-1)• Le contrat de bail d’une colocation respecte un contrat-type qui sera

défini par décret;• Des règles spécifiques à la récupération des charges locatives sont

prévues;• La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est

portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail;

• à défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé.


Modification de l’art.1751 C.Civ.

• La situation des partenaires pacsés est alignée sur celle des époux.

• En cas de dissolution du PACS, l’un des partenaires peut saisir le juge aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires. Le bailleur est appelé à l’instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts

sociaux et familiaux des parties (art.1751-1 C.Civ.)


La limitation des justificatifs exigibles des locataires (art.22-2)

• Une liste exhaustive des pièces exigibles du candidat locataire sera définie par décret;

• Le bailleur qui exigerait du candidat à la location ou à sa caution, des pièces justificatives non prévues par le décret, pourra se voir infliger une amende administrative par le représentant de l’Etat dans le département, dont le montant pourra atteindre 3.000€ pour une personne physique, et 15.000€ pour une personne morale;

• Une liste des pièces pouvant être demandée par un bailleur à la personne se portant caution pour un candidat

locataire sera

elle aussi définie par décret.


Création d’un formulaire-type pour le bail (art.3)

• Un contrat-type de location, qui sera défini par décret, est imposé aux parties

• Ce bail comporte de nouvelles mentions obligatoires telles que : le nom du locataire, les équipements, le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier

contrat ou du dernier renouvellement, le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement,

le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire.


Sanction (art.3)• En cas d’absence dans le contrat de location d’une des

informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

• A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois, le locataire peut saisir le juge afin d’obtenir,

le cas échéant, la diminution du loyer.


Sanction relative à la surface habitable (art.3-1)Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le bail, le bailleur supporte une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.


L’encadrement de l’état des lieux (art.3-2)• Le contenu des états des lieux d’entrée et de sortie est

fiabilisé…• Des modalités-types d’élaboration de l’état des lieux

seront définies par décret;• Il est prévu un parallélisme des formes entre l’état des

lieux d’entrée et de sortie, ainsi que la remise d’un exemplaire signé à chacune des parties.


Le dossier de diagnostic technique (art.3-3)Il comprend :• le DPE• le CREP• l’ERNT• une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas

échéant la présence, de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante – mesure nouvelle

• un état de l’installation intérieure d’électricité et de

gaz (décret à venir) - mesure nouvelle


Détecteur de fumée (art.L129-8 CCH)

• La charge de l’installation d’un détecteur de fumée incombe au propriétaire;• Celui-ci doit s’assurer de son bon fonctionnement lors de l’établissement de

l’état des lieux;• L’occupant veille à l’entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et

assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement.• Pour les logements occupés au moment de l’entrée en vigueur de

l’obligation (10 mars 2015), l’obligation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire, ou, s’il le souhaite, par le remboursement au locataire de l’achat du détecteur.


Assurances (art.7g)• A défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai

d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci;

• Cette mise en demeure vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire;

• Le montant total de la prime d’assurance est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer;


Clauses interdites (art.4)• celle qui interdit au locataire de demander une indemnité

au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40) – art.4r – l’art.1724 C.Civ. est modifiée en ce sens.

• celle qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements – art.4t nouveau


Acquisition d’un bien occupé (art.15-I)

En cas d’acquisition d’un bien occupé : • tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du

terme du premier renouvellement du bail en cours,• et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à

compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.


La justification du congé du bailleur (art.15-I)

En cas de congé reprise, le bailleur doit :

spécifier la nature du lien qui le lie au bénéficiaire de la reprise,

et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.


Le contrôle du congé du bailleur – art.15-I

• En cas de contestation par le locataire du congé donné par le bailleur, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité et le caractère sérieux du motif du congé;

• Si le motif du congé s’avère non valable, le juge peut l’invalider.

• Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé pour vendre ou pour reprendre.


La protection du locataire âgé – art.15-3

• Est protégé le locataire âgé de plus de 65 ans (au lieu de 70), et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (au lieu d’une fois et demie le SMIC)

• Cette protection s’applique également lorsque le locataire a à sa charge une

personne vivant habituellement dans le logement et remplissant ces conditions.


L’exception en faveur du bailleur âgé – art.15-3

Cette protection n’est pas applicable :

lorsque le bailleur est âgé de plus de 65 ans (au lieu de 60 ans)

ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (au lieu d’une fois et demie le SMIC)


Congé pour vente par lots• Le seuil d’application de la réglementation sur les

congés collectifs est abaissé de plus de 10 à plus de 5 logements (art.11-1)

• Lorsqu’un immeuble indivis ayant 5 locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de 3 ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une zone

tendue (art.11-2)


Une amende en cas de congé frauduleux (art.15-IV)

• Une amende est créée pour sanctionner un bailleur qui délivrerait frauduleusement un congé pour vente ou pour reprendre;

• Cette amende pénale ne peut excéder

6.000€ pour une personne physique, et

30.000€ pour une personne morale.


Un délai de préavis raccourci (art.15)

Le délai de préavis du locataire est réduit à un mois :• en zone tendue,• si le locataire s’est vu attribuer un logement social,• si le locataire est bénéficiaire de l’Allocation Adulte

Handicapé (AAH),• si l’état de santé du locataire, constaté par un certificat

médical, justifie un changement de domicile (la

condition d’âge a disparu).


La justification de la réduction du délai de préavis – art.15

• Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi du congé.

• A défaut, le délai de préavis est de 3 mois.


Le dépôt de garantie (art.22)

• Le délai maximal de restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée;

• La rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur (au delà du délai légal) est sanctionnée par le versement au locataire d’une pénalité par mois de retard équivalente à 10% du dépôt, cette pénalité étant due

dès le premier jour suivant la fin du délai légal.


Charges (art.23)• Durant 6 mois (au lieu d’1) à compter de l’envoi du

décompte récapitulatif des charges, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

• Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant

l’année de leur exigibilité, le paiement par le le locataire est effectué par douzièmes, s’il en fait la demande.


Charges (art.23)A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.


Dispositions diverses• Les modalités de prise en compte de la vétusté seront

déterminées par un décret (art.7d)• Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par

trois ans sauf l’action en révision du loyer par le bailleur qui est prescrite un an après la date convenue dans le bail pour réviser le loyer (art.7-1)

• Aucun des frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire;

• Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance (art.21)


La location meublée est insérée dans la loi du 6 juillet 1989 (titre 1er bis)

• La loi définit plus strictement la location meublée en tant que résidence principale et étend la protection juridique des locataires;

• Sont dorénavant applicables aux meublés, les règles relatives à l’état des lieux, au dossier de diagnostic technique, aux clauses réputées non écrites, à la rémunération des intermédiaires, aux obligations des parties, aux règles de prescription et aux modalités du congé;

• Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer.


Articles 25-3 à 25-11• Le contrat est établi conformément à un bail-type;• Sa durée est d’au moins un an – 9 mois pour les étudiants• Il ne peut être reconduit tacitement que dans le cas où sa durée est

d’un an;• Le locataire peut résilier le bail à tout moment à condition de

respecter un délai de préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est de 9 mois;

• Le système d’encadrement des loyers créé par la loi est adapté aux locations meublées (art.25-9)

Un forfait de charges est possible (art.25-10)


Articles 25-3 à 25-11• Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le

locataire avec un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

• Les bénéficiaires de la reprise sont les mêmes que ceux qui figurent à l’art.15 de la loi du 6 juillet 1989;

• La protection du locataire âgé est la même que celle prévue à l’art.15 précité;

• Les sanctions pénales sont identiques


L’encadrement des locations meublées touristiques (art.L631-7 s CCH)

• Il s’agit de locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile;

• Un conseil municipal peut décider d’un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage;

• Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’informer leurs clients propriétaires de meublés touristiques de leurs obligations en termes de changement d’usage et de recueillir auprès d’eux une déclaration sur l’honneur attestant du respect de la législation.


Ou s’appliquent ces dispositions?

• Dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les 3 départements limitrophes de Paris;

• Sur décision du conseil municipal, dans les communes dites « tendues », c’est-à-dire celles où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, et qui sont à ce titre soumises à la taxe sur les logements vacants


La clarification des honoraires…(art.5)

• Le bailleur prend en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception de quatre prestations qui présentent une utilité pour le bailleur comme pour les locataires, dont la charge est partagée entre les deux parties :

• la réalisation de l’état des lieux,• la rédaction du bail,• l’organisation de la visite,• la constitution du dossier du locataire.


Les honoraires• Le montant total des frais imputés au locataire ne peut

excéder celui des honoraires payés par le bailleur;• Il ne peut excéder un plafond fixé par voie réglementaire

après concertation avec les associations de consommateurs et les syndicats professionnels;

• Il est établi par mètre carré de surface habitable et selon la localisation du bien loué.


La prévention des expulsions

• La trêve hivernale qui débute le 1er novembre, est prolongée jusqu’au 31 mars (au lieu du 15 mars)

• Elle s’applique également aux personnes qui sont entrées dans les locaux par voie de fait, sauf si le juge en décide autrement (art. L.412-6 CPCE)


La prévention des expulsionsA compter du 1er janvier 2015, • les bailleurs personnes morales doivent signaler les impayés de

loyer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité (art.24).

• Les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales devront signaler au Ccapex les commandements de payer, en fonction de l’ancienneté et du montant de la dette.


La prévention des expulsions

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu à l’article 1244-1 C.Civ. (art.24)


Vers une garantie universelle des loyers (art.24-2)

La GUL qui entrera en vigueur le 1er janvier 2016, répond à un triple objectif :

1. Protéger les propriétaires contre le risque d’impayés et encourager la mise en location de logements vacants,

2. Faciliter l’entrée des locataires dans le logement, en particulier pour les gens en situation de pouvoir payer un loyer, mais disposant de revenus irréguliers ou modestes,

3. Améliorer la prévention des expulsions.


Un dispositif universel• Applicable à tous les logements du parc privé, en

location nue ou meublée, à titre de résidence principale, ce qui représente plus de 6 millions de locataires;

• La GUL a vocation à remplacer la caution• A partir du 1er janvier 2016, tous les baux privés qui

seront signés pourront être garantis par la GUL;• L’ensemble des locataires et des bailleurs du parc

privé y sont éligibles.


Bailleurs sécurisés ? Accès au logement facilité ?

• La GUL est une garantie socle publique, universelle et gratuite, qui peut s’articuler, au choix du bailleur, avec une assurance complémentaire facultative;

• En cas d’impayé de loyer, le bailleur sera indemnisé par la GUL à hauteur du loyer de référence;

• Ne seront intégralement indemnisés que les bailleurs qui louent jusqu’à hauteur du loyer de référence déterminé;

• Lorsque le loyer sera fixé au delà du loyer de référence, une assurance complémentaire pourra être

souscrite.


La GUL• La durée d’indemnisation et la franchise seront

précisées par décret;• La GUL examinera la situation du locataire en difficulté;• La GUL aura la possibilité de procéder à un effacement

– total ou partiel - de la dette du locataire;• Pour faciliter l’accès au logement, en particulier pour

ceux qui ont le plus de difficultés, la GUL proposera des conditions d’indemnisation plus généreuses pour les

bailleurs qui logeraient ces locataires.


Un substitut à la caution• Le cumul de la GUL et du cautionnement est interdit;• Le bailleur qui souhaite demander à un candidat

locataire que des proches se portent caution pour lui ne pourra pas bénéficier de la GUL;

• Une exception est faite pour les étudiants;• La GUL sera proposée par défaut dans le contrat de

location;• Les locataires seront informés de la déclaration du contrat de

location auprès de l’Agence de la GUL.


Une agence d’Etat légère…• La GUL sera gérée par une agence d’Etat de dimension limitée (20

à 40 personnes);• Elle s’appuiera sur un réseau d’opérateurs agréés, gestionnaires de

biens, professionnels de l’assurance, huissiers de justice, associations agréées, etc…

• Le coût de fonctionnement annuel de la GUL atteindra 400 millions d’euros lorsque la garantie sera pleinement mise en place;

• La participation d’Action Logement au financement de la GRL - que la GUL va remplacer - sera redirigée vers la GUL. Le reste sera

financé sur les crédits de l’Etat.


Dispositions transitoiresLes contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf :

Pour les locations nues, • les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 nouveaux de la loi du 6 juillet

1989,• l’article 11-1 pour les congés délivrés après le 22 février 2014

Pour les locations meublées, • les articles 6,7, 20-1 et 25-11 nouveaux de la loi du 6 juillet 1989


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