, עסקי מאוזןמודל צמיחה, יציבתזרים

להשכרההמגוריםבתחוםאיכותשחקן

עשרת השחקנים הגדולים בתחום בין בגרמניהRetail Parks-ה

בדיסלדורףהמובילCondo-היזם

2016אוגוסט

2016מתחם מגורים שנרכש בשנת –קיל

Hanse–רוסטוק Center Retail Park

(מקומות חניה2500, דונם354קרקע של , ר למסחר"מ' א61)

Grafental

הבהרה משפטית

2

Brackחברתאתלהציגהיאזומצגתמטרת Capital Properties N.V.(הכספיותותוצאותיהפעילותהעל"(החברה":להלן.למסירתמיועדתוהיאכאמורהצעותלקבלתהזמנהאוהחברהשלהערךניירותשלמכירהאולרכישההצעהמהווהאינההיא

.בלבדמידע

מידעוניתוחאיסוףמחליףאינו,השקעההחלטותלקבלתבסיסמהווהואינובלבדנוחותלמטרותהינובמצגתהמוצגהמידע.משקיעכלשלעצמאידעתלשיקולתחליףמהווהאינווכןדעתחוותאוהמלצהמהווהאינו,עצמאי

התקופתייםהדוחותזהובכלל,לציבורהחברהשפרסמהבדיווחיםבעיוןהצורךאתלהחליףנועדולאבההכלולוהמידעזומצגת.(2016באוגוסט23ביוםפורסםאשר)2016שלהשניולרבעון(2016במרץ20ביוםפורסםאשר)2015לשנתהחברהשל

העלוליםכלשהםהפסדיםאו/ולנזקיםבאחריותתישאלאוהיא,במצגתהכלולהמידעדיוקאולשלמותאחראיתאינההחברהלביןוכלליתמציתיבאופןזובמצגתהמוצגהמידעביןהתאמהאיאוסתירהשלמקרהבכל.זהבמידעמשימושכתוצאהלהיגרם

האמורייגבר,החברהשלהמיידייםבדיווחיםאו/והחברהשלבינייםבדוחותאו/והתקופתייםבדוחותהמופיעמפורטמידע.אלהבדוחות

כהגדרתו,עתידפניצופהמידעהמהוותלנכסיהביחסהחברהשלהערכותאו/ומהלכיםאו/ולפעולותתוכניותכלולותבמצגתמידעולרבות,ואומדניםהערכות,עסקיותמטרות,תחזיותלרבות,"(ערךניירותחוק":להלן)1968-ח"התשכ,ערךניירותבחוק

,עתידייםענייניםאולאירועיםהמתייחסים,מובאהואבהצורהבכל,אחרמידעכלוכןסקירות,גרפים,איוריםשלבדרךהמובאכאמורעתידפניצופההמידעשלהתממשותואיאו/והתממשותו.החברהבשליטתואינהוודאיתאינההתממשותםאשר

פעילותאתהמאפייניםהסיכוןגורמילרבות,החברהבשליטתמצוייםאינםוהםמראשלהעריכםניתןלאאשרמגורמיםתושפע.פעילותהעלהמשפיעיםהחיצונייםובגורמיםהחברהשלעסקיהבאזוריוהכלכליתהכלליתבסביבהמהתפתחויותוכןהחברה

,מכירות,צפוייםרווחיותנתוניבדברבדיסלדורףלמגוריםלייזוםפרויקטיםלעניין22-ו5,6,15,17בעמודיםהמפורטיםהנתוניםואשרהחברהשלמלאהבשליטהאינואשרעתידפניצופהמידעהינואלהבשקפיםכמפורטצפוייזמירווחושיעורהכנסות

מגוריםלשטחיביקוש:בדבר,זהלמועדנכוןבחברהקיימתאינפורמציהעלהמבוססהמידע.וודאיתאינהבפועלהתקיימותולעלויותבאשרהחברהשלואומדניםותחזיותהחברההנהלתשלמצטברוניסיוןידע,בעירמגוריםשטחישלשוקמחירי,בעיר

ההכנסותצפיעלמהותיבאופןולהשפיעהמפורטותהחברההערכותאתלשנותעלולנסיבותשינוי.'וכושיווק,פיתוח,הבניהאם,יושלמואו/ויתקיימוהמקרקעיןמתחמישלהייעודשינוישהליכיודאותכלאיןכןכמו.הכוללתרווחיותםועלמהפרויקטים

.החברהשלבשליטתהאינההשלמתםאשר,הגרמניהדיןלפיהנדרשיםוהבנייההתכנוןלהליכיכפופההשלמתםשכן,בכלל

מתוךלחישובניתןהואאך,החברהשלבדיווחיההוצגשבומהאופןשונהבאופןשמוצגככזהלהיחשבעשויבמצגתהכלולמידע22-ו19,21עד12,15עד3בשקפיםהאמורוכןזולמצגתהמצורפותהתמונותכייודגש.האמוריםבדיווחיםשנכללוהנתוניםשלבדיווחיהשהוצגומכפישונהבאופןמוצגים,לראשונהזובמצגתומובאיםהחברהשלבדיווחיהבעברנכללולא,למצגת.2016שלהשניולרבעון2015לשנתהחברהשלהתקופתייםבדוחותלאמורבהתאםעודכנואו,החברה

2016תוצאות רבעון שני

3

(2016אוגוסט –ינואר )2016התפתחויות עיקריות בשנת

:המשך הרחבת והשבחת תיק הנכסים•

תוך,ד"בשכמהירהצמיחההחוותבערים,קיימיםפעילותבאיזורי,אירו'מ75-כתמורת,שונותעסקאותבחמש,אירו'מ4.53-כשלשנתיד"שכהמניבותד"יח833-כשלרכישה-להשכרהמגורים.ותפעוליותניהוליותסינרגיותניצול

להמושכרמניבנכסרכישת-המסחרייםהנכסיםתיק-toom(רשתDIYשניהחברהמימשהמנגד.אירו'מ9.1-כתמורתאירו'א667-כשלשנתיד"שכהמניבשנה14-ל(בגרמניהמהמובילותnon)משרדיםנכסי core)אירו'א360-כשלשנתיד"שכהניבושנמכרוהנכסים.(בספריםהשווימעל5%-כ)אירו'מ10.2-כתמורת.

הקייםהמבנההריסתלאחר(גג/גןודירותקרקעצמודישלשילוב)המקרקעיןעל*ד"יח220-ל180ביןלהקיםשיאפשרבאופןלמגוריםייעודשינויפוטנציאל–אאכןבעיריעודלשינויקרקערכישת.

:להאיץממשיכיםהחברהשלהצמיחהמנועי•ב2.6%שלגידולחלבמסחרי;זהיםמנכסיםד"בשכגידול5%:הזמניםכלשללשיאהגיעהבמגוריםהצמיחה-NOIהחדשבשלב10%שלמחיריםעלייתנרשמהגרפנטלובפרויקט;זהיםמנכסים.

.ומועדיוהסר ספק יובהר כי החברה טרם קיבלה החלטה סופית לגבי פיתוח הפרויקט למען );50%(חלק החברה *

שינוי Q2/2015 Q2/2016

9% 16,300 17,764 (אירו' א)ד "הכנסות שכ

-24% 12,301 9,390 (אירו' א)רווח נקי המיוחס לבעלי המניות

23% 22,748 27,952 FFO I(אירו' א, שנתייםבמונחים)

25% 29,699 37,176 FFO II(אירו' א, שנתייםבמונחים)

21% 304,744 368,602 (אירו' א)הון עצמי

18% 367,400 434,400 EPRA NAV(אירו' א)

לפי מגזרי פעילות-2016תוצאות רבעון שני

4

מגורים להשכרה

Q2/2015 Q2/2016

96% 96% שיעור תפוסה

€ 5.21 € 5.56 ר"ד ממוצע למ"שכ

€ 6.01 € 6.85ר "ד ממוצע למ"שכ

בהשכרות חדשות

3.3% 5.0%-ד במגורים"צמיחת שכ

1נכסים זהים

7.6% 11.3%ד בחוזים "צמיחת שכ

1זהיםנכסים -חדשים

19% 27%ד בשוק לפי "הפער בין שכ

ד "לשכ2השכרות חדשותבפועל

יזום למגורים

Q2/2015 Q2/2016

28 35 (#)מכירת דירות

€ 4,152 € 4,571 ר"מחיר מכירה ממוצע למ

.בנטרול נכסים חדשים;בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. 1.בתפוסה מלאה. 2

ד הן מנכסים זהים והן "בקצב צמיחת שכהאצה חדשותבהשכרות

האצה בקצב עליית מחירי המכירה בפרויקט Grafental

Retail Parks

Q2/2015 Q2/2016

96% 96% שיעור תפוסה

2.6% 1מנכסים זהים NOIצמיחת

ר"מ1,876 ר"מ1,195 השכרות חדשות וחידושי חוזים

21% 28%ר בחוזים "ד למ"גידול בשכ

חדשים

מנכסים זהים והן NOIהאצה הן בקצב צמיחת חדשותבהשכרותד "בגידול בשכ

ן"איכות ודומיננטיות בשלושה מגזרי נדל

5

בפיתוחר "מ' א256-ר נכסים מניבים ועוד כ"מ' א985-כ

(.טרם התקבלה החלטה סופית לגבי הפיתוח ומועדיו)פרויקטים הנמצאים בשלבי השבחה 3כולל . 1.ככל שיוחלט לפתח את הפרויקטים בהשבחה. Aachenללא פרויקט . הכנסות בפועל ממכירות וצפי הכנסות עתידי לפי מחירי מכירה נוכחיים. 2

ד בביצוע ובתכנון"יח1,411

מובילת שוק היזום למגורים בדיסלדורף

1תכנון,השבחהבשלביד"יח1,411-כעםפרויקטים4

.2אירו'מ693שלכספיבהיקףוביצוע

Track Record–בפרויקטשלביםשלושהנמסרוכהעד.אירו'מ160שלכספיבהיקףדירות389עםגרפנטל

ר"מ' א387עם נכסים 32

Retail Parks-הבתחום שחקן דומיננטי

.נכסים איכותיים ודומיננטיים

. שנה עם דיירי העוגן11-מ חוזים ארוך "מח

–IFRSתשואה על ההון 15%תיק המייצר

cap 2.0%ריבית של , 6.5%של

ערים 16-ד ב"יח' א10-כ

המגורים להשכרה איכות בתחום שחקן

ד "בשכ11.3%צמיחה שנתית של .בהשכרות חדשות

ד הגבוהה "מיקום באזורים עם צמיחת שכ.מהממוצע הגרמני45%-ב

עובדים160-כ

. ן בגרמניה"פיתוח והשבחת נדל, ההנהלה הבכירה עם ניסיון מצטבר של עשרות שנים בניהול-ניהול ורטיקלי מלא

6.2010דצמבר -ממועד ההנפקה1..2FFOס רבעון "ע, ן מניב בלבד"מנדלQ2/2016במונחים שנתיים ..ממוצע שנתי של הרווח לפני מס מפעילות היזום בשנתיים האחרונות3.

Fully Integrated Real Estate Company

הציבורית החברה , היחידה שעושה מגורים

יזום , מרכזים מסחרייםנכסים בגרמניהוניהול

יצירת שווי(1שנתיצמיחה שיעור )

17%-עצמיהון

FFO-20%

22%-מניה

יתרונות לגודל

ר "מ' מ1.25ובפיתוחמניבים

ח "מיליארד ש5.8מאזןהיקף

עובדים160

מדדים פיננסים

FFO I228.0

אירו' מ

ממוצע רווח שנתי3מפעילות הייזום

9.2אירו' מ

FFO II37.2

אירו' מ

שוק זול וצומח -מגורים להשכרה

7

Source: Credit Suisse Research , July 2016

שוק הדיור מהזולים בעולם המערבי

העליה במחירים לא מדביקה את

השיפור בהכנסה הפנויה

BCP 5-בפעילהאיזורים גיאוגרפים

הנהנים מבוססים הגבוהה מצמיחה

מהממוצע 58%-בכבגרמניה

להמשך צפי צמיחה חזקה

ד ובמחירי "בשכהמכירה לאור

גל ההגירה

מחירי הדירות נמוכים ביחס להכנסה חסכון גבוה של משקי הבית

(בשנה האחרונה)ד בחוזים חדשים "שיעור עליית שכ

JLL:מקור

בשוקי הפעילות העיקריים

בנכסי החברה

: ממוצע6.3%

4.0%

5.9% 6.1%7.0%

5.6%

7.1%

Germany NRW Hannover Leipzig Bremen Kiel

11.3%12.6%

15.8%

11.7%

9.5%7.1%

Portfolio avg. NRW Hannover Leipzig Bremen Kiel

החברה:מקור

מיקומים חזקיםד "שכקצב צמיחת

גבוה משמעותית מהממוצע

תיק מוטה אורבניזציהמהתיק 100%

גדולותבערים

תמהיל דירות 3אטרקטיבי

גודל דירה ר "מ58-ממוצעת

מינימום רגולטוריותמגבלות

6%-כרק מהדירות תחת

ד"מגבלת שכ

11.3%ד בהשכרות חדשות של "איכותי עם קצב צמיחת שכתיק

איכות לפני כמות-תיק המגורים להשכרה

8

עסקאות שונות 17-השנים האחרונות ב12שנרכשו במהלך ערים 16-ד ב"יח10,242. י החברה במשך תקופה ארוכה"ומנוהלות ע

מיקום BCP

מתחרים2ממוצע

BCP 2015

1 3.3% 11.3%ד "שכצמיחת

1בהשכרות חדשות

2 3.1% 5.0%ד "שכצמיחת

בנכסים זהים

2 6.1% 6.9% ד"תשואת שכ

. בכלל גרמניה4%בממוצע לעומת 6.3%ד הוא "קצב צמיחת שכBCPאזורי הפעילות של בחמשת

.גודל דירה קטן יותר יוצר יתרון בהתאם למגמות הדמוגרפיות באזורי הפעילות של החברה. ר בקרב המתחרים"מ61-64בין מקרא

.ד"ד תחת מגבלת שכ"מיח38%-ל8%אצל המתחרים בין . ד משתחרר בשנה הקרובה"שתחת מגבלת שכד"שליש מיח

. ד מנכסים זהים"הפרמטר המשפיע ביותר על קצבי הצמיחה העתידית בשכ. בנכסיםסמך השכרות חדשות בפועל על 1.

. ופרסומי החברותCredit Suisseנתונים מדוחות . חברות ציבוריות הפועלות בשוק המגורים בגרמניה2.

.אנשים1-2חדרים העונות לצרכי פלח השוק הצומח ביותר של תא משפחתי עם 1-2בעיקר דירות קטנות בנות 3.

Cap Rate

Market Rent -ד בהשכרות חדשות "שיעור עליית שכפרמטר עיקרי בהתפתחות שווי הנכס

תיק המגורים -להשכרה

איכות לפני כמות

9

לפי שווי בספרים*

בערים גדולות-100%

אלף 500מעל 49%-תושבים

אלף 500עד 25030%-תושבים

אלף 250עד 10021%-תושבים

*ERV–ממוצע השכרות חדשותד לפי "שכ **NOIמושכרים לפי הנחה שהנכסים תחת -מותאםERV

פרמטרים מרכזיים

כללייםנתונים

ר"מ' א598כ שטח"סה

96%תפוסה

אירו' מ38ד שנתי"שכ

אירו5.56ר"ד ממוצע למ"שכ

נוכחיתתשואה

6.9%ד"תשואת שכ

NOI5.9%תשואת

פוטנציאליתתשואה

ERV*8.7%תשואת

7.8%**מותאםNOIתשואת

.כולל עסקאות לאחר תאריך המאזן;ד"יח' מסלפי *

*אטרקטיביפיזור גיאוגרפי

רבי קומותד"יח1,740

Town Housesד"יח1,185

בנייה מודרנית נמוכהד"יח6,706

בניינים לשימורד"יח611

פורטפוליו מתוחזק היטב עם מגוון סוגי בניינים

Bremen10% - 1,044 units

Hannover 9% - 904 units

Leipzig 31% - 3,204 units

NRW (Dortmund, Essen…(

40% - 4, 075 units

Kiel10% - 1,015 units

Gfk, Deutsche Euroshop, Hammerson, Melisron, Big: מקור

9%-11%

10%-13%

12%-6.5%

4.5%-9.5%

צרפת

בריטניה

ישראל

גרמניה

ד מהמחזור"עומס שכ–מרכזים מסחריים

Gfk, OECD: מקור

23% 32% 32% 28% 36% 35% 38% 29%0%

10%

20%

30%

40%

גרמניה צרפת בריטניה אוסטריה

דנמרק שוודיה פינלנד נורווגיה

32%–ממוצע

מההכנסה הפנויה לנפש % -כ–לנפש פדיון המדינות העשירות באירופהבקרב

Retail Parks–פוטנציאל ארוך טווח לעליית מחירים

10 ר לחודש בנכסי החברה"ד הממוצע למ"שכ. 1

ד "פוטנציאל ארוך טווח לעליית שכומחירי הנכסים

בגרמניהד מהמחזור "עומס שכמתחת לישראל25%-כ

פדיון לנפש כאחוז מההכנסה הפנויה מהנמוכים באירופה

סביבת הריבית הנמוכה בשילוב עם שיעור ההגירה צפויים לתמוך בגידול משמעותי בהיקפי הצריכה

.הפרטית

-ד נמוך"שכלממוצע של ר לחודש בהשוואה "למ1אירו7.9

. אירו בישראל22-כ€

מגבלות על בניה חדשה של מרכזים מסחריים גדולים

רשויות התכנון המקומיות מגבילות פיתוח נוסף . מ להגן על המסחר במרכזי הערים"ע

חוזים עם דיירי עוגן* **ERV–ד לפי מחיר שוק"שכ**NOI ** מותאם–NOI תחת הנחה שהנכסים מושכרים

ERVלפי

בגרמניה Retail Parks-שחקן מוביל בתחום ה

11

ערים30-בר"מ'א387-כעםמרכזים32

פרמטרים מרכזיים

כללייםנתונים

370~ דיירים'מס

ר"מ' א390כ שטח"סה

96%תפוסה

אירו' מ36ד שנתי"שכ

שנים11~*מ שכירויות"מח

נוכחיתתשואה

6.9%ד"תשואת שכ

NOI6.5%תשואת

פוטנציאליתתשואה

ERV**7.5%תשואת

7.0%***מותאםNOIתשואת

ואיכותיים נכסים דומיננטים 01מרכזים פתוחים גדולים •

.(ר"מ' א10< )

96%–שיעור תפוסה •זמןלאורך

02

דפנסיביםנכסים

לעומת המקובל ד נמוך "שכ•אירו 7.9רק -בקניונים

.לחודשר "למ

Discountשיעור גבוה של חנויות •. בסיסייםמוצרי צריכה המוכרות

ארוך טווחפוטנציאל צמיחה 04-נמוך ד "עומס שכ•

.מהמחזור4%-5%

עתודות קרקע לפיתוח •.בנכסים קיימים

03

דיירים איכותיים

מהשטח מושכר 90%-כ•. לרשתות ארציות

מ חוזים ארוך "מח•.עם דיירי העוגן( שנה11)

15%תיק המייצר תשואה על ההון

IFRS–

cap 6.5%של ,מימון בריבית של

2.0% .

תיק מפוזר המניב תזרים מזומנים יציב

12

פיזור גאוגרפי נרחב נוכחות משמעותית באזורים אורבניים ומבוססיםעם

(שוכרים370-כ)בסיס שוכרים מגוון ואיכותי

נכסים דומיננטים במיקומים אטרקטיביים

' א100-של כמרכז הקניות היחידי בעירNRW-תושבים ב

המרכז המסחרי הגדול במדינה הפדרלית

בעירהמרכז המסחרי הגדול

מרכז הקניות הגדול בעיר

פוטנציאל השבחה למגוריםמרכז שכונתי גדול

OBI-Düsseldorf

OBI-Cologne

פוטנציאל השבחה למגורים

Erlangen - Bavaria

במרכז . בעירהגדול Kauflandשל ההיפרמרקט .דונם17העיר ליד המדרחוב על קרקע של

Augsburg- Bavaria

הגדול בעיר על Kauflandההיפרמרקט של דונם20קרקע של

Borken - NRW

Ludwigsburg- Baden Wurttemberg

Rostock

Castrop Rauxel- NRW

Celle- Lower Saxony

13

-פעילות היזום וההשבחה למגורים בדיסלדורף 1שישית באיכות החיים בעולם, מרכז כלכלי בינלאומי

14 1 .The Mercer Quality of Living Survey 2015

לשנה 7%-6%של עליית מחירים מתמשכת חווה מערביותלערים מאד בהשוואה זולה ועדיין

דה מרקר-2מדד יד , JLL, Globalpropertyguide.com, Eurostat: מקור

–שוק הדיור ר"קניה ממוצע לממחיר

$3,358 $3,370 $3,687 $4,485 $4,647

$6,763 $6,924 $8,007

$9,820

$18,415

Source: Mercer, City of Dusseldorf 2015

מדורגת ראשונה בעולם יחס איכות החיים לעלות המחיהמבחינת

איכות חיים גבוהה מאד בשילוב עם יוקר מחיה נמוך

InWISי מחקר של "עפ, עיריית דיסלדורף: מקור Forschung&Beratung GmbH ,2008

–ד "מחסור צפוי ביחעיריית דיסלדורףמחקר של

ד"עשרות אלפי יחשל מחסור מבני

של צפוי מחסור

2020-בד "יח' א31-כ

רווחיות גבוהה מפעילות מוכחת–פעילות היזום וההשבחה למגורים

15.בשלבי תכנון למגורים, נכס מניבכיום 1..בשלבי השבחה2..לרבות דירות שנמכרו בשלבים שבביצוע ושההכנסות בגינן טרם הוכרו בדוחות החברה וכולל פרויקטים שהחברה טרם קיבלה החלטה האם לפתחם ;כןאלא כולל הכנסות ורווח צפויים מפרויקט א3.

של צמודי שילוב )ד "יח200-שינוי יעוד למגורים ובניית כ(גג/גןקרקע ודירות

Aachen2

Grafental I - מכירות ורווחיותנתוני

3' שלב ב2' שלב ב1' שלב ב'שלב א' גשלב

(בשיווק)

202118ד"יח' מס,דירות 79

107109ר "מ700

למסחר2021187910549ד "יח' מס

100%100%100%98%45%)%(מכורות סך מכירות נכון

2016לאוגוסט € 80.9m€ 56.3m€ 30.0m€ 53.1m€ 24.7m

מכירהמחיר ר"ממוצע למ

€ 3,585€ 3,937€ 3,523€ 4,152€ 4,571

מועד מסירת דירות

הסתייםQ4/2015-Q1,3/2016

Q4/2016Q4/2017הסתיים

כ רווח "סהצפוי

€ 14.0m€ 11.6m€ 6.3m€ 11.5m€ 12.3m

21%26%26%26%28%רווחיות יזמית

רווח יזמי שהוכר (מצטבר)חות "בדו

€ 14.0m€ 10.2m€ 6.3m--

–ובאאכןיזום למגורים בדיסלדורף 3בתכנון ובהשבחה, בביצועפרויקטים

שם כ "סהד"יח

ד "יח' מסשנמסרו

' מסד "יח

בביצוע

ד "יח' מסמאושרות

לבניה

' מסד"יח

בתכנוןובהשבחה

Grafental I8503892262350

*Grafental II2650--650

*Grafenberg2100--1002,*Aachen200--200

1,800389226235950כ"סה

* Rezoning/Planning

-3בתכנון ובהשבחה, בביצועפרויקטים כספיהיקף

€ -

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

-היקף מכירות צפוי 800 €692M€*

היקף עלויות צפוי

*€551M

רווח צפוי141M€*

אתלפתחשיוחלטככל*.בהשבחההפרויקטים Grafental Clip

מפעל ישן מיועד להריסה

ליער ד בצמידות "יח100-עתידי של כפרויקט יוקרה Grafenberg ,נמצא בשלבי תכנון ראשוניים .

קרקע Grafenberg1-ב

1,500-הפרויקט הגדול בדיסלדורף עם כרווחיות יזמית גבוהה . במיקום מרכזי בעירד "יח

. ועליה מתמשכת במחירי המכירה( 25%< )

–Grafentalפרויקט הסטוריית פיתוח

מוצלחת

–פעילות הייזום למגורים בדיסלדורףפלטפורמה עתירת ניסיון להמשך צמיחה

16

צוות עתיר ניסיוןד "אלפי יחשל ומכירה , פיתוח, מיומן עם ניסיון של עשרות שנים בהשבחהצוות

.בדיסלדורף וסביבתה

1 2

3

מיקומים אטרקטיביים. בשכונות מעמד גבוה, מיקומים מרכזיים בעיר

1. Grafental I2. Grafental II3. Grafenberg

-תשואות וניתוחי רגישות, רווחיות

17

מגורים להשכרהMorgan Stanleyצופה

ביןשלתשואותירידתהשנהבמהלך1%-ל0.5%

.הקרובה

בדיסלדורףCondo-השוקJLLמחיריםעלייתהמשךצופה

לאורבעירCondo-הבשוקהיצע,הגבוהיםהביקושים

.הנמוכותוהריביותמוגבל

מרכזים מסחרייםCBREמגמתהמשךצופהCap-בירידה Rateהפערלאור

וביקושהגבוהריבית-תשואה.משקיעיםמצדלנכסיםגבוה

. לא כולל דירות שנמכרו והרווח בגינן טרם הוכר בספרים1.

.לא כולל את ההכנסות והרווח הצפוים מפרוייקט החברה באאכן. לפתחםפרויקטים שהחברה טרם קיבלה החלטה האם כולל 2.

.חלק החברה3.

(. 2012תחילת שיווק מאי )' שלב אבהשוואה למחירי 28%-ובכ( 2015ינואר שיווק תחילת )3'בלשלב הקודם ביחס 10%-גבוה בכ, ר"אירו למ4,571של , (2016מאי שיווק תחילת )' גמחיר המכירה הממוצע בשלב4.

.החברהחלק.1

.בשוקצמיחההנחותללאQ2/2016-בהחברהשביצעהחדשותהשכרותלפי.2

Morganלפיבגרמניהלהשכרההמגוריםסקטורממוצע-בשוקד"שכתשואת.3 Stanley,Credit Suisseהחברותופרסומי.

1אירו' מ520.4-כ-שווי תיק בספרים

הכר

שה

לם

מגוריה

ק תי

EPRA-לביחסהפרמיות NAV5.3%שלגלומהד"שכתשואתמשקפותהציבוריותהחברותשל.

.החברהחלק1

2016אוגוסט,CBREלפי.2

1אירו'מ379.1-כ-בספריםתיקשווי

םחריי

סמ

ם כזי

מר

EPRA-לביחסהפרמיות NAV6.01%שלגלומהד"שכתשואתמשקפותהציבוריותהחברותשל.

תחזיות ענפיותם

מגורילם

יזו

1,2ובביצועשל פרויקטים בתכנון כספי נוכחי היקף

ס מחיר מכירה נוכחיים"ע

4,571 €ר"מחיר מכירה למ

524 3€(אירו' מ)צפי הכנסות

418 3€(אירו' מ)צפי עלויות

ניתוחי רגישות

Market Rent Q2/2016) € 45.5)(ד נוכחי"שכ)€ 135.7(אירו' מ)ד "שכ

6.10%5.30%4.8%6.10%5.30%4.8%ד"תשואת שכ

948 859€ 746€ 745€ 674€ 586€ 1€(אירו' מ)שווי נגזר

(30.06.2016) EPRA NAV€ 434.4M536M €(17.08.2016)שווי שוק

ניתוחי רגישות

) NOI ד נוכחי"שכ)€ 124.5(אירו' מ)(Market Rent) € 26.7

NOI6.00%5.75%5.50%6.00%5.75%5.50%תשואת

485 464€ 445€ 446€ 427€ 409€ 1€(אירו' מ)שווי נגזר

ניתוחי רגישות

45.00%10.00%15.00%עליית מחירים בפרוייקט

6,071 5,280€ 4,800€ €ר"מחיר מכירה למ603 576€ 550€ 1,2,3€(אירו' מ)צפי הכנסות

418 1,2,3€(אירו' מ)צפי עלויות

מחירי שוקמצב נוכחי

45.5 35.72€ 1€(אירו' מ)ד "שכ

6.87%36.10%ד"תשואת שכ

מחירי שוקמצב נוכחי

NOI (26.7 24.5€ 1€(אירו' מ

NOI6.47%26.00%תשואת

FFO I /FFO II / אירו' מ, חלק החברה)מנועי צמיחה)

18

FFO I מייצג יזמי רווחFFO II

28.0 € +9.2€ =37.2 €(ס הרווח בפועל בשנתיים האחרונות"ע)

ד לפי "לרמת שכ( אירו' מ35.7-כ)ד נוכחי "בין שכ27.5%-סגירת פער של כ< ==€ 9.8:מגורים להשכרה(. אירו' מ45.5-כ)1השכרות חדשות

עלויות המימון :

1.31%2-לכ2.00%-ירידה בגובה הריבית הממוצעת על החוב לבנקים מכ< ==3.4€-(שנים3.5-מ"מח)מחזור החוב הבנקאי.1.71%3-במחזור לכחים"האגבגובה הריבית על ירידה

FFOומודל EPRA NAVתמחור לפי מודל

19

Source: Morgan Stanley, Companies’ Publications, Frankfurt Stock Exchange, Tel Aviv Stock Exchange

תמחור חברהמודל

*FFO II:.הרווח השנתי הממוצע מפעילות היזום+ BCP :FFO. א.IFFO-זהה לIIFFOהמסחרי להשכרה ' עבור חב.Privatizationהכולל רווח מפעילות , FFO IIנלקחהמגורים להשכרה ' עבור חב.ב

**IFFOד בשוק"לפי שכ :(.לעיל18ראו שקף )נוכחי אפסייד+ BCP :-IFFO. א. שמפרסמות החברותERV-ס ה"חושב עהמגורים להשכרה ' חבעבור . ב

***IIFFOבשוקד "לפי שכ-IFFOרווח מפעילות / ד בשוק בתוספת הרווח השנתי מפעילות היזום"לפי שכPrivatization עבורBCP /המגורים להשכרה' חב.

יתרונות השקעה

BCP-ב

הציבורית היחידה עם מודל החברה Fully Integrated Real Estateבגרמניה.

. ביותר בשוקהגבוהה FFOתשואת

האטרקטיבי ביותר EPRA NAVמכפיל . בשוק

Track Recordשל צמיחה מהירה .

Significant Value Unlocking in Coming Quarters.

FFO IIמכפיל ד "שכלפי )

(***בשוק

FFO Iמכפיל ד "שכלפי )

(**בשוק*FFO IIמכפיל FFO Iמכפיל

/דיסקאונטפרמיה

EPRA-לNAV

9.9 X 12.0 X 14.4 X 19.2 X 1.23 X BCP

מתחרות מגורים ' חבלהשכרה

17.3 X 18.3 X 22.6 X 24.3 X 1.37 X ממוצע

12.2X-21.3X 13.1X-21.5X 17.2X-34.1X 19.0X-34.8X 1.20X-1.53X טווח

מסחרי –מתחרות ' חב

N.R. N.R. N.R. 16.4 X 0.97 X ממוצע

N.R. N.R. N.R. 11.1X-19.0X 0.55X-1.19X טווח

נספחים

מאזן-נתונים פיננסים עיקריים

21

30.6.2016 EPRA NAV (אירו' מ)

368.6 עצמי המיוחס לבעלי מניות החברההון

56.9בניכוי חלק )בתוספת מסים נדחים

(המיעוט

0.5שווי הוגן של מכשירים פיננסים בנטרול

(בניכוי חלק המיעוט)נגזרים נטו

8.4' בשלבים ברווחים שטרם הוכרו בתוספת

(בניכוי מס, חלק החברה)' ג-ו

434.4 EPRA NAV

בגין דירות שנמכרו קיבלו ביטוי וטרם

.בדוח רווח והפסד

איתנות פיננסית

מבנה החוב הפיננסי

כ"סהח"אגחוב בנקאי

757.8 156.3€ 601.5€ €אירו' סכום במ

שנים3.7שנים4.5שנים3.5(שנים)מ "מח

2.00%3.94%2.40%ריבית ממוצעת

11.31%1.71%1.39%ריבית שוק

דירוג ויחסי מינוף

S&P Maalotדירוג אשראי ilAA-

2LTV53.7%

59.4%נטו Cap-לחוב

נטו לפי Cap-חוב לEPRA NAV

55.7%

Ebitdaללא )לריביתGrafental)3-תרומה מ

2.9 X

ממוצע משוקלל של התשואות לפדיון / הבנקאיריבית במימונים אחרונים בחוב -ריבית שוק1..החובלפיהן נסחרות אגרות

.נטומאזןנטו לסך חוב 2.

.ס נתוני הרבעון האחרון"ע3.

מימון מחדש לפי ריביות שוק מגלם

' מ6.9-תוספת של כהשנתיFFO-אירו ל

אירו' במ-המניות התפתחות ההון העצמי המיוחס לבעלי

30.6.2016-לנכון -( אירו' מ)תמצית מאזן

1,071.9 €נכסים מניבים

96.9 €קרקע להשקעה

77.7 €(ק"ז+א"ז)מלאי מקרקעין

67.4 €מזומן ויתרות נזילות

1,353.3 €כ נכסים"סה

757.8 €כ חוב"סה

368.6 €הון עצמי המיוחס לבעלי המניות

472.0 €מיעוט. כ הון עצמי כולל ז"סה

EPRA NAV€ 434.5

שיעור צמיחה שנתי 17%-ממוצע

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0

250.0

300.0

350.0

400.0

לאחר הנפקה ' דצמ-לציבור

2010

31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015 30/06/2016

153.6187.2

209.6237.3

279.6

345.5368.6

רווח והפסד-נתונים פיננסים עיקריים

22

.כולל הכנסות מדמי ניהול שאינן מאוחדות בדוחות הכספיים* **NOI מותאם–NOIתחת הנחה שהנכסים מושכרים לפי מחיר שוק.

(באלפי אירו)והפסד רווח

Q2/2016Q2/2015

16,300 17,764€ €ד"שכהכנסות

367 0€ €רווח ממכירת דירות

NOI *€ 16,120€ 15,044

NOI6.2%6.5%תשואת

7.4%7.4%**מותאם NOIתשואת

EBITDA € 13,735€ 12,556

12,577 15,233€ €ן"שערוך נדל

1.4%1.3%ן להשקעה"ן ביחס לסך נדל"שערוך נדל%

4,880 4,688€ €ריבית תזרימית

FFO I€ 6,988€ 5,687

FFO II€ 9,294€ 7,425

EBITDA ללא תרומה מ)לריבית-Grafental)

2.9x2.6x

תרומה מפרויקט ללאGrafental.

ריבית ממוצעת של על החוב בשנה 2.0%

.הבנקאי

תרומה מפרויקט ללאGrafental.

ברבעון המדווח לא מסירת . דירותנמסרו תחל ברבעון 3'שלב ב.2016רביעי

Grafentalאירו רווח שטרם הוכר בספרים מדירות מכורות' מ18-כ

Grafental I - מכירות ורווחיותנתוני

' גשלב 3' שלב ב2' שלב ב1' שלב ב'שלב א

202118ד"יח' מס+דירות 79

107109 ר "מ700למסחר

-חניות תת' מסקרקעיות

244130101121125

30kבנוישטח m218k m211k m216k m216k m2

2021187910549ד "יח' מס

100%100%100%98%45%)%(מכורות

סך מכירות נכון 2016לאוגוסט

€ 80.9m€ 56.3m€ 30.0m€ 53.1m€ 24.7m

מכירהמחיר ר"ממוצע למ

€ 3,585€ 3,937€ 3,523€ 4,152€ 4,571

5/20129/20137/20131/20155/2016תחילת שיווק מוקדם

7/20124/20144/20144/20154/2016תחילת בנייה

הסתייםמועד מסירת דירותQ4/2015-Q1,3/2016

Q4/2016Q4/2017הסתיים

14.0m€ 11.6m€ 6.3m€ 11.5m€ 12.3m €צפוירווח יזמי

21%26%26%26%28%רווחיות יזמית

רווח יזמי שהוכר (מצטבר)בדוחות

€ 14.0m€ 10.2m€ 6.3m--

31m€ 19m€ 14m€ 21m€ 21m €תזרים חופשי

מפרויקט תרומה כוללGrafental.

2016-08-22T14:14:00+0000Not specified