יווש תוכרעה - TASE...6744316 ופי-ביבא לת ,65 ןולא לאגי | 03-6259988...

MEGA OR HOLDINGS LTD.

הערכות שווי

6744316יפו -, תל אביב65| יגאל אלון 03-6259988| פקס. 03-6259999טל. www.shamaot.com

עדינה גרינברג

דברת אולפינר

רונן כץ

מיקי הימלפרב

גל אלש

גנאדי רפופורט

יניר צוריאל

ניר אופיר

ברוך ליבוביץ

אסף בן נון

רועי כהן

מור סעיד

מתן שמיר

מיכאל בדלוב

עמרי אברמוביץ

שי עמיר

מוריה סיידוף

יהושע (שוקי) גיגי

שי סייג

לירית נחשון

חוות דעת של מומחה

מרכז לוגיסטי –שומת מקרקעין מקיפה

, מודיעין 41-43רחוב המעיין

f:\data\word\7000word\7001-04.docx 21מתוך 1עמוד


12.3.2015

7001-04מספרנו:

לכבוד

מגה אור החזקות בע"מ


מרכז לוגיסטי –שומת מקרקעין מקיפה

, מודיעין 41-43רחוב המעיין

אשר , (להלן: "מגה אור")בחברת מגה אור החזקות בע"מ סמנכ"ל כספיםחיים אונפלוס, מר לבקשת

מרכזל שוק לאומדן שווי, מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית 5.2011.11התקבלה במשרדנו ביום

לצורך פרסום דוחות כספיים. ,לוגיסטי

אור החזקות בע"מ. מגהאני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של

מיום ומר איתמר רגב מר צחי נחמיאסאשר נחתם ע"י בע"מ ממגה אור החזקות קבלתי כתב שיפוי

לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה 12.5.2013

כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי

העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו/או בידי

בור).הצי

לא קיימות התניות לגבי שכר הטרחה בעבור חוות דעת זו. כמו כן, לא קיימת תלות ביני לבין מזמין

השומה.

) IVSשל מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים ( 17.1שומה זו נערכה לפי תקן מס'

).IVA1 )INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1ובמיוחד תקן 2007מהדורה



אולפינר דברת שם המומחה:

, מגדל טויוטה, תל אביב65יגאל אלון כתובת משרד:

. שותפה ומנהלת משרד שמאי 1992משנת 289שיון ישמאית מקרקעין מס' ר עיסוק:

. 2002. מוסמכת במינהל עסקים משנת 1994מקרקעין משנת

השכלה:

אונו.לימודי תואר ראשון במשפטים, הקריה האקדמית - 2012

.2002תואר שני במינהל עסקים, אוניברסיטת תל אביב. מצטיינת דקאן לשנת 2002 - 2001

קורס עדים מומחים במכון לעדים מומחים. 2000 - 1999

.289תעודת שמאית מקרקעין מוסמכת מס' 1992

אביב.-תללימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים, בהצטיינות, אוניברסיטת 1990 - 1988

אביב.-תואר ראשון במדעי החברה, אוניברסיטת תל 1988 - 1985

ניסיון מקצועי:

. המשרד עוסק במגוון תחומי ושות' שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר - 1994

שמאות המקרקעין והינו בין המשרדים הגדולים בארץ.

1994והחל מתאריך זה ועד אוגוסט כמתמחה 1992משרד שמאים. עד תחילת 1994 - 1990

כשמאית מקרקעין בכירה.

פעילויות נוספות:

חברה בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. 1992 -חברה נספחת והחל מ - 1990

בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, אוניברסיטת תל אביב (עד 2001 - 1995

לסגירתה).

בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, שלוחת הטכניון בתל אביב.בצוות ההוראה 2004 - 1995

חברת מערכת הביטאון "מקרקעין וערכם", ביטאון לשכת שמאי המקרקעין. - 1995

חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין. 2008 - 1999


לשכת שמאי המקרקעין. יו"ר בית הדין של -2014

חברת האקדמיה לשמאות מקרקעין. -2004

הועדה המייעצת לקביעת השמאים -חברה בועדות שונות של מועצת שמאי המקרקעין - 2007

; ועדה מקצועית לניסוח 2009לחוק התכנון והבנייה עד מאי 84המכריעים לפי תיקון

מחדש של כללי האתיקה של שמאי המקרקעין.



, 19, 17.1, 14ועדת המשנה של ועדת התקינה של מועצת השמאים לתקנים חברת 2008

.12. בועדה המקצועית להכנת תקן 21

קורס עומק בבוררות, מוסד יתרו. 2012 – 2011

וזאת השאלה:

נכס. שוק לאומדן שווי

-(בתרגום מקצועי) IVS1הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי

הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי "הסכום בו ימכר

זמן סביר בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה".

"The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between

a willing buyer and willing seller in an arm's-length transaction after marketing wherein the

parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".

investmentוגדר כנכס השקעה (מ, כי הנכס נשוא חוות הדעת מגה אור החזקותנמסר לנו ע"י

propertyבונאות הבינלאומיים (), עפ"י כללי החשIFRSתקן בינלאומי ,( . IFRS13

.31.12.2014 -התאריך הקובע לשומה

:ממגה אורמסמכים ומצגים שהתקבלו

מסמכי רישוי. •

.משפטיים מסמכים •

.1מסמך גילוי •

וזאת חוות דעתי המקצועית:

פרטי הנכס .1

5894 גוש:

19 :2החלק

מ"ר 18,643 שטח קרקע רשום:

3מ"ר 290,13 -כ ברוטו:שטח בנוי

חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל זכויות:

ראו פרק נפרד בשומה. 1 .21א' עפ"י תכנית מד/75מגרש 2

.עפ"י תכנית היתר בנייה 3



תיאור הנכס והסביבה .2

.22.1.2015בתאריך ,הבהנחיית החתומה מט ,שי עמיר, מתמחהביקור בנכס נערך ע"י

תיאור הסביבה 2.1

בסמוך ליערות בן שמן. ,העיר מערב-ממוקם בצפון ,הפארק הטכנולוגי של מודיעין

, תוכנן כפארק בשלבי פיתוחמיליון מ"ר, כיום 1.3 -משתרע על שטח של כ הפארק

), אשר עם 21המשולב בייעור ושטחים ירוקים (עפ"י תכנית מד/ תעשייה מודרני

איש. הפעילות צפויה להתאפיין בתעשייה 35,000 -השלמתו צפוי לספק תעסוקה לכ

צד מוסדות חינוך ומרכז מסחרי.משרדית, היי טק, לוגיסטיקה, ותעשייה יצרנית נקייה, ל

" (בנייני משרדים ATRIUM, פרויקט "2 -ו 1בניינים קיימים, כגון: בית ליגד מספר בפארק

ותעסוקה), מרכז לוגיסטי של "אופיס דיפו", מרכז לוגיסטי של "נובולוג", מרכז לוגיסטי

בי הקמה פרויקטים בשל של "קרביץ", ומרכז לוגיסטי של "פליינג קרגו", לצד מספר

ומספר רב של מגרשים ריקים.

, 431תחבורתית טובה, בשל הקרבה לצירי תנועה מרכזיים, כגון: כביש ההנגישות

.443וכביש

.חלקיהפיתוח הסביבתי

מפת הסביבה (מיקום הנכס מסומן באדום, להמחשה בלבד):



התיאור החלק 2.2

, פני אי רגולרית צורתהמ"ר, 18,643, בשטח קרקע רשום של 5894גוש ב 19 החלק

.מישורייםהקרקע

מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום, להמחשה בלבד): התשריט החלק

גבולות:

.לתעשייה, מעברו שטח פנוי בייעוד המעייןחזית לרחוב -מזרח

3צלע לקרקע ריקה המיועדת למעבר הולכי רגל, לאחריה מבנה תעשייה בן -צפון

.קומות

. 9אולפני ערוץ המשמש לצלע למבנה תעשייה -מערב

צלע לקרקע ריקה המיועדת למעבר הולכי רגל, לאחריה מבנה תעשייה -דרום

המשמש כמרכז לוגיסטי של חברת שופרסל.



תיאור הבנוי 2.3

מ"ר, הכולל מרכז 13,290 -על החלקה בנוי מרכז לוגיסטי וניהולי בשטח כולל של כ

ואגף משרדים. שטח החצר בהיקף המבנה סלול אספלט ומשמש לחניה לוגיסטי, מפעל

ולאחסנה פתוחה. החלקה מגודרת ובכניסה קיים ביתן שומר.

שלד בטון מזוין, קירות חוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי סטנדרט הבניה כולל, בין היתר:

ועוד. , גג פח מבודדפח/ קירות מסך

:(במ"ר) בנייה ישטחי הבנייה לפי היתר

סה"כתעשייהאחסנהמשרדים

184.607,033.857,218.45862.458,080.90קומת קרקע

287.99428.75716.74269.84986.58קומה 1

870.16415.841,011.322,297.32223.762,521.08קומה 2

706.08115.90821.98118.56940.54קומה 3

649.89649.8990.25740.14קומה 4

20.3820.38קומה 5

2,698.727,994.341,011.3211,704.381,585.2413,289.62סה"כ

סה"כ

הבניין

שטחי שטח עיקרי

שירותמפלס

תמונה אופיינית:



המבנה כולל:

מ"ר, הממוקם בקומת הקרקע וקומות גלריה, 8,400 -מרכז לוגיסטי בשטח של כ •

שטחי תפעול ושטחי פריקה מטר לצד 14-18הכולל שטחי אחסנה בגובה של

מפלסי גלריה, הבנויים מקונסטרוקציית מתכת. 2וטעינה. בחלק הצפוני קיימים

סטנדרט הגמר כולל, בין היתר: רצפת בטון מוחלק, תאורה רבת עוצמה, מערכת

גילוי וכיבוי אש, רמפות לפריקה וטעינה עם תריסי גלילה, ועוד.

, 2לק הצפון מזרחי של קומה מ"ר, הממוקם בח 1,690 -מפעל בשטח של כ •

הכולל שטחי ייצור, אחסנה, משרדים וחדר אוכל. הגישה למפעל אפשרית הן דרך

המרכז הלוגיסטי והן דרך לובי נפרד בקומת הקרקע.

סטנדרט הגמר כולל, בין היתר: רצפת בטון מוחלק, תקרה חשופה/ אקוסטית,

ילוי וכיבוי אש, ועוד.תאורה ניאון/ רבת עוצמה, מערכת מיזוג אויר, מערכת ג

מ"ר, הממוקם בחלק הדרומי, 3,200 -קומות, בשטח של כ 4אגף משרדים בן •

מעליות וגרם מדרגות, הקומות העליונות בחלוקה 2הכולל לובי כניסה נפרד עם

לחדרי משרדים.

סטנדרט הגמר בשטחי המשרדים כולל בין היתר: רצפת בטון מוחלק/ שטיחים

טית/ גבס, חלוקה בקירות גבס/ זכוכית, מערכת מיזוג מקיר לקיר, תקרה אקוס

.אויר מרכזית, מערכת גילוי וכיבוי אש ועוד

תמונות אופייניות:



רישוי 2.4

להקמת מרכז לוגיסטי הכולל ,23.7.2012מיום 20120230היתר בנייה מס' •

במסגרת ההיתר אושרו ההקלות הבאות: שינוי בהוראות הפיתוח החלות .משרדים

על המגרש, שינוי בגובה קיר תומך בגבול מגרש קדמי והקלות בקווי בניין.

להיתר מס' תכנית שינויים ,16.6.2013מיום 20130212היתר בניה מס' •

, עבור מרכז ניהול באזור אגף משרדים ובכניסה למתחם. 20120230

להיתר מס' , לתכנית שינויים 24.6.2013מיום 20130221ניה מס' היתר ב •

שלב א'. -, איכלוס מחסן20130212

ליחידת מרכז , לפיו ניתן אישור להספקת שירותים10.7.2013מיום 4טופס •

, היתר 22.7.2012מיום 20120230עפ"י היתר בניה מס' אשר נבנה , לוגיסטי

מיום 20130221והיתר בניה מס' 13.6.2013מיום 20130212בניה מס'

24.6.2013 .

תזכויות משפטיו .3

סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא השומה, אשר אינה מהווה תחליף

לעיון מקיף במסמכים המשפטיים.

נסח רישום מקרקעין 3.1

תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות, אשר הופק

:3.2.2015ביום

מ"ר. 18,643, בשטח קרקע רשום של 5894גוש ב 19חלקה

רשות הפיתוח, בשלמות. -בעלות

שנים. תאריך סיום 49. לתקופה של אור החזקות בע"מ, בשלמות מגה -חכירות

1.6.2059.

רזניק פז נבו משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלת סכום, לטובת -משכנתאות

.החכירה של מגה אור החזקות בע"מבע"מ, על נאמנויות

, לטובת חברת החשמל לישראל, החלק 126הערת אזהרה לפי סעיף -הערות

.105/74572במקרקעין



חכירהחוזה 3.2

") המחכירהמקרקעי ישראל (להלן: " רשותבין 17.9.2013מיום חכירהתמצית חוזה

:")החוכר(להלן: " 4בע"מ ניסקו חשמל ואלקטרוניקהלבין

), בשטח 21לפי תכנית מפורטת מס' מד/ א'75(מגרש 5894בגוש 19חלקה – המגרש

מ"ר בערך, במודיעין. 18,643של

.1.6.2059ועד 2.6.2010-שנים, החל מ 49 -תקופת החכירה

שנים החל מתום תקופת החכירה. 49 -תקופת חכירה נוספת

.ה תעשייהמבנ – החכירהמטרת

.3מתחמי תעשייה סיווג –ייעוד

המגרש ניצב מבנה אשר הוקם בתקופה שקדמה לתאריך כניסתו של חוזה זה על

לתוקף. במידה ובניית המבנים לא הושלמה כדי אפשרות אכלוסם המלא, החוכר

מתחייב להשלים את בניית המבנים בתוך שנה מיום החתימה על החוזה.

נוספים סכומים היוזםבמידה וישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז, לא ישלם

. היוזםלמנהל בגין תוספות אלו והיטל ההשבחה יחול במלואו על

חוזה מכר 3.3

שנחתם בין ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ (להלן: 5.4.2012תמצית חוזה מכר מיום

) בע"מ (להלן: "ארדן") ולבין מגה אור 1993"המוכרת") לבין ארדן תעשיות חשמל (

החזקות בע"מ (להלן: "מגה אור"):

, באזור התעסוקה 21א' עפ"י תוכנית מד/ 75, מגרש 5894בגוש 19חלקה -קרקעה •

רעות.-מכבים-מודיעין

המוכרת מתחייבת למכור ולהעביר לארדן ולמגה אור את מלוא זכויותיה בקרקע,

בתוספת מע"מ. ארדן רוכשת מחצית בלתי מסוימת ₪ 22,701,184תמורת סך של

בלתי מסוימת מהקרקע. יובהר כי ארדן לא מהקרקע ומגה אור רוכשת מחצית

תערוב לחיובי מגה אור כלפי המוכרת ומגה אור לא תערוב לחיובי ארדן כלפי המוכר.

המוכרת תשלם מס שבח ו/או מס הכנסה ו/או מס רווחי הון בגין מכירת -מיסים •

הקרקע וכל מס, אגרה או היטל אשר דרישת התשלום בגינם התקבלה עד למועד

החזקה. הקונה תשלם מס רכישה, היטלי השבחה בגין תוכניות שאושרו מסירת

לפני ואחרי מועד חתימת החוזה וכל מס, אגרה או היטל אשר דרישת התשלום

בגינם התקבלה לאחר מועד מסירת החזקה.

להלן. 3.3החוכר הקודם של הנכס, ראו סעיף 4



הסכם שכירות 3.4

שנחתם בין ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ (להלן: 5.4.2012תמצית הסכם מיום

) בע"מ (להלן: "ארדן") ולבין מגה אור 1993ין ארדן תעשיות חשמל ("השוכרת") לב

החזקות בע"מ (להלן: "מגה אור", ארדן ומגה אור ביחד יקראו להלן "המשכיר") :

מ"ר , למעט גג המבנה, אשר ישמש כמרכז 12,550 -מבנה בשטח בנוי של כ -המבנה

ניהול, ייצור ולוגיסטיקה של השוכרת.

לסיים את תכנון המבנה ולהקים אותו כשכל מערכותיו פועלות וכשהן המשכיר מתחייב

במצב הראוי לשימוש למטרתן ע"י החברה.

כל הוצאות תכנון הפרויקט, לרבות הוצאות ששולמו ו/ או אושרו לתשלום ע"י השוכרת

לפני חתימת ההסכם, יחולו על המשכיר. המשכיר מתחייב כי תכנון הפרויקט והקמתו

להסכם ותכניות הביצוע ויאושרו ע"י השוכרת. יבוצעו בהתאם

יום ממועד החתימה על ההסכם; 90קבלת היתר בניה בתוך -לו"ז לביצוע הפרויקט

יום ממועד קבלת היתר בניה; מסירת חזקה 30תחילת ביצוע עבודות בניה בפועל בתוך

תקשורת במחסן כולל המשרדים התפעוליים בגרעינים, דרכי גישה טעינה ופריקה וחדר

. 1.7.2013; מסירת יתרת המושכר כשהפרויקט מושלם וגמור עד 1.4.2013תהא עד

טרם בוצעה מסירת החזקה במחסן, רשאית השוכרת 1.8.2013במידה ועד ליום

.1.3.20145לדחות את מסירת החזקה במושכר כולו עד ליום

ות בלתי לאחר השלמת הפרויקט השוכרת תשכור את המבנה בשכיר -תקופת השכירות

-שנים. לשוכרת תהא אופציה להאריך את תקופת השכירות ב 10מוגנת, לתקופה של

שנים כ"א ותקופת שכירות 5שתי תקופות נוספות ראשונות של -תקופות נוספות 3

חודשים. 11 -שנים ו 4נוספת שלישית של

9% -ב 1/12דמי השכירות החודשיים יהיו בסך השווה למכפלה של -דמי השכירות

מסך עלות הקמת הפרויקט כהגדרתו להלן, בתוספת מע"מ, וישולמו ישירות, בחלקים

שווים, לכל אחד מיחידי המשכיר. דמי השכירות יחושבו במועד מסירת החזקה ויוצמדו

למדד המחירים לצרכן הידוע במועד מסירת החזקה. דמי השכירות לגבי כל תקופת

.5% -שכירות נוספת יעלו ב

ויקט הינה העלות המצטברת של כלל הסעיפים שלהלן (הסכומים עלות הקמת הפר

הנקובים אינם כוללים מע"מ):

.₪ 22,701,184רכישת המקרקעין תמורת סך של •

.1.6.2013, מועד המסירה לצרכי הסכם השכירות נקבע לתאריך 21.8.2013בפגישה מיום 5



כל העבודות הדרושות להקמת הפרויקט בהתאם לתכניות -פרק עבודות הבניה •

המכרז, אשר אינן מפורטות באחד מסעיפי המשנה להלן, אשר לצורך חישוב דמי

. במידה והעלות תהיה נמוכה מסכום ₪ 23,000,000שכירות יעמדו על סך של ה

מסך 4.5% -ב 1/12זה, יופחתו דמי השכירות החודשיים בסך השווה למכפלה של

ההפרש. במידה והעלות תעלה על סכום זה לא יחול שינוי בדמי השכירות.

תם מול עלות בפועל של עבודות חפירה, חציבה ומצעים, בהתאם לחוזה שנח •

.2011חברת ס.ע אבו עשיבה עבודות עפר בע"מ, בחודש נובמבר

כלל המיסים האגרות וההיטלים, לרבות היטל השבחה. •

עלות בפועל של תכנון הפרויקט והוצאות נלוות. •

עלות בפועל של פרק החשמל, המיזוג והמעליות, בהתאם לתכניות של היועצים •

עם השוכרת.המתאימים ושל יועצי הביטחון והתקשורת מט

עלות בפועל של פרק קירות תומכים וגדר היקפית ועבודות העפר בגינם. •

עלות בפועל של המעטפת החיצונית ושל עבודות הגמר במבנה ההנהלה, לרבות •

בניית משטח הדק במרפסת הצמודה למבנה ההנהלה.

עלות בפועל של סיכוך היחידות. •

עלות ההוצאות הנוספות, כהגדרתן בהסכם. •

.5%מימון שיחושבו לפי ריבית שנתית של הוצאות •

חישוב דמי השכירות כמפורט לעיל הינו בתנאי שסך עלות הקמת הפרויקט בפועל לא

. במקרה והעלות תעלה על סכום זה, תשלם השוכרת את ₪מיליון 80תעלה על

ממועד מסירת החזקה. 60ההפרש לידי המשכיר בתשלום שוטף +

תשלם החברה דמי שכירות בשיעור יחסי בהתאם החל ממועד מסירת החזקה במחסן

לשטח שהשוכרת עושה בו שימוש בפועל ביחס למלוא שטח המושכר.

השוכרת תהא רשאית, לאחר מסירת החזקה, לבצע על חשבונה שינויים במושכר שאין

בהם כדי לשנות או להשפיע על ביסוס ו/או מעטפת המושכר ו/או קונסטרוקציית

שאינם מהווים שינוי בניצול זכויות הבניה לרבות בניית גלריות, המושכר ו/או שינויים

בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם.

המשכיר יתקן במשך כל תקופת השכירות את כל הפגמים במושכר הנובעים מבניה

לקויה ו/או חומרי בניה פגומים ששימשו לבניה שבוצעה על ידו.

ביר ותהיה אחראית לתחזוקת השוכרת מתחייבת להשתמש במושכר באופן נאות וס

ושלמות המושכר וכל הקשור בו. השוכרת אחראית לתקן על חשבונה במשך כל תקופת

השכירות כל נזק, קלקול או בלאי אשר נגרם כתוצאה מבלאי סביר או מתחזוקה לקויה.



השוכרת תהא אחראית על ניהול המבנה כולו והיא לא תידרש לשלם למשכירה דמי

עבור קרן פחת ו/או דמי אחזקה כלשהם. ניהול ו/או תשלום

סיכום פגישה 3.5

שנערכה בין הצדדים, בעניין קבלת חזקה ומועד 21.8.2013תמצית סיכום פגישה מיום

תשלום דמי שכירות:

, מסירת החזקה במושכר תתבצע 5.4.2012על אף האמור בהסכם השכירות מיום

מועד המסירה . השכירותבשלושה חלקים ומועדים שונים ובהתאם לכך ישולמו דמי

.1.6.2013לצרכי הסכם השכירות נקבע לתאריך

מאחר והצדדים טרם יודעים מהי "עלות הקמת הפרויקט" כהגדרתה בהסכם השכירות,

מוסכם כי בשלב זה ישולמו דמי השכירות לפי עלות הקמת פרויקט מוערכת בסך של

י המשכירות, תקבע עלות . לאחר סיום תשלום מלוא הוצאות הפרויקט ע"₪מיליון 74

הקמת הפרויקט הסופית לפיה יש לשלם את דמי השכירות והצדדים יערכו התחשבנות

של דמי השכירות ששולמו עד לאותו מועד לפי העלות המוערכת, כך שישולמו לפי

העלות הסופית.

ארדן-חוזה מכר מגה אור 3.6

חשמל (להלן: בין ארדן תעשיות 21.10.2013תמצית הסכם רכישה שנחתם ביום

"ארדן") לבין מגה אור החזקות (להלן: "מגה אור"):

בתוספת ₪ 41,253,213מגה אור תרכוש את זכויותיה של ארדן בנכס, תמורת סך של

מע"מ כחוק, כך שלאחר הרכישה מגה אור תחזיק במלוא הזכויות בנכס.

כל צד ישא במיסים החלים עליו עפ"י כל דין.

.5.4.2012קפו של חוזה השיתוף שנחתם ביום אם ביצוע התשלום יפוג תו

מידע נוסף 3.7

עלות ההקמה הסופית של הפרויקט נמסר מחברת מגה אור, כי 30.4.2014בתאריך

. מגה אור העבירה לשוכר תחשיב מעודכן לצורך עדכון דמי ₪ 79,050,000הינה

ה בעלות ההקמה נובעת משדרוגים יהשכירות בהתאם לעלות ההקמה הסופית. העלי

שבוצעו בסטנדרט הגמר בשטחי המשרדים במרכז.

ממגה אור נמסר כי נכון למועד הכנת חוות הדעת טרם הושלמה ההתחשבנות עם

העלות הסופית לצורך חישוב דמי השכירות צפויה וכי השוכר לעניין עלות ההקמה

.₪ 76,000,000לעמוד על



המצב התכנוני .4

-על מידע מעירית מודיעין ,מינהל מקרקעי ישראלמבוסס על מידע תכנוני מאתר האינטרנט של

מידע הקיים במשרדנו. ועל רעות-מכבים

תכניות בניין עיר רלבנטיות בתוקף 4.1

מהות התכניתתאריך מתן תוקף י.פ.מס' תכנית

תכנית מתאר מודיעין47475.5.1999מד/2020

אזור תעסוקה477529.6.1999מד/21

שינויים בשלביות406917.9.2001מד/1/21

הוספת תכלית למרכז לוגיסטי57823.3.2008מד/מק/5/21

ריכוז זכויות בניה 4.2

אזור התעשייה מודיעין מוגדר כאזור נקי מבחינה .3סיווג -מתחם תעשייה -ייעוד

הן המקלות ביותר. 3סביבתית. ההגבלות הסביבתיות עבור סיווג

(רשימת שימושים זו הינה לצרכי המחשה והבהרה בלבד של מאפייני תכליות ושימושים

מות במתחם זה יותרו עסקים משרדיים, כגון: מרכזי ניהול, בתי תוכנה חמ -המתחם)

תעשייתיות ללא פליטות, מכוני צילום והעתקות אור, מכללות מקצועיות, בתי דפוס,

מכוני גרפיקה. וכן ייצור והרכבה של ציוד רפואי, מכשירים אופטיים, כלי מוזיקה,

שעונים, צעצועים, משחקים וכלים חשמליים או אלקטרוניים, תעשית מזון ומזון תינוקות,

תרופות, תמרוקים, צבע לדפוס, סרטי צילום, עיבוד מוצרי עיבוד קרטון גלי, תעשיית

מתכת, תעשיית קופסאות פח וכלי חיתוך ועוד. השימושים יותרו בתנאי שיעמדו

בהוראות איכות הסביבה המפורטות בתכנית. לא יותרו שימושים למסחר.

זכויות בניה:

תת"קעיליתת"קעילי

17מ'120%45% (2)35% (1)85%5%

תכסית שטחי שירות במ"רשטח עיקרי במ"ר

מרבית

גובה

מרבי

חניה בלבד.צרכי ל 20%מתוכם )1(בסמכות הועדה המקומית לאשר תוספת מרתף לחניה חניה בלבד.צרכי ל 80%מתוכם )2(

כשטח שירות לחניה בלבד, בתנאים.

מ'. 15 -וצדדי מ', אחורי 10 -קדמי -קווי בניין



בהתאם לפרמטרים של פסולת מוצקה, פסולת התכנית קובעת מגבלות סביבתיות

רעילה, דלקים, חומרים מסוכנים, שפכים, רעש ורעידות, זיהום אוויר וריחות, חזות ונוף,

חומרים רדיואקטיביים וגידול בקצב/ כמות ייצור מזהמים, כמפורט בגוף התכנית.

איכות סביבה 4.3

לחתומה מטה סיבה לחשד הבחוות דעת זו לא הובא לידיעת החתומה מטה ולא היית

, דליפות דלק או PCBלקיומם של חומרים מסוכנים, כולל וללא הגבלה לאסבסט,

כימיקלים שקשורים לחקלאות, שנמצאים או לא נמצאים בנכס, במהלך ביצוע ההערכה.

החתומה מטה אינה בקיאה בביצוע בדיקות לחומרים כאלה. נוכחות של חומרים כאלה

הנכס. השווי בהערכה זו מבוסס על ההנחה כי אין חומרים יכולה להשפיע על שווי

מסוכנים קיימים בנכס או בסביבתו שיכולים להשפיע על שווי הנכס. נושא החומרים

המסוכנים אינו תחת אחריותם של החתומה מטה, החתומה מטה אינה בעלת הידע

השומה.הדרוש לגילויים של חומרים מסוכנים ונושא זה לא נלקח בחשבון בתחשיב

עקרונות השומה .5

משרדים הן גישת ההשוואה או גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בנייני תעסוקה

וגישת היוון ההכנסות.

ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות

הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי.

ההשוואהגישת 5.1

גישת ההשוואה הינה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין.

על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה, תוך

ביצוע התאמות נדרשות (מיקום, גודל, סטנדרט וכד').

גישת היוון ההכנסות 5.2

שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים שהנכס בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי

מניב לתקופת חייו הכלכליים. שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי סוג

הנכס, הפחת, גודל הנכס, מרכיב הניהול, רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת

תזרים המזומנים הצפוי וכד'.

גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים.



עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה .6

העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס. בחנו

את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא השימוש היעיל

והטוב ביותר.

מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן:באומדן שווי בנייני תעסוקה/משרדים

מיקום

אחד מהגורמים/האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים הוא המיקום. נגישות

תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתוך שכונות מגורים, בסמוך/בתוך אזורי תעסוקה,

על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים.

יעורי תפוסההיצע וביקוש וש

ישנה חשיבות רבה לעמוד על מאפייני השוק, האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה

בביקושים או שמא השוק בעלייה.

באומדן שווי תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות, הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם:

המושכר

גובה דמי השכירות: השטח במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על

קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות); סטנדרט -יחס ברוטו/נטו; מיקום יחסי ,המושכר

הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול.

דמי השכירות

לאור העובדה כי הנכס הינו נכס מניב, הערכתו נובעת מזרם התקבולים העתידי. אי לכך, יש

ת דמי השכירות, בעבר ובהווה, המלמדת האם דמי השכירות לבצע בדיקה מקיפה של רמ

הנובעים מהנכס ראויים. במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה, וזאת ללא

סיבות מוצדקות, אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי

כנסות לשנים הבאות ובמידת השכירות המקובלת בסביבה. אפשרות זו יש לבטא בתזרים הה

הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות.

מאידך, קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים, אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה ניתן

להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, התואמים את השוק.

בהקשר זה, יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות.

ת השוכרים והתמהילזהו

כאמור, מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר, יש לבחון

בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים.



תקופת השכירות

שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר את

בטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים מזומנים קבוע לתקופה הנכס בשנים הקרובות. למשקיע מו

ארוכה.

שיעור ההיוון

שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון. מכאן, שבחירת

השיעור המתאים מהווה גורם מכריע.

של שיעור שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר

הריבית במשק באותה עת.

את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות חופשיים

שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים.

מרכיבי שיעור ההיוון

ריבית בטוחה במשק, אי נזילות, עלויות עסקה, ניהול וגביה, פחת, אינפלציה ושינוי ריאלי, סיכון

ויזמות, מיסוי מקרקעין.

גורמים ושיקולים .7

באומדן השווי הבאנו בחשבון, בין היתר, את הגורמים והשיקולים הבאים:

של מודיעין.התעסוקה מיקום הנכס באזור •

התפלגות ותמהיל השימושים. שטחי הבנייה, סטנדרט הגמר, •

מוטלת האשר הכדאיות הכלכלית לניצול בחלקהקיימות יתרת זכויות בנייה לא מנוצלת •

בחשבון. הבספק ולפיכך לא הובא

ר בשלמות לשוכר אחד לתקופה מושכ הנכס מקרקעי ישראל. חכירה מהוונת מרשות •

. ארוכה

נים בעלי מאפיינים דומים ילבני , בחנו עסקאות שבוצעוהראוי לצורך בחינת שיעור ההיוון •

:2012-2014בשנים ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק

סקירה לשיעורי התשואה השמאי הממשלתי הראשי פרסם 17.12.2014בתאריך -

וון הכולל) הממוצע ישיעור התשואה (שיעור הה. 2014למחצית הראשונה של

(ללא שינוי 8.3%הינו ולוגיסטיקהלנכסי תעשיה 2014של שנת הראשונה למחצית

). חזויה יציבות בשוק הנכסים לתעשיה ולוגיסטיקה.2013ביחס לשנת



בהתאם לממצאי הסקירה, קיים קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ

או מרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים במיקום מרכזי (מע"ר של ערי גוש

ואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. דן), נצפה שיעור תש

הקשר נובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון:

איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה

וכו').

) 33%מכירת זכויותיה ( דיווחה חברת אלקטרה נדל"ן על 15.12.2014בתאריך -

. ₪ 102,600,000בפתח תקווה, תמורת סך של 7ב"בית קודאק" ברחוב התנופה

עפ"י מידע משלים שפורסם בעיתונות, הרוכשת הינה חברת מגדל אשר רכשה בסך

מהזכויות בנכס (יתרת הזכויות נרכשו מהבעלים האחרים בנכס) תמורת 50%הכל

מ"ר עילי וחניון תת קרקעי, כולל 24,000 -כ. הבניין בשטח של ₪ 154,000,000

ומושכר בשלמות לחברת קודאק תמורת דמי שטחי משרדיםשטחי ייצור לצד

.8% -השכירות המשקפים תשואה של כ

בבנין 50%דיווחה חברת לוינשטיין על עסקה לרכישת 28.12.2014בתאריך -

, התעסוקה באזור 2 המעיין ברחוב המצוי"), אטריום בית("תעסוקה, משרדים ומסחר

, חניה מקומות 165 וכן ר"מ 8,000 -כ של כולל בשטח קומות 5 בן הבנין. מודיעין

עפ"י מידע משלים הקיים במשרדנו, הנכס מושכר .₪ 33,240,000 -כ תמורת

.8.25%, העסקה משקפת שיעור היוון של 98% -בתפוסה של כ

בניה בע"מ, כי התקשרה בהסכם דיווחה חברת גירון פיתוח ו 17.8.2014בתאריך -

קומות מעל קומת מרתף בתוספת קומת 3לרכישת זכויות הבעלות במבנה תעשיה בן

מ"ר 10,000מ"ר (כוללים שטחי השכרה של 26,000 -גג, בשטח בנוי כולל של כ

והיתרה שטחי חנייה בקומת המרתף ובקומת הגג), הממוקם באזור התעשייה ראשון

בתוספת ₪מיליון 49, ידוע בשם בית מסוף, תמורת 54 חלקה 5033לציון, גוש

), בדמי שכירות שנתיים 84%שוכרים (שיעור תפוסה של 16 -מע"מ. הנכס מושכר ל

, בהנחת שיעור תפוסה מלא , העסקה משקפת שיעור תשואה שנתי ₪מיליון 3.2של

.6.5%. לפי שיעור התפוסה הנוכחי העסקה מבטאת שיעור היוון של 7.9%-של כ

זכויות לרכישת בהסכם התקשרהדיווחה חברת סלע קפיטל כי 21.11.2013בתאריך -

, חניה מקומות 68 וכן מרתף קומת מעל קומות 3 בן ואחסנה תעשיה במבנה הבעלות

בפתח אריה קרית ת"באזה 4 לטימורוב' ברח הממוקם, ר"מ 7,260 של מבונה בשטח

בחוזי שוכרים 2 -ל במלואו מושכר הנכס. מ"מע בתוספת ₪ מיליון 38 תמורת, תקווה



, ₪ מיליון 3.02 של שנתיים שכירות בדמי, שנים 10 -ו שנים 4 של לתקופות שכירות

.7.92%-כ של שנתי תשואה שיעור המשקפים

) 45%דווחה חברת אפריקה נכסים על מכירת מלוא זכויותיה ( 23.1.2013בתאריך -

, מלאכה ומשרדי לתעשייה אולמות בשימושיםב"פארק עסקים רחובות", הכולל

-. כ₪ 66,000,000-מ"ר, בתמורה לסך של כ 33,425-תפעול, בשטח לשיווק של כ

90.8%-מהזכויות נרכשו ע"י אמות השקעות המחזיקה לאחר העסקה בכ 40.8%

נרכשו ע"י צד ג'. מניתוח הנתונים עולה כי העסקה משקפת שיעור 4.2%-מהזכויות, וכ

העסקה משקפת את העובדה כי נמכרו חלק מהזכויות בנכס לנכס. 9.2%-היוון של כ

וכי בעל הזכויות נותר במושע.

ברחוב השדרה 1דיווחה חברת ליגד על מכירת בית ליגד 6.6.2012בתאריך -

-, א.ת. מודיעין, הכולל שטחי תעסוקה, מסחר ואחסנה בשטח של כ15המרכזית

העסקה ליגד התחייבה . במסגרת₪ 41,000,000-מ"ר, בתמורה לסך של כ 6,000

שנים). עפ"י מידע 3.6 -(כ 12.2.2016עד לתאריך 9.7% -לתשואה שנתית של כ

31.12.2011מהדוחות הכספיים של ליגד, דמי השכירות הממוצעים בנכס נכון ליום

-. מחיר העסקה משקף כ97% -למ"ר לחודש, שיעור התפוסה כ ₪ 49בגבולות

למ"ר בנוי. ₪ 6,800

, א.ת. 4ברחוב המעיין 2דיווחה חברת ליגד על מכירת בית ליגד 8.2.2012בתאריך -

מ"ר, בתמורה 6,600-מודיעין, הכולל שטחי תעסוקה, מסחר ואחסנה בשטח של כ

-. במסגרת העסקה ליגד התחייבה לתשואה שנתית של כ₪ 44,000,000-לסך של כ

דמי השכירות שנים. עפ"י מידע מהדוחות הכספיים של ליגד, 4לתקופה של 9.5%

למ"ר לחודש, שיעור התפוסה ₪ 53בגבולות 31.12.2011הממוצעים בנכס נכון ליום

למ"ר בנוי. ₪ 6,700-. מחיר העסקה משקף כ90% -כ

היכולים להוות אינדיקציה לדמי שכירות: נתוני השוואה מהסביבה הקרובה •

-צחאור (כ נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת לגבי שטחי מבנה, 2014פברואר בחודש -

שנים + 10 -מ"ר, יקבע סופית ע"י חישוב אדריכל). תקופת השכירות הינה ל 4,200

למ"ר ₪ 40שנות השכירות הראשונות הינם 5 -דמ"ש ב שנים נוספות. 5 -אופציה ל

.למ"ר בחודש ₪ 42 -בחודש ולאחר מכן יועלו ל

המשמש כמחסן מ"ר באזה"ת הנדון, 4,646הושכר שטח של , 2013חודש ינואר ב •

למ"ר בחודש. ₪ 45 -לוגיסטי ומשרדים, בדמ"ש של כ



בע"מ, וילארשל חברת 2013עפ"י שומת מקרקעין שצורפה לדו"ח תקופתי לשנת -

מרכז ניהול ולוגיסטיקה הממוקם בקרן הרחובות השדרה המרכזית וצלע ההר באזור

מ"ר (מתוכם מרכז לוגיסטי בשטח 13,000 -בשטח בנוי של כ, התעסוקה במודיעין

הושכר בתאריך מ"ר), 3,000 -מ"ר ומשרדים בשטח של כ 10,000 -של כ

בשנה למ"ר ₪ 35 -תמורת דמ"ש חודשיים של כ לחברת ג'קי לוג בע"מ 21.1.2014

למ"ר ₪ 38לשנה במהלך תקופת השכירות עד לסכום של ₪ 1הראשונה ועליה של

.לחודש

, 2013בשנת שהקמתו הסתיימה ומסחר ", פרויקט תעסוקה ATRIUMבפרויקט " -

מושכרים שטחי תעסוקהבאזור התעסוקה במודיעין, 2ברחוב המעיין הממוקם

(חלק מהשטחים הושכרו למ"ר לחודש ₪ 55 -ממוצעים של כתמורת דמי שכירות

למ"ר. ₪ 15 -דמי הניהול בנכס הינם כ .ברמת מעטפת וחלק בגמר מלא)

תחשיב השומה .8

תקופות. האחת, עד לתום תקופת 2 -אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון הכנסות, בחלוקה ל

השכירות הנוכחית והשנייה מתאריך זה ואילך.

הערך הנוכחי של ההכנסות בתקופה הראשונה נקבע ע"י היוון ההכנסה בפועל (דמי השכירות

עלות ההקמה ) בשיעור היוון המבטא את הודאות הגבוהה יחסית בקבלת התקבולים. עפ"י חוזה

לצורך הסכם השכירות טרם סוכמה עם השוכר. בהתאם למידע מהחברה העלות צפויה לעמוד

.₪מ' 76על

בתום תקופת השכירות הראשונה, הנחנו כי הנכס יושכר בדמי שכירות ראויים, התואמים את

למ"ר ממוצע לחודש). ₪ 43 -(כיום דמי השכירות כ

משך (שנים)הכנסה שנתיתסעיף תקופהשיעור

היווןערך נוכחי

Iדמי השכירות עפ"י

העלות הצפויה₪ 6,921,3488.427.50%₪ 42,100,000

II6,921,348 ₪דמי שכירות ראוייםעד תום החיים

הכלכליים7.75%₪ 47,600,000

₪ 89,700,000 סה"כ במעוגל

למ"ר ברוטו בממוצע. ₪ 6,750-שווי הנכס בגישת ההשוואה משקף כ



בדיקת רגישות

השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי, תוצאותיה:ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון.

₪ 89,700,0008.0%7.5%7.0%

95,900,000 89,700,000₪ 84,300,000₪ ₪אומדן שווי

מכיוון שהנכס מושכר בשלמות לשוכר אחד, .ושיעור התפוסה ערכנו בדיקת רגישות לדמי השכירות

תוצאותיה:. 5% -תוצאות הבדיקה לשינוי בשיעור התפוסה רלוונטיות רק לירידה ב

5%-דמ"ש נוכחיים5%

₪ 89,700,000₪ 7,270,000₪ 6,921,348₪ 6,580,000

85,300,000 89,700,000₪ 94,200,000₪ ₪אומדן שווי

השומה .9

, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר בשלמות נכסהלאור האמור לעיל, אומדן שווי

.₪ 89,700,000 ברצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג' בגבולות

כללי .10

השווי לא כולל מע"מ. •

לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס. •

, בה31.3.2013נערכה שומה לנכס ע"י דרור פרסה, למועד קובע 28.5.2013בתאריך •

.₪ 54,000,000נאמד שווי הנכס בשלבי הקמה בגבולות

שומות קודמות שבוצעו על ידנו לנכס: •

שוויתאריך

30.9.2013₪ 86,500,000

31.3.2014₪ 92,200,000

30.6.2014₪ 92,200,000

30.9.2014₪ 92,200,000

השינוי בשווי הנכס נובע מהפחתת עלות ההקמה המוכרת לצורך הסכם השכירות.



מסמך גילוי .11

מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים. מגה אורבקשנו מ 17.1עפ"י תקן

. מגה אור החזקותהתקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס, נשוא שומה זו, מחברת 12.3.2015בתאריך

תמצית המסמך:

.1972-קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב לא •

-הנכס מושכר לחברת בת של השותף .לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף •

ארדן תעשיות חשמל.

לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה, הסכם או התחייבות שניתנו •

וכיוצא באלה.לרשות המקומית

3לא נערכו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון בטווח של עד •

.31.3.2013, למעט הערכת שווי של דרור פרסה ליום שנים

לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי. •

להשפיע על שווי הנכס ואינה לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין, שיש בה כדי •

מפורטת בסעיפים לעיל.

הצהרות .12

אני מצהירה, כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות.

הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל.

אני מצהירה כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה.

י מצהירה, כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.אנ

שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על הכנסות

משרדי.

המקצועיים ועפ"י התקנים 1966הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו

של הועדה לתקינה שמאית.

אני מצהירה, כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו.

השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה.

בכבוד רב,


"1מודיעין מרכז קניות " -שומת מקרקעין מקיפה

, מודיעין 121שד' המלאכות




רונן כץ


גל אלש



אופירניר


אסף בן נון

רועי כהן

אמיר שיליאן

מור סעיד

מתן שמיר



שי עמיר



שי סייג


6744316 יפו -, תל אביב65| יגאל אלון 03-6259988| פקס. 03-6259999טל. www.shamaot.com

2.3.2015


לכבוד

בע"מ 1ריט מגה אור החזקות בע"מ


"1מודיעין מרכז קניות " -שומת מקרקעין מקיפה

, מודיעין 121שד' המלאכות

, מוגשת בזאת 11.1.2015אשר התקבלה במשרדנו ביום מר צחי נחמיאס ומר שמואל סייד, לבקשת

לצורך פרסום ",1מודיעין ), הידוע בשם "Power Centerלאומדן שווי מרכז הקניות (חוות דעת מקצועית

.דוחות כספיים

מגה אור החזקות בע"מ אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של

בע"מ. 1וריט

לפיו 22.12.2014מיום נחתם ע"י מר שמואל סייד ומר דרור גדאשר בע"מ 1קבלתי כתב שיפוי מריט

מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי

נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי העברת

מעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו/או בידי הציבור).מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (ל

מיום ומר איתמר רגב מר צחי נחמיאסאשר נחתם ע"י בע"מ ממגה אור החזקות קבלתי כתב שיפוי


החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י


הציבור).


השומה.

) IVSשל מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים ( 17.1תקן מס' שומה זו נערכה לפי






. שותפה ומנהלת משרד שמאי 1992משנת 289שמאית מקרקעין מס' רישיון עיסוק:

.2002. מוסמכת במינהל עסקים משנת 1994מקרקעין משנת

השכלה:

לימודי תואר ראשון במשפטים, הקריה האקדמית אונו. - 2012




אביב.-לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים, בהצטיינות, אוניברסיטת תל 1990 - 1988



שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות'. המשרד עוסק במגוון תחומי - 1994


1994כמתמחה והחל מתאריך זה ועד אוגוסט 1992משרד שמאים. עד תחילת 1994 - 1990



חברה בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. 1992 -החל מחברה נספחת ו - 1990


לסגירתה).

בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, שלוחת הטכניון בתל אביב. 2004 - 1995

קרקעין וערכם", ביטאון לשכת שמאי המקרקעין.חברת מערכת הביטאון "מ - 1995



יו"ר בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין. -2014




הועדה המייעצת לקביעת השמאים -שונות של מועצת שמאי המקרקעין חברה בועדות - 2007



, 19, 17.1, 14חברת ועדת המשנה של ועדת התקינה של מועצת השמאים לתקנים 2008

.12מקצועית להכנת תקן . בועדה ה21



בנכס.זכויות החברה שוק ל אומדן שווי







investmentנמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה (

propertyבונאות הבינלאומיים (), עפ"י כללי החשIFRSתקן בינלאומי ,( .IFRS13


:(להלן: "מגה אור")מחברת מגה אור החזקות מסמכים ומצגים שהתקבלו

.מסמכים משפטיים •

.2015ותחזית הכנסות לשנת 31.12.2014נתוני הכנסות מדמי שכירות, מעודכנים לתאריך •


. 31.12.2014נתונים כספיים של חברת הניהול לתאריך •

השלמות מידע בכתב ובע"פ ממנהל המרכז. •

.1מסמך גילוי •


ראו פרק נפרד בשומה. 1




5891 גוש:

23 22 :2חלקות

מ"ר 8,356 מ"ר 7,894 שטח קרקע רשום:

3מ"ר 18,514 -כ שטח בנוי ברוטו:

מקרקעי ישראלחכירה מהוונת ממנהל זכויות:


.22.1.2015, בתאריך טהמתומה חשי עמיר, מתמחה, בהנחיית הביקור בנכס נערך ע"י


מערב העיר, על -אזור המלאכה והשירותים של מודיעין (מרכז עינב), הממוקם בדרום

ממערב., כביש רוחב המחבר בין מודיעין ממזרח לראשון לציון 431תוואי דרך

בבניינים בבניה ו ין בשימושי מסחר, תעשייה ומלאכההאזור נמצא בשלבי פיתוח ומאופי

ומספר רב של מגרשים ריקים. חדשה. באזור קיימים מספר פרויקטים בשלבי הקמה

תחבורתית טובה, בשל הקרבה לתחנת רכבת "פאתי מודיעין", ולצירי תנועה ההנגישות

.6וכביש 1כביש , 431מרכזיים, כגון: כביש

שדרות המלאכות הינו ציר ראשי החוצה את מרכז עינב ממזרח למערב, ומהווה את

כביש הגישה הראשי אליו.

הפיתוח הסביבתי מלא.

.20/, עפ"י תכנית מד126 -ו 125גרשים מ 2

.20090119עפ"י תכנית היתר בנייה מס' 3




הסביבה העסקית 2.2

אזור המלאכה והשירותים (מרכז עינב) נועד לשמש תעשייה זעירה, מחסנים, מוסכים

נפתח 2005 ספטמבר. בפאואר סנטריםומרכזי מסחר בעלי אופי חוץ שכונתי כדוגמת

-"ישפרו סנטר", בשטח לשיווק של כ -באזור המרכז המסחרי הגדול הראשון בעיר

ידי שדרות המלאכות. מ"ר, הממוקם משני צ 21,600

מרכז מגה אור בשדרות המלאכות בשטח בהמשך נפתחו באזור מרכזים נוספים כגון:

-המרכז המסחרי של רמי לוי ברחוב החרוט, בשטח של כמ"ר, 4,600 -לשווק של כ

נשוא חוות הדעת ועוד. המרכזמ"ר, 10,000

מרכז מסחרי םמתקדמיות ורחוב החרוט נמצא בשלבי הקמה בפינת שדרות המלאכ

נוסף של חברת יוחננוף.

כמו כן, במרכז העסקים של מודיעין, במרכז העיר, ממוקם קניון מודיעין של חברת

מ"ר. 26,200 -עזריאלי, בשטח לשיווק של כ



מפת הסביבה:

נשוא השומה

ישפרו סנטר

ישפרו סנטר

מרכז מסחרי רמי לוי

מגה אור ישפרו סנטר יוחננוף



תיאור החלקות 2.3

מ"ר, 8,356 -מ"ר ו 7,894, בשטח קרקע רשום של 5891בגוש 23 -ו 22חלקות

בהתאמה, יוצרות חטיבת קרקע רציפה דמוית מלבן שפינותיו מעוגלות, פני הקרקע

בשיפוע יורד מצפון לדרום.

החלקות מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום, להמחשה בלבד): תשריט

גבולות:

חזית לשד' המלאכות, מעברו מרכז מסחרי "ישפרו סנטר". -צפון

חזית לרחוב הנפח, מעברו שטח פנוי בייעוד לאזור משרדים. -מזרח

יםשטחו מתקדמיםמבנה תעשייה בשלבי הקמה חזית לרחוב הקדר, מעברו -דרום

בייעוד לתעשייה.ים פנוי

חזית לרחוב האופה, מעברו מרכז מסחרי "ישפרו סנטר". -מערב



מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום, להמחשה בלבד): לום אווירתצ

מרכז המסחריתיאור ה 2.4

מבנים, 3" הכולל Power Center" הינו מרכז מסחרי מסוג "1מודיעין מרכז הקניות "

מ"ר (עפ"י תכנית היתר הבניה), הבנויים סביב רחבת 18,514 -בשטח בנוי כולל של כ

חד קומתי. 3הינם דו קומתיים ומבנה 2-ו 1חניה סלולה. מבנים

.2007מרכז הקניות נפתח לקהל הרחב בשנת

למרכז הקניות כניסה ראשית מצדו הצפוני (במפלס קומת הקרקע) משדרות המלאכות,

נוספת מצדו הדרומי (למפלס הקומה התחתונה) מרחוב הקדר וכניסות לפריקה כניסה

וטעינה ממזרח וממערב מהרחובות הנפח והאופה.

מגה ספורט, יינות ביתן, ,חנויות גדולות כדוגמת הום סנטר תמהיל השימושים כולל

טויס אר אס וכד', לצד בתי קפה ומסעדות.

מוסדרים ברחבת החניה במפלס 185 -מתוכם כמקומות חניה, 335 -במרכז קיימים כ

בחניון המקורה במפלס התחתון. 150 -העליון וכ



תיאור המבנים:

: המבנים בנויים בצורת האות 'ר' ומהווים את הצלעות הדרומית והמערבית 1-2מבנים

של המרכז.

המבנה הטופוגרפי של החלקה מאפשר גישה ישירה לשטחי המסחר מפלס תחתון:

ה מעורף המבנה. המפלס מחולק לחניון מקורה הממוקם במרכז, ויחידות במפלס ז

מסחריות בגדלים שונים הממוקמות בחלק המזרחי ובחלק המערבי של המפלס.

: בחזית לרחבת החניה, בחלוקה ליחידות מסחריות בגדלים שונים.מפלס עליון

חברים בין מעליות, גרם מדרגות ודרגנועים לעגלות, המ 2בין המבנים ממוקמות

המפלסים. במועד הביקור הדרגנועים לא פעלו והכניסה לעגלות נחסמה.

2 -מזרחית של המרכז. המבנה חד קומתי, מחולק ל-: ממוקם בפינה הצפון3מבנה

יחידות מסחריות המאוכלסות ע"י בית קפה ומסעדה.

מדת המבנים במתחם:תשריט הע

שדרות המלאכות

3

2

1



תצלום אוויר מתוך אתר האינטרנט של חברת מגה אור:

: תמונה אופיינית

סטנדרט הבנייה והגמר כולל בין היתר:

שלד בטון מזוין, קירות חוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי אבן נסורה, גג פח •

אלומיניום מבודד הבנוי על קונסטרוקציית פלדה. בשטחי המעברים, ריצוף באבן

מפח הבנויה על קונסטרוקציית מתכת. משתלבת וארקדה

עץ, תקרה קרמיקה/ פרקט/ בשטחי החנויות רמת גמר מלאה הכוללת ריצוף שיש/ •

צבע/ חשופה, תאורה תלויה/ פלורסנטית, ויטרינת זכוכית, טיח פנים/ אקוסטית/

חיפוי קירות דקורטיבי, מערכת מיזוג אוויר מרכזית ועוד.




רישוי 2.5

מעיון בתיק הבניין, נמצאו המסמכים הרלבנטיים הבאים:

, לביצוע עבודות עפר ויסודות 2.7.2006מיום 20060016היתר בנייה מס' •

(אזור המלאכה). 126 -125במגרשים

, לבניית מבנה רב תכליתי במגרשים 2.7.2006מיום 20060041היתר בנייה מס' •

(אזור המלאכה). 126 -125

, לתכנית שינויים בבניין רב תכליתי 26.2.2007מיום 20060159מס' היתר בניה •

).125-126א' (125במגרש

, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור המפלס 22.4.2007מיום 4טופס •

מיום 20060041התחתון בלבד (מבנה טיב טעם+ חניון), עפ"י היתר בניה מס'

. 26.2.2007מיום 20060159והיתר בניה מס' 2.7.2006

, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור מפלס עליון 5.7.2007מיום 4טופס •

מיום 20060041למעטפת בלבד (לא כולל חנויות), עפ"י היתר בניה מס'

. 26.2.2007מיום 20060159והיתר בניה מס' 2.7.2006

ס , לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור המפל31.7.2007מיום 4טופס •

העליון, למעט החנויות מיס לגוט, ספגטים, קפה ג'ו ומסעדת פינתי, עפ"י היתר

מיום 20060159והיתר בניה מס' 2.7.2006מיום 20060041בניה מס'

26.2.2007.



, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים למסעדת פינתי 9.10.2007מיום 4טופס •

והיתר בניה מס' 2.7.2006מיום 20060041בלבד, עפ"י היתר בניה מס'

.26.2.2007מיום 20060159

, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים לקפה ג'ו בלבד, עפ"י 6.1.2008מיום 4טופס •

מיום 20060159והיתר בניה מס' 2.7.2006מיום 20060041היתר בניה מס'

26.2.2007.

, Cניין קירוי ב -, לתכנית שינויים25.1.2008מיום 20080016היתר בניה מס' •

א'. 125תוספת גגונים וארכדות ותוספת גלריות במגרש

, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור הגלידרייה 16.4.2008מיום 4טופס •

, היתר 2.7.2006מיום 20060041וצומת ספרים בלבד, עפ"י היתר בניה מס'

מיום 20080016, היתר בניה מס' 26.2.2007מיום 20060159בניה מס'

.200800864והיתר בניה מס' 2008.114.

, לפיצול היתר שהוצא מיום 25.9.2008מיום 20070045היתר בניה מס' •

א' (קומת כניסה תחתונה). 125במגרש 2.7.2006

, לפיצול היתר שהוצא מיום 25.9.2008מיום 20070143היתר בניה מס' •

ותוספת גלריות שינויים פנימיים - (קומה עליונה). תכנית שינויים 2.7.2006

א'.125בחנויות במגרש

א': 125, לתכנית שינויים במגרש 18.11.2008מיום 20080298היתר בניה מס' •

הקטנת המחסן בחנויות צומת ספרים ובסט ביי.

, לתוספת גלריה ותוספת דלת 14.6.2009מיום 20090119היתר בניה מס' •

תוספת שטחים ותוספת ללא -, חלוקה פנימית בחנות בקומה התחתונהCבבניין

דחסנית קרטונים בחניון תחתון.

לא נמצא בתיק הבניין 20080086, והיתר מס' 25.1.2008ניתן ביום 20080016ככל הנראה טעות סופר, היתר מס' 4

בעירייה.



:20090119שטחי הבנייה לפי תכנית היתר בנייה מס'

3,780.691.36,395.06,486.310,266.9תחתון

גלריה (-3.55)

99.499.499.4

5,756.4149.2738.61,228.12,115.97,872.3עליון

גלריה (+3.06)

102.7146.6146.6249.3

גלריה (+2.90)

26.726.726.7

9,639.7240.5911.97,722.58,874.918,514.6סה"כ

סה"כ

שטח

(במ"ר)אחר

מפלס

שטח

עיקרי

(מ"ר)סה"כאחסנהמקלט

שטח שירות (במ"ר)

מ"ר משטחים לא מקורים (פרגולה, גגונים וקולונדה) במפלס 955.2בנוסף קיימים

העליון.

, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים למסעדת "אש", 17.6.2009מיום 4טופס •

.14.6.2009מיום 20090119עפ"י היתר בניה מס'

ניהול הנכס 2.6

מהשוכרים דמי ניהול בנוסף לדמי , הגובהחברת מגה אור בע"מהנכס מנוהל ע"י

השכירות.

למ"ר לשיווק לחודש. דמי ניהול אלה ₪ 11-דמי הניהול הנגבים מהשוכרים, הינם כ

תואמים את המקובל במרכזים מסחריים דומים.

. ₪ 325,000 -הסתיימה ברווח של כ 2014ממגה אור נמסר, כי פעילות הניהול בשנת

הניהול נכללים בדמי השכירות. מי מ"ר המושכר לשני שוכרים ד 457שטח של לגבי

לא הפרדנו אותו. -לאור העובדה כי חברת הניהול מאוזנת וכי הסכום זניח



זכויות משפטיות .3

נסחי רישום מקרקעין 3.1

תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות, אשר הופק

:26.1.2015ום משרד המשפטים ביהאינטרנט של באמצעות אתר

מ"ר, 8,356 -מ"ר ו 7,894, בשטח קרקע רשום של 5891בגוש 23וחלקה 22חלקה

בהתאמה.

רשות הפיתוח, בשלמות. - בעלות

.7/20כות מ, החלק בזמגה אור החזקות בע" -חכירות

. 3/20מגה אור החזקות בע"מ, החלק בזכות

. 1/2בע"מ, החלק בזכות 1ריט

.2054.2.8שנים, תאריך סיום 49חכירה לתקופה של

, נרשמה הגבלה בהעברה והורשה, על כל הבעלים, בשלמות.5חכירה לא מהוונת

ללא הגבלת , רזניק פז נבו נאמנויות בע"ממשכנתא מדרגה ראשונה, לטובת -משכנתא

על החכירה של מגה אור החזקות בע"מ, ביחד עם חלקה ), 35/100סכום, החלק בנכס (

.5981בגוש 22,23

ללא הגבלת סכום, , רזניק פז נבו נאמנויות בע"ממשכנתא מדרגה ראשונה, לטובת

.על החכירה של מגה אור החזקות בע"מ), 15/100החלק בנכס (

.3407 -3281, עמ' 9.7.2003מיום 5204י.פ. הערה בדבר אתר עתיקות, -הערות

חוזה חכירה 3.2

, בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המחכיר") 10.9.2007תמצית חוזה חכירה מיום

(להלן: "החוכר"): 6לבין חב' מבני תעשיה בע"מ

לפי תכנית מפורטת מס' 126 -ו 125(מגרשים 5891בגוש 23 -ו 22חלקות -המוחכר

מ"ר בערך, במודיעין. 16,250), בשטח של 20מד/

.2.8.2054-וכלה ב 3.8.2005-שנים, החל מ 49 -תקופת החכירה


מבנים רב תכליתיים. –מטרת החכירה

עפ"י חוזה החכירה המפורט להלן הזכויות מהוונות. ככל הנראה מדובר בטעות סופר. 5 החוכר הקודם של הנכס. 6



תעשייה ומלאכה. –ייעוד

מ"ר מבונים. 19,500 –קיבולת הבנייה

במידה וישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז, לא ישלם הזוכה סכומים נוספים

למנהל בגין תוספות אלו והיטל ההשבחה יחול במלואו על הזוכה. הטיפול בהליך איחוד

המגרשים, במידה ויידרש, הינו באחריות ועל חשבונו של היזם.

סכם רכישהה 3.3

חברת מבני תעשיה בע"מ (להלן: ביןשנחתם 13.5.2013מיום סכם רכישה התמצית

(להלן ביחד ) 65%(בע"מ 1וריט ) 35%("המוכרת") לבין מגה אור החזקות בע"מ

ולחוד: "הרוכשת"):

23וחלקה 22) מלוא זכויות המוכרת במקרקעין ובמבנה הידועים כחלקה 1( -הממכר

המצויים במודיעין, כשהן חופשיות ומשוחררות מכל זכויות מגבילות וכן 5891בגוש

עתיקות ובכפוף לזכויות השוכרים.המשכנתא, למעט הערה בדבר אתר

, בתוספת מע"מ. ₪ 116,000,000 -התמורה

כל צד ישא במיסים שיחולו עליו על פי כל דין. -מיסים ותשלומים

הסכם שיתוף 3.4

שנחתם בין חברת מגה אור אחזקות בע"מ 13.5.2013מיום תמצית הסכם שיתוף

"ריט"): בע"מ (להלן: 1"מגה אור") לבין ריט (להלן :

, הפעלתו, קה משותפת לניהול המרכז המסחריסהצדדים מתקשרים בניהם בע •

ושיווקו (להשכרה), כשטחים מניבים וכל הכרוך בכך ו/או למטרה אחרת שתוסכם

. (להלן: "העסקה המשותפת") ע"י הצדדים

שיעור החזקות הצדדים במקרקעין ובמרכז המסחרי לרבות מחויבותם של הצדדים •

לשאת בחובות, בהתחייבויות ובהוצאות של המרכז המסחרי וכן זכותם לקבל את

:(להלן: "יחס השותפות") , כלהלןנסות מהמרכז המסחרילק היחסי בהכחה

o 35% –מגה אור חלק .

o 65% –ריט .

כל ההכנסות ו/או התקבולים שיתקבלו במסגרת המרכז המסחרי יחולקו בין •

באופן נפרד השותפים בהתאם ליחס השותפות, כל צד ישא במיסים החלים עליו

ערך מוסף. למעט מס



תן מגה אור (בעצמה לידי הצדדים תיהחל ממועד מסירת החזקה במרכז המסחרי •

או באמצעות חברת ניהול מטעמה אשר בבעלותה המלאה של חברת מגה אור)

לעסקה המשותפת שירותי "ניהול על" למרכז המסחרי ולכל נושא במרכז המסחרי

NOI-מתוך מטרה לשפר את רמת המרכז וה ,אשר ידרוש מענה מטעם הצדדים

המרכז המסחרי. בעד מתן שירותי הניהול תקבל חברת מגה אור תשלום חודשי

בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ כדין. התשלום יהווה חלק מהתקציב השנתי

תהא זכאית לשום תמורה ת וכי למעט התשלום מגה אור לא המנהלהמאושר ע"י

נוספת לרבות לא להחזר הוצאות:

o י וכל עוד הרהמסחכז החל ממועד מסירת החזקה במר-NOI מהמרכז המסחרי

, 2013אפריל מוצמד למדדכשסכום זה ₪ 9,280,000נמוך מסכום שנתי של

לחודש. ₪ 10,000סך של

o בו ההחל ממועד ש- NOI חרי יעלה מעל הסכום המפורט לעיל, סמהמרכז המ

לחודש. ₪ 20,000-סך של

על כל התנהלות המרכז המסחרי, ניהול על משמעו, בין היתר, ביצוע בקרה ופיקוח •

ק, קד"מ, והשכרת שטחים במרכז המסחרי ועוד, הכל כמפורט ולרבות ביחס לשיו

חוזה. ב

לצד השני סירוב הראשוןהעברת זכויות תעשה בכפוף לזכות כל -העברת זכויות •

מנגנון המפורט בחוזה. "יועפ

צדדים תעמוד לצד האחר זכות להצטרף לכל מכירה בנוסף לזכויות המוקנות ל •

המעביר לבצע ביחס לזכויות המוצעות ובהתאם לתנאים מצטברים שיבקש

המפורטים בהסכם השיתוף.

ככל ומי מהצדדים יבקש לפרק את השיתוף במרכז המסחרי יבוצע פירוק שיתוף אך •

ורק בדרך של מכירה ולא בדרך של חלוקה בעין.

ניקה למגה אור זכות בלתי חוזרת, וללא תמורה, לרכוש ממנה ריט מע –אופציה •

תמורת, המסחרי והעסקה המשותפתמהזכויות במקרקעין, המרכז 15%

מסכום ההשקעות שיבצעו הצדדים במרכז 15%ובתוספת ₪ 18,444,000

שקדמה למימוש האופציה. ככל ותמומש האופציה יחזיק התקופה מהלךהמסחרי ב

ה אור יהיה רק במועד אחד . מימוש האופציה ע"י מגבנכס ויותמהזכ 50% -ב כל צד

כאמור לעיל ולא לחלקים ממנו. 15%-ורק ביחס למלוא ה



הסכם רכישה נוסף 3.5

בע"מ (להלן: "ריט" או 1שנחתם בין ריט 16.1.2014ה מיום ת הסכם רכישיתמצ

מגה אור" או "הקונה"): (להלן: " "המוכרת") לבין מגה אור אחזקות בע"מ

מהזכויות במקרקעין 15%ריט העניקה למגה אור הזכות לרכוש ממנה השיתוףבהסכם

ל , כך שלאחר הרכישה יחזיק כ(להלן: "הממכר") המרכז המסחרי והעסקה המשותפת

ומגה אור מבקשת לממש ,במקרקעין, במרכז המסחרי ובעסקה המשותפת 50%צד

את הזכות האמורה.

בתוספת מע"מ. , ₪ 18,733,558 -התמורה

החזקה בממכר תימסר לרוכשת כנגד ובמעמד מלוא תשלום -העברת החזקה

התמורה.

כל צד ישא במיסים שיחולו עליו על פי כל דין. – מיסים ותשלומים

הסכמי שכירות 3.6

בסיס המידע 3.6.1

ממגה שוכרים שונים. המידע לגבי דמי השכירות התקבל 20-הנכס מושכר ל

נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את כל החוזים לגבי כל שוכר ושוכר. אור

המידע שהתקבל.

תקופת השכירות 3.6.2

התפוסה בנכס למועד הקובע .7מ"ר 343,11-השטח לשיווק בנכס הינו כ

מ"ר 230 -(קיים שוכר שעובר לשכור יחידה קטנה יותר בשטח של כ 98%

בגינה סוכמו התנאים המסחריים וטרם נחתם חוזה כמפורט להלן).

השטחים מושכרים לתקופות שונות, יתרת תקופות השכירות נעה בין פחות

שנים. כמו כן, למרבית השוכרים מוקנות אופציות לתקופות 5-למשנה

שנים. 01-ל 3ן שונות, הנעות בי

אור. מ"ר בשטח לשיווק ביחס לשערוך האחרון עקב עדכון שטחים לשיווק שבוצע ע"י חברת מגה 38ישנה עליה של 7



דמי השכירות 3.6.3

₪ 151-ל ₪ 52מהנתונים עולה כי דמי השכירות נעים בטווח גדול שבין

למ"ר לחודש. ₪ 70 -דמי השכירות הממוצעים כ ."ר לחודשלמ

מניתוח הפער עולה כי השוני נובע, בין היתר, מהבדלי מיקום החנויות, גודל

החנות, סוג הפעילות ומועד תחילת השכירות.

55%-מ"ר (המהווים כ 6,252שוכרים מהותיים השוכרים יחד 2קיימים

מסך השטחים לשיווק).

תמורת דמי שכירות חודשיים ר מ" 3,465השוכרת טיב טעםחברת

והום סנטר 31.3.2017למ"ר, בחוזה עד ליום ₪ 75-ממוצעים של כ

למ"ר לחודש, בחוזה ₪ 58-תמורת דמי שכירות של כ מ"ר 2,787השוכרת

.31.12.2019עד ליום

השטח בשכירות משנה לרשת יינות ביתן (מחסני טיב טעם משכירה את

כמעט חינם) ולפאב/ בית קפה.

מכספומט, דוכן והשכרת חלק ממגרש הכנסות נוספות ת ובנוסף, קיימ

.2014לשנת ₪ 247,000סך של ב ,מגרש רכביםהחניה ל

שינויים שחלו במהלך השנה 3.6.4

,מ"ר 571כולל של בגין שטח חוזים חדשים 3נחתמו 2014במהלך שנת

דמי ר לחודש.למ" ₪ 60-134הנעים בטווח של תמורת דמי שכירות

וכן חוזה להשכרת חלק משטח .למ"ר לחודש ₪ 93 -השכירות הממוצעים כ

החניון התת קרקעי למגרש רכבים.



2015תחזית לשנה הבאה 3.6.5

, שוכר יחידהמושכר למהשטחים לשיווק) 2% -(כ 213בגין שטח של

לא קיימת . לשוכר2015תקופת השכירות הנוכחית צפויה להסתיים במהלך

י מחברת מגה אור נמסר כלהארכת השכירות לתקופה נוספת, אופציה

השוכר עתיד לחתום על חוזה שכירות חדש.

2015פינה את המושכר בינואר מ"ר 1,200 -כ שטח של אשר אכלסשוכר

סוכמו כי נמסר מחברת מגה אור ( במרכז ליחידה קטנה יותרצפוי לעבור ו

תפנההשטח שה .)הסכם שכירות התנאים המסחריים אך טרם נחתם

למ"ר ₪ 64 -תמורת דמי שכירות ממוצעים של כ ,שוכרים 2 -ל הושכר

והשני שוכר חדש. אחד מהם צפוי לעבור מיחידה אחרת במרכזלחודש,

לאחר כל השינויים .עבודות התאמה מבוצעות ביחידות ,במועד הביקור

. 100%המפורטים לעיל התפוסה בנכס תהיה

המצב התכנוני .4

, אתר רעות-מכבים-עיריית מודיעיןהמידע התכנוני מבוסס על מערכת המידע ההנדסי של

האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ועל מידע הקיים במשרדנו.

תכניות בניין עיר רלבנטיות בתוקף 4.1

י.פ.מס' תכניתיום מתן

תוקף מהות התכנית

תכנית מתאר מודיעין 47475.5.1999מד/2020

אזור שירותים, מלאכה ותעשיה זעירה491324.8.2000מד/20

שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכליים550128.2.2006מד/מק/1/20

סוככים זמניים בבתי אוכל572824.10.2007מד/35

הגדלת תכסית במגרשים 125- 573231.10.2007126מד/מק/2/20

ריכוז זכויות בניה 4.2

מבנים רב תכליתיים עם חזית מסחרית. -ייעוד

במפלס קומת רחוב המלאכות מותרת חזית מסחרית לחנויות -תכליות ושימושים

למסחר סיטונאי וקמעונאי, לאולמות תצוגה, לבעלי מלאכה כגון נגרים, דקורטורים,

יצרני שילוט וכיוב' וכן שירותי דלפק ומזנונים. לאורך החזית המסחרית מחויבת בניית

ארקדה.



מסחרית מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים, מחסנים בשטח המבנה שאינו מיועד לחזית

ב', מעל לקומת הרחוב, מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים, -ומשרדים. בקומות א' ו

מחסנים ומשרדים. לא יותרו אולמות שמחה בקומת הקרקע.

).5%דונם (מותרת סטייה עד 3.5 -שטח מגרש מינימלי


תת"קעיליתת"קעילי

13.5 מ'90%50%5 (3)30% (2)95%25% (1)

תכסית שטחי שירות במ"רשטח עיקרי במ"ר

מרבית

מס'

קומות

גובה

מרבי

עבור יציע. 8%כולל )1( שטח הארקדה כלול בשטחי השירות. )2( לחניה בלבד. 84%מתוכם )3(

לה, מ', לחניה ולשימושים נלווים 3.5קומות מרתפים בגובה מרבי של 2 -מרתפים

חושב תשמש כשטח אחסון ותמ', 2.5יתרת שטח המרתפים אשר גובהם יעלה על

כשטח עיקרי. הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר תוספת קומות תת קרקעיות

כשטח שירות למטרות חניה בלבד והשימושים הנלווים לחניה בלבד לפי התקן

.2020שבתכנית המתאר מד/

מ'. 3 -מ', צדדי 3 -מ', אחורי 0 -קדמי -קווי בניין

מ'. עם השלמת 4מ', בעומק של לפחות 0תחויב בניית ארקדה בקו בניין -ארקדה

רצפת הקומה תהווה קירוי לארקדה. -זכויות הבניה של הקומה מעל

יתרת זכויות בניה 4.3

מפלסעפ"י תב"ע

בתוקף במ"רבנוי עפ"י היתר במ"ר

יתרת זכויות

בניה במ"ר

15,437.55,859.19,578.4שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה

4,062.53,780.6281.9שטח עיקרי מתחת למפלס הכניסה

בנשוא השומה הינה לניצול התכסית הפנויה יתרת , 20090119עפ"י תכנית היתר מס'

מ"ר בלבד. 130 -כ



עקרונות השומה .5

השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי קניונים/מרכזים מסחריים הן גישת ההשוואה וגישת גישות

הוון ההכנסות.

הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות ההתאמות


גישת ההשוואה 5.1

גישת ההשוואה הנה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין.

דומים בסביבה, תוך על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים


עם זאת, מרכזים מסחריים הינם נכסים ייחודים. קיימות עסקאות רכישה של

קניונים/מרכזים מסחריים אולם לאור מורכבות הנכס וההתאמות הרבות הנדרשות,

שימוש בגישה זו יכול לגרום לעוות בתוצאות.

ההכנסותגישת היוון 5.2

היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים שהנכס בגישת


הנכס, רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי, גודל הנכס וכד'.

לת בהערכת נכסים מניבים.זו מקוב גישה


העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס. בחנו

את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא השימוש היעיל

והטוב ביותר.

מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן: 8קניונים ומרכזים מסחרייםבאומדן שווי

מיקום

אחד מהגורמים/ האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים מסחריים הוא המיקום.

נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתוך שכונות מגורים, בסמוך/ בתוך אזורי

(כבישי עורק) ואחרים.תעסוקה, על צירי תנועה

בפרק זה מרכז מסחרי, לרבות קניון, פאואר סנטר. 8



היצע וביקוש ושיעורי תפוסה

מוד על מאפייני השוק, האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה לעישנה חשיבות רבה



המושכר

למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות: השטח במאפייני המושכר ניתן

קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות); סטנדרט -המושכר; יחס ברוטו/ נטו; מיקום יחסי



עת מזרם לאור העובדה כי קניונים/ מרכזים מסחריים הם נכסים מניבים, הערכתם נוב

התקבולים העתידי. אי לכך, יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמי השכירות, בעבר ובהווה,

המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים. במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו

המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדקות, אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים

מת דמי השכירות המקובלת בסביבה. אפשרות זו יש לבטא בתזרים הבאות יתכנסו לר

ההכנסות לשנים הבאות ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות.


להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, התואמים את השוק.


זהות השוכרים והתמהיל

כאמור, מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר, יש

לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים.

ת כגון:המרכזים המסחריים למספר קטגוריו / ניתן להפריד את תמהיל החנויות

גודל החנויות וסוג הפעילות; חנויות רשת לעומת חנויות מקומיות, חנות בודדת.



הנכס בשנים הקרובות. למשקיע מובטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים מזומנים קבוע לתקופה

שנים עם אופציות 5במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה בסביבות של ארוכה.

לשוכר וזאת במיוחד לאור ההשקעה הרבה שמשקיעים השוכרים בחנות.






יעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של שיעור ש


את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות

חופשיים שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים.

ון מרכיבי שיעור ההיו

ריבית בטוחה במשק, אי נזילות, עלויות עסקה, ניהול וגבייה, פחת, אינפלציה ושינוי ריאלי, סיכון



באומדן השווי הבאנו בחשבון, בין היתר, את הגורמים והשיקולים הבאים:

מיקום הנכס באזור המלאכה והשירותים של מודיעין (מרכז עינב). •

שטחי הבנייה, סטנדרט הגמר, התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים. •

הבניה .זכויות הבנייה עפ"י תב"ע בתוקף. בנכס קיימת יתרת זכויות בנייה בהיקף ניכר •

אין כדאיות כלכלית -ולהבנתנו, בשלב זה את מרבית התכסית המותרת נצלתהקיימת מ

בניצול הזכויות בקומות העליונות.

יתרת -דן השווי הובאו בחשבון זכויות הניתנות לניצול בקומת הקרקע בלבדאי לכך, באומ

התכסית הפנויה והשטח שבו ממוקמים הדרגנועים הניתן להסבה לשטח עיקרי.

החלקה, ייתכן וניתן יהיה להסב חלק משטח החניון המקורה לשטח של הטופוגרפיהלאור

ועדה המקומית. לאור אי הודאות נדרש ואישור ההעיקרי, בכפוף לשמירה על תקן החניה

. ות לניצולון בעת חישוב יתרת הזכויות הזמינכי הדבר יאושר, שטחים אלו לא הובאו בחשב

מקרקעי ישראל. תקופת החכירה המהוונת לנכס מסתיימת רשותחכירה מהוונת מ -זכויות •

שנים. ערך נוכחי של אומדן דמי ההיוון לתקופה נוספת, 39 -, קרי בעוד כ2054בשנת

הנגזר משווי הקרקע ללא פיתוח, הינו זניח ולכן לא הובא בחשבון.



נתוני השוואה .8

נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון 8.1

רוב חברות הנדל"ן המניב המרכזיות הן חברות ותיקות, בעלות נכסים בהיקף גדול

ובשיעורי תפוסה גבוהים ועם ניהול איכותי. לצדן פעילות בשוק גם חברות הביטוח,

, סלע קפיטל ואחרות.1בעיקר כלל, מגדל והראל וקרנות השקעה כגון ריט

שאינם במרכז /או במרכזים מסחריים קטנים ו מרבית העסקאות 2013-2014בשנים

הארץ.

נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון למסחר המבוססים על עסקאות שבוצעו

ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק בשנה האחרונה:

פרסם השמאי הממשלתי הראשי סקירה לשיעורי התשואה 17.12.2014בתאריך �

שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע .2014של שנת ראשונה למחצית ה

ירידה קלה ( 7.8%בנכסים מסחריים הינו 2014ה של שנת ראשונלמחצית ה

). 2013ה של שנימחצית הלעומת ה

קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או מרכז הישוב לבין נמצא

ש דן), נצפה שיעור שיעור התשואה ממנו. בנכסים במיקום מרכזי (מע"ר של ערי גו

תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע,

ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות

פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').

תשואה באותו הנכס, כאשר שיעורי הן לזהות שונות בבנכסים מסחריים גדולים נית

בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. שוכריםל

ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות

קטנות ברחובות מרכזיים, שבהן שיעורי תשואה נמוכים יותר.

מהזכויות במרכז 51%עזריאלי, על רכישת דיווחה קבוצת 7.1.2015בתאריך �

מ"ר בתמורה לסך של 22,000 -בעמק" בעפולה הכולל שטח של כ Gהמסחרי "

שוכרים. 70 -ומאכלס כ 92%-. הנכס מושכר בתפוסה של כ₪ 171,700,000

העסקה כפופה לזכות סירוב ראשונה . 7.13% -מחיר העסקה משקף תשואה של כ

ולאישור הממונה על ההגבלים זכויות בנכס) מה 49%(בעלת 1ריט של חברת

את זכות הסירוב תכי היא מממש 1ריט דיווחה 5.2.2014בתאריך העסקיים.

.הראשונה הנתונה לה



בנכס מהזכויות 80% , על רכישת1דיווחה חברת ריט 31.12.2014בתאריך �

, בנתיבות ממוקם אשר, סנטר) גלובס מסחרי (שלב ב' של מרכז ומשרדים למסחר

של לסך מ"ר, בתמורה 8,700 -קומות, בשטח של כ 1-3מבנים בני 3הכולל

העסקה מחיר, 80% של בתפוסה ומושכר בשלמותו בנוי הנכס. ₪ 66,000,000

עד למועד קבלת אישור תב"ע והשלמת שיווקו, .9.3% -כ של תשואה משקף

תשלים החברה את רכישת יתרת הנכס ותשלם למוכר את יתרת התמורה בגין

שינבע מהשכרת NOI -על בסיס ה 9.5% -רכישת הנכס, בסך שישקף תשואה של כ

רכשה החברה זכויות במרכז המסחרי הממוקם בסמוך 2011יתרת הנכס. בינואר

לנכס (שלב א' במרכז המסחרי).

אל, על מכירת כל זכויותיה במרכז -ווחה חברת אדרייד 1.4.2014בתאריך �

. עפ"י ₪ 304,000,000ב, תמורת סך של המסחרי "דיזינגוף סנטר" בתל אבי

, החברה מחזיקה ב"מיני 2013שומה שצורפה לדוחות הכספיים של החברה לשנת

קניון" במרכז הכולל את השטחים אשר שימשו בעבר לחנות של המשביר לצרכן

370 -מ"ר שטחי מסחר וכ 11,600 -(בחלק המערבי של האגף הדרומי), הכולל כ

קרקע, קומה א', קומה עליונה, מרתף עליון ומרתף תחתון. מ"ר מחסנים, במפלסים

-, תמורת דמי שכירות המשקפים תשואה של כ97% -הנכס מושכר בתפוסה של כ

, בהתחשב במחיר הרכישה. 7.5%

של ח"אג בעלי לטובת משועבדות בנכס החברה זכויות מרבית כי העובדה לאור

שבין נאמנות לשטר בתוספת הקבועים לתנאים כפופה העסקה השלמת, החברה

.והנאמן החברה

על רכישת המרכז המסחרי 1דווחו חברות מגה אור וריט 13.5.2013בתאריך �

"ONE ) (הנכס )1ריט 50% -מגה אור ו 50%מודיעין" בא"ת מרכז עינב במודיעין

, 7.8% -משקפים תשואה של כדמי שכירות . ₪מיליון 116, תמורת נשוא השומה)

הרכישה.בהתחשב במחיר

דווחה סלע קפיטל כי רכשה מחצית מזכויות המרכז המסחרי 12.5.2013בתאריך �

-מ"ר עיקרי וכן כ 8,500 -"השדרה השביעית" בבאר שבע (במושע) בשטח של כ

. הנכס מושכר בתפוסה ₪מיליון 88.75מ"ר שירות (חלק החברה), תמורת 1,600

. ככל 8.4%שיעור תשואה של , המהווים₪מיליון 14.9ומניב נטו לשנה 90%של

תשולם 2016-2017שתהיה תוספת מעבר לדמי השכירות הבסיסים בשנים

.8.9%תוספת לפי שיעור תשואה של



מכרה, 30.5.2013 מיום ובעיתונות 29.5.2013 מיום ה"מאי באתר דיווח פ"ע �

הריהבנ" הצפון קניון"ו, בירושלים" הדר" בקניונים זכויותיה מלוא את מליסרון חברת

הקניונים מכירת. ₪ מיליון 441 של כולל סכום תמורת לביטוח חברה כלל לחברת

:הבא הפירוט פי על 7.7% של שנתית תשואה לפי נעשתה

o לביטוח חברה הקניון לכלל של מהבעלות 50% מכירת -בירושלים" הדר" קניון

בשטח כיום . הקניון)הכחול הריבוע בידי נותרים 50%( ₪ מילון 266 תמורת

הקניון עבר שיפוץ והרחבה . מקומות חניה 500-כ וכולל ר"מ 18,000 של

כולל הקניון. 12/2013 -ב שהסתיים חניה) קומות 2-ו מסחר קומת (הוספת

מקומות חניה. 1,232-ו לשיווק ר"מ 26,000

o לביטוח חברה לכלל הקניון נמכרו על מהבעלות 100% –בנהריה" הצפון" קניון

התאמת כולל – שנים 10-ל מובטחת 7.7% של ותשואה ₪ מילון 175 תמורת

מקומות חניה, 700 -ו ר"מ 11,000 של בשטח הקניון .התקופה בסוף תמורה

.למשרדים שלישית וקומה למסחר קומות 2 כולל

מבטא את העובדה כי לאור דרישת הממונה על ההגבלים כי מחיר העסקהיתכן

ך זמן שנקצב מראש. העסקיים החברה נאלצה למכור נכסים אלה בתו

נתוני השוואה לשטחי מסחר בסביבה 8.2

של חברת ישפרו 2014לשנת 2עפ"י שומת מקרקעין שצורפה לדו"ח לרבעון •

בע"מ, במרכז ישפרו א', הממוקם בסמוך לנשוא השומה, דמי השכירות הממוצעים,

, הינם:30.6.2014 -נכון ל

o למ"ר לחודש. ₪ 108-מ"ר, כ 250בחנויות בשטח של עד

o למ"ר לחודש. ₪ 81-מ"ר, כ 500 -מ"ר ל 251בחנויות בשטח של בין

o למ"ר לחודש. ₪ 88-מ"ר, כ 1,000 -מ"ר ל 501בחנויות בשטח של בין

o למ"ר לחודש. ₪ 51-מ"ר, כ 1,000 -בחנויות בשטח של מעל ל

שוכרים חדשים 11ן הסכמי שכירות עם במהלך השנה האחרונה נחתמו בנכס הנדו

למ"ר לחודש. ₪ 77 -מ"ר, בדמי שכירות ממוצעים של כ 1,680לשטח כולל של

הממוקם בסמוך לנכס נשוא השומה 2עפ"י מידע הקיים במשרדינו, במרכז מודיעין •

למ"ר לחודש. ₪ 61 -מושכרים שטחי מסחר תמורת דמי שכירות ממוצעים של כ



למגרשים בסביבהנתוני השוואה 8.3

עפ"י דיווחים במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים, בסביבת הנכס בוצעו העסקאות

, שטח 1 -הבאות (המקדמים שהובאו בעת חישוב שטח אקו': שטח מסחרי בק.ק.

:)0.6 -מסחרי במפלס אחר

) 5816בגוש 45וחלקה 28-30(חלקות 3שווק מגרש ח 31.7.2013בתאריך -

של רשות מקרקעי ישראל, 2013/127/ב במכרז מס' מר/3/6מד/ עפ"י תב"ע

בתוספת ₪ 12,008,888בייעוד איזור למסחר מיוחד, סכום הזכייה הינו

הוצאות פיתוח (הסכומים במכרז לא כוללים מע"מ). סכום הזכייה ₪ 12,354,778

למ"ר מבונה אקו'. ₪ 5,000 -משקף שווי של כ

) עפ"י תב"ע 4026בגוש 29-31(חלקות 501שווק מגרש 30.1.2013בתאריך -

של רשות מקרקעי ישראל, בייעוד איזור 111/2012מר/במכרז מס' 6131לד/

הוצאות פיתוח ₪ 84,430בתוספת ₪ 7,770,770מסחרי, סכום הזכייה הינו

₪ 4,300 -(הסכומים במכרז לא כוללים מע"מ). סכום הזכייה משקף שווי של כ

למ"ר מבונה אקו'.

, בשטח (מתחם יוחנונוף) 5890בגוש 5נמכרה חלקה 28.10.2011בתאריך -

. החלקה בייעוד לאזור ₪ 15,669,669מ"ר, תמורת סך של 10,511רשום של

משטח המגרש (עיקרי + שירות) ובנוסף שטח 81%מסחרי עם זכויות בניה של

ישראל של מנהל מקרקעי 228/2011החלקה שווקה במכרז מס' מר/ייעודי לחניה.

5,729,548בתוספת ₪ 12,000,000. סכום הזכייה הינו 26.10.2011בתאריך

הוצאות פיתוח (הסכומים במכרז לא כוללים מע"מ). ₪

3,835, בשטח רשום של 5892בגוש 19נמכרה חלקה 15.2.2011בתאריך -

. החלקה בייעוד למבנה רב תכליתי עם חזית ₪ 9,500,000מ"ר, תמורת סך של

למ"ר ₪ 4,200 -בדומה לנשוא השומה. העסקה משקפת שווי של כמסחרית

מבונה אקו'.



השומה תחשיב .9

אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות. שיעור ההיוון לנכס נקבע בהתבסס על נתוני

ההשוואה תוך ביצוע התאמות. יתרת זכויות הבניה נאמדה בגישת ההשוואה.

שווי המרכז המסחרי 9.1

דמי , 8%מ"ר הוונו בשיעור היוון בסיסי של 500מחנויות בשטח של עד דמי שכירות

מ"ר, המושכרות לרשתות יציבות בחוזים 500 -מחנויות בשטח של מעל ל שכירות

.)-0.25%לתקופה ארוכה ובדמי שכירות נמוכים, הוונו בשיעור היוון מופחת (

בשיעור הובא, אוכלסוטרם סוכמו התנאים המסחרייםהשטח שלגביו דמי השכירות מ

+). 0.5%(ן גבוה יותר המבטא דחיה עד לקבלתם היוו

+) 2%( גבוה יותרוונו בשיעור היוון ה דוכן, כספומט ומגרש רכבים, -נוספותהכנסות

המבטא את אופי ההכנסות.

נכס.בההכנסות מניהול הוונו בשיעור ההיוון הממוצע

סעיף

שטח

לשיווק

במ"ר

דמ"ש שנתייםשיעור

היווןשווי במעוגל

דמי שכירות משטחים מעל

500 מ"ר8,526₪ 6,758,1667.75%₪ 87,200,000

דמי שכירות משטחים עד

500 מ"ר2,579₪ 2,480,2088.00%₪ 31,000,000

דמי שכירות משטחים

שצפויים להתאכלס229₪ 222,8298.50%₪ 2,620,000

₪ 247,00010.00%₪ 2,470,000

₪ 325,0007.87%₪ 4,130,000

127,420,000 10,033,203₪ 11,334₪סה"כ

הכנסות מפעילות הניהול

הכנסות נוספות

למ"ר ברוטו בממוצע. ₪ 11,200-שווי הנכס בגישת ההשוואה משקף כ



שווי יתרת זכויות הבניה 9.2

כאמור, באומדן שווי יתרת זכויות הבניה הובא בחשבון השטח הזמין בקומת הקרקע

בלבד.

אומדן השווי נקבע בהתבסס על נתוני ההשוואה המפורטים לעיל, תוך מתן ההתאמות

הנדרשות.

סה"כ שווישווי למ"ר מבונהשטח במ"ר

330₪ 2,500₪ 830,000

סיכום 9.3

127,420,000 ₪שווי המרכז המסחרי במעוגל

830,000 ₪שווי יתרת זכויות הבניה

128,300,000 ₪סה"כ שווי, במעוגל


ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם לכך

. תוצאותיה:0.5%השיעורים האחרים, בשיעור של שינוי בכל

₪ 128,300,0007.50%7.75%8.00%

124,300,000 128,300,000₪ 132,400,000₪ ₪אומדן שווי

מהשוכרים לדמי השכירותהשינוי הינו ערכנו בדיקת רגישות לדמי השכירות.

. תוצאותיה:5%, בשיעור של בנכס מ"ר 500המאכלסים שטח של מעל

5%-דמ"ש נוכחיים5%+

₪ 128,300,000₪ 7,096,000₪ 6,758,166₪ 6,420,000

123,900,000 128,300,000₪ 132,600,000₪ ₪אומדן שווי



בנכס, בשיעור לשיעור התפוסה השינוי .ערכנו בדיקת רגישות לשינוי בשיעור התפוסה

5%, הבדיקה בוצעה לירידה של 100%(מכיוון שהתפוסה בנכס הינה 5%של

:בלבד)

₪ 128,300,000100%95%

123,900,000 128,300,000₪ ₪אומדן שווי

השומה .10

החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, לאור האמור לעיל, אומדן שווי הנכס, בשוק

.₪ 128,300,000 נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג' בגבולות

כללי .11



בנוסף הכנו .₪ 116,000,000בסך של 5.5.2013אמדנו את שווי הנכס למועד קובע •

שערוכים רבעוניים ממועד הכנת חוות הדעת.

עליה בהכנסות , הממוצעים בנכסהעלייה בשווי הנכס נובעת מעליה בדמי השכירות

מפעילות הניהול ועליה בהכנסות הנוספות.



, 31.12.2014התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס, נשוא שומה זו, ליום 2.3.2015בתאריך

. תמצית המסמך:מגה אור החזקותמחברת

.1972-לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב •

לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף, ו/או מחזיקים שהם בעלי עניין •

וכד'. 10, חברות קשורות9בתאגיד, כגון: חברת בת

לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל מגה אור החזקות,חברת ככל הידוע ל •

זה הסכם בנייה, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה.

ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. %50-חברה אשר חברה אחרת מחזיקה ב 9

חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל הנכס. 10



לא הועברו אלינו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון בטווח •

שנים. 3של עד

לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס מגה אור החזקות,חברת כל הידוע לכ •

במקרקעי צד שלישי.

לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה מגה אור החזקות,חברת ככל הידוע ל •

למקרקעין, שיש בה כדי להשפיע על שווי הנכס ואינה מפורטת בסעיפים לעיל.

הצהרות .13

ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות.אני מצהירה, כי למיטב


המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה. אני מצהירה כי

ין השומה.אני מצהירה, כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמ

שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על

הכנסות משרדי.

ועפ"י התקנים 1966הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו

המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית.

לביצוע הערכה זו.אני מצהירה, כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים

השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה.

בכבוד רב,



רונן כץ


גל אלש

רפופורט גנאדי


ניר אופיר


אסף בן נון

רועי כהן


מור סעיד

מתן שמיר



שי עמיר



שי סייג


BIGמרכז מסחרי –שומת מקרקעין מקיפה

, קריית שמונהאזור תעשייה גליל עליון




11.03.2015

7061-04: מספרנו

לכבוד


מרכזי קניות בע"מביג



קריית שמונה, אזור תעשייה גליל עליון

חברת מגה אור החזקות בע"מ ומר אסף נגר סמנכ"להכספים של מר חיים אונפלוס, סמנכ"ל לבקשת

בזאת מוגשת, 22.12.2014אשר התקבלה במשרדנו ביום חברת ביג מרכזי קניות בע"מ, הכספים של

לצורך מגה אור בע"מ (להלן: "החברה") בנכס, ביג זכויות חברת חוות דעת מקצועית לאומדן שווי

.דוחות כספייםפרסום

חברת מגה אור החזקות בע"מ אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת הדוחות הכספיים של

וכי תפורסם לציבור. וחברת ביג מרכזי קניות בע"מ

מיום ומר ישראל יעקבי מר צחי נחמיאסאשר נחתם ע"י מביג מגה אור בע"מקבלתי כתב שיפוי

החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה לפיו מתחייבת 4.2.2014

כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי


הציבור).

התניות לגבי שכר הטרחה בעבור חוות דעת זו. כמו כן, לא קיימת תלות ביני לבין מזמין לא קיימות

השומה.

) IVSולפי כללי השמאות הבינלאומיים ( של מועצת שמאי המקרקעין 17.1שומה זו נערכה לפי תקן מס'




אולפינר דברת המומחה:שם




השכלה:








. המשרד עוסק במגוון תחומי ושות' שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר - 1994


1994זה ועד אוגוסט כמתמחה והחל מתאריך 1992משרד שמאים. עד תחילת 1994 - 1990





לסגירתה).

לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, שלוחת הטכניון בתל אביב.בצוות ההוראה בתוכנית 2004 - 1995




י המקרקעין. יו"ר בית הדין של לשכת שמא -2014







, 19, 17.1, 14נה של ועדת התקינה של מועצת השמאים לתקנים חברת ועדת המש 2008











investmentנמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה (

property החשבונאות הבינלאומיים (), עפ"י כלליIFRSתקן בינלאומי ,( .IFRS13

.31.12.2014 – הקובע לשומה מועדה

מסמכים ומצגים עליהם מבוססת חוות הדעת:

ואישורי זכויות. 14 -א ו7חוזה חכירה למגרשים •

חוזה רכישה מ.נ.ג.ל וביג. •

.31.12.2014תאריך נתוני הכנסות מדמי שכירות, מעודכנים ל •

. 2015הכנסות לשנת תחזית •


.המרכזהל השלמת מידע בע"פ ובכתב ממנ •

.1גילוי מסמך •






13150 :גוש

19 :חלקהחלק מ

B 14 א'7 :2מגרשים

מ"ר 1,200 מ"ר 23,000 מ"ר 9,450 :קרקעשטח

מקרקעי ישראל מרשותמהוונת חכירה זכויות:

מ"ר 10,795בנוי כולל של בשטח BIGמרכז מסחרי תיאור הנכס:


.24.12.2014בתאריך בהנחיית החתומה מטה, ,מתמחה, שי עמיר נערך על ידי בנכסביקור

אור הסביבהית 2.1

מזרח מממוקם במבואות הדרומיים של קרית שמונה, גליל עליון, תעסוקה מרחביאזור

התעשייה הדרומי של אזורל מדרוםו המקשר בין טבריה למטולה,במקטע 90 כבישל

בין שתי רשויות מקומיות: עיריית קריית שמונה ומועצה מחולקהאזור . קריית שמונה

. אזורית גליל עליון

"קירור , ביניהם מפעלי "עוף הגליל"הסביבה מאופיינת במבני תעשייה חד ודו קומתיים,

הסמוכים., ומפעל תעשיות מתכת ונירוסטה גליל"

באזור נמצאת , ממוקם מתקן טיהור שופכין גדול. בגבול הדרומי של אזור התעשיה

המט"ש למיקום חלופי ולשנות את ר יהעבל , לפיה מתוכנן19868ג/בשלבי הכנה תכנית

ה לתעסוקה ומסחר. יאופי האזור מתעשי את

פרט ,אשר נהרס מפעל "סיידר הגליל" לשעברממוקם במתחם BIGמרכז מסחרי

מרכז המבקרים. מבנה ל


בשטח 14בחוזה החכירה עם רשות מקרקעי ישראל, מגרש .2007025מתוך תשריט מדידה בתכנית היתר בניה מס' 2

. Bמ"ר וכולל גם את מגרש 24,200כולל של



, להמחשה בלבד):בעיגול מפת הסביבה (מיקום הנכס מסומן


ממעמד סוציו מרביתםתושבים. 64,000 -במרחב קריית שמונה והאזור מתגוררים כ

אזורי התעשייה, פזורים ברחובות העיר ושטחי המסחר כמחצית מ אקונומי בינוני.

בקניונים ומרכזים מסחריים. והמחצית האחרת

פירוט מוקדי המסחר העיקריים בסביבה:

מ"ר הכוללים בעיקר 10,000 -בשטח של כקניון נחמיה הממוקם בצפון העיר, -

רשתות מקומיות.

ממוקם במרכז העיר בסמיכות לתחנה המרכזית, -)אדריאל בע"מ( סנטר 8קניון -

בעל אופי שכונתי וכולל בעיקר חנויות בוטיק מקומיות ומעט רשתות ארציות. הקניון

2010' כאשר בתוספת האחרונה בשנת 90-נבנה במספר שלבים החל משנות ה

. מ"ר 14,500-הוכפל שטח המסחר לכ

15 -מונה כ ממוקם בצדו המזרחי של אזור התעשייה הדרומי. -פישמן)( ONEמרכז -

המרכז בית קפה, תחנת תדלוק ועוד. ,מאפייה ,בשטחים גדוליםנויות דיסקאונט ח

. 2011עבר שיפוץ מקיף והשקה מחדש בשנת

אירועים ועוד.ן , תחנת דלק אלונית, גכולל מסעדות -מתחם צומת גונן -



בתי קפה, גן אירועים. ,מסעדותהכולל מתחם מסחרי -צומת מעיין ברוך -

סניפי בנק, דואר 2הימצאותם של חרף ,מרכז העירממוקם ב –המרכז הישן -

מצוקת חניה, ואינו מהווה מוקד ויות נוספות, המרכז מיושן, מוזנח, קיימת וחנ

משיכה למבקרים.

3המגרשיםאור ית 2.3

אי רגולרית, דונם, צורתם 33.65 -כ כולל שלקרקע בשטח B-ו 14א, 7מס' מגרשים

פני הקרקע מישוריים.

שימושה של חברת "קירור בא' מצוי בחזקתה ו7מ"ר מתוך מגרש 700 -שטח של כ

גליל".

הגליל העליון. BIGעל המגרשים בנוי מרכז מסחרי

בהיקף המגרשים דרך שרות סלולה, המקשרת לכבישים פנימיים באזור התעשייה

. 90ולכביש

חוזה החכירה):תשריט המגרשים (מתוך

בתכנית בניין עיר החלה באזור לא קיימת חלוקה היתר הבנייה.פרטי המגרשים לקוחים מתוך חוזה החכירה ותשריט 3 למגרשים.

7מגרש א

Bמגרש

(מהווה חלק

)14ממגרש

14מגרש



ת:בולוג

90דרך את המתחם עם המקשרהכניסה לאזור התעשייה כביש לחזית -מערב

למפעלי עוף הגליל ותנובה גליל. ), וצלע חלקיתBIG(צומת

מבנים של "קירור גליל", רחבה תפעולית של המפעל, מאפייה מרחבית. צלע ל -וןצפ

.מפעל קירור ואחסון גלילצלע ל -מזרח

כביש גישה היקפי ומעברו בריכות מט"ש וכן מדרום מערב מפעל עוף הגליל. -דרום

תצלום אויר מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום, להמחשה בלבד):

המסחרי המרכזאור ית 2.4

" BIG 90גליל עליון", ממוקם בכניסה לאזור התעשייה, עם גישה ישירה מכיוון כביש ,

הבנויים בצורת האות ) A,B,C,D( חד קומתיים וכולל ארבעה מבנים 2012נפתח בינואר

.מקומות חניה 470 -הכוללת כ "ח", סביב רחבת חניה פתוחה

בשטח של חנויות גדולות מאכלס מספרמ"ר, 10,795 -כולל של כ בנויהמרכז בשטח

חנויות אלה, המהוות .וקסטרו, גולף H&O, סלקט, סופרפארם, שופרסל -מ"ר ויותר 500

מוקד משיכה לקהל, מחולקות בין המבנים השונים.



, קיים מבנה בצורת תפוח, אשר B -ו Aמזרחי של המתחם, בין מבנים -בצד הדרום

נהרס כולו במסגרת הפרויקט). שימש כמרכז מבקרים במפעל סיידר הגליל (אשר

וד המבנה מאכלס את משרדי ההנהלה, משרדי חברת שלמה סיקסט השוכרת בצמ

המבנה ריקים. יר שטחשטח קרקע למגרש למכירת רכב. ית

:"קריית שמונה "BIGמתוך אתר האינטרנט ,תכנית המרכז

Bמבנה

Aמבנה

Cמבנה

Dמבנה

-מבנה "תפוח"

ההנהלהמשרדי

מגרש

חנייה




:סטנדרט הבניה והגמר

אלומיניום פח גג, נסורה אבן בחיפוי טרומיים מאלמנטים חוץ קירות, מזוין בטון שלד

.פלדה קונסטרוקציית על הבנוי מבודד

יצוףוכוללת בין היתר, ר צרכי השוכריםהמשתנה לפי מלאה גמר רמת חנויותה בשטחי

טיח, זכוכית ויטרינת, שקועה תאורה, דקורטיבית קרהת, עץ/ פרקט/קרמיקה/ שיש

, מערכות בטיחות אשמרכזית אוויר מיזוג מערכת, דקורטיבי קירות חיפוי/ צבע /פנים

.ועוד

שמסביב למפעלים ברחבי המתחם הותקנה מערכת לניטור אמוניה, לאור הקרבה

הכוללים חדרי קירור גדולים.

רישוי 2.5

הריסת מבני תעשייה (סיידר ל, 24.1.2007מיום 2007025היתר בניה מס' •

מ"ר. 10,743.86הגליל), סה"כ שטח להריסה

הקמת מבנה מסחרי חדש בשטח ל, 13.6.2007מיום 2007025היתר בניה מס' •

מ"ר, ממ"מים בשטח 10,326.49מ"ר. שטח עיקרי של 10,794.96כולל של

מ"ר. 57.85מ"ר, מתקנים ומערכות בשטח 80.45מ"ר, מבואות בשטח 330.17

חידוש של ההיתר, נוספו תנאים ל 14.7.2008מיום 2007025היתר בניה מס' •

שום ועוד.יבין היתר בנושא גז אמוניה, מיגון ואמצעי הגנה וי ,לביצוע

על גבי מתקן פוטו וולטאי תלהקמ, 17.4.2012מיום 2012141ניה מס' היתר ב •

קילו וואט, על שטח של 630גגות המבנים הקיימים בהיתר, בהספק של עד

. 10/ד/10מ"ר, על פי דרישות תמ"א 8,969.03



4טפסי

, המאשר חיבור מערכות 2007025לפי היתר בנייה מס' 22.2.2009מיום 4טופס •

בלבד, לא לאכלוס (הוגשה תכנית שינויים מצב B ,C ,D לביצוע אינטגרציה למבנים

.סופי). מפורטות עבודות פיתוח שיש להשלימן

זמני לפי היתר 4, למתן טופס 12.1.2012אישור המשרד להגנת הסביבה מיום •

., לאחר שאושר קיום ביצוע פתרונות מיגון למפעלים2007025מס'

יום. 60וביצוע תרגול תוך אישור אכלוס סופי יינתן לאחר הגשת נוהל חירום -

במקביל תעשה פניה למפעלים "עוטפי ביג" בדבר ניתוק המאווררים ועדכון -

תנאים בהיתרי הרעלים.

סוגית הטיפול במפגע הריח תעשה בהמשך. -

המאשר אכלוס שטח של ,2007025לפי היתר מס' 2.5.2012מיום 4טופס •

טרות אחסנה, מתקני היתרה לפי תכנית ההגשה למו מ"ר למטרות מסחר 8,550

מיגון והנדסה ושירות לעובדים באזור.

אישור האכלוס ניתן בהתאם להסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פס"ד בתאריך

17.7.2011 .


למ"ר ₪ 17-18 -הנכס מנוהל ע"י חברת ביג. מרבית השוכרים משלמים דמי ניהול של כ

לחודש.למ"ר ₪ 27ות המזון משלמות לחודש. חנוי

דמי הניהול נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים לנכסים מסחריים דומים.

נתוני החברה:

שנההכנסות ניהול

וחשמל

הוצאות ניהול

ישירות הוצאות שיווק

רווח מניהול

וחשמל

2014₪ 2,670,487-₪ 1,505,221-₪ 506,413₪ 660,000

2013₪ 2,802,471-₪ 1,512,263-₪ 743,205₪ 550,000

2012₪ 2,210,241-₪ 1,292,408-₪ 734,605₪ 180,000

תנודתיות גדולה ברווחי קיימת מהנתונים ניתן לראות כי כמקובל במרכזים חדשים

ניהול טרם חברת הניהול עקב היותו מרכז הפועל מספר מועט של שנים ורווחי חברת ה

לשנה. ₪ 450,000 -הרווח המייצג הינו כלהבנתנו, התייצבו.




להלן סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא חוות הדעת, אשר אינה

לעיון מקיף במסמכים המשפטיים.מהווה תחליף


של רשם המקרקעין האינטרנטאתר מידע מפנקס הזכויות אשר הופק באמצעות תמצית

: 25.12.2014 יוםבמשרד המשפטים מ

מ"ר. 178,747רשום של קרקע בשטח 13150בגוש 19חלקה

-בעלויות

חלקים. 167309/178747 -קרן קיימת לישראל

חלקים. 11438/178747 -רשות הפתוח

א)7חוזה חכירה (מגרש 3.2

לבין (להלן: "המחכיר") ראלשבין מנהל מקרקעי י 2.2.1979חוזה חכירה מיום תמצית

:"החוכר") :(להלן מ.נ.ג.ל מיצי הגליל העליון בע"מ

מ"ר. 9,450 -, בשטח קרקע של כ2, חלק מחלקה 13150גוש :פרטי המוחכר

ותקופת חכירה 31.3.2027עד 1.4.1978שנים החל מיום 49 תקופת החכירה:

שנים נוספות. 49נוספת של

מפעל לרכז תפוחי עץ. מטרת החכירה:

אישור זכויות:

א, 7, הזכויות במגרש 14.1.2015בהתאם לאישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל מיום

מ"ר, רשומות על שם ביג מגה אור בע"מ. 9,450בשטח של

, ללא הגבלת סכום.ברזניק פז נבו נאמנותראשונה מדרגה קיימת משכנתא

קיימת משכנתא מדרגה ראשונה ברזניק פז נבו נאמנות, ללא הגבלת סכום.

קיימת משכנתא שניה בהרמטיק נאמנות, ללא הגבלת סכום.



)14חכירה מהוון (מגרש חוזה 3.3

(להלן: ראלשבין מנהל מקרקעי י 20.10.1999חוזה חכירה מהוון מיום תמצית

:"החוכר") :(להלן סיידר הגליל בע"מ לבין "המחכיר")

לפי תכנית מפורטת 14, מגרש מס' 19, חלק מחלקה 13150גוש :פרטי המוחכר

מ"ר. 24,200 -, בשטח קרקע של כ6898מס'

ותקופת חכירה 15.5.2044עד 16.5.1995החל מיום שנים 49 תקופת החכירה:

שנים נוספות. 49נוספת של

מפעל ליצור מים ותרכיזים. מטרת החכירה:

מ"ר מבונים. 23,000 קיבולת בנייה:

אישור זכויות:

, 14, הזכויות במגרש 20.1.2015בהתאם לאישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל מיום

מ"ר, רשומות על שם ביג מגה אור בע"מ. 24,200בשטח של



קיימת משכנתא שניה בהרמטיק נאמנות, ללא הגבלת סכום.

כרהסכם מ 3.4

תמצית הסכם מכר בין מ.נ.ג.ל בע"מ לשעבר סיידר הגליל בע"מ (להלן: "המוכרת") לבין

:12.3.2008ביג נועה בע"מ (להלן: "הקונה") מיום

המוכרת הינה בעלת זכות חכירה לדורות על פי שני חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי •

בשטח 6898ג/א' לפי תב"ע 7 -ו 14ישראל והמחזיקה הבלעדית במגרשים מספר

דונם, הכוללים את מבנה התפוח / מרכז המבקרים. 34-כולל של כ

הקונה רוכשת מהמוכרת את מלוא הזכויות במגרשים. •

הקונה מודעת לכך כי משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה, הגישו ערר בנושא •

) ולא תהיה לה כל טענה כלפי 2007025(היתר 27.4.2006היתר בנייה מיום

ת, בכל הנוגע לתוצאות הערר.המוכר

א' מצוי בחזקתה ושימושה של חברת קירור גליל. 7מ"ר ממגרש 700-שטח של כ •

בשטח זה תינתן זיקת הנאה על ידיי הקונה ללא תמורה לחברת קירור הגליל.

בתוספת מע"מ. ₪ 6,447,000 -התמורה •



-מיסים ותשלומים •

מס שבח, רכוש ומכירה, דמי הסכמה, היוון למנהל מקרקע ישראל אם יחולו במידה

ויחולו ישולמו ע"י המוכרת. היטל השבחה עד מועד חתימת ההסכם, כל המיסים

אגרות תשלומי חובה עד ליום מסירת החזקה יחולו על המוכרת.

מס רכישה ישולם על ידי הקונה.

ונות במלואן.הזכויות יועברו לקונה כאשר הן מהו

המוכרת התחייבה להמציא לקונה בין היתר שטרי העברת שכירות ואישור תשלום •

היוון ממנהל מקרקעי ישראל.

הליכים משפטיים 3.5

7926/06ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בעע"מ 24.6.2009בתאריך •

, להקמת מרכז 6898ונקבע כי היתר הבניה אשר ניתן לחברת ביג, מכוח תכנית ג/

מסחרי, אינו חוקי מאחר ואינו תואם את התכנית מכוחה הוצא.

ין בעקבות הליך הגישור ובשל הנסיבות המיוחדות של התיק נוסח מסמך הבנות ב •

חברת ביג לבין פרקליטות המדינה על דעת הצדדים האחרים לתיק, ובעקבותיו

: , בין היתרהגישה פרקליטות המדינה עמדתה לבית המשפט לפיה

היועמ"ש אינו מתנגד לפתיחת המרכז המסחרי ולשימוש בו לייעוד מסחרי .א

לתקופת הביניים עד אישורה של תכנית בניין עיר של אזור התעסוקה.

(מתוך מ"ר 8,550תהיה רשאית להפעיל שטחי מסחר בהיקף של החברה .ב

מ"ר בנוי) בנוסף לשימור יתרת זכויות לתעשייה/אחסנה/מלאכה. 10,500

החברה תהיה רשאית לפתוח את המרכז המסחרי בכפוף לאישור המשרד .ג

להגנת הסביבה כי היועץ לנושא חומרים מסוכנים מטעם חברת ביג חתם ואישר

. 4הן הורה בוצעו במלואןכי הפעולות עלי

. 5שנים מיום הגשתה לוועדה המחוזית 3התכנית המפורטת תאושר בתוך .ד

לעיל). כאמור, התקבל אישור המשרד להגנת הסביבה (ראו בפרק הרישוי 4 בפרק התכנוני להלן. 19868ראו פירוט לגבי סטאטוס תכנית ג/ 5



נחתם הסכם פשרה בין שאר הצדדים להליכים המשפטיים 14.6.2011ביום •

אדריאל, הוועדה המקומית לתו"ב גליל עליון, הוועדה המקומית קריית -שהתקיימו

המרכז יפתח בהתאם לכל התנאים ,בין היתר שמונה, ומ.נ.ג.ל סיידר הגליל, לפיו

הקבועים בהודעת היועץ המשפטי לממשלה על כל נספחיה.

נתן בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת תוקף של פסק דין 17.7.2011ביום •

להסכם הגישור ועמדת היועץ המשפטי לממשלה על נספחיה.

תכנית חלוקת שטחי בניה:

הוכנה תכנית חלוקת שטחים לנכס, לפיה סה"כ שטח בנוי בעקבות הסכם הפשרה הנ"ל

מ"ר ושטחי אחסנה 8,526מ"ר בחלוקה למסחר ושירות נלווה 10,422בנכס הינו

מ"ר. 1,896



התקבל המידע לגבי דמי השכירות שוכרים שונים. 30 -הנכס מושכר ל

ממערכת הגביה של החברה לגבי כל שוכר ושוכר.

כל החוזים נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את הנתונים שקבלנו ממערכת הגבייה

של החברה.

ת השכירותתקופ 3.6.2

(לרבות שטחי אחסנה). התפוסה נכון למועד 6מ"ר 11,491השטח לשיווק הינו

. השטחים מושכרים לתקופות שונות. יתרת תקופות 100%הקובע הינה

כמו כן, למרבית השוכרים מוקנות .שנים 6 -השכירות נעה בין פחות משנה ל

.שנים 21 -ל 3בין הנעות אופציות לתקופות שונות


57 – 168נעים בטווח שבין לשטחי המסחרדמי השכירות מהנתונים עולה כי

שוכרים המשלמים דמי שכירות כאחוז מהפדיון ללא 2קיימים למ"ר לחודש. ₪

למ"ר לחודש. ₪ 69 -כ השכירות הממוצעים הינםדמי . דמי שכירות מינימאליים

ממאפייני השוכרים השונים נובע, בין היתר ההבדל בדמי השכירות בין

השוכרים, היקף השטח המושכר ומיקומו וכד'.

מ"ר עקב עדכון השטח לשיווק שבוצע ע"י החברה. 79 -השטח לשיווק גדל בכ 6



2014בשנת הכנסות נוספות 3.6.4

, בנטרול השוכרים שמשלמים כאחוז מהפדיון ללא דמ"ש הכנסה נוספת מפדיון

. ₪ 472,589 -מינימאליים

.₪ 154,896 - מתקן לשטיפת מכוניותדוכנים, מגרש רכב ומ נוספת הכנסה

2015תחזית לשנת 3.6.5

, מ"ר 420 -כ, השטח המושכר לאחד השוכרים יופחת בקרובההשנה הבמהלך

למ"ר ₪ 92 -דמי שכירות ממוצעים של כשוכרים חדשים תמורת 3 -ויושכר ל

השוכרים החדשים סוכמו מהחברה נמסר, כי התנאים המסחריים עם לחודש.

והחוזים צפויים להיחתם בהקדם.

ירות מ"ר, תקופת השכ 850 -כהמחזיקים בשטח לשיווק של שוכרים 6 לגבי

תקופת השכירות ,עפ"י תנאי ההסכמים. 2015הנוכחית מסתיימת במהלך

חודשים לפני תום 6וארך לתקופה נוספת אלא אם השוכר ימסור הודעה ת

השכירות. תקופת

שוכרים שמסרו הודעה על אי קיימיםלא הקובענכון למועד מהחברה נמסר כי

.מימוש האופציה

תכנוניהמצב ה .4

המידע התכנוני מבוסס על מידע מאתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל, על מידע

שהתקבל מהחברה ועל מידע הקיים במשרדנו.

6898תכנית ג/ 4.1

.30.7.1992מיום 4028 .פורסמה למתן תוקף בי.פ

יה הדרומי של מועצה אזורית גליל עליון.יהינה הרחבת אזור התעש מטרת התכנית

.תעשייה –ייעוד •

בכפוף להנחיות להקמת מפעל, מזנונים .תכליות ושימושים: תעשיה מלאכה ואחסנה •

סיים ומקלטים, דרכים שבילים וחניות, מתקנים הנד, ובתי קפה, חנויות ומשרדים

מתקני ספורט ומשחק וכל הנדרש לשיפור איכות החיים של עובדי המפעלים.

מ"ר. 500 –שטח מגרש מינימאלי •



.100% -אחוז בנייה מקסימאלי •

.60% -תכסית •

לפי מגבלות בטיחות טיסה ולא יותר מעשרים מטר. -גובה •

בניין צידי יהיה אפס.איחוד מגרשים קו במ'. 3צידי ואחורי לא יפחתו מ -קווי בנין •

אזור תעסוקה מרחבי קריית שמונה – 19868ג/ -בהכנה תכנית 4.2

והוחלט 3.9.2012ום יהתכנית נדונה בוועדה מחוזית לתכנון ובנייה (מחוז צפון) ב

התנאים טרם מולאו. .בתנאיםלהפקידה

.90ומזרחית לכביש אזור התעסוקה הממוקם מדרום לקריית שמונה שטח התכנית:

פיתוח והקמת אזור תעסוקה מרחבי, מסחר ותעסוקה, תעשייה :מטרות התכנית

ומשרדים, קביעת זכויות בנייה ושימושים, הסדרת נושא מערכות הכבישים, תשתיות,

איכות הסביבה ועוד.

.507-508. המתחם מסומן כתאי שטח תעשייה -המתחם ייעוד •

; מפעלי תעשייה 6898שימושים: כל השימושים הקיימים המפורטים בתכנית ג/ •

המיועדים לצרכי ייצור, מלאכה ואחסנה, מבנים משולבים לבתי מלאכה, עיבוד טובין

ם הקשורים משרדים ושירותימבנים לאריזה ואחסנה; בתי קירור, ואספקת שירותים;

מסעדות לתעשייה ומפעלים במקום; מבני אחסנה סגורה ומשטחי אחסנה פתוחה;

רותי שי שטחי שירות; נים הנדסיים; שטחי חניה;מתק ומזנונים בתחומי המפעלים;

.; שימושים מסחריים הנלווים לתעשייהדרך ומוסכים

מ"ר 5,000 -גודל מגרש מינימאלי •

.50% -תכסית •

.100%שרות (חניה) , 5%-עיקרי תחתי . 20% -שרות , 85% -לי יעיקרי ע •

.1-קומות מרתף 'מס מ'. 25, מקסימום 4 -קומות 'מס •

מ' לכל הכיוונים. 5 -קווי בניין •

מ"ר. 200במגרשי תעשיה תותר הקמת חנות מפעל בשטח שלא יעלה על •

. במבנים הקיימים במגרשים אלה 508-ו 507שטח יתא -מגרשים עם חזית מסחרית •

תותר חזית מסחרית ושימושים הכוללים בין היתר מסחר קמעונאי לסוגיו, כולל

לא השירותים הנלווים. סך זכויות הבניה המותרות למסחרמסעדות, בתי קפה וכל

מ"ר. 8,550יעלה על

במתחם. B -ו Aל פי תשריט התכנית מתוכננת לעבור דרך בין מבנים ע



נטי מתשריט התכנית להמחשה: בקטע רל


ברוטו (עיקרי ושירות) 100%בשיעור של הן 6898ג/ זכויות הבניה על פי תכנית בתוקף

נוצל בנכס שטח 2007025מ"ר. על פי היתר בניה מס' 33,650סה"כ -משטח המגרש

מ"ר. 10,795של

מ"ר ברוטו. 22,855 -לאור האמור, יתרת זכויות הבניה לניצול הינה כ

המקבלות ביטוי משפטי להלן)הפרק ב(ראו הסכם הפשרה ומגבלות הוראותלאור

מלאכה ואחסנה. ,יתרת הזכויות שלעיל תהיה לשימושי תעשיהבתכנית שבהכנה,

חישוב סופי של יתרת זכויות הבניה טעון בדיקה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה

ואישורה הסופי.

ומעברים להבנתנו, מאחר והמתחם מנוצל בתכסית מלאה (שטח בנוי ושטחי חניה

אין כדאיות בניצול יתרת הזכויות. -מרכז המסחרי)הדרושים ל

Bמבנה

דרך מתוכננת

Aמבנה




מפעלים מספרבהיקף המרכז המסחרי ממוקמים הנכס ממוקם באזור תעשייה ותיק.

הכוללים שטחי קירור גדולים (קירור גליל, תנובה גליל, עוף הגליל). מנועי הקירור

מכילים אמוניה אשר עלולה להוות סכנה לציבור במקרה של דליפה.

) היה התקנת אמצעי מיגון (מערכות 4תנאי לקבלת אישור האכלוס למרכז (טופס

אמצעים אלה הותקנו בנכס וניתן אישור התראה, מערך לפינוי מבקרים, צוות כונן ועוד).

לכך על ידי המשרד להגנת הסביבה.

לחתומים הבחוות דעת זו לא הובא לידיעת החתומים מטה ולא הייתמעבר לאמור לעיל,

, PCBמטה סיבה לחשד לקיומם של חומרים מסוכנים, כולל וללא הגבלה לאסבסט,

ים או לא נמצאים בנכס, במהלך דליפות דלק או כימיקלים שקשורים לחקלאות, שנמצא

ביצוע ההערכה. החתומים מטה אינם בקיאים בביצוע בדיקות לחומרים כאלה. נוכחות

של חומרים כאלה יכולה להשפיע על שווי הנכס. חוות דעת זו מבוססת על ההנחה כי

אין חומרים מסוכנים קיימים בנכס או בסביבתו שיכולים להשפיע על שווי הנכס. נושא

ם המסוכנים אינו תחת אחריותם של החתומים מטה, הם אינם בעלי הידע החומרי

הדרוש לגילויים של חומרים מסוכנים ונושא זה לא נלקח בחשבון בתחשיבי חוות הדעת.

גישות השומה .5

השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי קניונים/מרכזים מסחריים הן גישת ההשוואה גישות

וגישת הוון ההכנסות.

הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות ההתאמות




דומים בסביבה, תוך על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים











זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים. גישה


העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס.

בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא השימוש

היעיל והטוב ביותר.

מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן: 7דן שווי קניונים ומרכזים מסחרייםבאומ

מיקום


נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתוך שכונות מגורים, בסמוך/ בתוך אזורי

צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים.תעסוקה, על





המושכר

המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות: השטח במאפייני

קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות); סטנדרט -המושכר; יחס ברוטו/ נטו; מיקום יחסי



הערכתם נובעת מזרם לאור העובדה כי קניונים/ מרכזים מסחריים הם נכסים מניבים,



המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדקות, אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים




ת יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה. אפשרות זו יש לבטא בתזרים הבאו



את השוק. להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, התואמים





ספר קטגוריות כגון:המרכזים המסחריים למ / ניתן להפריד את תמהיל החנויות




לתקופה הנכס בשנים הקרובות. למשקיע מובטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים מזומנים קבוע

שנים עם אופציות 5ארוכה. במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה בסביבות של




גורם מכריע. השיעור המתאים מהווה

שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של שיעור




יבי שיעור ההיוון מרכ






באומדן שווי הנכס הובאו בחשבון, בין היתר, הגורמים והשיקולים הבאים:

. אזור 90כביש ם גישה ישירה מעבאזור התעשייה הדרומי גליל עליון, מיקום הנכס •

אט את פניו משימושי תעשיה מסורתית לשימושי תעסוקה ומסחר. -התעשייה משנה אט

צורתם.ו שטח המגרשים •

.הגמרהבניה שטחי הבנייה, סטנדרט •

התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים. •

הקרקע ביעוד 6898תכנית ג/על פי זכויות הבניה על פי תכניות בניין עיר בתוקף. •

לתעשיה. במסגרת פשרה בהליכים משפטיים שנוהלו בקשר עם ההיתר למרכז המסחרי

מ"ר למסחר, בכפוף להכנת תכנית 8,550הוסכם כי יאושר שימוש ביניים בשטח של עד

תכנית חלוקת שטחים שהוכנה לנכס על פי אשר תסדיר את השימוש באופן קבוע.

סה"כ שטח מסחרי ושירות נלווה ,ונחתמה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון

מ"ר. 1,896מ"ר ושטח אחסנה הינו 8,526בנכס הינו

תעשיה מ"ר עיקרי למטרות 22,855 -קיימת יתרת זכויות לא מנוצלת בהיקף של כ

.ןאין אפשרות ואין כדאיות כלכלית בניצולאשר להבנתנו, כיום, ,אחסנהו

לשנות צפויהקיימת תכנית בשלבי הכנה לכל אזור התעשייה הדרומי אשר -תכנית בהכנה •

מסומנים 14 -א ו7ה לתעסוקה משרדים ומסחר. מגרשים ייאת תמהיל השימושים מתעש

כמגרשי תעשייה עם חזית מסחרית ונכללת בתכנית הוראה לעניין היקף השטחים למסחר

כאמור לעיל.

, ובעצם תפריד בין בניין Aלעבור בחזית בניין בתכנית מסומנת דרך חדשה אשר מתוכננת

A לבנייןB מצדו המערבי של אזור 90כביש לחבר את ושאר המתחם. הדרך מיועדת

להבנתנו ולדעת החברה, הסבירות שדרך התעשייה עם כביש חדש שמתוכנן מצד מזרח.

זו תאושר הינה נמוכה מאחר והיא חוצה את המרכז המסחרי ומחייבת הריסה של מבנים

תאושר דרך זו, היא אינה פוגעת לבסוף אכן "התפוח"). ככל ש -בהיתר (מרכז המבקרים

תקום לחברה זכות -מרכז המסחרי, אולם בגין הפקעת השטח וחלוקת המתחםבשטחי ה

לתביעת פיצויים.



קיימים מפעלים בהיקף המרכז הכוללים שטחי קירור גדולים וסכנה לדליפת -איכות סביבה •

אמוניה. במרכז הותקנו מערכות התראה ואמצעי מיגון שונים בהתאם לחוות דעת ודרישות

מומחים שהיוו תנאי להיתר בניה. מעבר לאמור, לא הובאה בחשבון השפעה נוספת על

שווי הנכס.

תקופת .(הזכויות הוונו בעת רכישת הנכס) וונת ממנהל מקרקעי ישראלחכירה מה -זכויות •

14שנה) ובמגרש 12 -כ( 31.3.2027מסתיימת בתאריך 7החכירה הנוכחית במגרש

שנה). ערך נוכחי של דמי היוון לתקופת חכירה 29.5( 15.5.2044מסתיימת בתאריך

נוספת בכל אחד מהמגרשים זניח ולכן לא הובא בחשבון.

תוני השוואהנ .8



,ובשיעורי תפוסה גבוהים ועם ניהול איכותי. לצדן פעילות בשוק גם חברות הביטוח

.קפיטל ואחרות, סלע 1, הפניקס וקרנות השקעה כגון ריט כללהראל, מגדל, בעיקר

וון למסחר המבוססים על עסקאות שבוצעו ינתוני השוואה לצורך קביעת שיעור הה


פרסם השמאי הממשלתי הראשי סקירה לשיעורי התשואה 17.12.2014בתאריך •

הכולל) הממוצע . שיעור התשואה (שיעור ההיוון 2014של שנת ראשונה למחצית ה

ירידה קלה לעומת ( 7.8%בנכסים מסחריים הינו 2014ה של שנת ראשונלמחצית ה

). 2013ה של שנימחצית הה


שיעור התשואה ממנו. בנכסים במיקום מרכזי (מע"ר של ערי גוש דן), נצפה שיעור

ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע, תשואה נמוך


פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').

באותו הנכס, כאשר תשואהשיעורי הבנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות ב


ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות




במרכז מהזכויות 51%דיווחה קבוצת עזריאלי, על רכישת 7.1.2015בתאריך •


שוכרים. מחיר 70 -ומאכלס כ 92%-. הנכס מושכר בתפוסה של כ₪ 171,700,000

. העסקה כפופה לזכות סירוב ראשונה של 7.13% -העסקה משקף תשואה של כ

מהזכויות בנכס) ולאישור הממונה על ההגבלים 49%(בעלת 1 חברת ריט

כי היא מממשת את זכות הסירוב 1דיווחה ריט 5.2.2014העסקיים. בתאריך

הראשונה הנתונה לה.

בנכס מהזכויות 80% , על רכישת1דיווחה חברת ריט 31.12.2014בתאריך •




עד למועד קבלת אישור תב"ע והשלמת שיווקו, תשלים .9.3% -כ של תשואה משקף

החברה את רכישת יתרת הנכס ותשלם למוכר את יתרת התמורה בגין רכישת

שינבע מהשכרת יתרת NOI -על בסיס ה 9.5% -הנכס, בסך שישקף תשואה של כ

רכשה החברה זכויות במרכז המסחרי הממוקם בסמוך לנכס 2011הנכס. בינואר

המסחרי). (שלב א' במרכז

אל, על מכירת כל זכויותיה במרכז המסחרי -ווחה חברת אדרייד 1.4.2014בתאריך •

. עפ"י שומה שצורפה ₪ 304,000,000"דיזינגוף סנטר" בתל אביב, תמורת סך של

, החברה מחזיקה ב"מיני קניון" במרכז 2013לדוחות הכספיים של החברה לשנת

של המשביר לצרכן (בחלק המערבי הכולל את השטחים אשר שימשו בעבר לחנות

מ"ר מחסנים, 370 -מ"ר שטחי מסחר וכ 11,600 -של האגף הדרומי), הכולל כ

במפלסים קרקע, קומה א', קומה עליונה, מרתף עליון ומרתף תחתון. הנכס מושכר

, 7.5% -, תמורת דמי שכירות המשקפים תשואה של כ97% -בתפוסה של כ

בהתחשב במחיר הרכישה.

של ח"אג בעלי לטובת משועבדות בנכס החברה זכויות מרבית כי עובדהה לאור





ONEעל רכישת המרכז המסחרי " 1דווחו חברות מגה אור וריט 13.5.2013בתאריך •

) בשטח לשיווק 1ריט 50% -מגה אור ו 50%מודיעין" בא"ת מרכז עינב במודיעין (

18 -. הנכס מושכר בתפוסה מלאה ל₪מיליון 116מ"ר, תמורת 11,000 -של כ

, בהתחשב 7.8% -שוכרים שונים, תמורת דמי שכירות המשקפים תשואה של כ

במחיר הרכישה.

דווחה סלע קפיטל כי רכשה מחצית מזכויות המרכז המסחרי 12.5.2013בתאריך •

-מ"ר עיקרי וכן כ 8,500 -שביעית" בבאר שבע (במושע) בשטח של כ"השדרה ה


. ככל 8.4%, המהווים שיעור תשואה של ₪מיליון 14.9ומניב נטו לשנה 90%של

ם תוספת תשול 2016-2017שתהיה תוספת מעבר לדמי השכירות הבסיסים בשנים

.8.9%לפי שיעור תשואה של

מכרה, 30.5.2013 מיום ובעיתונות 29.5.2013 מיום ה"מאי באתר דיווח פ"ע •

בנהריה" הצפון קניון"ו, בירושלים" הדר" בקניונים זכויותיה מלוא את מליסרון חברת



לביטוח חברה הקניון לכלל של מהבעלות 50% מכירת -בירושלים" הדר" קניון

של בשטח כיום . הקניון)הכחול הריבוע בידי נותרים 50%( ₪ מילון 266 תמורת

קומת (הוספתהקניון עבר שיפוץ והרחבה . מקומות חניה 500-כ וכולל ר"מ 18,000

לשיווק ר"מ 26,000 כולל הקניון. 12/2013 -ב שהסתיים חניה) קומות 2-ו מסחר

מקומות חניה. 1,232-ו

לביטוח חברה לכלל הקניון נמכרו על מהבעלות 100% –בנהריה" הצפון" קניון


מקומות חניה, כולל 700 -ו ר"מ 11,000 של בשטח הקניון .התקופה בסוף תמורה

.למשרדים שלישית וקומה למסחר קומות 2


העסקיים החברה נאלצה למכור נכסים אלה בתוך זמן שנקצב מראש.



החברה התקשרה, 30.6.2013לתאריך 1על פי הדוחות הכספים של חברת ריט •

25%יאל בע"מ בהסכמי מכר לפיהם תרכוש, בין היתר, עם אדר 2013בפברואר

27תמורת ,שטחי מסחר ומשרדים ית שמונה הכוללבאמצע" בקרי 8קניון "מזכויות

-השנתי לא יפחת מ -NOIה 31.12.2017. על פי מנגנון הבטחה עד ליום ₪מיליון

חודש אפריל בעל פי הדיווח, .8.5%שיעור הוון של פתמשקהעסקה . ₪מיליון 2.3

, ההתקשרות בין הצדדים בוטלה מאחר והמוכר לא הצליח למלא אחר 2013

התחייבויותיו להסרת שעבוד הרובץ על הנכס.

בסביבהנתוני השוואה לשטחי מסחר 8.2

:תוך ביצוע התאמות נדרשות בעלי מאפיינים דומים נכסיםב לעסקאות בחנו נתונים

פי מידע הקיים במשרדנו, במתחם ביג פרדס חנה מושכרים שטחי מסחר בדמי על •

במרכז ביג טבריה מרבית השטחים למ"ר לחודש. ₪ 65-190שכירות בטווח של

דמי השכירות משתנים לפי מאפייני למ"ר לחודש. ₪ 70-120של חמושכרים בטוו

השוכר, שטח המושכר מיקום ועוד.

ביג מרכזי קניות בע"מ לרבעון השלישי של שנת עפ"י דוחות כספיים של חברת •

-עולה כי דמי השכירות הממוצעים במרכז המסחרי "ביג כרמיאל" הכולל כ 2013

₪ 118 -חנויות שונות (מותגי אופנה, רשתות מזון מהיר ובתי קפה ועוד) הינם כ 50

. לחודש למ"ר

של חברת ביג שצורפה לדוחות הכספיים 31.12.2013עפ"י שומת מקרקעין מיום •

מרכז המסחרימרכזי קניות בע"מ עולה כי דמי השכירות החודשיים הממוצעים ב

. שיעור התפוסה נכון למועד הקובע הינו לחודש למ"ר ₪ 97 -"ביג יוקנעם" הינם כ

100% .

דמי השכירות הממוצעים ,2013שנת אל ל - אדרי של חברת י הדוח הכספי"פע •

למ"ר לחודש. ₪ 91 -יון "שמונה באמצע" הינם כבקנ




נכון אומדן שווי הנכס נערך בגישת היוון ההכנסות. בסיס המידע הוא נתוני דמי השכירות

כפי שהתקבלו מהחברה. ,2014דצמבר ל

ובהתחשב בכך שטרם אושרה תב"ע חדשה סס על נתוני ההשוואה שהובאו לעילבהתב

-כ ר ההיוון בסיסי לשטחים המושכריםשיעוהמסדירה את השימוש המסחרי, הובא בחשבון

השנה, השטחים שלגביהם סוכמו התנאים המסחריים והם צפויים להתאכלס במהלך .7.75%

לקבלת דמי ם ובשיעור היוון גבוה יותר המבטא דחיה עד יהצפויהובאו בהתאם לדמי השכירות

. +)0.5%( השכירות

+) המבטא 2%הוונו בשיעור גבוה יותר ( -הכנסות מפדיון, דוכנים, שילוט וכו' -הכנסות נוספות

סיכון ואי וודאות בהתאם לאופי ההכנסות.

הכנסות מפעילות הניהול וחשמל הוונו בשיעור היוון מתאים המבטא את אופי ההכנסות.

סעיף שטח לשיווק

במ"רדמ"ש שנתיים

שיעור

היוון שווי במעוגל

114,720,000 8,890,7807.75%₪ 11,064₪דמ"ש משטחים מושכרים

דמ"ש משטחים שבגינם סוכמו

תנאים מסחריים427₪ 470,5808.25%₪ 5,704,000

הכנסות נוספות :

4,500,000 450,00010.00%₪ ₪ניהול וחשמל

4,847,000 472,5899.75%₪ ₪הכנסות מפידיון

הכנסות מדוכנים, שילוט, מגרש

רכבים ומתקן לשטיפת רכבים₪ 154,8969.75%₪ 1,588,677

131,400,000 10,438,845₪ 11,491₪סה"כ, במעוגל

למ"ר לשיווק. תואם נתונים למרכזים מסחריים בעלי ₪ 11,000 -של כהתחשיב משקף שווי

מאפיינים דומים.



השומה .10

בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נכס, ה לאור האמור לעיל, אומדן שווי

.₪ 131,400,000בגבולות עיקול וזכויות צד ג', נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא,


ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם לכך שינוי

. תוצאותיה:0.25%בכל השיעורים האחרים, בשיעור של

₪ 131,400,0007.50%7.75%8.00%

127,400,000 131,400,000₪ 135,500,000₪ ₪אומדן שווי

. 5%, בשיעור של לדמי השכירות בנכסהשינוי הינו ערכנו בדיקת רגישות לדמי השכירות.

תוצאותיה:

נתיים נוכחיים5%+ 5%-דמ"ש ש

₪ 131,400,000₪ 9,335,319₪ 8,890,780₪ 8,446,241

125,600,000 131,400,000₪ 137,100,000₪ ₪אומדן שווי

נבדקה שינוי רק 100%ערכנו בדיקה לשינוי בשיעור התפוסה (מכיוון שיעור התפוסה כיום הינו

):5%לירידה בתפוסה של

100%95%

125,600,000 131,400,000₪ ₪אומדן שווי



כללי .11



: לנכס קודמותשומות •

שווי תאריך

30.9.2011₪ 96,500,000

31.12.2011₪ 106,700,000

31.10.2012₪ 106,000,000

31.3.2013₪ 111,500,000

30.9.2013₪ 115,000,000

31.12.2013₪ 122,100,000

31.3.2014₪ 122,100,000

30.6.2014₪ 122,910,000

30.9.2014₪ 122,910,000

הסיבה לשינוי בשווי הנכס . דוד סגלע"י השמאי בוצעו 30.9.2013עד לתאריך כל השומות

הכנסות ב הכנסות מניהול, עלייה תוספתב הינה סיום תקופת ההפעלה לנכס המתבטאת

.והפחתת שיעור ההיוון הראוי לנכס מפדיון


מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים. מגה אורחברת ביג בקשנו מ 17.1עפ"י תקן


. תמצית המסמך:החברהמ

.1972-קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"בלא •



לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה, הסכם או התחייבות •

שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה.

נערכו שומות מקרקעין קודמות ע"י השמאי דוד סגל כמפורט לעיל. •

לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי. •

ההצבעה שבה. ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות %50-חברה אשר חברה אחרת מחזיקה ב 8




קשורה למקרקעין, שיש בה כדי להשפיע על שווי הנכס לא קיימת חבות מהותית אחרת ה •

ואינה מפורטת בסעיפים לעיל.

הצהרות .13



המשפטי עליו מבוססת השומה.אני מצהירה, כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע

אני מצהירה, כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.

לשכר הטרחה בעבור שומה זו אין השפעה מהותית על הכנסות משרדי.

ועפ"י התקנים 1966הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו



השומה בוצעה על ידי החתומה מטה, בסיוע עוזרים מקצועיים במשרד.

בכבוד רב,

6744316יפו -, תל אביב65| יגאל אלון 03-6259988פקס. | 03-6259999טל. www.shamaot .com



הדרך הנדיב, פרדס חנ



רונן כץ


גל אלש



ניר אופיר


אסף בן נון

רועי כהן


מור סעיד

מתן שמיר



שי עמיר


יהושע )שוקי( גיגי

שי סייג

f:\data\word\7000word\7062-04a.docx 29 מתוך 1עמוד

6744316יפו -, תל אביב65| יגאל אלון 03-6259988| פקס. 03-6259999טל. www.shamaot .com

12.3.2015

A7062-04: מספרנו

לכבוד


ביג מרכזי קניות בע"מ



פרדס חנההנדיב, דרך

"ל מר חיים אונפלוס, סמנכ"ל הכספים של חברת מגה אור החזקות בע"מ ומר אסף נגר סמנכ לבקשת

מוגשת בזאת , 22.12.2014אשר התקבלה במשרדנו ביום הכספים של חברת ביג מרכזי קניות בע"מ,

לצורך זכויות חברת ביג מגה אור בע"מ )להלן: "החברה"( בנכס, חוות דעת מקצועית לאומדן שווי

.פרסום דוחות כספיים

ה אור החזקות בע"מ חברת מגאני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת הדוחות הכספיים של

וחברת ביג מרכזי קניות בע"מ וכי תפורסם לציבור.

מיום ומר ישראל יעקבי מר צחי נחמיאסאשר נחתם ע"י מביג מגה אור בע"מקבלתי כתב שיפוי


ידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מ

העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה )למעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו/או בידי

הציבור(.


השומה.

( IVSולפי כללי השמאות הבינלאומיים ) של מועצת שמאי המקרקעין 17.1ו נערכה לפי תקן מס' שומה ז

IVA1 (INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1.)ובמיוחד תקן 2007מהדורה





. שותפה ומנהלת משרד שמאי 1992משנת 289ן שיוישמאית מקרקעין מס' ר עיסוק:


השכלה:



ומחים במכון לעדים מומחים.קורס עדים מ 2000 - 1999





ן גרינברג אולפינר ושות'. המשרד עוסק במגוון תחומי שותפה במשרד שמאי המקרקעי - 1994





מאי המקרקעין בישראל.חברה בלשכת ש 1992 -חברה נספחת והחל מ - 1990

בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, אוניברסיטת תל אביב )עד 2001 - 1995

לסגירתה(.

בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, שלוחת הטכניון בתל אביב. 2004 - 1995

כת שמאי המקרקעין.חברת מערכת הביטאון "מקרקעין וערכם", ביטאון לש - 1995







ייעצת לקביעת השמאים הועדה המ -חברה בועדות שונות של מועצת שמאי המקרקעין - 2007





עומק בבוררות, מוסד יתרו.קורס 2012 – 2011



-)בתרגום מקצועי( IVS1הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי

"הסכום בו ימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי

, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה".זמן סביר בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה




investmentנמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה )

property( עפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים ,)IFRSתקן בינלאומי ,)

.31.12.2014 – הקובע לשומה מועדה

:ם ומצגים עליהם מבוססת חוות הדעתסמכימ

2015תחזית הכנסות לשנת ו 31.12.2014נתוני הכנסות מדמי שכירות, מעודכנים לתאריך .

.הסכמי שכירות

31.12.2014נתונים כספיים של חברת הניהול לתאריך .

המרכז.השלמת מידע בע"פ ובכתב ממנהל

1גילוי מסמך.






10096 :גוש

2/א(1090לפי תכנית ש/ 1001גרש )מ 85 :חלקה


מגורם פרטיחכירה זכויות:

)כולל גלריות(.ר מ" 12,744 -בנוי כולל של כבשטח BIGמרכז מסחרי תיאור הנכס:


.24.12.2014, בתאריך מתמחה, בהנחיית החתומה מטה ,שי עמירנערך על ידי בנכסביקור

אור הסביבהית 2.1

, ממזרח משמרות בקיבוץ הגובל באזור, כרכור - חנה פרדס שלניים הצפו השוליים

בסמוך לאזור התעשייה הצפוני.

( 652נשוא חוות הדעת ממוקם בקרן הרחובות תדהר ודרך הנדיב. דרך הנדיב )כביש

, וצומת חנה מדרום, חוצה את פרדס חנה 65מהווה ציר תנועה ראשי המחבר בין כביש

סטרי, -גבעת עדה וזיכרון יעקב. רחוב התדהר, צדדי ודו-ומתחבר ליישובים בנימינה

מחבר בין דרך הנדיב לאזור התעשייה הצפוני.

"חלומות שיכון -יובלים" ונווה מזרח ממוקמות שכונות המגורים החדשות "מבסמוך

יחידות דיור חדשות. 700 -כ כוללותובינוי", ה

ה לאור המיקום על דרך הנדיב וממיקום מרכזי בגוש היישובים הנכס נהנה מנגישות טוב

הסובב אותו.

הטכנולוגיה מתחומי תעשיות המרכזה קיסריה ממוקמים אזור התעשייבסמוך ממערב

פרדס חנה. -ותחנת הרכבת קיסריה

חלקי. הפיתוח הסביבתי

.10096בגוש 66 -ו 63, 62 ,58מהווה מגרש תמורה לחלקות ישנות 1001מגרש 2



, להמחשה בלבד(:אדוםב מפת הסביבה )מיקום הנכס מסומן

קיתהסביבה העס 2.2

ביישובים הנמצאים בקרבה מתקיים מסחר לאורך הרחובות הראשיים במרכזים

חלקם בשלבי ,הוותיקים של היישובים. בנוסף קיימים בסביבה מספר מרכזים מסחריים

., המהווים תחרות לנשוא השומהתכנון והרחבה

- "ONE "מ"ר, הכולל מספר 19,000 -מרכז מסחרי ותיק בשטח של כ -גן שמואל

, גולף לבית, כיתן, באולינג ועוד H&Oגדולות כגון אייס, סופרמרקט הדוכן, חנויות

לצד חנויות מותגים קטנות וחנויות מזון.

ד' )מפעל המשקאות 12 -בלב המושבה, בתחום חטיבת קרקע בשטח של כ -

מ"ר. 15,000 -"תבורי" לשעבר( מתוכנן מרכז מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ

מ"ר. 4,500 -, קיים מרכז מסחרי ותיק בשטח בנוי של כ65ביש בצומת כרכור, על כ -

-המרכז המסחרי הקיים יורחב בשני שלבים ויכלול בסה"כ כפרסומים שונים פי על

שנת מהלךמ"ר חניה מקורה. שלב א' צפוי להיפתח ב 6,500 -מ"ר וכ 13,000

תח מהשטחים( ושלב ב' יפ 70% -מ"ר )מתוכם הושכרו כ 9,000ויכלול 2015

. המרכז יכלול חנויות מותגי אופנה, סניף סופרמרקט, חנות 2016בתחילת שנת

פארם וחנויות מזון והסעדה.

ממוקם . המרכז "חברת "גרופיתנבנה ומנוהל על ידי "בנימינה שלי"י מרכז מסחר -

-גבעת ,את תושבי בנימינה ומשרת 653רוחב על כביש " בשכונת "כרמי בנימינה



מ"ר במבנה 4,000-חנויות בשטח מסחרי של כ 40-במרכז כ .האזור ישובייו עדה

מגוון חנויות הלבשה, נעליים, מסעדות ועוד כולל התמהיל המסחרי .קומות 3 בן

. שירותים פיננסיים, רפואה ועוד

וכולל חנויות עוגן 4מרכז מסחרי פתוח הממוקם על כביש מס' -"מול זכרון" -

יק, נייק עודפים ועוד לצד חנויות אופנה, מרשתות סופרפארם, רמי לוי, שקם אלקטר

מזון ומסעדנות. בימים אלה המרכז נמצא בשלבי הרחבה והוספת אגף חדש בשטח

מ"ר. 5,000 -של כ

החלקהאור ית 2.3

לפי תכנית 1001)מגרש מ"ר 25,861בשטח קרקע רשום של 10096בגוש 85חלקה

מרכז מסחרי על החלקה בנוי . מישורייםרגולרית, פני הקרקע -, צורתה אי(/א1090ש/

"BIG כמפורט להלן. חנה-פרדס ,"

מתוך 2014משנת ותצלום אויר מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי החלקהתשריט

(:בלבד להמחשה ,)התיחוםכרכור –מערכת המידע ההנדסי של מועצת פרדס חנה

ת:בולוג

חד מעברו מבני תעשייה דו סטרי המסתעף מדרך הנדיב, ,חזית לרחוב תדהר -דרום

חקלאי פרדס חנה. בית ספר קומתיים ו

שטחים פתוחים בייעוד חקלאי.ומבני תעשייה חזית לרחוב תדהר, מעברו -מזרח

.מעברה מרכז גריאטרי שיקומי, דרך הנדיבטח ציבורי פתוח ורצועת שלצלע -מערב

/א' 1090תכנית ש/לפי 1002המהווה את מגרש מס' 86צלע חלקית לחלקה -צפון

פתוחים יםשטחצלע חלקית לקומות, ו 4וקה עם זכויות בנייה עד בייעוד לתעס

בייעוד חקלאי.



המסחרי המרכזאור ית 2.4

" BIGבנוי , בשטח קומתיים חד מבנים שלושה וכולל 2012 בינואר נפתח" חנה-פרדס

-כוללת כה סביב רחבת חניה פתוחה האות "ח" הבנויים בצורת, מ"ר 12,744כולל של

קיימת Dקיימת גלריית תפעול ובמבנה A בצדו הצפוני של מבנה. מקומות חניה 410

הכנה לקומה נוספת.

רמי לוי, סופרפארם, -מ"ר ויותר 500המרכז מאכלס מספר חנויות גדולות בשטח של

מחסני חשמל, קסטרו, סיטישופ. חנויות אלה, המהוות מוקד משיכה לקהל, מחולקות

השונים. בין המבנים

:"פרדס חנה BIG" האינטרנט אתר מתוך ,המרכז תכנית

Aמבנה

Dמבנה

C+Bמבנה

מגרש

חניה




:טנדרט הבניה והגמרס

אלומיניום פח גג, נסורה אבן בחיפוי טרומיים מאלמנטים חוץ קירות, מזוין בטון שלד

( גג בטון שטוח.D. במבנה הדרומי )פלדה קונסטרוקציית על הבנוי מבודד

המשתנה לפי צרכי השוכרים וכוללת בין מלאה גמר רמת יםהמותג חנויות שטחיב

ויטרינת, שקועה תאורה, דקורטיבית תקרה, עץ/ פרקט /קרמיקה/ שיש יצוףהיתר, ר

, מערכות מרכזית אוויר מיזוג מערכת, דקורטיבי קירות חיפוי/ צבע /פנים טיח, זכוכית

.ועוד בטיחות אש



רישוי 2.5

'מרכז מסחרי הקמת , ל8.12.2010מיום 20100292היתר בניה מסBIG, 3-ב

כמפורט להלן:מבנים

Aמבנה

מ"ר ומערכות טכניות 20.93קומת מרתף הכוללת חדר מדרגות בשטח -

מ"ר. 159.33בשטח

, מ"ר 106.66ממ"מים בשטח 3מ"ר, 3,775.97שטח עיקרי -קומת קרקע -

מ"ר. 400.63 מ"ר וגגון מתכת בשטח 46.78חדר מדרגות בשטח

מ"ר. 74שטח עיקרי -קומה א' -

B+Cמבנים

חדרי מתקנים ומערכות טכניות 3מ"ר, 3,322.99שטח עיקרי -קומת קרקע -

427.9, מחסן בשטח מ"ר 104.31ממ"מים בשטח 3מ"ר, 146.23בשטח

11.88מ"ר, חדר מדרגות לא מקורה בשטח 620.35מ"ר וגגון מתכת בשטח

מ"ר. 19.89מ"ר, מבואות בשטח

מ"ר. 24.99 -שטח שרות -קומה א' -

Dמבנה

, גגון 46.93ממ"מים בשטח 2מ"ר, 1,628.2שטח עיקרי -קומת קרקע -

מ"ר, חדר מדרגות 7.44מ"ר, מערכות טכניות בשטח 296.9מתכת בשטח

מ"ר. 19.89מ"ר, מבואות בשטח 14.78בשטח

9,300בשטח מ"ר ומשטח חנייה 4,200פיתוח: מדרכות מרוצפות בשטח -

מ"ר. הריסת מבנים.

במבנה -לביצוע שינויים 12.12.2011מיום 20110973בניה מס' היתרB+C

מ"ר, חדרי 65.19-מ"ר, גגונים ב 580.48 -עיקרי ב השטח היוגדל בקומת הקרקע

.בנוסף ישונה מיקום שביל הולכי רגל .מ"ר 8.69-מדרגות ומבואות ב

'מנת צובר גז תת קרקעי בנפח של להט ,20120411 בקשה להיתר שינויים מס

גלון. 1,400

'מ"ר 91 -תוספת שטח גלריות בחלוקה לל ,20120412 בקשה להיתר שינויים מס

מ"ר. 61 -מ"ר שירות, תוספת גגון בשטח של כ 654 -כ -עיקרי ו

הבקשות הנ"ל, אולם כפי שיפורט מטה הן כלולות 2-הערה: לא אותרו היתרי הבניה ל

שניתן לבניין. 4בטופס



'להקמת ביתן אחיד מפעל הפיס 24.8.2014מיום 20130121היתר בניה מס

.3מ"ר 8.183טח של שמ"ר. גגון ב 3.92בחניית מתחם ביג. שטח הביתן:

'להקמת קיוסק ופרגולה במתחם 21.9.2014מיום 20121603היתר בניה מס

14.10לה בשטח של מ"ר. פרגו 33.84"ביג". בקומת הקרקע: שטח עיקרי של

מ"ר.

20100292שניתן לביג נועה בע"מ עבור היתר מס' 21.3.2012מיום 4טופס

-ו 20120411, 20110973ועבור היתרי שינויים שמספרם 8.12.2010מיום

20120412.

טבלת סיכום שטחי הבניה:

מפלס שטח עיקרי

במ"ר

שטח שירות

במ"ר

סה"כ שטח

בנוי במ"ר

0.26159160מרתף

9,3302,41011,740קרקע

742599קומה א'

91377468קומת גלריה א'

225225קומת גלריה ב'

5252קומת גג

9,4953,24812,744סה"כ


הנכס מנוהל ע"י חברת ביג מגה אור.

למ"ר לחודש. חנויות המזון ₪ 17.5 -מרבית השוכרים משלמים דמי ניהול של כ

למ"ר לחודש. ₪ 24-27משלמות

נתוני החברה:

שנההכנסות ניהול

וחשמל

הוצאות ניהול

ישירות

הוצאות

שיווק

רווח מניהול

וחשמל,

במעוגל

2014₪ 2,570,092-₪ 1,358,790-₪ 476,433₪ 730,000

2013₪ 2,537,588-₪ 1,294,826-₪ 459,497₪ 780,000

)1( 2012 ₪ 2,146,733-₪ 1,241,610-₪ 461,701₪ 440,000

המרכז נפתח במהלך השנה. (1)

נכון למועד הקובע המבנים טרם הוקמו. 3



שבים התקבולים מניהוללפיו מחומנגנון ה בגין הקרקע, בהתאם להסכם השכירות

מהחברה נמסר .להלן( 3)כמפורט בפרק 2017בשנת יכול להשתנות לבעלי הקרקע

הובא בחשבוןאי לכך מניהול. םרווחיחלקה באינו צפוי להשפיע על זהכי שינוי מנגנון

.₪ 700,000 של רווח מייצג בסך


מקרקעין נשוא חוות הדעת, אשר אינה להלן סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על ה

מהווה תחליף לעיון מקיף במסמכים המשפטיים.


של רשם המקרקעין האינטרנטאתר מידע מפנקס הזכויות אשר הופק באמצעות תמצית

: 5.1.2015 יוםבמשרד המשפטים ב

מ"ר. 25,861רשום של קרקע בשטח 10096בגוש 85חלקה

חלקים. 2783/10000ת נ.ר מבני רוית בע"מ חבר -בעלויות

חלקים. 2389/10000אברהם לרנר

חלקים. 2434/10000חברת ר.נטע נכסים והשקעות בע"מ

חלקים. 1197/5000ראביד ניר

, על כל הבעלים, 20.2.2037חברת ביג מגה אור בע"מ, עד ליום -ותחכיר

בשלמות.

, לטובת חברת רזניק פז 31.12.2012משכנתא מדרגה ראשונה, מיום -משכנתאות

נבו נאמנויות בע"מ, ללא הגבלת סכום, על כל החוכרים. החלק

.50% -הממושכן

, לטובת חברת הרמטיק 7.2.2013משכנתא מדרגה שניה, מיום

( בע"מ, ללא הגבלת סכום, על כל החוכרים. החלק 1975נאמנות )

.50%-שכןוהממ

, לטובת בנק הפועלים 5.6.2014משכנתא מדרגה ראשונה, מיום

, על כל הבעלים, בשלמות. ₪ 4,000,000בע"מ, בסכום של

, לטובת רזניק פז נבו 29.6.2014משכנתא מדרגה ראשונה, מיום

. 50% -נאמנויות בע"מ, ללא הגבלת סכום, החלק הממושכן

.בגין הסכם שיתוף בין כל הבעלים, 17.4.2012מיום הערה -הערות

בע"מ על תרוילטובת נ.ר מבני , 126סעיף אזהרה, לפי הערת

מנעות מעשייה עסקה. יה הבעלות של אברהם לרנר, מהות ההערה:



הסכם שכירות 3.2

בין נטע ראביד, רינה ראביד )טרכמן( 29.7.2007תמצית הסכם שכירות שנחתם ביום

ין ניצן ראביד, אברהם לרנר )להלן:"המשכיר"( לבין ביג נועה בע"מ )להלן: "השוכר"( וב

( בע"מ )להלן: "הערבים"(:2004מגה אור החזקות בע"מ וחברת ביג מרכזי קניות )

66-, ו63, 62, 58חלף חלק מחלקות 1090מגרש שיתקבל מתב"ע ש/ -המושכר

מ"ר 9,000-ובתנאי שתאפשר בניה של מבנים בשטח שלא יפחת מ 10096בגוש

ר. מ" 26,500עיקרי ביעוד מסחרי על מגרש ששטחו לא יפחת מ

מובהר שמגרש נוסף שיוצר על פי התב"ע אינו נכלל בהגדרת המושכר.

ר סנטר, השוכר אינו רשאי להשתמש למטרה ווהקמת וניהול פא -מטרת השכירות

אחרת ללא הסכמת המשכיר ואינו רשאי להעביר את זכותו לשוכר אחר אלא כאמור

בהסכם זה.

תחל ביום סיום הבנייה וקבלת חודשים. התקופה 11 -שנים ו 24 -תקופת השכירות

, המוקדם 10904חודשים מיום אישור תכנית ש/ 26מלא או חלקי, או בתום 4טופס

מבניהם.

חודשים לפני תום תקופת השכירות יבחרו הצדדים שמאי אשר יקבע את השווי 15

הפיסי של המבנים בתוספת הפיתוח הצמוד, כפי שהם במצבם בתום תקופת

תחשב בהתאמות פנים שבוצעו במבנים ולא יתחשב בשווי השכירות. השמאי לא י

הקרקע.

חודשים לפני תום תקופת השכירות יבחר המשכיר בין שתי חלופות: 9 -לא יאוחר מ

קבלת החזקה מהשוכר ותשלום בעבור המחוברים, בניכוי פחת/ירידת ערך. .א

הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת בתנאי הסכם זה שתחל ממועד מתן .ב

עת המשכיר. בסיומה של תקופה נוספת זו יהיה פטור המשכיר מתשלום הוד

בעבור המחוברים בעת קבלת המושכר לחזקתו.

השוכר יבנה מבנים בהתאם למפרט המקובל של ביג בשטח שלא יפחת מ -הקמה-

מ"ר, שטחים ציבורים וחניה בהתאם להוראות כל דין. כל עלות ההקמה 9,000

וכר. לרבות ההריסה יחולו על הש

במידה ויהיו זכויות בניה נוספות למשכיר אשר לא נוצלו על ידי השוכר בתקופת

הבנייה, הן יישארו בבעלותו המוחלטת של המשכיר, אולם המשכיר לא יוכל לעשות

בהן שימוש בשטח המושכר במהלך כל תקופת השכירות.

. לפיכך תחילת תקופת 21.3.2012למרכז המסחרי ניתן בתאריך 4. טופס 7.3.2010התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 4

.4השכירות תהיה מיום מתן טופס



ההסכם לחודש על פי השער היציג במועד חתימת 36,000$סך של -דמי השכירות

=$( בתוספת מע"מ.₪ 4.321)

בנוסף ישלם השוכר למשכיר מדי רבעון את התשלומים הבאים:

מכל הכנסות החודשיות שיצמחו לשוכר מהמושכר )ללא דמי ניהול( בניכוי 45% -

לפי השער היציג ביום חתימת ההסכם, צמוד למדד )להלן: 108,000$הסך של

"הסכום המופחת"( ובתוספת מע"מ.

צמוד מדד, מוכפל בכמות המ"ר 3$סות חברת הניהול בניכוי מהכנ 45% -

המושכרים לשוכרי משנה.

שנים מתחילת השכירות יכול המשכיר לבחור באחת משתי חלופות: 5לאחר -

מרווחי חברת הניהול. 45%תשלום .א

מכלל הזכויות והחובות )לרבות מניות( וזכות 45%קבלת הבעלות על .ב

הניהול למשכיר, ללא תמורה. מהדירקטורים בחברת 45%למנות

מיסים אגרות-

השוכר ישלם את כל ההיטלים/אגרות/מים בקשר לבינוי במושכר, וכל התשלומים

בתקופת השכירות המיוחסים למושכר לרבות תשלומי ארנונה, חשמל, גז ותקשורת.

ישולם על ידי המשכיר. השוכר יעמיד 1090היטל השבחה שיחול בגין תכנית ש/

יר ככל שיבקש הלוואה למימון תשלום ההיטל. במידה וההיטל גבוה לרשות המשכ

2/3מיליון דולר ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות נוספים בסכום של 1.1-מ

מיליון דולר. 1.1מהסכום העולה על

:כלליות

חוקי הגנת הדייר לא יחולו על השכירות לפי חוזה השכירות. -

ש במסגרת התכנית, אחריה יהיה המשכיר יבצע רישום איחוד וחלוקה שתידר -

רשאי השוכר לרשום חכירה על נשוא הסכם זה בלשכת רישום המקרקעין.

המשכיר יהיה רשאי למכור את זכויותיו במושכר על פי ההסכם ו/או זכויותיו -

במקרקעי המושכר ו/או להמחותם לצד ג' ובלבד שזכויות השוכר לא תיפגענה.

תינתן לשוכר זכות סירוב ראשונה -תמורהככל שהעברת הזכויות לצד ג' תהיה ב

מהסכום הנקוב בהצעה שיציג לו המשכיר. 3.5%לרכוש את הזכויות בתוספת

שנים ממועד תחילת השכירות, המשכיר לא יסרב להעברת זכויות 5בתום -

לנעבר בעל יכול כלכלית מוכחת.

השוכר לא יאפשר לשוכרי המשנה הפחתה בדמי שכירות בתמורה לביצוע -

בודות התאמה בחלק שיושכר להם.ע



להסכם שכירות 1תוספת מס' 3.3

:26.10.2011תמצית תוספת להסכם השכירות, אשר נחתמה ביום

מ"ר עיקרי כמוזכר בהסכם 9,000השוכר מעוניין לבנות במושכר שטח העולה על

)להלן: 12.4.2011השכירות המקורי, בהתאם לבקשה להיתר מתוקנת מתאריך

(. "השטח המוגדל"

לאור הגדלת שטח המבנה המסחרי, תבוצע התאמה לדמי השכירות המשולמים

למשכיר, כדלקמן:

.40,000$לסך של $ 36,000דמי השכירות החודשיים יגדלו מ -

-ל 108,000$ -הסכום המופחת לחישוב דמי השכירות הנוספים יגדל מ -

120,000$.

כל העלויות בגין תוספת אם לא יבנה השטח המוגדל לא יחול שינוי לעומת ההסכם .

השטח חלות כל השוכר.

להסכם שכירות 2תוספת מס' 3.4

בין נציגי הצדדים להסכם השכירות: 22.4.2012סיכום פגישה מיום

( מיליון דולר כמפורט 1.1מסכום היטל השבחה העולה על 2/3דמי שכירות נוספים

ור שהעמיד . סכום זה ישמש להחזר הלוואת גיש₪ 3,271,060סה"כ –בהסכם(

השוכר למשכיר וייחשב כנפרע.

לפי 20.3.2013עד 21.3.2012 -דמי שכירות הבסיסיים בגין השנה הראשונה מ

.₪ 2,402,908לחודש וסה"כ 40,000$

.יתר סעיפי המסמך מהווים הוראות לעניין החזר הלוואת הבעלים לשוכר



המידע לגבי דמי השכירות התקבל . שוכרים שונים 27 -הנכס מושכר ל

ממערכת הגבייה של החברה לגבי כל שוכר ושוכר.

כל החוזים נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את הנתונים שקבלנו ממערכת הגבייה

של החברה.



תקופות השכירות 3.5.2

מ"ר. התפוסה נכון למועד הקובע הינה 11,309השטח לשיווק בנכס הינו

בין יתרת תקופות השכירות נעה, ופות שונות. השטחים מושכרים לתק100%

שונות השוכרים תקופות אופציה לתקופות מרבית לשנים. 7 -פחות משנה ל

.שנים 21-7 הנעות בין


בנוסף ) למ"ר לחודש ₪ 52 – ₪ 163דמי השכירות בנכס נעים בטווח שבין

דמי .ש"ח למ"ר לחודש( 190 -שכר תמורת כמ"ר המו 80קיים שטח של

הפערים בדמי למ"ר לחודש. ₪ 75 -כ הינם השכירות הממוצעים במרכז

שטח המושכר, מיקום ועוד. ההשכירות נובעים ממאפייני השוכר,

כספומט.ו שילוט, דוכניםמפדיון, נוספת הכנסהבנוסף קיימת

טבלת ריכוז ההכנסות והחלוקה בין בעלי הקרקע לחברה )חודשי(:

הכנסה

חודשית

חלק בעלי

)45% הקרקע )חלק החברה

743,694 100,868₪ 844,562₪ ₪דמי שכירות )1(

86,000 70,363₪ 156,363₪ ₪פדיון

6,061 4,959₪ 11,020₪ ₪דוכנים, שילוט

835,755 176,190₪ 1,011,945₪ ₪סה"כ

חישוב חלק בעלי הקרקע בהכנסה מדמי שכירות הוא לאחר ניכוי "הסכום (1)

. 2007(, צמוד למדד יוני ₪ 4.321)$= 120,000$ -המופחת"

שינויים במהלך השנה האחרונה 3.5.4

מ"ר נחתם חוזה שכירות עם שוכר חדש בדמי שכירות של 489לגבי שטח של

למ"ר לחודש. ₪ 81

2015תחזית לשנת 3.5.5

מ"ר תקופת השכירות 1,090לשיווק של שוכרים המחזיקים בשטח 3לגבי

עפ"י תנאי ההסכמים ההסכם .2015ית צפויה להסתיים במהלך שנת הנוכח

שים לפני תום חוד 6יוארך לתקופה נוספת אלא אם השוכר ימסור הודעה

השכירות. תקופת

מהחברה נמסר כי נכון למועד הקובע לא קיימים שוכרים שמסרו הודעה על אי

מימוש האופציה.

דוכן של מפעל הפיס ופיצוציה. נה יוקמו ויאוכלסו במהלך הש



תכנוניהמצב ה .4

ידעעל מו המידע התכנוני מבוסס על מידע תכנוני מאתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל

.הקיים במשרדנו

1ש/תכנית 4.1


התכנית מסווגת את החלקות הנדונות כ"אזור חקלאי".

כרכור -סוקה בדרך הנדיב פרדס חנהאזור תע -/א'1090ש/תכנית 4.2


חקלאית לאזור תעסוקה, דרכים ושצ"פ.שינוי יעוד קרקע :התכניתמטרות עיקרי

איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים בחלק מתחום התכנית.

נטע ראביד, רינה ראביד, ניצן ראביד, ואברהם בהתאם לטבלת ההקצאות של התכנית, ל

, 1001הוקצו מלוא הזכויות במגרש 66, 63, 62, 58לרנר, בעלי הזכויות בחלקות

, ביעוד תעסוקה. מ"ר 26,059בשטח קרקע של

:שימושיםתכליות ו

.מסחר לרבות בנקים, סניפי דואר, אולמות תצוגה

.מסעדות בתי קפה, מועדונים ובתי קולנוע

.משרדים לרבות מרפאות, תעשיות עתירות ידע, מכללות ומוסדות לימוד

.מכוני כושר, מתקני ספורט ומכון בריאות, בריכת שחיה

.גלריה ומוזאונים

ם ומתקני משחקים מקורים למניעת מטרדי רעש.אולם אירועי

זכויות בנייה:

ר.מ" 15,528שטח עיקרי עילי:

מ"ר עבור חניה. 8,500 - ת קרקעימ"ר, ת 3,106 -שירות: עילי ישטח

.משטח המגרש 50%תכסית: עד

מ'. 11 גובה מקסימאלי שלקומות + קומת מרתף, עד 2גובה בניה:

מהשטח המסחרי עם קשר ישיר 30%בקומת הקרקע תותר גלריה בשטח של עד

לקומה במסגרת זכויות הבנייה הנ"ל. הגלריה לא תחשב לקומה נוספת.

מ'. קו בניין צדדי המרחק בין קירות המבנה למיסעה של זכות 5קדמי וצדדי קווי בניין:

מ'. 2.5 - 2המעבר לא יפחת מ



:עסוקהמיוחדות לאזור תהוראות

.יותרו גגון או קולונדה לאורך חזיתות הבניין ללא חריגה למרווחים

.זכות מעבר כמסומן בתשריט

חניון תת קרקעי.לבכל הכיוונים 0קו בניין

מ'. 2.5קו בנין לדרך השירות המזרחית המסומנת כזכות מעבר יהיה

לגבול מ' מציר הדרך 45בתחום השצ"פ יהיה 652קו בניין מדרך הנדיב כביש

בתחום זה לא תותר כל בניה ויותרו רק תכליות המותרות בקו . היעוד המסחרי

.3בניין על פי תמ"א

.אנטנות יותרו לפי תכנית מתאר ארצית

.הפרויקט יכלול גידור קבוע וקשיח )לא קירות( כלפי השטחים החקלאיים

:קטע רלוונטי מתשריט התכנית )התחום באדום להמחשה בלבד(

ים למתן היתר:תנא

לתכנית. 15תכנית בינוי ופיתוח כמפורט בסעיף אישור -

אישור תכנית להסדרי תנועה בצומת דרך הנדיב ורחוב תדהר. -

.1002רישום זכות מעבר לציבור למגרש -

:4תנאי לטופס

רחוב תדהר, כולל מתן אפשרות לפניה חזרה מערבה 3-ו 2ביצוע צומת דרכים -

התחבורה.ברחוב תדהר ובאישור משרד

פיתוח שצ"פ בחזית רחוב הנדיב הכוללת נטיעות של עצים בוגרים -

העתקת קווי המים. -

1001מגרש נשוא חוות הדעת




מ"ר. 15,528א' המפורטת לעיל מאפשרת בניית שטח עיקרי בסך 1090תכנית ש/

מ"ר 9,367נוצל בנכס שטח של 12.12.2011 מיום 20110973על פי היתר בניה

מ"ר. 6,033של עיקרי לניצול בשטח יתרה קיימתלפיכך, עיקרי.

חישוב סופי של יתרת זכויות הבניה טעון בדיקה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה

ואישורה הסופי.


לחתומים מטה סיבה לחשד הבחוות דעת זו לא הובא לידיעת החתומים מטה ולא היית

, דליפות דלק או PCBלאסבסט, לקיומם של חומרים מסוכנים, כולל וללא הגבלה


החתומים מטה אינם בקיאים בביצוע בדיקות לחומרים כאלה. נוכחות של חומרים כאלה

יכולה להשפיע על שווי הנכס. חוות דעת זו מבוססת על ההנחה כי אין חומרים מסוכנים

ם בנכס או בסביבתו שיכולים להשפיע על שווי הנכס. נושא החומרים המסוכנים קיימי

אינו תחת אחריותם של החתומים מטה, הם אינם בעלי הידע הדרוש לגילויים של

חומרים מסוכנים ונושא זה לא נלקח בחשבון בתחשיבי חוות הדעת.

גישות השומה .5

מרכזים מסחריים הן גישת ההשוואה השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי קניונים/ גישות

וגישת הוון ההכנסות.






ביצוע התאמות נדרשות )מיקום, גודל, סטנדרט וכד'(.


רשות, קניונים/מרכזים מסחריים אולם לאור מורכבות הנכס וההתאמות הרבות הנד







באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי, גודל הנכס וכד'.הנכס, רמת הסיכון ואי הוודאות



העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס.

השימוש הנוכחי הוא השימוש בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי

היעיל והטוב ביותר.

מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן: 5באומדן שווי קניונים ומרכזים מסחריים

מיקום


ך שכונות מגורים, בסמוך/ בתוך אזורי נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתו

תעסוקה, על צירי תנועה )כבישי עורק( ואחרים.




מים והשיקולים הרלוונטיים הם:באומדן שווי תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות, הגור

המושכר

במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות: השטח

קומה )במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות(; סטנדרט -המושכר; יחס ברוטו/ נטו; מיקום יחסי



דה כי קניונים/ מרכזים מסחריים הם נכסים מניבים, הערכתם נובעת מזרם לאור העוב



ות, אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדק

הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה. אפשרות זו יש לבטא בתזרים






השכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, התואמים את השוק. ל





המרכזים המסחריים למספר קטגוריות כגון: / להפריד את תמהיל החנויות ניתן




בטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים מזומנים קבוע לתקופה הנכס בשנים הקרובות. למשקיע מו

שנים עם אופציות 5ארוכה. במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה בסביבות של



השקעת הון. מכאן, שבחירת שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה ל


שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של שיעור


את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים )שווי נכסים ודמי שכירות

( וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים. חופשיים שלהם







ם:באומדן שווי הנכס הובאו בחשבון, בין היתר, הגורמים והשיקולים הבאי

ציר אתציר תנועה ראשי המהווה ,כרכור, על דרך הנדיב -בפרדס חנה מיקום הנכס

בסביבה הנהנית , וזיכרון יעקב גבעת עדה-בנימינה הכניסה העיקרי מכיוון מזרח ליישובים

.מתנופת צמיחה התרחבות ופיתוח

וצורתושטח המגרש.

רי הבניה לשטחי הגלריות כאמור, לא אותרו הית .הגמרהבניה שטחי הבנייה, סטנדרט

שניתן 4אולם מספרי הבקשה מוזכרים בטופס 20120412שנוספו על פי בקשה

פשרת לאשר שטחים אלה. לאור למתחם. קיימת יתרת זכויות לשטח עיקרי ושירות המא

האמור, ככל שאין היתר בנייה, אין מניעה מקבלתו.

.התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים

בהתאם להוראות הסכם השכירות עם בעלי ל פי תכניות בניין עיר בתוקף. זכויות הבניה ע

הקרקע, זכויות הבניה הנוספות שייכות לבעלי הקרקע בלבד )כלומר על מנת לנצלם יש

להגיע להסכמות עם בעלי הקרקע לעניין תוספת תשלום דמי שכירות(.

והינה אפשרית בעיקר בקומה כדאיות ניצול הזכויות מוטלת בספק מאחר עוד יצוין, כי כיום,

בלבד )שאר גגות המבנים מבניה קלה(. Dא' מעל מבנה

להבנתנו, אין להביא בחשבון את יתרת הזכויות באומדן שווי זכויות החברה ,לאור האמור

בנכס.

חודשים, החל 11 -ו שנים 23חכירה לדורות מבעלי קרקע פרטיים, לתקופה של -זכויות

וות דעת . יתרת תקופת החכירה במועד הקובע לח20.2.2037 ועד 21.3.2012מתאריך

חודשים(. 266שנים וחודשיים ) 22 -זו

ונהנה משיעור תפוסה גבוה ועלייה בשיעור 2012מרכז המסחרי נפתח בתחילת שנת ה

המבקרים והפדיונות.





המרכזיות הן חברות ותיקות, בעלות נכסים בהיקף גדול רוב חברות הנדל"ן המניב

,ובשיעורי תפוסה גבוהים ועם ניהול איכותי. לצדן פעילות בשוק גם חברות הביטוח

., סלע קפיטל ואחרות1, הפניקס וקרנות השקעה כגון ריט כללהראל, מגדל, בעיקר

ינם במרכז שא/או במרכזים מסחריים קטנים ו מרבית העסקאות 2013-2014בשנים

הארץ.

נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון למסחר המבוססים על עסקאות שבוצעו


פרסם השמאי הממשלתי הראשי סקירה לשיעורי התשואה 17.12.2014בתאריך

ולל( הממוצע . שיעור התשואה )שיעור ההיוון הכ2014של שנת ראשונה למחצית ה

ירידה קלה לעומת ) 7.8%בנכסים מסחריים הינו 2014ה של שנת ראשונלמחצית ה

(. 2013ה של שנימחצית הה


שיעור התשואה ממנו. בנכסים במיקום מרכזי )מע"ר של ערי גוש דן(, נצפה שיעור

אילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע, תשואה נמוך ו

ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון: איתנות

פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'(.

אותו הנכס, כאשר תשואה בשיעורי הבנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות ב


יכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות נ


מרכז מהזכויות ב 51%דיווחה קבוצת עזריאלי, על רכישת 7.1.2015בתאריך



. העסקה כפופה לזכות סירוב ראשונה של 7.13% -העסקה משקף תשואה של כ

הגבלים מהזכויות בנכס( ולאישור הממונה על ה 49%)בעלת 1חברת ריט

כי היא מממשת את זכות הסירוב 1דיווחה ריט 5.2.2014העסקיים. בתאריך

הראשונה הנתונה לה.



בנכס מהזכויות 80% , על רכישת1דיווחה חברת ריט 31.12.2014בתאריך

, בנתיבות ממוקם אשר, סנטר( גלובס מסחרי )שלב ב' של מרכז ומשרדים למסחר

של לסך מ"ר, בתמורה 8,700 -ח של כקומות, בשט 1-3מבנים בני 3הכולל






)שלב א' במרכז המסחרי(.

אל, על מכירת כל זכויותיה במרכז המסחרי -ווחה חברת אדרייד 1.4.2014בתאריך

"י שומה שצורפה . עפ₪ 304,000,000"דיזינגוף סנטר" בתל אביב, תמורת סך של


הכולל את השטחים אשר שימשו בעבר לחנות של המשביר לצרכן )בחלק המערבי

מ"ר מחסנים, 370 -מ"ר שטחי מסחר וכ 11,600 -של האגף הדרומי(, הכולל כ

עליון ומרתף תחתון. הנכס מושכר במפלסים קרקע, קומה א', קומה עליונה, מרתף


בהתחשב במחיר הרכישה.



.ןוהנאמ החברה

על רכישת המרכז המסחרי " 1דווחו חברות מגה אור וריט 13.5.2013בתאריךONE

( בשטח לשיווק 1ריט 50% -מגה אור ו 50%מודיעין" בא"ת מרכז עינב במודיעין )


, בהתחשב 7.8% -של כשוכרים שונים, תמורת דמי שכירות המשקפים תשואה


דווחה סלע קפיטל כי רכשה מחצית מזכויות המרכז המסחרי 12.5.2013בתאריך

-מ"ר עיקרי וכן כ 8,500 -"השדרה השביעית" בבאר שבע )במושע( בשטח של כ

. הנכס מושכר בתפוסה ₪מיליון 88.75מ"ר שירות )חלק החברה(, תמורת 1,600

. ככל 8.4%, המהווים שיעור תשואה של ₪מיליון 14.9נה ומניב נטו לש 90%של

תשולם תוספת 2016-2017שתהיה תוספת מעבר לדמי השכירות הבסיסים בשנים

.8.9%לפי שיעור תשואה של



מכרה, 30.5.2013 מיום ובעיתונות 29.5.2013 מיום ה"מאי באתר דיווח פ"ע

בנהריה" הצפון קניון"ו, רושליםבי" הדר" בקניונים זכויותיה מלוא את מליסרון חברת




של בשטח כיום . הקניון(הכחול הריבוע בידי נותרים 50%) ₪ מילון 266 תמורת

קומת הקניון עבר שיפוץ והרחבה )הוספת. מקומות חניה 500-כ וכולל ר"מ 18,000

-לשיווקו ר"מ 26,000 כולל הקניון. 12/2013 -ב שהסתיים חניה( קומות 2-ו מסחר

מקומות חניה. 1,232

טוחלבי חברה לכלל הקניון נמכרו על מהבעלות 100% –בנהריה" הצפון" קניון





צה למכור נכסים אלה בתוך זמן שנקצב מראש. העסקיים החברה נאל

התקשרה החברה 30.6.2013לתאריך 1על פי הדוחות הכספים של חברת ריט ,

25%עם אדריאל בע"מ בהסכמי מכר לפיהם תרכוש, בין היתר, 2013בפברואר

27באמצע" בקריית שמונה הכולל שטחי מסחר ומשרדים, תמורת 8מזכויות קניון "

-השנתי לא יפחת מ -NOIה 31.12.2017פי מנגנון הבטחה עד ליום . על ₪מיליון

. על פי הדיווח, בחודש אפריל 8.5%. העסקה משקפת שיעור הוון של ₪מיליון 2.3



על רכישת מלוא הזכויות במרכז 1קרן ההשקעות ריט דיווחה 1.1.2013בתאריך

. המרכז בשטח לשיווק ₪ 130,000,000בירושלים, תמורת מסחרי "לב תלפיות"

מ"ר מושכר בתפוסה מלאה. לאור איסוף מידע שבצענו, ניתוח 15,000 -של כ

.8.5% -העסקה מצביע על שיעור הוון של כ



בסביבהנתוני השוואה לשטחי מסחר 8.2

:תוך ביצוע התאמות נדרשות בעלי מאפיינים דומים נכסיםב לעסקאות נתונים

,במתחם ביג גליל עליון מושכרים שטחי מסחר בדמי על פי מידע הקיים במשרדנו

במרכז ביג טבריה מושכרים שטחי למ"ר לחודש. ₪ 60-170שכירות בטווח של

בעמק" G"במרכז מסחרי , למ"ר לחודש ₪ 54-141בדמי שכירות בטווח של מסחר

למ"ר לחודש. ₪ 130-190מושכרים שטחי מסחר תמורת דמי שכירות בטווח של

דמי השכירות משתנים לפי מאפייני השוכר, שטח המושכר מיקום ועוד.

צים סנטר" בבית שאן במרכז המסחרי 2014מינואר בעיתונות פרסומיםעפ"י"

כדלקמן:הושכרו שטחים

o למ"ר לחודש ₪ 106ר תמורת מ" 140 -ה" שכרה שטח של כרשת "אצ.

o למ"ר לחודש ₪ 100מ"ר תמורת 68 -רשת האופנה "עונות" שכרה שטח של כ.

o 136 -ר תמורת דמי שכירות של כמ" 80 -שכרה שטח של כ "סטימצקי"רשת

למ"ר לחודש. ₪

o מ"ר תמורת דמי 180 -רשת מוצרי הטיפוח "בודי שופ" שכרה שטח של כ

ש.למ"ר לחוד ₪ 115שכירות של

o 100מ"ר תמורת דמי שכירות של 75רשת ההנעלה "אלדו" שכרה שטח של

למ"ר לחודש. ₪

שנים עם אופציה להארכה לתקופה 5כל הסכמי השכירות הנ"ל הינם לתקופה של

נוספת.

שצורפה לדוחות הכספיים של חברת ביג 31.12.2013עפ"י שומת מקרקעין מיום

ות החודשיים הממוצעים במרכז המסחרי מרכזי קניות בע"מ עולה כי דמי השכיר

. 100%למ"ר. שיעור התפוסה נכון למועד הקובע הינו ₪ 97 -"ביג יקנעם" הינם כ

מ"ר 620של בשטח רשת "שופרסל"מושכרת חנות ל י "בנימינה שלי"מרכז מסחרב ,

. למ"ר ₪ 81 דמי שכירות חודשיים של תמורת




יס המידע הוא נתוני דמי נכס נערך בגישת היוון ההכנסות. בסבזכויות החברה אומדן שווי

כפי שהתקבלו מהחברה. ,2014דצמבר השכירות נכון ל

לעיל(. 3.5.4הובא בחשבון חלק החברה בהכנסות )בהתאם לפירוט בסע'

חודשים(, 266אומדן מהווה ערך נוכחי של תזרים הכנסות החברה לתום תקופת החכירה )ה

י של תרומת המחוברים בסוף תקופת החכירה לפי עלות הקמה מופחתת ערך נוכח בתוספת

היעדר סיכון ופחתים למבנה. ,בין היתר למ"ר, בשיעור היוון מתאים המבטא ₪ 3,500 -של כ

ערך נוכחי של תזרים תשלום דמי השכירות הבסיסיים לבעלי הקרקע, בסכום חודשי ובניכוי

(.2007, צמוד למדד יוני ₪ 4.321, $=40,000$) ₪ 207,000 -כ ממודד של

-בהתבסס על נתוני ההשוואה שהובאו לעיל, שיעור ההיוון הבסיסי לשטחים המושכרים, כ

7.25%.

+( המבטא 2%הוונו בשיעור גבוה יותר ) -הכנסות מפדיון, דוכנים, שילוט וכו' -הכנסות נוספות

סיכון ואי וודאות בהתאם לאופי ההכנסות.

הול וחשמל הוונו בשיעור היוון מתאים המבטא את אופי ההכנסות.הכנסות מפעילות הני

סעיף

שטח

לשיווק

במ"ר

חלק החברה

בהכנסה שנתיתשיעור היוון

ערך נוכחי עד תום

תקופת החכירה )*(

97,010,000 8,924,3317.25%₪ 11,309₪דמי שכירות

הכנסות נוספות:

9,590,000 1,031,9969.25%₪ ₪הכנסות מפידיון

680,000 72,7329.25%₪ ₪הכנסות מדוכנים, שילוט

6,150,000 700,00010.00%₪ ₪הכנסות מחשמל וניהול

תקבול בגין מחוברים בסוף תקופת

החכירה7.00%₪ 8,930,000

122,360,000 10,729,059₪ 11,309₪סה"כ

26,980,000- 2,481,6447.25%₪ ₪דמי שכירות בסיסיים לבעלי הקרקע

₪ 95,400,000 שווי זכויות החברה בנכס במעוגל

למ"ר מסחר בנוי. תואם נתונים שווי למרכזים דומים. ₪ 14,300 -כ שווי של מהתחשיב עולה



השומה .10

בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון , זכויות החברה בנכס לאור האמור לעיל, אומדן שווי

. ₪ 95,400,000בגבולות ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג',


יסי ובהתאם לכך שינוי ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבס

. תוצאותיה:0.25%בכל השיעורים האחרים, בשיעור של

########7.00%7.25%7.50%

93,800,000 95,400,000₪ 97,000,000₪ ₪אומדן שווי

. 5%עור של , בשילדמי השכירות בנכסהשינוי הינו ערכנו בדיקת רגישות לדמי השכירות.

תוצאותיה:

5%-דמ"ש שנתיים נוכחיים5%+

₪ 95,400,000₪ 9,370,548₪ 8,924,331₪ 8,478,115

90,500,000 95,400,000₪ 100,200,000₪ ₪אומדן שווי

נבדקה שינוי רק 100%ערכנו בדיקה לשינוי בשיעור התפוסה )מכיוון שיעור התפוסה כיום הינו

(: 5%לירידה בתפוסה של

100%95%

90,500,000 95,400,000₪ ₪אומדן שווי



כללי .11

.השווי לא כולל מע"מ

.לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס

שומות שהוכנו מאז פתיחת המרכז המסחרי( שומות קודמות לנכס(:

שוויתאריך

31.3.2012₪ 71,000,000

31.10.2012₪ 75,700,000

31.3.2013₪ 80,100,000

30.9.2013₪ 84,000,000

31.12.2013₪ 87,300,000

31.3.2014₪ 87,700,000

30.6.2014₪ 86,700,000

30.9.2014₪ 86,700,000

בוצעו ע"י השמאי דוד סגל. הסיבה לשינוי בשווי הנכס 30.9.2013השומות עד לתאריך

בטאת סיום תקופת ההפעלה לנכס המתו ירידה בשיעור ההיוון לשטחים המושכריםהינה

.ועליה בהכנסות מפדיון ניהולבתוספת הכנסות מ


מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים. מגה אורקשנו מיב 17.1עפ"י תקן

, 31.12.2014 הגילוי לנכס, נשוא שומה זו, ליוםהתקבל במשרדנו מסמך 10.3.2015בתאריך

. תמצית המסמך:ביג מגה אורמחברת

1972-גנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"בלא קיימים בנכס דיירים מו.

לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף, ו/או מחזיקים שהם בעלי עניין


לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה מגה אור החזקות,חברת ככל הידוע ל

, למעט הסכם חייבות שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלההסכם בנייה, הסכם או הת

.השכירות מול בעלי הקרקע

.נערכו שומות מקרקעין קודמות ע"י השמאי דוד סגל כמפורט לעיל

לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי ביג מגה אור,חברת ככל הידוע ל

צד שלישי.

ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. %50-ה אחרת מחזיקה בחברה אשר חבר 6 חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל הנכס. 7



ימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין, שיש לא קי ביג מגה אור,חברת ככל הידוע ל

בה כדי להשפיע על שווי הנכס ואינה מפורטת בסעיפים לעיל.

הצהרות .13



ג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה.אני מצהירה, כי המידע המשפטי המוצ



ועפ"י התקנים 1966הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו




בכבוד רב,

ד ו ל ד ג ת - ס ו א מ ן ש י ע ק ר ק ע מ מ"ב D a v i d S e g a l - R e a l E s t a t e A p p r a i s a l L T D

David Segal שמאי מקרקעין דוד סגל Real Estate Appraiser

Hila Saliman שמאית מקרקעין הילה סלימאן Real Estate Appraiser

Manor Segal כלכלן מנור סגל Economist

Oded Malek שמאי מקרקעין עודד מלק Real Estate Appraiser

03-6355788: פקס ǁ 03-6355787: פוןטל ǁ 5593006 וה ותק - גני 4690. ד.ת 6רחוב קדושי השואה

03-6355787 Fax ǁ 03-6355787 Tel POB 4690 Ganey-Tikva 5593006 ǁ 6 Kdoshey Hashoa st.

[email protected]

18/2/2015 :תאריך

2809.6 :סימוכין

לכבוד

מ"ביג מגה אור עפולה בע

שומת מקרקעין מקיפה שומת מקרקעין מקיפה

חות הכספייםחות הכספיים""לצורך הכללה בדולצורך הכללה בדו

((3131/12/12/201/20144מועד קובע מועד קובע ))

" " BBIIGG IINN TTHHEE CCIITTYY""מרכז מסחרי מרכז מסחרי

1666116661בגוש בגוש 14464471446447חלקות חלקות

1670016700בגוש בגוש 24582458וחלקות וחלקות

עפולהעפולה'4 '4 אזור התעשייה אאזור התעשייה א4 4 השוקהשוק' ' רחרח


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

2

מטרת חוות הדעת .1

אמור לבטא את התמורה הסבירה במקרה של מוכר מרצון , שווי הזכויות בהתאם לחוות דעת זו

, כאשר הנכס פנוי וחופשי מכל חזקה ונקי מכל חוב, בתנאי השוק הקיימים כיום, וקונה מרצון

.וללא שעבוד

הועדה לתקינה, של מועצת שמאי המקרקעין 17.1' חוות דעת זו נערכה בהתאם לכללי תקן מס

י חוק ניירות "מות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים עפובדבר גילוי מינימאלי נדרש בש, שמאית

.1968 –ח "התשכ, ערך

חות הכספיים"הכללה בדו

מ "חות הכספיים של חברת ביג מגה אור עפולה בע"מוסכם על ידינו כי חוות הדעת תצורף לדו

.רהמפורסמים לציבו"( החברה: "להלן)

ולצורך , (IFRS 13)מדידת שווי הוגן - 13חוות הדעת נערכה בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי

(.IAS40)ן להשקעה "נדל - 40יישום תקן חשבונאות בינלאומי

התחייבות לשיפוי

החברה התבקשה לספק את כל המידע העובדתי הרלוונטי המצוי בידה שבכוחו להשפיע על שוויו

. של הנכס

בגין חוות דעת "( דוד סגל: "להלן)מ "שמאות מקרקעין בע -כתב התחייבות לשיפוי דוד סגל ניתן

. זו

כי החברה תשפה את דוד סגל בגין כל נזק או הוצאה שיגרמו לדוד , בין היתר, בכתב השיפוי מצוין

סגל כתוצאה מכל תביעה או דרישה שתוגש נגדו בקשר לחוות הדעת ובלבד שלא נגרמו כתוצאה

.ממעשים או מחדלים שנעשו ברשלנות או במזיד

יחסי תלות

כי לא קיימים ביני לבין החברה כל יחסי , הנני להצהיר כי אין לי כל עניין בנכס הנדון בחוות דעת זו

תלות וכי לא קיימת כל תלות בין תוצאות חוות הדעת לתנאי ההתקשרות לרבות אי התניית שכר

. הטרחה בתוצאות חוות הדעת

מועד הקובע בחוות הדעתה .2

31/12/2014


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

3

עורך חוות הדעת .3

דוד סגל: עורך חוות הדעת (.355' רשיון מס) 1993רשום בפנקס שמאי המקרקעין משנת

(.1990)אוניברסיטת תל אביב , בוגר החוג ללימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים

(.1985)אוניברסיטת תל אביב , בוגר הפקולטה למדעי החברה

.חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

.בעל חברה פרטית לשמאות מקרקעין

מזמין חוות הדעת .4

ל כספים בחברת מגה אור"סמנכ - מר חיים אונפלוסי "ע, 27/1/2015חוות הדעת הוזמנה ביום

.1מ"החזקות בע

ביקור בנכס .5

. 3/2/2015מ ביום "י הח"נערך ע


עפולה" BIG IN THE CITY"המסחרי המרכז : מהות הנכס

16700 16661 : גוש

58 2 47 46 1 : חלקות

1,893 6,156 845 882 1,136 : ר"שטח החלקות במ

ר"מ 10,912 : 2שטח המגרש

ר ברוטו "מ 4,499 -כ : לשיווקשטח

עפולה', אזור התעשיה א, חוב השוקר : כתובת הנכס

בעלות : הזכות במקרקעין

". מ"ביג מגה אור עפולה בע"הינה בעלת מניות בחברת " מ"חברת מגה אור החזקות בע" 1

".מ"ביג מגה אור עפולה בע"את שמה ל" מ"ביג נועה עפולה בע"שינתה חברת 22/8/2011ביום . ותכ שטח החלק"סה 2


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

4

תיאור הסביבה והנכס .7


בין הערים חדרה וטבריה , 65על כביש , במרכז עמק יזרעאל, עפולה היא עיר במחוז הצפון

". בירת העמק"ומכונה גם

:שכונות עיקריות 3בתחום השיפוט של עיריית עפולה

5 -מרחק של כמרוחקת ב". עפולה תחתית"ומכונה גם 1925נוסדה בשנת -עפולה העיר

;מ מעפולה עילית ומגבעת המורה"ק

עפולה עילית הינה שכונה המאופיינת בבנייה של בתים . 1951הוקמה בשנת -עפולה עילית

;צמודי קרקע ובנייני דירות

רוב בתי השכונה הם בניינים מרובי דירות שבהם נקלטו . 1953הוקמה בשנת -גבעת המורה

בראשית שנות השבעים הוקמה . לעיר עם השניםגלי העלייה שהגיעו

בנה "שאוכלסה במסגרת " רוממה"בצמידות לשכונה זו שכונת הווילות

". ביתך

הממוקם ' הנכס הנדון ממוקם באזור התעשייה א. 'ג -ו' ב', א -בעפולה שלושה אזורי תעשייה

. בחלקה הדרום מזרחי של העיר התחתית

המאופיינים בשימושי תעשייה , בני קומה אחת עד שלוש קומותכולל מבנים ' אזור התעשייה א

. קלה לצד שימושי מסחר ומשרדים

דרומית לשוק העירוני הישן , החלקה הנדונה ממוקמת בקרן הרחובות השוק ויהושע חנקין

-ו 60מכבישים מספר -מיקום זה של הנכס הינו בעל נגישות נוחה . וצפונית לקניון העמקים

, מכביש עוקף עפולה מזרח, בין כפרים ויישובים הממוקמים בסמוך לעפולההמקשרים 65

. הרחוב הראשי באזור התעשייה -ורחוב יהושע חנקין

. מלאים -הפיתוח הסביבתי והתשתית העירונית באזור


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

5

תרשים הסביבה

3תיאור הסביבה העסקית 7.2

מועצה אזורית , ום מועצה אזורית הגלבועהמרכז המסחרי משרת את הישובים הכלולים בתח

אלף 28 -אלף נפש המאוגדים בכ 85 -אוכלוסיית המרחב מונה כ. עמק יזרעאל והעיר עפולה

. ₪מיליון 100עומד על 2010סך כוח הקנייה החודשי לשטחי מסחר במרחב בשנת . משקי בית

: בעפולה בנויים כיום מספר מרכזים מסחריים עיקריים

;ר"מ 4,500 -הממוקם בסמיכות לנכס בשטח של כ" מגה אור עפולה"ר פאוור סנט

; ר"מ 14,500 -קניון העמקים הממוקם ממזרח לנכס הנדון בשטח של כ

; ר"מ 22,000 -בשטח של כ, "העמק"הממוקם בסמוך לבית חולים " בעמק G"פאוור סנטר

באזור התעשייה , ר"מ 6,500 -הכולל כ 2012 -אשר הושק ב" One"מרכז מסחרי מקבוצת

.בצמוד לדרך קהילת ציון ולתחנה המרכזית החדשה של העיר

תיאור הנכס 7.3

חלקות ממנו 5שהינו השטח הרשום הכולל של , ר"מ 10,912שטחו מגרש שהנכס הנדון מהווה

.16700בגוש 2,58וחלקות 16661בגוש 1,46,47חלקות : הוא מורכב

3

.להלן 10.2עסקאות השוואה ממרכזים מסחריים אלו מצוינות בסעיף

מיקום הנכס


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

6

סימון החלקות על רקע מפת גוש

" BIG IN THE CITY"המרכז המסחרי - על המגרש הוקם מרכז מסחרי מסוג פאוור סנטר

חד קומתיים מבנים 3 -ב , מסחר( ש"שטח ברוטו לתשלום דמ)ר "מ 4,499 -כ הכולל ,עפולה

:כדלקמן, שונות יחידות 18 -ובחלוקה ל הממוקמים בסמיכות

Cמבנה Bמבנה Aמבנה

שטח ברוטו 'חנות מס

ש"דמלתשלום


ש"לתשלום דמ


ש"לתשלום דמ

+ ר "מ 128.9 1

ר מחסן"מ 20 ר"מ 68.6 5

14 ר"מ 171.6

ר"מ 164.1 15 ר"מ 640.7 6 ר"מ 72.6 2

ר"מ 162.9 16 ר"מ 165 7 ר"מ 57.3 3

ר"מ 76.2 14 ר"מ 332.1 8 ר"מ 301.7 4

ר"מ 259.1 15 ר"מ 248.4 9

ר"מ 332.5 10

ר"מ 201.3 11

ר"מ 225.5 12

ר"מ 858.7 13

ר"מ 833.9 כ"סה ר"מ 3,072.8 כ"סה ר"מ 580.5 כ"סה

ר"מ 44499 -כש "כ שטח ברוטו לתשלום דמ"סה .ר מזנון ודוכן פיס"מ 12וכן


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

7

מזו באמצעות היחידות מופרדות זו; הבנייה כוללת קונסטרוקציית פלדה ושלד מבטון מזוין

הגמר כולל חשיפה מקסימלית באמצעות ויטרינות זכוכית לאורך כל החזיתות ; מחיצות גבס

.וקירות חוץ באמצעות אלמנטים טרומיים

בחלק מהיחידות תקרה חשופה ובחלק מהיחידות ; הגמר בפנים היחידות כולל ריצוף קרמי

מערכות כיבוי אש ; ורטיבייםגופי תאורה דק/ תאורה פלורוסנטית ; תקרת לוחות מינרליים

. ומיזוג אוויר

.מתחם חניה סלול אספלט, בחזית המבנים

4פרוגרמת התכנון והחלוקה ליחידות השונות

תצלום אוויר

.בהתאם למפורט לעיל, מאז בוצעו שינויים בחלוקת השטח. 2012חלוקת היחידות המסומנת נכונה לשנת 4


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

8

5המצב התכנוני .8

תכנית בניין עיר 8.1

אשר פורסמה למתן תוקף , 180/בת/ג' תכנית בניין עיר מס, בין היתר, על הנכס הנדון חלה

.28/3/1994מיום 4205. פ.בי

. הינו מסחרי משולב בתעשיה, בהתאם לתכנית זו, ייעוד החלקה הנדונה

:הוראות הבנייה לאזור זה הינן כדלקמן

ר"מ 600 - גודל מגרש מינימלי

' מ 12/ קומות 3 - גובה בנייה

80% - תכסית

130% שטח עיקרי - אחוזי בנייה

עבור חניה תת קרקעית בלבד %70+ %30 שטח שירות

230% כ"סה

חלק מתשריט התכנית

י הועדה המקומית "ע פ פרשנות לתכניות בניין העיר וכל מידע שהתקבל אשר אינו חתום ומאושר"זכויות הבנייה המצוינות הינן ע 5 .לתכנון ולבנייה אינו מחייב

מיקום הפרויקט על פני חלק

ע"מתשריט התב


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

9

מיום 5379. פ.אשר פורסמה למתן תוקף בי, 12567/ג –תכנית המתאר של עפולה

בעפולה יהפכו בהדרגה ' ב -ו( בו ממוקם הנכס)' קובעת כי אזורי התעשייה א, 15/3/2005

(.לשעבר" אזור תעשייה ומסחר"דשה להגדרה ח)לאזורי תעסוקה ומסחר

:התכליות והשימושים כפי שנקבעו בתכנית זו הינם כדלקמן

בתי מלאכה , משרדים ותעשייה מתוחכמת ונקייה בלבד, עסקים, מסחר סיטונאי וקמעונאי"

ושטחי מלאכה נקייה אשר אינם עוברים את מפלסי הרעש וזיהום האוויר המותרים על פי

, ושאין להם פסולת או שפכים חריגים שאינם מותרים באזור מגוריםדין באזורי מגורים

, מתקנים הנדסיים לחשמל, מזנונים, מסעדות, מוסדות ציבור הדרושים לשם פעילות האזור

בכפוף לתכנית מפורטת , בנוסף כל השימושים המותרים באזור מסחרי. מים ותקשורת

". מאושרת

6492. פ.פורסמה למתן תוקף בי, "טחנת הקמח ביג" - 9/180/גבת/מק/עפע נקודתית "תב

. 4/11/2012מיום

שינוי במרווחי הבנייה והרחבת דרך לטובת מדרכה ציבורית בדרום - 6מטרת התכנית

20120184' התכנית מאפשרת הרחבת שטח המרכז המסחרי בהתאם להיתר מס. התכנית

. המצוין להלן

: קווי הבניין יהיו כמסומן בתשריט וכדלקמן

קו הבניין במקביל לרחוב יהושע חנקין ובתחום צומת , 0לאורך רחוב השוק יהיה קו

לאורך רחוב , וקו בניין לשטח מפולש מקורה בגגון', מ 5השוק ויהושע חנקין יהיה : הרחובות

. 'מ 2יהיה , השוק ויהושע חנקין: יהושע חנקין ובתחום צומת הרחובות

.יןיהובא בחשבון אומדן היטל השבחה בגין השינוי בקווי הבנ 6


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

10

9/180/גבת/מק/מתוך נספח הבינוי של תכנית עפ

רישוי 8.2

למבנה 0יסודות ורצפת "ל, 14/6/2011ביום " מ"ביג נועה עפולה בע"ניתן ל 20110066היתר

". הקמת מבנה מסחרי ופיתוח שטח צמוד"ל 8/11/2011 -וב , "מסחרי

פירוט השטחים במבנה הינו , בהתאם לטבלת השטחים בתכנית המצורפת להיתר זה

: כדלקמן

שטח קומה

יעיקר

כ "סה שטחי שירות

+ עיקרי

שירות

' מתקנים ומע מקלט

טכניות

מבואות וחדרי בליטות

מדרגות

מעבר לכלל

הציבור

כ"סה

0 3,576.67 117.66 75.15 21.26 115.85 763.80 1,093.72 4,670.39

1 9.90 12.54 22.44 22.44

44692.83 14116.16 763.80 128.39 21.26 85.05 117.66 34576.67 כ"סה

ניתן לפרויקט הנדון ביום ללא אכלוס לבדיקת מערכות בלבד ו -( 5869: תעודה' מס) 4טופס

25/7/2012 .


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

11

תוספת שטח "ל, 27/11/2011ביום " מ"ביג מגה אור עפולה בע"ניתן ל 20120184היתר

". מסחרי למבנה מאושר

: בהתאם לתכנית ההיתר שטח הנכס הינו כדלקמן

כ "סה שטחי שירות שטח עיקרי קומה

+ עיקרי

שירות

בנייה כ"סה מוצע קיים

קיימת

מתקנים מקלט

' ומע

טכניות

מבואות

וחדרי

מדרגות

מעבר

לכלל

הציבור

כ"סה

0 3,576.67 326.67 3,903.34 1,093.72 17.68 9.54 10.51- 183.96- 926.57 4,829.91

1 31.38 31.38 22.44 4.22 5.80 32.46 63.84

44893.75 959.03 -183.96 -4.71 13.86 17.68 1,116.16 34934.72 358.05 3,576.67 כ"סה

. ובתנאי תשלום היטל השבחה 20110066היתר זה ניתן בתנאי היתר

(.ע"מימוש חלקי של התב) 20120184פ היתר "היטל ההשבחה שולם ע

' בהתאם להיתר מס, 27/11/2012ם ניתן לפרויקט הנדון ביו -( 6094: תעודה' מס) 4טופס

20120184.

מבנה למזנון ותחנת "ל, 7/8/2013ביום " מ"ביג מגה אור עפולה בע"ניתן ל 20130030היתר

. ר"מ 10.73שטח המבנה , י התכנית המצורפת להיתר"עפ". מפעל הפיס

ת הקמת מערכ"ל, 17/11/2014ביום " מ"ביג מגה אור עפולה בע"ניתן ל 20140420היתר

. "קילו וואט 330פוטו וולטאי בהספק של

זכויות בנייה לא מנוצלות 8.3

שטח 130%כאשר מתוכם , אחוזי בנייה 230% -מותרת בנייה של כ 180/בת/ע ג"פ תב"ע

יתרת , ר"מ 10,912 -בהתאם לשטח המגרש , שטח שירות שאינו עבור חניה 30% -ו עיקרי

:זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות

–שטחים שנוצלו ע "פ תב"טח מותר עש

בהתאם להיתר הבנייה

יתרת שטח לניצול

ר"מ 10,250 ר"מ 34934.72 ר"מ 14,185.6= 130%* 10,912 שטח עיקרי

ר"מ 2,314 ר"מ 959.03 ר"מ 3,273.6= 30%* 10,912 שטח שירות

ה בניית קומה בתחשיב שווי זכויות בנייה אלו הובא בחשבון כי הכדאיות הכלכלית הינ

מאחר ודרישת החנייה מהווה חסם לבנייה נוספת בקומת , נוספת בתכסית הקומה מתחתיה

בתחשיב שווי הזכויות הובאה בחשבון דחייה והוצאות התאמה בגין האפשרות . הקרקע

פ "וולטאית ע-פוטו' טרם הובאה בחשבון השפעת בניית מע .לניצול עתידי של זכויות הבנייה

. פ היתר זה"אשר תובא בחשבון עם הבנייה ע, ל על זכויות אלו"הנ 20140420היתר


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

12

המצב המשפטי .9

רישום המקרקעין 9.1

ביום 7אשר הופק באמצעות האינטרנט, פ המידע מהעתק הרישום בפנקס הזכויות"ע

: רשומות הזכויות בנכס כדלקמן, 21/10/2014

16700 16661 גוש

58 2 47 46 1 חלקה

1,893 6,156 845 882 1,136 ר"שטח החלקה במ

8מ"ביג נועה עפולה בע בעלויות

נרשמה לטובת בנק , ללא הגבלת סכום, משכנתא מדרגה ראשונה משכנתאות

. על כל הבעלים, 21/12/2011מ ביום "טפחות בע-מזרחי

והכנסות אחרותשכירויות 9.2

תפלגות להלן ה .₪ 377,125של חודשייםש "תמורת דמ#מלאה הנדון מושכר בתפוסההנכס

:פ ענפים"חלוקת ההכנסות במרכז המסחרי ע

(הכנסות שנתיות: )כמו כן לחברה הכנסות נוספות מהנכס בגבולות

₪ 175,000 - צובר חשמל

₪ 200,000 - (כולל כספומט)פדיון

7

ט "תשכ, כמשמעותו בחוק המקרקעין, פרטי הרישום הופקו באמצעות האינטרנט ואינם מהווים נסח רישום מאושר או העתק רישום .התקנות והנהלים שעל פיו, 1969 -

8 ".מ"ביג מגה אור עפולה בע"את שמה ל" מ"ביג נועה עפולה בע"שינתה חברת 22/8/2011ום בי


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

13

דמי ניהול 9.3

ל כאשר דמי הניהו, ר"למ₪ 17דמי הניהול הנגבים מחנויות המרכז המסחרי הינם בגבולות

. ר"למ₪ 27הינם בגבולות " המזון"הנגבים מחנויות

". פאוור סנטר"ל סבירים ותואמים מרכזים מסחריים אחרים מסוג "דמי הניהול הנ

גישות בהערכת השווי .10

גישות השומה 3 10.1

המבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק , גישת ההשוואה

, רמת הסיכון הגלומה בם ומידת סחירותם, ופייםא, ועסקאות בנכסים דומים במיקומם

.תוך ביצוע התאמות לנכס הנדון, אשר התבצעו סמוך ככל האפשר למועד הקובע

מבוססת על היוון זרם ההכנסות אשר מתקבלות וצפויות להתקבל , גישת היוון ההכנסות

. לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס

איכות , סיכון, פחת, הריבית הבטוחה במשק: ובהםשעור ההיוון מורכב ממספר מרכיבים

שיעור ההיוון המקובל לנכסים מניבים . השוכרים וגובה דמי השכירות ביחס למקובל בשוק

סיכונים ודמי השכירות המעוגנים בחוזה , אופי הנכס, טווח החוזה, תלוי באופי השוכר

בהתאם לשיעורי ההיוון ו, ופוטנציאל לדמי שכירות מוספים כפונקציה של אחוז מהפדיון

. שנעשו בעסקאות בנכסים דומים מניבי תשואה

מבוססת על סך מרכיבי תשומות הבנייה והעלות הצפויה להקמת נכס , גישת העלויות

. פ יישום עיקרון התחלופה"ע, הדומה לנכס הנדון

בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש ובניכוי , השווי הינו סיכום של ערך הקרקע

.באם קיים( כלכלי ופונקציונלי, פיזי)מרכיבי הפחת

גישות השומה בחוות הדעת 10.2

. המתאימה והמקובלת בהערכת נכסים מניבים גישת היוון ההכנסותפ "הנכס הוערך ע

, סיכון, פחת, הריבית הבטוחה במשק: מורכב ממספר מרכיבים ובהם הכולל שעור ההיוון

, שיעור ההיוון תלוי באופי השוכר. ס למקובל בשוקאיכות השוכרים וגובה דמי השכירות ביח

סיכונים ודמי השכירות המעוגנים בחוזה ופוטנציאל לדמי שכירות , אופי הנכס, טווח החוזה

בהתאם לשיעורי ההיוון שנעשו בעסקאות בנכסים ו, נוספים כפונקציה של אחוז מהפדיון

:ובכללם, מניבי תשואה ומרכזים מסחריים


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

14

תשואה ר רכישהמחי הנכס תאריך

7.8% ₪ מיליון 350 (בהליכי הקמה)נתניה " עיר ימים"קניון 8/2011

8% ₪ מיליון 71 מרכזים מסחריים בפתח תקווה ובנהריה 3/2012

7/2012 "ONE PLAZA "8% ₪ מיליון 377.5 באר שבע

8.5% ₪ מיליון 68.5 באשדוד" מרכז הקריה"מ 50% 8/2012

7.5% ₪ מיליון 258 פולג" ביג"מ 50% 11/2012

8.25% ₪ מיליון 130 ירושלים" לב תלפיות" 12/2012

7.5% ₪ מיליון 1,022 "סביונים"וקניון " רננים"קניון 2/2013

7.7% ₪ מיליון 440 קניון נהריה וקניון הדר בירושלים 5/2013

8.4% ₪ מיליון 89 באר שבע" השדרה השביעית"מ 50% 5/2013

5/2013 "ONE "7.8% ₪ מיליון 116 מודיעין

7.2% ₪ מיליון 304 "דיזינגוף סנטר"יחידות מסחריות ומחסנים ב 4/2014

:בגורמים הבאים, בין היתר, בהתחשב, 7.75%בחוות דעת זו נקבע שיעור היוון של

; אשר נמצאת במגמת ירידה מתמשכת הריבית במשק-

אשר שווים נקבע , יבים בהיקפים נרחביםביקוש של חברות פיננסיות לנכסים מנה-

.בהתאם לשיעורי היוון הנמוכים משעור ההיוון שנקבע בחוות דעת זו

סקירת השמאי הממשלתי

:אותו פרסם השמאי הממשלתי הראשי, שיעור ההיוון הכולל לנכסים מסחריים

,8.3% -(2012פורסם בדצמבר ) 2012למחצית הראשונה של

. 7.9% -(2014פורסם ביוני ) 2013למחצית השנייה של

.7.8% -(2014פורסם בדצמבר ) 2014למחצית הראשונה של

בוצעה בדיקות תאימות לנכסים ברי השוואה -גישת ההשוואה נעשה שימוש ב, כמו כן

:להלן מספר עסקאות השוואה עדכניות. בסביבתו העסקית של הנכס

עפולה" רמי לוי"מרכז מסחרי

המתחם כולל , פרט לסופרמרקטכאשר , "רמי לוי"וקם מרכז מסחרי בסמוך לנכס הנדון ממ

, ר"מ 1,104בשטח , יחידות שונות המושכרות ומשמשות כסניפים של רשתות מוכרות 4

דמי השכירות הממוצעים המתקבלים . ₪אלף 97 -ש חודשיים בגבולות כ"בדמהמושכרים

. ר לחודש"מ/ ₪ 88 -הינם כ


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

15

קניון העמקים

שקל 120בדמי שכירות של , ר לרשת ספורט ורטהיימר"מ 230הושכרו " עמקיםקניון ה"ב

. מהמחזור 7%ר לחודש או "למ

.ר"למ₪ 250המגלמים -לחודש₪ 5,000ר תמורת "מ 20רשת יוגורטיה שכרה חנות בשטח

7%ר לחודש או "למ₪ 165ש בסך "ר בדמ"מ 34רשת הממתקים קנדילנד שכרה חנות בשטח

. מהמחזור

(. 3/2012גלובס : מקור). ר לחודש"למ₪ 35י הניהול בקניון הינם בסך דמ

" בעמק G"מרכז

49% -המחזיקה ב, 31/12/2013למועד 1חות הכספיים השנתיים של חברת ריט "בהתאם לדו

:עולים הנתונים הבאים, "בעמק G"מהמרכז המסחרי

,ר"מ 10,573 - שטח בנוי

,94.8% - תפוסה

, ר לחודש"למ₪ 88 - ר לחודש"דמי השכירות ממוצעים למ

, ₪מיליון 10.830 - הכנסות מדמי שכירות

NOI מיליון 10.744 -בפועל₪ ,

, ₪מיליון 145.5 - שווי הוגן

,7.4% - שיעור התשואה

. 7.75-8.25% - שיעור היוון בהערכת השווי

ר "מ 136רשת ריקושט שכרה חנות בשטח ן כי "פורסם בעיתונות הנדל 10/2013ודש בח

.ר"שקל למ 180 -עפולה ב Gבקניון

עפולה" NEO"מרכז

המחזיקה , 31/12/2012חות הכספיים השנתיים של חברת מבני תעשיה למועד "בהתאם לדו

:בנכס עולים הנתונים הבאים

,ר"מ 6,500 -כ - שטח בנוי

4/2012רבעון - תחילת הנבה

,85-90% - תפוסה

.ר לחודש"למ₪ 75 - ר לחודש"ם למדמי השכירות ממוצעי


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

16

גורמים ושיקולים בהערכת השווי .11

:הגורמים והשיקולים כדלקמן, הובאו בחשבון בין היתר, בהערכת שווי הזכויות בנכס שבנדון

. חוב או שיעבודנקי מכל ,חזקה מכל וחופשי פנוי, הנכס הוערך כריק 11.1

לאחר )השטח לשיווק . עפולה" BIG IN THE CITY" -הנכס הנדון הינו המרכז המסחרי 11.2

.ר"מ 4,499 -כהינו לשיווקהכולל ( העמסה

.בעפולה' השוק ויהושע חנקין באזור התעשייה א' מיקומו של הנכס בקרן הרח 11.3

. ן הכנסות צפויות מדמי השכירות המינימליים בהתאם להסכמי השכירותהובאו בחשבו 11.4

. הנכס הנדון מושכר בתפוסה מלאה 11.5

הרת בהתאם להצ. דמי השכירות אשר הובאו בחשבון אינם כוללים את מרכיב הניהול 11.6

. חברת הניהול מאוזנת -החברה

- 9/180/גבת/מק/ע עפ"ימוש חלקי לתבהמהווה מ - 20120184היטל ההשבחה בגין היתר 11.7

. שולם

-בתחשיב שווי זכויות הבנייה הלא מנוצלות 11.8

כפי שבאה לידי ביטוי -הונח כי תוספת הבנייה הינה לגובה בלבד בשל החניה הנדרשת

;בחנייה כיום ביחס לבנייה הקיימת

נות קומות משרדים מעל מ לב"ולכן ע, ר מבונה הובא כי הבניין בנוי בבנייה קלה"בשווי מ

.המרכז המסחרי יש צורך בהתאמות לצורך הבנייה לגובה

ל על זכויות "הנ 20140420פ היתר "וולטאית ע-פוטו' טרם הובאה בחשבון השפעת בניית מע

.פ היתר זה"אשר תובא בחשבון עם הבנייה ע, אלו

הועדה המקומית י"דרש עי, עם מימוש זכויות הבנייה הנוספות או לחילופין מכירת הנכס

שולם היטל חלקי עבור מימוש חלקי ) 9/180/גבת/מק/ע עפ"היטל השבחה נוסף בגין תב

(. בלבד

.פ מדידה בפועל"מהשטח ע 1.15/ 1.1השטח לשיווק הינו בהתאם ליחס העמסה פי 11.9

. בנכס התואמים מרכזים מסחריים דומיםרמת הגמר סטנדרט הבניה ו 11.10


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

17

תחשיב .12

מהות ההכנסההכנסה חודשית

הכנסה שווי מתקבלשיעור היווןשנתית

58,393,507 4,525,4977.75%₪ 377,125₪ ₪יחידות מסחריות

1,842,105 175,0009.50%₪ ₪צובר חשמל

2,105,263 200,0009.50%₪ ₪פדיון )כולל כספומט(

550,000 ₪זכויות בנייה לא מנוצלות

6249004000 ₪סה"כ

הערכות שווי קודמות .13

:הינן כדלקמן ,בשלוש השנים האחרונות הערכות קודמת שבוצעו לנכס על ידנו

מועד קובע שווי הנכס מטרת חוות הדעת

60,900,000 ₪ 30/9/2014 (IFRS)חות הכספיים של החברה "הכללה בדו

55,700,000 ₪ 30/6/2013 (IFRS)חות הכספיים של החברה "הכללה בדו

12/12/2012 ₪ 52,500,000 בטוחה לאשראי

27/9/2012 ₪ 50,000,000 בטוחה לאשראי

37,500,000 ₪ 31/3/2012 9 (IFRS)חות הכספיים של החברה "הכללה בדו

שווי הנכס בספרים .14

. ₪ 60,900,000הינו בספריםשווי הנכס -י החברה "ר עכפי שנמס

ניתוח רגישות .15

: ושינוי בשיעור ההיוון 10להלן ניתוח רגישות דו מימדית לשינוי בהכנסות

שינוי בשיעור ההיוון

שינוי בהכנסה השנתית

-10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0%

0.5% 53,300,000 ₪ 56,200,000 ₪ 59,200,000 ₪ 62,100,000 ₪ 65,000,000 ₪

0.25% 54,900,000 ₪ 57,900,000 ₪ 61,000,000 ₪ 64,000,000 ₪ 67,000,000 ₪

0.0% 56,700,000 ₪ 59,800,000 ₪ 6249004000 ₪ 66,000,000 ₪ 69,100,000 ₪

-0.25% 58,500,000 ₪ 61,700,000 ₪ 64,900,000 ₪ 68,200,000 ₪ 71,400,000 ₪

-0.5% 60,500,000 ₪ 63,800,000 ₪ 67,100,000 ₪ 70,500,000 ₪ 73,800,000 ₪

.בשלבי בנייההיה הנכס 9

(.צובר חשמלו פדיון, שכירות)כולל כל מרכיבי שווי הנכס 10


418/2/2015 2809.6: סימוכין



[email protected]

18

סיכום חוות הדעת .16

הזכויות סביר לאמוד את שווי , מיקומו ונתוניו הרלוונטיים כמפורט לעיל, בהתחשב בגודל הנכס

:במקרקעין בגבולות

(שקלים חדשיםע מאות אלף תשומיליון ושניים ים ישש)₪ 6249004000

.מ כחוק"ל יחול מע"על הסך הנ

4ה באתי על החתוםולראי

שמאי מקרקעין4 דוד סגל


ונכס בשלבי הקמה קריית גת" BIGמרכז קניות " -שומת מקרקעין מקיפה

, קריית גת 3דרך הדרום

6744316יפו -, תל אביב65אלון | יגאל 03-6259988| פקס. 03-6259999טל. www.shamaot.com



רונן כץ


גל אלש



ניר אופיר


אסף בן נון

רועי כהן


מור סעיד

מתן שמיר

בדלובמיכאל


שי עמיר



שי סייג

f:\data\word\7000word\7064-04.docx 28מתוך 1 עמוד


11.3.2015


לכבוד


ביג מרכזי קניות בע"מ


ונכס בשלבי הקמה "קריית גת BIGמרכז קניות " -שומת מקרקעין מקיפה

קריית גת, 3דרך הדרום

מר חיים אונפלוס, סמנכ"ל הכספים של חברת מגה אור החזקות בע"מ ומר אסף נגר סמנכ"ל לבקשת

מוגשת בזאת , 22.12.2014אשר התקבלה במשרדנו ביום הכספים של חברת ביג מרכזי קניות בע"מ,

בע"מ (להלן: "החברה") בנכס, קריית גת זכויות חברת ביג מגה אורחוות דעת מקצועית לאומדן שווי

.לצורך פרסום דוחות כספיים

חברת מגה אור החזקות בע"מ אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת הדוחות הכספיים של

וחברת ביג מרכזי קניות בע"מ וכי תפורסם לציבור.

ומר ישראל יעקבי מר צחי נחמיאסאשר נחתם ע"י בע"מ קריית גת מביג מגה אורקבלתי כתב שיפוי

לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר 4.2.2014מיום

לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או

די כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בי

רשויות ו/או בידי הציבור).


השומה.

) IVSולפי כללי השמאות הבינלאומיים ( של מועצת שמאי המקרקעין 17.1שומה זו נערכה לפי תקן מס'

וכן לפי כללים ).IVA1 )INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1ובמיוחד תקן 2007מהדורה

לעניין ) IVSC(של הועדה לתקינה שמאית בינלאומית 2010, מפברואר 17מס' )Guidance Note(מקצועיים

הקובע את עקרונות השומה להערכת נכס השקעה בשלבי הקמה. IAS40תיקון תקן




, מגדל טויוטה, תל אביב65 יגאל אלון כתובת משרד:


.2002. מוסמכת במינהל עסקים משנת 1994מקרקעין משנת

השכלה:


.2002אביב. מצטיינת דקאן לשנת תואר שני במינהל עסקים, אוניברסיטת תל 2002 - 2001






שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות'. המשרד עוסק במגוון תחומי - 1994




ות נוספות:פעילוי



לסגירתה).

אביב.בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, שלוחת הטכניון בתל 2004 - 1995















., על שני שלביואומדן שווי שוק לזכויות החברה בנכס

מוגדר כנכס השקעההנכס נשוא חוות הדעת של שלב א'נמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס כי

)investment property( הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה בשלבי הקמה ושלב ב' של,

.13IFRS), תקן בינלאומי IFRSעפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים (

- (בתרגום מקצועי) IVS1הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי

"הסכום בו ימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי

זמן סביר בשוק כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה".





:עליהם מבוססת חוות הדעתמסמכים ומצגים

הסכם חכירה. •


.2015ותחזית לשנת 31.12.2014נתוני הכנסות מדמי שכירות, מעודכנים לתאריך •

הסכמי שכירות. •


לגבי יתרת עלויות ותשלומים בפרויקט. מידע •

.1סמך גילוימ •






1908 גוש:

46 :החלק


46 : 2מגרש

מ"ר 934,26 :2שטח קרקע

מקרקעי ישראל מרשותחכירה מהוונת זכויות:


.31.12.2014, בתאריך מוריה סיידוף, עוזרת מקצועיתביקור בנכס נערך ע"י


מצפון ובאזור גובל בשכונות המגוריםהעיר, , הממוקם בדרוםבקרית גת אזור המלאכה

.התעשייה מדרום

מבנים חד , בומשרדים מלאכה ,מסחר, תעשייהל ם מעורביםהאזור מאופיין בשימושי

כמו כן, ממוקמים בבניה חדשה. קומות 4מבנים בני עד ודו קומתיים בבניה ותיקה לצד

,בסמוך תחנת רכבת של רכבת ישראל ומוסדות עירוניים, כגון: בית משפט השלום

.ועוד, תחנת מכבי אש, משרדי עירייה תחנת משטרה

ממערב 40רצי מס' ציר ראשי החוצה את העיר ומחבר בין כביש א דרך הדרום הינה

מהווה את קו התפר בין שטחי המגורים מצפון לבין וממזרח, 35לבין כביש ארצי מס'

אזורי התעשייה והמלאכה מדרום.


.34/101/02/9עפ"י תכנית 2





ובסמוך לנכס נשוא השומה ממוקמים ,בשימושי מסחר מאופיין בין היתראזור המלאכה

. "שופרסל"-"מגה" ו קמעונאותה סניפים של רשתות

:מסחרייםבשכונות המגורים הממוקמות מצפון, קיימים מספר מרכזים ,בנוסף

ה) בשטח לשיווק (רובע ההעפל 178ישפרו סנטר" הממוקם בשדרות מלכי ישראל " •

מ"ר. 12,000 -של כ

וכן שטחי מ"ר 15,000 -לשיווק של כ מסחרי בשטח, קניון "לב העיר" בכיכר פז •

משרדים.

. יותר ניםקט יםוכן מרכזים מסחריים שכונתיים בשטחמרכז מסחרי בכיכר פז •



תיאור החלקות 2.3

צורתו אי מ"ר, 26,934בשטח קרקע של 34/101/02/9עפ"י תכנית 46מגרש

.1908בגוש 46רגולרית, פני הקרקע מישוריים, נוצר מחלקה

".קריית גת BIG" -החלקות בנוי מרכז מסחרי מסוג "פאואר סנטר", הידוע כ על

34/101/02/9ותשריט תכנית מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי ,תשריט החלקות

(התיחום באדום, להמחשה בלבד):

גבולות:

שטח מבנה המשמש לסניף של רשת "מגה בול" ו ה, מעברלדרך הדרוםחזית -דרום

פנוי.

.צלע חלקית לתחנת דלק וצלע חלקית למבני תעשייה ומסחר -מזרח

.צלע למבני תעשייה ותיקים, חלקם משמשים למסחר -צפון

צלע חלקית לשטח פנוי, לאחריו שכונת מגורים "מגדים". -מערב



(התיחום באדום, להמחשה של קריית גת GIS -ה מערכתמתוך 2013משנת תצ"א

בלבד):

המרכז המסחריתיאור 2.4

שני ב המוקם" Power Center" הינו מרכז מסחרי מסוג "גת קריית BIGמרכז הקניות "

שלבים:

בשטח בנוי בתשריט שלהלן) C -ו B , A(מבנים חד קומתיים מבנים 3כולל -שלב א'

.רחבת חניה סלולה, הבנויים סביב מ"ר 9,490 -כולל של כ

:25.7.2012מיום 20120066מס' שטחי הבנייה לפי היתר בנייה

סה"כמוצעקיים

6,972.626,972.622,449.149,421.76קרקע

68.6368.6368.63קומה א'

6,972.6268.637,041.252,449.149,490.39סה"כ

מפלסשטחי שירות שטח עיקרי במ"ר

במ"ר

סה"כ הבניין

במ"ר



לפי בתשריט שלהלן) I, G, F, E(הוספת מבנים הרחבת המרכז המסחרי -שלב ב'

:18.2.2014מיום 20140013היתר בנייה מס'

E בנייןF בנייןG בנייןI בנייןE בנייןF בניין

773.8225.327.016.07,041.38,083.4138.276.52,449.12,663.910,747.2קרקע

מפלס

סה"כ

הבניין

במ"ר

שטח עיקרי במ"ר

מוצע

שטחי שירות במ"ר

מוצעקיים סה"כסה"כקיים

: של שלב א' תצלום אוויר

תיאור המבנים:

עמדת המבנים במתחם:התשריט

A B

C

E

F

G



בנוי -שלב א'תיאור 2.4.1

.2009 שנת בסוף הרחב לקהל נפתח הקניות מרכז

מגה, פארם סופר, ויקטורי כדוגמת גדולות חנויות כולל השימושים תמהיל

.ומסעדות קפה בתי לצד', וכד גולף, פוקס, ספורט

צורתו מלבנית, מזרחי של המתחם, -בחלק הצפוןבנוי ה: המבנA המבנ

ומספר יחידות תע"י רשת קמעונאובחלוקה ליחידה גדולה המאוכלסת

.קטנות המאוכלסות ע"י בתי אוכל

, מערבי של המתחם, צורתו מלבנית-בחלק הצפוןבנוי ההמבנ: Bמבנה

בחלוקה ליחידות מסחריות בגדלים שונים.

, בחלוקה בחלק המערבי של המתחם, צורתו מלבניתבנוי ההמבנ: Cמבנה

בגדלים שונים.ליחידות מסחריות

הבנייה והגמר כולל בין היתר:סטנדרט

, גג פח ן/ פחשלד בטון מזוין, קירות חוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי אב •

אלומיניום מבודד הבנוי על קונסטרוקציית פלדה. בשטחי המעברים,

ריצוף באבן משתלבת וארקדה מפח הבנויה על קונסטרוקציית מתכת.

, כוללתהשוכרים והמותאמת לצרכי בשטחי החנויות רמת גמר מלאה •

קרמיקה/ פרקט, תקרה אקוסטית/ חשופה, ריצוף שיש/ בין היתר:

תאורה תלויה/ פלורסנטית, ויטרינת זכוכית, טיח פנים/צבע/חיפוי קירות

דקורטיבי, מערכת מיזוג אוויר מרכזית ועוד.

תמונה אופיינית:



בבניה -ב'תיאור שלב 2.4.2

וחדר "טרפו" לשנאים, 3מבנים חדשים 3 למרכזבמסגרת שלב ב' יתווספו

מ"ר, בחלוקה ל: 1,257 -בשטח כולל של כ

5ויכלול B -ו Aמוקם בין בניינים מ"ר שמ 912 -בשטח של כ E:מבנה

חנויות.

4ויכלול Aמזרח לבניין -מוקם מדרוםמ"ר שמ 302 -בשטח של כ F:מבנה

חנויות.

עפ"י .מערבי של המגרש-הדרוםבחלק מ"ר 27 -בשטח של כ G:מבנה

שנמסר מהחברה המבנה לא יוקם בשלב זה.מידע

וקונסטרוקציית שלד בטון מזויןצפוי לכלול, בין היתר, סטנדרט הבנייה

, גג פח אלומיניום ן/ פחחוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי אב , קירותמתכת

. בשטחי המעברים, ריצוף באבן משתלבת וארקדה מפח / בטוןמבודד

סטנדרט הגמר ועוד. , ויטרינת זכוכית הבנויה על קונסטרוקציית מתכת

יותאם לצרכי השוכרים.

מצג שלב ההקמה

כפי שנמסר ע"י החברה ונבדק על ידנו בעת הביקור מצג שלב ההקמה

:בנכס

חלוקה ו ספרינקלרים ,חיפוי המבנה .בוצעו התקנת הגגועבודות שלד

רקדה והקמת א עבודות חשמל ,חיפוי חיצוני .פנימית בביצוע מתקדם

.בביצוע


Eמבנה Fמבנה

.2.4תרשים בפרק ראו 3



רישוי 2.5

מבנים מסחריים 3להקמת ,9.12.2008מיום 20080108היתר בנייה מס' •

.חדשים כולל חניה

במבנה מסחרי , לתכנית שינויים 6.9.2009מיום 20090047היתר בניה מס' •

אחד התנאים להיתר הינו סגירת המקום בשבתות וחגים. .ותוספת בניה

עפ"י למבנה שנבנה, לפיו ניתן אישור להספקת שירותים 3.11.2009מיום 4טופס •

. 6.9.2009מיום 20090047היתר בניה מס'

פוטוולטאית מעל להקמת מערכת , 2.8.2011מיום 20110093היתר בניה מס' •

.גגות קיימים

-לתוספת למבנה מסחרי קיים ,25.7.2012מיום 20120066היתר בניה מס' •

.תוספת גלריות, איחוד וחלוקת חנויות ושינויים פנימיים

.להרחבת המרכז המסחרי ,18.2.2014מיום 20140013בניה מס' היתר •


, הגובה מהשוכרים דמי ניהול בנוסף לדמי השכירות. חברת ביגהנכס מנוהל ע"י

למ"ר לחודש. חנויות המזון ₪ 17-15 -מרבית השוכרים משלמים דמי ניהול של כ

₪ 32 -דמי ניהול של כ, למעט שוכר אחד אשר משלם למ"ר לחודש ₪ 27-כמשלמות

דמי ניהול אלה תואמים את המקובל במרכזים מסחריים דומים.. למ"ר לחודש

דוחות כספיים הניהול בחברה נפרדת ולכן אין להפעילות החברה אינה מנהלת את

נתוני החברה: נפרדים לכך.

שנה

הכנסות

ניהול

וחשמל

הוצאות

ניהול

ישירות

הוצאות

שיווק

רווח

במעוגל

20142,193,494(1,505,060) (486,332) 200,000

20132,204,685(1,344,006) (685,218) 180,000

20122,029,920(1,286,063) (439,816) 300,000

20112,031,722(1,126,134) (408,453) 500,000

קיימת תנודתיות גבוהה בתוצאות כמקובל במרכזים חדשים מהנתונים ניתן לראות כי

להשתפר יואף צפו לשנה, ₪ 250,000 -הרווח המייצג הינו כ. להבנתנו, פעילות הניהול

בעתיד לאחר השלמת ההרחבה המתוכננת.




להלן סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא חו"ד, אשר אינה מהווה

תחליף לעיון מקיף במסמכים המשפטיים.

רישום מקרקעין נסח 3.1

, אשר הופק באר שבעהמקרקעין תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום

:24.12.2014האינטרנט של משרד המשפטים ביום באמצעות אתר

מ"ר. 27,167, בשטח קרקע רשום של 1908בגוש 46חלקה

רשות הפיתוח, בשלמות. -בעלות

שנים, תאריך 49. חכירה לתקופה של בשלמות ,קריית גת בע"מ מגה אורביג -חכירה

.2.11.2057סיום:

נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלת סכום, 25.6.2014בתאריך -משכנתא

מהנכס, בעל המשכנתא רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ. 1/2על

1/2נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלת סכום, על 29.6.214בתאריך

מהנכס, בעל המשכנתא רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ.

לחוק התו"ב. תכנית מפורטת מס' 123הפקדת תכנית לפי סעיף הערה בדבר -הערות

.23384, עמ' 5.2004.5מיום 3885י.פ. ב פורסמה 34/101/02/9

שראל בע"מ, תחנת טרנספורמציה ילחברת החשמל ל 126אזהרה לפי סעיף תהער

מ"ר. 15.99 -בשטח של כ

חוזה חכירה 3.2

, בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המחכיר") לבין 1.9.2009תמצית חוזה חכירה מיום

(להלן: "החוכר"): (לשעבר רהיטי מבט) 5ת גת בע"מיביג נועה קרי

חוזה חכירה או שהחוכר רכש את 21.12.1973נחתם ביום הואיל ובין המחכיר לחוכר

זכויות החכירה ממי שהיה בעל זכויות החכירה עפ"י חוזה החכירה המקורי, והצדדים

.מצהירים על בטלות חוזה החכירה המקורי

, )34/101/02/9עפ"י תכנית מפורטת מס' 46(מגרש 1908בגוש 46 החלק –המוחכר

.בקרית גת מ"ר בערך, 27,167בשטח של

להלן. 4.1, ראו סעיף 27.9.2005מיום 5441בי.פ. התכנית פורסמה למתן תוקף 4 .3.3החברה שינתה את שמה לביג מגה אור קריית גת בע"מ, ראו סעיף 2011בספטמבר 5



.2.11.2057-וכלה ב 3.11.2008-שנים, החל מ 49 -החכירה תקופת


.תעשייה נקיה, מסחר קמעונאי, מרכז קניות –מטרת החכירה

.ראשי מרכז עסקים –ייעוד

מ"ר שטחי 1,422.06מ"ר ממ"ד, 240.26, 6עיקרימ"ר 357.6,6 –קיבולת הבנייה

.מ"ר בסך הכל 9,031.82מ"ר אחסנה (עפ"י התקנון יחושב כעיקרי), 1,011.9שירות,

יב בתשלום ר לקיבולת המותרת עפ"י החוזה תחומכל סוג שהוא מעב ליצוכל תוספת נ

נוסף למנהל בשיעור כפי שיקבע מעת לעת, בין עם תוספת הניצול נובעת מהקלה, שינוי

ו כל דרך אחרת.תכנית, מפורטת א

תעודת שינוי שם של חברה 3.3

510518491, חברת ביג נועה קריית גת בע"מ שמספרה 1.9.2011עפ"י תעודה מיום

שינתה את שמה ומעתה תקרא בשם ביג מגה אור קריית גת בע"מ.

שלב א' הסכמי שכירות 3.4


שוכרים שונים. המידע לגבי דמי השכירות התקבל 25-הנכס מושכר ל

נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים כל החוזים כל שוכר ושוכר.לגבי החברה מ

את המידע שהתקבל.

ת השכירותותקופ 3.4.2

. התפוסה בנכס למועד הקובע מ"ר 658,8-הינו כ בשלב א'השטח לשיווק

השטחים מושכרים לתקופות שונות, יתרת תקופות השכירות . 100% הינה

שנים. כמו כן, למרבית השוכרים מוקנות אופציות 5-לפחות משנה נעה בין

.שנים 5-ל 3לתקופות שונות, הנעות בין

שולמו דמי היתר בגין תוספת בניה 2014מ"ר עיקרי ובשנת 312.12שולמו דמי היתר בגין תוספת בניה של 2009בשנת 6

מ"ר עיקרי. 7,915.8מ"ר עיקרי. אי לכך, קיבולת הבניה המעודכנת הינה 1,246.1של




₪ 141-ל ₪ 59מהנתונים עולה כי דמי השכירות נעים בטווח גדול שבין

למ"ר ₪ 247מ"ר מושכר תמורת 62 -שטח של כבנוסף למ"ר לחודש (

). מניתוח הפער עולה כי השוני נובע, בין היתר, מהבדלי מיקום לחודש

הפעילות ומועד תחילת השכירות.החנויות, גודל החנות, סוג

למ"ר לחודש. ₪ 75 -הינם כ בשלב א'דמי השכירות הממוצעים

מסך 34%-מ"ר (המהווים כ 2,971השוכר מהותי, קיים שוכרבנכס

₪ 59-תמורת דמי שכירות חודשיים ממוצעים של כ השטחים לשיווק),

ללא אופציה נוספת., 30.11.2019למ"ר, בחוזה עד ליום

בסך של , שילוט וכספומט,מפדיון ות נוספותהכנסקיימות בנוסף,

.2014ת לשנ ₪ 944,300-כ

2015 לשנתתחזית 3.4.4

5 -המושכר למהשטחים לשיווק) 13.5% -מ"ר (כ 1,168 -שטח של כבגין

כל . ל2015להסתיים במהלך הנוכחית צפויה תקופת השכירות שוכרים,

עפ"י תנאי ההסכמים להארכת תקופת השכירות. הת אופציקיימשוכרים ה

חודשים לפני 6ההסכם יוארך לתקופה נוספת אלא אם השוכר ימסור הודעה

תקופת השכירות. תום

.האופציה לא הודיע על אי מימוש שוכריםאחד מהכי אף , נמסר מהחברה

שלב ב' הסכמי שכירות 3.5

, לפיה סך 31.12.2014הוצגה בפנינו תכנית השיווק לשלב ב', מעודכנת לתאריך

55 -לגבי שטח של כ .יחידות 9 -, בחלוקה למ"ר 1,165-הינו כ בשלב ב'השטח לשיווק

) סוכמו 88% -מ"ר (כ 1,031 -) נחתם הסכם שכירות, לגבי שטח של כ5% -מ"ר (כ

התנאים המסחריים ולגבי היתר מתנהל מו"מ.

דמי .למ"ר לחודש ₪ 150לבין 67 שביןבטווח נעים השכירות דמימהנתונים עולה כי

למ"ר לחודש. ₪ 100 -כ הינם השכירות הממוצעים



התכנוניהמצב .4

מידע ועל מידע תכנוני מאתר האינטרנט של מינהל מקרקעי ישראל המידע התכנוני מבוסס על

.הקיים במשרדנו

34/101/02/9תכנית 4.1

.27.9.2005מיום 5441פורסמה למתן תוקף בי.פ.

.מע"ר -מרכז עסקים ראשי -ייעוד

רותים אישיים, יש תעשייה ומלאכה "נקיים" מסחר קמעונאי וסיטונאי, -תכליות ושימושים

רועים ושמחות, מסעדות, יבתי קולנוע, מועדונים, אולמות אמרכז קניות (קניון),

משרדים, מרפאות ומרכזי בריאות, מרכזים סיעודיים.


.מ"ר 300 -שטח מגרש מינימלי

.מתחת לפני הקרקע לחניה בלבד 100% -מעל פני הקרקע ו 100% -שטח עיקרי

השטח העיקרי כולל את כל שטחי הבניה לשימושים השונים, כולל מרפסות מקורות

., למעט שטחי שירות עפ"י חוקומעברים פנימיים מקורים בשטחים מסחריים בלבד

אחסנה בשטח מסחרי תחשב כשטח עיקרי.

שטחי השירות לא . מתחת לפני הקרקע 20% -מעל פני הקרקע ו 10% -שטחי שירות

מ'. 3מקורה תקנית ושטח ארקדה ברוחב עד כוללים חניה

.60% -רביתתכסית מ

קומות 2 -השימוש המסחרי מותר רק ב קומות מעל קומת מרתף. 6 -מס' קומות

מ'. 6ראשונות מעל לפני קרקע סופית. גובה מרבי של קומה מסחרית יהיה

הבניה.פתרונות החניה יהיו בתחום המגרשים, בהתאם לתקן התקף בעת מתן היתר


מפלסעפ"י תב"ע

בתוקף במ"ר

בנוי עפ"י היתר

במ"ר

יתרת זכויות

בניה במ"ר

26,9348,08318,851שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה

16,16010,7475,413תכסית קומת קרקע




לחתומים מטה סיבה לחשד הבחוות דעת זו לא הובא לידיעת החתומים מטה ולא היית

, דליפות דלק או PCBלקיומם של חומרים מסוכנים, כולל וללא הגבלה לאסבסט,


החתומים מטה אינם בקיאים בביצוע בדיקות לחומרים כאלה. נוכחות של חומרים כאלה

ווי הנכס. חוות דעת זו מבוססת על ההנחה כי אין חומרים מסוכנים יכולה להשפיע על ש

קיימים בנכס או בסביבתו שיכולים להשפיע על שווי הנכס. נושא החומרים המסוכנים

אינו תחת אחריותם של החתומים מטה, הם אינם בעלי הידע הדרוש לגילויים של

דעת. חומרים מסוכנים ונושא זה לא נלקח בחשבון בתחשיבי חוות ה

השומה גישות .5

השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי קניונים/מרכזים מסחריים הן גישת ההשוואה וגישת גישות

הוון ההכנסות.



ההשוואהגישת 5.1




רכישה של עם זאת, מרכזים מסחריים הינם נכסים ייחודים. קיימות עסקאות





לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי סוג מניב לתקופת חייו הכלכליים. שיעור ההיוון






נכס גמור ומוכן לאכלוס 6.1

עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו

בנכס. בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי

הוא השימוש היעיל והטוב ביותר.

מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים 7באומדן שווי קניונים ומרכזים מסחריים

כדלקמן:

מיקום

בים ביותר בהערכת שווי נכסים מסחריים הוא אחד מהגורמים/ האלמנטים החשו

המיקום. נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתוך שכונות מגורים,

בסמוך/ בתוך אזורי תעסוקה, על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים.




באומדן שווי תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות, הגורמים והשיקולים הרלוונטיים

הם:

המושכר

במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות:

קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי -המושכר; יחס ברוטו/ נטו; מיקום יחסי השטח

קומות); סטנדרט הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול.


לאור העובדה כי קניונים/ מרכזים מסחריים הם נכסים מניבים, הערכתם נובעת מזרם

דמי השכירות, בעבר התקבולים העתידי. אי לכך, יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת

ובהווה, המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים. במידה ודמי השכירות

גבוהים מאלו המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדקות, אזי קיימת אפשרות כי

דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה.




ההכנסות לשנים הבאות ובמידת הצורך לבצע הפחתה אפשרות זו יש לבטא בתזרים

בדמי השכירות.

מאידך, קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים, אזי ניתן להניח כי בעתיד

יהיה ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, התואמים את השוק.


הות השוכרים והתמהילז

כאמור, מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר,

יש לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים.

המרכזים המסחריים למספר קטגוריות כגון: / החנויותניתן להפריד את תמהיל

חנויות מקומיות, חנות בודדת.גודל החנויות וסוג הפעילות; חנויות רשת לעומת


שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע

להשכיר את הנכס בשנים הקרובות. למשקיע מובטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים

מזומנים קבוע לתקופה ארוכה. במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה

שנים עם אופציות לשוכר וזאת במיוחד לאור ההשקעה הרבה 5 בסביבות של

שמשקיעים השוכרים בחנות.


שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון. מכאן,

שבחירת השיעור המתאים מהווה גורם מכריע.

נכסים מסוים, ובהקשר שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג

של שיעור הריבית במשק באותה עת.




וגבייה, פחת, אינפלציה ושינוי ריבית בטוחה במשק, אי נזילות, עלויות עסקה, ניהול

ריאלי, סיכון ויזמות, מיסוי מקרקעין.



נכס בשלבי הקמה 6.2

נכסים מסוג זה אינם נמכרים בשוק הינו נכס ייחודי. נכס להשקעה בשלבי הקמה

החופשי אלא במקרים יוצאי דופן בהם נפסקת ההקמה והנכס נמכר לצד ג'. לאור עובדה

מסוג זה בגישת ההשוואה הישירה ויש להיעזר בגישות זו, אין אפשרות להעריך נכס

השומה האחרות.

של הועדה הבינלאומית לתקינה שמאית לעניין 17מסמך הכללים המקצועיים מס' ב

שומות לנכסים מסוג זה, נקבעו כללים לאומדן השווי.

תמצית הכללים והנחות היסוד שעליהן תבוסס השומה:

ס כגמור ומוכן לאכלוס, בהנחה כי הנכס גמור במועד הבסיס לשווי יהיה אומדן שווי הנכ

הקובע לשומה. אומדן זה יבוצע בגישת היוון הכנסות או בגישת ההשוואה, לפי העניין,

כמקובל בשומת נכסים מניבים.

משווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס יופחתו כדלקמן:

לרבות יתרת העלויות לגמר וזאת בהנחה כי כל התשלומים בגין שלב ההקמה ( •

העלויות הכלליות) נכון למועד הקובע שולמו. קרי, עלויות לגמר ולא תשלומים לגמר.

על ידי החברה. ותבאם אלה לא מתוקצב - עלויות תקורה, שיווק ומשפטיות •

עלויות מימון עד השלמת הפרויקט. •

העלויות האחד, הסיכון כי סך . מרכיב הרווח היזמי ישקף שני מרכיבי סיכון - רווח יזמי •

השני, הסיכון כי דמי השכירות בגין השטחים . יהיה שונה עד למועד סיום הבנייה

שאינם מושכרים יהיו שונים מהמצב הנוכחי. הרווח היזמי ישקף את הסיכונים

"הנותרים" עד להשלמת הפרויקט ואכלוסו המלא.


והשיקולים הבאים:באומדן השווי הבאנו בחשבון, בין היתר, את הגורמים

בקרית גת. מיקום הנכס באזור המלאכה •

שטחי הבנייה, סטנדרט הגמר, התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים. •

החברה .זכויות הבנייה עפ"י תב"ע בתוקף. בנכס קיימת יתרת זכויות בנייה בהיקף ניכר •

שתושלם לאחר להבנתנו, . המרכז המסחרי עפ"י היתר בניה שאושרמרחיבה את

.הנוספות הזכויותיתר אין כדאיות כלכלית בניצול , ההרחבה המבוקשת



מקרקעי ישראל. תקופת החכירה המהוונת לנכס מסתיימת מרשותחכירה מהוונת -זכויות •

שנים. ערך נוכחי של אומדן דמי ההיוון לתקופה נוספת, 42 -, קרי בעוד כ2057בשנת

הנגזר משווי הקרקע ללא פיתוח, הינו זניח ולכן לא הובא בחשבון.




דן פעילות בשוק גם חברות הביטוח, בעיקר ועם ניהול איכותי. לצ ובשיעורי תפוסה גבוהים

, סלע קפיטל ואחרות.1כלל, מגדל והראל וקרנות השקעה כגון ריט

שאינם במרכז /או במרכזים מסחריים קטנים ו מרבית העסקאות 2013-2014בשנים

הארץ.

התשואה פרסם השמאי הממשלתי הראשי סקירה לשיעורי 17.12.2014בתאריך •

. שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע 2014של שנת ראשונה למחצית ה

ירידה קלה לעומת ( 7.8%בנכסים מסחריים הינו 2014ה של שנת ראשונלמחצית ה

). 2013ה של שנימחצית הה


נכסים במיקום מרכזי (מע"ר של ערי גוש דן), נצפה שיעור שיעור התשואה ממנו. ב

תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע,


וכו'). פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה

תשואה באותו הנכס, כאשר שיעורי הבנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות ב


יכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות נ

יותר.קטנות ברחובות מרכזיים, שבהן שיעורי תשואה נמוכים

מהזכויות במרכז 51%דיווחה קבוצת עזריאלי, על רכישת 7.1.2015בתאריך •



. 7.13% -העסקה משקף תשואה של כ



בנכס מהזכויות 80% , על רכישת1דיווחה חברת ריט 31.12.2014בתאריך •








לב א' במרכז המסחרי).(ש

אל, על מכירת כל זכויותיה במרכז המסחרי -ווחה חברת אדרייד 1.4.2014בתאריך •

. עפ"י שומה שצורפה ₪ 304,000,000"דיזינגוף סנטר" בתל אביב, תמורת סך של


בעבר לחנות של המשביר לצרכן (בחלק המערבי הכולל את השטחים אשר שימשו

מ"ר מחסנים, 370 -מ"ר שטחי מסחר וכ 11,600 -של האגף הדרומי), הכולל כ

במפלסים קרקע, קומה א', קומה עליונה, מרתף עליון ומרתף תחתון. הנכס מושכר


שה. בהתחשב במחיר הרכי




ONEעל רכישת המרכז המסחרי " 1דווחו חברות מגה אור וריט 13.5.2013בתאריך •

) בשטח לשיווק 1ריט 50% -מגה אור ו 50%מודיעין" בא"ת מרכז עינב במודיעין (


, בהתחשב 7.8% -שוכרים שונים, תמורת דמי שכירות המשקפים תשואה של כ


דווחה סלע קפיטל כי רכשה מחצית מזכויות המרכז המסחרי 12.5.2013בתאריך •

-מ"ר עיקרי וכן כ 8,500 -השביעית" בבאר שבע (במושע) בשטח של כ "השדרה


.8.4%, המהווים שיעור תשואה של ₪מיליון 14.9ומניב נטו לשנה 90%של



תשולם 2016-2017ככל שתהיה תוספת מעבר לדמי השכירות הבסיסים בשנים

.8.9%תוספת לפי שיעור תשואה של

מכרה, 30.5.2013 מיום ובעיתונות 29.5.2013 מיום ה"מאי באתר דיווח פ"ע •

בנהריה" הצפון קניון"ו, בירושלים" הדר" בקניונים זכויותיה מלוא את מליסרון חברת




של בשטח כיום . הקניון)הכחול הריבוע בידי נותרים 50%( ₪ מילון 266 תמורת

קומת הקניון עבר שיפוץ והרחבה (הוספת. מקומות חניה 500-כ וכולל ר"מ 18,000

-לשיווקו ר"מ 26,000 כולל הקניון. 12/2013 -ב שהסתיים חניה) קומות 2-ו מסחר

מקומות חניה. 1,232

לביטוח חברה לכלל הקניון נמכרו על מהבעלות 100% –בנהריה" הצפון" קניון





העסקיים החברה נאלצה למכור נכסים אלה בתוך זמן שנקצב מראש.

החברה , התקשרה 30.6.2013לתאריך 1על פי הדוחות הכספים של חברת ריט •

25%עם אדריאל בע"מ בהסכמי מכר לפיהם תרכוש, בין היתר, 2013בפברואר

27באמצע" בקריית שמונה הכולל שטחי מסחר ומשרדים, תמורת 8מזכויות קניון "

-השנתי לא יפחת מ -NOIה 31.12.2017. על פי מנגנון הבטחה עד ליום ₪מיליון

. על פי הדיווח, בחודש אפריל 8.5%. העסקה משקפת שיעור הוון של ₪מיליון 2.3



על רכישת מלוא הזכויות במרכז 1דיווחה קרן ההשקעות ריט 1.1.2013בתאריך •

. המרכז בשטח לשיווק ₪ 130,000,000בירושלים, תמורת מסחרי "לב תלפיות"

מ"ר מושכר בתפוסה מלאה. לאור איסוף מידע שבצענו, ניתוח 15,000 -של כ

.8.5% -העסקה מצביע על שיעור הוון של כ



נתוני השוואה לשטחי מסחר בסביבה 8.2

178בשדרות מלכי ישראל הממוקם , במרכז ישפרומידע הקיים במשרדנועפ"י •

למ"ר לחודש. ₪ 68לשטחי מסחר בגבולות , דמי השכירות הממוצעיםבקרית גת

ביג קסטינה, הממוקם בסמוך לצומת קסטינה , במרכז מידע הקיים במשרדנועפ"י •

למ"ר לחודש. ₪ 73בגבולות , דמי השכירות הממוצעיםבבאר טוביה

1995 נצבא החזקותשל חברת 2013דו"ח תקופתי לשנת נתונים שפורסמו בעפ"י •

בפאוור סנטר סילבר, באזה"ת הצפוני, דמי השכירות החודשיים הממוצעים בע"מ,

למ"ר. ₪ 79 -הינם כ


אומדן שווי שלב א' 9.1

אומדן שווי הנכס נערך בגישת היוון ההכנסות. בסיס המידע הוא נתוני דמי השכירות

כפי שהתקבלו מהחברה. ,2014צמבר דל נכון

בהתבסס על נתוני ההשוואה שהובאו לעיל, הובא בחשבון שיעור היוון -שיעור ההיוון

.7.25%של

+) 2%גבוה יותר (הוונו בשיעור -הכנסות מפדיון, דוכנים, שילוט וכו' -הכנסות נוספות

המבטא סיכון ואי וודאות בהתאם לאופי ההכנסות.

המבטא את אופי ההכנסות.הכנסות מפעילות הניהול וחשמל הוונו בשיעור היוון מתאים

סעיף

שטח

לשיווק

במ"ר

דמ"ש שנתייםשיעור

היוון שווי במעוגל

108,060,000 7,834,4167.25%₪ 8,658₪דמי שכירות

₪ 944,2889.25%₪ 10,210,000

₪ 250,00010.00%₪ 2,500,000

120,770,000 9,028,704₪ 8,658₪סה"כ שווי הנכס במעוגל

הכנסות נוספות (פדיון, שילוט וכספומט)

הכנסות מניהול וחשמל

למ"ר מסחר בנוי. תואם נתונים שווי למרכזים דומים. ₪ 13,700 -שווי של כ משקף




ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי, בשיעור של

. תוצאותיה:0.25%

₪ 120,770,0007.00%7.25%7.50%

116,900,000 120,770,000₪ 124,910,000₪ ₪אומדן שווי

, בשיעור של לדמי השכירות בנכסהשינוי הינו ערכנו בדיקת רגישות לדמי השכירות.

. תוצאותיה:5%

5%-דמ"ש נוכחיים5%+

₪ 120,770,000₪ 8,226,137₪ 7,834,416₪ 7,442,695

115,370,000 120,770,000₪ 126,170,000₪ ₪אומדן שווי

נבדקה 100%ערכנו בדיקה לשינוי בשיעור התפוסה (מכיוון שיעור התפוסה כיום הינו

): 5%שינוי רק לירידה בתפוסה של

₪ 120,770,000100%95%

115,370,000 120,770,000₪ ₪אומדן שווי

(שטח בהקמה)' בשווי שלב אומדן 9.2

שווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס 9.2.1

לאור העובדה כי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס הינו נכס מניב אמדנו את שווי

הנכס בגישת היוון ההכנסות. שיעור ההיוון נאמד בהתחשב בעסקאות

ההשוואה שפורטו לעיל.

, כפי שהתקבלו 2014נכון לדצמבר השיווק בסיס המידע הוא נתוני

דמי השכירות נבדקו על ידנו ונמצאו ראויים. מהחברה.

שיעור ההיוון הבסיסי מבטא גם שיעורי תפוסה כמקובל בנכסים חדשים.

שיעור ההיוון שהובא בחשבון גבוה משיעור ההיוון שהיה ראוי להביא

פעיל וזאת לאור העובדה כי קיים מרכיב סיכון בחשבון באם הנכס כבר היה

נוסף על הסיכונים המאפיינים נכס מניב פעיל ועובד (פרמיה זו לסיכון נאמדת

).1%-בכ



שווי במעוגלשיעור היוון דמ"ש שנתייםשטח לשיווק במ"ר

1,165₪ 1,399,3328.25%₪ 16,960,000

לגמריתרת העלויות 9.2.2

:יתרת העלויות לגמר נמסרה ע"י החברה ונבדקה על ידנו

30,000 ₪תכנון ויועצים

100,000 ₪תקורה, ניהול ופיקוח

100,000 ₪שיווק

100,000 ₪מימון

200,000 ₪בנ"מ

1,780,000 ₪בנייה ישירה

2,310,000 ₪סה"כ במעוגל

הרווח היזמי 9.2.3

מיתרת העלויות לגמר. 15%שיעור הרווח היזמי נקבע על

350,000 ₪רווח יזמי, במעוגל

סיכום 9.2.4

16,960,000 ₪שווי כגמור ומוכן לאכלוס

350,000 ₪רווח יזמי לעלות -15%

2,310,000 ₪יתרת עלויות לגמר

14,300,000 ₪שווי הנכס במצבו הנוכחי במעוגל

בדיקת רגישות לשינויים בשיעור ההיוון:ממצאי

ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי

. 0.25%ובהתאם לכך שינוי בכל השיעורים האחרים, בשיעור של

תוצאותיה:

₪ 14,300,0008.00%8.25%8.50%

13,800,000 14,300,000₪ 14,800,000₪ ₪אומדן שווי



ממצאי בדיקת רגישות לשינויים בעלות ההקמה:

, 10%ערכנו בדיקת רגישות לשינויים בעלות ההקמה בשיעור של

תוצאותיה:

₪ 14,300,000₪ 2,540,000₪ 2,310,000₪ 2,080,000

14,500,000 14,300,000₪ 14,100,000₪ ₪אומדן שווי

השומה .10

, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, שלב א' לאור האמור לעיל, אומדן שווי

.₪ 120,770,000בגבולות נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג',

בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון שלב ב', במצבו הנוכחי, למועד הקובע, אומדן שווי

.₪ 14,300,000 בגבולותממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג',

כללי .11



:(לשווי שלב א', זכויות הבניה של שלב ב' והשקעות שתורמות לשווי) שומות קודמות לנכס •

שווי תאריך

31.3.2012₪ 94,000,000

31.12.2012₪ 100,000,000

30.6.2013₪ 105,000,000

31.12.2013₪ 111,400,000

31.3.2014₪ 115,300,000

30.6.2014₪ 115,150,000

30.9.2014₪ 115,980,000

, בוצעו ע"י השמאי דוד סגל. השומות ממועד 30.6.2013השומות הקודמות עד למועד

ואילך בוצעו על ידנו. 31.12.2013

דמי שיעור ההיוון הראוי לנכס, עלייה מובנית בהפחתת הסיבה לשינוי בשווי הנכס הינה

. , עלייה בהכנסות הנוספות והתקדמות בעבודות ההקמה של שלב ב'השכירות






. תמצית המסמך:מגה אורביג מחברת

.1972-לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב •


וכד'. 9רות קשורות, חב8בתאגיד, כגון: חברת בת

לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ,קרית גת בע"ממגה אור חברת ככל הידוע ל •

, למעט ובכלל זה הסכם בנייה, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה

.F -ו Eהסכם עם קבלן מפתח לצורך הקמה של בניינים

3בנכס הנדון בטווח של עד השמאי דוד סגלהועברו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י •

שנים.

לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי. ,החברככל הידוע ל •

לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין, שיש בה כדי ,החברככל הידוע ל •

להשפיע על שווי הנכס ואינה מפורטת בסעיפים לעיל.

ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. %50-בחברה אשר חברה אחרת מחזיקה 8




הצהרות .13



המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה.אני מצהירה, כי המידע



ועפ"י התקנים 1966), התשכ"ו הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית




בכבוד רב,


31.12.2014שערוך נכס

מרכז מסחרי בשלבי הקמה

רח' הנפח פינת רח' המתכנן, אזה"ת הדרומי, אשקלון



רונן כץ


גל אלש


צוריאל יניר

ניר אופיר


אסף בן נון

רועי כהן

מור סעיד

מתן שמיר



שי עמיר



שי סייג

לירית נחשון



12.03.2015


לכבוד


נכס השקעה בשלבי הקמה -שערוך נכס

מרכז מסחרי

הנפח פינת רח' המתכנן, אזה"ת הדרומי, אשקלוןרח'

(להלן: 25.5.2014למועד קובע 29.7.2014מיום 7066-01מס' לבקשתכם, בהמשך לחוות דעתנו

למועד קובע 11.11.2014מיום 7066-03מס' כים, האחרון ולשערו ")חוות הדעת המקורית"

.31.12.2014קובע בחנו את שווי הנכס, למועד ,")השערוך(להלן: " 30.9.2014

.תמקצועי תעוזר, מוריה סיידוף ע"י 31.12.2014ביקור בנכס נערך בתאריך

מצג . ומרביתן הסתיימו חוות הדעת המקורית ועד היום חלה התקדמות בעבודות ההקמהממועד הכנת

,מרבית העבודות הושלמוכפי שנמסר ע"י החברה ונבדק על ידנו בעת הביקור בנכס: שלב ההקמה

לים סולאריים בביצוע, השלמת התקנת ויטרינות, השלמות התקנת פנו הכשרת ממ"דים, חדר חשמל

.ע"י השוכרבמקביל מבוצעות עבודות התאמה וניקיון.

לנכס ולכן 4טרם התקבל טופס .לחו"ד המקוריתהמתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס

העובדות הושלמו ויתרת העלויות לגמר זניחה. השערוך בוצע כנכס בשלבי הקמה למרות שמרבית



השומהתחשיב .1

שווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס 1.1

שטח לשיווק

במ"רשווי במעוגלשיעור היווןדמ"ש שנתיים

5,433₪ 2,568,0008.25%₪ 31,130,000

יתרת העלויות לגמר 1.2

20,000 ₪מימון

30,000 ₪בנ"מ

50,000 ₪בנייה ישירה

100,000 ₪סה"כ במעוגל

הרווח היזמי 1.3

יתרת העלויות לגמר נובעת מהשלמותובוצעו ההקמה עבודותהעובדה כי מרבית לאור

ותיקונים שנותרו בפרויקט ומכיוון שביצוע עבודות ההתאמה ע"י השוכר נמצא בעיצומו

לא הבאנו בחשבון רווח יזמי בגין יתרת העלויות לגמר.

להבנתנו לאור שלב הביצוע המתקדם, ניתן ליחס לשווי הנכס את כל הרווח היזמי

המצטבר.

סיכום שווי הנכס 1.4

31,130,000 ₪שווי כגמור ומוכן לאכלוס

100,000 ₪יתרת עלויות לגמר

31,030,000 ₪שווי הנכס במצבו הנוכחי במעוגל




ממצאי בדיקת רגישות לשינויים בשיעור ההיוון:

ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם

. תוצאותיה:0.25%לכך שינוי בכל השיעורים האחרים, בשיעור של

₪ 31,030,0008.00%8.25%8.50%

30,110,000 31,030,000₪ 32,000,000₪ ₪אומדן שווי

ממצאי בדיקת רגישות לשינויים בעלות ההקמה:

, תוצאותיה:10%ערכנו בדיקת רגישות לשינויים בעלות ההקמה בשיעור של

₪ 31,030,000₪ 110,000₪ 100,000₪ 90,000

31,040,000 31,030,000₪ 31,020,000₪ ₪אומדן שווי

כללי .2



שומות קודמות לנכס: •

שוויתאריך

31.12.2013₪ 24,800,000

31.3.2014₪ 28,000,000

30.6.2014₪ 29,400,000

30.9.2014₪ 30,850,000

בכבוד רב,

יווש תוכרעה - TASE...6744316 ופי-ביבא לת ,65 ןולא לאגי | 03-6259988...

Documents

Transcript of יווש תוכרעה - TASE...6744316 ופי-ביבא לת ,65 ןולא לאגי | 03-6259988...