ОТЧЕТ № 10548 ВТБ Б/19 - el-torg.comel-torg.com/files/46881/131823.pdf · 3 ОТЧЕТ...

ОТЧЕТ № 10548-ВТБ-Б/19

об оценке квартиры

Адрес: Московская обл., г. Люберцы, ул.

Назаровская, д. 1, кв. 5

Дата определения стоимости: 30.04.2019

Заказчик: банк ВТБ (публичное акционерное общество)

Заемщик: Бакиева Умидахон Шавкатбековна

Исполнитель: OOO «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр»

Дата составления: 30.04.2019

Москва ● 2019

2

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Оглавление

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ .......................................................................................................................................... 3

1.1 Задание на оценку ...................................................................................................................................... 3

1.2 Применяемые стандарты оценки .............................................................................................................. 4

1.3 Сведения об Оценщике и Заказчике......................................................................................................... 5

1.4 Основные факты и выводы ....................................................................................................................... 6

2 ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ .......................... 7

3 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................................................................... 8

3.1 Описание Объекта оценки ........................................................................................................................ 8

3.2 Определение физического износа здания .............................................................................................. 12

3.3 Место расположения Объекта оценки ................................................................................................... 13

3.4 Фотографии Объекта оценки .................................................................................................................. 14

4 ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ............................ 15

АНАЛИЗ РЫНКА ...................................................................................................................................................... 15

5 АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................................................... 27

6 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................................................. 29

7 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ..................................................................................................................................... 30

7.1 Основные этапы процесса оценки .......................................................................................................... 30

7.2 Основные понятия и терминология........................................................................................................ 30

7.3 Выбор подходов к оценке ....................................................................................................................... 31

8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

33

8.1 Выбор объектов-аналогов ....................................................................................................................... 33

8.2 Обоснование корректировок ................................................................................................................... 35

8.3 Выведение стоимости оцениваемого объекта недвижимости ............................................................. 41

9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ................................................................................................................ 43

10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................... 44

11 СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА .................................................................................. 46

12 СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ ............................................................................................. 47

Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ .................................................................................................. 48

Приложение 2. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА ........................................................................................................ 58

Приложение 3. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ ИСТОЧНИКОВ ....................................... 63

3

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Задание на оценку

Параметр Значение

Объект оценки Недвижимое имущество (квартира 74,60 кв. м), расположенное по

адресу: Московская обл., г. Люберцы, ул. Назаровская, д. 1, кв. 5

Состав Объекта оценки с указанием

сведений, достаточных для

идентификации каждой из его частей

(при наличии)

Недвижимое имущество (квартира 74,60 кв. м), расположенное по


Характеристика Объекта оценки и его

оцениваемых частей или ссылки на

доступные для Оценщика документы,

содержащие такие характеристики

Характеристики Объекта оценки приведены:

Заявка

Выписка из ЕГРН

См. приложение №2

Права на объект оценки, учитываемые

при определении стоимости объекта

оценки

Право собственности в соответствии со следующими документами:

выписка из ЕГРН от 26.09.2018

Наличие ограничений (обременений) Залог в силу закона

Цель оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей объекта

оценки

Предполагаемое использование

результатов оценки

Для реализации (Банком, заемщиком)

Вид определяемой стоимости Рыночная и ликвидационная

Срок экспозиции для ликвидационной

стоимости, мес.

1

Дата оценки 30.04.2019

Период проведения оценки С - по 30.04.2019

Порядок и сроки предоставления

информации

Необходимые для оценки материалы и информация переданы

Заказчиком в день заключения договора

Допущения, на которых должна

основываться оценка

Все исходные данные по объекту оценки, использованные

Оценщиком при подготовке Отчета, предоставлены Заказчиком и

считаются достоверными.

Оценщик не проводил специальных исследований Объекта оценки

в отношении его прошлого или текущего использования, за

исключением тех, которые необходимы для обеспечения

достоверности Отчета как документа, содержащего сведения

доказательственного значения.

Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты,

содержащиеся в нем, предназначен для использования Заказчиком

в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет

никакой ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или

любую его часть.

От Оценщика не требуется появляться в суде или

свидетельствовать иным способом по поводу произведенной

оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Права собственности на оцениваемый объект предполагаются

полностью соответствующими требованиям законодательства,

если иное не оговорено специально.

Имущество оценивается свободным от каких бы то ни было прав

4

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019


удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если

иное не оговорено специально.

В соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ, реализация

жилых домов, жилых помещений, долей в жилых домах или

помещениях не подлежит обложению налогом на добавленную

стоимость. Поэтому при расчете стоимости квартир НДС не

учитывается.

Особенности осмотра объекта Отсутствуют

Препятствия к осмотру объекта Отсутствуют

Эксперты Отсутствуют

1.2 Применяемые стандарты оценки Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования

к проведению оценки (ФСО № 1)»;

Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Требования к отчету об

оценке (ФСО № 3)»;

Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;

Федеральный стандарт оценки от 01.06.2015 № 327 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»;

Федеральный стандарт оценки от 17.11.2016 № 721 «Определение ликвидационной стоимости

(ФСО № 12)»;

Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией

Оценщика: Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" (в

части, не противоречащей ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО № 12).

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО № 12) являются

обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со ст. 15 Закона

РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей

редакции).

5

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

1.3 Сведения об Оценщике и Заказчике


Исполнитель OOO «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», ИНН 7705860470, ОГРН

5087746296710 от 23.10.2008

Место нахождения Исполнителя 105082, г. Москва, ул. Ф. Энгельса, д. 75, стр. 11

Почтовый адрес Исполнителя 105082, г. Москва, ул. Ф. Энгельса, д. 75, стр. 11

Банковские реквизиты Исполнителя ИНН 7705860470 КПП 770101001 р/с 407 028 103 382 900 30384,

кор. счет 301 018 104 00000000225

Контактная информация Тел./факс 7 (495) 781-66-69,email: [email protected]

Сведения о страховом полисе

Исполнителя

Страховой полис №0780R/776/30061/8, выдан ОАО

«АльфаСтрахование», страховая сумма: 30 000 000 рублей, дата

выдачи: 29.06.2018, срок действия: с 10.07.2018 по 09.07.2019.

Оценщик Тихомиров Сергей Валерьевич

Почтовый адрес: 105082, г. Москва, ул. Ф. Энгельса, д. 75, стр. 11

Трудовой договор: № 99 от 25.08.2017

E-mail: [email protected]

Номер контактного телефона: +7 (495) 797-30-31

Документы, подтверждающие

получение профессиональных знаний

в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке №772401315988 от

12.02.2015 г. Негосударственного образовательного учреждения

высшего профессионального образования «Международная

академия оценки и консалтинга» по дополнительной

профессиональной программе «Оценка собственности: оценка

стоимости предприятия (бизнеса)»

Дата начала стажа деятельности в оценке: 16.05.2012

Сведения о членстве Оценщика в

саморегулируемой организации

оценщиков

Общероссийская общественная организация "Российское общество

оценщиков", дата вступления 16.11.2015, дата выдачи св-ва

16.11.2018, номер в реестре СРО 009702

Сведения о страховом полисе

Оценщика

АО «АльфаСтрахование», страховой полис №0780R/776/30104/18,

страховая сумма: 5 000 000 рублей, дата выдачи: 31.08.2018, срок

действия полиса: с 11.09.2018 по 10.09.2019

Привлекаемые к проведению оценки

специалисты

Для проведения работ по оценке не привлекались другие

специалисты, помимо указанного выше Оценщика.

Заказчик банк ВТБ (публичное акционерное общество)

6

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

1.4 Основные факты и выводы


Объект оценки Недвижимое имущество (квартира 74,60 кв. м), расположенное по


Адрес по ФИАС Московская обл, г Люберцы, ул Назаровская, д 1, кв 5

Ограничения и пределы применения

полученной итоговой стоимости

Итоговая стоимость может быть применена только для реализации

предполагаемого использования результатов оценки с учетом

допущений, принятых при проведении оценки.

Правообладатели оцениваемого

имущества

Бакиева Умидахон Шавкатбековна, Бакиев Абдурашид

Абдуваитович

Ограничения (обременения) права Залог в силу закона

Дата осмотра -

Дата оценки 30.04.2019

Период проведения оценки С - по 30.04.2019

Основание для проведения оценки Договор № 17/2018/ДРВ от 02.08.2018

Результаты оценки, полученные при

применении различных подходов к

оценке (НДС не облагается)

Сравнительный подход: 5 840 956 руб.

Доходный подход: не применялся

Затратный подход: не применялся

Рыночная стоимость Объекта

оценки

5 840 956 (пять миллионов восемьсот сорок тысяч девятьсот

пятьдесят шесть) рублей

Ликвидационная стоимость

Объекта оценки

4 915 164 (четыре миллиона девятьсот пятнадцать тысяч сто

шестьдесят четыре) рубля

Оценщик

Оценщик 1 категории, действующий на основании

доверенности № 160/1 от 24.04.2019

Тихомиров Сергей Валерьевич Тихомиров Сергей Валерьевич

М.П.

7

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

2 ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 1. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки и не

является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете.

Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,

экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять на

стоимость Объекта оценки.

2. В процессе оценки Оценщик не проводил проверку подлинности и соответствия законодательству

предоставленных документов, а исходил из достоверности всех данных, предоставленных

Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и

информации, содержащих недостоверные сведения, относящиеся к Объекту оценки.

3. Оценщик не проводил специальных исследований Объекта оценки в отношении его прошлого или

текущего использования, за исключением тех, которые необходимы для обеспечения достоверности

Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

4. Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты, содержащиеся в нем, предназначен для

использования Заказчиком в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет никакой

ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или любую его часть.

5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу

произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

6. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими

требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается

свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад

имущества, если иное не оговорено специально. В отсутствие документально подтвержденных

имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости,

ограничений/обременений (помимо указанных в тексте отчета), а также экологического загрязнения

оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений

(обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в

задании на оценку не указано иное.

7. Описание состояния конструктивных элементов здания составлено на основании визуального

осмотра и в соответствии с предоставленными Заказчиком документами.

8. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно

обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения

предоставленной документации. На Оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных

фактов.

9. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не могут быть

включены в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не

публикуются без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут

появиться.

10. Допущения, используемые при проведении оценки, согласованы всеми сторонами договора.

11. По согласованию с Заказчиком, Оценщик не проводил внешний визуальный осмотр, осмотр

внутренних помещений Объекта оценки. Рыночная и ликвидационная стоимости Объекта оценки,

определенные в рамках настоящего отчета, верны при условии, что предоставленные Заказчиком

данные о внутреннем состоянии помещений (требуется капитальный ремонт), соответствуют

фактическому состоянию на дату оценки.

12. Согласно Заданию на оценку, итоговый результат оценки стоимости приводится без суждения о

возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта стоимость.

8

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

3 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Описание Объекта оценки Объектом оценки является квартира, расположенная на 2-м этаже панельного дома по адресу: Московская

обл., г. Люберцы, ул. Назаровская, д. 1, кв. 5.

Характеристика месторасположения

Транспортная доступность Хорошая

Описание района расположения Объекта оценки

Окружающая застройка Преимущественно жилая застройка

Наличие и описание улучшений Парки Нет

Скверы Нет

Водоем Нет

Близость к объектам социальной сферы (в

пределах 1 км)

Школа Есть

Детский сад Есть

Отделение банка Есть

Предприятия службы

быта

Есть

Торговые предприятия Есть

Аптека Есть

Поликлиника Есть

Наличие расположенных рядом объектов,

снижающих либо повышающих привлекательность

конкретного двора и района в целом

отсутствуют

Экологическая обстановка Относительно благоприятная (www.ecofactor.ru)

Престижность района Средняя (www.irn.ru)

Эстетичность окружающей застройки Хорошая

Наличие и тип автомобильной парковки Нет данных

Состояние прилегающей территории Нет данных

Описание здания, подъезда

Наименование жилого комплекса -

Год постройки дома 2014

Год последнего капитального ремонта Нет данных

Группа капитальности II

Процент износа здания (согласно данным БТИ), % Нет данных

Физический износ дома, % 4 (определялся исходя из нормативного срока жизни

для данного типа домов (120 лет) и результата

визуального осмотра)

Количество квартир в доме Нет данных

Серия дома Индивидуальный проект

Тип перегородок Нет данных

9

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Описание здания, подъезда

Этажность дома 25

Материал стен Панель (Нет данных)

Характеристика перекрытий Нет данных

Состояние подъезда Среднее

Видимые дефекты фасада Отсутствуют

Благоустройство дома (наличие лифта,

мусоропровода, кодового замка/домофона,

консьержа)

Лифт Есть

Мусоропровод Есть

Охрана Нет данных

Наличие информации о признании здания

аварийным/ветхим

Здание не является аварийным/ветхим.

Наличие информации о планах на снос,

реконструкцию, капитальный ремонт

Дом не значится в списках на снос, реконструкцию,

капитальный ремонт (В открытых источниках

отсутствует информация о наличии дома в планах на

снос, реконструкцию и капитальный ремонт. По

мнению Оценщика, дом не является ветхим,

аварийным, не стоит в планах на снос и

реконструкцию (износ составляет менее 60%.)

Наличие информации об участии здания в

программе «Реновация»

Нет данных, https://stroi.mos.ru/novaia-proghramma-

rienovatsii-piatietazhiek

Наличие встроенно-пристроенных помещений

нежилого назначения

Нет данных

Наличие дополнительных услуг для жильцов Нет данных

Прочие особенности дома Нет данных

Описание Объекта оценки

Этаж расположения 2

Количество квартир на этаже -

Тип планировки Фиксированный

Количество комнат Нет данных

Площадь Объекта оценки, кв. м 74,60 (согласно документам БТИ)

Общая площадь Объекта оценки с учетом летних

помещений, кв. м

0,00 (согласно документам БТИ)

Площадь летних помещений, кв. м Нет данных (согласно документам БТИ)

Жилая площадь, кв. м Нет данных (согласно документам БТИ)

Площадь кухни, кв. м Нет данных (согласно документам БТИ)

Наличие балкона/лоджии Одно неотапливаемое помещение (согласно

документам БТИ)

Вспомогательные и подсобные помещения, кв. м -

Кол-во и тип санузлов Совмещенный (согласно документам БТИ)

Вид из окна / стороны света Нет данных / Нет данных

Высота потолков, м Нет данных

Наличие следов протечек на потолке Не обнаружены

Видимые дефекты отделки Нет

10

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Описание Объекта оценки

Кондиционирование Нет данных

Отопительные приборы Нет данных

Противопожарная безопасность Нет данных

Дополнительные удобства Нет данных

Инженерное оборудование дома

Холодное водоснабжение Централизованное

Горячее водоснабжение Централизованное (газовая колонка отсутствует)

Канализация Централизованная

Электроснабжение Централизованное

Газоснабжение Отсутствует

Отопление Централизованное

Кухонная плита Нет данных

Сантехника/состояние Нет данных/Нет данных

Обустройство кухни Нет данных

Слаботочное обеспечение Телефон Нет

Интернет Нет

Радио Нет

ТВ-антенна Нет

Другое —

Описание внутренней отделки Объекта оценки

Общее состояние Требуется капитальный ремонт

Необходимые ремонтные работы Нет данных

Юридический статус, согласно представленной документации

Вид права Бакиева Умидахон Шавкатбековна, Право

собственности, дата получения права: -; Бакиев

Абдурашид Абдуваитович, Право собственности, дата

получения права: -

Обременения Залог в силу закона

Текущее использование Объекта оценки В качестве объекта жилого фонда

Описание планировки Объекта оценки

Соответствие планировочных решений Объекта

оценки указанным решениям в технической

документации

Фактическая планировка Объекта оценки

соответствует поэтажному плану БТИ

11

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Описание планировки Объекта оценки

Поэтажный план (по документам БТИ)

Источник: открытые источники сети Интернет, данные Заказчика и визуальный осмотр

12

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

3.2 Определение физического износа здания Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных

технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием

предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически

невозможна.

Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице.

Таблица 3.2.1. Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа

зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия

Срок

службы,

лет

I Особо капитальные Каменные и бетонные

Кирпичные,

крупноблочные и

крупнопанельные

Железобетонные 150

II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и

крупноблочные

Железобетонные

или смешанные 120

III Каменные,

облегченные Каменные и бетонные

Облегченные из

кирпича,

шлакоблоков и

ракушечника

Деревянные или

железобетонные 100

IV Деревянные,

смешанные, сырцовые Ленточные бутовые

Деревянные,

смешанные Деревянные 50

V

Сборно-щитовые,

каркасные

глинобитные,

саманные и

фахверковые

На деревянных

ступенях или на

бутовых столбах

Каркасные,

глинобитные Деревянные 30

VI Каркасно-

камышитовые

На деревянных

ступенях или на

бутовых столбах

Каркасные,

глинобитные Деревянные 15

Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа

эффективного возраста:

Износ (%) = EA / (EA+RL),

где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL —

продолжительность экономической жизни (срок службы).

В случае наличия капитального ремонта, износ считается по следующей формуле:

Износ (%) = ((YO – YB) / 2 + YA – YO) * 100 / NL

где: YO — год капитального ремонта здания; YB — год постройки здания; YA — год оценки; NL —

продолжительность экономической жизни (срок службы).

Таблица 3.2.2. Расчет физического износа дома

Наименование

Нормативный срок

жизни (срок службы),

лет

Срок остаточной

полезной жизни,

лет

Эффективный

возраст, лет

Физический

износ, %

Здание, в котором

расположен Объект

оценки

120 115 5 4%

Физический износ здания, в котором расположен Объект оценки, рассчитанный методом анализа

эффективного возраста в процентном выражении, составляет округленно 4%.

13

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

3.3 Место расположения Объекта оценки

Источник информации: http://maps.yandex.ru

Метка Адрес Номер аналога

флажок Московская обл, Люберцы,

Назаровская ул, д. 1, кв 5 Объект оценки

1 Люберцы, ул. Наташинская, 12 1

2 Люберцы, просп.

Комсомольский, 18/1 2

3 Люберцы, ул. Наташинская, 6 3

4 Люберцы, просп. Гагарина, 27/6 4

14

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

3.4 Фотографии Объекта оценки

15

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

4 ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

АНАЛИЗ РЫНКА

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в

стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том

числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Картина деловой активности. Январь 2019 года.

На оценку темпов роста ВВП в целом за год существенно повлиял пересмотр Росстатом динамики

строительства за 2017–2018 годы, осуществленный в январе. Наиболее значительно изменились данные за

2018 год: по уточненным данным, в прошлом году объем строительных работ вырос на 5,3 %, тогда как

предыдущая оценка за 11 месяцев составляла +0,5 % г/г. Темп роста строительной отрасли в 2017 г. был

скорректирован вверх на 0,2 п.п. (до -1,2 %). Пересмотр данных носил плановый характер и был обусловлен

уточнением респондентами в конце года ранее представленной информации.

С учетом новых данных Росстата по строительству Минэкономразвития России пересмотрело оценки

годовых темпов роста ВВП в январе–ноябре в сторону увеличения на 0,1–0,4 п.п. В декабре темп роста ВВП

составил 1,9 % г/г1 (в ноябре – 1,8 % г/г). Уточненные данные Росстата указывают на значительный подъем

в строительной отрасли в 2018 году. Они также согласуются с позитивной динамикой инвестиций в

основной капитал (4,1 % г/г в январе–сентябре), темп роста которых в 3кв18 превысил оценки

Минэкономразвития России на основе оперативных данных и ожидания аналитиков (см. «Картина

экономики. Декабрь 2018 года»). Строительная отрасль внесла ключевой вклад в улучшение динамики ВВП

в 2018 г. по сравнению с предыдущим годом. По оценке, вклад строительства в темп роста ВВП в 2018 г.

составил 0,3 п.п. (-0,1 п.п. в 2017 г.). Еще одним драйвером ускорения экономического роста стала

промышленность, вклад которой составил 0,6 п.п. – вдвое больше, чем годом ранее. Увеличение темпов

роста промышленности также оказало позитивное влияние на сопряженную транспортную отрасль (вклад

0,2 п.п.). Напротив, торговля несколько замедлила рост, однако по итогам года внесла положительный вклад

в динамику ВВП (0,2 п.п.). На протяжении 2018 г. поддержку росту ВВП также оказывал сектор услуг.

Вклад сельского хозяйства в динамику ВВП в 2018 г. был слабоотрицательным на фоне ухудшения урожая

ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых) и замедления роста выпуска животноводства. Рост

промышленного производства в 2018 г. ускорился до 2,9 % (с 2,1 % в 2017 году). Рост выпуска в

промышленности в прошлом году происходил достаточно равномерно. Годовые темпы ее роста в течение

года оставались в пределах 2–4 % (в 2017 г. диапазон колебаний составил практически 9 п.п.). По итогам

года положительную динамику продемонстрировали все укрупненные отрасли промышленности.

Продолжался рост в добыче полезных ископаемых и обрабатывающих отраслях, темпы роста

электроэнергетики и водоснабжения вернулись в положительную область после спада в 2017 году. В то же

время структура роста промышленного производства в течение года менялась. Если в первой половине года

расширение выпуска промышленности опиралось на обрабатывающие отрасли, то во втором полугодии

драйвером роста стали добывающие производства. Добыча полезных ископаемых в 2018 г. выросла на 4,1 %

(в 2017 г. – на 2,1 %). При этом во второй половине года наблюдалось существенное улучшение ее

динамики (4,9 % г/г и 7,2 % г/г в 3кв18 и 4кв18 соответственно после 1,9 % г/г в январе–июне),

обусловленное в первую очередь результатами июньского заседания ОПЕК+, на котором было принято

решение об увеличении совокупного предложения нефти странами – участницами соглашения

приблизительно на 1 млн. барр. / сутки до конца года. В соответствии с новыми параметрами сделки Россия

к декабрю нарастила добычу нефти почти на 0,5 млн. барр. / сутки по сравнению с майским уровнем, до

исторического максимума 11,45 млн. барр. / сутки. В целом по итогам года добыча нефти и нефтяного

(попутного) газа выросла на 1,7 % после падения на 0,2 % годом ранее. Вместе с тем начиная с января 2019

г. новые договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи, достигнутые на декабрьском заседании в Вене,

будут оказывать сдерживающее влияние на динамику нефтяной отрасли. Рост в газовой отрасли в 2018 г.

также ускорился – до 16,5 % по сравнению с 7,1 % в 2017 году. Высокие темпы роста добычи газа были

обеспечены в первую очередь активным ростом выпуска сжиженного природного газа (на 70,1 % в 2018 г.

после 7,6 % в 2017 году). В то же время рост производства естественного природного газа по итогам

прошлого года замедлился до 5,4 % с 8,9 % в 2017 году. Позитивные тенденции наблюдались и в добыче

ненефтегазовых полезных ископаемых. Добыча угля и металлических руд в 2018 г. продолжала

демонстрировать уверенный рост (на 4,2 % и 4,6 % соответственно). Предоставление услуг в области

16

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

добычи полезных ископаемых второй год подряд росло двузначными темпами. Динамика обрабатывающей

промышленности в 2018 г. сохранилась практически на уровне предыдущего года (2,6 % и 2,5 %

соответственно). Как и в 2017 г., ее рост опирался в первую очередь на позитивную динамику

основополагающих обрабатывающих производств – химической и пищевой отрасли, деревообработки,

производства стройматериалов. Совокупный вклад перечисленных отраслей в темп роста обрабатывающей

промышленности в 2018 г. составил 1,9 процентных пункта. По итогам прошлого года небольшой рост

выпуска также продемонстрировали металлургия (+1,6 %) и машиностроение (+1,2 %). Вместе с тем

динамика указанных отраслей, как и в предшествующие годы, характеризовалась повышенной

волатильностью: стандартное отклонение годовых темпов их роста составило 7,9 % и 6,8 % соответственно.

Во второй половине года в металлургической и машиностроительной отраслях наметилась тенденция к

замедлению роста, что внесло основной вклад в торможение обрабатывающей промышленности в целом.

Замедление обрабатывающей промышленности отражает и динамика медианного темпа ее роста, который

позволяет сгладить влияние наиболее волатильных компонент. Во втором полугодии показатель рос темпом

1,9 % г/г по сравнению с 3,0 % г/г в январе–июне, а к декабрю замедлился до 0,2 % г/г (темп роста

обрабатывающей промышленности, рассчитанный по формуле средней, в последние два месяца 2018 г.

находился на нулевом уровне).

Источник информации: http://economy.gov.ru/

http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/9056bb04-390c-47f9-b47f-8e3b061bc7b8/monitor1-12.pdf?MOD=AJPERES

17

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Анализ политической и социально-экономической ситуации в г. Москве Основные экономические и социальные показатели. Январь-Декабрь 2018.

Абсолютные данные

В % к соответствующему

периоду предыдущего

года

Справочно:

январь-

декабрю 2017

в % к

январю-

декабрю 2016

декабрь

2018

январь-

декабрь 2018

декабрь

2018

январь-

декабрь 2018

Индекс производства по

видам деятельности

«обрабатывающие

производства»,

«обеспечение

электрической энергией,

газом и паром;

кондиционирование воз-

духа», «водоснабжение;

водоотведение, организация

сбора и утилизации

отходов, деятельность по

ликвидации загрязнений»

96,9

1) 109,1

1) 100,9

1)

Объем отгруженных

товаров собственного

производства, выполненных

работ и услуг собственными

силами по «хозяйственным»

видам деятельности:2)

добыча полезных

ископаемых 8495,2 71086,7 144,2 128,6 101,2

обрабатывающие

производства 699442,4 7562527,0 105,4 131,5 119,1

обеспечение электрической

энергией газом и паром;

кондиционирование воздуха

114396,3 797917,4 112,4 106,5 102,8

в том числе:

производство, передача и

распределение

электроэнергии

89001,2 624090,1 110,4 105,2 101,7


распределение пара и

горячей воды;


23491,2 159262,1 119,8 111,1 107,4

водоснабжение;




ликвидации загрязнений

11265,9 115534,9 92,0 107,3 111,1

Объем отгруженных

товаров собственного

производства, выполненных

работ и услуг собственными

силами по «чистым» видам

деятельности:2)

добыча полезных

ископаемых 160975,6 2142545,4 106,4 145,5 121,0

обрабатывающие

производства 626088,5 6191989,0 110,8 126,8 115,5

обеспечение электрической

энергией газом и паром;


109980,3 767610,9 114,6 107,7 103,0

18

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Абсолютные данные

В % к соответствующему

периоду предыдущего

года

Справочно:

январь-

декабрю 2017

в % к

январю-

декабрю 2016

декабрь

2018

январь-

декабрь 2018

декабрь

2018

январь-

декабрь 2018

в том числе:


распределение

электроэнергии

75200,6 532817,2 112,4 107,0 102,6


распределение пара и

горячей воды;


33364,6 222845,1 120,5 109,5 104,2

водоснабжение;




ликвидации загрязнений

13472,2 142585,2 106,4 116,8 106,8

Объем работ, выполненных

по виду деятельности

«Строительство», млн.

рублей

127409.4##)

904816.7##)

104.31)

94.31)

100.81)

Ввод в действие жилых

домов, тыс. м2 1090.0 3541.2 70.4 103.6 101.0

Объем услуг предприятий

транспорта3)

188958.5 2339842.4 109.0

1) 114.4

1) 107.8

1)

Объем услуг связи3)

72160.4 795532.5 99.81)

107.81)

103.91)

Оборот розничной

торговли, млн. рублей 542501.4 4798454.0 106.6

1) 102.8

1) 101.2

1)

Оборот общественного

питания, млн. рублей 17187.2 182610.7 111.8

1) 108.9

1) 99.6

1)

Объем платных услуг

населению, млн. руб. 148184.5 1750029.7 100.8

1) 105.9

1) 101.6

1)

Индекс потребительских

цен, % х 104.3

4) 104.3 103.5 104.8

Численность официально

зарегистрированных

безработных, тыс. человек 5)

27.9 х 92.7 х 81.56)

Реальные располагаемые

денежные доходы

населения 7)

х х 91.0 94.0###)

101.7###)

Начисленная средняя

заработная плата одного

работника8)

номинальная, рублей 78946.2 80880.5 107.5 111.7 107.4

реальная х х 103.4 108.0 102.4

Удельный вес численности

населения с денежными

доходами ниже величины

прожиточного минимума, %

8.9

9)

… -

1) В сопоставимой оценке.

2) В фактических отпускных ценах без налога на добавленную стоимость, акцизов и других

аналогичных обязательных платежей.

3) По крупным и средним предприятиям, в действующих ценах.

4) Декабрь 2018 г. к декабрю 2017 г.

5) На конец периода.

6) Декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.

7) Рассчитываются как доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс

потребительских цен.

19

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

8) По крупным, средним и малым предприятиям за ноябрь и январь-ноябрь 2018 г.

9) Утвержденная уточненная предварительная оценка за 2017 г.

#)Данные за 2007 и 2018 гг. уточнены в соответствии с Регламентом оценки, корректировки и

публикации данных статистического наблюдения за строительством и инвестициям в основной капитал,

утвержденным приказом Росстата от 26 сентября 2016 г. № 544.

##)С учётом объёма работ, выполненных хозяйственным способом. Данные скорректированы на

основе учтённых отчётов респондентов и изменения структуры выполненного объёма работ организациями

по итогам сплошного наблюдения субъектов малого и среднего предпринимательства.

###)Январь-ноябрь 2017-2018гг. В целях сопоставимости данных показатель рассчитан без учета

единовременной денежной выплаты пенсионерам в размере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с

Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ. С учетом указанной выплаты реальные

располагаемые денежные доходы населения в январе-ноябре 2018 г. относительно января-ноября 2017 г.

составили 93.8%, в январе-ноябре 2017 г. к январю-ноябрю 2016 г. – 102.0%.

Источник информации: http://moscow.gks.ru

Индекс производства по видам деятельности «Обрабатывающие производства», «Обеспечение

электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение,

организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» в январе-декабре 2018

года по сравнению с январем-декабрем 2017 года составил 109.1%, индекс производства по этим видам

деятельности по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства (включая средние

предприятия), средняя численность работников которых превышает 15 человек, составил 109.4%.

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», составил: в

январе-декабре 2018 года 904816.7 млн. рублей, или 94.3 % к январю - декабрю 2017 года. Объем работ,

выполненных по договорам строительного подряда, без учета объема работ выполненных хозяйственным

способом составил 902992.8 млн. рублей, или 94.2 %.

Кроме того, организациями в январе-декабре 2018 года выполнено хозяйственным способом

строительно-монтажных работ на сумму 1823.9 млн. рублей.

Объем работ, выполненных крупными и средними организациями по виду экономической

деятельности «Строительство», в январе-декабре 2018 года составил 380916.5 млн. рублей, или 94.6 % к

январю-декабрю 2017 года. На 1 января 2019 года строительными и ремонтно-строительными

организациями заключено договоров строительного подряда и прочих заказов (контрактов) на сумму 21.2

млрд. рублей, что при существующем уровне загрузки мощностей обеспечит формирование

производственной программы на 0.67 месяца.

В январе-декабре 2018 года оборот розничной торговли на 91.3% сформировался торгующими

организациями. Доля продажи товаров на рынках составила 8.7%(в январе–декабре 2017 года – 9.7%).

В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров в январе-декабре

2018 года составил 53.6%, непродовольственных товаров – 46.4%.

Объем перевозок грузов крупными и средними организациями автотранспорта в январе-декабре 2018

года по предварительным данным составил 9.3 млн. тонн, грузооборот – 4567.2 млн. т-км.

Индекс потребительских цен в декабре 2018г. по отношению к предыдущему месяцу составил

100,69%, в том числе на продовольственные товары – 101,36%, непродовольственные товары – 100,31%,

услуги – 100,47%.

Индекс потребительских цен в январе 2019г. по отношению к предыдущему месяцу составил

101,03%, в том числе на продовольственные товары – 101,5%, непродовольственные товары – 100,71%,

услуги – 100,99%

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2018г. относительно предыдущего

месяца составил 99.2%, из него в обрабатывающих производствах – 99.0%, в обеспечении электрической

энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 100.1%, в водоснабжении; водоотведении,

организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений – 100.0%.

В декабре 2018 года при общем снижении цен производителей промышленных товаров - на 0.8%,

также наблюдалось снижение цен в обрабатывающих производствах – на 1.0%. Наблюдалось повышение

цен в обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – на 0.1%.

При общем повышении цен в производстве пищевых продуктов – на 0.7%, отмечено повышение цен в

производстве хлебобулочных и мучных кондитерских изделий - на 3.5%, в переработке и консервировании

рыбы – на 1.9% в переработке и консервировании мяса и мясной продукции – на 0.6%. Подорожало

производство напитков – на 2.0%, производство химических веществ – на 1.4%.

Произошло снижение в производстве одежды – на 0.1%, в производстве электрического

оборудования – на 1,2%, в производстве кокса и нефтепродуктов – на 2.6%.

В декабре 2018 года сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного

назначения составил 100.4%, в том числе индекс цен производителей на строительную продукцию – 99.9%,

20

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

индекс цен приобретения машин и оборудования инвестиционного назначения – 101.0%, индекс цен на

прочую продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения – 100.7%.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта в декабре 2018 года

составил 100.3%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, условно отражающая межрегиональную

дифференциацию уровня потребительских цен на основные продукты питания, в среднем по Москве в конце

декабря 2018 года составила 4891.81 рубля в расчете на месяц, и увеличилась по сравнению с ноябрем 2018

года на 1.9%.

В IV квартале 2018 года цена 1 квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья составила:

на первичном рынке – 172,5 тыс. рублей, на вторичном рынке – 171,2 тыс. рублей.

Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная за ноябрь 2018 года в крупных, средних

и малых организациях (с учетом досчета до полного круга организаций) составила 78946 рублей и

увеличилась по сравнению с ноябрем 2017 года на 7.5%. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом

индекса потребительских цен, в ноябре 2018 года составила 103.4% к уровню ноября 2017 года.

Индекс выпуска продукции и услуг по базовым видам экономической деятельности за III квартал

2018 года составил к соответствующему периоду 2017 года 99.5% (III квартал 2017 года к III кварталу 2016

года – 103.1%).

Отдельные показатели, характеризующие динамику социально-экономического развития Москвы, за

январь-декабрь 2018 года (в % к январю-декабрю 2017 года)

Наименование показателя Москва

Индекс промышленного производства 110.2

декабрь 2018 г. к сентябрю 2018 г. 102.4

Ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования

96.8

Оборот розничной торговли, полученный через все каналы реализации товаров в

(сопоставимых ценах) 107.8

Объем платных услуг населению через все каналы реализации (в сопоставимых

ценах) 100.8

Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги

декабрь 2018 г. к декабрю 2017 г. 105.3


Индекс цен производителей промышленных товаров



Сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения



в том числе индекс цен производителей на строительную продукцию



Среднемесячная заработная плата (январь-август 2018 г. к январю-августу 2017 г.) 108.8

Численность безработных (по данным органов труда и занятости) на конец

октября 2018 г. к концу сентября 2018 г. 86.6

Уровень зарегистрированных безработных в общей численность экономически

активного населения в октябре 2018 г, 0.5

Источник информации: http://moscow.gks.ru

http://moscow.gks.ru/

21

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Вторичный рынок жилья Подмосковья Прежде всего своими достижениями в 2018 г. рынок недвижимости обязан ипотеке, которая сначала

сильно подешевела, а потом стала быстро дорожать. Старт резкому снижению ставок по кредитам на

готовое жилье положил Сбербанк в августе 2017 г. К сентябрю 2018 г., когда ставки опустились до

минимального уровня за всю историю российской ипотеки, кредиты на покупку «вторички» банки выдавали

в среднем под 9,54% годовых, по данным ЦБ. Для сравнения: в августе 2017 г. средняя ставка составляла

10,7%, а в конце 2016 г. превышала 12%.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для

покупателей, что и обеспечило активизацию спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не

изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за введения американских санкций против «Русала»

в апреле и анонса ограничений в отношении российского госдолга в августе серьезно ухудшилась ситуация

на российских финансовых рынках, и, как следствие, увеличилась стоимость фондирования для банков,

которые в ответ начали повышать ставки по кредитам. После того, как Центробанк в середине сентября

впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, процесс принял массовый характер. Естественно, это

подстегнуло отложенный спрос - опасаясь, что ипотека станет еще дороже, граждане побежали в банки. По

данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4%

по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%.

На фоне продолжающегося падения доходов населения рынок недвижимости становится все более

зависимым от ипотеки. При этом надо отметить, что ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не

привели к ажиотажу на подмосковном рынке, который продолжает страдать от перетока спроса в Москву.

Область мало затронул ипотечный бум – по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272 164

договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и то в

основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го – на протяжении большей части

года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г. А первичный рынок вообще

ушел в минус, число ДДУ сократилось почти на 10%.

В целом, минимальная стоимость ипотеки на покупку готового жилья даже в ведущих госбанках

превысила 10% годовых, а клиентам с «улицы» скорее стоит ориентироваться на 11-12%. По всей

видимости, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – из-за ускорения темпов инфляции, угрозы увеличения

санкционного давления, оттока средств с развивающихся рынков в связи ужесточением монетарной

политики США и т.п.

Учитывая высокую зависимость спроса на жилье от ипотеки, рост ставок может крайне негативно

отразиться на рынке недвижимости. В условиях невысокой платежеспособности населения покупка жилья в

кредит зачастую является единственной возможностью решить квартирный вопрос.

Собственно, по данным риелторских агентств, снижение покупательской активности, достигшей пика

в осенние месяцы, уже началось. И это при том, что рынок еще не почувствовал подорожание ипотеки в

полной мере - банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих

пор выдается по «осенним» ставкам.

Недостаточно активный декабрь

В декабре число зарегистрированных сделок практически всегда растет – перед длинными

январскими каникулами Россреест старается обработать как можно больше документов. Увеличилось оно и

на этот раз: в Подмосковье – на 20,4% (57 998).

При этом риелторы, которые непосредственно занимаются организацией сделок, сообщают о

продолжающемся с ноября падении покупательской активности на вторичном рынке московского региона.

Например, в «Инкоме» количество авансов, внесенных в декабре покупателями вторичного жилья,

было на 13% меньше, чем в ноябре. Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» получила в Подмосковье

на 2,1% меньше авансов и заключила на 7,9% меньше сделок. В «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось

на 42%, но количество обращений от потенциальных клиентов сократилось на 24% относительно

предыдущего месяца. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» сделок было столько же, сколько и в ноябре,

но авансов - на 20% меньше.

Это, конечно, не значит, что на рынок пришла стагнация. Во многих риелторских агентствах, декабрь

2018 г. все же был успешнее декабря 2017-го. «Инком» собрал на 15% больше авансов, «Мегаполис-Сервис»

- на 22,1%, количество сделок в копании увеличилось на 16,4%. «Миэль» сообщает о росте числа сделок на

6%.

Одной из причин падения покупательской активности в декабре по сравнению с ноябрем, конечно,

было приближение новогодних праздников. Часть продавцов и покупателей уже во второй половине

декабря ушли на каникулы.

Впрочем, ставки выдачи кредитов пока ниже ставок предложения. По информации риелторов, в

декабре покупатели «вторички» получали кредиты под 10-10,6% годовых, что еще достаточно гуманно. И

Росреестр в декабре зафиксировал рост числа ипотечных договоров по сравнению с ноябрем – и в Москве

(+10,6%, 9 476 ипотек на первичном и вторичном рынке), и в Подмосковье (+13,5%, 24 302).

http://www.kurs.metrinfo.ru/

22

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

По статистике «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье декабрь вообще стал рекордным по доле

ипотеки на вторичном рынке: 54,3% всех вторичных квартир в этом месяце было куплено с привлечением

кредитных средств – на 10,6% п.п. больше, чем в ноябре.

Тем не менее именно изменение ипотечных трендов, скорее всего, стало основной причиной

уменьшения потребительской активности в конце года. В 2018 г. октябрь перетянул на себя «весь» осенне-

зимний спрос. Это связно с повышением ставок по ипотеке, которые начали подниматься с конца сентября.

И подавляющее большинство ипотечников хотели купить себе жилье по низким ставкам. Можно сказать,

что по показателям покупательской активности октябрь сравним с ажиотажным декабрем 2014 г., когда

люди, боясь обесценивания своих сбережений из-за ослабления национальной валюты, конвертировали их в

квадратные метры. Ноябрь был немного хуже октября по спросу, однако он все равно второй по

прибыльности месяц этого года (+6% авансов в сравнении с тем же месяцем 2017-го).

Искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели приводит к

исчерпанию спроса будущих периодов, поэтому следствием активизации рынка в сентябре-октябре стал

спад спроса в конце года.

Причем у некоторых участников рынка спрос просел не только в месячном, но и в годовом разрезе.

Например, в той же «РЕЛАЙТ-Недвижимости» количество обращений в декабре 2018 г. сократилось на

60%, авансов – на 40%, сделок – на 20% по сравнению с концом 2017 г.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних праздников

январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости. И виноваты в этом не только

разъехавшиеся на каникулы покупатели. Если риелторы приступили к работе уже с 3-4 числа, то банки

отдыхали гораздо дольше, поэтому, по информации, которая поступает из партнерских офисов КР

«Мегаполис-Сервис», работающих в Подмосковье, многие агентства недвижимости столкнулись с тем, что

сделки приходилось откладывать, так как значительной части покупателей требовались заемные средства.

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014 г.,

покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли

восстановится в ближайшем будущем. Это не означает, что рынок «умрет» - «вторичка», где традиционно

велика доля альтернативных сделок, с трудом, но может прожить и без ипотеки. Так что квартиры покупать

будут, но, как отмечают эксперты, возможно, в более бюджетном варианте или меньшей площади. И менее

активно, чем в 2018 г. эксперты ожидают снижения спроса на вторичном рынке в 2019 г. до уровня 2017 г. -

ипотека подорожала, цены выросли, а денег у людей больше не стало.

Предложение

По данным «Азбуки Жилья», за год предложение вторичного жилья на подмосковном рынке

сократилось более чем на половину: по количеству квартир - на 54%, а по их общей площади - на 52%. А за

декабрь – на 31% (по количеству и суммарной площади квартир).

При этом Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» оценивает снижение объемов предложения в

2018 г. лишь в 15,1%, а в декабре относительно ноября – в 1,7%.

В 2018 г. объем предложения на рынке подмосковной «вторички» был достаточно стабилен, хотя в

целом значительно уступал по числу лотов, выставленных на продажу, предыдущему году. Наибольшее

количество вторичных квартир было зафиксировано на рынке с марта по апрель, наименьшее – в декабре.

Аналогично выглядит ситуация и с объектами, впервые выставленными на продажу. Абсолютный рекорд по

числу новых лотов был зафиксирован в марте, а в декабре, наоборот, наблюдался антирекорд и нежелание

собственников расставаться со своей недвижимостью: желающих продать вторичное жилье на рынке в

конце года было на 22,5% меньше, чем в последний месяц весны.

Впрочем, эксперты полагают, что объем предложения в ближайшем будущем начнет расти -

наметившийся рост ипотечных ставок приведет к уменьшению активности со стороны покупателей, поэтому

многие собственники, отложившие сделки на более поздний срок, все-таки выйдут на рынок.

Однако пока на вторичном рынке Москвы и области наблюдается дефицит наиболее ликвидных, то

есть недорогих, лотов. По мнению экспертов, в 2019 г. этот фактор будет негативно влиять на спрос, потому

что покупателям с ограниченным бюджетом иногда попросту не из чего выбирать.

Скидки и сроки экспозиции

На фоне дефицита ликвидных объектов на рынке в Подмосковье в среднем скидка при продаже

квартиры в декабре составила 5,7%, что на 1,8 п.п. меньше, чем в ноябре. Наибольший уровень дисконта со

стороны продавцов – 7,3 % – можно было наблюдать в январе 2018 г.

В Московской области продавцы вторичной недвижимости в конце 2018 г. могли рассчитывать на

продажу своего объекта в течение 53 дней, то есть на 15,9% быстрее, чем в декабре 2017 г. Конечно, при

условии, что цена лота не была завышена.

Цены

Таблица – Средняя стоимость 1 кв.м. вторичной недвижимости Московской области по

городам. Январь 2019 г.

Город Московской

области

Цена

квадратного

Изменение к

дек. 2018 г.

Город Московской

области

Цена

квадратного

Изменение к

дек. 2018 г.

23

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

метра, рублей метра, рублей

Апрелевка 83 053 1,46% Лыткарино 82 643 0,43%

Балашиха 87 272 0,77% Люберцы 102 555 0,60%

Бронницы 65 868 1,03% Можайск 58 353 -1,19%

Верея 47 391 -3,64% Московский 128 386 1,87%

Видное 99 951 1,45% Мытищи 104 574 1,03%

Волоколамск 53 461 1,98% Наро-Фоминск 76 884 0,54%

Воскресенск 44 315 0,17% Ногинск 56 706 0,26%

Высоковск 48 410 -2,01% Одинцово 107 519 0,93%

Голицыно 80 253 -1,00% Озеры 41 385 -1,24%

Дедовск 81 204 -2,10% Орехово-Зуево 48 936 1,20%

Дзержинский 102 006 1,29% Павловский Посад 52 882 0,10%

Дмитров 66 696 0,60% Пересвет 54 188 0,97%

Долгопрудный 110 242 1,61% Подольск 85 051 0,88%

Домодедово 82 317 1,38% Протвино 59 946 0,22%

Дрезна 39 598 -15,42% Пушкино 84 986 1,56%

Дубна 76 014 0,91% Пущино 62 014 -1,14%

Егорьевск 44 933 -0,83% Раменское 77 769 0,15%

Железнодорожный 84 149 - Реутов 127 031 1,16%

Жуковский 87 725 1,05% Рошаль 26 609 3,92%

Зарайск 43 125 1,57% Руза 63 774 -2,76%

Звенигород 71 761 1,29% Сергиев Посад 64 679 0,43%

Ивантеевка 76 523 0,27% Серпухов 56 568 0,16%

Истра 83 102 1,25% Солнечногорск 73 119 1,14%

Кашира 47 440 4,51% Старая Купавна 59 117 -1,06%

Климовск 74 806 -3,33% Ступино 70 456 -0,30%

Клин 58 050 -0,21% Талдом 40 715 0,85%

Коломна 59 157 0,41% Троицк 110 679 1,43%

Королев 95 795 0,94% Фрязино 71 324 0,84%

Котельники 110 139 1,38% Химки 107 969 3,43%

Красноармейск 56 801 0,55% Хотьково 56 319 -0,55%

Красногорск 108 070 1,52% Чехов 68 914 0,84%

Краснозаводск 41 471 0,66% Шатура 49 426 -1,11%

Краснознаменск 93 639 2,73% Щелково 70 939 -0,45%

Кубинка 72 844 0,50% Щербинка 106 295 1,34%

Куровское 45 419 -1,10% Электрогорск 43 740 0,63%

Ликино-Дулево 38 462 -0,94% Электросталь 60 575 0,32%

Лобня 90 551 1,10% Электроугли 65 126 -0,44%

Лосино-Петровский 61 028 -0,66% Яхрома 57 132 1,35%

Луховицы 45 225 -0,18%

Источник информации: Аналитический центр SRG

По данным аналитического центра SRG стоимость квадратного метра квартиры в Подмосковье по

состоянию на январь 2019 г. в среднем составляет 71 728 руб. При этом стоимость однокомнатной квартиры

составляет 73 626 руб. за квадратный метр, двухкомнатной – 71 451 руб. за квадратный метр, трехкомнатной

– 70 106 руб. за квадратный метр.

Вывод:

Вторичный рынок жилья остается активным, однако уже есть признаки ослабления спроса. Ипотека

стала главным фактором, обеспечившим рекордный рост спроса на жилье в 2018 г. Однако увеличение

ипотечных ставок ставит под угрозу будущее все более зависимого от кредитных средств рынка

недвижимости.

24

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Область мало затронул ипотечный бум – по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272 164

договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и то в

основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го – на протяжении большей части

года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г.

Искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели приводит к

исчерпанию спроса будущих периодов, поэтому следствием активизации рынка в сентябре-октябре стал

спад спроса в конце года.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних праздников

январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости.

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014 г.,

покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли

восстановится в ближайшем будущем.

2018 г. отметился рекордным сокращением объемов предложения на вторичном рынке жилья. По

оценке риелторов, благодаря высокому спросу число выставленных на продажу столичных квартир упало на

40-50% по сравнению с 2017 г. Это спровоцировало рост цен на «вторичку», который, тем не менее,

оказался ниже инфляции.

За год предложение вторичного жилья на подмосковном рынке сократилось более чем на половину.

Впрочем, эксперты полагают, что объем предложения в ближайшем будущем начнет расти -

наметившийся рост ипотечных ставок приведет к уменьшению активности со стороны покупателей, поэтому

многие собственники, отложившие сделки на более поздний срок, все-таки выйдут на рынок.

Однако пока на вторичном рынке Москвы и области наблюдается дефицит наиболее ликвидных, то

есть недорогих, лотов. По мнению экспертов, в 2019 г. этот фактор будет негативно влиять на спрос, потому

что покупателям с ограниченным бюджетом иногда попросту не из чего выбирать.

На фоне дефицита ликвидных объектов на рынке в Подмосковье в среднем скидка при продаже

квартиры в декабре составила 5,7%, что на 1,8 п.п. меньше, чем в ноябре. Наибольший уровень дисконта со

стороны продавцов – 7,3 % – можно было наблюдать в январе 2018 г.

В Московской области продавцы вторичной недвижимости в конце 2018 г. могли рассчитывать на

продажу своего объекта в течение 53 дней, то есть на 15,9% быстрее, чем в декабре 2017 г. Конечно, при

условии, что цена лота не была завышена.

По данным аналитического центра SRG стоимость квадратного метра квартиры в Подмосковье по

состоянию на январь 2019 г. в среднем составляет 71 728 руб. При этом стоимость однокомнатной квартиры

составляет 73 626 руб. за квадратный метр, двухкомнатной – 71 451 руб. за квадратный метр, трехкомнатной

– 70 106 руб. за квадратный метр.

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

TOP-100 самых дорогих квартир Москвы в декабре 2018 года

В PCM TOP100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index) элитных квартир включаются актуальные

предложения с самой высокой ценой 1 кв.м как на первичном, так и на вторичном рынке.

■ По состоянию на декабрь 2018 года средняя цена 1 кв.м в 100 самых дорогих квартирах Москвы

составила 32 500 долл. США/кв.м. За последние 3 месяца рейтинг PCM TOP-100 обновился на 11%.

Покинувшие список квартиры и апартаменты сняты с реализации, проданы, сданы в аренду или их цена

была значительно снижена.

■ За последний квартал индекс PCM TOP-100 вырос на 5%. Максимальная цена 1 кв.м квартиры из

первой сотни самых дорогих при этом осталась прежней и составила 51,3 тыс. долл. США, минимальная –

24,8 тыс. долл. США.

■ Из первой сотни самых дорогих квартир 40% предлагается на первичном рынке, остальные – на

вторичном. Традиционно наибольшее количество самых дорогих предложений расположено на Остоженке –

29 лотов, за ней следуют Патриаршие пруды (24 лота), а также Арбат (14 лотов).

■ Диапазон площадей квартир, отобранных для расчета индекса, представлен весьма широко – от 89

до 1040 кв.м, однако наибольшую долю занимают лоты до 250 кв.м (53% от общего объема предложения).

Средняя площадь лота в данном рейтинге за четвертый квартал составляет 287 кв.м, год назад показатель

был значительно меньше (на 60 кв.м). При этом каждая пятая квартира из рейтинга является пентхаусом.

■ Средний бюджет предложения квартиры, вошедшей в PCM TOP-100 – почти 9,4 млн долл. США.

Суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир составляет 935 млн долл. США или 62,2

млрд руб. Это на 16% больше, чем в предыдущем квартале (806 млн долларов или 52,7 млрд руб. – в

сентябре 2018 г.), и на 24% больше, чем в IV квартале 2017 года (почти 755 млн долл. США или 43,7 млрд

руб.).

■ Увеличилась стоимость самого дорогостоящего предложения на московском рынке элитного жилья

(без учета особняков) – 36 млн долл. США (пентхаус площадью 735 кв.м в строящемся доме на Патриарших

25

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

прудах). Самое бюджетное предложение, вошедшее в PCM TOP-100 в декабре 2018 года, - 2-комнатная

квартира площадью 89 кв.м в Хамовниках.

В индекс PCM TOP-100 в декабре 2018 года попали квартиры из 47 жилых комплексов. Пятерка

самых дорогих домов по итогам 2018 года на первичном рынке (по убыванию цены предложения):

• Noble Row (Коробейников пер.,1 стр. 5);

• Малая Бронная, 15;

• Barkli Gallery (Ордынский тупик, 6);

• Fairmont & Vesper Residences (1-я ТверскаяЯмская, 2);

• Nabokov (Курсовой пер., 10/1).

Пять самых дорогих домов на вторичном рынке (по убыванию цены предложения):

• Grand Prix House (Бутиковский пер., 5);

• Брюсов пер.,19;

• Гранатный переулок, 6;

• Crystal House (Коробейников пер., 1);

• Большая Никитская ул., 45.

Источник информации: https://intermarksavills.ru

Обзор рынка премиальных новостроек Москвы. Январь 2019

За первый месяц 2019 года число экспонируемых лотов в премиальных новостройках Москвы

увеличилось на 3%, за последний год – на 24%.

Всего на данный момент в продаже находится почти 3 тыс. квартир и апартаментов от застройщиков

(без учета ММДЦ «Москва-Сити»). Это новый рекорд за всю многолетнюю историю данного сегмента

рынка.

Наибольшее число предложений сконцентрировано в 3 центральных районах – Пресненском,

Тверском и Хамовниках (51%).

В январе продажи были открыты в новом проекте компании Vesper на 2-й Звенигородской улице в

Пресненском районе. Всего в комплексе Lucky, запроектировано 657 квартир с отделкой.

В 2019 году к выходу на рынок запланировано не менее 14 новых проектов (1 890 квартир и

апартаментов), т.о. предложение в ближайшие месяцы продолжит динамично расти.

По-прежнему высока доля нераспроданных квартир в домах, уже введенных в эксплуатацию – 30%.

Годом ранее этот показатель составлял 27%.

В течение января 2019 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 72 сделки с

квартирами и апартаментами. Столь активным январь получился благодаря многим сделкам, которые были

начаты еще в декабре, но не были зарегистрированы до конца года.

Стоит отметить, что уже четвертый месяц подряд на первичном рынке премиального жилья

покупатели ежемесячно приобретают более 70 квартир и апартаментов.

Если сравнивать с прошлым годом, уровень спроса увеличился практически в два раза (72 сделки

против 41).

Значительной остается доля ипотечных сделок – 22%, тогда как годом ранее они составляли 17%.

В основном, в начале 2019 года покупатели приобретали квартиры (3/4 сделок) семейного формата

(от 125 кв.м).

Заметно увеличилась доля «сделок-миллионеров» - продажи квартир и апартаментов стоимостью от 1

млн долл. США составили по итогам месяца 57%.

На фоне увеличения объемов предложения и спроса ценовая ситуация остается стабильной. Так, с

марта прошлого года показатель среднерыночной цены предложения находится в границах 850 000 – 880

000 руб./кв.м.

Источник информации: https://intermarksavills.ru

Главные тренды на рынке загородной элитной недвижимости.

Итоги 2018 года и прогноз на 2019 год

Основные тренды на элитном рынке загородной недвижимости Подмосковья связаны с замедлением

девелоперской активности и снижением объемов спроса. Однако отмечается рост числа сделок в сегменте

коттеджей в бюджете свыше 150 млн руб. и в сегменте участков без подряда с ценой сотки свыше 3 млн

рублей.

Объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости продолжает

сокращаться. По предварительным итогам 2018 года показатель снизился на 25% в годовой динамике и

составил 750 лотов. В загородном сегменте отмечается низкая девелоперская активность: за год не вышел

ни один новый высокобюджетный проект. Так, например, в 2017 году рынок пополнился 2 новыми

проектами (Art Eco и Park Fonte) и 3 новыми очередями в уже реализующихся поселках («Раздоры-2″,

Agalarov Estate и «Успенский Лес»); в 2016 — 1 новым поселком «Успенский Лес» и 2 очередями (в Madison

Park и «Новое Николино»).

26

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Наибольший объем предложения по‑ прежнему представлен форматом коттеджей — 48% от общего

объема предложения. На долю земельных участков приходится 28%, на долю таунхаусов — 24%.

Средняя стоимость предложения за год как в сегменте коттеджей, так и таунхаусов выросла на 21% и

25%. По предварительным итогам 2018 года средняя стоимость предложения коттеджей составила 149 млн

руб., таунхаусов — 40 млн руб. В сегменте земельных участков без подряда, напротив, средняя цена 1 сотки

предложения за год снизилась на 10%, составив 2,7 млн руб. Это связано как с акциями от застройщиков и

снижением цен на определенный пул лотов, так и с вымыванием лотов, в которых цена 1 сотки превышает 3

млн руб.

Впервые за последние несколько лет на первичном рынке элитной загородной недвижимости доля

сделок с коттеджами превысила долю сделок с земельными участками, что связано с дефицитом ликвидного

предложения в сегменте участков без подряда. На долю коттеджей пришлось 47% от общего объема спроса,

земельные участки заняли 37% в структуре спроса, доля таунхаусов составила 16%.

В целом дефицит качественного, отвечающего требованиям покупателя предложения, привел к

снижению числа сделок на первичном рынке элитной загородной недвижимости. По предварительным

итогам количество сделок в 2018 году составило 258, что на 19% меньше показателя 2017 года. Однако в

денежном эквиваленте, наоборот, в 2018 году объем спроса вырос на 5%, составив 21 млрд руб. против 20

млрд в 2017 году. Это связано с ростом доли сделок в бюджетах 50−100 млн руб. на 10 п. п. (с 20% до 31%)

и 100−200 млн руб. на 11 п. п. (с 7% до 18%).

Средний бюджет сделки в сегменте коттеджей за год вырос на 8%, составив 109 млн руб. Это связано

с укрепляющимся трендом сделок в бюджете свыше 150 млн руб., доля которых по предварительным

итогам 2018 года достигла 18%, в 2017 году этот показатель был на уровне 12%.

Также в сегменте коттеджей предпочтения покупателей сильнее смещаются в сторону более

эффективных площадей — наибольшим спросом (67%) пользуются дома площадью до 500 кв. м. В 2017

году этот показатель был на уровне 63%.

В структуре спроса зафиксирована положительная динамика средней цены 1 сотки, годовой рост

которой составил 10%, достигнув значения 2,2 млн руб. Это связано с ростом доли сделок, где цена 1 сотки

превышает 3 млн руб.

Вместе с ценой выросла и средняя площадь проданных земельных участков с 23 до 28 соток, что

связано с ростом доли сделок площадью свыше 25 соток с 18% в 2017 году до 45% в 2018 году.

Загородный рынок высокобюджетной недвижимости менее активен, чем городской, однако в

загородном сегменте наблюдается укрепляющийся тренд сделок в бюджете свыше 150 млн руб., а также

сделок с участками, где цена сотки превышает 3 млн руб. В будущем году эксперты ожидают усиления

текущих трендов в случае отсутствия нового предложения.

Источник информации: https://robb.report

27

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Вывод: По состоянию на декабрь 2018 года средняя цена 1 кв.м в 100 самых дорогих квартирах Москвы

составила 32 500 долл. США/кв.м.

Максимальная цена 1 кв.м квартиры из первой сотни самых дорогих составила 51,3 тыс. долл. США,

минимальная – 24,8 тыс. долл. США.

Из первой сотни самых дорогих квартир 40% предлагается на первичном рынке, остальные – на

вторичном. Традиционно наибольшее количество самых дорогих предложений расположено на Остоженке –

29 лотов, за ней следуют Патриаршие пруды (24 лота), а также Арбат (14 лотов).

Суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир составляет 935 млн долл. США или

62,2 млрд руб. Это на 16% больше, чем в предыдущем квартале (806 млн долларов или 52,7 млрд руб. – в

сентябре 2018 г.), и на 24% больше, чем в IV квартале 2017 года (почти 755 млн долл. США или 43,7 млрд

руб.).

Увеличилась стоимость самого дорогостоящего предложения на московском рынке элитного жилья

(без учета особняков) – 36 млн долл. США (пентхаус площадью 735 кв.м в строящемся доме на Патриарших

прудах). Самое бюджетное предложение - 2-комнатная квартира площадью 89 кв.м в Хамовниках.

За первый месяц 2019 года число экспонируемых лотов в премиальных новостройках Москвы

увеличилось на 3%, за последний год – на 24%.

Всего на данный момент в продаже находится почти 3 тыс. квартир и апартаментов от застройщиков

(без учета ММДЦ «Москва-Сити»). Это новый рекорд за всю многолетнюю историю данного сегмента

рынка. Наибольшее число предложений сконцентрировано в 3 центральных районах – Пресненском,

Тверском и Хамовниках (51%).

В 2019 году к выходу на рынок запланировано не менее 14 новых проектов (1 890 квартир и

апартаментов).

По-прежнему высока доля нераспроданных квартир в домах, уже введенных в эксплуатацию – 30%.

Годом ранее этот показатель составлял 27%.

В течение января 2019 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 72 сделки с

квартирами и апартаментами.

Уже четвертый месяц подряд на первичном рынке премиального жилья покупатели ежемесячно

приобретают более 70 квартир и апартаментов. Если сравнивать с прошлым годом, уровень спроса

увеличился практически в два раза (72 сделки против 41).

Значительной остается доля ипотечных сделок – 22%, тогда как годом ранее они составляли 17%.

В основном, в начале 2019 года покупатели приобретали квартиры (3/4 сделок) семейного формата

(от 125 кв.м).

Заметно увеличилась доля «сделок-миллионеров» - продажи квартир и апартаментов стоимостью от 1

млн долл. США составили по итогам месяца 57%.

На фоне увеличения объемов предложения и спроса ценовая ситуация остается стабильной. Так, с

марта прошлого года показатель среднерыночной цены предложения находится в границах 850 000 – 880

000 руб./кв.м.

Основные тренды на элитном рынке загородной недвижимости Подмосковья связаны с замедлением

девелоперской активности и снижением объемов спроса. Однако отмечается рост числа сделок в сегменте

коттеджей в бюджете свыше 150 млн руб. и в сегменте участков без подряда с ценой сотки свыше 3 млн

рублей.

Загородный рынок высокобюджетной недвижимости менее активен, чем городской, однако в

загородном сегменте наблюдается укрепляющийся тренд сделок в бюджете свыше 150 млн руб., а также

сделок с участками, где цена сотки превышает 3 млн руб. В будущем году эксперты ожидают усиления

текущих трендов в случае отсутствия нового предложения.

5 АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Ликвидность является важной характеристикой объекта недвижимости и характеризуется возможностью

для объекта быть реализованным на рынке. В качестве показателя ликвидности используется типичный срок

рыночной экспозиции объекта на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по

рыночной стоимости.

В рамках настоящего Отчета, в зависимости от срока экспозиции объекта, используется следующая

градация.

Таблица 5.1.1. Градация ликвидности имущества Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая

Примерный срок реализации, мес. 1 – 2 3 – 6 7 – 18

28

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Оценщиком был проведен анализ факторов, влияющих на ликвидность Объекта. Результаты анализа

приведены в таблице ниже.

Таблица 5.1.2. Результаты анализа факторов, влияющих на ликвидность Объекта оценки

Наименование фактора Результат анализа

Состояние рынка Неразвитый

Привлекательность местоположения Низкая

Физические характеристики

(состояние) объекта Требуется капитальный ремонт

Масштаб (площадь) объекта Малогабаритная

Иные факторы -

По результатам анализа вышерассмотренных факторов объект оценки обладает средней ликвидностью.

Срок экспозиции составит 3 месяца.

29

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

6 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина

его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый

наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное

использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено,

физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия

рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены

распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об

исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов

использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом

использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований

будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и

проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении

предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном законодательством. На

основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется оценщикам

финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наилучшим и наиболее

эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве жилой

квартиры.

30

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

7 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ

7.1 Основные этапы процесса оценки Процесс оценки включает в себя следующие действия:

1) Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости

Объекта оценки;

5) Составление отчета об оценке.

Анализ представленной Заказчиком информации представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 7.1.1. Анализ представленной Заказчиком информации Информация о

виде и объеме

прав на

Объект

оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на

недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих

существующие права на него (в правоудостоверяющих,

правоустанавливающих документах)

Проведено

Сопоставлени

е данных об

Объекте

оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества,

права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия

не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.)

фактического состояния недвижимого имущества характеристикам

объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах

органов/организаций, осуществляющих технический учет и

инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав

Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта,

поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии

здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)

Проведено

Установление

данных об

обременениях

на Объект

оценки

Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества,

права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих

сведения о наличии обременений, установленных в отношении

оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или

долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений,

контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая

несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)

Проведено


данных об

имуществе, не

являющемся

недвижимым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе

недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не

являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки

(улучшения, без которых невозможно полноценное текущее

использование/эксплуатация объекта))

Проведено


иных

сведений

Установление иных количественных и качественных характеристик

недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе

содержащих описание существующих прав на Объект оценки

Проведено

Источник: OOO «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр»

7.2 Основные понятия и терминология В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости Объекта оценки. Оценка была

проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными

стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными

саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит Оценщик.

Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об

оценочной деятельности в Российской Федерации». Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель

придерживается требований федерального закона.

Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости,

содержащееся в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

31

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Федерации»: «…наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату оценки

на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать

исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки, и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за Объект оценки выражен в денежной форме».

Также при написании настоящего Отчета было использовано следующее определение ликвидационной

стоимости, содержащееся в ФСО № 2:

«… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может

быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных

условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой

данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока

экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению

имущества.

Срок экспозиции объекта Оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок

(публичная оферта) Объекта оценки, до даты совершения сделок с ним.

Ликвидность — характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной

стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-

либо чрезвычайные обстоятельства.

Риск ликвидности - это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект недвижимости в

необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчета оценивается как

разница между «истинной стоимостью» жилого помещения и его возможной ценой с учетом комиссионных

выплат в процентном соотношении.

7.3 Выбор подходов к оценке Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма

стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом

совокупного износа. Исходное положение затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений

определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату

оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей

полезности Объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость

строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости

определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета

будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость на момент оценки.

Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости

является арендная плата.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода оценки — метод

дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается

на анализе и прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации)

позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.

Сравнительный подход, называемый также рыночным, является наиболее широко применяемым в мировой

оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем

сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который

заключается в последовательном выполнении следующих действий:

32

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,

имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом, и проведение

сравнительного анализа по каждому аналогу;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки

их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов;

4. приведение ряда скоординированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной

стоимости Объекта оценки.

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и с

учетом информации, которой владел Оценщик, было принято решение об использовании сравнительного

подхода для определения рыночной стоимости, так как на рынке недвижимости имеется достаточное для

корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался ввиду того, что приобретение

квартиры для последующей сдачи ее в аренду нетипично на рынке. Большая доля квартир приобретается

лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной

доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры.

Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован

не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия

полностью невозможно. Также цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в

результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных)

предпочтений.

Все вышеперечисленные причины не позволяют с достаточной степенью достоверности определить

арендную ставку и, следовательно, эффективный валовый доход от сдачи объекта в аренду и тем самым

делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода недостоверным.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по мнению Оценщика,

является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно

невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном

объеме здания дает в высшей степени спорные результаты, т. к. такой подход не учитывает существенные

отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные

и чердачные помещения, технические инженерные системы).

33

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 Выбор объектов-аналогов Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры был реализован

применением метода прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на посылке, что

субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об

аналогичных сделках.

При этом перед применением сравнительного подхода Оценщик должен сделать вывод о способности

оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли-продажи.

В целях оценки Оценщиком анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе

предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых

вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями.

34

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Таблица 8.1.1. Описание объектов-аналогов и их характеристик Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4

Адрес Люберцы, ул. Наташинская, 12 Люберцы, просп. Комсомольский, 18/1 Люберцы, ул. Наташинская, 6 Люберцы, просп. Гагарина, 27/6

Источник информации https://lyubertsy.cian.ru/sale/flat/19565698

7/ https://lyubertsy.cian.ru/sale/flat/20234146



7/

Контактная информация Представитель собственника тел.: 8-916

729-50-56, +7 926 168-43-90 Представитель собственника тел.: 8-

968 757-88-57, +7 968 095-96-53 Представитель собственника тел.: 8-968

481-84-85, +7 903 210-28-28 Представитель собственника тел.: 8-

925 554-77-87 Цена предложения 7 400 000 7 300 000 6 050 000 6 250 000

Цена за 1 кв. м 89 157 96 053 94 531 97 656

Вид сделки Чистая Чистая Чистая Чистая

Населенный пункт Люберцы Люберцы Люберцы Люберцы

Тип дома (материал стен) Панель Панель Панель Панель

Этаж 4 2 5 3

Этажность здания 25 23 25 25

Площадь, кв. м 83,00 76,00 64,00 64,00

Физическое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее

35

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

8.2 Обоснование корректировок Корректировка на уторговывание.

Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на

основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены. Поскольку выбранные для анализа сходные

объекты представляют собой объекты, предлагаемые на продажу, а в стоимость предложений закладывается

некоторое завышение с расчетом на процедуру торга с клиентом, даже если указано «без торга», реальная

цена по сделке выходит ниже, то необходимо осуществить корректировку цен предложений на

уторговывание. По данным справочника СРД № 21[1], 2017 корректировка на торг для квартир составляет

8,0%. Оценщиком внесена поправка на уторговывание в размере (-8,0%).

[1] Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 21 2017 (М.: ООО "Научно-

практический центр профессиональных оценщиков").

Корректировка на вид сделки.

Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продается. Чистая

продажа – покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина

корректировки рассчитана с учетом мнения специалистов ведущих агентств недвижимости (АН "Домашний

консультант", Валерий Зимин, 8-916-839-64-24; АН "Триумфальная арка", Елезева Ольга, 8-916-027-27-84;

36

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

АН "Кутузовский проспект", Хомич Наталья, 8-916-969-29-55). Величина корректировки составляет от 3 до

5% в зависимости от сложности Альтернативы.

Корректировка на материал стен дома.

Корректировки удельной рыночной стоимости квартиры на Тип (конструкцию, материал стен)

многоквартирного жилого дома - отношения удельных рыночных цен квартир, расположенных в разных по

конструкции многоквартирных домах.

К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир

(местоположение, транспортная доступность, этажность, состояние и окружение дома, этаж, лифт, общая

площадь квартиры, количество комнат, качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций,

площадь кухни, санузел, лоджия/балкон), расположенных в различных по конструкции многоквартирных

жилых домах.

Итоги расчета СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Тип

многоквартирного

жилого дома

Характеристика

конструкций и

элементов здания

нижняя граница верхняя граница Среднее значение

Кирпичные здания Фундамент,

перекрытия и

покрытия - из

сборного

железобетона.

Стены -

преимущественно

кирпичные

1,00

Монолитные

здания

Фундамент,



монолитного


Стены - из

монолитного

железобетона,

кирпичные или

блочные с

наружной

отделкой

1,00 1,05 1,02

Панельные здания Фундамент,



сборного


Стены -

крупнопанельные

из ячеистого

железобетона

0,92 0,97 0,94

Смешанного типа Фундамент -

каменный. Стены -

преимущественно

каменные. Балки


покрытия -

металлические или

деревянные.

Крыша - скатная

деревянная

0,86 0,96 0,9

Деревянные Фундамент -

каменный.

0,52 0,71 0,61

37

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

здания Перекрытия -

деревянные или по

металлическим

балкам. Стены,

перегородки,

стропила крыши -

деревянные

Источник информации: https://www.statrielt.ru

Корректировка на этаж.

Корректировка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на крайних этажах

здания, поправка определена на основе данных полученных в результате консультаций с риэлторами

Московского региона (АН "Домашний консультант", Валерий Зимин, 8-916-839-64-24; АН "Триумфальная

арка", Елезева Ольга, 8-916-027-27-84; АН "Кутузовский проспект", Хомич Наталья, 8-916-969-29-55)

(первый этаж – 5-7%, последний этаж – 3-5% в зависимости от наличия в доме чердака/техэтажа). Поправка

на последний этаж не вносится, если над этажом, на котором расположен аналог, есть технический этаж,

который фактический и является крайним.

Корректировка на этажность.

Корректировка на этажность определена на основе данных полученных в результате консультаций с

риэлторами Московского региона (АН "Домашний консультант", Валерий Зимин, 8-916-839-64-24; АН

"Триумфальная арка", Елезева Ольга, 8-916-027-27-84; АН "Кутузовский проспект", Хомич Наталья, 8-916-

969-29-55). Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру, поправка не вносилась.

Корректировка на общую площадь.

Корректировка по площади учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с

увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности

(платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). вносится только в случае, если площадь

объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м (меньшие расхождения ничтожны).

По данным, полученным в результате консультаций с риэлторами (АН "Домашний консультант", Валерий

Зимин, 8-916-839-64-24; АН "Триумфальная арка", Елезева Ольга, 8-916-027-27-84; АН "Кутузовский

проспект", Хомич Наталья, 8-916-969-29-55), диапазон поправки составляет 2% за каждые 10 кв.м разницы в

площади.

Корректировка на качество отделки.

Учитывает разницу в качестве отделки Объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов.

Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен

на стройматериалы и работы специализированных организаций (Группа компания Сервис, 8-495-921-37-99,

http://sv-servise.ru/, Компания «РемонтЭкспресс», 7 (495) 256-02-96, http://remontexpress.ru/, Группа Бау-Нест,

8 (495) 767-77-02, http://www.bau-nest.ru/, Компания «ReFresh», 7 (495) 773-75-71, http://the-refresh.ru/).

Указывается в руб./кв.м.

38

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Таблица 8.2.1. Корректировки на состояние внутренней отделки, руб./кв. м

Аналог/Объект Без отделки Дом не построен Требуется

капитальный ремонт Предчистовая

отделка

Требуется

косметический

ремонт Хорошее Отличное Евроремонт

Без отделки от 0 от 0 от 1500 от -2000 от -3000 от -6000 от -9000 от -12000

Дом не построен от 0 от 0 от 1500 от -2000 от -3000 от -6000 от -9000 от -12000

Требуется

капитальный ремонт от -1500 от -1500 от 0 от -3500 от -4500 от -7500 от -10500 от -13500

Предчистовая

отделка от 2000 от 2000 от 3500 от 0 от -1000 от -4000 от -7000 от -10000

Требуется

косметический

ремонт от 3000 от 3000 от 4500 от 1000 от 0 от -3000 от -6000 от -9000

Хорошее от 6000 от 6000 от 7500 от 4000 от 3000 от 0 от -3000 от -6000

Отличное от 9000 от 9000 от 10500 от 7000 от 6000 от 3000 от 0 от -3000

Евроремонт от 12000 от 12000 от 13500 от 10000 от 9000 от 6000 от 3000 от 0

39

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Описание ремонтных работ

Без отделки. Состояние квартиры без отделки включает в себя полы, которые перед укладкой самого

полового покрытия (ламинат, линолеум и т.д.), потребуется еще выровнять. Стены и потолки требуют

подготовки (обшивки, штукатурки, шпаклевки) перед окончательной отделкой. Отсутствуют внутренние

перегородки и соответственно межкомнатные двери. Есть готовый, подключенный электрический щиток, но

не сделана проводка до розеток и включателей. Проведена система отопления, но не установлены сами

радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода проведены к санитарным узлам, но не разведены по

окончательным точкам.

Дом не построен. Стены и потолки требуют подготовки (обшивки, штукатурки, шпаклевки) перед

окончательной отделкой. Отсутствуют внутренние перегородки и соответственно межкомнатные двери.

Есть готовый, подключенный электрический щиток, но не сделана проводка до розеток и включателей.

Проведена система отопления, но не установлены сами радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода

проведены к санитарным узлам, но не разведены по окончательным точкам.

Требуется капитальный ремонт. Капитальный ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с

ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или замена отдельных

конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые.

Предчистовая отделка. Предчистовая отделка помещения включает в себя следующие работы: «штукатурка

стен, черновая стяжка пола под устройство напольных покрытий всех видов, прокладка теплых полов

совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме), подведение горячего и

холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка (без

установки и комплектации электроприборов и оборудования), установка в оконные проемы пластиковых

или деревянных окон со стеклопакетами.

Требуется косметический ремонт. Косметический ремонт подразумевает комплекс мероприятий,

связанных с ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или

замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые.

Хорошее. При хорошем состоянии затраты времени и финансов минимальны. Не меняются окна, двери,

сантехнические коммуникации, старая электропроводка. Потолок перекрашивается, переклеиваются старые

обои; производится замена линолеума или ковролина; устанавливается новый плинтус; шпаклюются и

окрашиваются откосы окон; укладывается плитка в санузле и на кухне.

Отличное. Ремонт включает в себя демонтажные работы; оштукатуривание стен; подготовка потолка и

окраска в 2 слоя; подготовка стен и оклейка обоями; выравнивающая стяжка пола; укладка ламината или

паркетной доски; установка плинтуса; окраска труб отопления; оштукатуривание, шпаклевание и окраска

откосов окон; плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре; замена межкомнатных дверей; реечный

потолок в санузлах; скрытая разводка сантехнических труб, замена ванной, унитаза, раковины в санузле и на

кухне, замена электроточек.

Евроремонт. При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся к 90 градусов, а плоскости

должны быть идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с

домофоном и видео наблюдением. Евроремонт начинается с индивидуального дизайн-проекта. Дизайн-

проект — это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики,

водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и прочее. Производится монтаж многоуровневых

потолков, сложных по конструкции стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. При евроремонте

утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют

окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества, а

только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть

произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров.

Внесение весовых коэффициентов

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался следующей

формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества

введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу:

40

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

где:

К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;

Si – общее количество корректировок i-ого аналога;

41

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

8.3 Выведение стоимости оцениваемого объекта недвижимости На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных

корректировок нами была рассчитана рыночная стоимость Объекта оценки. Таким образом, рыночная

стоимость на дату оценки составляет:

5 840 956 (пять миллионов восемьсот сорок тысяч девятьсот пятьдесят шесть) рублей.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице ниже.

42

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Таблица 8.3.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Группы элементов

сравнения, ед. изм. Объект оценки

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4

Адрес

Московская обл,

Люберцы,

Назаровская ул, д. 1, кв 5

Люберцы, ул. Наташинская, 12 Люберцы, просп. Комсомольский, 18/1 Люберцы, ул. Наташинская, 6 Люберцы, просп. Гагарина, 27/6

Цена предложения — 7 400 000 7 300 000 6 050 000 6 250 000

Цена за 1 кв. м — 89 157 96 053 94 531 97 656

Уторговывание — -8,0% -8,0% -8,0% -8,0% Скорректированная

цена предложения за 1 кв. м., руб.

— 82 024 88 368 86 969 89 844

Вид сделки Чистая продажа Чистая 0,0% Чистая 0,0% Чистая 0,0% Чистая 0,0%

Тип дома (материал стен)

Панель Панель 0,0% Панель 0,0% Панель 0,0% Панель 0,0%

Этаж 2 4 0,0% 2 0,0% 5 0,0% 3 0,0%

Этажность здания 25 25 0,0% 23 0,0% 25 0,0% 25 0,0%

Площадь, кв. м 74,60 83,00 0,0% 76,00 0,0% 64,00 -2,0% 64,00 -2,0%

Общая процентная поправка -8,0% -8,0% -10,0% -10,0%

Физическое состояние

Требуется

капитальный

ремонт Хорошее -7 500 Хорошее -7 500 Хорошее -7 500 Хорошее -7 500

Скорректированная цена за 1 кв. м, руб. 74 524 80 868 77 578 80 391

Весовые коэффициенты 0.2667 0.2667 0.2333 0.2333

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб. 78 297

Стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб. 5 840 956

43

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к

определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей Оценщика

являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости

его собственности.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка

сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть

политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные

элементы. В данном Отчете затратный подход не применялся.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех

тенденций рынка и предпочтений покупателей.

Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор,

рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, не будет

платить. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить

максимальный доход от владения. Учитывая, что дом не является объектом коммерческой

недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных

подходов в определении итоговой стоимости:

Таблица 9.1.1. Согласование полученных результатов

Наименование подхода Значение Удельный вес Удельное значение

Затратный подход Не применялся — —

Сравнительный подход 5 840 956 1,0 5 840 956

Доходный подход Не применялся — —

Источник: расчеты OOO «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр»

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: Московская обл., г.

Люберцы, ул. Назаровская, д. 1, кв. 5, составляет: 5 840 956 (пять миллионов восемьсот сорок тысяч

девятьсот пятьдесят шесть) рублей

44

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ Для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки, в данном Отчете использован метод Галасюков,

который учитывает два базовых фактора: фактор стоимости денег во времени и фактор эластичности спроса

по цене. С учетом указанных факторов ликвидационная стоимость объекта оценки определяется по

следующей формуле:

где,

СЛ – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его

экспозиции (tf), который короче разумно долгого периода экспозиции (ден. ед.);

СР - рыночная стоимость объекта оценки (ден. ед.);

tд – продолжительность периода дисконтирования (лет);

m – количество периодов начисления процентов в течение года;

i – >годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь);

Ke – поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на

ликвидационную стоимость объекта оценки.

Величина td, в свою очередь, рассчитывается по формуле:

где,

tд– продолжительность периода дисконтирования (лет);

tрд – продолжительность разумно долгого периода экспозиции объекта (лет);

tф – продолжительность фиксированного периода экспозиции объекта (лет).

В качестве годовой ставки дисконта принята среднерыночная среднесрочная ставка доходности рынка ГКО

и ОФЗ на дату оценки, которая составляет 8,69% (Московская биржа.

http://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/).

Базовыми факторами, влияющими на эластичность спроса по цене являются: количество потенциальных

покупателей и степень специализации объекта. Чем большее число потенциальных покупателей, тем выше

эластичность спроса по цене на него. Чем выше степень специализации объекта, тем ниже эластичность

спроса по цене на него.

Таблица 10.1.1. Зависимость типа спроса от факторов. Количество потенциальных

покупателей объекта Степень специализации объекта Подтип спроса

Значительное Незначительное Абсолютно эластичный

Значительное Среднее Сильно-эластичный

Значительное Значительное Средне-эластичный

Среднее Незначительное Слабо-эластичный

Среднее Среднее С единичной эластичностью

Среднее Значительное Слабо-неэластичный

Незначительное Незначительное Средне-неэластичный

Незначительное Среднее Сильно-неэластичный

Незначительное Значительное Абсолютно неэластичный

45

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Источник: Галасюк В.В., Галасюк В.В. «Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по

цене при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности».

Вестник оценки. – 2003 г. - №4 – С.28-33

Значения поправочного коэффициента КЭ в зависимости от подтипа спроса приведены в таблице ниже.

Таблица 10.1.2. Определение исходных параметров для расчета скидки на ликвидность применительно к Объекту оценки.

Подтип спроса Коэффициент эластичности

спроса по цене

Коэффициент, учитывающий

эластичность

Абсолютно эластичный бесконечность 1,00

Сильно-эластичный 3,00 1,00

Средне-эластичный 1,75 0,94

Слабо-эластичный 1,25 0,85

С единичной эластичностью 1,00 0,76

Слабо-неэластичный 0,83 0,68

Средне-неэластичный 0,50 0,46

Сильно-неэластичный 0,16 0,16

Абсолютно неэластичный 0,00 0,00




Объект оценки характеризуется средним количеством покупателей (степень ликвидности – средняя) и

незначительным степенью специализации. Коэффициент, учитывающий эластичность спроса по цене,

составит 0,85.

Таблица 10.1.3. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Наименование Значение

Рыночная стоимость (СР), руб. 5 840 956

Количество периодов начисления процентов в

течение года (m) 12

Годовая ставка дисконта (i), % 8,69

Продолжительность разумно долгого периода

экспозиции объекта (tрд), лет 0,25

Продолжительность фиксированного периода

экспозиции объекта (tл), лет 0,08

Коэффициент, учитывающий эластичность спроса по

цене 0,85

Ликвидационная стоимость (Сл), руб. (округленно) 4 915 164




Таким образом, ликвидационная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: Московская обл., г.

Люберцы, ул. Назаровская, д. 1, кв. 5, составляет: 4 915 164 (четыре миллиона девятьсот пятнадцать тысяч

сто шестьдесят четыре) рубля

46

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

11 СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА

В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне договора.

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика либо такое

юридическое лицо является кредитором или страховщиком Оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность Оценщика, если

это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе

ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта

оценки.

Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости

объекта оценки.

Юридическое лицо не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является

аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской

Федерации.

47

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

12 СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ При подготовке данного Отчета Исполнителем были использованы нижеследующие материалы.

Данные, предоставленные Заказчиком (копии):

Заявка;

Выписка из ЕГРН;

Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Налоговый кодекс Российской Федерации;

Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации».

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования

к проведению оценки (ФСО № 1)»;

Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Требования к отчету об

оценке (ФСО № 3)»;

Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;

Федеральный стандарт оценки от 01.06.2015 № 327 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»;

Федеральный стандарт оценки от 17.11.2016 № 721 «Определение ликвидационной стоимости

(ФСО № 12)»;

Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией

Оценщика: Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" (в

части, не противоречащей ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО № 12).

Научная литература:

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. — С.-Пб: СПбГТУ, 1997.

Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рутгайзера. Учебно-практическое

пособие. — М.: Дело, 1998.

Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М.,

2002.

• Галасюк В.В., Галасюк В.В. «Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по цене

при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности».


48

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ

49

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

50

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

51

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

52

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

53

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

54

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

55

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

56

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

57

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

58

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Приложение 2. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА Заявка

59

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019


60

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019


61

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019


62

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019


63

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Приложение 3. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ

ИСТОЧНИКОВ Аналог 1

64

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Аналог 2

65

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Аналог 3

66

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Аналог 4

67

ОТЧЕТ 10548-ВТБ-Б/19 от 30.04.2019

Информация о доме

ОТЧЕТ № 10548 ВТБ Б/19 - el-torg.comel-torg.com/files/46881/131823.pdf · 3 ОТЧЕТ...

Documents

Transcript of ОТЧЕТ № 10548 ВТБ Б/19 - el-torg.comel-torg.com/files/46881/131823.pdf · 3 ОТЧЕТ...